Кадастровый учет и регистрация прав

В этом разделе собираются основные понятия в области кадастрового учета, регистрации прав, кадастрового деления и в целом земельно-имущественных отношений

Можно выделить следующие связанные с арендой проблемы:

• при заключении договора необходимо описать его предмет. Принятый ранее порядок кадастрового учета частей мог облегчить эту задачу, но так как существует требование одновременного кадастрового учета и регистрации прав, то привести в договоре аренды просто идентификатор части не выйдет, так как на момент заключения договора этой части еще нет;
• до сих пор отсутствует утвержденный порядок единой нумерации комнат, помещений в зданиях;
• установлен не обоснованный нормативно запрет на учет арендуемых необособленных частей помещений и зданий. 

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ПП РФ №582 от 16.07.2009. В феврале 2023 года из них была исключена возможность определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, на основании рыночной стоимости права аренды (ПП РФ от 10.02.2023 №191). Теперь плату можно определять только на основе кадастровой стоимости, по результатам торгов или в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром.

В сентябре 2023-го года появилась инициатива о распространении такого подхода и на аренду земельных участков, находящихся в собственности или распоряжении регионов и органов местного самоуправления.

С 01.01.2026 размер арендной платы за земельный участок в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка за исключением аукционов и приватизированных объектов культурного наследия (321-ФЗ от 08.08.2024).

В Москве Постановлением Правительства Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 был закреплен переход на расчет арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Процентные ставки в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования приведены в Приложении 1 к указанному Постановлению. При этом на 2022 год установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы для ряда объектов (ПП Москвы №407-ПП от 22.03.2022).

Также в Москве реализована электронная форма подписания договоров аренды городского недвижимого имущества. Также есть электронная услуга по проверке статуса действия договора Департамента городского имущества города Москвы.

Судебная практика по вопросу о государственной регистрации договоров аренды на разные части одного объекта недвижимости приведена в письме Росреестра от 05.03.2024 №14-01544/24.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №14-5463-ТГ/24 от 13.06.2024, один объект недвижимости не может быть (целиком) передан в аренду разным лицам по разным договорам аренды одновременно, поскольку возникает противоречие между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на этот объект недвижимого имущества

Последние события:

• 04.2021 — Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесены изменения в 218-ФЗ:
  • при регистрации прекращения обременения автоматически снимается с учета соответствующая часть помещения по аналогии с другими видами недвижимости. Если после этого обременение на такую же часть помещения регистрируется заново, то она восстанавливается автоматически по ранее поданному архивному техническому плану;
  • в договоре аренды части здания или сооружения, представляющей собой несколько смежных помещений на одном этаже, могут быть просто перечислены эти помещения без представления технического плана, если они стоят на учете [п.2 ст.44 218-ФЗ];
  • можно не подавать технический план для регистрации аренды на части объектов недвижимости. В таком случае договор аренды регистрируется как обременение объекта в целом [п.5 ст.44 218-ФЗ];
• 09.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» появилась возможность онлайн оплаты аренды имущества;
• 10.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» подключена авторизация через ЕСИА;
• 12.2021 — Минстроем России разрабатывается проект федерального закона «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест...»; 
• 01.2022 — в Москве заключен первый электронный договор аренды земельного участка;
• 03.2022 — законопроект: с 01.01.2024 арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет определяться только на основании кадастровой стоимости;
• 04.2022 — по словам премьер-министра физические лица смогут без торгов выкупать арендуемые земельные участки под ЛПХ, садоводство, огороды;
• 06.2022 — проект государственной информационной системе учета договоров найма и аренды заморожен;
• 06.2022 — Минмособлимущество запустило телеграмм-бот @infoOfPropertyMRBot, позволяющий по кадастровому номеру получить сведения о земельных участках, выставленном в аренду или на торг;
• 02.2023 — исключена возможность определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, на основании рыночной стоимости права аренды (ПП РФ от 10.02.2023 №191).

Примечание — О пошлине за регистрацию договора аренды

С 01.01.2020 Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ был увеличен размер пошлины по умолчанию за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости: до 2000 руб. для физических лиц, до 22000 руб. для организаций.

В сентябре 2022 года в первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФ

В пояснительной записке к нему отмечено, что в действующем законодательстве сегодня отсутствует норма права, прямо устанавливающая размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. Это привело к тому, что за данное действие, а также и за расторжение договора взимаются аналогичные суммы.

Согласно финансово-экономическому обоснованию законопроекта в год таким образом оплачивается около 4.4 млрд руб.

Законопроект был принят (493-ФЗ от 05.12.2022) и с 01.01.2023 за государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН, следует оплачивать 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

Примечание — О краткосрочной аренде жилых помещений

В Постановлении от 23.03.2023 Конституционный Суд РФ установил, что согласно п.1 и п.3 ст.17 ЖК РФ квартиры и комнаты в многоквартирном доме предназначены для проживания граждан и не могут использоваться для предоставления гостиничных услуг. Это ограничение обусловлено задачами обеспечить конституционное право на жилище, защитить права и законные интересы граждан, для которых квартира в таком доме является местом постоянного проживания.

Тем не менее существует множество разрозненных указаний в нормативно-правовых актах, в той или иной степени разрешающих сдавать жилые помещения для проживания. Так, поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан собственник вправе сдавать их для проживания на основании договора [ст. 288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ]. Для примера, патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений [пп.19 п.2 ст.346.43 НК РФ]. «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» может осуществляться в комнатах и квартирах в отдельно стоящих многоэтажных зданиях [код 55.20 ОКВЭД]. 

В целом Суд пришел к выводу, что нормативно однозначно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения услуг, аналогичных гостиничным, приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. При этом даже учет фактов «плохого» поведения проживающих сам по себе может «порождать отклонения от принципов справедливости и соразмерности», поскольку такие события могут возникать и при обычном проживании в жилом помещении. 

В целях достижения баланса интересов участников гражданского оборота необходимо соблюдение требований определенности, ясности и недвусмысленности правового регулирования. В итоге Суд пришел к выводу, что норма Жилищного кодекса не предполагает запрета деятельности по краткосрочному возмездному предоставлению жилого помещения без соотнесения с гостиничными услугами лишь при наличии отдельных формальных признаков их оказания, если при этом:

• не создаются для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения;
• это не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме.

В целом, также рекомендовано на законодательном уровне комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений, обеспечив баланс интересов собственников, арендаторов и иных жильцов. При этом можно определить специальные правила краткосрочного предоставления (найма) жилых помещений для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов).

В п.4 ст.17 ЖК РФ говорится, в частности, что следует соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Действующие сегодня утверждены приказом Минстроя России №292/пр от 14.05.2021, и в них говорится о пользовании по различным формам договора найма, а также о пользовании жилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности.

В июне 2023 года во исполнение Постановления КС РФ Минстрой России представил на обсуждение проект федерального закона №04/13/06-23/00138901, в котором предложил уточнить, что в данные правила должны быть включены особенности предоставления жилых помещений ‎и в краткосрочный наем.

Полноценного и согласованного решения сегодня у законодателей, очевидно, нет, так что предлагалось установить дату вступления нормы в силу на 1 марта 2025 года, чтобы дать время на разработку новых правил.

В марте 2024 года в третьем чтении и рекомендован для одобрения в Совете Федерации был принят законопроект №445620-8. О том, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину, юридическому лицу, сказано в части 2 статьи 30 Жилищного кодекса. Принятый закон добавляет условия, которые при этом необходимо выполнять.

По первой редакции законопроекта требовалось соблюдать:

• требования гражданского законодательства, Жилищного кодекса;
• права и законные интересы соседей;
• правила пользования жилыми помещениями;
• правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В принятой в третьем чтении редакции добавились:

• требования энергетической эффективности и оснащенности помещений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
• требования к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, включая обращение с твердыми коммунальными отходами.

Также сказано, что при нарушении жилищных прав других граждан, проживающих в этом многоквартирном доме, они вправе обратиться за их защитой в суд.

Однако, по распространенному мнению (пример) принятый закон никак сам по себе не решает выявленную в ПКС РФ №9-П от 23.03.2023 проблему, а именно разграничение краткосрочного найма и оказания гостиничных услуг. Конституционный Суд предлагал для этого установить перечень четких критериев, свидетельствующих о предоставлении собственником жилого помещения гостиничных услуг (недопустимых в МКД). Возможно, это будет легче сделать в виде положений о краткосрочном предоставлении (найме), которые, вероятно, в скором будущем будут внесены в правила пользования жилыми помещениями, утвержденные приказом Минстроя России №292/пр от 14.05.2021.

Существует несколько способов запроса сведений из ЕГРН, при этом установлен запрет на перепродажу выписок.

Последние события:

• 04.2021 — Росреестр подготовил законопроект о бесплатном предоставлении сведений собственникам объектов недвижимости с предложением убрать плату в будущем для всех;
• 04.2021 — введен запрет на создание сайтов и программ, предоставляющих оригинальные выписки из ЕГРН (кроме сайтов Росреестра) [п.25-27 ст.62 218-ФЗ];
• 09.2021 — анонсировано введение c 01.01.2023 новой формы выписки из ЕГРН, содержащей сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
• 12.2021 — на заседании Совета Федерации обсуждается возможность ограничения предоставления сведений из ЕГРН о собственниках недвижимости; 
• 02.2022 — вступает в силу Приказ Росреестра №П/0501 от 08.11.2021:
  • сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются ППК «Роскадастр»;
  • предоставленные сведения являются актуальными на дату подписания выписки; 
• 03.2022 — приказ Росреестра №П/0115 от 31.03.2022 (вступает в силу 29.06.2022) об уточнении формы выписки:
  • новый реквизит «Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей»;
  • уточняется реквизит «Сведения о признании многоквартирного дома аварийным ‎и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания»;
  • при регистрации сделки включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки»;
  • при регистрации ипотеки включается реквизит «Сведения о внесении изменений или дополнений ‎в регистрационную запись об ипотеке»;
  • при регистрации участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве»;
• 04.2022 — появилась информация о законопроекте, по которому персональные данные, содержащиеся в ЕГРН, могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица;
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 (законопроект №101234-8) по-умолчанию в выписках фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя доступны только определенному кругу лиц, в том числе нотариусам (при наличии достаточных обстоятельств), кадастровым инженерам (при условии представления договора или контракта на выполнение работ), супругам и даже правообладателям смежных земельных участков (при наличии координат);
• 11.2022 — зарегистрирован Приказ Росреестра №П/0204 от 04.06.2022, согласно которому с 01.03.2023 по выбору заявителя выписка может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему);
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 в выписках сведения о правообладателе доступны только определенному кругу лиц;
• 03.2023 — в рамках ПП РФ №710 от 03.06.2019 с 01.03.2023 на портале Госуслуг стали доступны бесплатные «онлайн-выписки» о недвижимости для правообладателей;
• 07.2023 — законопроект о предоставлении сведений о правообладателях ресурсоснабжающим организациям, региональным операторам по обращению с ТКО и лицам, управляющим многоквартирными домами (отклонен 27.02.2024);
• 07.2023 — согласно 397-ФЗ от 31.07.2023 персональные данные включаются в выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве при их запросе застройщиком, участником долевого строительства, стороной сделки;
• 09.2023 — на 2025 год запланировано увеличение размера платы за предоставление сведений из ЕГРН и исключение нотариусов и арбитражных управляющих из перечня лиц, которые вправе бесплатно их получать;
• 06.2024 — законопроект о направлении в ЕГРН и включении в выписку сведений о нахождении объекта недвижимости в границах КРТ;
• 06.2024 — проект нового Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН» на основе профилирования заявителей;
• 09.2024 — представлен проект приказа Росреестра №150971 о повышении платы за предоставление сведений ЕГРН с 01.01.2025. Рассмотрим, в частности, электронные выписки для физических лиц:
  • Выписка об объекте недвижимости: 350 руб. → 700 руб;
  • Выписка об основных характеристиках: 290 руб. → 580 руб;
  • Кадастровый план территории: 350 руб. → 700 руб;
  • Выписка при оплате по тарифу за 100 шт.: 4.6 руб. → 290 руб.
     

Достаточно забавной является ситуация с оплатой выписок в МФЦ. Приказом Росреестра №П/0143 от 13.05.2020 было установлено разделении пошлины на две части: Росреестру — за сведения, МФЦ — за печать. Суммы платежей при этом были утверждены Приказом Росреестра №П/0145 от 13.05.2020. 

Очевидно, что оплачивать две квитанции стало неудобно. И вот, спустя два с половиной года, с 01.01.2023 общую сумму стало возможным перечислять на единый счет [448-ФЗ от 21.11.2022 «О внесении изменений в Бюджетный кодекс...»]. Соответствующие изменения в приказ Росреестра №П/0145 от 13.05.2020 «Об установлении размеров платы…» внесены приказом №П/0565 от 02.12.2021.

Ставший классическим секрет счастья: сделай человеку плохо, а потом верни, как было. 

Примечание — О проблеме отсутствия поэтажных планов в выписках

Одной из актуальных проблем учета сведений о недвижимости в ЕГРН является учет и предоставление сведений об актуальных планах этажей здания.

Согласно приказу Росреестра от 04.09.2020 №П/0329 выписка из ЕГРН содержит раздел «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Однако при внимательном прочтени обнаруживается, что речь идет не о планах этажей здания, а о планах этажей помещений в здании. То есть, если выписка из ЕГРН оформляется на здание или сооружение, в которых по данным ЕГРН поставлены на кадастровый учет помещения, то в указанный раздел выписки на здание или сооружение будут включены планы этажей таких помещений. Если же в здании или сооружении по данным ЕГРН нет поставленных на кадастровый учет помещений, то выписка из ЕГРН на такие объекты не будет содержать планов этажей.

Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании или сооружении нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром. 

Скорее всего при написании Приказа не думали, что такая норма может привести к каким-либо проблемам. Более того, данные требования действуют с того момента, как полномочия по учету недвижимости перешли от БТИ к Росреестру, то есть с 2013 года. И поскольку до сих пор норма не исправлена, очевидно, Росреестр видит в ней какой-то важный смысл.

На деле же отсутствие планов этажей в составе выписки из ЕГРН на здание или сооружение добавляет головной боли правообладателям недвижимости при попытке получить кредит, лицензию или согласование в каком-либо учреждении.

Рассмотрим несколько случаев:

• При постановке на кадастровый учет нежилого здания в большинстве случаев осуществляется кадастровый учет здания без одновременного создания помещений в нем. В связи с чем в выписке из ЕГРН, полученной по результатам такого учета, не будет планов этажей.
• В объекте индивидуального жилищного строительства вообще нельзя образовывать помещения согласно закону, то есть выписка из ЕГРН в отношении таких объектов недвижимости всегда будет выдаваться без планов этажей.
• В отношении ранее учтенных зданий и сооружений, то есть объектов, поставленных на учет в БТИ до 01.01.2013 и сведения о которых переданы из БТИ в Росреестр в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» планы этажей в выписках, как правило, есть. Связано это с тем, что при учете в БТИ такие объекты по умолчанию делились на помещения с учетом требований об изолированности и обособленности (нумерация помещений начиналась с римской цифры, например, пом. II). Каждому такому помещению после 2013 года Росреестром был присвоен кадастровый номер. То есть в составе ранее учтённых в БТИ зданий и сооружений в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о поставленных на учет помещениях. Поэтому в выписке из ЕГРН на такие ранее учтённые здания или сооружения будут приложены планы всех помещений, поставленных на учет в таких объектах. Но эти планы показывают планировку, учтённую БТИ по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
• После кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки ранее учтенного здания или сооружения в выписке из ЕГРН по-прежнему будут приложены старые планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании или сооружении, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. Актуальных планов после кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки в выписке из ЕГРН на здание или сооружение не будет. Для решения данной проблемы Росреестр рекомендовал снимать с учета ранее учтенные помещения в здании или сооружении. В таком случае вместе с помещениями из выписки из ЕГРН должны были бы пропасть и планы этажей. Однако как оказалось на практике, при снятии с кадастрового учета помещений им присваивается статус «архивные», то есть они перестают быть актуальными, но сами помещения не удаляются из ЕГРН, в связи с чем в выписку из ЕГРН на здание или сооружение они все равно попадают. Но даже если вдруг планы этажей вместе с архивными помещениями уберут из выписки, никто не добавит в нее актуальные планы.

Согласно актуальной позиции Росреестра, выраженной в письме Управления Росреестра по Москве, план этажа здания или сооружения не отнесен к характеристикам здания или сооружения (ст. 8 ФЗ 218 от 13.07.2015). Поэтому вносить в ЕГРН план этажа не нужно, а следовательно, такой план не подлежит предоставлению в составе выписки из ЕГРН. Но при этом у Росреестра планы этажей будут храниться в составе технического плана в реестровом деле объекта недвижимости.

Если здание или сооружение ставилось на учет в связи со вводом в эксплуатацию, то в разрешении на ввод будут указаны реквизиты технического плана, подготовленного кадастровым инженером, в составе которого содержатся планы этажей здания или сооружения. Поэтому самый простой способ — сохранить такой технический план вместе с другими документами на здание. Если вы этого не сделали, и ваш кадастровый инженер тоже не сохранил такой технический план, то можно заказать в Росреестре за плату копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.

Однако здесь стоит упомянуть о существовании дополнительной технической проблемы при получении копий таких документов по доверенности в электронном виде. Из-за несовершенства программного обеспечения Росреестра вы можете столкнуться с отказом в предоставлении сведений онлайн, и заявление придется подавать через МФЦ.

В заключении еще раз отметим, что наличие технического плана даже с учетом совпадения его реквизитов с тем, что указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, в ответе Росреестра или в любом другом документе, скорее всего не избавит вас от трудностей доказывания банку, пожарной инспекции, Роспотребнадзору и другим учреждениям, что с вашим зданием все в порядке — каждый будет требовать от вас планы этажей в составе выписки из ЕГРН.

Поэтому хочется верить, что Росреестр все же проведет работу над ошибками и исправит действующие требования к выпискам из ЕГРН — добавит возможность предоставлять заявителю актуальные планы этажей здания или сооружения.

Примечание — О сведениях о правоустанавливающих документах в выписке из ЕГРН

Чаще всего с проблемой отсутствия такой информации сталкиваются юридические лица, поскольку заказ сведений поручается отдельному сотруднику, который делает это из своего личного кабинета физического лица в целях экономии средств, так как для юридических лиц стоимость выписки из ЕГРН в разы дороже. И поскольку запрос выписки делает не правообладатель (юридическое лицо), сведения о документах, на основании которых объект был поставлен на учёт и на него зарегистрировано право, отсутствуют в предоставленной выписке.

Чтобы получить в выписке сведения о правоустанавливающих документах, необходимо заказать называемую в обиходе «расширенную выписку из ЕГРН», что на юридическом языке означает заказ выписки из ЕГРН об объекте недвижимости правообладателем такого объекта.

Примечение — Об отсутствии в выписке из ЕГРН номера помещения

Согласно пунктам 229 и 230 Порядка заполнения форм выписок из ЕГРН, утверждённого Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020, выписки из ЕГРН представляются в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и подписанного электронной подписью. При этом сведения ЕГРН, предоставляемые в электронной форме, должны быть доступны для просмотра в виде, пригодном для восприятия человеком, с использованием электронных вычислительных машин.

То есть основной формат выписки из ЕГРН — это XML-документ, прочтение которого для правообладателей может вызвать определенные трудности. В связи с чем существует большое количество различных программ и приложений, позволяющих конвертировать выписки из ЕГРН из XML в человекочитаемый формат (чаще всего в PDF).

Кроме того, для формирования выписки из ЕГРН в виде XML-документа используются различные XML-схемы. Например, в выписке из ЕГРН на помещение или машино-место, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, есть такая характеристика, как местоположение помещения или машино-места в здании:

PositionInObject / Levels / Level Number="47" Type="01" / Position NumberOnPlan="этаж 47: пом. 4721"

Данная запись означает, что помещение № 4721 расположено на 47 надземном этаже.

Согласно пункту 115 Порядка реквизит «Обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане» приводится только в разделе 7 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости «Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении». При этом раздел 7 включается в выписки из ЕГРН только в отношении зданий или сооружений, а в выписках на помещения или машино-места такой раздел отсутствует. Также в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, отсутствует раздел 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Поэтому при просмотре такой выписки в человекочитаемом формате (например, в формате PDF) в разделе 1 выписки будет указан только этаж, а номер помещения на этаже указан не будет.

Иногда номер помещения на этаже попадает в реквизит Notes выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН. В таком случае, при конвертации выписки из ЕГРН в формат PDF номер помещения на этаже будет указан в реквизите «Особые отметки». Если совсем повезет, то номер помещения или машино-места будет указан в адресе объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРН, полученные посредством официального сайта ФГБУ «ФКП Росреестра», предоставляются одновременно в двух форматах: в виде XML-документа, и в виде PDF-документа. Для формирования XML-документа такой выписки используется иная XML-схема. Местоположение помещения или машино-места в здании или сооружении в такой выписке обозначено следующим образом:

location_in_build / level / floor = 47, plans / plan / file_link = "..."

Иными словами, в такой выписке указан этаж, на котором расположен объект недвижимости, а описание местоположения объекта на этом этаже приводится только графически — путем приложения Плана этажа (Плана части этажа). Номер помещения или машино-места в текстовой части выписки из ЕГРН не приводится.

Подытожим:

• согласно Требованиям к формированию выписок из ЕГРН номер помещения или машино-места указывается только в разделе 7 (семантически) и в разделе 8 (графически). В разделе 1 выписки из ЕГРН такой информации нет;
• выписки из ЕГРН на помещения и машино-места не содержат раздел 7;
• выписки из ЕГРН, полученные с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, не содержат раздел 8;
• в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, номер помещения или машино-места можно найти только в XML-документе в разделе PositionInObject;
• в человекочитаемом виде выписки из ЕГРН номер помещения или машино-места может быть указан в реквизите «Особые отметки», если в ЕГРН для такого объекта недвижимости есть такая отметка.

Примечание — Об адресах правообладателей смежных земельных участков

На сайте СРО Союз «Кадастровые инженеры» приведены рекомендации по получению данных через личный кабинет.

Примечание — О запрете перепродажи сведений ЕГРН

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 218-ФЗ от 13.07.2015 добавлены:

• п.24 ст.62 — сведения, содержащиеся в ЕГРН, не могут быть предоставлены третьим лицам за плату;
• п.25 ст.62 — не допускается создание неофициальных сайтов и программ для предоставления сведений ЕГРН;
• п.5 ст.3.1 — доходы от предоставления сведений из ЕГРН поступают в распоряжение Кадастровой палаты. Позднее с появлением Роскадастра этот пункт был убран.

Федеральным законом от 28.04.2023 №151-ФЗ (законопроект №02/04/10-21/00121692) была расширена статья 14.35 КоАП «Нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности», и теперь, с 09.05.2023 штрафом наказывается:

• предоставление любыми лицами полученных ими сведений ЕГРН третьим лицам за плату;
• создание сайтов и программ, приложений, посредством которых:
  • предоставляется доступ к информационным ресурсам и
  • обеспечивается возможность предоставления сведений ЕГРН;
• использование таких сайтов, программ и приложений создавшими их гражданами, организациями или иными лицами в целях предоставления сведений ЕГРН заинтересованным лицам.

Размер штрафа:

• на граждан 15000—25000 руб. (до 50000 руб. при повторении);
• на должностных лиц 40000—50000 руб. (до 100000 руб. и дисквалификация при повторении);
• на ИП 80000—100000 руб. (до 200000 руб. при повторении);
• на юридических лиц 350000-400000 руб. (до 600000 руб. при повторении).

При этом по п.п.27-27.2 ст.62 218-ФЗ можно предоставлять информацию, содержащую сведения ЕГРН, которая одновременно:

• по форме и совокупности сведений не соответствует утвержденным формам предоставления сведений из ЕГРН;
• не содержит подписи, в том числе электронной, должностных лиц Росреестра (Роскадастра).

Читая буквально, можно сделать следующие выводы:

• можно передавать оригинальные выписки и КПТ из ЕГРН, если это сделано лично и бесплатно;
• нельзя создавать и вести сайты, программы и приложения для передачи оригинальных выписок и КПТ в XML или PDF даже без электронных подписей и бесплатно;
• можно создавать, предоставлять, в том числе за плату, производные, например, аналитические материалы и документы на основе сведений ЕГРН.

Предыдущие события:

• 01.2019 — законопроект №02/04/01-19/00088067 о противодействии созданию «сайтов-двойников»;
• 05.2019 — законопроект №02/08/04-19/00090942 об экстремальном повышении тарифов на получение сведений ФГИС ЕГРН:
  • 10 875 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 21 750 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 14 500 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
  • 29 000 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
• 02.2021 — Определение ФАС №ДФ/7851/21 о возбуждении дела против Яндекса по жалобе Росреестра со следующей логикой рассуждений:
  • предоставление сведений ЕГРН осуществляются уполномоченным органом регистрации прав;
  • органом регистрации прав является Росреестр;
  • сведения ЕГРН предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц установленными способами;
  • таким образом предоставление сведений ЕГРН законодательством РФ отнесено исключительно к компетенции Росреестра;
  • законодательно не предусмотрена возможность «перепродажи» государственных услуг через посредников;
• 03.2021 — уведомление компанией Яндекс Директ рекламодателей о новых требованиях к формулировке объявлений. Разрешается рекламировать посреднические услуги, например, словами «консультация» или «помощь в получении выписки». Недопустимые выражения: «купить выписку», получить её «срочно» или «за 5 минут». Неисправленные объявления будут удаляться по общему п.1 ст.7 38-ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе», согласно которому к товарам, реклама которых не допускается, относятся такие, производство и (или) реализация которых запрещены законодательством РФ.

Примечание — Об отсутствии персональных данных о правообладателях — физических лицах

Согласно 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 сведения о правообладателе в выписках доступны только определенному кругу лиц, указанному в п.6 ст.36.3 218-ФЗ, в том числе супругам, собственникам смежных земельных участков, кадастровым инженерам. По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-7906/23 от 29.08.2023, на бывших супругов это право не распространяется.

Федеральным законом 397-ФЗ от 31.07.2023 список лиц был расширен — теперь это еще правообладатели земельного участка, на котором расположен объект недвижимость или помещение, машино-место в них, а также правообладатели комнат в квартире.

Также нотариусы получили право на совершение нотариального действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН сведений о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения правообладателя или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения.

Предполагается, что при совершении сделок продавец может предоставить выписку покупателю. Ее можно проверить по ЭЦП, а также в теории по QR-коду, но этот способ кажется ненадежным.

Собственнику разрешается также внести в ЕГРН общую отметку о возможности предоставления персональных данных любым заинтересованным лицам. Это можно сделать лично, через ЕПГУ (по п.4 ст.36.3 можно, по факту нет), в ЛК Росреестра (нужен УКЭП), через кредитную организацию

По 80-ФЗ от 18.03.2023 данные сведения может также запросить суд в случае, если они неизвестны истцу по иску о взыскании задолженности по оплате помещения, машино-места, коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, энергетических ресурсов.

На портале услуг Московской области для арбитражных управляющих реализована возможность получать по запросу сведения о должниках, их имуществе и имущественных отношениях.

Примечание — Об информировании собственников

При поступлении запроса о предоставлении сведений ЕГРН об объекте недвижимости Роскадастр должен в течение следующего рабочего дня уведомить об этом собственника по электронной почте или с помощью СМС (п.18 ст.62 218-ФЗ от 13.07.2015). 

Исключение составляют ситуации проведения оперативно-розыскных мероприятий, предусмотренных законом «Об оперативно-розыскной деятельности» (ст.7 144-ФЗ от 12.08.1995). К органам, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность, по статье 13 относятся оперативные подразделения:

• Органов внутренних дел;
• Органов федеральной службы безопасности;
• Федерального органа исполнительной власти в области государственной охраны;
• Таможенных органов;
• Службы внешней разведки;
• Федеральной службы исполнения наказаний.

В сентябре 2024 года по сообщениям в СМИ в перечень исключений предлагается добавить запросы Федеральной службы по финансовому мониторингу. Дело в том, что согласно 115-ФЗ от 07.08.2001 к полномочиям Росфинмониторинга в том числе относится противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем. А статьей 4 этого закона предусмотрен запрет на информирование клиентов и иных лиц о принимаемых мерах противодействия.

Заметим, что также в Росреестре можно запрашивать информацию о том, кто заказывал сведения о конкретном объекте недвижимости за последние три года. По приказу Росреестра №П/0329 от 04.09.2020 такой документ называется «Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости». Форма запроса доступна по адресу https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form (290 руб., 3 рабочих дня).

Подборка выписок из иностранных реестров недвижимости доступна на сайте https://schmidt-export.ru/… 

Слова «пошлина» произошло от «пошло» (повелось), «что прошло, как было издавна» в понятии «старинный обычай». Позднее превратилось в «налог», который платили по заведенному обычаю.

Примечание — О пошлине за кадастровый учет и регистрацию прав

В мае 2024 года в СМИ появилась информация о возможном переходе к взиманию пошлины в размере, зависящим от цены сделки — 0,1% для физических лиц, 0,3% для организаций. Итоговая редакция изменений была принята Федеральным законом №176-ФЗ от 12.07.2024 и в прошедшим третье чтение законопроектом №556069-8.

Законопроект №556069-8 вводит с 01.01.2025 в статью 17 218-ФЗ положение о том, что пошлина взимается теперь и за кадастровый учет. А 176-ФЗ также с 01.01.2025 уточняет размер пошлин в Налоговом кодексе.

Регистрация прав для физических лиц (было без льгот 2000 руб):

• если кадастровая стоимость (КС) не превышает 20 млн руб. или не определена: 4000 руб;
• иначе: 0,02% КС, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. руб.

Регистрация прав для организаций (было 22000 руб):

• если КС не превышает 22 млн руб. или не определена: 44000 руб;
• иначе: 0,2% КС, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн руб.

Кадастровый учет для физических лиц (было бесплатно):

• при создании (образовании) объекта: 2000 руб;
• при изменении сведений: 1000 руб.

Кадастровый учет для организаций (было бесплатно):

• при создании (образовании) объекта: 22000 руб;
• при изменении сведений: 2000 руб.

Одновременные кадастровый учет и регистрация прав для физических лиц (было без льгот 2000 руб):

• если КС не превышает 20 млн руб. или не определена: 6000 руб;
• иначе: 2000 руб + (0,02% КС, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. руб).

Одновременные кадастровый учет и регистрация прав для организаций (было 22000 руб):

• если КС не превышает 22 млн руб. или не определена: 66000 руб;
• иначе: 22000 руб + (0,2% КС, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн руб).

Также в два раза увеличены льготные пошлины. Например, регистрация прав для физического лица на земельный участок ЛПХ, ИЖС и т.п. или ОКС, а также регистрация прав, ограничений, сделок на сельскохозяйственные земельные участки дорожает с 350 до 700 руб. Тоже самое с одновременным кадастровым учетом обойдется в 1000 руб.

Внесение изменений в записи о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды обойдется:

• для физических лиц: 700 руб. (было 350 руб);
• для организаций: 2000 руб. (было 1000).

За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве пошлина составит:

• для физических лиц: 700 руб. (было 350 руб);
• для организаций: 12000 руб. (было 6000).

Также отдельным законопроектом №727330-8 уточняется размер пошлины за регистрацию:

• договора аренды:
  • для физических лиц: 4000 руб.;
  • для организаций: 44000 руб.;
• соглашения об изменении или о расторжении договора аренды:
  • для физических лиц: 700 руб.;
  • для организаций: 2000 руб.

На момент выхода НПА пока не ясны нюансы расчета пошлин в отдельных ситуациях. Скорее всего ближе к 2025 году начнут появляться дополнительные разъяснения от Росреестра. Также нельзя не отметить, что такое радикальное повышение пошлин вполне может привести к  обращениям в суды и страховые организации за возмещением при отказах в кадастровом учете по договорам обязательного страхования гражданской ответственности кадастровых инженеров. Учитывая несоответствующие затратам (слишком низкие) рыночные цены на кадастровые работы, это может привести к росту «социальной напряженности» и дальнейшей монополизации отрасли.

Примечание — О пошлине за ускоренный кадастровый учет и регистрацию прав

Ключевой показатель «кадастровый учет и регистрация за день» был озвучен куратором Росреестра в Правительстве М. Ш. Хуснуллиным летом 2021 года. 

В апреле 2024 года был представлен проект федерального закона №147247 о возможности государственной регистрации прав за один рабочий день по отдельном тарифу при соблюдении следующих условий:

• в заявлении об осуществлении государственной регистрации прав должна быть соответствующая отметка;
• вид регистрационного действия должен быть в списке, размещенном на сайте Росреестра;
• размер пошлины (очевидно повышенной) должна быть установлена в новом пункте статьи 333.33 Налогового кодекса РФ (в проекте закона не приводится).

Приказом Росреестра от 02.09.2024 №П/0277/24 в форму заявления добавлен реквизит, позволящий с 01.01.2025 указать необходимость осуществить учет и регистрацию в срок не более одного рабочего дня с уплатой государственной пошлины в двойном размере без применения льгот.

В разные периоды времени особенности государственного учета земель утверждались:

• Постановлениями Совмина СССР №730 от 12.07.1962, №1469 от 03.11.1962 «Об улучшении государственного учета земель и использования их в сельскохозяйственном производстве»;
• Постановлением Совмина СССР №1263 от 20.12.1962 «О частичном изменении порядка ведения государственного учета земель и регистрации землепользований»;
• Постановлением Совмина РСФСР №417 от 10.08.1977 «О порядке ведения государственного земельного кадастра»;
• Постановлением Правительства РФ №622 от 25.08.1992 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» (действовало до издания ПП РФ №814 от 26.10.2000).

К основным документам ГЗК относились:

• Единый государственный реестр земель;
• кадастровые дела;
• дежурные кадастровые карты (планы).

Указом Президента РФ №2130 от 11.12.1993 было установлено, что государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации и являются основой для создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с землей, защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Приказом Минземстроя РФ №98-1 от 25.09.1998 была введена единая система ведения государственного земельного кадастра, в частности, были утверждены:

• Временные методические указания по ведению государственного земельного кадастра;
• Учетные формы Единого государственного реестра земель для уровня муниципального образования;
• Порядок заполнения и хранения учетных форм Единого государственного реестра земель на уровне муниципального образования.

Приказом Госкомзема РФ №84 от 22.11.1999 были утверждены документы по ведению ГЗК:

• Единая система технологической документации ГЗК. Состав и классификация документов;
• Состав и структура документов государственного земельного кадастра;
• Формы государственного реестра земель;
• Порядок ведения государственного реестра земель;
• Формы журнала учета кадастровых номеров;
• Порядок ведения журнала учета кадастровых номеров;
• Система классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра.

Для ведения ГЗК создавалась автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК), в частности, АС Геополис-98 (ФКЦ «Земля»), по мере развития переименованную в ПК ЕГРЗ-Н «Геополис-2004».

В соответствии с ПП РФ от 02.12.2000 №918 выписки из государственного земельного кадастра предоставлялись в виде кадастрового плана земельного участка по форме, утвержденной Росземкадастром 10.04.2001 (ГЗК-1-Т.О-04-01-01).

Хотя слова «кадастровый учет» сами по себе означают действие, встречается и выражение «постановка на кадастровый учет». В частности, по Приказу Росземкадастра от 13.06.2001 №П/115 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» были утверждены требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

Нововведения с 01.01.2025:

• за кадастровый учет взимается государственная пошлина;
• возможен ускоренный кадастровый учет за один день.

Примечание — О кадастровом учете режимных объектов

Земельно-имущественное законодательство, в том числе Гражданский кодекс, 221-ФЗ, 218-ФЗ, до сих пор никак не учитывал особенности кадастровой деятельности, кадастрового учета и регистрации прав в отношении режимных объектов.

В сентябре 2021 года был представлен на обсуждение законопроект №01/05/09-21/00120778 о возможности создания обособленного от Единого государственного реестра недвижимости специального (ведомственного) реестра объектов, сведения о которых отнесены к сведениям, составляющим государственную тайну либо служебную тайну в области обороны.

Отделение от ЕГРН обосновывалось необходимостью:

• обособления объектов обороны и безопасности государства в сфере гражданско-правовых отношений;
• исключения распространения информации об объектах обороны и безопасности, имеющих приоритетное значение для обороноспособности Российской Федерации.

Законопроектом предлагалось внести в положение п.1 ст.131 Гражданского кодекса о государственной регистрации в ЕГРН вещных прав на недвижимые вещи, ограничений прав, их возникновения, перехода и прекращения, добавив классическое «если иное не установлено законом». Такое же исключение добавлялось в п.4 ст.131 о предоставлении информации из ЕГРН о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Предполагалось, что это позволит ограничить оборотоспособность объектов обороны и безопасности посредством признания возникновения права собственности Российской Федерации на завершенные строительством объекты обороны и безопасности в силу закона при включении их в специальный (ведомственный) реестр без отражения сведений о них в ЕГРН.

Однако эта концепция не получила развития, а в марте 2023 года в Государственную Думу был внесен законопроект №317134-8, содержащий к третьему чтению, прошедшему в октябре, следующие положения:

• документы, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, предоставляются в Росреестр и подлежат возврату после учета и регистрации (при подаче на бумажном носителе);
• сведения в межевых и технических планах о назначении, местоположении, видах разрешенного использования, наименовании объектов, основных характеристиках (площадь и т.п.), о лице, которому предоставлен объект недвижимости, не должны приводить к разглашению сведений, составляющих государственную тайну. Что это точно означает — в тексте не разъясняется, но сказано, что особенности подготовки и подачи документов должно установить Правительство;
• государственной регистрации подлежит только право собственности РФ (иного публично-правового образования);
• договор аренды режимного объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами;
• права ведения, пользования, управления возникают с момента передачи имущества унитарному предприятию или учреждению;
• Правительство РФ утверждает перечень видов (типов) объектов (за исключением земельных участков), в отношении которых не осуществляется кадастровый учет, регистрация прав, и сведения о которых составляют государственную тайну;
• ранее поставленные на учет объекты, виды которых попали в список, подлежат снятию с учета по заявлению без акта обследования.

Основные из перечисленных норм, касающиеся регистрации прав, вносятся в Гражданский кодекс отдельным законопроектом.

На вопрос, не будет ли указание на собственность РФ признаком режимного объекта, дается такой ответ: нет, потому что есть еще обычное недвижимое имущество, находящееся в казне Российской Федерации.

Законы приняты под номерами 509-ФЗ и 518-ФЗ от 02.11.2023.

Примечание — Кто осуществляет государственный кадастровый учет?

Полномочиями по кадастровому учету, а также по ведению ГКН, предоставлению сведений в 2010 году были наделены ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ (Приказ Росреестра №П/93 от 11.03.2010), которые впоследствии были преобразованы в ФГБУ «ФКП Росреестра» (Приказ Минэкономразвития России №473 от 13.09.2011).

С вступлением в силу 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» полномочия по ГКУ перешли к Росреестру, а у ФКП остались вспомогательные функции (приказ Росреестра №П/0515 от 18.10.2016).

С 01.01.2023 ФКП была преобразована в ППК «Роскадастр».

В октябре 2023 года Управление Росреестра по Москве объявило о реализации в 2023 году проекта «Регистрация под ключ», при котором весь технологический цикл обработки документов и проведения учетно-регистрационных действий перешел к регистраторам Управления без участия сотрудников филиала ППК «Роскадастр».

Для целей определения кадастровой стоимости Росреестр формирует и предоставляет перечни объектов недвижимости по правилам, утвержденным приказом Росреестра №П/0283 от 06.08.2020. 

После постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт Росреестр передаёт сведения о нем в бюджетное учреждение, которое в свою очередь в течение 10 дней должно рассчитать кадастровую стоимость объекту и передать такие сведения обратно в Росреестр для их внесения в ЕГРН. Поэтому в выписке из ЕГРН, полученной по результатам постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт, нет кадастровой стоимости — она появится в ЕГРН в течение 2—3 недель. Если же в течение указанного срока кадастровая стоимость так и не появилась, можно написать письменное обращение в Росреестр или в бюджетное учреждение.

Последние события:

• 06.2021 — в письме Росреестра №13/1-00235/21 от 17.06.2021 даны рекомендации по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• 09.2021 — единую платформу для государственной кадастровой оценки представят в 2024 году;
• 11.2021 — Распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 установлено, что землеустроительные экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости,  могут выполняться исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• 12.2021 — Росреестру поручено обеспечить разработку единого программного обеспечения ‎для реализации субъектами РФ полномочий в сфере государственной кадастровой оценки (пп.7 п.4 Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ №622-СФ от 24.12.2021);
• 08.2022 — законопроект о фиксировании кадастровой стоимости, содержащейся в ЕГРН, на дату подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуг (принят как 513-ФЗ от 05.12.2022);
• 09.2022 — законопроект, согласно которому:
  • функции ФГИС ЕЦП НСПД дополняются ведением фонда данных государственной кадастровой оценки (ГКО), автоматизацией проведения ГКО и государственного мониторинга проведения ГКО;
  • состав ФГИС ЕЦП НСПД дополняется «Подсистемой экономики недвижимости»;
  • в состав сведений, подлежащих размещению во ФГИС ЕЦП НСПД, добавляются сведения, используемые для определения кадастровой стоимости;
• 03.2023 — законопроект о переходе от переоценки к индексации;
• 07.2023 — принято ПП РФ №1109 от 06.07.2023 о расширении функций ЕЦП НСПД;
• 02.2024 — законопроект, по которому с 01.01.2026 государственная кадастровая оценка в субъектах Российской Федерации будет проводиться ‎с использованием ФГГИС ЕЦП НСПД. В городах федерального значения — в случае принятия такого решения высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Сервис на платформе будет использоваться, в том числе, для формирования реестра ценообразующих факторов, построения моделей оценки и ведения реестра моделей оценки.

В Москве кадастровую стоимость недвижимости определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». В соответствии с 237-ФЗ оценка выполняется раз в два года. В сентябре публикуется предварительный отчет, а в ноябре результаты утверждаются (пример за 2021 год).

В Московской области работы выполняет государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки» (пример за 2023 год).

Существует Ассоциация бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке (АБУКО).

За регистрацию прав взимается государственная пошлина. C 01.01.205 возможна ускоренная регистрация за один день.

По данным, представленным на портале государственной статистике ЕМИСС общее количество зарегистрированных прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок на первое полугодие 2023 года составляет 55 270 502.

Примечание — О регистрации прав на здания в БТИ в 90-х

Согласно Приказу Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 №83 «Об утверждении Инструкции „О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР“» бюро технической инвентаризации проводили правовую регистрацию строений:

• на праве государственной собственности, находящихся в ведении местных Советов;
• на праве государственной собственности, находящихся в ведении государственных учреждений, организаций и предприятий;
• кооперативных и других общественных организаций;
• жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Законом РФ №4218-I от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики» было установлено, что частная собственность на недвижимость  подлежит регистрации в местной администрации.

19.12.1994 вступил в силу 52-ФЗ от 30.11.1994 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ», в статье 8 которого сказано, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав применяется действующий порядок регистрации.

На этом основании регистрацию проводили местные администрации или БТИ в зависимости от местных порядков вплоть до 31.01.1998, когда вступил в силу №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Примечание — О переходе на реестровую модель подтверждения регистрации прав

Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

С 01.10.2013 согласно изменениям в ст.14 122-ФЗ от 21.07.1997, внесенным 250-ФЗ от 23.07.2013, проведенная регистрация удостоверялась по выбору правообладателя свидетельством или выпиской из ЕГРП. 

Федеральным законом №360-ФЗ от 03.07.2016 выдача свидетельств была полностью отменена, и с 15.07.2016 регистрация стала удостоверяться только выпиской из ЕГРП.

Так учет прав был переведен на реестровую модель, при которой доказательством существования зарегистрированного права теперь является запись о ее регистрации в ЕГРП (позднее — в ЕГРН), а заинтересованному лицу выдается по запросу выписка, подтверждающая факт регистрации на момент ее выдачи.

С этого момента ранее выданные свидетельства о госрегистрации права подтверждают только факт проведения самой регистрации.

До 29.06.2022 проведенная государственная регистрация договора и иной сделки, а также возникших вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости удостоверялась посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки («штампом»), согласно Приказу Росреестра №П/0241 от 01.06.2021. С этой даты согласно изменениям, внесенным 449-ФЗ от 30.12.2021 в закон о регистрации недвижимости, кадастровый учет и регистрация также удостоверяются только выпиской из ЕГРН. А с выходом нового порядка ведения ЕГРН (Приказ Росреестра №П/0514 от 07.12.2023) отменена и форма надписи.

Примечание — Об органах регистрации прав

В первой редакции Гражданского кодекса РФ (п.1 ст.131 51-ФЗ от 30.11.1994, вступил в силу 01.01.1995) было сформулировано, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1995, РП РФ №389-рп от 22.08.1995, ПП РФ №1177 от 07.10.1996 была спланирована и осуществлена правовая реформа, одним из результатов которой стал постепенный переход к 1998 году (к моменту вступления в силу 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, появления Единого государственного реестра прав) от региональных учреждений юстиций к территориальным органам Минюста в субъектах РФ.

В 1996 году в рамках проекта Ларис было разработано Методическое пособие к организации и функционированию автоматизированной системы регистрации прав на земельные участки, недвижимое имущество и сделок с ними (Письмо Госкомзема РФ №5-14/2191 от 22.11.1996), которое предполагалось для использования в «районных (городских) бюро автоматизированной регистрации прав на недвижимое имущество». 

12.03.2004 согласно Указу Президента РФ №314 от 09.03.2004 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были переданы в новую созданную Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация) и ее территориальным управлениям. С момента создания служба находилась в ведении Минюста России, а с 13.05.2008 по Указу Президента РФ №724 от 12.05.2008 — в ведении созданного в тот момент Минэкономразвития РФ.

30.12.2008 вступил в силу Указ Президента РФ №1847 от 25.12.2008, по которому Росрегистрация была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Полномочия по регистрации перешли, соответственно, к территориальным управлениям Росреестра.

С 27.11.2021 Приказом Росреестра №П/0327 от 30.07.2021 часть полномочий органа регистрации прав была передана ФГБУ „ФКП Росреестра“, а с 01.08.2022 согласно ПП РФ №1359 от 30.07.2022 публично-правовой компании „Роскадастр“. Однако в эти полномочия не входит непосредственно регистрация прав, по-прежнему осуществляемая государственными регистраторами прав управлений Росреестра.

Унифицированные схемы технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество утверждены Приказом Росреестра №П/448 от 09.09.2016. На следующей иллюстрации приведена упрощенная схема верхнего уровня.

C 28.04.2023 в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется проверка того, что заявитель жив. Запрос подается через СМЭВ в ФГИС Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (4-ФЗ от 27.01.2023).

Статьей 170 УК РФ предусмотрена ответственность для должностных лица в форме штрафа, лишения права работы или обязательных работ:

• за регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом;
• умышленное искажение сведений ГКН и ЕГРП (в тексте УК не изменено на ЕГРН);
• занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законопроектом №01/05/08-22/00130229 от 04.08.2022 в рамках либерализации и гуманизации уголовного законодательства предлагается исключить данную статью УК РФ.

Регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, а это означает, что на него распространяются права и обязанности, установленные 79-ФЗ от 27.07.2004 «О государственной гражданской службе в РФ».

Профессиональным стандартом заданы следующие требования к государственному регистратору прав:

• высшее образование (специалитет или магистратура);
• опыт работы в сфере кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не менее 1 года;
• сдача экзамена на соответствие требованиям;
• повышение квалификации не реже 1 раза в 3 года (рекомендуется).

Экзамен проводится в форме собеседования по билетам из четырех вопросов и оценивается по системе «сдан — не сдан». Ответить необходимо минимум на три вопроса. На подготовку ответов на вопросы претендентам отводится один академический час. При подготовке можно использовать материалы, содержащие тексты нормативных правовых актов РФ, в том числе ведомственных. Не допускается использовать постатейные и иные комментарии, конспекты лекций, учебники и иную подобную литературу, а также любые технические средства.

Согласно принятому в третьем чтении в июле 2024 года законопроекту №556069-8 с 01.01.2026:

• появляется необходимость государственным регистраторам прав повышать квалификацию на «специальных курсах»;
• указано на необходимость высшего образования по направлениям подготовки «Юриспруденция» и (или) «Землеустройство и кадастры» и стажа работы по юридической специальности и (или) в области землеустройства и кадастра не менее 3 лет или стаж работы в органе регистрации прав не менее 2 лет;
• указано на возможность иметь иное высшее образование, но при этом стаж работы непосредственно в органе регистрации прав должен составлять не менее 3 лет.

Государственный регистратор осуществляет государственный кадастровый учет и регистрацию прав в соответствии с регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №278 от 07.06.2017.

По профессиональному стандарту к трудовым функциям и действиям государственного регистратора прав относятся:

• предварительная проверка представленных для кадастрового учета и регистрации прав документов:
  • проверка на наличие основания для возврата без рассмотрения;
  • проверка расчета государственной пошлины, формирование начисления/доначисления и получение УИН;
  • принятие решения о возврате без рассмотрения;
  • формирование уведомления о возврате без рассмотрения;
  • внесение записи о принятом решении в ЕГРН, заверение записи УКЭП;
• правовая экспертиза документов:
  • рассмотрение документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления/отказа;
  • установление полномочий заявителя/представителя заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением;
  • установление действительности поданных заявителем документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти;
  • проведение пространственного анализа местоположения объекта недвижимости;
  • выявление соответствия представленных сведений об объекте недвижимости сведениям ЕГРН и отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами;
  • исследование соответствия представленных документов требованиям законодательства и проверка на наличие (отсутствие) судебного спора в отношении объекта недвижимости, решений о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, сведений о залоге недвижимого имущества, препятствующих учету или регистрации прав;
  • формирование и направление межведомственных запросов для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений;
  • формирование уведомления о приостановлении осуществления (об отказе в осуществлении) учета или регистрации прав, внесение соответствующей записи в ЕГРН;
  • внесение записи о принятом решении в ЕГРН, и заверение ее УКЭП;
• внесение сведений в ЕГРН:
  • формирование записей ЕГРН об объекте недвижимости, о праве, ограничении права, обременении объекта недвижимости, сделке с заверением УКЭП;
  • внесение записей о кадастровой стоимости с заверением УКЭП;
  • формирование выписки из ЕГРН с заверением УКЭП;
  • формирование специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, с заверением УКЭП;
  • формирование уведомлений с заверением УКЭП;
• исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН:
  • обработка заявления или решения суда об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН;
  • принятие решения об исправлении;
  • исправление технической или реестровой ошибки в записях ЕГРН;
  • уведомление заинтересованных лиц об исправлении (отказе в исправлении) ошибок в записях ЕГРН.

Стандартом заданы и нормы этики государственного регистратора прав:

• соблюдать беспристрастность и конфиденциальность;
• обеспечивать беспристрастность принятия решений при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав, в том числе при исправлении ошибок;
• не разглашать полученные материалы и информацию;
• не создавать конфликтные ситуации на рабочем месте;
• не совершать действия, которые дискредитируют профессию и репутацию коллег;
• не допускать клевету и распространение сведений, порочащих иные организации и коллег.

Распоряжением Правительства РФ №3743-р от 21.12.2023 установлен профессиональный праздник «День работника органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (25 декабря) — в этот день в 2008 году указом Президента был создан Росреестр.

Примечание — Об ответственности государственного регистратора прав

Государственный регистратор прав обязан вносить в ЕГРН сведения в точном соответствии с представленными на кадастровый учет или регистрацию прав документами и сведениями.

Административная ответственность государственного регистратора прав предусмотрена:

• за несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимости в ЕГРН — штраф в размере от 1 000 до 2 000 руб.;
• за нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении ЕГРН, а равно представление в указанном порядке недостоверных сведений — предупреждение или штраф в размере от 3 000 до 5 000 руб.

За регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом и умышленное искажение сведений ЕГРН предусмотрена уголовная ответственность государственного регистратора прав в виде:

• штрафа от 200 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет);
• либо лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет;
• либо обязательных работ на срок до 360 часов с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет.

Государственный регистратор прав несет ответственность за необоснованное приостановление или отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

Согласно Определению ВС №305-ЭС23-10752 по делу №А40-78202/2022 «совершая сделку, направленную на отчуждение имущества, сдаваемого в аренду, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что государственная регистрация перехода права будет совершена уполномоченными органами с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы регистрационным органом ненадлежащим образом». Исходя из этого с Росреестра были взысканы 1.5 млн руб. убытков за несвоевременную регистрацию прав.

В сентябре 2023 года на обсуждение был вынесен законопроект №01/05/09-23/00141544, по которому предлагается предусмотреть порядок прекращения у служащего органа регистрации прав статуса государственного регистратора прав при принятии им необоснованных решений о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий и установить основания (критерии) для принятия такой меры дисциплинарного воздействия.

В «Уложении о наказаниях уголовных и исправительных» 1845 года были предусмотрены следующие уголовные и  исправительные наказания:

• чиновники, виновные в совершении заведомо от чьего-либо имени подложных крепостей или в заочном совершении актов от имени отсутствующих без надлежащей от них доверенности или же от имени вымышленных лиц или в совершении актов задним числом или в подложном засвидетельствовании и в фальшивой записи акта в шнуровую книгу или в сокрытии, уничтожении или в умышленной потере части книги подвергались наказаниям за подлоги при нахождении в должности;
• если чиновник совершал или принимал к явке и свидетельству какой-либо акт, содержащий в себе распоряжения или выражения, явно противоречавшие законам или государственному благоустройству, вере, нравственности, то он кроме отрешения от должности, с запретом осуществлять подобную деятельность подвергался заключению в тюрьме, лишению особенных прав и преимуществ или ссылке в Сибирь на поселение.

Государственный регистратор прав не несет ответственность:

• за убытки, в том числе ущерб, причиненный жизни и здоровью граждан, которые возникли в связи с нарушениями, допущенными в процессе строительства и оформления разрешительной документации, если кадастровый учет был осуществлен на основании такой разрешительной документации;
• за осуществленные учетно-регистрационные действия на основании переданных многофункциональным центром электронных образов документов, оформленных с нарушением требований действующего законодательства.

Примечание — Об исполнении принципа единства судьбы

По статье 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются как земельные участки, так и (самостоятельные) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этот особенный, необычный принцип раздельного учета земельных участков и объектов капитального строительства в Российской Федерации был вынужденно сформирован в 1994 году. Так, в силу принципиальных идеологических различий в позициях партий в Государственной Думе введенная глава Гражданского кодекса о праве (частной) собственности на земельные участки была «заблокирована» на несколько лет вплоть до принятия Земельного кодекса.

Наравне с другими в нем был прописан принцип, по которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ). Несмотря на схожесть формулировки, это вовсе не принцип Римского права Суперфиций (лат. Superficies solo cedit, «Строение следует за землёй»), по которому здание является составной частью земельного участка. В России же раздельно регистрируются права и на земельный участок и на построенные на нем объекты, а установленный в Земельном кодексе принцип лишь задает общее правило одновременного совершения действий со зданием и с земельным участком.

Это правило далее реализуется во множестве положений российских законов, регулирующих, например, право пользования (ст.271 ГК), отчуждение (ст.273 ГК), продажу (ст.552 ГК), аренду (ст.652 ГК) и т.д. Однако, в силу огромного многообразия исторически сложившихся ситуаций, не всегда возможно применить данный подход. Достаточно вспомнить, что в стране существует огромное количество частных зданий в долевой собственности, отдельные «части» которых расположены на выделенных земельных участках. При прямом толковании принципа — это нарушение, но является ли оно таковым, если это сложившаяся «норма»?

Можно найти множество таких ситуаций. Здание в частной собственности может быть на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а иногда даже в собственности другого лица. Принадлежащее одному лицу здание может быть расположено на участке в долевой собственности. Само соотношение долей на участок и строение может быть разным. 

Достаточно очевидно, что установленный принцип является лишь видимостью точного правила, а судебная практика указывает на множество слабых мест в отсутствие единых и однозначных правил перехода прав на один объект вслед за другим. 

За прошедшее время осуществлялись попытки поправить ситуацию:

• согласно 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав…» и соответствующим Правилам ведения ЕГРП разделы Единого государственного реестра прав располагались «в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества»;
• Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ был введен вид недвижимости «Единый недвижимый комплекс», но эта сложная в применении концепция толком не прижилась;
• в ноябре 2016 года была представлена Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима «единого объекта недвижимости» (поручение Правительства РФ от 04.03.2016 №ИШ-П13-1858). В ее рамках была предпринята попытка продвинуться в решении части проблем, в том числе была сформулирована концепция «улучшений земельного участка» (законопроекты №02/04/02-17/00062515 №02/04/03-22/00126112). В итоге другим Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ в Гражданский кодекс была добавлена отдельная глава 6.1 «Недвижимые вещи» с формальными базовыми положениями.

Возможно, эта проблема сможет быть решена только с некими глобальными реформами законодательства.

Этот принцип также применен для введенных в законодательство в 2023-м году территорий гаражного назначения и гаражных комплексов, в которых доля в праве общей собственности на общее имущество «следует судьбе права собственности на соответствующий гараж» и «судьбе права собственности на соответствующие машино-место, нежилое помещение» соответственно.

А по изменениям, внесенным в Гражданский кодекс 351-ФЗ от 24.07.2023, судьбе права собственности на недвижимую вещь следует и в целом доля в праве общей собственности на любое общее имущество.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющий ведение реестра, является орган регистрации прав, чьи функции осуществляет Росреестр.

Технически реестр ведется с помощью специализированной федеральной государственной информационной системы.

Порядок ведения ЕГРН установлен Приказом Росреестра №П/0514 от 07.12.2023 (ранее — приказом Росреестра №П/0241 от 01.06.2021).

Последние события:

• 06.2022 — законопроект о включении ЕГРН в число объектов критической информационной инфраструктуры;
• 06.2023 — законопроект принят в третьем чтении;
• 12.2024 — принят новый порядок ведения ЕГРН (Приказ Росреестра №П/0514 от 07.12.2023). Основные изменения:
  • Роскадастр ведет ЕГРН только «в части ведения реестра границ и внесения сведений о кадастровой стоимости». Остальное относится к полномочиям самого Росреестра. ППК также является оператором ФГИС ЕГРН;
  • у кадастровых округов и районов в ЕГРН учитываются наименования (Общероссийский, Условный);
  • в ЕГРН обеспечивается взаимосвязь разделов ЕГРН, содержащих сведения о земельных участках и об ОКС, расположенных в его границах (ранее было — прочно с ним связанных);
  • ранее было положение, что при присвоении статуса «погашенные» или «архивные» сведения или записи не исключаются из кадастра и реестра прав и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений. Теперь из этого правила федеральными законами могут быть установлены исключения;
  • если раньше в кадастр вносились сведения об адресе или местоположении (пишется слитно), то теперь сведения об адресе, включая «уникальный номер адреса объекта адресации», либо сведения об ином месте нахождения (пишется раздельно). Таким образом, слово «местоположение» теперь относится только к границам объекта;
  • добавлен учет производственных объектов, отчуждение которых возможно при наличии заключения о финансовой обеспеченности или уведомления о сделке (см. п.1 ст.56.1 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»);
  • год ввода в эксплуатацию указывается в случае, если для такого объекта предусмотрена выдача разрешений;
  • общие помещения теперь сопровождаются словами «помещение предназначено для обслуживания более одного помещения и (или) машино-места в нежилом здании, сооружении (общее имущество в здании или сооружении)»;
  • у сооружений может быть как площадь, так и площадь застройки;
  • у геодезических пунктов дополнительные статусы: «пригоден для использования», «уничтожен», «поврежден» или «не найден»;
  • добавлен порядок ведения перечня координат пунктов;
  • добавлен порядок раздела земельного участка  в соответствии с границами населенного пункта (п.123);
  • публичный сервитут теперь учитывается как отдельный вид сервитута со своими особенностями;
  • при учете долевого строительства идет речь и о малоэтажных жилых комплексах;
  • при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, более не указываются данные об отдельных правообладателях и кадастровые номера их помещений, машино-мест. Теперь правообладатель указывается как «собственники помещений, машино-мест в многоквартирном доме». Этот же подход применяется и для различных территорий;
  • при внесении в ЕГРН записи о регистрации права на первое помещение, машино-место в МКД в рамках долевого строительства также вносятся записи о регистрации права общей долевой собственности на помещения, составляющие общее имущество (п.177);
  • описан порядок внесения записей о праве общей долевой собственности на территории садоводства или огородничества (п.201);
  • если собственником всех помещений, машино-мест в здании (за исключением многоквартирного дома), сооружении становится одно лицо, помещения, относящиеся к общему имуществу переходят в его собственность (при отсутствии заявления на переход права на здание);
  • если до вступления в силу нового порядка собственник помещения или машино-места зарегистрировал индивидуально свое право общей долевой собственности на общее имущество, то такая запись погашается автоматически при прекращении права (например, при сделке) или по заявлению;
  • форма регистрационной надписи убрана как неактуальная;
  • порядок исправления реестровых ошибок вынесен в отдельный НПА (Приказ Росреестра от 27.12.2023 №П/0565).

Картографической основой ЕГРН является ЕЭКО. Ранее требования к картам и планам, являющимся картографической основой реестра, были утверждены:

• Приказом Минэкономразвития РФ №375 от 28.07.2011;
• Приказом Минэкономразвития России №848 от 13.11.2015.

Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Так, в 2021-м году утратили силу модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества». Вместо них был добавлена «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества». Таким образом, в названии убрано ненужное выделение земельных участков из числа объектов недвижимости, добавлена «подготовка документов».

Отметим интересные «факторы (этапы) реализации» этой модели:

• к 2022 году доля ошибок, допущенных сотрудниками МФЦ при приеме документов (полнота и комплектность документов, качество сканирования) — 1 на 1000;
• к 2024 году границы всех установленных территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН. Это не означает, что ПЗЗ должны быть разработаны везде;
• к 2025 году:
  • вся территория (площадь) страны должны быть поделена на земельные участки с установленными границами (кроме вод, леса и запаса) [фактор 1.2]. При этом доля количества учтенных в ЕГРН земельных участков с установленными границами в общем количестве учтенных земельных участков может не превышать 80% [фактор 1.8]. Если совместить два этих показателя, то вроде как выходит, что к 2025-му году положение в лучшем случае каждого пятого земельного участка (условно равной площади) будет спорной, то есть с наложением на другие существующие участки;
  • предельный срок утверждения СРЗУ на КПТ — 9 рабочих дней;
  • предельный срок присвоения и изменения адреса и внесения его в ФИАС — 5 рабочих дней;
  • предельный срок подготовки межевого и технического планов, акта обследования (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) — 8 дней. Предполагаемый комплекс мер:
    • предпроверка документации в личном кабинете;
    • семинары по разбору типовых ошибок;
    • мониторинг СРО средних сроков и стоимости проведения кадастровых работ;
  • доля приостановок по кадастровому учету — 1 из 20, по регистрации — 1 из 40.

Примечание — А что такое «ЕГРОН»?

Изначально в Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014—2019 годы) (РП РФ №1101-р от 28.06.2013) и в самой ФЦП (ПП РФ №903 от 10.10.2013) предполагалось объединение ЕГРП и ГКН именно в Единый Государственный Реестр Объектов Недвижимости.

Через два года Постановлением Правительства РФ №1301 от 01.12.2015 в ФЦП были внесены изменения, согласно которым, в том числе, проектируемый Единый Государственный Реестр Объектов Недвижимости был переименован в Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесено множество изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Рассмотрим перечень лиц, обладающих правом на подачу заявлений, в новой редакции.

Одновременный учет и регистрация согласно п.1 ст.15 218-ФЗ:

• созданный, создаваемый ОКС, ЕНК:
  • правообладатель земельного участка если по ВРИ участка допускаются строительство, реконструкция ОКС;
  • лицо, использующее участок на условиях сервитута, публичного сервитута;
  • лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда, если не требуется разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • ОГВ, ОМС, принимающий уведомления об окончании строительства ИЖС, садового дома;
• искусственный ЗУ:
  • лицо, которому предоставлен разрешающий документ по №246-ФЗ;
• образованный объект недвижимости:
  • собственник исходного объекта;
  • лицо с правом ПНВ или ПБП при разделе или объединении участков;
  • нотариус или его уполномоченный работник при регистрации сделки;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при образовании участков [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• прекращающий существование объект:
  • cобственник ОКС, ЕНК;
  • принявший наследство наследник;
  • собственник участка, если нет собственника объекта (ликвидирован (ЮЛ) или умер и право не перешло по наследству (ФЛ));
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• образование или прекращение существования части объекта:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Кадастровый учет согласно п.2 ст.15 218-ФЗ:

• создание объекта недвижимости или его реконструкция:
  
  • ОГВ, ОМС либо организация по атомной энергии, ядерному оружию и установкам, Роскосмос, которыми выдано разрешение на ввод в эксплуатацию;
• прекращающий существование объект, если права не зарегистрированы в ЕГРН:
  • собственник ОКС, ОНС;
  • собственник участка, если собственника объекта нет (ликвидирован, умер и нет наследников);
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • принявший наследство наследник;
  • ОГВ, ОМС при снятии с учета земельного участка в неразграниченной собственности;
• участок под МКД:
  • ОГВ, ОМС;
• образование или прекращение существования части объекта, если ограничение или обременение возникает независимо от момента государственной регистрации:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• изменение основных характеристик объекта:
  • собственник;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при уточнении границ участка [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • лицо с правом ПБП, ПНВ, аренды или в БП на срок более пяти лет при уточнении границ участка по ст.43;
  • лицо с правом ОУ, ХВ, ДУ, аренды или БП на срок более пяти лет при кадастровом учете в отношении ОКС, ОНС, помещения, машино-места;
• выбор ВРИ:
  • правообладатель здания, сооружения или земельного участка;
  • лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование;
• раздел или объединение участков по ПМТ или СРЗУ:
  • лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду или в БП;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Государственная регистрация прав согласно п.3 ст.15 218-ФЗ:

• возникновение или прекращение права:
  • лицо, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается;
  • нотариус или его уполномоченный работник;
• регистрация ограничения или обременения, его прекращения:
  • правообладатель объекта недвижимости;
  • лицо, в пользу которого устанавливается ограничение;
• регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения, возникающих на основании договора:
  • стороны договора;
• подтверждение права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до 31.01.1998 либо в силу закона:
  • правообладатель;
• лесные участки:
  • ОГВ, если уполномочен [п.5.1 ст.15 218-ФЗ];
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ].

Договором подряда на кадастровые работы может быть предусмотрена подача кадастровым инженером заявления в Росреестр для осуществления кадастрового учета без доверенности:

1. при образовании земельных участков в результате преобразования и заказчик - собственник, владелец (пожизненное наследуемое владение) или пользователь (постоянное (бессрочное) пользование) преобразуемого земельного участка;
2. при уточнении границ земельных участков и заказчик - собственник, владелец (пожизненное наследуемое владение), пользователь (постоянное (бессрочное) пользование), пользователь (безвозмездное пользование на 5 лет и более), арендатор (договор аренды на 5 лет и более);
3. при снятии с учета объекта недвижимости и заказчик - собственник прекратившего существование объекта капитального строительства или земельного участка под такими объектами, либо принявший наследство наследник;
4. при создании объекта недвижимости, для строительства которого законодательством не предусмотрена выдача разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию, и заказчик - собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

В указанных случаях для подачи заявления в орган регистрации прав без доверенности кадастровому инженеру потребуется приложить к такому заявлению следующие документы:

• договор подряда на выполнение кадастровых работ;
• справку с места работы, подтверждающая, что кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы, является работником юридического лица;
• подписанный со стороны заказчика акт выполненных работ по договору подряда.

В письме Росреестра №13/1-5668-АБ/21 от 26.07.2021 разъяснен порядок подачи документов кадастровым инженером:

1. заявления и документы подаются на бумажном носителе либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;
2. к заявлению в качестве документов, подтверждающих правомочие на обращение в орган регистрации прав должны быть приложены договор подряда или справка о месте работы кадастрового инженера, акт сдачи-приемки работ и согласия с содержанием документов;
3. при подаче заявлений электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумаге, или лиц, которые уполномочены заверять копии таких бумажных документов.

Другими словами, договор должен быть подписан ЭЦП и заказчика (собственника) и подрядчика. Нотариально удостоверить равнозначность электронной копии договора на бумаге не выйдет из-за ст. 103.8 о нотариате.

Существует законопроект о переводе кадастровым инженером договора в бумажной форме в электронный вид.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-00305/24 от 03.04.2024 кадастровый инженер не вправе передоверить исполнение обязанности по представлению в орган регистрации прав документов третьим лицам, в том числе на основании нотариально удостоверенной доверенности.

По мнению Р. Бевзенко, изложенному в статье «Правовая природа заявления о внесении записи в реестр недвижимости», заявление о внесении записи в реестр недвижимости — это частноправовое волеизъявление, отвечающее признакам сделки:

• заявитель выражает волю на возникновение (или прекращение) вещного права;
• она имеет объективное выражение в письменной форме;
• правопорядок связывает с ней правовой эффект.

Примечание — О запрете на действия с недвижимостью без личного участия

Технически запрет фиксируется как дополнительные сведения реестра прав на недвижимость в виде записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя [п.52 Приказа Росреестра №П/0241 от 01.06.2021].

При наличии такой отметки заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав отклоняются. Исключения предусмотрены статьей 25 218-ФЗ:

• заявление подано нотариусом или его уполномоченным работником при нотариальном удостоверении сделки с образованием нового объекта или объектов недвижимости, то есть с одновременным кадастровым учетом;
• заявление подано нотариусом, его уполномоченным работником или любой участвующей стороной сделки при оформлении нотариального действия;
• заявление на передачу квартиры по программе реновации подано органом исполнительной власти Москвы;
• заявление подано в порядке наследования.

Для нотариусов есть дополнительное ограничение: они не могут подавать заявления, если договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности [ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате].

Для установки или снятия запрета в личном кабинете на портале Росреестра потребуется УКЭП (токен). Для подачи заявления на портале Госуслуг (услуга) достаточно смартфона с NFС-модулем и «биометрического» загранпаспорта (с NFC-чипом). Если нет ничего из перечисленного, придется идти в МФЦ. В любом случае заявления подаются только в отношении каждого объекта недвижимостью. Установить общий запрет нельзя.

ДГИ г. Москвы предоставляет услугу «Получение разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В ноябре 2021 года замечено, что в предоставляемых сведениях ЕГРН кадастровая стоимость может быть округлена (до 100000 руб.).

См. также «О расчете налога исходя из кадастровой стоимости».

22.05.2023 утвержден новый приказ Росреестра №П/0183 «Об утверждении порядка кадастрового деления…», который начал действовать с 27.10.2023 (со дня признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России №877 от 24.11.2015). Основные нововведения:

• добавлено пояснение, как следует понимать требование об отсутствии наложений и разрывов. Это означает, что границы смежных единиц кадастрового деления одного и того же уровня должны иметь общие характерные точки границ с идентичными значениями координат, в том числе с учетом значений координат, определенных в системах координат смежных кадастровых округов;
• для земельных участков, которые расположены в двух кадастровых кварталах, кадастровый номер теперь присваивается в том кадастровом квартале, в котором располагается большая часть площади земельного участка. По прежнему участок будет относиться к нулевому кварталу в трех случаях:
  • если в кадастровых кварталах располагаются равные по площади части земельного участка;
  • если участок расположен в трех и более кварталах; 
  • если контура многоконтурного участка расположены в разных кварталах;
• добавлено положение, что границы (части границ) единиц кадастрового деления не позднее чем через 3 месяца приводятся в соответствие с описанием местоположения государственной границы РФ, границ между субъектами РФ при внесении в ЕГРН сведений о них;
• также добавлено положение о том, что границы (части границ) кадастрового квартала приводятся в соответствие с уточненными границами земельного участка, если большая часть площади участка расположена в его границах (не позднее чем через 6 месяцев после кадастрового учета);
• порядок теперь относится ко всем видам недвижимости, включая машино-места и предприятия как имущественные комплексы, причем все последние ставятся в кадастровом квартале с учетным номером «0:0:0».

Примечание — О порядке присвоения кадастровых номеров

Нумерация объектов в пределах одного кадастрового квартала сквозная, то есть каждому новому объекту в кадастровом квартале присваивается следующий по порядку номер, вне зависимости от вида объекта недвижимости. Каждый новый объект недвижимости при постановке на кадастровый учёт получает следующий по порядку номер в пределах одного кадастрового квартала. То есть по кадастровым номерам объектов, расположенных в одном кадастровом квартале, в большинстве случаев можно определить, какой из них поставлен на кадастровый учёт раньше.

Если номер кадастрового округа или района состоит менее чем из двух цифр, а квартала менее шести или семи цифр (в зависимости от принятого в округе шаблона), перед ними принято добавлять нули. Например, для кадастрового округа — 04, для кадастрового квартала — 04:01:0004041. Такие полные номера используются сегодня для поиска, заказа сведений, а также для подачи заявлений по государственным и муниципальным услугам.

В начале 2021 года на публичной кадастровой карте у кадастрового номера дополнительные нули не отображались, что более соответствует требованиям к нумерации. Например, объект недвижимости с кадастровым номером 04:01:0010107:133 на публичной кадастровой карте был показан как объект с номером 4:1:10107:133. Увидеть номер с добавленными нулями на публичной карте можно в всплывающем окне, закрыв левую панель и кликнув на объект.

Кадастровый номер уникален, то есть не существует двух разных объектов недвижимости с одинаковым кадастровым номером. Также у одного объекта недвижимости не должно быть двух и более кадастровых номеров. Однако, на практике можно объекты, у которых эта норма нарушена. В таком случае, тот номер, к которому привязана запись о регистрации прав, является достоверным, а остальные называются дублями и подлежат исключению из ЕГРН в рамках процедуры верификации. 

Причинами возникновения дублей являются:

• произведённые до 2013 года перепланировки или реконструкция объекта, которые не были узаконены, а также необоснованное и не зарегистрированное в ЕГРП изменение объектов;
• ошибки в ЕГРН, возникшие при слиянии баз данных ЕГРП, ЕГРОКС и ГКН.

Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости один раз и не изменяется до тех пор, пока объект недвижимости не прекратит своё существование. Поэтому при изменении границ между субъектами РФ или муниципальными образованиями кадастровые номера объектов недвижимости сохраняются в том же виде. Ярким примером является ситуация с присоединением к Москве новых территорий в 2012 году: все ранее учтенные земельные участки, включенные в границы города Москвы из Московской области, сохранили свои кадастровые номера. Именно поэтому на территории «новой Москвы» можно встретить большое количество земельных участков, кадастровые номера которых начинаются с округа 50.

Если объект недвижимости расположен в пределах нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов или кадастровых округов, то такой объект ставится на кадастровый учет соответственно в нулевой кадастровый квартал, условный кадастровый район или Общероссийский кадастровый округ. Это характерно для линейных объектов, например, для нефтепроводов и газопроводов). Им зачастую присваивается соответствующий кадастровый номер с нулевым кварталом, районом или округом. При этом количество нулей должно соответствовать исходной структуре кадастрового номера. Например, объект недвижимости, расположенный в пределах нескольких кадастровых кварталов в ЦАО г. Москвы получит кадастровый номер 77:1:0:N (77:01:00000000:N), где N - номер объекта в кадастровом квартале.

Кадастровый номер с нулевым кадастровым кварталом и (или) условным кадастровым районом присваивается также при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае, если невозможно установить его точное местоположение. Например, объект может стоять на учете без координат. Но даже после проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ такого объекта, кадастровый номер не изменятся.

После прекращения существования объекта недвижимости и снятия его с государственного кадастрового учета, кадастровый номер такого объекта повторно не используется.

Структура и правила присвоения кадастрового номера одинаковы для любых объектов недвижимости, поэтому по кадастровому номеру нельзя определить вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение или машино-место).

Важно помнить, что привычный сегодня вид кадастровых номеров появился в 2000—2001 годах. Все другие номера, которые были присвоены объектам до этого времени, как правило, имеют иную структуру и считаются ранее присвоенными номерами (условными, инвентарными и пр.), несмотря на то, что в названии такого номера может быть указано «кадастровый».

Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет. Однако, если кадастровый номер объекта неизвестен правообладателю, это не означает, что его нет. Кадастровый номер объекта недвижимости можно узнать, воспользовавшись поиском на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу, ранее присвоенному номеру, номеру права или ограничения, которые указаны в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах или документах технической инвентаризации.

Документы, в которых может быть указан кадастровый номер:

• выписка из ЕГРН;
• кадастровая выписка, кадастровый паспорт;
• cвидетельство о государственной регистрации права;
• решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении объекта недвижимости;
• договор;
• иные правоустанавливающие документы.

Хотя кадастровые паспорта по недосмотру законодателей еще упоминаются, например, в Земельном кодексе, они официально больше нигде не выдаются и не требуются. Некоторые частные компании пользуются этим и выдают собственные отчетные документы в свободной форме под таким названием. У них нет никакого правового статуса. 

Примечание — О совмещении функций органов исполнительной власти и функций хозяйствующих субъектов

По мнению многих представителей отрасли с 2017 года по настоящее время Росреестр ведет планомерную активную работу по огосударствлению кадастровой деятельности, что вероятно приведет его к доминирующему положению на рынке кадастровых работ и недобросовестной конкуренции.

Так, 28.06.2017 в нарушение Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» был принят приказ Росреестра №11/0302 о внесении изменений и устав ФГБУ «ФКП Росреестра», по которому палата наделяется полномочиями выполнять кадастровые работы. 

Через некоторое время стали появляться многочисленные свидетельства того, как региональные подразделения начали рассылать в адреса потенциальных подрядчиков предложения о выполнения работ. В них принижалась значимость частных кадастровых инженеров и напрямую преподносился как преимущество тот факт, что подготовленные документы будут проверяться ими же, например:

• «основное преимущество заключается в том, что Филиал… непосредственно занимается внесением сведений в ЕГРН, а также обладает всеми необходимыми сведениями, содержащимися в ЕГРН, картографическими материалами и иной аналитической и справочной информацией»;
• «органы государственной и муниципальной власти испытывают риски при работе небольшими частными организациями, зачастую не имеющими необходимый опыт и квалификацию».

Очевидное негодование профессионального сообщества привело к следующим закономерным последствиям:

1. 06.12.2017 ФАС России выпустил предупреждение о недопущении нарушения антимонопольного законодательства;
2. в письме №РП/73472/18 от 13.09.18 ФАС России сообщил о принятии решения о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
3. 03.12.2018 вынесено решение по данному делу:
   • признать ФГБУ «ФКП Росреестра» нарушившим часть 3 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем совмещения в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № 11/0515 функций федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию нрав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН и функций хозяйствующего субъекта по проведению кадастровых работ в отношении федерального, государственного и муниципального имущества, а также хозяйственной деятельности по землеустроительным работам;
   • выдать ФГБУ «ФКП Росреестра» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства;
   • передать соответствующему должностному лицу ФАС России материалы дела от 03.09.2018 №1-15-142/00-04-18 для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Все это не помешало ФКП продолжать рекламировать кадастровые услуги на своем новом сайте.

26.05.2020 в Государственную Думу был внесен законопроект №962484-7, содержащий положение о наделении ФКП правом на осуществление кадастровой деятельности. В целях продвижения законопроекта Росреестром была проведена информационная кампания, содержащая два положения:

• частные кадастровые инженеры якобы плохо работают;
• в перечень выполняемых Кадастровой палатой работ войдут лишь имеющие государственное значение (пример статьи).

Несмотря на консолидированное и однозначно высказанное несогласие кадастровых инженеров (петиция), саморегулируемых организаций, Комитета Совета Федерации по экономической политике, Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (отзыв), Общественной палаты РФ, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (отзыв), Общественного совета Росреестра, Совета по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности ТПП РФ и многих участников сообщества, закон с оговоркой, что Палата вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ лишь в случаях, установленных Правительством РФ, был принят (120-ФЗ от 30.04.2021).

Одновременно незаметно для широкой общественности Федеральным законом №304-ФЗ от 02.07.2021 (п.14 ст.1) было определено, что с 01.01.2022 проведение кадастровых работ в отношении лесных участков становится возможным только силами ФГБУ «Рослесинфорг».

30.09.2021 опубликован проект ПП РФ об определении значительно расширенного по сравнению с обещанным перечня работ, которые будет иметь возможность проводить ФКП:

• подготовка документов для внесения сведений в реестр границ;
• подготовка документов для внесения сведений о проектах межевания территорий;
• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федерального топливно-энергетического комплекса, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, безопасного применения информационных технологий и развития связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере;
• комплексные кадастровые работы по государственным и муниципальным заданиям.

21.10.2021 Национальная палата кадастровых инженеров подготовило отрицательное заключение на проект ПП РФ «Об утверждении перечня случаев...». К обращению были приложены отрицательное заключение по результатам независимой антикоррупционной экспертизы и отрицательные отзывы саморегулируемых организаций кадастровых инженеров:

• Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «ОКИС»;
• Ассоциации кадастровых инженеров Поволжья;
• Ассоциации «Союз кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «Содружество».

В обобщающем обращении Национального объединения обращено внимание на следующие моменты:

• в Проекте установлены не отдельные случаи, имеющие государственное значение, а практически весь перечень объектов всех форм собственности;
• присутствует возможность установления доминирующего положения ФГБУ «ФКП Росреестра» за счет наличия конкурентных преимуществ:прямой доступ к исходным данным;
• проверка собственных результатов кадастровых работ;
• возможность оказания полного цикла оформления недвижимости от заключения договора до выдачи выписки из ЕГРН со стопроцентной гарантией;
• ввиду отсутствия необходимой материально-технической базы Кадастровая палата будет вынуждена отдавать работы на субподряд, а это коррупционный фактор;
• предлагаемые нововведения противоречат всей системе экономического регулирования в Российской Федерации и являются монополизацией услуг и ограничением конкуренции, ставят ФГБУ «ФКП Росреестра» в заведомо выгодное и доминирующее положение перед другими участниками бизнеса;
• доводы Росреестра, что положения Проекта не приведут к установлению госмонополии являются заведомо ложными;
• предлагается разрешить Кадастровой палате заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ в отношении объектов, имеющих государственное значение, и запретить привлекать к исполнению работ субподрядчиков.

В ответе от 09.11.2021 на заключение Национального объединения Росреестр заявил следующее:

• законодательство не содержит прямых положений о монополизации рынка кадастровых услуг или об установлении каких-либо привилегий ФГБУ «ФКП Росреестра» и его работникам;
• иные лица, если захотят, смогут участвовать в конкурсах вместе с Палатой;
• работникам ФГБУ «ФКП Росреестра» не будет предоставлен бесплатный доступ к сведениям ФГИС ЕГРН;
  правовую экспертизу документов выполняют регистраторы Росреестра, а не Кадастровой палаты;
• закон «О защите конкуренции» не нарушается, так как в нем есть уже примененное исключение;
• это неправда, что Проектом предоставляется доступ ФГБУ «ФКП Росреестра» к какой-либо информации — Палата УЖЕ предоставляет сведения по 218-ФЗ;
• это неправда, что Проектом устанавливаются преференции для Кадастровой палаты, потому что государственные или муниципальные преференции — это предоставление имущества, а при выполнении кадастровых работ Палате объекты недвижимости НЕ ПЕРЕДАЮТСЯ; 
• установление правовым актом прав и вытекающих из них преимуществ (КОТОРЫХ НЕТ) на рынке для определенной категории хозяйствующих субъектов само по себе не свидетельствует о создании дискриминационных условий;
• на оборудование деньги найдется.

В итоге перечень видов работ ФКП утвержден ПП РФ №48 от 25.01.2022:

• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федеральных энергетических систем, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, информации, ИТ и связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере.

В октябре 2021 года появилась информация о плане создания ППК Роскадастр, одной из функций которой будет выполнение кадастровых работ.

В законопроекте №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)» предлагается исключить необходимость утверждения Правительством перечня случаев, когда Роскадастр имеет право выполнять кадастровые работы.

24.11.2021 Ассоциация «Национальная палата кадастровых инженеров» направило обращение №1335/21-12-01 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 все производственные функции, которые закреплены за ФГБУ «ФКП Росреестра» в части обеспечения функций Росреестра, так как «ситуация, когда корпорация сама проводит работы, сама их контролирует, вносит в ЕГРН их результаты и готовит проекты решения для государственных регистраторов создает беспрецедентные условия для процветания коррупции в учетно-регистрационной системе».

29.11.2021 Опубликовано Заключение Счетной палаты №ЗСП-223/03-01 на проект федерального закона №20316-8: «Совмещение ППК „Роскадастр“ функций органов власти и хозяйствующих субъектов на конкурентных товарных рынках, в том числе при проведении кадастровых работ, создают риски ограничения конкуренции, препятствования их развития».

02.12.2021 Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» направило обращение №1291 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 производственные функции.

17.12.2021 В Российской газете не стали говорить о заключении Счетной палаты: «Счетная палата концептуально поддерживает законопроект о создании „Роскадастра“».

30.12.2021 Приняты 448-ФЗ «О публично-правовой компании „Роскадастр“» и 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» без учета мнения профессионального сообщества.

24.11.2022 Обсуждается законопроект, по которому ПКК сможет «безвозмездно использовать данные государственных информационных систем, оператором которых является, в целях осуществления возложенных на нее функций и полномочий публично-правового характера», что явно противоречит предыдущим заверениям;

25.07.2023 — в третьем чтении принят законопроект №19881-8, согласно которому у ППК будет бесплатный доступ к данным и материалам, содержащимся в государственных фондах пространственных данных. 

04.08.2023 на обсуждение вынесен законопроект №140601, по которому право выполнения, причем в значительно упрощенном порядке, комплексных кадастровых работ за счет федерального бюджета планируется передать исключительно ППК «Роскадастр». Естественно, на особых условиях публичной компании провести ККР будет легче, чем остальным, что неминуемо скажется на рынке кадастровых работ. Обосновывается инициатива низкой квалификацией сотрудников, реализующих закупочную деятельность, неполнотой расхода выделенных средств, низким качеством работ, выполненных ‎по демпинговым ценам, и превышением сроков. Почему же не оптимизировать на основе полученного опыта общую процедуру и установить равные нормы для всех, вместо того, чтобы по факту идти к монополизации отрасли, игнорируя саму суть закона «О защите конкуренции» — неизвестно;

30.08.2023 — Национальная палата дала резко отрицательное заключение на законопроект №140601, выделив ряд отрицательных моментов:

• пагубное влияние вводимой государственной монополии на рынок кадастровых работ;
• нарушение антимонопольного законодательства;
• невозможность решения задачи по выполнению всего комплекса работ силами одного юридического лица;
• отсутствие какого-либо экономического обоснования целесообразности организации работ предлагаемыми методами.

Забыв про данные ранее утверждения, что Росреестр будет выполнять кадастровые работы лишь для объектов, имеющих государственное значение, в 2023 году ведомство рекламирует выполнение любых кадастровых работ для правообладателей частной недвижимости на сайте https://cabinet.info-bti.ru, ранее принадлежавшем Ростехинвентаризации, до слияния с ППК «Роскадастр».

В феврале 2024 года сотрудники Роскадастра стали осуществлять консультации по кадастровым работам в МФЦ.

14 декабря 2023 года при Комитете Совета Федерации по экономической политике прошел круглый стол на тему «Создание и развитие публично-правовой компании „Роскадастр“: проблемы и пути решения». По итогам обсуждения представленных ППК и СРО взаимных обвинений 24.01.2024 были утверждены рекомендациях, в частности:

• в целях недопущения монополизации ППК «Роскадастр» на рынке кадастровых услуг предусмотреть механизмы участия кадастровых инженеров и бюджетных учреждений субъектов РФ при выполнении ККР за счет средств федерального бюджета;
• разработать программу участия кадастровых инженеров в компетенциях, осуществляемых ППК «Роскадастр»;
• провести совещание с СРО кадастровых инженеров по реализации права кадастровых инженеров оперативно получать необходимые сведения.

06.06.2024 на рассмотрение в Государственную Думу внесен законопроект №643017-8 о наделении публично-правовой компании «Роскадастр» полномочиями по выполнению комплексных кадастровых работ. 

17.07.2024 СРО Союз «Кадастровые инженеры» опубликовала заключение по результатам проведения независимой экспертизы законопроекта:

• прямое финансирование из федерального бюджета ППК «Роскадастр» взамен субсидий для проведения конкурсных процедур закупок неизбежно приведут к дискриминационным условиям ведения бизнеса субъекмами малого и среднего предпринимательства в сфере кадастровой деятельности;
• проектируемые нормы содержат все признаки ограничения конкуренции, к которым согласно п.17 ст.4 135-ФЗ от 26.07.2006 относится сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, не связанное с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке;
• проблемы исполнения ККР связаны с недостаточно эффективной процедурой предоставления сведений ФГИС ЕГРН профессиональным участникам кадастровой деятельности;
• необходимо в развитие информационных систем ППК «Роскадастр» создавать равные технологические условия выполнения ККР для всех кадастровых инженеров вне зависимости от места их трудоустройства ППК «Роскадастр», вне зависимости от источника финансирования ККР и заказчика ККР путем реализации прямого доступ к сведениям ЕГРН в объеме согласно ст.62 218-ФЗ.

Эта позиция учтена в Заключении Комитета по защите конкуренции ГД РФ №151 от 24.07.2024. В частности, там сказано что принятие закона может привести «к „закрытию“ этого рынка для добросовестных его участников, ограничению (устранению) конкуренции на соответствующем рынке и невозможности его развития, что формально входит в противоречие указанным положениям антимонопольного законодательства и принципам государственной политики по развитию конкуренциию».

В сентябре 2024 года представлен законопроект №150971 об увеличении платы за предоставление сведений ЕГРН. При пакетном предоставлении выписок стоимость, в том числе, для частных кадастровых инженеров, вырастет в 63 раза.

03.10.2024 на заседании рабочей группы при подкомиссии по совершенствованию контрольных (надзорных) и разрешительных функций федеральных органов исполнительной власти при Правительственной комиссии по проведению административной реформы в сфере земли и недвижимости были озвучены замечания Национальной палаты кадастровых инженеров по проекту, в частности:

• рост стоимости не соответствует компенсации расходов и многократно превышает суммарный показатель инфляции;
• обеспечение бесперебойной работы ФГИС ЕГРН должно обеспечиваться за счет соответствующей доработки информационной системы;
• увеличение тарифов Росреестра не повлияет на снижение нагрузки на ФГИС;
• качество выписок не соответствует заявленной цене — сведения о правообладателях и их адресах в настоящее время так и не предоставляются.

Предложено установить равные условия использования сведений ЕГРН для всех участников. Также высказано предложение о необходимости предоставления сведений ЕГРН кадастровым инженерам бесплатно, поскольку результаты их работы являются основой для внесения в ЕГРН сведений об объектах недвижимости и объектов налогообложения.

В октябре 2024 года законопроект №643017-8, наделяющий ППК «Роскадастр» исключительным правом на проведение комплексных кадастровых работ за счет средств федерального бюджета, принят в третьем чтении, несмотря на возражения Комитета Государственной Думы по защите конкуренции,  Национального объединения, СРО кадастровых инженеров и Торгово-промышленной палаты РФ (1, 2, 3).

В середине октября 2024 года в социальных сетях появилась неофициальная неподтвержденная информация о том, что в регионах регистраторам дано указание сообщать в прокуратуру о каждом факте приостановки. А к концу октября появился слух об идее Росреестра исключать из СРО за десять любых приостановок. Пятого ноября на круглом столе в Совфеде было сказано о необходимости в переходе к исключению из СРО за долю приостановлений в регистрации недвижимости.

Примечание — О запрете регистрации без личного присутствия

Статьей 36 218-ФЗ предусмотрена такая мера защиты правообладателя от мошенников, как запись, запрещающая обращаться в Росреестр от его имени, в первую очередь по доверенности.

В статью периодически вносятся корректировки. Так 120-ФЗ от 30.04.2021 учтено, что отметка должна погашаться при наследовании, и что с 01.01.2023 поставить саму отметку можно будет через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи. А в 185-ФЗ от 28.06.2022 дополнительно прямо указано, что не выйдет подать заявление на регистрацию через нотариуса, если к нему обратится представитель по доверенности. Зато по доверенности теперь поставить можно поставить саму отметку.

Форма заявления об установлении отметки установлена приказом Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 (приложение №2).

Заметим, что эта отметка дополняет другой, по умолчанию установленный запрет о невозможности представления заявлений и документов в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Также есть рекомендации от Росреестра о внесении в ЕГРН актуальных адреса электронной почты и номера телефона правообладателя, на которые должны приходить уведомления в случае поступления заявлений на регистрацию.

Понятие «правовой режим» нередко встречается в нормативно-правовых актах, но нигде толком не объясняется. Поэтому обратимся к выводам и предложениям, сделанным некоторыми специалистами.

В целом правовой режим можно определить как особый нормативный порядок регулирования общественных отношений на основе установленных и обеспеченных государством правовых средств, который:

• направлен на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов субъектов права;
• выражается в специфике способов и гарантий его реализации, ответственности за нарушение режимных требований;
• основывается на действии общих принципов, приводящих все его элементы в единую упорядоченную систему (Беляева, 2012).

Можно сказать, что правовой режим земель — это установленный законом порядок государственного регулирования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения правонарушений и установленной ответственности за их совершение. Его обязательными элементами являются:

• наличие объекта (категории земель или земельного участка) государственного регулирования данного режима (органов, форм регулирования);
• наличие круга субъектов земельных правоотношений, обязанных соблюдать правила земельного режима;
• наличие прав и обязанностей субъектов, которые зависят от особенностей объекта земельного режима, от особенностей земли как объекта правового режима, от обстановки, существующей на данном земельном режиме;
• наличие системы правовых мер, обеспечивающих охрану данного режима от нарушений (Магомедова, 2017).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. При определении режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом.

Можно сказать, что общий правовой режим земель присущ всему составу земель РФ, особенный есть у отдельных категорий (а также иных видов или типов) земель, а конкретный — у отдельных земельных участков (Магомедова, 2017). Правовой режим территорий, занятых определенными объектами, может устанавливаться местными административными актами и положениями, уставами об этих объектах (Добрачев, 2023). Особый правовой режим устанавливается, например, для охраны природных объектов — в том числе создаются особо охраняемые природные территории (Долгополов, 2023).

Постановлением КС РФ №46-П от 03.10.2023 подтвержден порядок применения решений третейского суда для  регистрации прав и кадастрового учета. Это основание (пункт 5 1 части 2 статьи 14) внесено в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральным законом от 30 апреля 2021 года №120-ФЗ. Главное условие — наличие исполнительного листа в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции. Согласно Постановлению Пленума ВС РФ №53 от 10.12.2019 (п.56) судам следует принимать к рассмотрению заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, даже если оно по своей природе не требует принудительного приведения в исполнение.

Последние события:

• 06.2024 — представлен законопроект №148416 о праве экс-члена семьи, отказавшегося от приватизации, на предоставление ему жилья из муниципального жилищного фонда.

Примечание — О деприватизации имущества религиозного назначения

14.12.2010 вступил в силу 327-ФЗ от 30.11.2010 о безвозмездной передаче религиозным организациям в собственность или безвозмездное пользование имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По этому закону к имуществу религиозного назначения относится в том числе недвижимое имущество, предназначенное для совершения религиозных обрядов и церемоний, обучения религии, монастырской деятельности, благотворительной деятельности, социального обслуживания и т.д.

В безвозмездное пользование имущество передается, если оно не подлежит отчуждению или, например, если является помещением в здании, которое в свою очередь не относится к имуществу религиозного назначения. Также в собственность бесплатно или на праве безвозмездного пользования передается и земельный участок, на котором расположено имущество религиозного назначения.

В июне 2024 года в статью 3 «Принципы передачи…» добавлены положения (150-ФЗ от 22.06.2024):

• имущество религиозного назначения, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не подлежит приватизации;
• совершенные начиная с 14.12.2010 сделки по такой приватизации признаются недействительными (кроме жилых помещений).

Исключения при деприватизации также могут быть отдельно установлены для культовых объектов, относящихся к объектам культурного наследия религиозного назначения.

Примечание — О выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

Федеральным законом №518-ФЗ от 30.12.2020 (законопроект) введен порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (ст.69.1 218-ФЗ от 13.07.2015).

Как сказано в пояснительной записке, по состоянию на 2020 год примерно у 25 000 000 ранее учтенных объектов не были указаны их правообладатели, что мешает возмещать убытки при ограничении прав на землю и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, проводить согласование местоположения границ земельных участков и, конечно же, собирать налоги.

Основная проблема заключается в том, что во многих правоустанавливающих документах отсутствуют данные, однозначно идентифицирующие правообладателя, например СНИЛС гражданина или реквизиты документов, удостоверяющих его личность.

По утвержденному порядку органы местного самоуправления наделяются полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости:

1. анализ имеющихся сведений и архивных документов;
2. направление запросов в ОГВ (МВД, ПФ, ЗАГС, ФНС), ОМС, ОТИ, нотариусам;
3. опубликование сообщений;
4. осмотр ОКС согласно к приказу Росреестра №П/0179 от 28.04.2021
5. подготовка проекта Решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости;
6. его опубликование и уведомление выявленного правообладателя;
7. принятие решения либо при необходимости обращение в суд при получении возражения;
8. направление заявления о внесении сведений в ЕГРН.

Также уполномоченные органы вправе:

• обеспечить выполнение кадастровых работ либо комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ земельных участков;
• обратиться без доверенности от правообладателей с заявлением о кадастровом учете в связи с уточнением границ.

Для примера ДГИ г. Москвы выкладывает на специальной странице проекты решений о выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Согласно Порядку ведения ЕГРН выявленные сведения о правообладателях вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости и отображаются в строке «Особые отметки» выписки.

Согласно 397-ФЗ от 31.07.2023 в городах федерального значения органы местного самоуправления  проводят мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и внесению сведений о них в ЕГРН, если:

• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы были оформлены до дня вступления в силу 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав…»;
• правообладателями являются наследники, которым были выданы свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию (права наследодателей до вступления в силу 122-ФЗ, права наследников до 01.02.2019);
• право собственности правообладателей возникло в связи с внесением паевого взноса;
• право собственности правообладателей зарегистрировано до создания на территории учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в результате не удается выявить правообладателя, объект ставится на учет как бесхозяйный, причем без технического плана — по декларации. Если объект имеет признаки выморочного имущества, соответствующее заявление подается в орган исполнительной власти по управлению федеральным имуществом, либо вносится отметка в ЕГРН о передаче в общее имущество собственников помещений и (или) машино-мест в здании или сооружении. Регистрация прав при этом осуществляется только после кадастровых работ.

Дополнительные разъяснения по порядку выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости представлены в письме Росреестра от 10.08.2023 №01-7299-ТГ/23.

Достаточно неожиданным является то, что по приказу №П/0414 описание местоположения границ особых экономических зон, охотничьих угодий, игорных зон и зон территориального развития подготавливается по Приказу Минэкономразвития России №267 от 03.06.2011 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства».

Примечание — О проекте Росреестра «Верификация сведений реестра границ ЕГРН» 

В 2024 году в соответствии с методическими рекомендациями проводятся работы по исправлению пересечений:

• границ населенных пунктов, территориальных зон с границами земельных участков;
• границ населенных пунктов с границами территориальных зон и (или) между собой;
• границ лесничеств с границами населенных пунктов;
• границ лесничеств и границ территориальных зон;
• границ лесничеств с границами земельных участков;
• границ многоконтурных территориальных зон с границами населенных пунктов;
• границ многоконтурных территориальных зон с границами лесничеств.

Последние события:

• 2023.12 — сформированы перечни пересечений границ населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств между собой и с границами земельных участков (по данным ЕГРН), подготовлен план-график исправления пересечений (поручение Росреестра от 24.11.2023 №18-03715/23);
• 2024 — разработаны методические рекомендации по работе с перечнями в целях исправления пересечения границ объектов реестра границ и земельных участков;
• 2024.06 — рекомендации обновлены с учетом поступивших от территориальных органов Росреестра и филиалов ППК «Роскадастр» вопросов (письмо №18-5095-ТГ/24 от 04.06.2024).

Приказом Росреестра №П/0550 от 26.11.2021, который действует с даты отмены приказа Минэкономразвития России №173 от 25.03.2016, утверждены форма уведомлений об исправлении ошибки в сведениях ЕГРН и порядок его направления.

По мнению, изложенному в письме Управления Росреестра по Иркутской области от 03.03.2023 №14-05178-23, при пересечении земельного участка с объектами реестра границ в приложение межевого плана должны включаться документы, представленные органом публичной власти, которые подтверждают ошибочность внесенных в ЕГРН сведений о границах муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества. Соответствующая информация и предложения по устранению выявленных ошибок также должна быть приведена в «Заключении кадастрового инженера».

Об учете допущенных реестровых ошибок см. раздел «Анализ деятельности кадастрового инженера».

Примечание — О порядке исправления реестровых ошибок

В октябре 2023 года Росреестр представил на обсуждение проект приказа «Об установлении порядка изменения сведений ЕГРН… при исправлении реестровой ошибки» в соответствии с частями 7, 7.4, 7.5 218-ФЗ от 13.07.2015. Этот документ должен заменить приказ Росреестра №П/0241 от 01.06.2021 «Об установлении порядка ведения ЕГРН…».

В конце октября Национальная палата представила свои замечания на проект, в частности:

• допускается более низкая точность определения координат по сравнению с точностью, допустимой при выполнении кадастровых работ, что приводит к наполнению ЕГРН сведениями более низкого качества;
• не происходит уведомление кадастрового инженера, который определял местоположение границ;
• не предусмотрен учет возможных обоснованных возражений со стороны кадастрового инженера и (или) правообладателя.

14.12.2023 на круглом столе Комитета Совета Федерации по экономической политике СФ РФ Национальное объединение выразило непонимание, «какие именно реестровые ошибки исправляются ППК «Роскадастр», сколько стоит эта работа, и почему сегодня ошибки исправляются с точностью один метр при нормативе в 10 сантиметров». В итоговых рекомендациях Росреестру предложено разработать методические рекомендации по квалификации реестровых ошибок и возможных способах их устранения. 

Новый детальный алгоритм был утвержден Приказом Росреестра №П/0565 от 27.12.2023. На иллюстрации он представлен в нижней части. Общий порядок исправления реестровых ошибок силами Росреестра и ППК «Роскадастр» установлен в ст.61 218-ФЗ. На иллюстрации он показан в верхней части. 

Рассмотрим только алгоритм действий в отношении объектов недвижимости. Итак, при обнаружении реестровой ошибки органом регистрации прав или ППК:

• ОРП направляет в ППК письмо-поручение;
• ППК определяет координаты границ и контуров, площади;
• ППК готовит один из документов:
  • Отчет о результатах с приложением Схемы границ по форме, установленной в письме Росреестра от 17.03.2023 №18-00784/23;
  • Заключение о невозможности по форме, установленной в письме Росреестра от 12.08.2021 №18-02508/21@;
• ОРП принимает решение о необходимости устранения (п.6 ст.61 218-ФЗ);
• ОРП направляет решение правообладателям или уполномоченному на установление границ органу в порядке, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 №136;
• в ответ может быть направлено согласие, заявление о продлении срока до трех месяцев либо заявление о кадастровом учете с приложением технического или межевого плана.
• при отсутствии ответа ОРП через месяц вносит изменения в сведения ЕГРН без согласия правообладателя.

Замечания Национального объединения учтены не были.

Порядок выездного приема заявлений Роскадастром, курьерской доставки документов, размеров платы за их осуществление установлен приказом Росреестра №П/0545 от 26.11.2021 (да, за месяц до 448-ФЗ).

Согласно 448-ФЗ и 449-ФЗ от 30.12.2021 компания вправе осуществлять практически любые виды отраслевой деятельности, в частности:

• геодезическую и картографическую деятельность, ее метрологическое обеспечение;
• выполнение кадастровых работ, землеустроительных работ, а также работ, необходимых для внесения в ЕГРН сведений;
• обеспечение деятельности органа регистрации прав, в том числе его текущей хозяйственной деятельности;
• разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, а также оказание указанных услуг посредством этих электронных сервисов;
• обеспечение сопровождения защищенной сети передачи данных и предоставление вычислительных ресурсов для деятельности органа регистрации прав;
• осуществление научной и образовательной деятельности;
• реализация проектов с участием иных юридических лиц, заключение и реализация соглашений в сфере развития информационных технологий, геодезии, картографии, пространственных данных и информационной безопасности.

Последние события:

• предыдущая история;
• 11.2021 — законопроект №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)».
• 11.2021 — законопроект №20316-8 «О публично-правовой компании „Роскадастр“»;
• 12.2021 — приняты 448-ФЗ и 449-ФЗ от 30.12.2021;
• 01.2022 — опубликован проект ПП РФ №02/07/01-22/00124385 «О публично-правовой компании „Роскадастр“»:
  • Роскадастр образуется к 09.2022 из Ростехинвентаризации, после чего к нему до 01.2023 присоединяются ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» и АО «Роскартография»;
  • на английском языке наименование компании звучит как «public law company "Roskadastr"» (PLC "Roskadastr"). Интересно, что подходящий домен успела выкупить известная компания по поиску авиабилетов;
  • простое перечисление услуг и функций компании занимает почти двадцать страниц, включая проверку сведений в документах, которые готовят кадастровые инженеры, и в то же время выполнение самих кадастровых работ без каких-либо ограничений;
• 03.2022 — опубликован проект ПП РФ «О публично-правовой компании „Роскадастр“», в точности повторяющий предыдущий;
• 08.2022 — подписано ПП РФ №1359 от 30.07.2022 «О публично-правовой компании „Роскадастр“»;
• 10.2022 — Указ Президента РФ №748 от 17.10.2022 о присоединении АО «Роскартография».

В 2023 году в состав филиалов Роскадастра вошли предприятия Роскартографии:

• Аэрогеодезия;
• Балтийское аэрогеодезическое предприятие;
• Верхневолжское аэрогеодезическое предприятие;
• Восточно-Сибирское аэрогеодезическое предприятие;
• Дальневосточное АГП;
• Красноярский центр «Природа»;
• Красноярское аэрогеодезическое предприятие;
• Московское аэрогеодезическое предприятие;
• Омская картографическая фабрика;
• Приморское аэрогеодезическое предприятие;
• Производственное объединение Инжгеодезия;
• Северо-Кавказское АГП;
• Средневолжское аэрогеодезическое предприятие;
• Уралгеоинформ;
• Уралмаркшейдерия;
• Экспериментальный оптико-механический завод;
• Якутское АГП.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации [п.1 ст.164 ГК РФ]. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, при этом возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН [п.2 ст.8.1], за исключением так называемых случаев «в силу закона», например:

• при реорганизации юридических лиц [ст.58 ГК РФ];
• при полном внесении паевого взноса в кооперативе [п.4 ст.218 ГК РФ];
• при наследовании имущества [п.1 ст.1110 ГК РФ];
• при образовании общего имущества в многоквартирном доме [гл.6 ЖК РФ].

* – за исключением:

• сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
• договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями [п.1 ст.42 ГК РФ].

Статистика Управления Росреестра по Москве:

• количество регистраций за период 2009—2021 гг.:
  • 672 230 ипотек;
  • 671 120 договоров долевого участия;
  • 1 573 661 договоров купли-продажи (мены) жилья;
• в среднем за день в 2021 году 12 000 учетно-регистрационных действий, из них:
  • 500 ипотек
  • 400 квартир в новостройках;
  • 600 оформлений прав на вторичном рынке.
     

В октябре 2020 года Правительство России приняло план мероприятий по ускоренному внедрению онлайн-технологий в финансовый сектор (№9215п-110 от 01.10.2020). Текст этого документа недоступен в открытых источниках, однако известно (1, 2), что его основными целями являются:

• удалённая идентификация граждан;
• дистанционное открытие счетов в банках, оформление ипотеки и кредитов, совершение сделок;
• получение финансовыми организациями данных о клиентах из государственных информационных систем.

В соответствии с планом в самом конце 2021 года Росреестр выпустил три приказа об утверждении XML-схем, используемой для формирования XML-документов:

• приказ от 27.12.2021 №П/0621 — договор участия в долевом строительстве;
• приказ от 27.12.2021 №П/0622 — договор купли-продажи;
• приказ от 27.12.2021 №П/0623 — договор об ипотеке.

Эти формы должны будут применяться после их «ввода в эксплуатацию» и доработки ФГИС ЕГРН.

Летом 2022 года Правительство Москвы и Росимущество заключили первую электронную сделку с недвижимостью.

Примечание — О совершении сделок с иностранными лицами

Согласно Указу Президента РФ №81 от 01.03.2022 со 02.03.2022 сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые с лицами ряда государств, могут осуществляться только на основании разрешений, выдаваемых подкомиссиями Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

11.03.2022 вышло разъяснение Минфина России, согласно которому основной такой подкомиссией руководит Министр финансов, а заявления о выдаче разрешения предоставляются соответственно в Минфин России. Правила их выдачи установлены ПП РФ №295 от 06.03.2022, а примерная форма заявления о выдаче разрешения на сделку представлена в протоколе заседания этой подкомиссии №9 от 14.03.2022. 

16.03.2022 Росреестр сообщил, что для регистрации сделки полученное разрешение необходимо подать с остальными документами в Росреестр для экспертизы государственным регистратором. А 18.03.2022 было опубликовано следующее пояснение:

• Росреестром не предъявляются требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц;
• для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства РФ.

Дополнительная информация была опубликована в письме Банка России №2-ОР от 18.03.2022 и в письме ФНП России №1392/03-16-3 от 15.03.2022.

22.03.2022 в связи с многочисленными обращениями подкомиссия Минфина приняла смягчающее решение:

• разрешить резидентам продавать недвижимое имущество нерезидентам;
• разрешить резидентам покупку недвижимости у нерезидентов через специальный рублевый счет;
• разрешить резидентам заключение и исполнение договоров участия в долевом строительстве с нерезидентами.

28.03.2022 Росреестр опубликовал разъяснения по особенностям государственной регистрации.

Границы публичных сервитутов учитываются в реестре границ ЕГРН.

В письме Росреестра №11-8361-АБ/21 от 11.11.2021 выражено мнение, что в целях размещения объекта электросетевого хозяйства федерального значения, в том числе в границах лесного фонда, надо обращаться в Минэнерго России.

Федеральным законом от 06.02.2023 №13-ФЗ установлено, что при приватизации помещения, посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения, требуется одновременное установление публичного сервитута.

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 04.08.2023 №430-ФЗ:

• возможно установление публичных сервитутов для использования земельных участков и (или) земель для оказания услуг связи, прокладки, переустройства, переноса инженерных коммуникаций, их эксплуатации в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
• установлен порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и права аренды земельного участка на публичный сервитут;
• определен порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков, занятых линейными объектами, права на которые не установлены;
• до 01.01.2025 публичный сервитут в отношении земельных участков и (или) земель может быть установлен на основании ходатайств субъектов естественной монополии или операторов связи.

Статус «временный» присваивался объектам недвижимости в ГКН при постановке на кадастровый учет до 2017 года. Исключение составляли объекты «общего пользования» и случаи возникновения права «в силу закона», а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства — такие объекты ставились на кадастровый учет со статусом «учтенные». По истечении 5 лет временные объекты недвижимости должны были сниматься с кадастрового учета с присвоением статуса «аннулированный» в случае, если на них так и не были зарегистрированы права, но фактически это могло не происходить. В момент передачи сведений в ЕГРН эти статусы были заменены на новые. Одновременно с этим при наличии противоречий в данных ГКН и ЕГРП соответствующим сведениям в ЕГРН присваивался дополнительный статус «незасвидетельствованные».

Согласно 218-ФЗ процедуры кадастрового учета и регистрации прав были объединены, статус «временный» больше не присваивается за ненадобностью, а крайний срок существования «брошенных» объектов, сведения о которых носят такой временный характер, установлен на 1 марта 2022 года. Ожидается, что в этот день такие объекты будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости. До этого времени на них еще можно зарегистрировать право.

Сейчас по аналогии Росреестр снимает с учета земельные участки, образованные из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, если в течение 5 лет после постановки на учет в отношении таких участков не будут зарегистрированы права, и если такие участки не заняты зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства. Кроме того, по решению государственного регистратора снимаются с учета земельные участки, образованные путем перераспределения с землями или государственными/муниципальными земельными участками, если в течение 3 лет после постановки их на учет не зарегистрированы права.

Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены на каком-либо праве до вступления в силу 221-ФЗ, с 01.01.2008 были внесены в ГКН со статусом «ранее учтённые». Другие объекты недвижимости были внесены в ГКН с таким статусом 01.01.2013, если в отношении них был осуществлен технический учет, или были зарегистрированы права в ЕГРП. При передаче таких объектов из ГКН в ЕГРН им вместо статуса ставилась соответствующая отметка в соответствии с п.179, 212 Приказа Минэкономразвития РФ №943 от 16.12.2015. Росреестр может снимать ранее учтенные земельные участки с учета, то есть присваивать им статус «архивный», в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях таких участков.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-2191-АБ/21 от 25.03.2021, для изменения статуса сведений о характеристике (площади, количестве этажей) учтенного в ЕГРН жилого или садового дома, указанного в части 12 статьи 70 Закона №218-ФЗ, с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные»:

• представление технического плана, иных документов не требуется;
• в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.4 заявления, форма которого предусмотрена приложением №2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 №П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений...», необходимо указать слова «изменение сведений о (площади) с (100 кв.м.) на (120 кв.м.)».

С 01.01.2017 по приказу Росреестра №П/0515 от 18.10.2016 полномочия по непосредственному вынесению решений при осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав осуществляет сам Росреестр. Лишившись ключевой работы, кадастровая палата с тех пор развивалась в смежных областях:

• кадастровая и землеустроительная деятельность;
• создание и эксплуатация информационных систем;
• предоставление аналитической информации для бизнеса.

В соответствии с Приказом Росреестра №П/0327 от 30.07.2021 Кадастровая палата осуществляла отдельные полномочия органа регистрации прав и оказание отдельных государственных услуг.

С 01.01.2023 года Кадастровая плата была преобразована в ППК «Роскадастр». 

Директор:

• до марта 2020 года Тухтасунов Парвиз Константинович;
• с марта 2020 года Спиренков Вячеслав Александрович;
• с марта 2021 года Литвинцев Константин Александрович;
• с января 2022 года Жданов Владислав Леонидович.

Предварительная запись на видеоконсультацию со специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) доступна по ссылке https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/5608/ 

Последние события:

• 09.2021 – Росреестр в Москве возобновил прием граждан, прерванный из-за пандемии в марте 2020 года;
• 04.2021 – опубликован Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах. Некоторые положения: 
  • ФГИС ЕГРН разрабатывалась на протяжении более 5 лет и процесс доработки к настоящему времени не завершен. Эксплуатация информационных систем Росреестра в течение указанного периода сопровождалась авариями и сбоями, причинами которых явились отсутствие системы в разработке информационного ресурса, необходимого оборудования и технической поддержки, недостаточное качество программного обеспечения. Сбои в работе сервисов Росреестра привели к массовым нарушениям срока оказания государственных услуг;
  • расходы Росреестра на создание и обслуживание ФГИС ЕГРН в 2014–2020 годах составили более 7,3 млрд рублей (половина на аренду вычислительных мощностей;
    разработка перспективных технологических решений в рамках применения в программном обеспечении ФГИС ЕГРН приостановлена;
  • подтвердить создание Росреестром бесперебойной и безаварийной системы функционирования ФГИС ЕГРН невозможно;
    многообразие объектов недвижимого имущества, способов и особенностей вовлечения их в хозяйственный оборот определяет сложную схему нормативного регулирования, наличие большого массива правовых актов, в том числе 18 специальных федеральных законов и 5 постановлений Правительства Российской Федерации, более 50 приказов Минэкономразвития России и Росреестра, ряд из которых не актуализируется и не соответствует актам более высокой юридической силы;
    с 2017 года Федеральным законом № 218‑ФЗ требования к регистраторам не конкретизированы (за исключением сдачи квалификационного экзамена);
  • отмечается разная практика правоприменения государственных регистраторов прав, обладающих исключительными полномочиями в принятии решений о постановке на кадастровый учет и регистрации прав, что увеличивает количество отказов в учетно-регистрационных действиях. Вместе с тем досудебное обжалование решений государственных регистраторов прав, принимаемых при осуществлении государственной регистрации прав, не предусмотрено;
  • многочисленные замечания касаются несоблюдения регистраторами, в том числе управлений Росреестра по Москве и по Московской области, положений административного регламента по предоставлению государственных услуг. Так, в уведомления о приостановлении кадастрового учета или регистрации прав не включался полный перечень причин, послуживших основанием для приостановления, а также рекомендаций по их устранению, и не указывались контактные телефоны для связи, в связи с чем ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки;
  • установлены факты принятия отрицательных решений, обусловленных не виной заявителя, а низким качеством работы сотрудников МФЦ и ошибками в ЕГРН. Также регистраторами нарушались установленные сроки вынесения решений о приостановлении или осуществлении регистрационных действий;
  • установлены многочисленные обращения граждан с требованиями о признании незаконными действий регистраторов о приостановлении (отказе) осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, на которые в большинстве случаев давались формальные ответы со ссылкой на необходимость судебного обжалования;
    не решена проблема уменьшения количества решений о приостановке и об отказе в осуществлении регистрационных действий. При отсутствии системы надлежащего информирования заявителя о причинах принятия такого вида решений ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки;
  • достоверная оценка качества оказываемых Росреестром государственных услуг не проводится, независимая оценка отсутствует;
    предусмотренная для ежемесячного размещения в открытом доступе обобщенная информация, полученная на основе сведений из ЕГРН, Росреестром не публикуется;
    сведения ЕГРН в ряде случаев не являются достоверными. Работы по выверке и сопоставлению сведений ЕГРН Росреестром не завершены;
  • несмотря на исправление ранее выявленных ошибок в релизах ФГИС ЕГРН, значительного снижения количества проблемных обращений не произошло. Данный фактор связан с привнесением новых массовых ошибок, то есть происходит замещение одних массовых ошибок другими;

• 04.2021 - на заседании итоговой коллегии Росреестра был представлен доклад за 2020 год, в частности:
  • в штате Росреестра и подведомственных организаций 54422 чел., 83% женщин, 10262 регистратора;
  • 90% объема поступлений доходов в бюджет составляет пошлина за регистрацию, 7,4% - за предоставление сведений;
  • за год через суд заблокировано 40 сайтов, предоставляющих услуги по запросу сведений ЕГРН по ключу доступа;
  • к веб-сервисам прямого доступа подключаются крупные участники рынка;
  • 50,5% дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел оцифровано;
  • начат проект по минимизации бумажных документов;
  • разработаны программа и концепция цифровой трансформации ведомства;
  • в ожидании финансирования ведется предварительная работа по проектам:
    • «витрина данных» (внешний API, в том числе для портала Госуслуг);
    • «искусственный интеллект» (нейросети на основе ведомственных наборов данных);
    • маркетплейс;
    • цифровой паспорт объекта недвижимости;
    • онлайн-площадка по сделкам;
    • сервис анализа данных для поддержки принятия управленческих решений;
    • личный кабинет;
  • на конец 2020 года:
    • 23 млн. участков без границ;
    • 47 млн. объектов без прав;
    • 64% населенных пунктов без границ;
  • местами обновляются карты;
  • разрабатываются ГИС ЕЭКО и ГИС ФФПД, ФГИС ЕИР;
  • некоторые задачи на 2021 год:
    • новый портал;
    • «витрина данных» с учетом требований НСУД;
    • мероприятия по цифровой трансформации;
    • участие в эксперименте «ГосТех»;
    • интеграция с Госуслугами: получение выписок за 20 секунд, список объектов недвижимости в личном кабинете, подача заявлений на все услуги Росреестра, уведомления физических и юридических лиц о подаче заявлений;
  • планы до 2030 года:
    • новая полноценная карта страны;
    • открытая среда для работы с пространственными данными;
    • перепроектирование ФГИС ЕГРН.