Основы кадастра недвижимости (в разработке)

Основы кадастра недвижимости – это предмет о базовых понятиях учета недвижимости:

• недвижимость;
• цель учета недвижимости;
• процедуры учета;
• участники учета;
• обеспечение учета.

Основная цель учета – фиксирование (путем записи) по определенным правилам параметров, состояния объекта учета для целей сбора сведений.

Кадастр – это официальный систематизированный перечень, список, реестр, как правило, недвижимости. Бывает не только кадастр недвижимости, но и другие официальные кадастры (водный кадастр, кадастр ООПТ и тд.).

Достоверная информация о недвижимости необходима для сбора налогов. При этом можно отметить, что юридически существует то, о чем есть запись в официальном государственном реестре.

Вещи (имущество) бывают движимыми и недвижимыми.

Движимые вещи – это то, что можно перемещать без ущерба их целостности и(или) назначения. Недвижимые вещи – это то, что переместить невозможно без нарушения их целостности и(или) назначения.
 
К недвижимому имуществу (рис.) относятся традиционно земельные участки, объекты капитального строительства (здания, сооружения), помещения. Бывают и экзотические виды недвижимости: предприятия, комплексы, машино-места, объекты незавершенного строительства.

Земельный участок – обычно понимают часть поверхности земли (как правило, поверхностный почвенный слой) с определенным юридически границами в соответствии с действующим законодательством. Возможно, земельным участком может быть и фактически огороженная (забором, ограждениями, обозначенная кольями и т.п.) территория.

Соответственно, если земельный участок – это только часть поверхности земли, то пространство над ним относится к сфере воздушного законодательства, то что под ним – к законодательству о недрах.

В некоторых странах в качестве земельного участка может рассматриваться объемная фигура: перевернутый конус вершиной к центру Земли или параллелепипед (многогранник). В этом случае в понятие земельного участка попадает пространство над и под его поверхностью.

В некоторых странах законодательство также рассматривает не только разграниченные земельные участки, но землю в целом без разграничения. При этом земля рассматривается как земельный ресурс, основа для размещения объектов и как средство производства в сельском хозяйстве.
 
Здания и сооружения являются объектами капитального строительства. Капитальность определятся прежде всего наличием прочной связи с землей при помощи фундамента. На фундаменте возводиться все конструкция, если фундамент убрать, то объект разрушится или не сможет выполнять свою функцию.

Юридически объектом капитального строительства является обычно введенный в эксплуатацию объект. При этом должна быть выполнена вся процедура его создания:

• инженерные изыскания (геология, геодезия и т.п.);
• проектирование, согласование, получение разрешения на строительство;
• строительные работы;
• ввод в эксплуатацию и постановка на учет в государственном реестре недвижимости (кадастре недвижимости).

Здание – это результат капитального строительства. Имеет основание – фундамент, а также стены и перегородки и остальные зависимые друг от друга строительные конструкции, подключено к инженерным сетям. Здания бываю жилые и нежилые. Жилые здания по санитарным, пожарным, гигиеническим и т.п. нормам предназначены для постоянного проживания людей. Нежилые здания – для временного.

Сооружение – это объект капительного строительства, выполняющий определенную инженерно-техническую функцию (транспортировка, хранение, защита и т.п.). Отдельные составляющие сооружения нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов.

Помещения располагаются в зданиях или сооружениях. Помещение – объем здания или сооружения, ограниченный стенами и перегородками. Может быть в виде отдельной комнаты или совокупности комнат. Помещение должно иметь стены и самостоятельный вход. Должна быть внутренняя связь между всеми комнатами помещения. Помещения бывают жилые и нежилые.

С точки зрения учета здания и помещения являются разными видами недвижимости. Здание учитывается на земельном участке, помещение учитывается в здании. Должна быть обеспечена связь объектов через кадастровые номера.

Самовольные постройки (могут быть капитальными) – построенные без оформления прав на землю или на не предназначенных для этого земельных участках.

Для того чтобы образованный (например, земельный участок) или созданный (например, здание) объект недвижимости стал объектом права и налогообложения его необходимо описать с помощью набора определенных характеристик, чтобы затем внести информацию в специальный государственный реестр, который называется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом действие по описанию, измерениям объекта недвижимости выполняется специалистом – кадастровым инженером, а действия по непосредственному внесению характеристик в ЕГРН – называется государственным кадастровым учетом.

Государственный кадастровый учет проводится в основном для целей последующей государственной регистрации прав – процесс внесения записи в реестр прав, юридический акт признания права.

Государственный кадастровый учет проводится на основании подачи заинтересованным лицом (заявителем) в орган регистрации прав соответствующего заявления и документов, необходимых для кадастрового учета, которые готовит кадастровый инженер.

Для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусматриваются определенное правовое, геодезическое и картографическое обеспечение.

Учет недвижимости существовал на протяжении всей истории человеческого общества:

• План ^[1530] этажа, сделанный в Шумере примерно 2100–2000 гг. до н.э.;
• Древневавилонский план ^[1356] раздела земельного участка 1900–1600 гг. до н.э.

До образования государственных структур не существовало необходимости в фактическом и юридическом разграничении и учете земель. Населения было незначительное и свободных земель было много.

В древности существовали две системы расселения:

• городища – укрепленные поселения;
• селища – неукрепленные поселения, как правило рядом с укрепленным.

Между такими поселениями оставались обширные свободные пространства, а границами земельных владений были естественные урочища – реки, леса, болота и т.д.

Незанятых земель хватало на всех и любой мог пользоваться ими настолько, насколько у него хватало сил и возможностей. Таким образом, в начале освоения земель, когда свободных, никем не занятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стоял и разрешался сам собой.

Со временем население росло, удобных, пахотных земель становилось меньше и встал вопрос об установлении границ.

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки – большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании – разграничении земель не только фактически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.

В средние века производилось описание земель с целью равномерного распределения государственных повинностей, сбора налогов. Возникла необходимость подсчета количества земли, фиксации информации о ее качестве.

Появляется единица налогообложения – соха, сначала как сельскохозяйственное орудие, а потом как участок земли (количество распаханной земли), с которого взималась определенная подать. По сохам и описывалась земля. При переводе в современные единицы одна соха равна примерно 2731 кв.м.

Факты свидетельствуют о том, что межевание на Руси достаточно быстро развивались. Удельные князья постоянно сталкивались с необходимостью решения земельных вопросов. По их указанию наделяли землей, отводили земельные участки в натуре, разрешали земельные споры. В летописях имеются свидетельства о существовании землевладений и меж на границах удельных княжеств.

Установлено, что русские князья по примеру Византии делали описания земельных владений своих подданных с целью распределения податей, повинностей и дани. Эти описания проводились, как правило, княжескими служителями (писцами). Как свидетельствует запись в купчей Антония Римлянина от 1147 г. о границах участка, они имели такой вид:

• «А обвод той земли от реки Волхова Виткою ручьем вверх до Лющик да Лющиком ко кресту, а от креста на коровий прогон, а коровьим прогоном на олху, а от олхи на еловый куст, а от елового куста верховье на Донцовое, а Донцовым вниз в Деревянницу, а Деревянница впала в Волхов, а той земли и межа».

Для сравнения современное текстовое описание прохождения границы:

• «Граница … проходит по внешней границе полосы отвода МКАД, северо-западной границе территории национального парка "Лосиный остров", восточной и юго-восточной границам полосы отвода МЖД Ярославского направления... ...западной границе трассы водовода Северной водопроводной станции.»

Таким образом, в средние века на Руси появилось юридическое закрепление границ в виде описаний по документам и фактическое установление на местности по естественным (природным) или рукотворным ориентирам (межевые камни, засечки, борозды и т.п.).

С появлением Московского государства (Иван III) возникает поместная система. Государь за службу вместо денежного жалования давали служилым людям участки земли на время службы, поместья или дачи. Для отвода таких дач отправлялись писцы, которые производили описание земель и угодий.

Параллельно исторически существовали земли, которые были в собственности частных лиц – вотчины.

При описании границ дач и вотчин употреблялись древние меры измерений как сажень, локоть, аршин, пядь (от старорусского слова "пясть" – ладонь, кисть руки).

Локоть является древнейшей мерой длины и обозначает расстояние от конца вытянутого среднего пальца руки (или сжатого кулака) до локтевого сгиба. Этот размер колебался в пределах 38...46 см. Сохранилась поговорка: "Сам с ноготок, а борода с локоток".

Пядь упоминается с XII в., но указания на её размер встречаются в более поздних источниках. Этот термин имел общеславянское распространение. Метрическое значение древнерусской пяди было определено путём сравнительного анализа различных описаний гроба Господня, которые составляли паломники, посещавшие Палестину в XII—XVI вв. Установлено, что размер древнерусской пяди колебался в пределах 19-23 см. До настоящего времени говорят: "Не отдать ни пяди земли", подразумевая ни отдать, ни уступить даже самой малой части своей земли.

Что касается сажени, то их известно несколько: большая, малая, государева, церковная и др.

Сажень 152 см называлась простой или прямой и соответствовала расстоянию между размахом вытянутых рук человека, точнее – между большими пальцами рук.

На основании изучения памятников архитектуры установлено существование сажени в 176 см. Это расстояние равно размаху рук человека от концов пальцев (маховая сажень).

Самой большой была косая (государева) сажень, равная 216 см, что соответствует расстоянию от пальцев ноги до конца пальцев вытянутой руки по диагонали.

Косой могла также называться наиболее крупная выявленная сажень 248 см.

Церковная сажень равна 186 см, малая – 140 см. В прямой сажени было 4 локтя, или 8 пядей, или 152 см. И сейчас говорят: "Видеть на сажень сквозь землю" (отличаться большой проницательностью).

Основной мерой измерения площадей считалась квадратная сажень и десятина. 1 квадратная сажень = 4,55 квадратных метра.

Землемеры применяли (особенно после "Соборного уложения" 1649 г.) преимущественно, казённую трехаршинную сажень, равную 2.16 м., таким образом, десятина в 2400 квадратных саженей равнялась, приблизительно 1.093 гектара.

В царствование Петра 1 поместная система отменяется. Поместья отдаются в полную собственность владельцев и вместе с вотчинами называются недвижимым имуществом.

В XVIII веке отсутствие понятной системы учета земель в этот период, необходимость получения сведений о сделках, многочисленные земельные споры – все это требовало радикального решения.

В сентябре 1765 г. особым манифестом Екатерины II было объявлено о начале так называемого генерального межевания, которое начало выполняться с 1766 г.

Для этого были разработаны специальные нормативные документы (инструкции и наставления) для землемеров. От владельцев земельных участков требовалось полюбовно решить с соседями вопрос о границах, самим обозначить их столбами и просеками, в этом случае никаких документов на право владения предъявлять не надо. Если же границы полюбовно не согласованы, спор будет решаться в судебном порядке, предъявление соответствующих документов обязательно, а при их отсутствии возможно лишение земли.

При выполнении измерений на местности использовались астролябии – для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи – для измерения длин линий.

В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. Генеральное межевание сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали "экономические примечания" (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр.).

Уникальная коллекция планов и карт генерального межевания включает около 200 тысяч единиц хранения. К специальным планам прилагались полевая записка землемера, полевой журнал и межевая книга. Итоги генерального межевания до Октябрьской революции оставались основой гражданско-правовых отношений в сфере земельного права в России.

Конечным результатом генерального межевания стал "межевой паспорт" или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах – один владельцу (удостоверение на право владения), второй в государственный архив.

Под верхней рамкой каждого такого рукописного плана земельного владения ставился межевой штемпель с государственным гербом и надписью "попечением и милостью императрицы Екатерины II". Впоследствии, а такого рода межевые планы выдавались владельцам вплоть по 1917 г., рисунок герба почти не менялся, менялось лишь последнее слово надписи.

Были также составлены планы городов – в масштабе 100 саженей в 1 дюйме (1:8400) и 50 саженей в 1 дюйме (1:4200) и планы уездов.

В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:

1960–1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Однако для рыночной экономики эти цели, несмотря на всю свою важность, являются все же второстепенными. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях – книга регистрации землепользований;

1992–2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей по всей стране процесса приватизации земель. Т.е. кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века;

2001–2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам – государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства – техническая инвентаризация организациями технической инвентаризации (ОТИ);

С 2008 года развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета, которая начала работать с 2017 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Базовыми понятиями является "земля" как часть природной среды и "земельные ресурсы" – земли, которые могут быть использованы для различных целей.

Согласно недействующему ГОСТ 26640-85 "Земли. Термины и определения" различают такие термины как:

• земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства;
• земельные ресурсы – это земли, которые используют или могут быть использованы в отраслях народного хозяйства;
• земельные угодья – это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам.

Основные принципы использования земли отражены в Конституции:

• земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
• земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;
• владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Основные принципы земельного законодательства, которые отражены в Земельном кодексе, кратко представлены ниже:

• учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
• владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
• участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
• единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков;
• приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
• платность использования земли;
• деление земель по целевому назначению на категории и разрешенному использованию;
• разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;
• дифференцированный подход к установлению правового режима земель с учетом различных факторов;
• сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель.

Субъектами гражданских правоотношений являются:

• граждане (физические лица) и юридические лица;
• Российская Федерация;
• субъекты Российской Федерации;
• муниципальные образования.

Согласно ОК 028-2012. Общероссийский классификатор организационно-правовых форм (утв. Приказом Росстандарта от 16.10.2012 N 505-ст) (ред. от 14.03.2023) различают следующие организационно-правовые формы:

• юридических лиц, являющихся коммерческими корпоративными организациями;
• юридических лиц, являющихся некоммерческими корпоративными организациями;
• организаций, созданных без прав юридического лица;
• формы международных организаций, осуществляющих деятельность на территории Российской Федерации;
• для деятельности граждан (физических лиц);
• юридических лиц, являющихся коммерческими унитарными организациями;
• формы юридических лиц, являющихся некоммерческими унитарными организациями.

Полномочия в области земельных отношений:

• Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью);
• Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;
• Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Собственнику принадлежат права:

• владения (фактическое обладание вещью);
• пользования (потребление вещи по назначению);
• распоряжения своим имуществом (возможность менять правовой режим).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка:

• поверхностный (почвенный) слой;
• водные объекты;
• растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Возникновение права собственности:

• право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации;
• в случаях, когда отчуждение имущества (по договору) подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В некоторых случаях право собственности на недвижимость может возникать без регистрации "автоматически" в силу закона.

Например, в случае кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом, согласно ЖК РФ – со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, например, при сделке, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В случае гибели или уничтожения имущества для прекращения права собственности необходимо предоставить соответствующие документы (акт обследования).

Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договоры, предметом которых являются объекты недвижимости:

• по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);
• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой;
• По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право пользования земельным участком собственником недвижимости;
• сервитуты;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом.

Имущество может находиться в общей собственности:

• с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность);
• без определения таких долей (совместная собственность).

Правообладателями земельных участков по ЗК РФ являются:

• собственники;
• землепользователи;
• землевладельцы;
• арендаторы.

Ограничениями (обременениями) прав в ЕГРН в частности являются:

• аренда;
• безвозмездное пользование;
• ипотека;
• сервитут;
• публичный сервитут;
• доверительное управление;
• наем жилого помещения;
• арест;
• запрещение регистрации;
• залог в качестве меры пресечения;
• прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земли подразделяются по целевому назначению на категории, а также по разрешенному использованию. Таким образом, правовой режим земель в Российской Федерации определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Площадь сельскохозяйственных угодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения составила 200 665,3 тыс. га. Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 174 302,2 тыс. га. Такими несельскохозяйственными угодьями являются земли под:

• зданиями, сооружениями;
• внутрихозяйственными дорогами;
• лесными насаждениями;
• поверхностными водными объектами;
• земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства.

Кроме учета земель по категориям и угодьям учет также осуществляется по формам собственности.

Отнесение земельных участков к различным видам разрешенного использования происходит в соответствии с классификатором по Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий.

Градостроительное зонирование заключается в:

1. определении территориальных зон;

2. установлении градостроительных регламентов;

3. подготовке правил землепользования и застройки (ПЗЗ):
   • порядок их применения и внесения изменений;
   • карта градостроительного зонирования (границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, границы объектов культурного наследия);
   • градостроительные регламенты.

С учетом вышеизложенного, использование объектов недвижимости определяется по следующей структуре:

• целевое назначение (категория земель)
  • виды разрешенного использования
    • основные
    • условно разрешенные
    • вспомогательные

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях:

• обеспечения устойчивого развития территорий;
• выделения элементов планировочной структуры;
• установления границ земельных участков;
• установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Видами документации по планировке территории являются:

• проект планировки территории;
• проект межевания территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для:

• выделения элементов планировочной структуры;
• установления границ территорий общего пользования;
• границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
• определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект межевания территории (ПМТ) необходим:

• для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель;
• для установления красных линий, их изменения или отмены.

Проект межевания состоит из:

• текстовая часть:
  • перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
  • перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
  • вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории;
  • целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов;сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН;
• графическая часть (чертежи межевания):
  • границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
  • красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории;
  • линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
  • границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
  • границы публичных сервитутов.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется для подготовки проектной документации, рабочей документации применительно к объектам капитального строительства и их частям.

При строительстве происходит создание ОКС, при реконструкции – изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), при сносе – ликвидация ОКС.

В процессе жизненного цикла ОКС эксплуатируются и капитально ремонтируются.

Комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Целями комплексного развития территории (КРТ) являются:

• обеспечение сбалансированного и устойчивого развития путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик ОКС;
• обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан;
• создание необходимых условий для развития инфраструктуры;
• повышение эффективности использования территорий, формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
• создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

Известен ряд исследований по тематике развития успешной системы кадастра недвижимости. Для примера рассмотрим Dale Peter F. and John D. McLaughlin. Land Information Management. — New York: Oxford University Press, 1990 по статье «Кадастр недвижимости: рывок в будущее?» М.В. Бочаров

В статье Карпика А. П., Ветошкина Д. Н., Архипенко О. П. «Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России» 2012 года приводятся базовые принципы кадастра.

С практической стороны существует ряд проблем в кадастровой деятельности.

Очевидно, что дальнейшее развитие системы учета недвижимости должно отвечать современным вызовам. Соответственно настоящие исследования должны быть в этом направлении.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Например:

• 77:17:0140116:4 – земельный участок
• 77:03:0001001:2875 – помещение
• 77:01:0002009:1129 – здание

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров осуществляется кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления:

• кадастровые округа;
• кадастровые районы;
• кадастровые кварталы.

В соответствии с Приказом Росреестра от 28 декабря 2015 г. № П/675 «О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы» (ред. от 17.11.2023) территория Российской Федерации разделена на 96 кадастровых округов.

Общие принципы кадастрового деления.

Уровни кадастрового деления:

• кадастровый округ
  • кадастровый район 1
    • кадастровый квартал 1
    • кадастровый квартал 2
    • кадастровый квартал n
    • ...
  • кадастровый район 2
  • кадастровый район n
  • ...

Для присвоения кадастровых номеров объектов, расположенных в двух и более кадастровых округах создается:

• кадастровый округ Общероссийский 0 (граница совпадает с Государственной границей РФ) 
  • один кадастровый район Условный 0:0
    • один кадастровый квартал 0:0:0 (граница совпадает с границами кадастрового округа Общероссийский)

Для присвоения кадастровых номеров объектов, расположенных в двух и более кадастровых районах создается:

• кадастровый округ
  • один кадастровый район Условный 0
    • один кадастровый квартал 0 (граница совпадает с кадастровым округом)

Для присвоения кадастровых номеров объектов, расположенных в двух и более кадастровых кварталах создается:

• кадастровый район
  • один кадастровый квартал 0 (граница совпадает с кадастровым районом)

Например, кадастровый номер 77:03:0000000:2875 говорит о том, что данный объект недвижимости расположен в двух и более кадастровых кварталах, а именно в пределах кадастрового квартала с номером 0, границы которого совпадают с границами кадастрового района 77:03

Местоположение границ единиц кадастрового деления устанавливается по координатам характерных точек границ, определяемых в системе координат, используемой для ведения ЕГРН на соответствующей территории.

При осуществлении кадастрового деления соблюдаются следующие требования:

• единицы каждого из уровней кадастрового деления должны покрывать соответствующую территорию без наложений и разрывов;
• границы единиц кадастрового деления представляют собой замкнутые контуры;
• части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими одновременно для кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов, имеют одинаковое описание местоположения границ (координаты характерных точек границ);
• в случае прекращения существования кадастрового округа, кадастрового района либо кадастрового квартала присвоенный соответствующей единице кадастрового деления учетный номер не используется повторно.

Единый государственный реестр недвижимости структурно состоит из ряда разделов (рис.).

Реестр недвижимости (кадастр недвижимости) состоит из:

• основные сведения;
• дополнительные сведения.

Реестровые дела – документы, на основании которых в ЕГРН внесены сведения. Ведутся только в электронной форме. Бумажные оригиналы для этого сканируются (переводятся в электронную форму).

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках.

В реестр границ вносятся сведения об объектах реестра границ (зоны, территории, ООПТ и др.).

Кадастровые карты – тематические карты на картографической основе, на которых воспроизводятся сведения ЕГРН.

Бывают:

• публичная кадастровая карта;
• дежурные кадастровые карты.

Внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав:

• в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (основные и в некоторых случаях дополнительные сведения);
• в порядке межведомственного информационного взаимодействия (дополнительные сведения);
• в уведомительном порядке (дополнительные сведения).

Основаниями государственного кадастрового учета и государственной регистрации права являются заявление и документы.

Документами основаниями являются государственные акты, договора и сделки, судебные акты и т.п.; межевой план, технический план и т.п.

Кадастровыми процедурами являются:

• создание объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением;
• образование объекта недвижимости;
• прекращение существования объекта недвижимости;
• образование или прекращение существования части объекта недвижимости;
• изменение основных сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, встречаются следующие термины:

• исходные объекты недвижимости;
• образуемые земельные участки;
• уточняемые земельные участки;
• измененные земельные участки;
• преобразуемые участки.

Далее в специальных условных знаках проиллюстрируем способы образования земельных участков (2025).

Видами регистрационно-учетных действий являются:

1. одновременный государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (в большинстве случаев при создании, образовании объектов недвижимости);
2. государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии сведений ЕГРН об объекте недвижимости);
3. государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав (например, при образовании земельных участков из неразграниченных земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена).

В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрены причины приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. На 2025 год насчитывается 72 основания.

Причем условно их можно разделить на:

• общие причины, например:
  
  • непредставление необходимых документов;
  • несоответствие формы или содержания документов требованиям закона;
  • отсутствие согласия третьих лиц (если оно требуется);
  • неуплата госпошлины;
• причины для приостановления только кадастрового учета, например:
  • границы участка пересекают границы другого участка;
  • площадь участка не соответствует допустимым нормам;
• причины для приостановления только регистрации прав, например:
  
  • право заявителя не подтверждено;
  • объект недвижимости не учтен в кадастре;
  • имущество изъято из оборота;
  • документы о переходе прав не соответствуют требованиям.

Кадастровая деятельность – это выполнение кадастровым инженером кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для кадастрового учета. Такими документами обычно являются:

• межевой план;
• технический план;
• акт обследования.

Кадастровым инженером можно стать при соблюдении определенных условий.

Кадастровый инженер обладает определенными правами и обязанностями. В соответствии с этим определена ответственность, а также механизм компенсации убытков, которые были причинены действиями кадастрового инженера.

Одним из основных принципов организации кадастровой деятельности является ее саморегулирование. Для этих целей созданы саморегулируемые организации кадастровых инженеров (СРО КИ), а также ведется их реестр.

Деятельность саморегулируемых организаций контролирует национальное объединение.

Для реализации кадастровой деятельности кадастровый инженер должен выбрать одну из двух форм организации.

Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда, в котором определены стоимость работ и сроки ее выполнения.

При этом продолжается дискуссия о высокой стоимости кадастровых работ у частных кадастровых компаний и ИП. На это ссылаются лоббисты института так называемых государственных кадастровых инженеров, расширения полномочий ПКК Роскадастр, повсеместного использования комплексных кадастровых работ.

В процессе осуществления кадастровым инженером своей деятельности происходит взаимодействие различных лиц, согласующих и контролирующих органов, сервисов и т.д.

Кадастровый инженер (проверяемый) всегда находится в более низкой позиции по отношению к государственному регистратору (проверяющий). При выполнении кадастровых работ, кадастровый инженер исходит только из сведений ЕГРН в виде выписок и кадастрового плана территории, а также документов, которые предоставил заказчик, фактических измерений. В отличие от кадастрового инженера, государственный регистратор имеет возможность обращения к закрытым информационным ресурсам и запросу дополнительной информации. В большинстве случаев, нехватка всей совокупности данных является причиной приостановления из-за разночтений сведений, представленных для кадастрового учета документов и сведений ЕГРН.

Законодательством предусмотрена процедура оспаривания решений о приостановлении кадастрового учета через апелляционную комиссию. Статистика работы апелляционной комиссии публикуется.

Согласно Приказу Росземкадастра от 15.04.2002 N П/261 "Об утверждении "Основных положений об опорной межевой сети", который не отменен:

• опорная межевая сеть (ОМС) подразделяется на два класса:
  • ОМС1 – точность построения характеризуется средними квадратическими ошибками взаимного положения смежных пунктов соответственно не более 0,05 метра;
  • ОМС – точность построения характеризуется средними квадратическими ошибками взаимного положения смежных пунктов соответственно не более 0,10 метра;
• ОМС создаются во всех случаях, когда точность и плотность государственных, городских или иных геодезических сетей недостаточна;
• плотность пунктов ОМС должна обеспечивать необходимую точность последующих работ по государственному земельному кадастру, мониторингу земель и землеустройству.

Для ведения ЕГРН используются установленные в отношении кадастровых округов местные (МСК) системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в некоторых случаях используется единая государственная система координат.

Описание местоположения объекта недвижимости – это важнейшая характеристика пространственного объекта. Сведения о местоположении, представленные в виде плоских прямоугольных координат характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура объекта капитального строительства относятся к основным сведениям.

Координаты характерных точек определяются следующими методами:

• геодезический метод;
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений);
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.

Рассмотрим некоторые популярные в кадастровых работах геодезические методы.

Метод полярных координат (рис.). Выполняется от двух пунктов исходной геодезической основы, координаты которых известны. На местности, с использованием электронного тахеометра измеряется угол между базисной линией АВ и направлением на определяемую точку Р и расстояние S. Вычисление координат точки Р сводится к решению прямой геодезической задачи.

Метод угловой засечки (рис.). Выполняется от двух пунктов исходной геодезической основы, координаты которых известны. На местности, с использованием электронного тахеометра измеряются углы β 1 и β 2. Вычисление координат точки Р сводится к решению треугольника.

Метод линейной засечки (рис.). Выполняется от двух пунктов исходной геодезической основы, координаты которых известны. На местности, с использованием электронного тахеометра измеряются расстояния S1 и S2. Вычисление координат точки Р сводится к решению треугольника.

Дополнительные построения – это метод перпендикуляров и метод створов. Используются, если по какой-то причине нет возможности применить электронный тахеометр или это не целесообразно. Данные методы съемки реализуются при наличии двух пунктов исходной геодезической основы и лазерной или обычной рулетки для выполнения промеров.

Метод перпендикуляров (рис.) – на местности измеряется расстояние S1, затем строится перпендикуляр к базисной линии по направлению к определяемой точке и измеряется расстояние S2.

Метод створов (рис.) – применяется, когда определяемая точка лежит в створе базисной линии. Для получения координат определяемой точки достаточно измерить одно расстояние S от любого исходного пункта.

В этом методе используется глобальная навигационная спутниковая система (ГНСС). В мире широкое распространение получили следующие ГНСС:

• NAVSTAR GPS (NAVigation Satellites providing Time And Range; Global Positioning System) – эксплуатируется и управляется Министерством Обороны США, предоставляющая услуги, как военным, так и гражданским пользователям. Координаты определяются в общемировой геоцентрической системе координат WGS-84;
• аналог американской системы – российская ГЛобальная НАвигационная Спутниковая Система ГЛОНАСС. Координаты определяются в геоцентрической системе координат ПЗ-90;
• Галилео (Galileo) – европейский проект ГНСС. Разработку осуществляет Европейское космическое агентство. Координаты определяются в геоцентрической системе координат Galileo Terrestrial Reference Frame (GTRF).

Рассмотрим далее коротко принцип работы ГНСС.

Вокруг земли вращаются спутники таким образом, чтобы из каждой точки земной поверхности можно было наблюдать не менее 4 спутников. Положение каждого спутника известно с высокой точностью (таблица положений спутников называется альманахом). Таким образом, можно представить, что спутники являются некими аналогами пунктов геодезической сети с известными координатами. Так возникает задача выполнения измерений до таких "пунктов".

Каждый спутник излучает в сторону Земли радиосигнал, где его принимает приемник, положение которого требуется определить. Приемник при первом включении сразу использует альманах, который передается сигналом спутника. Таким образом, зная расстояние от нескольких спутников до приемника, можно определить точное положение приемника в пространстве (пространственная линейная засечка).

Расстояние определяется следующим образом. В сигнале спутника передается отметка точного времени (когда сигнал вышел), каждый спутник оборудован атомными часами. Приемник принимает сигнал с задержкой из-за времени прохождения. Разница между временем выхода сигнала и его приемом приемником дает время прохождения сигнала. Радиосигнал распространяется со скоростью света, значение которой известно. Произведение скорости на время дает расстояние.

Из-за влияния различных факторов формула определения расстояния от спутника до приемника выглядит несколько сложнее.

Рассмотрим формулу. Выражение под квадратным корнем - длина вектора, определенная через координаты спутника S и приемника P;

• с – скорость света;
• δts – для каждого спутника определяется с помощью станции управления и передается в составе навигационного сообщения;
• δtа – предвычислятся на основе моделирования задержек прохождения сигнала через атмосферу.

Следовательно, формула содержит четыре неизвестных – координаты приемника и поправка за уход приемника δtp. Они определяются путем решения системы уравнений полученных по результатам одновременных наблюдений не менее 4 спутников.

Такие измерения называют кодовыми измерениями.

В геодезическом оборудовании для высокоточных определений используются фазовые измерения. При этом измеряют разности фаз между колебаниями, принятыми от спутника, и колебаниями такой же частоты, выработанными в приемнике.

Одним из популярных методов спутниковых геодезических измерений является кинематика в реальном времени (RTK), которая применяется для определения координат перемещающегося между точками приемника (ровера). Для этого необходимо, чтобы приемник на базовой станции (базовый) и ровер непрерывно наблюдали одни и те же спутники и поддерживали контакт между собой в течение всего времени измерений.

Производительность такого режима по наблюдениям из практики составляет не менее 50 точек съемки за час в условиях застройки сельского населенного пункта или СНТ.

В настоящее время чаще используется один приемник и многочисленные сервисы базовых станций с предоставлением корректирующей информации с временной тарификацией, например, такие услуги предоставляет Cистема навигационно-геодезического обеспечения Москвы (СНГО Москвы).

Для определения координат характерных точек фотограмметрическим методом используются материалы аэрофотосъемки и космической съемки, размер проекции пикселя на местности которых не превышает нормативных значений для соответствующей категории земель и разрешенного использования земельных участков.

Для определения координат характерных точек с использованием карт (планов), фотокарт, ортофотопланов, созданных в аналоговом виде.

Для определения координат характерных точек с использованием координат характерных точек, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН.

Фактическая величина средней квадратической погрешности определения координат характерной точки границы земельного участка не должна превышать значения точности (средней квадратической погрешности СКП) определения координат характерных точек границ земельных участков из установленных нормативных требований.

где:

M_t - средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки относительно ближайшего пункта государственной геодезической сети или геодезической сети специального назначения;

m₀ - средняя квадратическая погрешность определения координат точки съемочного обоснования относительно ближайшего пункта государственной геодезической сети или геодезической сети специального назначения;

m_l - средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки относительно точки съемочного обоснования, с которой производилось ее определение.

Определение границ земельного участка выполняется с учетом фактического землепользования, исходных правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН. Приоритет имеют сведения о конфигурации границ и площади из правоустанавливающего документа, а в случае отсутствия таких сведений факт существования границ земельного участка на местности не менее чем 15 лет.

Площадь земельного участка вычисляется по координатной формуле:

Pуч. = 1/2 ∑[X_i(Y_i+1 – Y_i-1)] = 1/2 ∑[Y_i(X_i-1 – X_i+1)]

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура.

При работе с ОКС и помещениями необходимо контролировать как расположение помещений на этаже ОКС, так и само количество этажей ОКС, так как имеется достаточно много неточностей в ЕГРН по этим вопросам. При это очевидны некоторые сложности с таким контролем.

При ведении ЕГРН регламентируются методы определения:

• площадей зданий с назначением "жилое", "многоквартирный дом", "нежилое";
• площадей помещений с назначением "жилое", "нежилое",
• площадей машино-мест;
• площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.

Не применяются, например, при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания и иных случаях.

Площадь определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Значения измеренных расстояний округляются до 0,01 метра.

Современные технологии сбора и обработки пространственных данных.

Картографической основой Единого государственного реестра недвижимости является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.