Основные понятия. Ликбез
Имущество бывает движимым и недвижимым. Недвижимое имущество также называют недвижимой вещью или недвижимостью. Самые распространенные виды недвижимости – это земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места.
Земельный участок – это часть земной поверхности, обладающая особыми характеристиками, которые выделяют её из окружающих земель: описание местоположения в виде координат, площадь, адрес и другие. Границы участка могут быть закреплены на местности специальными межевыми знаками, проходить по элементам ограждений, естественным природным объектам или не быть закреплены вовсе.
Самыми распространенными объектами капитального строительства являются жилые и нежилые здания, а также сооружения. Учитываются только такие объекты, которые имеют неразрывную связь с землей – фундамент. Поэтому различные навесы и контейнеры учёту не подлежат. Объекты, строительство которых незавершено, тоже можно учитывать как недвижимость, если это требуется, например, для совершения сделки.
Сооружения – это объекты строительства, предназначенные в первую очередь для некоей технологической функции, а не для пребывания людей. Например, мост, трансформаторная подстанция, различные коммуникации и даже дороги – это всё сооружения.
Помещения – это пространства внутри здания, ограждённые строительными конструкциями (стенами, перегородками). Помещения могут включать в себя несколько комнат и помещений вспомогательного назначения. То есть, помещение стоит воспринимать как пространство внутри здания или сооружения, которое учитывается как один объект права. Помещения бывают жилые и нежилые.
По Гражданскому кодексу к недвижимости еще относятся регистрируемые иным способом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, из чего мы можем сделать вывод, что термин "недвижимый" означает невозможность смены владельца без государственной регистрации, а вовсе не пространственную привязку.
Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.
Если вы попробуете разобраться, какие виды недвижимости сегодня упоминаются в нормативно-правовых актах, то обнаружите, что сегодня действует несколько пересекающихся классификаций:
- при кадастровом учете и регистрации права;
- при обеспечении безопасности;
- при проектировании и строительстве;
- при учете основных фондов;
- при реализации жилищных прав.
В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.
Таблица — Последовательность основных градостроительных действий
| Стадии градостроительной деятельности | Стадии жизненного цикла ОКС | Комплекс работ | Работы | Разрабатываемая документация |
|---|---|---|---|---|
| Территориальное планирование | Разработка схемы территориального планирования | Схема территориального планирования | ||
| Разработка генерального плана | Генеральный план поселения, городского округа | |||
| Градостроительное зонирование | Разработка правил землепользования и застройки | Правила землепользования и застройки | ||
| Планировка территории | Разработка проекта планировки территории | Проект планировки территории | ||
| Разработка проекта межевания территории | Проект межевания территории | |||
| Образование земельного участка | Кадастровые работы | Межевой план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Кадастровая выписка | |||
| Архитектурно-строительное проектирование | Инженерные изыскания | Инженерные изыскания | Результаты инженерных изысканий | |
| Проектирование | Проектирование | Подготовка градостроительного плана | Градостроительный план земельного участка | |
| Разработка проектной документации | Проектная документация | |||
| Государственная экспертиза | Заключение экспертизы | |||
| Создание информационной модели здания | Информационная модель здания | |||
| Строительство | Строительство и консервация | Строительство | Согласование строительства | Разрешение на строительство |
| Образование объекта недвижимости | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Кадастровая выписка | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт (для жилого фонда) | |||
| Эксплуатация зданий и сооружений | Эксплуатация и текущий ремонт | Учет в ГИС ЖКХ | Учет в ГИС ЖКХ | Электронный паспорт |
| Перепланировка, переустройство | Разработка проекта перепланировки, переустройства | Проект перепланировки, переустройства | ||
| Согласование перепланировки, переустройства | Акт о завершенной перепланировке, переустройстве | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Кадастровая выписка | |||
| Учет ограничений, обременений права | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Кадастровая выписка | |||
| Реконструкция объектов капитального строительства | Реконструкция | Реконструкция | Разработка проектной документации | Проектная документация |
| Согласование реконструкции | Разрешение на строительство (реконструкцию) | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Кадастровая выписка | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | ||
| Снос | Прекращение существования объекта недвижимости | Кадастровые работы | Акт обследования | |
| Кадастровый учет | Кадастровая выписка | |||
| Благоустройство территорий |
Объекты недвижимости являются объектами права. Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр. Кадастровая стоимость массово определяется государственными оценщиками и должна быть несколько менее рыночной. Оценка проводится раз в несколько лет и может быть оспорена правообладателем.
Для того, чтобы объект недвижимости стал объектом права и налогообложения, его необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Само действие по внесению сведений в ЕГРН или их изменению называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти действия проводятся на основании заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером.
Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить в бумажном или электронном виде в форме выписки из ЕГРН. Кадастровые паспорта и свидетельства уже ушли в прошлое.
Кадастровый инженер – это физическое лицо, член СРО кадастровых инженеров. Он подготавливает документы в электронном виде в формате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью:
- межевые планы в отношении земельных участков;
- технические планы в отношении других объектов недвижимости;
- акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.
Чтобы стать лучше, нужно признать свои недостатки:
- в современном имущественном законодательстве существует нехватка единых базовых классификаторов. Когда недвижимость рассматривается с различных сторон, используются разные термины и подходы к описанию объектов. Даже наименования видов объектов недвижимости и вроде бы простые понятия этажности или площади, будут отличаться на стадии проектирования, инвентаризации, кадастрового учета и эксплуатациии;
- законы слабо описывают прямые действия в различных ситуациях. Вместо этого по каждому конкретному случаю компромисс в трактовке размытых по всему пласту законодательства требований достигается путем долгих переписок правообладателей, кадастровых инженеров и представителей согласующих, надзорных и регистрирующих органов. Цена этому - значительные потери времени и средств правообладателей и предпринимателей;
- затягивается практическая реализация уже утвержденных реформ из-за нехватки специалистов и ресурсов как на уровне управления, так и на местах;
- государственные органы на практике неохотно идут на диалог с профессиональным, к сожалению разрозненным, сообществом. Деятельность не так давно созданных и потому делающих только первые шаги саморегулируемых организаций пока приносит мало видимых значимых результатов;
- осуществляются попытки возврата к государственной монополии на рынке кадастровых работ;
- вызывает вопросы сложившаяся система ведения поэтажных планов в ЕГРН. Так как в кадастре отстутствует единая плановая (пространственная) модель здания, то получить, к примеру, сплошной актуальный план здания практически невозможно. Вместо редактирования общего поэтажного плана здания при отдельных перепланировках, новые планы на отдельные помещения добавляются в кадастр отдельными кусочками и не связываются воедино.
Несмотря на общий скорее традиционный уклад жизни в России, среди государственных деятелей на удивление широко приветствуется максимальное внедрение информационных технологий. Поэтому можно осторожно предполагать с большой долей скептицизма следующие изменения:
- дальнейшая централизация ведомственных баз данных, так как их местное ведение привело к созданию множества параллельных систем и правил учета;
- внедрение псевдо-блокчейна без децентрализации из-за относительно небольших затрат на учет хэшей и большого PR-эффекта;
- тяжелая и медленная, но все же цифровизация всех услуг из-за требования соблюдать показатели при запутанном законодательстве;
- постепенная автоматизация работы рядовых сотрудников органов учета в некоем симбиозе жестких регламентов, смарт-контрактов и нейросетей;
- усиление или ослабление государственной монополии в области кадастровой деятельности при различных сценариях развития ситуации;
- изменение роли кадастровых инженеров с общем уровнем автоматизации. Необходимость в подготовке промежуточной кадастровой документации в текущем виде будет исчезать по мере развития интерфейсов государственных услуг;
- глобальное внедрение стандартизированных информационных моделей объектов капитального строительства, в том числе при кадастровом учете. В связи с этим стоит ожидать усиление позиций Минстроя. Возможна перетасовка полномочий ведомств вследствие борьбы на выживание за бюджет. Станут востребованными услуги по поддержке и актуализации информационных моделей;
- на рынке есть спрос на сервисы, упрощяющие использование электронной цифровой подписи, а значит будет и предложение;
- сложилась ситуация при которой многие объекты недвижимости исторически несовершенны с точки зрения наличия всей документации и учета. В то же время общая алгоритмизация и цифровизация государственных услуг рассчитана на идеальные объекты. Из-за этого наступает общий "ступор". Естественным решением будут точечные амнистии для групп объектов в определенной ситуации.
Следующие изменения имеют менее высокую вероятность в ближайшее время:
- гармонизация законодательства;
- переход на децентрализованный блокчейн;
- появление реальной финансовой и персональной ответственности государственных органов перед заявителями за ненадлежащее исполнение обязанностей;
- усиление влияние саморегулируемых организаций на государственные органы.
- Благоустройство территории
Вид градостроительной деятельности, деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.
- Государственная регистрация прав
Юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
- Градостроительная деятельность
Деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.
- Градостроительное зонирование
Вид градостроительной деятельности, зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
При планировании и застройке – установление границ территориальных зон с регламентами их использования по функциональному назначению, параметрам застройки и ландшафтной организации.
- Градостроительный регламент
Устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Cвод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.
- Зоны с особыми условиями использования территорий
Охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Инженерные изыскания
Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
- Кадастровая деятельность
Выполнение кадастровым инженером всех необходимых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов в целях кадастрового учёта, а именно:
- межевых планов для земельных участков;
- технических планов для объектов капитального строительства и помещений;
- актов обследования при прекращении существования зданий и сооружений.
- Кадастровый инженер
Специалист, состоящий в саморегулируемой организации и имеющий право на осуществление кадастровой деятельности.
- Капитальный ремонт
Кроме линейных объектов – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Для линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
- Красная линия
При планировании и застройке – граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов, планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях.
- Межевой план
Документ, в котором содержатся сведения о земельном участке или земельных участках, предназначенные для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Межевой план подготавливается в форме электронного документа кадастровым инженером на основе сведений ЕГРН, результатов полевых обследований, а также предусмотренных законодательством документов.
- Правила землепользования и застройки
Документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
- Реконструкция
Кроме линейных объектов – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Для линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
- Саморегулируемая организация кадастровых инженеров
Ассоциация (союз), основанная на обязательном членстве в них кадастровых инженеров и созданная в целях обеспечения условий для их профессиональной деятельности, разработки и утверждения внутренних стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики, а также в целях осуществления контроля за соблюдением установленных требований.
- Строительство
Cоздание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).