Кадастровый учет и регистрация прав

В этом разделе собираются основные понятия в области кадастрового учета, регистрации прав, кадастровой оценки, кадастрового деления, национальной системы пространственных данных и т.п.

Существует несколько способов запроса сведений из ЕГРН, при этом установлен запрет на перепродажу выписок.

Последние события:

• 04.2021 — Росреестр подготовил законопроект о бесплатном предоставлении сведений собственникам объектов недвижимости с предложением убрать плату в будущем для всех;
• 04.2021 — введен запрет на создание сайтов и программ, предоставляющих оригинальные выписки из ЕГРН (кроме сайтов Росреестра) [п.25-27 ст.62 218-ФЗ];
• 09.2021 — анонсировано введение c 01.01.2023 новой формы выписки из ЕГРН, содержащей сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
• 12.2021 — на заседании Совета Федерации обсуждается возможность ограничения предоставления сведений из ЕГРН о собственниках недвижимости; 
• 02.2022 — вступает в силу Приказ Росреестра №П/0501 от 08.11.2021:
  • сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются ППК «Роскадастр»;
  • предоставленные сведения являются актуальными на дату подписания выписки; 
• 03.2022 — приказ Росреестра №П/0115 от 31.03.2022 (вступает в силу 29.06.2022) об уточнении формы выписки:
  • новый реквизит «Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей»;
  • уточняется реквизит «Сведения о признании многоквартирного дома аварийным ‎и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания»;
  • при регистрации сделки включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки»;
  • при регистрации ипотеки включается реквизит «Сведения о внесении изменений или дополнений ‎в регистрационную запись об ипотеке»;
  • при регистрации участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве»;
• 04.2022 — появилась информация о законопроекте, по которому персональные данные, содержащиеся в ЕГРН, могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица;
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 (законопроект №101234-8) по-умолчанию в выписках фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя доступны только определенному кругу лиц, в том числе нотариусам (при наличии достаточных обстоятельств), кадастровым инженерам (при условии представления договора или контракта на выполнение работ), супругам и даже правообладателям смежных земельных участков (при наличии координат);
• 11.2022 — зарегистрирован Приказ Росреестра №П/0204 от 04.06.2022, согласно которому с 01.03.2023 по выбору заявителя выписка может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему);
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 в выписках сведения о правообладателе доступны только определенному кругу лиц;
• 03.2023 — в рамках ПП РФ №710 от 03.06.2019 с 01.03.2023 на портале Госуслуг стали доступны бесплатные «онлайн-выписки» о недвижимости для правообладателей;
• 07.2023 — законопроект о предоставлении сведений о правообладателях ресурсоснабжающим организациям, региональным операторам по обращению с ТКО и лицам, управляющим многоквартирными домами;
• 07.2023 — согласно 397-ФЗ от 31.07.2023 персональные данные включаются в выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве при их запросе застройщиком, участником долевого строительства, стороной сделки;
• 09.2023 — на 2025 год запланировано увеличение размера платы за предоставление сведений из ЕГРН и исключение нотариусов и арбитражных управляющих из перечня лиц, которые вправе бесплатно их получать.

Достаточно забавной является ситуация с оплатой выписок в МФЦ. Приказом Росреестра №П/0143 от 13.05.2020 было установлено разделении пошлины на две части: Росреестру — за сведения, МФЦ — за печать. Суммы платежей при этом были утверждены Приказом Росреестра №П/0145 от 13.05.2020. 

Очевидно, что оплачивать две квитанции стало неудобно. И вот, спустя два с половиной года, с 01.01.2023 общую сумму стало возможным перечислять на единый счет [448-ФЗ от 21.11.2022 «О внесении изменений в Бюджетный кодекс...»]. Соответствующие изменения в приказ Росреестра №П/0145 от 13.05.2020 «Об установлении размеров платы…» внесены приказом №П/0565 от 02.12.2021.

Ставший классическим секрет счастья: сделай человеку плохо, а потом верни, как было. 

Примечание — О проблеме отсутствия поэтажных планах в выписках

Одной из актуальных проблем учета сведений о недвижимости в ЕГРН является учет и предоставление сведений об актуальных планах этажей здания.

Согласно приказу Росреестра от 04.09.2020 №П/0329 выписка из ЕГРН содержит раздел «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Однако при внимательном прочтени обнаруживается, что речь идет не о планах этажей здания, а о планах этажей помещений в здании. То есть, если выписка из ЕГРН оформляется на здание или сооружение, в которых по данным ЕГРН поставлены на кадастровый учет помещения, то в указанный раздел выписки на здание или сооружение будут включены планы этажей таких помещений. Если же в здании или сооружении по данным ЕГРН нет поставленных на кадастровый учет помещений, то выписка из ЕГРН на такие объекты не будет содержать планов этажей.

Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании или сооружении нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром. 

Скорее всего при написании Приказа не думали, что такая норма может привести к каким-либо проблемам. Более того, данные требования действуют с того момента, как полномочия по учету недвижимости перешли от БТИ к Росреестру, то есть с 2013 года. И поскольку до сих пор норма не исправлена, очевидно, Росреестр видит в ней какой-то важный смысл.

На деле же отсутствие планов этажей в составе выписки из ЕГРН на здание или сооружение добавляет головной боли правообладателям недвижимости при попытке получить кредит, лицензию или согласование в каком-либо учреждении.

Рассмотрим несколько случаев:

• При постановке на кадастровый учет нежилого здания в большинстве случаев осуществляется кадастровый учет здания без одновременного создания помещений в нем. В связи с чем в выписке из ЕГРН, полученной по результатам такого учета, не будет планов этажей.
• В объекте индивидуального жилищного строительства вообще нельзя образовывать помещения согласно закону, то есть выписка из ЕГРН в отношении таких объектов недвижимости всегда будет выдаваться без планов этажей.
• В отношении ранее учтенных зданий и сооружений, то есть объектов, поставленных на учет в БТИ до 01.01.2013 и сведения о которых переданы из БТИ в Росреестр в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» планы этажей в выписках, как правило, есть. Связано это с тем, что при учете в БТИ такие объекты по умолчанию делились на помещения с учетом требований об изолированности и обособленности (нумерация помещений начиналась с римской цифры, например, пом. II). Каждому такому помещению после 2013 года Росреестром был присвоен кадастровый номер. То есть в составе ранее учтённых в БТИ зданий и сооружений в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о поставленных на учет помещениях. Поэтому в выписке из ЕГРН на такие ранее учтённые здания или сооружения будут приложены планы всех помещений, поставленных на учет в таких объектах. Но эти планы показывают планировку, учтённую БТИ по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
• После кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки ранее учтенного здания или сооружения в выписке из ЕГРН по-прежнему будут приложены старые планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании или сооружении, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. Актуальных планов после кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки в выписке из ЕГРН на здание или сооружение не будет. Для решения данной проблемы Росреестр рекомендовал снимать с учета ранее учтенные помещения в здании или сооружении. В таком случае вместе с помещениями из выписки из ЕГРН должны были бы пропасть и планы этажей. Однако как оказалось на практике, при снятии с кадастрового учета помещений им присваивается статус «архивные», то есть они перестают быть актуальными, но сами помещения не удаляются из ЕГРН, в связи с чем в выписку из ЕГРН на здание или сооружение они все равно попадают. Но даже если вдруг планы этажей вместе с архивными помещениями уберут из выписки, никто не добавит в нее актуальные планы.

Согласно актуальной позиции Росреестра, выраженной в письме Управления Росреестра по Москве, план этажа здания или сооружения не отнесен к характеристикам здания или сооружения (ст. 8 ФЗ 218 от 13.07.2015). Поэтому вносить в ЕГРН план этажа не нужно, а следовательно, такой план не подлежит предоставлению в составе выписки из ЕГРН. Но при этом у Росреестра планы этажей будут храниться в составе технического плана в реестровом деле объекта недвижимости.

Если здание или сооружение ставилось на учет в связи со вводом в эксплуатацию, то в разрешении на ввод будут указаны реквизиты технического плана, подготовленного кадастровым инженером, в составе которого содержатся планы этажей здания или сооружения. Поэтому самый простой способ — сохранить такой технический план вместе с другими документами на здание. Если вы этого не сделали, и ваш кадастровый инженер тоже не сохранил такой технический план, то можно заказать в Росреестре за плату копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.

Однако здесь стоит упомянуть о существовании дополнительной технической проблемы при получении копий таких документов по доверенности в электронном виде. Из-за несовершенства программного обеспечения Росреестра вы можете столкнуться с отказом в предоставлении сведений онлайн, и заявление придется подавать через МФЦ.

В заключении еще раз отметим, что наличие технического плана даже с учетом совпадения его реквизитов с тем, что указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, в ответе Росреестра или в любом другом документе, скорее всего не избавит вас от трудностей доказывания банку, пожарной инспекции, Роспотребнадзору и другим учреждениям, что с вашим зданием все в порядке — каждый будет требовать от вас планы этажей в составе выписки из ЕГРН.

Поэтому хочется верить, что Росреестр все же проведет работу над ошибками и исправит действующие требования к выпискам из ЕГРН — добавит возможность предоставлять заявителю актуальные планы этажей здания или сооружения.

Примечание — О сведениях о правоустанавливающих документах в выписке из ЕГРН

Чаще всего с проблемой отсутствия такой информации сталкиваются юридические лица, поскольку заказ сведений поручается отдельному сотруднику, который делает это из своего личного кабинета физического лица в целях экономии средств, так как для юридических лиц стоимость выписки из ЕГРН в разы дороже. И поскольку запрос выписки делает не правообладатель (юридическое лицо), сведения о документах, на основании которых объект был поставлен на учёт и на него зарегистрировано право, отсутствуют в предоставленной выписке.

Чтобы получить в выписке сведения о правоустанавливающих документах, необходимо заказать называемую в обиходе «расширенную выписку из ЕГРН», что на юридическом языке означает заказ выписки из ЕГРН об объекте недвижимости правообладателем такого объекта.

Примечение — Об отсутствии в выписке из ЕГРН номера помещения

Согласно пунктам 229 и 230 Порядка заполнения форм выписок из ЕГРН, утверждённого Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020, выписки из ЕГРН представляются в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и подписанного электронной подписью. При этом сведения ЕГРН, предоставляемые в электронной форме, должны быть доступны для просмотра в виде, пригодном для восприятия человеком, с использованием электронных вычислительных машин.

То есть основной формат выписки из ЕГРН — это XML-документ, прочтение которого для правообладателей может вызвать определенные трудности. В связи с чем существует большое количество различных программ и приложений, позволяющих конвертировать выписки из ЕГРН из XML в человекочитаемый формат (чаще всего в PDF).

Кроме того, для формирования выписки из ЕГРН в виде XML-документа используются различные XML-схемы. Например, в выписке из ЕГРН на помещение или машино-место, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, есть такая характеристика, как местоположение помещения или машино-места в здании:

PositionInObject / Levels / Level Number="47" Type="01" / Position NumberOnPlan="этаж 47: пом. 4721"

Данная запись означает, что помещение № 4721 расположено на 47 надземном этаже.

Согласно пункту 115 Порядка реквизит «Обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане» приводится только в разделе 7 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости «Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении». При этом раздел 7 включается в выписки из ЕГРН только в отношении зданий или сооружений, а в выписках на помещения или машино-места такой раздел отсутствует. Также в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, отсутствует раздел 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Поэтому при просмотре такой выписки в человекочитаемом формате (например, в формате PDF) в разделе 1 выписки будет указан только этаж, а номер помещения на этаже указан не будет.

Иногда номер помещения на этаже попадает в реквизит Notes выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН. В таком случае, при конвертации выписки из ЕГРН в формат PDF номер помещения на этаже будет указан в реквизите «Особые отметки». Если совсем повезет, то номер помещения или машино-места будет указан в адресе объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРН, полученные посредством официального сайта ФГБУ «ФКП Росреестра», предоставляются одновременно в двух форматах: в виде XML-документа, и в виде PDF-документа. Для формирования XML-документа такой выписки используется иная XML-схема. Местоположение помещения или машино-места в здании или сооружении в такой выписке обозначено следующим образом:

location_in_build / level / floor = 47, plans / plan / file_link = "..."

Иными словами, в такой выписке указан этаж, на котором расположен объект недвижимости, а описание местоположения объекта на этом этаже приводится только графически — путем приложения Плана этажа (Плана части этажа). Номер помещения или машино-места в текстовой части выписки из ЕГРН не приводится.

Подытожим:

• согласно Требованиям к формированию выписок из ЕГРН номер помещения или машино-места указывается только в разделе 7 (семантически) и в разделе 8 (графически). В разделе 1 выписки из ЕГРН такой информации нет;
• выписки из ЕГРН на помещения и машино-места не содержат раздел 7;
• выписки из ЕГРН, полученные с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, не содержат раздел 8;
• в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, номер помещения или машино-места можно найти только в XML-документе в разделе PositionInObject;
• в человекочитаемом виде выписки из ЕГРН номер помещения или машино-места может быть указан в реквизите «Особые отметки», если в ЕГРН для такого объекта недвижимости есть такая отметка.

Примечание — Об адресах правообладателей смежных земельных участков

На сайте СРО Союз «Кадастровые инженеры» приведены рекомендации по получению данных через личный кабинет.

Примечание — О запрете перепродажи сведений ЕГРН

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 218-ФЗ от 13.07.2015 добавлены:

• п.24 ст.62 — сведения, содержащиеся в ЕГРН, не могут быть предоставлены третьим лицам за плату;
• п.25 ст.62 — не допускается создание неофициальных сайтов и программ для предоставления сведений ЕГРН;
• п.5 ст.3.1 — доходы от предоставления сведений из ЕГРН поступают в распоряжение Кадастровой палаты. Позднее с появлением Роскадастра этот пункт был убран.

Федеральным законом от 28.04.2023 №151-ФЗ (законопроект №02/04/10-21/00121692) была расширена статья 14.35 КоАП «Нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности», и теперь, с 09.05.2023 штрафом наказывается:

• предоставление любыми лицами полученных ими сведений ЕГРН третьим лицам за плату;
• создание сайтов и программ, приложений, посредством которых:
  • предоставляется доступ к информационным ресурсам и
  • обеспечивается возможность предоставления сведений ЕГРН;
• использование таких сайтов, программ и приложений создавшими их гражданами, организациями или иными лицами в целях предоставления сведений ЕГРН заинтересованным лицам.

Размер штрафа:

• на граждан 15000—25000 руб. (до 50000 руб. при повторении);
• на должностных лиц 40000—50000 руб. (до 100000 руб. и дисквалификация при повторении);
• на ИП 80000—100000 руб. (до 200000 руб. при повторении);
• на юридических лиц 350000-400000 руб. (до 600000 руб. при повторении).

При этом по п.п.27-27.2 ст.62 218-ФЗ можно предоставлять информацию, содержащую сведения ЕГРН, которая одновременно:

• по форме и совокупности сведений не соответствует утвержденным формам предоставления сведений из ЕГРН;
• не содержит подписи, в том числе электронной, должностных лиц Росреестра (Роскадастра).

Читая буквально, можно сделать следующие выводы:

• можно передавать оригинальные выписки и КПТ из ЕГРН, если это сделано лично и бесплатно;
• нельзя создавать и вести сайты, программы и приложения для передачи оригинальных выписок и КПТ в XML или PDF даже без электронных подписей и бесплатно;
• можно создавать, предоставлять, в том числе за плату, производные, например, аналитические материалы и документы на основе сведений ЕГРН.

Предыдущие события:

• 01.2019 — законопроект №02/04/01-19/00088067 о противодействии созданию «сайтов-двойников»;
• 05.2019 — законопроект №02/08/04-19/00090942 об экстремальном повышении тарифов на получение сведений ФГИС ЕГРН:
  • 10 875 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 21 750 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 14 500 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
  • 29 000 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
• 02.2021 — Определение ФАС №ДФ/7851/21 о возбуждении дела против Яндекса по жалобе Росреестра со следующей логикой рассуждений:
  • предоставление сведений ЕГРН осуществляются уполномоченным органом регистрации прав;
  • органом регистрации прав является Росреестр;
  • сведения ЕГРН предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц установленными способами;
  • таким образом предоставление сведений ЕГРН законодательством РФ отнесено исключительно к компетенции Росреестра;
  • законодательно не предусмотрена возможность «перепродажи» государственных услуг через посредников;
• 03.2021 — уведомление компанией Яндекс Директ рекламодателей о новых требованиях к формулировке объявлений. Разрешается рекламировать посреднические услуги, например, словами «консультация» или «помощь в получении выписки». Недопустимые выражения: «купить выписку», получить её «срочно» или «за 5 минут». Неисправленные объявления будут удаляться по общему п.1 ст.7 38-ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе», согласно которому к товарам, реклама которых не допускается, относятся такие, производство и (или) реализация которых запрещены законодательством РФ.

Примечание — Об отсутствии персональных данных о правообладателях — физических лицах

Согласно 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 сведения о правообладателе в выписках доступны только определенному кругу лиц, указанному в п.6 ст.36.3 218-ФЗ, в том числе супругам, собственникам смежных земельных участков, кадастровым инженерам. Также нотариусы получили право на совершение нотариального действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН сведений о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения правообладателя или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения.

Федеральным законом 397-ФЗ от 31.07.2023 список лиц был расширен — теперь это еще правообладатели земельного участка, на котором расположен объект недвижимость или помещение, машино-место в них, а также правообладатели комнат в квартире.

Предполагается, что при совершении сделок продавец может предоставить выписку покупателю. Ее можно проверить по ЭЦП, а также в теории по QR-коду, но этот способ кажется ненадежным.

Собственнику разрешается также внести в ЕГРН общую отметку о возможности предоставления персональных данных любым заинтересованным лицам. Это можно сделать лично, через ЕПГУ (по п.4 ст.36.3 можно, по факту нет), в ЛК Росреестра (нужен УКЭП), через кредитную организацию

По 80-ФЗ от 18.03.2023 данные сведения может также запросить суд в случае, если они неизвестны истцу по иску о взыскании задолженности по оплате помещения, машино-места, коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, энергетических ресурсов.

На портале услуг Московской области для арбитражных управляющих реализована возможность получать по запросу сведения о должниках, их имуществе и имущественных отношениях.

Хотя слова «кадастровый учет» сами по себе означают действие, встречается и выражение «постановка на кадастровый учет». В частности, по Приказу Росземкадастра от 13.06.2001 №П/115 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» были утверждены требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

Примечание — О кадастровом учете режимных объектов

Земельно-имущественное законодательство, в том числе Гражданский кодекс, 221-ФЗ, 218-ФЗ, до сих пор никак не учитывает особенности кадастровой деятельности, кадастрового учета и регистрации прав в отношении режимных объектов.

В сентябре 2021 года был представлен на обсуждение законопроект №01/05/09-21/00120778 о возможности создания обособленного от Единого государственного реестра недвижимости специального (ведомственного) реестра объектов, сведения о которых отнесены к сведениям, составляющим государственную тайну либо служебную тайну в области обороны.

Отделение от ЕГРН обосновывалось необходимостью:

• обособления объектов обороны и безопасности государства в сфере гражданско-правовых отношений;
• исключения распространения информации об объектах обороны и безопасности, имеющих приоритетное значение для обороноспособности Российской Федерации.

Законопроектом предлагалось внести в положение п.1 ст.131 Гражданского кодекса о государственной регистрации в ЕГРН вещных прав на недвижимые вещи, ограничений прав, их возникновения, перехода и прекращения, добавив классическое «если иное не установлено законом». Такое же исключение добавлялось в п.4 ст.131 о предоставлении информации из ЕГРН о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Предполагалось, что это позволит ограничить оборотоспособность объектов обороны и безопасности посредством признания возникновения права собственности Российской Федерации на завершенные строительством объекты обороны и безопасности в силу закона при включении их в специальный (ведомственный) реестр без отражения сведений о них в ЕГРН.

Однако эта концепция не получила развития, а в марте 2023 года в Государственную Думу был внесен законопроект №317134-8, содержащий следующие положения:

• документы, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, предоставляются в Росреестр и подлежат возврату после учета и регистрации (при подаче на бумажном носителе);
• наличие в межевых и технических планах сведений о назначении, видах разрешенного использования, наименовании объектов не должны приводить к разглашению сведений, составляющих государственную тайну;
• государственной регистрации подлежит только право собственности РФ (иного публично-правового образования);
• договор аренды режимного объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами;
• права ведения, пользования, управления возникают с момента передачи имущества унитарному предприятию или учреждению;
• Правительство РФ утверждает перечень видов (типов) объектов (за исключением земельных участков), в отношении которых не осуществляется кадастровый учет, регистрация прав и сведения о которых составляют государственную тайну.

На вопрос, не будет ли указание на собственность РФ признаком режимного объекта, дается такой ответ: нет, потому что есть еще обычное недвижимое имущество, находящееся в казне Российской Федерации.

Для целей определения кадастровой стоимости Росреестр формирует и предоставляет перечни объектов недвижимости по правилам, утвержденным приказом Росреестра №П/0283 от 06.08.2020. 

После постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт Росреестр передаёт сведения о нем в бюджетное учреждение, которое в свою очередь в течение 10 дней должно рассчитать кадастровую стоимость объекту и передать такие сведения обратно в Росреестр для их внесения в ЕГРН. Поэтому в выписке из ЕГРН, полученной по результатам постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт, нет кадастровой стоимости — она появится в ЕГРН в течение 2—3 недель. Если же в течение указанного срока кадастровая стоимость так и не появилась, можно написать письменное обращение в Росреестр или в бюджетное учреждение.

Последние события:

• 06.2021 — в письме Росреестра №13/1-00235/21 от 17.06.2021 даны рекомендации по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• 09.2021 — единую платформу для государственной кадастровой оценки представят в 2024 году;
• 11.2021 — Распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 установлено, что землеустроительные экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости,  могут выполняться исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• 12.2021 — Росреестру поручено обеспечить разработку единого программного обеспечения ‎для реализации субъектами РФ полномочий в сфере государственной кадастровой оценки (пп.7 п.4 Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ №622-СФ от 24.12.2021);
• 08.2022 — законопроект о фиксировании кадастровой стоимости, содержащейся в ЕГРН, на дату подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуг (принят как 513-ФЗ от 05.12.2022);
• 09.2022 — законопроект, согласно которому:
  • функции ФГИС ЕЦП НСПД дополняются ведением фонда данных государственной кадастровой оценки (ГКО), автоматизацией проведения ГКО и государственного мониторинга проведения ГКО;
  • состав ФГИС ЕЦП НСПД дополняется «Подсистемой экономики недвижимости»;
  • в состав сведений, подлежащих размещению во ФГИС ЕЦП НСПД, добавляются сведения, используемые для определения кадастровой стоимости;
• 03.2023 — законопроект о переходе от переоценки к индексации.

В Москве кадастровую стоимость недвижимости определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». В соответствии с 237-ФЗ оценка выполняется раз в два года. В сентябре публикуется предварительный отчет, а в ноябре результаты утверждаются (пример за 2021 год).

В Московской области работы выполняет государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки» (пример за 2023 год).

Существует Ассоциация бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке (АБУКО).

В первой редакции Гражданского кодекса РФ (п.1 ст.131 51-ФЗ от 30.11.1994, вступил в силу 01.01.1995) было сформулировано, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1995, РП РФ №389-рп от 22.08.1995, ПП РФ №1177 от 07.10.1996 была спланирована и осуществлена правовая реформа, одним из результатов которой стал постепенный переход к 1998 году (к моменту вступления в силу 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, появления Единого государственного реестра прав) от региональных учреждений юстиций к территориальным органам Минюста в субъектах РФ.

12.03.2004 согласно Указу Президента РФ №314 от 09.03.2004 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были переданы в новую созданную Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация) и ее территориальным управлениям. С момента создания служба находилась в ведении Минюста России, а с 13.05.2008 по Указу Президента РФ №724 от 12.05.2008 — в ведении созданного в тот момент Минэкономразвития РФ.

30.12.2008 вступил в силу Указ Президента РФ №1847 от 25.12.2008, по которому Росрегистрация была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Полномочия по регистрации перешли, соответственно, к территориальным управлениям Росреестра.

С 27.11.2021 Приказом Росреестра №П/0327 от 30.07.2021 часть полномочий органа регистрации прав была передана ФГБУ „ФКП Росреестра“, а с 01.08.2022 согласно ПП РФ №1359 от 30.07.2022 публично-правовой компании „Роскадастр“. Однако в эти полномочия не входит непосредственно регистрация прав, по-прежнему осуществляемая государственными регистраторами прав управлений Росреестра.

Унифицированные схемы технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество утверждены Приказом Росреестра №П/448 от 09.09.2016. На следующей иллюстрации приведена упрощенная схема верхнего уровня.

C 28.04.2023 в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется проверка того, что заявитель жив. Запрос подается через СМЭВ в ФГИС Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (4-ФЗ от 27.01.2023).

Статьей 170 УК РФ предусмотрена ответственность для должностных лица в форме штрафа, лишения права работы или обязательных работ:

• за регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом;
• умышленное искажение сведений ГКН и ЕГРП (в тексте УК не изменено на ЕГРН);
• занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законопроектом №01/05/08-22/00130229 от 04.08.2022 в рамках либерализации и гуманизации уголовного законодательства предлагается исключить данную статью УК РФ.

Регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, а это означает, что на него распространяются права и обязанности, установленные 79-ФЗ от 27.07.2004 «О государственной гражданской службе в РФ».

Профессиональным стандартом заданы следующие требования к государственному регистратору прав:

• высшее образование (специалитет или магистратура);
• опыт работы в сфере кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не менее 1 года;
• сдача экзамена на соответствие требованиям;
• повышение квалификации не реже 1 раза в 3 года (рекомендуется).

Экзамен проводится в форме собеседования по билетам из четырех вопросов и оценивается по системе «сдан — не сдан». Ответить необходимо минимум на три вопроса. На подготовку ответов на вопросы претендентам отводится один академический час. При подготовке можно использовать материалы, содержащие тексты нормативных правовых актов РФ, в том числе ведомственных. Не допускается использовать постатейные и иные комментарии, конспекты лекций, учебники и иную подобную литературу, а также любые технические средства.

Государственный регистратор осуществляет государственный кадастровый учет и регистрацию прав в соответствии с регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №278 от 07.06.2017.

По профессиональному стандарту к трудовым функциям и действиям государственного регистратора прав относятся:

• предварительная проверка представленных для кадастрового учета и регистрации прав документов:
  • проверка на наличие основания для возврата без рассмотрения;
  • проверка расчета государственной пошлины, формирование начисления/доначисления и получение УИН;
  • принятие решения о возврате без рассмотрения;
  • формирование уведомления о возврате без рассмотрения;
  • внесение записи о принятом решении в ЕГРН, заверение записи УКЭП;
• правовая экспертиза документов:
  • рассмотрение документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления/отказа;
  • установление полномочий заявителя/представителя заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением;
  • установление действительности поданных заявителем документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти;
  • проведение пространственного анализа местоположения объекта недвижимости;
  • выявление соответствия представленных сведений об объекте недвижимости сведениям ЕГРН и отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами;
  • исследование соответствия представленных документов требованиям законодательства и проверка на наличие (отсутствие) судебного спора в отношении объекта недвижимости, решений о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, сведений о залоге недвижимого имущества, препятствующих учету или регистрации прав;
  • формирование и направление межведомственных запросов для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений;
  • формирование уведомления о приостановлении осуществления (об отказе в осуществлении) учета или регистрации прав, внесение соответствующей записи в ЕГРН;
  • внесение записи о принятом решении в ЕГРН, и заверение ее УКЭП;
• внесение сведений в ЕГРН:
  • формирование записей ЕГРН об объекте недвижимости, о праве, ограничении права, обременении объекта недвижимости, сделке с заверением УКЭП;
  • внесение записей о кадастровой стоимости с заверением УКЭП;
  • формирование выписки из ЕГРН с заверением УКЭП;
  • формирование специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, с заверением УКЭП;
  • формирование уведомлений с заверением УКЭП;
• исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН:
  • обработка заявления или решения суда об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН;
  • принятие решения об исправлении;
  • исправление технической или реестровой ошибки в записях ЕГРН;
  • уведомление заинтересованных лиц об исправлении (отказе в исправлении) ошибок в записях ЕГРН.

Стандартом заданы и нормы этики государственного регистратора прав:

• соблюдать беспристрастность и конфиденциальность;
• обеспечивать беспристрастность принятия решений при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав, в том числе при исправлении ошибок;
• не разглашать полученные материалы и информацию;
• не создавать конфликтные ситуации на рабочем месте;
• не совершать действия, которые дискредитируют профессию и репутацию коллег;
• не допускать клевету и распространение сведений, порочащих иные организации и коллег.

Примечание — Об ответственности государственного регистратора прав

Государственный регистратор прав обязан вносить в ЕГРН сведения в точном соответствии с представленными на кадастровый учет или регистрацию прав документами и сведениями.

Административная ответственность государственного регистратора прав предусмотрена:

• за несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимости в ЕГРН — штраф в размере от 1 000 до 2 000 руб.;
• за нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении ЕГРН, а равно представление в указанном порядке недостоверных сведений — предупреждение или штраф в размере от 3 000 до 5 000 руб.

За регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом и умышленное искажение сведений ЕГРН предусмотрена уголовная ответственность государственного регистратора прав в виде:

• штрафа от 200 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет);
• либо лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет;
• либо обязательных работ на срок до 360 часов с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет.

Государственный регистратор прав несет ответственность за необоснованное приостановление или отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

В сентябре 2023 года на обсуждение был вынесен законопроект №01/05/09-23/00141544, по которому предлагается предусмотреть порядок прекращения у служащего органа регистрации прав статуса государственного регистратора прав при принятии им необоснованных решений о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий и установить основания (критерии) для принятия такой меры дисциплинарного воздействия.

Государственный регистратор прав не несет ответственность:

• за убытки, в том числе ущерб, причиненный жизни и здоровью граждан, которые возникли в связи с нарушениями, допущенными в процессе строительства и оформления разрешительной документации, если кадастровый учет был осуществлен на основании такой разрешительной документации;
• за осуществленные учетно-регистрационные действия на основании переданных многофункциональным центром электронных образов документов, оформленных с нарушением требований действующего законодательства.

Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Так, в 2021-м году утратили силу модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества». Вместо них был добавлена «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества». Таким образом, в названии убрано ненужное выделение земельных участков из числа объектов недвижимости, добавлена «подготовка документов».

Отметим интересные «факторы (этапы) реализации» этой модели:

• к 2022 году доля ошибок, допущенных сотрудниками МФЦ при приеме документов (полнота и комплектность документов, качество сканирования) — 1 на 1000;
• к 2024 году границы всех установленных территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН. Это не означает, что ПЗЗ должны быть разработаны везде;
• к 2025 году:
  • вся территория (площадь) страны должны быть поделена на земельные участки с установленными границами (кроме вод, леса и запаса) [фактор 1.2]. При этом доля количества учтенных в ЕГРН земельных участков с установленными границами в общем количестве учтенных земельных участков может не превышать 80% [фактор 1.8]. Если совместить два этих показателя, то вроде как выходит, что к 2025-му году положение в лучшем случае каждого пятого земельного участка (условно равной площади) будет спорной, то есть с наложением на другие существующие участки;
  • предельный срок утверждения СРЗУ на КПТ — 9 рабочих дней;
  • предельный срок присвоения и изменения адреса и внесения его в ФИАС — 5 рабочих дней;
  • предельный срок подготовки межевого и технического планов, акта обследования (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) — 8 дней. Предполагаемый комплекс мер:
    • предпроверка документации в личном кабинете;
    • семинары по разбору типовых ошибок;
    • мониторинг СРО средних сроков и стоимости проведения кадастровых работ;
  • доля приостановок по кадастровому учету — 1 из 20, по регистрации — 1 из 40.

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесено множество изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Рассмотрим перечень лиц, обладающих правом на подачу заявлений, в новой редакции.

Одновременный учет и регистрация согласно п.1 ст.15 218-ФЗ:

• созданный, создаваемый ОКС, ЕНК:
  • правообладатель земельного участка если по ВРИ участка допускаются строительство, реконструкция ОКС;
  • лицо, использующее участок на условиях сервитута, публичного сервитута;
  • лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда, если не требуется разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • ОГВ, ОМС, принимающий уведомления об окончании строительства ИЖС, садового дома;
• искусственный ЗУ:
  • лицо, которому предоставлен разрешающий документ по №246-ФЗ;
• образованный объект недвижимости:
  • собственник исходного объекта;
  • лицо с правом ПНВ или ПБП при разделе или объединении участков;
  • нотариус или его уполномоченный работник при регистрации сделки;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при образовании участков [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• прекращающий существование объект:
  • cобственник ОКС, ЕНК;
  • принявший наследство наследник;
  • собственник участка, если нет собственника объекта (ликвидирован (ЮЛ) или умер и право не перешло по наследству (ФЛ));
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• образование или прекращение существования части объекта:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Кадастровый учет согласно п.2 ст.15 218-ФЗ:

• создание объекта недвижимости или его реконструкция:
  
  • ОГВ, ОМС либо организация по атомной энергии, ядерному оружию и установкам, Роскосмос, которыми выдано разрешение на ввод в эксплуатацию;
• прекращающий существование объект, если права не зарегистрированы в ЕГРН:
  • собственник ОКС, ОНС;
  • собственник участка, если собственника объекта нет (ликвидирован, умер и нет наследников);
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • принявший наследство наследник;
  • ОГВ, ОМС при снятии с учета земельного участка в неразграниченной собственности;
• участок под МКД:
  • ОГВ, ОМС;
• образование или прекращение существования части объекта, если ограничение или обременение возникает независимо от момента государственной регистрации:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• изменение основных характеристик объекта:
  • собственник;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при уточнении границ участка [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • лицо с правом ПБП, ПНВ, аренды или в БП на срок более пяти лет при уточнении границ участка по ст.43;
  • лицо с правом ОУ, ХВ, ДУ, аренды или БП на срок более пяти лет при кадастровом учете в отношении ОКС, ОНС, помещения, машино-места;
• выбор ВРИ:
  • правообладатель здания, сооружения или земельного участка;
  • лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование;
• раздел или объединение участков по ПМТ или СРЗУ:
  • лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду или в БП;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Государственная регистрация прав согласно п.3 ст.15 218-ФЗ:

• возникновение или прекращение права:
  • лицо, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается;
  • нотариус или его уполномоченный работник;
• регистрация ограничения или обременения, его прекращения:
  • правообладатель объекта недвижимости;
  • лицо, в пользу которого устанавливается ограничение;
• регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения, возникающих на основании договора:
  • стороны договора;
• подтверждение права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до 31.01.1998 либо в силу закона:
  • правообладатель;
• лесные участки:
  • ОГВ, если уполномочен [п.5.1 ст.15 218-ФЗ];
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ].

Договором подряда на кадастровые работы может быть предусмотрена подача кадастровым инженером заявления в Росреестр для осуществления кадастрового учета без доверенности:

1. при образовании земельных участков в результате преобразования и заказчик - собственник, владелец (пожизненное наследуемое владение) или пользователь (постоянное (бессрочное) пользование) преобразуемого земельного участка;
2. при уточнении границ земельных участков и заказчик - собственник, владелец (пожизненное наследуемое владение), пользователь (постоянное (бессрочное) пользование), пользователь (безвозмездное пользование на 5 лет и более), арендатор (договор аренды на 5 лет и более);
3. при снятии с учета объекта недвижимости и заказчик - собственник прекратившего существование объекта капитального строительства или земельного участка под такими объектами, либо принявший наследство наследник;
4. при создании объекта недвижимости, для строительства которого законодательством не предусмотрена выдача разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию, и заказчик - собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

В указанных случаях для подачи заявления в орган регистрации прав без доверенности кадастровому инженеру потребуется приложить к такому заявлению следующие документы:

• договор подряда на выполнение кадастровых работ;
• справку с места работы, подтверждающая, что кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы, является работником юридического лица;
• подписанный со стороны заказчика акт выполненных работ по договору подряда.

В письме Росреестра №13/1-5668-АБ/21 от 26.07.2021 разъяснен порядок подачи документов кадастровым инженером:

1. заявления и документы подаются на бумажном носителе либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;
2. к заявлению в качестве документов, подтверждающих правомочие на обращение в орган регистрации прав должны быть приложены договор подряда или справка о месте работы кадастрового инженера, акт сдачи-приемки работ и согласия с содержанием документов;
3. при подаче заявлений электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумаге, или лиц, которые уполномочены заверять копии таких бумажных документов.

Другими словами, договор должен быть подписан ЭЦП и заказчика (собственника) и подрядчика. Нотариально удостоверить равнозначность электронной копии договора на бумаге не выйдет из-за ст. 103.8 о нотариате.

Существует законопроект о переводе кадастровым инженером договора в бумажной форме в электронный вид.

Примечание — О запрете на действия с недвижимостью без личного участия

Технически запрет фиксируется как дополнительные сведения реестра прав на недвижимость в виде записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя [п.52 Приказа Росреестра №П/0241 от 01.06.2021].

При наличии такой отметки заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав отклоняются. Исключения предусмотрены статьей 25 218-ФЗ:

• заявление подано нотариусом или его уполномоченным работником при нотариальном удостоверении сделки с образованием нового объекта или объектов недвижимости, то есть с одновременным кадастровым учетом;
• заявление подано нотариусом, его уполномоченным работником или любой участвующей стороной сделки при оформлении нотариального действия;
• заявление на передачу квартиры по программе реновации подано органом исполнительной власти Москвы;
• заявление подано в порядке наследования.

Для нотариусов есть дополнительное ограничение: они не могут подавать заявления, если договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности [ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате].

Для установки или снятия запрета в личном кабинете на портале Росреестра потребуется УКЭП (токен). Для подачи заявления на портале Госуслуг (услуга) достаточно смартфона с NFС-модулем и «биометрического» загранпаспорта (с NFC-чипом). Если нет ничего из перечисленного, придется идти в МФЦ. В любом случае заявления подаются только в отношении каждого объекта недвижимостью. Установить общий запрет нельзя.

ДГИ г. Москвы предоставляет услугу «Получение разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В ноябре 2021 года замечено, что в предоставляемых сведениях ЕГРН кадастровая стоимость может быть округлена (до 100000 руб.).

Примечание — О расчета налога исходя из кадастровой стоимости

Согласно ст.375 НК РФ налог на имущество организаций рассчитывается из среднегодовой стоимости имущества за исключением объектов недвижимости, виды которых перечислены в ст.378.2:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или используемые как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также постройки на ЛПХ, садоводстве, ИЖС.

Для таких объектов налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Так как до сих пор не работает единая система учета в ЕГРН видов разрешенного или фактического использования объектов капитального строительства, местные власти ведут планомерную работу по выявлению таких объектов по косвенным признакам, например:

• по виду разрешенного использования земельного участка;
• по виду фактического использования объекта недвижимости;
• по функциональному назначению объекта, указанному в документах БТИ.

В Москве такие мероприятия проводит Госинспекция по недвижимости с привлечением ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 №257-ПП.

С выходом на место обследуются нежилые здания площадью свыше 1 тыс. кв. м, а также нежилые помещения в многоквартирных домах совокупной площадью свыше 3 тыс. кв. м. Объект признается соответствующим, если более 20% его площади фактически используется для размещения указанных выше объектов.

В итоге ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество уплачивается от их кадастровой стоимости, который далее утверждает Правительство Москвы (до 30 ноября каждого года). Проверить вхождение объекта в перечень по кадастровому номеру или адресу можно в специальном сервисе по адресу https://www.mos.ru/ggi/function/...

Подробная информация изложена в брошюре «Порядок расчёта налога на имущество исходя из кадастровой стоимости (актуальные вопросы, практика применения)», размещенной на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Аналогичные перечни публикуются на портале Министерства имущественных отношений Московской области (2021).

В августе 2022 года ФНС направила в Минфин предложения упразднить региональные перечни зданий, облагаемых по кадастровой стоимости (письмо от 26 августа 2022 года №ПА-4-21/11242@). 

Примечание — О порядке присвоения кадастровых номеров

Нумерация объектов в пределах одного кадастрового квартала сквозная, то есть каждому новому объекту в кадастровом квартале присваивается следующий по порядку номер, вне зависимости от вида объекта недвижимости. Каждый новый объект недвижимости при постановке на кадастровый учёт получает следующий по порядку номер в пределах одного кадастрового квартала. То есть по кадастровым номерам объектов, расположенных в одном кадастровом квартале, в большинстве случаев можно определить, какой из них поставлен на кадастровый учёт раньше.

Если номер кадастрового округа или района состоит менее чем из двух цифр, а квартала менее шести или семи цифр (в зависимости от принятого в округе шаблона), перед ними принято добавлять нули. Например, для кадастрового округа — 04, для кадастрового квартала — 04:01:0004041. Такие полные номера используются сегодня для поиска, заказа сведений, а также для подачи заявлений по государственным и муниципальным услугам.

В начале 2021 года на публичной кадастровой карте у кадастрового номера дополнительные нули не отображались, что более соответствует требованиям к нумерации. Например, объект недвижимости с кадастровым номером 04:01:0010107:133 на публичной кадастровой карте был показан как объект с номером 4:1:10107:133. Увидеть номер с добавленными нулями на публичной карте можно в всплывающем окне, закрыв левую панель и кликнув на объект.

Кадастровый номер уникален, то есть не существует двух разных объектов недвижимости с одинаковым кадастровым номером. Также у одного объекта недвижимости не должно быть двух и более кадастровых номеров. Однако, на практике можно объекты, у которых эта норма нарушена. В таком случае, тот номер, к которому привязана запись о регистрации прав, является достоверным, а остальные называются дублями и подлежат исключению из ЕГРН в рамках процедуры верификации. 

Причинами возникновения дублей являются:

• произведённые до 2013 года перепланировки или реконструкция объекта, которые не были узаконены, а также необоснованное и не зарегистрированное в ЕГРП изменение объектов;
• ошибки в ЕГРН, возникшие при слиянии баз данных ЕГРП, ЕГРОКС и ГКН.

Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости один раз и не изменяется до тех пор, пока объект недвижимости не прекратит своё существование. Поэтому при изменении границ между субъектами РФ или муниципальными образованиями кадастровые номера объектов недвижимости сохраняются в том же виде. Ярким примером является ситуация с присоединением к Москве новых территорий в 2012 году: все ранее учтенные земельные участки, включенные в границы города Москвы из Московской области, сохранили свои кадастровые номера. Именно поэтому на территории «новой Москвы» можно встретить большое количество земельных участков, кадастровые номера которых начинаются с округа 50.

Если объект недвижимости расположен в пределах нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов или кадастровых округов, то такой объект ставится на кадастровый учет соответственно в нулевой кадастровый квартал, условный кадастровый район или Общероссийский кадастровый округ. Это характерно для линейных объектов, например, нефте- и газопроводов). Им зачастую присваивается соответствующий кадастровый номер с нулевым кварталом, районом или округом. При этом количество нулей должно соответствовать исходной структуре кадастрового номера. Например, объект недвижимости, расположенный в пределах нескольких кадастровых кварталов в ЦАО г. Москвы получит кадастровый номер 77:1:0:N (77:01:00000000:N), где N - номер объекта в кадастровом квартале.

Кадастровый номер с нулевым кадастровым кварталом и (или) условным кадастровым районом присваивается также при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае, если невозможно установить его точное местоположение. Например, объект может стоять на учете без координат. Но даже после проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ такого объекта, кадастровый номер не изменятся.

После прекращения существования объекта недвижимости и снятия его с государственного кадастрового учета, кадастровый номер такого объекта повторно не используется.

Структура и правила присвоения кадастрового номера одинаковы для любых объектов недвижимости, поэтому по кадастровому номеру нельзя определить вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение или машино-место).

Важно помнить, что привычный сегодня вид кадастровых номеров появился в 2000—2001 годах. Все другие номера, которые были присвоены объектам до этого времени, как правило, имеют иную структуру и считаются ранее присвоенными номерами (условными, инвентарными и пр.), несмотря на то, что в названии такого номера может быть указано «кадастровый».

Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет. Однако, если кадастровый номер объекта неизвестен правообладателю, это не означает, что его нет. Кадастровый номер объекта недвижимости можно узнать, воспользовавшись поиском на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу, ранее присвоенному номеру, номеру права или ограничения, которые указаны в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах или документах технической инвентаризации.

Документы, в которых может быть указан кадастровый номер:

• выписка из ЕГРН;
• кадастровая выписка, кадастровый паспорт;
• cвидетельство о государственной регистрации права;
• решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении объекта недвижимости;
• договор;
• иные правоустанавливающие документы.

22.05.2023 утвержден новый приказ Росреестра №П/0183 «Об утверждении порядка кадастрового деления…», который начнет действовать со дня признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России №877 от 24.11.2015. Основные нововведения:

• добавлено пояснение, как следует понимать требование об отсутствии наложений и разрывов. Это означает, что границы смежных единиц кадастрового деления одного и того же уровня должны иметь общие характерные точки границ с идентичными значениями координат, в том числе с учетом значений координат, определенных в системах координат смежных кадастровых округов;
• для земельных участков, которые расположены в двух кадастровых кварталах, кадастровый номер теперь присваивается в том кадастровом квартале, в котором располагается большая часть площади земельного участка. По прежнему участок будет относиться к нулевому кварталу в трех случаях:
  • если в кадастровых кварталах располагаются равные по площади части земельного участка;
  • если участок расположен в трех и более кварталах; 
  • если контура многоконтурного участка расположены в разных кварталах;
• добавлено положение, что границы (части границ) единиц кадастрового деления не позднее чем через 3 месяца приводятся в соответствие с описанием местоположения государственной границы РФ, границ между субъектами РФ при внесении в ЕГРН сведений о них;
• также добавлено положение о том, что границы (части границ) кадастрового квартала приводятся в соответствие с уточненными границами земельного участка, если большая часть площади участка расположена в его границах (не позднее чем через 6 месяцев после кадастрового учета);
• порядок теперь относится ко всем видам недвижимости, включая машино-места и предприятия как имущественные комплексы, причем все последние ставятся в кадастровом квартале с учетным номером «0:0:0».

C 29.06.2022 согласно ПП РФ №818 от 06.05.2022 работником многофункционального центра на полученных от заявителя заявлении и прилагаемых к нему подлинниках и копиях документов на бумажном носителе проставляется отметка о создании электронных образов документов, в том числе при наличии ранее проставленных отметок.

Разъяснения по порядку приему документов даны в письме Минэкономразвития №Д09и-18763 от 17.06.2022. 

Примечание — О совмещении функций органов исполнительной власти и функций хозяйствующих субъектов

По мнению многих представителей отрасли с 2017 года по настоящее время Росреестр ведет планомерную активную работу по огосударствлению кадастровой деятельности, что вероятно приведет его к доминирующему положению на рынке кадастровых работ и недобросовестной конкуренции.

Так, 28.06.2017 в нарушение Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» был принят приказ Росреестра №11/0302 о внесении изменений и устав ФГБУ «ФКП Росреестра», по которому палата наделяется полномочиями выполнять кадастровые работы. 

Через некоторое время стали появляться многочисленные свидетельства того, как региональные подразделения начали рассылать в адреса потенциальных подрядчиков предложения о выполнения работ. В них принижалась значимость частных кадастровых инженеров и напрямую преподносился как преимущество тот факт, что подготовленные документы будут проверяться ими же, например:

• «основное преимущество заключается в том, что Филиал… непосредственно занимается внесением сведений в ЕГРН, а также обладает всеми необходимыми сведениями, содержащимися в ЕГРН, картографическими материалами и иной аналитической и справочной информацией»;
• «органы государственной и муниципальной власти испытывают риски при работе небольшими частными организациями, зачастую не имеющими необходимый опыт и квалификацию».

Очевидное негодование профессионального сообщества привело к следующим закономерным последствиям:

1. 06.12.2017 ФАС России выпустил предупреждение о недопущении нарушения антимонопольного законодательства;
2. в письме №РП/73472/18 от 13.09.18 ФАС России сообщил о принятии решения о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
3. 03.12.2018 вынесено решение по данному делу:
   • признать ФГБУ «ФКП Росреестра» нарушившим часть 3 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем совмещения в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № 11/0515 функций федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию нрав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН и функций хозяйствующего субъекта по проведению кадастровых работ в отношении федерального, государственного и муниципального имущества, а также хозяйственной деятельности по землеустроительным работам;
   • выдать ФГБУ «ФКП Росреестра» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства;
   • передать соответствующему должностному лицу ФАС России материалы дела от 03.09.2018 №1-15-142/00-04-18 для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Все это не помешало ФКП продолжать рекламировать кадастровые услуги на своем новом сайте.

26.05.2020 в Государственную Думу был внесен законопроект №962484-7, содержащий положение о наделении ФКП правом на осуществление кадастровой деятельности. В целях продвижения законопроекта Росреестром была проведена информационная кампания, содержащая два положения:

• частные кадастровые инженеры якобы плохо работают;
• в перечень выполняемых Кадастровой палатой работ войдут лишь имеющие государственное значение (пример статьи).

Несмотря на консолидированное и однозначно высказанное несогласие кадастровых инженеров (петиция), саморегулируемых организаций, Комитета Совета Федерации по экономической политике, Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (отзыв), Общественной палаты РФ, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (отзыв), Общественного совета Росреестра, Совета по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности ТПП РФ и многих участников сообщества, закон с оговоркой, что Палата вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ лишь в случаях, установленных Правительством РФ, был принят (120-ФЗ от 30.04.2021).

Одновременно незаметно для широкой общественности Федеральным законом №304-ФЗ от 02.07.2021 (п.14 ст.1) было определено, что с 01.01.2022 проведение кадастровых работ в отношении лесных участков становится возможным только силами ФГБУ «Рослесинфорг».

30.09.2021 опубликован проект ПП РФ об определении значительно расширенного по сравнению с обещанным перечня работ, которые будет иметь возможность проводить ФКП:

• подготовка документов для внесения сведений в реестр границ;
• подготовка документов для внесения сведений о проектах межевания территорий;
• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федерального топливно-энергетического комплекса, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, безопасного применения информационных технологий и развития связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере;
• комплексные кадастровые работы по государственным и муниципальным заданиям.

21.10.2021 Национальная палата кадастровых инженеров подготовило отрицательное заключение на проект ПП РФ «Об утверждении перечня случаев...». К обращению были приложены отрицательное заключение по результатам независимой антикоррупционной экспертизы и отрицательные отзывы саморегулируемых организаций кадастровых инженеров:

• Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «ОКИС»;
• Ассоциации кадастровых инженеров Поволжья;
• Ассоциации «Союз кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «Содружество».

В обобщающем обращении Национального объединения обращено внимание на следующие моменты:

• в Проекте установлены не отдельные случаи, имеющие государственное значение, а практически весь перечень объектов всех форм собственности;
• присутствует возможность установления доминирующего положения ФГБУ «ФКП Росреестра» за счет наличия конкурентных преимуществ:прямой доступ к исходным данным;
• проверка собственных результатов кадастровых работ;
• возможность оказания полного цикла оформления недвижимости от заключения договора до выдачи выписки из ЕГРН со стопроцентной гарантией;
• ввиду отсутствия необходимой материально-технической базы Кадастровая палата будет вынуждена отдавать работы на субподряд, а это коррупционный фактор;
• предлагаемые нововведения противоречат всей системе экономического регулирования в Российской Федерации и являются монополизацией услуг и ограничением конкуренции, ставят ФГБУ «ФКП Росреестра» в заведомо выгодное и доминирующее положение перед другими участниками бизнеса;
• доводы Росреестра, что положения Проекта не приведут к установлению госмонополии являются заведомо ложными;
• предлагается разрешить Кадастровой палате заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ в отношении объектов, имеющих государственное значение, и запретить привлекать к исполнению работ субподрядчиков.

В ответе от 09.11.2021 на заключение Национального объединения Росреестр заявил следующее:

• законодательство не содержит прямых положений о монополизации рынка кадастровых услуг или об установлении каких-либо привилегий ФГБУ «ФКП Росреестра» и его работникам;
• иные лица, если захотят, смогут участвовать в конкурсах вместе с Палатой;
• работникам ФГБУ «ФКП Росреестра» не будет предоставлен бесплатный доступ к сведениям ФГИС ЕГРН;
  правовую экспертизу документов выполняют регистраторы Росреестра, а не Кадастровой палаты;
• закон «О защите конкуренции» не нарушается, так как в нем есть уже примененное исключение;
• это неправда, что Проектом предоставляется доступ ФГБУ «ФКП Росреестра» к какой-либо информации — Палата УЖЕ предоставляет сведения по 218-ФЗ;
• это неправда, что Проектом устанавливаются преференции для Кадастровой палаты, потому что государственные или муниципальные преференции — это предоставление имущества, а при выполнении кадастровых работ Палате объекты недвижимости НЕ ПЕРЕДАЮТСЯ; 
• установление правовым актом прав и вытекающих из них преимуществ (КОТОРЫХ НЕТ) на рынке для определенной категории хозяйствующих субъектов само по себе не свидетельствует о создании дискриминационных условий;
• на оборудование деньги найдется.

В итоге перечень видов работ ФКП утвержден ПП РФ №48 от 25.01.2022:

• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федеральных энергетических систем, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, информации, ИТ и связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере.

В октябре 2021 года появилась информация о плане создания ППК Роскадастр, одной из функций которой будет выполнение кадастровых работ.

В законопроекте №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)» предлагается исключить необходимость утверждения Правительством перечня случаев, когда Роскадастр имеет право выполнять кадастровые работы.

24.11.2021 Ассоциация «Национальная палата кадастровых инженеров» направило обращение №1335/21-12-01 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 все производственные функции, которые закреплены за ФГБУ «ФКП Росреестра» в части обеспечения функций Росреестра, так как «ситуация, когда корпорация сама проводит работы, сама их контролирует, вносит в ЕГРН их результаты и готовит проекты решения для государственных регистраторов создает беспрецедентные условия для процветания коррупции в учетно-регистрационной системе».

29.11.2021 Опубликовано Заключение Счетной палаты №ЗСП-223/03-01 на проект федерального закона №20316-8: «Совмещение ППК „Роскадастр“ функций органов власти и хозяйствующих субъектов на конкурентных товарных рынках, в том числе при проведении кадастровых работ, создают риски ограничения конкуренции, препятствования их развития».

02.12.2021 Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» направило обращение №1291 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 производственные функции.

17.12.2021 В Российской газете не стали говорить о заключении Счетной палаты: «Счетная палата концептуально поддерживает законопроект о создании „Роскадастра“».

30.12.2021 Приняты 448-ФЗ «О публично-правовой компании „Роскадастр“» и 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» без учета мнения профессионального сообщества.

24.11.2022 Обсуждается законопроект, по которому ПКК сможет «безвозмездно использовать данные государственных информационных систем, оператором которых является, в целях осуществления возложенных на нее функций и полномочий публично-правового характера», что явно противоречит предыдущим заверениям;

25.07.2023 — в третьем чтении принят законопроект №19881-8, согласно которому у ППК будет бесплатный доступ к данным и материалам, содержащимся в государственных фондах пространственных данных. 

04.08.2023 на обсуждение вынесен законопроект №140601, по которому право выполнения, причем в значительно упрощенном порядке, комплексных кадастровых работ за счет федерального бюджета планируется передать исключительно ППК «Роскадастр». Естественно, на особых условиях публичной компании провести ККР будет легче, чем остальным, что неминуемо скажется на рынке кадастровых работ. Обосновывается инициатива низкой квалификацией сотрудников, реализующих закупочную деятельность, неполнотой расхода выделенных средств, низким качеством работ, выполненных ‎по демпинговым ценам, и превышением сроков. Почему же не оптимизировать на основе полученного опыта общую процедуру и установить равные нормы для всех, вместо того, чтобы по факту идти к монополизации отрасли, игнорируя саму суть закона «О защите конкуренции» — неизвестно;

30.08.2023 — Национальная палата дала резко отрицательное заключение на законопроект №140601, выделив ряд отрицательных моментов:

• пагубное влияние вводимой государственной монополии на рынок кадастровых работ;
• нарушение антимонопольного законодательства;
• невозможность решения задачи по выполнению всего комплекса работ силами одного юридического лица;
• отсутствие какого-либо экономического обоснования целесообразности организации работ предлагаемыми методами.

Примечание — О запрете регистрации без личного присутствия

Статьей 36 218-ФЗ предусмотрена такая мера защиты правообладателя от мошенников, как запись, запрещающая обращаться в Росреестр от его имени, в первую очередь по доверенности.

В статью периодически вносятся корректировки. Так 120-ФЗ от 30.04.2021 учтено, что отметка должна погашаться при наследовании, и что с 01.01.2023 поставить саму отметку можно будет через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи. А в 185-ФЗ от 28.06.2022 дополнительно прямо указано, что не выйдет подать заявление на регистрацию через нотариуса, если к нему обратится представитель по доверенности. Зато по доверенности теперь поставить можно поставить саму отметку.

Форма заявления об установлении отметки установлена приказом Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 (приложение №2).

Заметим, что эта отметка дополняет другой, по умолчанию установленный запрет о невозможности представления заявлений и документов в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Также есть рекомендации от Росреестра о внесении в ЕГРН актуальных адреса электронной почты и номера телефона правообладателя, на которые должны приходить уведомления в случае поступления заявлений на регистрацию.

Предыдущие федеральные целевые программы:

• 1996—2001: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (ПП РФ №932 от 03.08.1996);
• 2002—2008: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (ПП РФ №745 от 25.10.2001):
  • 2002—2007: Подпрограмма «Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений»;
• 2006—2012: «Создание системы кадастра недвижимости» (ПП РФ №560 от 13.09.2005);
• 2012—2018: Дорожная карта «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (РП РФ № 2236-р от 01.12.2012);
• 2014—2019: «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» (ПП РФ №903 от 10.10.2013);
• 2020—2021: Эксперимент «Создание Единого информационного ресурса о земле и недвижимости» (ПП РФ №2429 от 31.12.2020).

Последние события:

• 07.2021 — на Московском урбанистическом форуме объявлено о разработке новой госпрограммы по созданию единой национальной системы пространственных данных под руководством Росреестра;
• 08.2021 — подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между МИИГАиК, Росреестром и АО «Роскартография», в том числе в целях работы над НСПД;
• 08.2021 — опубликован проект ПП РФ «Об утверждении государственной программы Российской Федерации „Национальная система пространственных данных“»;
• 09.2021 — проект программы внесен в правительство России;
• 10.2021 — программа вошла в перечень инициатив социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года;
• 10.2021 — опубликован анализ НСПД Счетной палатой;  
• 10.2021 — проект госпрограммы представлен в Госдуме;
• 12.2021 — программа утверждена Правительством РФ;

• 2022 — под руководством ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» ведется работа по теоретическому обоснованию НСПД:
  • анализ и описание системы документов и требований к пространственным данным;
  • формирование перечней документов системы стандартизации и методических документов, регулирующих оборот пространственных данных;
  • составление перечня информационных систем, обеспечивающих оборот пространственных данных;
  • составление проекта классификатора пространственных данных;
  • анализ установленных требований к пространственным данным;
  • обоснование предложений по перспективным видам пространственных данных, требования к которым необходимо установить.

• 08.2022 — утвержден перечень поручений Президента:
  • обеспечить внесение в законодательство изменений, направленных на сокращение:
    • количества земельных участков, границы которых не определены;
    • количества фактически используемых физическими и юридическими лицами зданий, сооружений, помещений и машино-мест, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;
    • случаев использования без законных оснований земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, сооружений;
  • обеспечить до 01.01.2027:
    • завершение работ по описанию местоположения (согласованных) границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон;
    • завершение мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Примечание — О выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

Федеральным законом №518-ФЗ от 30.12.2020 (законопроект) введен порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (ст.69.1 218-ФЗ от 13.07.2015).

Как сказано в пояснительной записке, по состоянию на 2020 год примерно у 25 000 000 ранее учтенных объектов не были указаны их правообладатели, что мешает возмещать убытки при ограничении прав на землю и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, проводить согласование местоположения границ земельных участков и, конечно же, собирать налоги.

Основная проблема заключается в том, что во многих правоустанавливающих документах отсутствуют данные, однозначно идентифицирующие правообладателя, например СНИЛС гражданина или реквизиты документов, удостоверяющих его личность.

По утвержденному порядку органы местного самоуправления наделяются полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости:

1. анализ имеющихся сведений и архивных документов;
2. направление запросов в ОГВ (МВД, ПФ, ЗАГС, ФНС), ОМС, ОТИ, нотариусам;
3. опубликование сообщений;
4. осмотр ОКС согласно к приказу Росреестра №П/0179 от 28.04.2021
5. подготовка проекта Решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости;
6. его опубликование и уведомление выявленного правообладателя;
7. принятие решения либо при необходимости обращение в суд при получении возражения;
8. направление заявления о внесении сведений в ЕГРН.

Также уполномоченные органы вправе:

• обеспечить выполнение кадастровых работ либо комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ земельных участков;
• обратиться без доверенности от правообладателей с заявлением о кадастровом учете в связи с уточнением границ.

Для примера ДГИ г. Москвы выкладывает на специальной странице проекты решений о выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Согласно Порядку ведения ЕГРН выявленные сведения о правообладателях вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости и отображаются в строке «Особые отметки» выписки.

Согласно 397-ФЗ от 31.07.2023 в городах федерального значения органы местного самоуправления  проводят мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и  внесению сведений о них в ЕГРН, если:

• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы были оформлены до дня вступления в силу 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав…»;
• правообладателями являются наследники, которым были выданы свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию (права наследодателей до вступления в силу 122-ФЗ, права наследников до 01.02.2019);
• право собственности правообладателей возникло в связи с внесением паевого взноса;
• право собственности правообладателей зарегистрировано до создания на территории учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в результате не удается выявить правообладателя, объект ставится на учет как бесхозяйный, причем без технического плана — по декларации. Если объект имеет признаки выморочного имущества, соответствующее заявление подается в орган исполнительной власти по управлению федеральным имуществом, либо вносится отметка в ЕГРН о передаче в общее имущество собственников помещений и (или) машино-мест в здании или сооружении. Регистрация прав при этом осуществляется только после кадастровых работ.

Достаточно неожиданным является то, что по приказу №П/0414 описание местоположения границ особых экономических зон, охотничьих угодий, игорных зон и зон территориального развития подготавливается по Приказу Минэкономразвития России №267 от 03.06.2011 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства».

Порядок выездного приема заявлений Роскадастром, курьерской доставки документов, размеров платы за их осуществление установлен приказом Росреестра №П/0545 от 26.11.2021 (да, за месяц до 448-ФЗ).

Статус «временный» присваивался объектам недвижимости в ГКН при постановке на кадастровый учет до 2017 года. Исключение составляли объекты «общего пользования» и случаи возникновения права «в силу закона», а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства — такие объекты ставились на кадастровый учет со статусом «учтенные». По истечении 5 лет временные объекты недвижимости должны были сниматься с кадастрового учета с присвоением статуса «аннулированный» в случае, если на них так и не были зарегистрированы права, но фактически это могло не происходить. В момент передачи сведений в ЕГРН эти статусы были заменены на новые. Одновременно с этим при наличии противоречий в данных ГКН и ЕГРП соответствующим сведениям в ЕГРН присваивался дополнительный статус «незасвидетельствованные».

Согласно 218-ФЗ процедуры кадастрового учета и регистрации прав были объединены, статус «временный» больше не присваивается за ненадобностью, а крайний срок существования «брошенных» объектов, сведения о которых носят такой временный характер, установлен на 1 марта 2022 года. Ожидается, что в этот день такие объекты будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости. До этого времени на них еще можно зарегистрировать право.

Сейчас по аналогии Росреестр снимает с учета земельные участки, образованные из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, если в течение 5 лет после постановки на учет в отношении таких участков не будут зарегистрированы права, и если такие участки не заняты зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства. Кроме того, по решению государственного регистратора снимаются с учета земельные участки, образованные путем перераспределения с землями или государственными/муниципальными земельными участками, если в течение 3 лет после постановки их на учет не зарегистрированы права.

Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены на каком-либо праве до вступления в силу 221-ФЗ, с 01.01.2008 были внесены в ГКН со статусом «ранее учтённые». Другие объекты недвижимости были внесены в ГКН с таким статусом 01.01.2013, если в отношении них был осуществлен технический учет, или были зарегистрированы права в ЕГРП. При передаче таких объектов из ГКН в ЕГРН им вместо статуса ставилась соответствующая отметка в соответствии с п.179, 212 Приказа Минэкономразвития РФ №943 от 16.12.2015. Росреестр может снимать ранее учтенные земельные участки с учета, то есть присваивать им статус «архивный», в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях таких участков.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-2191-АБ/21 от 25.03.2021, для изменения статуса сведений о характеристике (площади, количестве этажей) учтенного в ЕГРН жилого или садового дома, указанного в части 12 статьи 70 Закона №218-ФЗ, с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные»:

• представление технического плана, иных документов не требуется;
• в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.4 заявления, форма которого предусмотрена приложением №2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 №П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений...», необходимо указать слова «изменение сведений о (площади) с (100 кв.м.) на (120 кв.м.)».

Предварительная запись на видеоконсультацию со специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) доступна по ссылке https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/5608/ 

Последние события:

• 09.2021 – Росреестр в Москве возобновил прием граждан, прерванный из-за пандемии в марте 2020 года;
• 04.2021 – опубликован Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах. Некоторые положения: 
  • ФГИС ЕГРН разрабатывалась на протяжении более 5 лет и процесс доработки к настоящему времени не завершен. Эксплуатация информационных систем Росреестра в течение указанного периода сопровождалась авариями и сбоями, причинами которых явились отсутствие системы в разработке информационного ресурса, необходимого оборудования и технической поддержки, недостаточное качество программного обеспечения. Сбои в работе сервисов Росреестра привели к массовым нарушениям срока оказания государственных услуг;
  • расходы Росреестра на создание и обслуживание ФГИС ЕГРН в 2014–2020 годах составили более 7,3 млрд рублей (половина на аренду вычислительных мощностей;
    разработка перспективных технологических решений в рамках применения в программном обеспечении ФГИС ЕГРН приостановлена;
  • подтвердить создание Росреестром бесперебойной и безаварийной системы функционирования ФГИС ЕГРН невозможно;
    многообразие объектов недвижимого имущества, способов и особенностей вовлечения их в хозяйственный оборот определяет сложную схему нормативного регулирования, наличие большого массива правовых актов, в том числе 18 специальных федеральных законов и 5 постановлений Правительства Российской Федерации, более 50 приказов Минэкономразвития России и Росреестра, ряд из которых не актуализируется и не соответствует актам более высокой юридической силы;
    с 2017 года Федеральным законом № 218‑ФЗ требования к регистраторам не конкретизированы (за исключением сдачи квалификационного экзамена);
  • отмечается разная практика правоприменения государственных регистраторов прав, обладающих исключительными полномочиями в принятии решений о постановке на кадастровый учет и регистрации прав, что увеличивает количество отказов в учетно-регистрационных действиях. Вместе с тем досудебное обжалование решений государственных регистраторов прав, принимаемых при осуществлении государственной регистрации прав, не предусмотрено;
  • многочисленные замечания касаются несоблюдения регистраторами, в том числе управлений Росреестра по Москве и по Московской области, положений административного регламента по предоставлению государственных услуг. Так, в уведомления о приостановлении кадастрового учета или регистрации прав не включался полный перечень причин, послуживших основанием для приостановления, а также рекомендаций по их устранению, и не указывались контактные телефоны для связи, в связи с чем ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки;
  • установлены факты принятия отрицательных решений, обусловленных не виной заявителя, а низким качеством работы сотрудников МФЦ и ошибками в ЕГРН. Также регистраторами нарушались установленные сроки вынесения решений о приостановлении или осуществлении регистрационных действий;
  • установлены многочисленные обращения граждан с требованиями о признании незаконными действий регистраторов о приостановлении (отказе) осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, на которые в большинстве случаев давались формальные ответы со ссылкой на необходимость судебного обжалования;
    не решена проблема уменьшения количества решений о приостановке и об отказе в осуществлении регистрационных действий. При отсутствии системы надлежащего информирования заявителя о причинах принятия такого вида решений ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки;
  • достоверная оценка качества оказываемых Росреестром государственных услуг не проводится, независимая оценка отсутствует;
    предусмотренная для ежемесячного размещения в открытом доступе обобщенная информация, полученная на основе сведений из ЕГРН, Росреестром не публикуется;
    сведения ЕГРН в ряде случаев не являются достоверными. Работы по выверке и сопоставлению сведений ЕГРН Росреестром не завершены;
  • несмотря на исправление ранее выявленных ошибок в релизах ФГИС ЕГРН, значительного снижения количества проблемных обращений не произошло. Данный фактор связан с привнесением новых массовых ошибок, то есть происходит замещение одних массовых ошибок другими;

• 04.2021 - на заседании итоговой коллегии Росреестра был представлен доклад за 2020 год, в частности:
  • в штате Росреестра и подведомственных организаций 54422 чел., 83% женщин, 10262 регистратора;
  • 90% объема поступлений доходов в бюджет составляет пошлина за регистрацию, 7,4% - за предоставление сведений;
  • за год через суд заблокировано 40 сайтов, предоставляющих услуги по запросу сведений ЕГРН по ключу доступа;
  • к веб-сервисам прямого доступа подключаются крупные участники рынка;
  • 50,5% дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел оцифровано;
  • начат проект по минимизации бумажных документов;
  • разработаны программа и концепция цифровой трансформации ведомства;
  • в ожидании финансирования ведется предварительная работа по проектам:
    • «витрина данных» (внешний API, в том числе для портала Госуслуг);
    • «искусственный интеллект» (нейросети на основе ведомственных наборов данных);
    • маркетплейс;
    • цифровой паспорт объекта недвижимости;
    • онлайн-площадка по сделкам;
    • сервис анализа данных для поддержки принятия управленческих решений;
    • личный кабинет;
  • на конец 2020 года:
    • 23 млн. участков без границ;
    • 47 млн. объектов без прав;
    • 64% населенных пунктов без границ;
  • местами обновляются карты;
  • разрабатываются ГИС ЕЭКО и ГИС ФФПД, ФГИС ЕИР;
  • некоторые задачи на 2021 год:
    • новый портал;
    • «витрина данных» с учетом требований НСУД;
    • мероприятия по цифровой трансформации;
    • участие в эксперименте «ГосТех»;
    • интеграция с Госуслугами: получение выписок за 20 секунд, список объектов недвижимости в личном кабинете, подача заявлений на все услуги Росреестра, уведомления физических и юридических лиц о подаче заявлений;
  • планы до 2030 года:
    • новая полноценная карта страны;
    • открытая среда для работы с пространственными данными;
    • перепроектирование ФГИС ЕГРН.