Основные понятия. Ликбез
Нужно узнать пункт закона?Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее). Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста. |
Имущество бывает движимым и недвижимым. Недвижимое имущество также называют недвижимой вещью или недвижимостью. Самые распространенные виды недвижимости — это земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места.
Земельный участок — это часть земной поверхности, обладающая особыми характеристиками, которые выделяют её из окружающих земель: описание местоположения в виде координат, площадь, адрес и другие. Границы участка могут быть закреплены на местности специальными межевыми знаками, проходить по элементам ограждений, естественным природным объектам или не быть закреплены вовсе.
Самыми распространенными объектами капитального строительства являются жилые и нежилые здания, а также сооружения. Учитываются только такие объекты, которые имеют неразрывную связь с землей — фундамент. Поэтому различные навесы и контейнеры учёту не подлежат. Объекты, строительство которых незавершено, тоже можно учитывать как недвижимость, если это требуется, например, для совершения сделки.
Сооружения — это объекты строительства, предназначенные в первую очередь для некоей технологической функции, а не для пребывания людей. Например, мост, трансформаторная подстанция, различные коммуникации и даже дороги — это всё сооружения.
Помещения — это пространства внутри здания, ограждённые строительными конструкциями (стенами, перегородками). Помещения могут включать в себя несколько комнат и помещений вспомогательного назначения. То есть, помещение стоит воспринимать как пространство внутри здания или сооружения, которое учитывается как один объект права. Помещения бывают жилые и нежилые.
По Гражданскому кодексу к недвижимости еще относятся регистрируемые иным способом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, из чего мы можем сделать вывод, что термин «недвижимый» означает невозможность смены владельца без государственной регистрации, а вовсе не пространственную привязку.
Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.
Если вы попробуете разобраться, какие виды недвижимости сегодня упоминаются в нормативно-правовых актах, то обнаружите, что сегодня действует несколько пересекающихся классификаций:
- при архитектурно-строительном проектировании;
- при адресации;
- при кадастровом учете и регистрации права;
- при обеспечении безопасности;
- при проектировании и строительстве;
- при учете основных фондов;
- при реализации жилищных прав.
В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.
Таблица — Последовательность основных градостроительных действий
| Стадии градостроительной деятельности | Стадии жизненного цикла ОКС | Комплекс работ | Работы | Разрабатываемая документация |
|---|---|---|---|---|
| Территориальное планирование | Разработка схемы территориального планирования | Схема территориального планирования | ||
| Разработка генерального плана | Генеральный план поселения, городского округа | |||
| Градостроительное зонирование | Разработка правил землепользования и застройки | Правила землепользования и застройки | ||
| Планировка территории | Разработка проекта планировки территории | Проект планировки территории | ||
| Разработка проекта межевания территории | Проект межевания территории | |||
| Образование земельного участка | Кадастровые работы | Межевой план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Архитектурно-строительное проектирование | Инженерные изыскания | Инженерные изыскания | Результаты инженерных изысканий | |
| Проектирование | Проектирование | Подготовка градостроительного плана | Градостроительный план земельного участка | |
| Разработка проектной документации | Проектная документация | |||
| Государственная экспертиза | Заключение экспертизы | |||
| Создание информационной модели здания | Информационная модель здания | |||
| Строительство | Строительство и консервация | Строительство | Согласование строительства | Разрешение на строительство |
| Образование объекта недвижимости | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт (для жилого фонда) | |||
| Эксплуатация зданий и сооружений | Эксплуатация и текущий ремонт | Учет в ГИС ЖКХ | Учет в ГИС ЖКХ | Электронный паспорт |
| Перепланировка, переустройство | Разработка проекта перепланировки, переустройства | Проект перепланировки, переустройства | ||
| Согласование перепланировки, переустройства | Акт о завершенной перепланировке, переустройстве | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Учет ограничений, обременений права | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Реконструкция объектов капитального строительства | Реконструкция | Реконструкция | Разработка проектной документации | Проектная документация |
| Согласование реконструкции | Разрешение на строительство (реконструкцию) | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | ||
| Снос | Прекращение существования объекта недвижимости | Кадастровые работы | Акт обследования | |
| Кадастровый учет | Выписка из ЕГРН | |||
| Благоустройство территорий |
Объекты недвижимости являются объектами права. Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр. Кадастровая стоимость массово определяется государственными оценщиками и должна быть несколько менее рыночной. Оценка проводится раз в несколько лет и может быть оспорена правообладателем.
Для того, чтобы объект недвижимости стал объектом права и налогообложения, его необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Само действие по внесению сведений в ЕГРН или их изменению называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти действия проводятся на основании заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером. Каждому учтенному в ЕГРН объекту присваивается кадастровый номер.
Учет сведений ЕГРН ведется во ФГИС ЕГРН. Заявления с приложенным документами подаются в Многофункциональных центрах, либо через Интернет на официальном портале Росреестра, в Личном кабинете или посредством ПО, подключенного через программный интерфейс прямого доступа.
Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить в бумажном или электронном виде в форме выписок из ЕГРН. Кадастровые паспорта и свидетельства уже ушли в прошлое.
Кадастровый инженер — это физическое лицо, член СРО кадастровых инженеров. Он подготавливает документы в электронном виде в формате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью:
- межевые планы в отношении земельных участков;
- технические планы в отношении других объектов недвижимости;
- акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.
Каждый объект недвижимости обладает определённым набором характеристик, которые позволяют выделить такой объект в качестве индивидуальной вещи. Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено более пятидесяти характеристик, которые делятся на основные и дополнительные. Основные устанавливаются или изменяются в результате образования или изменения самого объекта недвижимости, дополнительные — присваиваются решениями органов государственной или муниципальной власти и, как правило, могут содержаться в иных реестрах.
В статье Карпика А. П., Ветошкина Д. Н., Архипенко О. П. «Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России» 2012 года было рассмотрено, насколько при ведении кадастра недвижимости в России соблюдается некоторые фундаментальные требования. Эта подборка норм не потеряла своей актуальности и сегодня. Рассмотрим базовые принципы при ведении кадастра с учетом современных реалий:
- Принцип завершенности («Заповедь Бензенбергера»): «Основным для кадастра является то, что он должен быть закончен». Другими словами, кадастр, который содержит информацию только о некоторой части объектов на текущий момент времени, не является достоверным источником сведений, так как требует проведения дополнительных работ по выявлению объектов прав, их правообладателей и правовом режиме. Сегодня в очередной раз ставится задача наполнения ЕГРН данными, теперь уже в рамках НСПД.
- Принцип зеркальности (первый принцип Руоффа): кадастр должен точно и полно отражать содержание документов, являющихся основанием для кадастрового учета. Вероятность появления технических и реестровых ошибок должна стремиться к нулю, что может быть обеспечено постепенным исключением человеческого фактора при ведомственной цифровой трансформации.
- Принцип доверия (второй принцип Руоффа): кадастр должен являться единственным (достаточным) источником информации об объектах для потребителей без необходимости информационного взаимодействия с иными ведомствами. Сегодня в этом направлении идет работа по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости.
- Принцип застрахованности (третий принцип Руоффа): ущерб, понесенный добросовестным пользователем кадастровой информации, которая по факту оказалась недостоверной, должен быть возмещен государством или органом кадастрового учета (регистрации прав). Ответственность последнего установлена статьей 66 218-ФЗ от 13.07.2015.
- Принцип непрерывности (первый принцип Курандта): любые изменения объектов недвижимости не должны иметь юридической силы до момента внесения соответствующих изменений в сведения кадастра. Требование в целом выполняется.
- Принцип согласия (второй принцип Курандта): любые изменения в сведениях об объекте недвижимости в кадастре допускаются только с согласия правообладателя такого объекта. Требование выполняется, за исключением, очевидно, процедур изъятия. Новой технологической угрозой при этом стала потенциальная возможность получения сертификата ЭЦП неуполномоченным лицом. Для повышения доверия в системе электронного документооборота сейчас проводится отдельная реформа.
- Принцип публичности (третий принцип Курандта): кадастр должен быть открытым информационным ресурсом, в том числе и для общественного контроля, исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен в силу законодательства. На данный момент помимо требований силовых служб по ограничению доступа существует инициатива Минобороны о полном выводе данных об объектах обороны и безопасности в отдельный реестр режимных объектов.
- Принцип специализации (четвертый принцип Курандта): кадастр должен обеспечивать однозначную связь между субъектами (правообладателями) и объектами прав. Поспособствовать достижению этого условия может создание Федерального регистра сведений о населении.
Общими принципами Инфраструктуры пространственной информации в Европе (INSPIRE), правовое регулирование которой осуществляется Директивой ЕС INSPIRE 2007/2/CE от 14.03.2007, являются:
- данные следует собирать только один раз и хранить там, где их можно поддерживать наиболее эффективно;
- должна быть возможность объединять пространственную информацию из разных источников по всей территории и делиться ею со многими пользователями и приложениями;
- должна быть предусмотрена возможность обмена информацией, собранной на одном уровне/масштабе, со всеми уровнями/масштабами (детальный для тщательных расследований, общий для стратегических целей).
- географическая информация, необходимая для эффективного управления на всех уровнях, должна быть легкодоступной и прозрачной;
- должно быть легко найти, какая географическая информация доступна, как ее можно использовать для удовлетворения конкретной потребности и при каких условиях ее можно получить и использовать.
Чтобы стать лучше, нужно признать свои недостатки:
- в современном имущественном законодательстве существует нехватка единых базовых классификаторов. Когда недвижимость рассматривается с различных сторон, используются разные термины и подходы к описанию объектов. Даже наименования видов объектов недвижимости и вроде бы простые понятия этажности или площади, будут отличаться на стадии проектирования, инвентаризации, кадастрового учета и эксплуатациии;
- законы слабо описывают прямые действия в различных ситуациях. Вместо этого по каждому конкретному случаю компромисс в трактовке размытых по всему пласту законодательства требований достигается путем долгих переписок правообладателей, кадастровых инженеров и представителей согласующих, надзорных и регистрирующих органов. Цена этому — значительные потери времени и средств правообладателей и предпринимателей;
- в законодательстве в принципе отстутствует описание ряда существующих в действительности объектов и процессов, например апартаментов, частных домов на несколько семей, перепланировки в нежилых зданиях, общего имущества в нежилых зданиях, проездов между машино-местами;
- затягивается практическая реализация уже утвержденных реформ из-за нехватки специалистов и ресурсов как на уровне управления, так и на местах;
- государственные органы на практике неохотно идут на диалог с профессиональным, к сожалению разрозненным, сообществом. Деятельность не так давно созданных и потому делающих только первые шаги саморегулируемых организаций пока приносит мало видимых значимых результатов;
- осуществляются попытки возврата к государственной монополии на рынке кадастровых работ;
- вызывает вопросы сложившаяся система ведения поэтажных планов в ЕГРН. Так как в кадастре отстутствует единая плановая (пространственная) модель здания, то получить, к примеру, сплошной актуальный план здания практически невозможно. Вместо редактирования общего поэтажного плана здания при отдельных перепланировках, новые планы на отдельные помещения добавляются в кадастр отдельными кусочками и не связываются воедино.
Критика современного отраслевого законодательства представлена в Экспертном заключении по проекту Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства №133-1/2014 от 22.09.2014.
Дополнительно см. Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах.
Летом 2021 года новый куратор Росреестра в Правительстве М. Ш. Хуснуллин сначала в инстаграме, а потом по тв объявил ключевой показатель на ближайшие годы — кадастровый учет и регистрация за день, хотя бы в некоторых случаях. Однако, для этого как минимум требуется:
- четкое нормативное правовое поле;
- возможность получения достоверных исходных данных;
- предпроверка документов;
- отсутствие проблем на этапе подачи заявлений;
- автоматизированная обработка поступающих документов;
- ограничение пределов правовой экспертизы государственного регистратора.
В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (РП РФ №3268-р от 31.10.2022) сказано, что для обеспечения надлежащего качества технических планов необходимо:
- повысить уровень прозрачности и предсказуемости действий Росреестра;
- повысить уровень цифровизации кадастрового учета и регистрации прав, обеспечить условия для реализации цифровых решений на местах;
- совершенствовать нормативно-правовое регулирование кадастровой деятельности и правоприменительную практику.
В качестве альтернативы проводимым реорганизациям в статье Побединского Г. Г., в которой освещены проблемы правового, организационного и научно-технического кризиса в сфере геодезии и картографии, предлагается:
- местоположение объектов недвижимости на внеселитебных территориях определять в государственной системе координат;
- границы населенных пунктов оформлять в государственной и местной системах координат;
- сформировать отдельные федеральный орган исполнительной власти в сфере геодезии, картографии, геопространственных данных и главную научную организацию в сфере геодезии и картографии;
- разделить законодательство о геодезии и картографии (о создании геопространственных данных) и законодательство о пространственных данных (об использовании геопространственных данных).
Несмотря на общий скорее традиционный уклад жизни в России, среди государственных деятелей на удивление широко приветствуется максимальное внедрение информационных технологий. Поэтому можно осторожно предполагать с большой долей скептицизма следующие изменения:
- дальнейшая централизация ведомственных баз данных, так как их местное ведение привело к созданию множества параллельных систем и правил учета;
- внедрение псевдо-блокчейна без децентрализации из-за относительно небольших затрат на учет хэшей и большого PR-эффекта;
- тяжелая и медленная, но все же цифровизация всех услуг из-за требования соблюдать показатели при несовершенном законодательстве;
- постепенная автоматизация работы рядовых сотрудников органов учёта в некоем симбиозе жестких регламентов, смарт-контрактов и нейросетей;
- усиление или ослабление государственной монополии в области кадастровой деятельности при различных сценариях развития ситуации;
- изменение роли кадастровых инженеров с общем уровнем автоматизации. Необходимость в подготовке промежуточной кадастровой документации в текущем виде будет исчезать по мере развития интерфейсов государственных услуг;
- глобальное внедрение стандартизированных информационных моделей объектов капитального строительства, в том числе при кадастровом учете. В связи с этим стоит ожидать усиление позиций Минстроя. Возможна перетасовка полномочий ведомств вследствие борьбы на выживание за бюджет. Станут востребованными услуги по поддержке и актуализации информационных моделей;
- на рынке есть спрос на сервисы, упрощающие использование электронной цифровой подписи, а значит будет и предложение;
- сложилась ситуация, при которой многие объекты недвижимости исторически несовершенны с точки зрения наличия всей документации и учета. В то же время общая алгоритмизация и цифровизация государственных услуг рассчитана на идеальные объекты. Из-за этого наступает общий «ступор». Естественным решением будут точечные амнистии[1147][1132][1152] для групп объектов в определенной ситуации.
В 2022 году крупные игроки создают свои информационные платформы, консолидирующие данные из множества источников и претендующие на звание исключительного источника достоверной информации. Росреестр, проведя эксперимент с ФГИС ЕИР, приступил к созданию ФГИС ЕЦП НСПД. Минцифры разрабатывает ЕИП НСУД и национальное озеро данных. Минстрой создает инфраструктуру для актуализируемых в ГИСОГД информационных моделей ОКС и параллельно двигается от ГИС ЖКХ и электронных паспортов жилых домов к новой Единой системе государственного учета жилищного фонда. Ну а в Москве выстраивают Единую цифровую платформу градостроительной деятельности со своими цифровыми паспортами.
Как-то так вышло, что из-за невозможности положиться на кого-либо в долгосрочной перспективе, в итоге в стране одновременно разрабатывается множество информационных даже не систем, а платформ, решающих по сути одни и те же задачи.
В целом, можно ожидать, что в течение ближайшего десятилетия учет метрических характеристик различных объектов капитального строительства постепенно будет перемещаться в ГИСОГД, а в записях о правах и обременениях будет появляться что-то вроде ссылок на идентификаторы элементов цифровых информационных моделей определенных типов, заданных классификатором строительной информации, в свою очередь синхронизированного с некоей будущей онтологией Национальной системы пространственных данных.
Следующие изменения имеют менее высокую вероятность в ближайшее время:
- гармонизация законодательства;
- переход на децентрализованный блокчейн;
- появление реальной финансовой и персональной ответственности государственных органов перед заявителями за ненадлежащее исполнение обязанностей;
- усиление влияния саморегулируемых организаций на государственные органы.
- Абрис
В кадастровой деятельности — сделанный от руки внемасштабный, но с соблюдением пропорций, чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления поэтажного плана здания.
- Адрес
При ведении государственного адресного реестра — описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации и включающее в себя в том числе наименование элемента улично-дорожной сети и (или) наименование элемента планировочной структуры (при необходимости), а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать.
Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденными ПП РФ от 19.11.2014 №1221 определена структура адреса:
- наименование объекта адресации «земельный участок» и номер земельного участка;
- тип и номер здания (строения), сооружения;
- тип и номер помещения;
- наименование объекта адресации «машино-место» и номер машино-места.
Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н установлены классификация объектов адресации и их сокращенные наименования.
Сведения об адресах содержатся в государственном адресном реестре, формирование, ведение и использование которого обеспечивается федеральной информационной адресной системой.
В кадастровой документации указывается в порядке приоритета:
- при наличии адреса в ГАР — в структурированном в соответствии с ФИАС виде из выписки из ГАР;
- если адрес был присвоен до 02.12.2014 (до вступления в силу ПП РФ №1221 от 19.11.2014) — на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;
- вместо адреса указывается местоположение.
Присвоить адрес земельному участку, зданию, сооружению и помещению в Московской области можно путем подачи соответствующего заявления в электронной форме по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/6912.
В Москве также доступна электронная услуга «Присвоение адреса объекту адресации», по которой можно:
- проверить, присвоен адрес или нет по кадастровому номеру;
- подать заявление на присвоение адреса, в котором необходимо указать:
- цель, например «Присвоение адреса объекту недвижимости — зданию»
- причину, например «В отношении объектов адресации, государственный кадастровый учет которых осуществлен в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации недвижимости“ в случае отсутствия адреса у указанных объектов адресации».
Если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то к заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ. Срок рассмотрения заявления составляет 8 рабочих дней. Результатом оказания услуги по присвоению адреса является распоряжение о присвоении адреса, получив которое можно обратиться в любое МФЦ Москвы с заявлением о кадастровом учете изменений без одновременной регистрации прав в связи с изменением адреса. К заявлению потребуется приложить распечатанное распоряжение.
Последние изменения:
- 09.2020 — утверждено Постановление Правительства РФ №1355 от 04.09.2020, согласно которому:
- если раньше объектами адресации были объекты недвижимого имущества, то сейчас перечень их видов конкретизирован: участки, здания, сооружения, ОНС, помещения и машино-места;
- адрес присваивается:
- при подготовке градостроительной документации по планировке территории;
- при кадастровых работах;
- при предварительном согласовании строительства;
- при изменении назначения помещения;
- при отсутствии правильного адреса у существующего объекта;
- в некоторых случаях решение о присвоении адреса присваивается одновременно с подготовкой иной документации, например, при подготовке схемы расположения земельного участка или при выполнении комплексных кадастровых работ [п.21]. В таких случаях, сведения об адресе в обязательном порядке вносятся в государственный адресный реестр, после чего у собственника объекта есть один год на кадастровый учет образуемого объекта [п.25.1]. Если в течение отведенного времени объект не будет поставлен на кадастровый учет, решение о присвоении адреса аннулируется, адрес исключается из адресного реестра [п.11.1];
- с заявлением о присвоении адреса может обратиться не только правообладатель объекта, представитель от МКД, СНТ или ОНТ, но и кадастровый инженер. В этом случае к заявлению потребуется приложить копию договора или контракта на выполнение кадастровых работ [п.29, 32].
- Акт обследования
Документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных документов подтверждает прекращение его существования.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в Письме №13-00176/21 от 11.03.2021:
- основаниями для сноса являются решения собственника или застройщика, суда или органа местного самоуправления [п.1 ст.55.30 ГрК РФ];
- в случае сноса объекта в целях строительства нового или реконструкции основанием является проектная документация, содержащая раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» [п.24 ПП РФ №87 от 16.02.2008, пп.2 п.9 №861];
- документом, подтверждающим снос, является только уведомление о его завершении.
Требования к подготовке Акта утверждены Приказом Росреестра от 24.05.2021 №П/0217. Его основные новые положения по сравнению с Приказом Минэкономразвития России №861 от 20.11.2015, действующим до 15.03.2021:
- в Акте обследования указывается дата или год прекращения существования объекта недвижимости при наличии таких сведений у заказчика (п. 5 Требований). Как заполнить такое поле, если заказчик не предоставляет сведения — непонятно;
- появилась «отметка о включении» в состав приложения Акта документа, на основании которого подготовлен Акт (абз. 1 п. 11 Требований) — такое нововведение даёт возможность подготовить Акт на основании документа, реквизиты которого известны, но самого документа в надлежащем качестве на руках нет;
- в продолжение предыдущего нововведения появилась возможность указать ссылку на размещение документа, на основании которого подготовлен Акт, на официальном сайте издавшего такой документ органа государственной власти или местного самоуправления, на сайте суда. Такую ссылку необходимо указать в поле с реквизитами документа и наименованием органа, его издавшего. При этом копию такого документа прикладывать к Акту не требуется (абз.2 п.11 Требований);
- если у заказчика нет документов, установленных законом для подтверждения прекращения существования объекта, готовить Акт можно, но в заключении кадастрового инженера необходимо описать причину неиспользования документов (п.12 Требований). Скорее всего такое нововведение направлено на то, чтобы снимать с учёта ранее снесённые объекты, которые до сих пор стоят на учете без правообладателей либо с правообладателями — юридическими лицами, которые уже ликвидированы. При этом предположительно, в любом случае государственный регистратор будет направлять запросы во всевозможные органы для получения каких-либо подтверждений законности сноса, а учёт приостанавливать;
- для сканирования прилагаемых документов используется монохромный режим (п.16 Требований). Интересно, что для подготовки других кадастровых документов необходимо сканировать документы в полноцветном режиме;
- в течение 9 месяцев с момента вступления в силу настоящего Приказа, Акт можно готовить по старой форме (п.2 Приказа Росреестра №П/0217 от 24.05.2021) — таким образом вводится переходный период, во время действия которого государственный регистратор не в праве отказать, если Акт был подготовлен по старым требованиям.
Последние события:
- 10.2022 — Приказом Росреестра №П/0415 от 28.10.2022 утверждена новая XML-схема акта.
- Акт согласования местоположения границ земельного участка
Документ, в форме которого кадастровый инженер оформляет результат согласования при уточнении границ земельного участка либо при его образовании с одновременным уточнением границы смежного участка.
Акт оформляется с личными подписями всех заинтересованных лиц на обороте чертежа либо в электронном виде с заверением усиленными квалифицированными электронными подписями каждого из заинтересованных лиц. Границы могут считаться согласованными и без подписи на акте, но при соблюдении всех следующих условий:
- при проведении работ не уточняются границы смежного участка;
- к межевому плану приложены документы, подтверждающие извещение заинтересованного лица;
- заинтересованное лицо не представило свои возражения о местоположении границ;
- кадастровый инженер внес в акт соответствующую запись.
Форма акта утверждена Приказом Росреестра №П/0592 от 14.12.2021.
В акте указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц либо их представителей. Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме №13-00451/20 от 08.12.2020, в случае отказа заинтересованного лица в их представлении, такое лицо не вправе участвовать в согласовании и заверять акт своей подписью.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме №18-01992/21 от 06.07.2021, несоответствие сведений о согласующих сторонах сведениям ЕГРН о них на момент кадастрового учета является основанием для приостановления.
До вступления в силу Федерального закона №120-ФЗ от 30.04.2021 акты подлежали передаче в орган регистрации прав в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России №363 от 09.06.2016. С тех пор акты подлежат хранению у кадастрового инженера (ИП) или у уполномоченного лица в организации в соответствии с типовым Стандартом Национального объединения и разработанным на его основе стандартом саморегулируемой организации (при наличии).
Можно предположить, что со временем альтернативой оформлению акта согласования станет выражение согласия через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра.
- Аренда
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы:
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания, сооружения;
- оборудование, транспортные средства;
- другие непотребляемые вещи.
Существующие проблемы:
- при заключении договора необходимо описать его предмет. Принятый ранее порядок кадастрового учета частей мог облегчить эту задачу, но так как существует требование одновременного кадастрового учета и регистрации прав, то привести в договоре аренды просто идентификатор части не выйдет, так как на момент заключения договора этой части еще нет;
- до сих пор отсутствует утвержденный порядок единой нумерации комнат, помещений в зданиях;
- установлен не обоснованный нормативно запрет на учет арендуемых необособленных частей помещений и зданий.
В Москве Постановлением Правительства Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 был закреплен переход на расчет арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Процентные ставки в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования приведены в Приложении 1 к указанному Постановлению. При этом на 2022 год установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы для ряда объектов (ПП Москвы №407-ПП от 22.03.2022).
Также в Москве реализована электронная форма подписания договоров аренды городского недвижимого имущества. Также есть электронная услуга по проверке статуса действия договора Департамента городского имущества города Москвы.
Последние события:
- 04.2021 — Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесены изменения в 218-ФЗ:
- при регистрации прекращения обременения автоматически снимается с учета соответствующая часть помещения по аналогии с другими видами недвижимости. Если после этого обременение на такую же часть помещения регистрируется заново, то она восстанавливается автоматически по ранее поданному архивному техническому плану;
- в договоре аренды части здания или сооружения, представляющей собой несколько смежных помещений на одном этаже, могут быть просто перечислены эти помещения без представления технического плана, если они стоят на учете [п.2 ст.44 218-ФЗ];
- можно не подавать технический план для регистрации аренды на части объектов недвижимости. В таком случае договор аренды регистрируется как обременение объекта в целом [п.5 ст.44 218-ФЗ];
- 09.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» появилась возможность онлайн оплаты аренды имущества;
- 10.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» подключена авторизация через ЕСИА;
- 12.2021 — Минстроем России разрабатывается проект федерального закона «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест...»;
- 01.2022 — в Москве заключен первый электронный договор аренды земельного участка;
- 03.2022 — законопроект: с 01.01.2024 арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет определяться только на основании кадастровой стоимости;
- 04.2022 — по словам премьер-министра физические лица смогут без торгов выкупать арендуемые земельные участки под ЛПХ, садоводство, огороды;
- 06.2022 — проект государственной информационной системе учета договоров найма и аренды заморожен;
- 06.2022 — Минмособлимущество запустило телеграмм-бот @infoOfPropertyMRBot, позволяющий по кадастровому номеру получить сведения о земельных участках, выставленном в аренду или на торги
Примечание — О пошлине за регистрацию договора аренды
С 01.01.2020 Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ был увеличен размер пошлины по умолчанию за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости: до 2000 руб. для физических лиц, до 22000 руб. для организаций.
В сентябре 2022 года в первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФ
В пояснительной записке к нему отмечено, что в действующем законодательстве сегодня отсутствует норма права, прямо устанавливающая размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. Это привело к тому, что за данное действие, а также и за расторжение договора взимаются аналогичные суммы.
Согласно финансово-экономическому обоснованию законопроекта в год таким образом оплачивается около 4.4 млрд руб.
Законопроект был принят (493-ФЗ от 05.12.2022) и с 01.01.2023 за государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН, следует оплачивать 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.
- Благоустройство территории
Вид градостроительной деятельности, деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.
- Беспилотное (гражданское) воздушное судно (беспилотный летательный аппарат, БВС, БПЛА, дрон)
Воздушное судно, управляемое, контролируемое в полете пилотом, находящимся вне борта такого воздушного судна (внешний пилот).
У дрона есть экипаж, который состоит из одного либо нескольких внешних пилотов, одного из которых владелец беспилотного воздушного судна назначает командиром такого воздушного судна.
Беспилотные гражданские воздушные суда с максимальной взлетной массой от 0.15 килограмма до 30 килограммов подлежат учету согласно ПП РФ №658 от 25.05.2019. Соответствующие заявления также следует подавать в случаях изменения технических характеристик, изменения сведений о владельце, смене владельца и при утере или хищении судна. В ответ в течение десяти рабочих дней направляется уведомление об учете сведений, судну присваивается учетный номер, который должен быть нанесен на борт. Непосредственно за нарушение сроков регистрации ответственности нет, но есть штрафы за нарушение правил использования воздушного пространства. Они указаны в ст.11.4 КоАП РФ и составляют от 20 до 50 тысяч рублей для физических лиц.
Более тяжелые БПЛА подлежат как сертификации, так и регистрации.
Общий порядок учета и требования представлены на сайте Росавиации. Соответствующие электронные услуги доступны с 12.2020 на портале Госуслуг и на Портале учета беспилотных воздушных судов.
Порядок нанесения опознавательных знаков пока не утвержден, но есть рекомендации по нанесению учетного номера на элементы конструкции беспилотного воздушного судна.
01.03.2022 вступает в силу п.2.7 Федеральных авиационных правил, утвержденных приказом Минтранса России №494 от 19.11.2020, согласно которому авиационные работы на беспилотных воздушных судах должны осуществляться лицами, прошедшими обучение по утвержденным программам подготовки, независимо от веса БВС. По приложению №1 к Правилам к таким авиационным работам относятся и воздушные съемки, то есть аэросъемочные и аэрофотосъемочные, телевизионные и киносъемочные работы. В настоящее время Минтранс не утвердил типовую программу обучения. Соответственно, и подготовку пройти не выйдет. Тем не менее есть свидетельства, что Федеральная служба по надзору в сфере транспорта направляет предостережения о недопустимости нарушения соответствующих требований в сфере воздушного законодательства. Наиболее вероятным выходом из ситуации станет перенос срока вступления в силу данного пункта правил.
Согласно ПП РФ №74 от 03.02.2020 «О внесении изменений в Федеральные правила использования воздушного пространства РФ», требование плана полета и разрешения (п.52 Правил) отменено для «визуальных» полетов беспилотных воздушных судов с максимальной взлетной массой до 30 кг, осуществляемых в пределах прямой видимости в светлое время суток на высотах менее 150 метров от земной или водной поверхности:
- вне диспетчерских, запретных, специальных зон, зон ограничения полетов, воздушного пространства над местами проведения публичных мероприятий, официальных спортивных соревнований, а также охранных мероприятий;
- на удалении не менее 5 км от контрольных точек неконтролируемых аэродромов и посадочных площадок.
Приказом Минтранса России №254 от 24.07.2020 установлены запретные зоны для полетов, в том числе в границах МКАД в Москве. В исключительном случае можно попробовать получить разрешение в Департаменте региональной безопасности и противодействия коррупции Москвы.
В Московской области получить разрешение на полет беспилотного летательного аппарата с максимальной взлетной массой от 0,25 кг можно по электронной услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/21303. В заявлении указываются кадастровые номера участков взлета и посадки, дата и время начала и окончания использования воздушного пространства, сведения о воздушном судне.
Последние события:
- 06.2016 — План мероприятий «Аэронет» Национальной технологической инициативы;
- 04.2018 — Распоряжение Правительства РФ №576-р от 03.04.2018 «Об утверждении плана мероприятий ... Национальной технологической инициативы по направлению „Аэронет“» (раздел о БПЛА);
- 09.2019 — вступило в силу ПП РФ №658 от 25.05.2019 об учете БПЛА от 0.25 кг до 30 кг;
- 02.2020 — ПП РФ №74 от 03.02.2020 «О внесении изменений в Федеральные правила использования воздушного пространства РФ»;
- 10.2021 — Правительство утвердило Концепцию интеграции беспилотников в единое воздушное пространство России;
- 12.2021 — 488-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений в Воздушный кодекс РФ», согласно которым на Б(Г)ВС с максимальной взлетной массой от 0,25 килограмма до 30 килограммов наносятся учетные опознавательные знаки;
- 01.2022 — Минтранс РФ перенес вступление в силу проекта приказа «Об утверждении порядка нанесения государственных, регистрационных и учетных опознавательных знаков гражданских воздушных судов» с 1 марта на сентябрь 2022 года;
- 02.2022 — в Сколково испытали информационную платформу «Небосвод», с помощью которой можно в упрощенном режиме получать разрешения на полеты БВС в выделенной воздушной зоне беспилотных полетов;
- 03.2022 — принят закон:
- порог для постановки на учет снижен с 250 грамм до 150 грамм;
- для авиабеспилотников тяжелее 30 кг нужно будет получать сертификат летной годности;
- 10.2022 — с 24.10.2022 на территории Московской области установлено ограничение на использование воздушного пространства для всех БПЛА;
- 11.2022 — Минстрой предложил строить дома с терминалами для посадки БПЛА (доставка).
Согласно инструкции от Группы компаний Геоскан по состоянию на 06.2022 для проведения легальных аэрофотосъемочных работ с применением БПЛА необходимо:
- зарегистрировать БВС;
- получить лицензию у ФСБ;
- получить разрешения на съемку от:
- Генерального штаба вооруженных сил РФ;
- оперативного управления штаба военного округа;
- территориальных органов ФСБ;
- местной администрации (если полет проходит над населенным пунктом);
- подать представление в зональный центр ЕС ОрВД на установление режима;
- подать план полета (также в ЗЦ ЕС ОрВД). Повторно подать план полета за сутки до начала выполнения работ. За два часа до проведения работ доложить о начале полета в ЗЦ ЕС ОрВД. После доложить об окончании;
- пройти контрольный просмотр военного цензора в оперативном управлении штаба военного округа.
- Вид разрешенного использования (ВРИ)
Характеристика земельных участков, объектов капитального строительства и помещений, ограничивающая возможность их использования по целевому назначению.
Перечни основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования для земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительном регламенте каждой территориальной зоны, сведения о котором можно получить в Правилах землепользования и застройки.
В Москве в особых «территориальных зонах сохраняемого землепользования» виды считаются установленными в соответствии со сведениями ЕГРН.
Основные и вспомогательные виды выбираются и изменяются правообладателями земельных участков (за рядом исключений) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
В постановлениях об утверждении ПЗЗ могут содержаться положения об ограничениях на применение вспомогательных видов, например:
- в соответствии с п.3.3.5. ПП Москвы №120-ПП от 28.03.2017 суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка.
Разрешения на условно разрешенные виды выдаются местной администрацией после общественных обсуждений или публичных слушаний.
Все виды разрешенного использования земельных участков, установленные ПЗЗ, должны соответствовать единому классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020 (пришел на смену приказу Минэкономразвития России №540 от 01.09.2014). Для ОКС и помещений ВРИ пока не устанавливаются ввиду отсутствия классификаторов.
Основные и условно разрешенные виды вносятся в ЕГРН как дополнительные сведения о земельном участке. Вносить сведения о вспомогательных ВРИ в ЕГРН не требуется согласно позиции Конституционного Суда РФ (Постановление №42-П/2020 от 16.10.2020). Для закрепления этого положения в Градостроительный кодекс принят 493-ФЗ от 30.12.2021 (законопроект №1153910-7).
До утверждения единого классификатора органы местного управления присваивали ВРИ земельным участкам по собственному усмотрению. В связи с чем, наименования видов разрешенного использования могут не совпадать с действующим классификатором. Для установления соответствия вида участка действующему классификатору (по сути — для изменения наименования ВРИ) правообладатель земельного участка вправе подать соответствующее заявление в орган исполнительной власти субъекта РФ на основании п.13 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014, например:
- в Москве по обращению на https://mos.ru (по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/... вероятен отказ);
- в Московской области по услуге https://uslugi.mosreg.ru/....
В некоторых случаях за изменение основного вида разрешенного использования берется плата, например при смене на вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства:
- cогласно ПП Москвы № 593-ПП от 10.09.2013 на основании ст.22 Федерального закона №43-ФЗ от 05.04.2013
- согласно ПП Московской области №1190/57 от 31.12.2013 на основании п.3 ст.5.1 Закона Московской области №23/96-ОЗ от 07.06.1996.
В Московской области есть специальная услуга по предварительному расчету стоимости смены ВРИ.
Для изменения ВРИ на не предусмотренный градостроительным регламентом вид, необходимо сперва внести изменения в ПЗЗ.
Согласно Порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514, виды разрешенного использования земельного участка оказывают непосредственное влияние на расчет кадастровой стоимости. Так, после изменения вида разрешенного использования участка изменяется и его кадастровая стоимость.
За использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (п.1 ст.8.8 КоАП РФ).
Последние события:
- 06.2018 — начато рассмотрение законопроекта №496293-7, согласно которому ВРИ могут присваиваться, не только градостроительным регламентом, но и лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, положением об особо охраняемой природной территории, документацией по планировке территории;
- 07.2021 — c 01.09.2021 классификатор ВРИ дополняется видом с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан» (Приказ Росреестра №П/0326 от 30.07.2021, проект №01/02/04-21/00115494). Это необходимо для реализации положений новой «гаражной амнистии»;
- 06.2021 — представлен законопроект о взимании платы за смену ВРИ в Московской области до учета изменений в ЕГРН;
- 09.2021 — с 08.10.2022 классификатор ВРИ дополняется видом «виноградарство» (Приказ Росреестра №П/0414 от 16.09.2021);
- 05.2022 — в ПЗЗ Москвы ВРИ приведены в соответствие с общим классификатором (ППМ 837-ПП от 05.05.2022). Ранее вместо короткого наименования вида приводилось его содержание;
- 06.2022 — приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификатор ВРИ внесены изменения, реализующие положения 476-ФЗ от 30.12.2021:
- описание вида «Блокированная жилая застройка» синхронизировано с Градостроительным кодексом;
- добавлен вид 14.0 «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе».
Примечание — О виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения
В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид разрешенного использования. Сведения в кадастр попадают из технического плана — документа, который подготавливает кадастровый инженер. По действующим с 19.06.2022 требованиям (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) там указывается:
- для зданий, сооружений — вид из градостроительного регламента;
- для объектов вспомогательного использования — слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»);
- для помещений — вид из проектной документации (если есть).
Для земельных участков сегодня во всех документах, в том числе в правилах землепользования и застройки (градостроительных регламентах) применяется единый классификатор ВРИ, а вот для зданий, сооружений и помещений такого документа нет. Соответственно, раз его нет в регламенте, то не будет ни в техническом плане, ни в ЕГРН.
Однако в некоторых регионах могли устанавливать виды и без единого классификатора. В этом случае по мнению, изложенному в письме Росреестра №16-6689-ТГ/22 от 03.08.2022, выбранный вид объекта должен соответствовать ВРИ земельного участка или ОКС. Если же есть несовпадения, то это является признаком необходимости изменения характеристик «родительских» объектов. В этом есть смысл, так как иначе здание может попасть под определение самовольной постройки.
С ВРИ легко спутать другую характеристику объекта недвижимости «наименование», однако оно предназначено для указания именно имен «собственных», имеющихся у особой недвижимости, например, объектов культурного наследия.
Предпринималось множество попыток создать перечень видов или назначений для ОКС, из которых можно выделить классификации, предназначенные для архитектурно-строительного проектирования, для информационного моделирования (КСИ), для адресация, для проектировании и строительстве (своды правил), для учета основных фондов. Выпускаются и местные документы, например, классификатор видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве.
Все это приводит ко множеству коллизий и проблем, начиная от расчета кадастровой стоимости до невозможности выборки в кадастре отдельных групп объектов, например в целях статистики и анализа.
Примечание — О признании ранее выбранного вида разрешенного использования
Согласно ст.3 493-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений...» в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе, выданном до 31 января 1998 года.
- Вклинивание
Расположение отдельных частей земельного участка, уходящих вглубь смежного земельного участка, создающее неудобства в использовании обоих земельных участков.
Местоположение частей границ земельного участка, уходящих вглубь границ смежного земельного участка или смежных земельных участков, препятствующее рациональному использованию и охране земель (по законопроекту №221206-8).
Один из препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков, наряду с чересполосицей, вкрапливанием, изломанностью границ.
- Вкрапливание
Расположение в границах земельного участка, находящегося в пользовании одного лица, иных земельных участков, находящихся в собственности (пользовании) других лиц, создающее неудобство в использовании земельных участков.
Расположение в границах земельного участка, принадлежащего одному лицу, земельного участка или земельных участков, принадлежащих иным лицам, обеспечение прохода или проезда к которым препятствует рациональному использованию и охране земель (по законопроекту №221206-8).
Один из препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков, наряду с чересполосицей, вклиниванием, изломанностью границ.
- Вопросы местного значения
Вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с законодательством осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Документ в электронной форме или на бумажном носителе, содержащий определенные сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Формы выписок установлены приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020 (ранее приказами Минэкономразвития России №975 от 25.12.2015 и №378 от 20.06.2016).
Существуют следующие формы выписок:
- Выписка об объекте недвижимости;
- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости;
- Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;
- Выписка о содержании правоустанавливающих документов;
- Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- Выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- Выписка о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, Байкальской природной территории и ее экологических зонах, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории;
- Выписка о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта;
- Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные предоставляемые органом кадастрового учета документы:
- Кадастровый план территории;
- Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
- Уведомление об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
- Уведомление об отсутствии запрашиваемых сведений;
- Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений.
По классификатору строительной информации — «Документ, подтверждающий государственную регистрацию объекта недвижимости, содержащий сведения из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН)» (код Inf>BAA, по состоянию на 03.09.2021).
Существует несколько способов запроса сведений из ЕГРН.
Установлен запрет на перепродажу выписок.
Последние события:
- 04.2021 — Росреестр подготовил законопроект о бесплатном предоставлении сведений собственникам объектов недвижимости с предложением убрать плату в будущем для всех;
- 09.2021 — анонсировано введение c 01.01.2023 новой формы выписки из ЕГРН, содержащей сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
- 12.2021 — на заседании Совета Федерации обсуждается возможность ограничения предоставления сведений из ЕГРН о собственниках недвижимости;
- 02.2022 — вступает в силу Приказ Росреестра №П/0501 от 08.11.2021:
- сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются ППК «Роскадастр»;
- предоставленные сведения являются актуальными на дату подписания выписки;
- 03.2022 — приказ Росреестра №П/0115 от 31.03.2022 (вступает в силу 29.06.2022) об уточнении формы выписки:
- новый реквизит «Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей»;
- уточняется реквизит «Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания»;
- при регистрации сделки включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки»;
- при регистрации ипотеки включается реквизит «Сведения о внесении изменений или дополнений в регистрационную запись об ипотеке»;
- при регистрации участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве»;
- 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 (законопроект №101234-8) по-умолчанию в выписках фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя доступны только определенному кругу лиц, в том числе нотариусам (при наличии достаточных обстоятельств), кадастровым инженерам (при условии представления договора или контракта на выполнение работ), супругам и даже правообладателям смежных земельных участков (при наличии координат);
- 11.2022 — зарегистрирован Приказ Росреестра №П/0204 от 04.06.2022, согласно которому с 01.03.2023 по выбору заявителя выписка может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему).
Достаточно забавной является ситуация с оплатой выписок в МФЦ. Приказом Росреестра №П/0143 от 13.05.2020 было установлено разделении пошлины на две части: Росреестру — за сведения, МФЦ — за печать. Суммы платежей при этом были утверждены Приказом Росреестра №П/0145 от 13.05.2020.
Очевидно, что оплачивать две квитанции стало неудобно. И вот, спустя два с половиной года, с 01.01.2023 общую сумму стало возможным перечислять на единый счет [448-ФЗ от 21.11.2022 «О внесении изменений в Бюджетный кодекс...»].
Ставший классическим секрет счастья: сделай человеку плохо, а потом верни, как было.
Примечание — О проблеме отсутствия поэтажных планах в выписках
Согласно требованиям в разделе «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)» отображается план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения, машино-места. Если выписка из ЕГРН оформляется на здание, сооружение, раздел оформляется на каждое помещение.
Если же в настоящее время в здании нет помещений с присвоенными кадастровыми номерами, то в выписке из ЕГРН о таком здании раздела 8, то есть планов этажей, не будет. Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром (на иллюстрации письмо Росреестра №04-3781/2021 от 17.03.2021).
Для получения планов этажей здания или сооружения в таком случае можно обратиться либо к кадастровому инженеру, который ставил здание на кадастровый учёт, либо запросить в Росреестре копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.
Рассмотрим ситуацию, когда при выполнении кадастровых работ в отношении образуемых жилых и нежилых зданий новая планировка здания попадает в ЕГРН. Результатом учета будет являться выписка из ЕГРН, содержащая лишь местоположение контура здания на земельном участке, тогда как информация о планах этажей здания останется закрытой. Если исходный технический план отсутствует, то нет никакой легальной возможности узнать узаконенную в ЕГРН текущую планировку здания. Следовательно, нет никакой возможности официально при проведении работ в связи с реконструкцией или перепланировкой получить исходную информацию по зданию.
Существует и обратная ситуация. При заказе выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении ранее учтённого здания или сооружения в такой выписке будут приложены планы всех этажей. Поскольку при технической инвентаризации все пространство в здании ставилось на учёт ещё и как помещение (каждое отдельное помещение обозначалось римской цифрой у входа в такое помещение), такие помещения попали в ЕГРН, а каждому из них был присвоен кадастровый номер. То есть планы этажей прикреплены не к объекту недвижимости «здание», а к объекту недвижимости «помещение», который расположен в таком здании. Но эти планы показывают планировку, учтённую органом технической инвентаризации (БТИ) по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
Например, если после 01.01.2013 в ранее учтённом здании проводились работы по изменению планировки, и сведения о таких изменениях были надлежащим образом учтены и зарегистрированы в ЕГРН в отношении здания, то в выписке из ЕГРН о таком здании все равно будут представлены неактуальные планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. При этом актуальных планов после изменений планировки в выписке из ЕГРН о здании не будет.
Примечание — О сведениях о правоустанавливающих документах в выписке из ЕГРН
Чаще всего с проблемой отсутствия такой информации сталкиваются юридические лица, поскольку заказ сведений поручается отдельному сотруднику, который делает это из своего личного кабинета физического лица в целях экономии средств, так как для юридических лиц стоимость выписки из ЕГРН в разы дороже. И поскольку запрос выписки делает не правообладатель (юридическое лицо), сведения о документах, на основании которых объект был поставлен на учёт и на него зарегистрировано право, отсутствуют в предоставленной выписке.
Чтобы получить в выписке сведения о правоустанавливающих документах, необходимо заказать называемую в обиходе «расширенную выписку из ЕГРН», что на юридическом языке означает заказ выписки из ЕГРН об объекте недвижимости правообладателем такого объекта.
Примечение — Об отсутствии в выписке из ЕГРН номера помещения
Согласно пунктам 229 и 230 Порядка заполнения форм выписок из ЕГРН, утверждённого Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020, выписки из ЕГРН представляются в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и подписанного электронной подписью. При этом сведения ЕГРН, предоставляемые в электронной форме, должны быть доступны для просмотра в виде, пригодном для восприятия человеком, с использованием электронных вычислительных машин.
То есть основной формат выписки из ЕГРН — это XML-документ, прочтение которого для правообладателей может вызвать определенные трудности. В связи с чем существует большое количество различных программ и приложений, позволяющих конвертировать выписки из ЕГРН из XML в человекочитаемый формат (чаще всего в PDF).
Кроме того, для формирования выписки из ЕГРН в виде XML-документа используются различные XML-схемы. Например, в выписке из ЕГРН на помещение или машино-место, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, есть такая характеристика, как местоположение помещения или машино-места в здании:
PositionInObject / Levels / Level Number="47" Type="01" / Position NumberOnPlan="этаж 47: пом. 4721"
Данная запись означает, что помещение № 4721 расположено на 47 надземном этаже.
Согласно пункту 115 Порядка реквизит «Обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане» приводится только в разделе 7 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости «Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении». При этом раздел 7 включается в выписки из ЕГРН только в отношении зданий или сооружений, а в выписках на помещения или машино-места такой раздел отсутствует. Также в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, отсутствует раздел 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Поэтому при просмотре такой выписки в человекочитаемом формате (например, в формате PDF) в разделе 1 выписки будет указан только этаж, а номер помещения на этаже указан не будет.
Иногда номер помещения на этаже попадает в реквизит Notes выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН. В таком случае, при конвертации выписки из ЕГРН в формат PDF номер помещения на этаже будет указан в реквизите «Особые отметки». Если совсем повезет, то номер помещения или машино-места будет указан в адресе объекта недвижимости.
Выписки из ЕГРН, полученные посредством официального сайта ФГБУ «ФКП Росреестра», предоставляются одновременно в двух форматах: в виде XML-документа, и в виде PDF-документа. Для формирования XML-документа такой выписки используется иная XML-схема. Местоположение помещения или машино-места в здании или сооружении в такой выписке обозначено следующим образом:
location_in_build / level / floor = 47, plans / plan / file_link = "..."
Иными словами, в такой выписке указан этаж, на котором расположен объект недвижимости, а описание местоположения объекта на этом этаже приводится только графически — путем приложения Плана этажа (Плана части этажа). Номер помещения или машино-места в текстовой части выписки из ЕГРН не приводится.
Подытожим:
- согласно Требованиям к формированию выписок из ЕГРН номер помещения или машино-места указывается только в разделе 7 (семантически) и в разделе 8 (графически). В разделе 1 выписки из ЕГРН такой информации нет;
- выписки из ЕГРН на помещения и машино-места не содержат раздел 7;
- выписки из ЕГРН, полученные с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, не содержат раздел 8;
- в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, номер помещения или машино-места можно найти только в XML-документе в разделе PositionInObject;
- в человекочитаемом виде выписки из ЕГРН номер помещения или машино-места может быть указан в реквизите «Особые отметки», если в ЕГРН для такого объекта недвижимости есть такая отметка.
Примечание — Об адресах правообладателей смежных земельных участков
На сайте СРО Союз «Кадастровые инженеры» приведены рекомендации по получению данных через личный кабинет.
- Похозяйственная книга (выписка из похозяйственной книги)
Документ, в котором содержатся сведения о личном подсобном хозяйстве:
- фамилия, имя, отчество, дата рождения правообладателя участка и членов его семьи;
- площадь участка, занятого посевами и посадками сельскохозяйственных культур, плодовыми, ягодными насаждениями;
- количество сельскохозяйственных животных, птицы и пчел;
- сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, принадлежащие правообладателю.
Форма и порядок ведения похозяйственных книг органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов утверждены приказом Минсельхоза России №345 от 11.10.2010, согласно которому:
- книги ведутся на бумажных носителях и (или) в электронном виде с заверением электронными цифровыми подписями членов хозяйств и должностных лиц;
- завершенные книги хранятся в органе местного самоуправления до их передачи в государственные и муниципальные архивы в течение 75 лет;
- сведения собираются ежегодно по состоянию на 1 июля путем сплошного обхода хозяйств и опроса членов хозяйств.
Выданная органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии прав на участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, может быть основанием для его государственной регистрации. Форма такой выписки установлена приказом Росреестра №П/0368 от 25.08.2021.
- Геодезический пункт
Инженерная конструкция, закрепляющая точку земной поверхности с определенными координатами.
С 16.10.2021 действует приказ Росреестра №П/0203 от 14.05.2021 «Об установлении формы выписки о пунктах государственной геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей...».
Приказом Росреестра №П/0391 от 21.10.2020 установлен порядок уведомления правообладателями недвижимости и лицами, выполняющими геодезические и картографические работы, о случаях повреждения или уничтожения пунктов государственной геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей.
Приказом Росреестра №П/0305 от 03.08.2022 утвержден порядок мониторинга характеристик пунктов государственной геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей.
Приказом Росреестра №П/0344 от 19.09.2022 утверждены требования к геодезическим пунктам.
На иллюстрации примеры наружных знаков, окопки, центров пунктов от Управления Росреестра по Иркутской области.
Последние события:
- 07.2022 — ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» провел работы по вычислению координат всех пунктов государственной геодезической сети (ГГС) из ГСК-2011 в местные системы координат, принятые для ведения ЕГРН (МСК субъекта).
- Геодезическая сеть
Совокупность геодезических пунктов, используемых в целях установления и (или) распространения систем координат, предусмотренных Федеральным законом №431-ФЗ от 30.12.2015 «О геодезии, картографии и пространственных данных...».
Структура государственной геодезической сети и требования к ее созданию государственной геодезической сети, включая требования к геодезическим пунктам, утверждены Приказом Росреестра №П/0344 от 19.09.2022.
- Геодезия
Область отношений, возникающих в процессе научной, образовательной, производственной и иной деятельности по определению фигуры, гравитационного поля Земли, координат и высот точек земной поверхности и пространственных объектов, а также изменений во времени указанных координат и высот.
Приказом Минтруда России №168н от 24.03.2022 утвержден профессиональный стандарт «Специалист в области геодезии», трудовыми функциями которого являются:
- геодезическое обеспечение картографирования территории, включая:
- проведение работ по геодезическому обеспечению описания местоположения границ объектов недвижимости, землеустройства и иных объектов реестра границ ЕГРН;
- выполнение работ по созданию и развитию государственной координатной основы;
- выполнение работ по координатно-временному и навигационному обеспечению территорий;
- управление производственно-технологическими процессами создания, поддержания и развития государственной координатной основы.
В Едином реестре видов контроля представлен раздел по Федеральному государственному контролю (надзору) в области геодезии и картографии: https://ervk.gov.ru/public/27.
Последние события:
- 05.2022 — услуга по выдаче лицензии на осуществление геодезических и картографических работ федерального назначения доступна на Госуслугах;
- 10.2022 — Минстрой России запланировал разработку Изменения № 1 к СП 126 «СНиП 3.01.03-84 Геодезические работы в строительстве»;
- 11.2022 — в письме Росреестра №13-01026/22 от 18.11.2022 даны указания о заполнении сведений о пунктах сетей дифференциальных геодезических станций в кадастровой документации.
- геодезическое обеспечение картографирования территории, включая:
В августе 2022 года было запланировано создание «Геодезического сквера» в Санкт-Петербурге, а в сентябре проведено голосование на наименованию улицы «Геодезическая» в Москве.
- Государственный земельный кадастр (ГЗК)
Систематизированный свод:
- документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации;
- сведений о территориальных зонах;
- сведений о наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
С 01.03.2008 сведения ГЗК считаются сведениями, содержащимися в ГКН (п.1, 3 ст.45 221-ФЗ).
- Государственный кадастр недвижимости (ГКН)
Федеральный государственный информационный ресурс, представляющий собой систематизированный свод сведений:
- об учтенном недвижимом имуществе,
- о прохождении Государственной границы Российской Федерации;
- о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;
- об особых экономических зонах;
- о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;
- о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- иных сведений.
С 01.01.2017 сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН.
Не путать с кадастром недвижимости.
- Государственная кадастровая оценка (ГКО)
Совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости:
- принятие решения о проведении;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Для целей определения кадастровой стоимости Росреестр формирует и предоставляет перечни объектов недвижимости по правилам, утвержденным приказом Росреестра №П/0283 от 06.08.2020.
При проведении оценки правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению, выполняющему работы, декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.
Все полученные сведения и материалы направляются в фонд данных государственной кадастровой оценки, который ведет орган регистрации прав.
После постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт Росреестр передаёт сведения о нем в бюджетное учреждение, которое в свою очередь в течение 10 дней должно рассчитать кадастровую стоимость объекту и передать такие сведения обратно в Росреестр для их внесения в ЕГРН. Поэтому в выписке из ЕГРН, полученной по результатам постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт, нет кадастровой стоимости — она появится в ЕГРН в течение 2—3 недель. Если же в течение указанного срока кадастровая стоимость так и не появилась, можно написать письменное обращение в Росреестр или в бюджетное учреждение.
Последние события:
- 06.2021 — в письме Росреестра №13/1-00235/21 от 17.06.2021 даны рекомендации по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- 09.2021 — единую платформу для государственной кадастровой оценки представят в 2024 году;
- 11.2021 — Распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 установлено, что землеустроительные экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости, могут выполняться исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
- 12.2021 — Росреестру поручено обеспечить разработку единого программного обеспечения для реализации субъектами РФ полномочий в сфере государственной кадастровой оценки (пп.7 п.4 Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ №622-СФ от 24.12.2021);
- 08.2022 — законопроект о фиксировании кадастровой стоимости, содержащейся в ЕГРН, на дату подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуг (принят как 513-ФЗ от 05.12.2022);
- 09.2022 — законопроект, согласно которому:
- функции ФГИС ЕЦП НСПД дополняются ведением фонда данных государственной кадастровой оценки (ГКО), автоматизацией проведения ГКО и государственного мониторинга проведения ГКО;
- состав ФГИС ЕЦП НСПД дополняется «Подсистемой экономики недвижимости»;
- в состав сведений, подлежащих размещению во ФГИС ЕЦП НСПД, добавляются сведения, используемые для определения кадастровой стоимости.
В Москве кадастровую стоимость недвижимости определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». В соответствии с 237-ФЗ оценка выполняется раз в два года. В сентябре публикуется предварительный отчет, а в ноябре результаты утверждаются (пример за 2021 год).
В Московской области работы выполняет государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки».
- Государственная регистрация прав (ГРП)
Юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Тем не менее в некоторых случаях право считается возникшим в силу закона независимо от записей в реестре прав. Поэтому, как сказано в материалах судебного дела №А53-30478/2020 «запись о праве на недвижимое имущество сама по себе в отсутствие гражданско-правового основания возникновения права не может подтверждать наличие соответствующего титула у правообладателя».
До 29.06.2022 проведенная государственная регистрация договора и иной сделки, а также возникших вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости удостоверялась посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки («штампом»), согласно Приказу Росреестра №П/0241 от 01.06.2021. С этой даты согласно изменениям, внесенным 449-ФЗ от 30.12.2021 в закон о регистрации, кадастровый учет и регистрация удостоверяются только выпиской из ЕГРН.
Статьей 170 УК РФ предусмотрена ответственность для должностных лица в форме штрафа, лишения права работы или обязательных работ:
- за регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом;
- умышленное искажение сведений ГКН и ЕГРП (в тексте УК не изменено на ЕГРН);
- занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Законопроектом №01/05/08-22/00130229 от 04.08.2022 в рамках либерализации и гуманизации уголовного законодательства предлагается исключить данную статью УК РФ.
Унифицированные схемы технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество утверждены Приказом Росреестра №П/448 от 09.09.2016. На следующей иллюстрации приведена упрощенная схема верхнего уровня.
- Государственная экспертиза проектной документации
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства за исключением ряда случаев подлежит экспертизе.
Порядок организации и проведения экспертизы утвержден ПП РФ №145 от 05.03.2007.
С 18.08.2021 проектная документация направляется на госэкспертизу с использованием XML-схем.
Проектная документация и заключения хранятся в ГИС ЕГРЗ. Для организаций, выполняющих экспертизу, доступна специализированная информационная система ЕЦПЭ.
Последние события:
- 09.2021 — проект приказа Минстроя России «Об утверждении требований к формату документов, представляемых в электронной форме для проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий»;
- 11.2021 — зарегистрирован профессиональный стандарт «Специалист в области экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»;
- 03.2022 — мораторий на подготовку отрицательных заключений по результатам проведения данных видов госэкспертизы (приказ ФАУ Главгосэкспертизы России №46 от 11.03.2022);
- 04.2022 — принято ПП РФ №711 от 20.04.2022, согласно которому с 01.09.2022 в ПП РФ №145 изменяется определение понятия «этап строительства».
- Государственный регистратор прав
Федеральный государственный гражданский служащий, должностное лицо органа регистрации прав:
- сдавший экзамен на соответствие требованиям;
- наделенный государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Порядок ведения и состава сведений реестра государственных регистраторов прав утвержден Приказом Минэкономразвития России №860 от 19.11.2015.
Профессиональный стандарт «Специалист в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав» утвержден приказом Минтруда России №718н от 12.10.2021.
- Градостроительная деятельность (градостроительство)
Деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде:
- территориального планирования;
- градостроительного зонирования;
- планировки территории;
- архитектурно-строительного проектирования;
- строительства;
- капитального ремонта;
- реконструкции;
- сноса объектов капитального строительства;
- эксплуатации зданий, сооружений;
- комплексного развития территорий;
- благоустройства территорий.
Также следует выделить предусмотренные Градостроительным кодексом:
- градостроительное нормирование, осуществляемое в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэконоразвития №71 от 15.02.2021;
- учет документов отраслевого развития коммунальной инфраструктуры;
- реализацию документов территориального планирования, осуществляемую в том числе путем:
- принятия решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков, о переводе из одной категории в другую;
- создания объектов федерального, регионального, местного значения;
- инженерные изыскания для целей градостроительной деятельности.
Последние события:
- 04.2022 — Росстандарт формирует технический комитет «Градостроительство и инженерные изыскания» на базе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы», ГБУ «Мосгоргеотрест», РААСН;
- 06.2022 — сформирован ТК 507 «Градостроительство»;
- 09.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено установить порядок подготовки и утверждения нового «единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования». Речь идет о некоем включении сведений о территориальных зонах (ПЗЗ) непосредственно в генеральные планы и схемы территориального планирования;
- 10.2022 — обсуждение законопроекта о внесении изменений в Градостроительный кодекс:
- определение агломерации, как «совокупность территорий смежных субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и (или) их частей, объединенных социальными, трудовыми, экономическими, производственными, рекреационными и транспортными связями»;
- внесение понятия «градостроительный потенциал территории» — совокупность показателей, которые характеризуют территорию и определяют возможность ее развития;
- включение карты расселения и карты границ агломераций в состав Схемы территориального планирования субъекта РФ;
- включение сведений о территориальных зонах в генеральные планы и схемы территориального планирования (концепция [единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования 1832]);
- 12.2022 — принят 541-ФЗ от 19.12.2022.
- Градостроительное зонирование
Вид градостроительной деятельности, зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
При планировании и застройке — установление границ территориальных зон с регламентами их использования по функциональному назначению, параметрам застройки и ландшафтной организации.
- Градостроительный регламент
Устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Последние события:
- 01.2022 — проектом закона «Об архитектурной деятельности» предлагается признать предельные размеры и параметры разрешенного строительства, реконструкции «архитектурной частью правил землепользования и застройки»;
- 05.2022 — постановлением Правительства Москвы №622-ПП от 19.04.2022 в столице установлен предельный размер (максимальная площадь) 3 000 кв.м. для земельных участков с ВРИ:
- 2.1 Для индивидуального жилищного строительства;
- 2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок);
- 13.1 Ведение огородничества;
- 13.2 Ведение садоводства.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Документ, содержащий информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, в том числе:
- о минимальных отступах от границ земельного участка;
- об видах разрешенного использования земельного участка;
- о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;
- об ограничениях использования, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий;
- о границах публичных сервитутов.
Документ можно получить бесплатно в течение 14 рабочих дней, обратившись в орган местного самоуправления (в городах федерального значения в орган государственной власти), МФЦ или на портал, например:
- в Москве — mos.ru[609] (Москомархитектура);
- в Московской области — uslugi.mosreg.ru[611] (Мособлархитектура).
Срок действия информации в ГПЗУ составляет три года. Форма документа установлена Приказом Минстроя России №741/пр от 25.04.2017.
В градостроительном плане аккумулируются сведения из документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, реестра недвижимости, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, а также условия подключения к инженерно-техническим сетям для конкретного участка, что очень удобно, ведь застройщику не придется изучать и сопоставлять все эти документы, чтобы узнать разрешенные параметры строительства и реконструкции для своего земельного участка.
ГПЗУ требуется для подготовки проекта и получения разрешения на строительство, так как оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным действующим градостроительным регламентам. Хоть это и необязательно, градостроительный план рекомендуется получать и при строительстве частного жилого или садового дома, так как он позволит верно спланировать строительство, а также поможет при составлении уведомления о строительстве.
Последние события:
- 04.2022 — в целях строительства на смежных земельных участках в ГПЗУ включается информация об их кадастровых номерах и границах без указания минимальных отступов от границ (ПП РФ №603 от 06.04.2022);
- 11.2022 — проект требований к предоставлению сведений ГПЗУ в виде XML-документа.
- Декларация об объекте недвижимости
Документ, на основании которого указываются сведения в техническом плане, если в отношении объекта недвижимости не предусмотрена выдача разрешения на строительства и подготовка проектной документации.
Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Последние события:
- 12.2021 — опубликован проект приказа Росреестра №02/08/12-21/00123469 «Об утверждении формы декларации...», который должен будет заменить действующий приказ Минэкономразвития России №953 от 18.12.2015. Некоторые изменения:
- вместо выбора варианта назначения здания или помещения теперь их надо вписывать, причем для здания нужно выписывать из 218-ФЗ;
- разнесены описания здания, помещения, машино-места;
- добавлена характеристика «Век (период) постройки», которую можно заполнять вместо года ввода в эксплуатацию или года завершения строительства;
- убрано поле «Номер кадастрового квартала»;
- в требованиях уточнены отдельные моменты, в частности, в каких случаях и кем заполняется декларация;
- 03.2022 — приказ Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 об утверждении формы декларации (вступает в силу 19.06.2022, обзор изменений);
- 09.2022 — согласно позиции Росреестра, изложенной в письме №14-08659/22 от 20.09.2022:
- в количество листов Декларации включается число листов приложения;
- копии документов в Приложении подписью не заверяется;
- возможно привести дополнительные подписи на отдельном листе.
- 12.2021 — опубликован проект приказа Росреестра №02/08/12-21/00123469 «Об утверждении формы декларации...», который должен будет заменить действующий приказ Минэкономразвития России №953 от 18.12.2015. Некоторые изменения:
- День кадастрового инженера
Институт кадастровых инженеров в России появился с принятием Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007. С 2008 года по инициативе А СРО «Кадастровые инженеры» в этот день отмечается День кадастрового инженера. Официально этот профессиональный праздник сможет быть утвержден через 15 лет со дня включения Приказом Росстандарта №1165-ст от 17.08.2015 соответствующего вида экономической деятельности с кодом 71.12.7 в ОКВЭД [п.2 ПП РФ №1016 от 13.11.2013].
Отраслевые праздники:
- 08.02 — День военного топографа [Приказ Министра обороны РФ №395 от 09.11.2003];
- 23.02 — Терминалии (лат. Terminalia, древнеримский праздник в честь Терминов, божеств границ и межевых знаков, разделявших земельные участки);
- второе воскресенье марта — День работников геодезии и картографии [Указ Президента РФ №1867 от 11.11.2000];
- 21.05 — День инвентаризатора (День работника БТИ) [Постановление Правления Федеративного Союза инвентаризаторов №21 от 21.05.1999];
- 07.07 — День изыскателя (неофициально по дате Постановления Совета министров РСФСР №905 от 07.07.1962, есть законопроект об установлении на последнее воскресенье ноября);
- 24.07 — День кадастрового инженера;
- второе воскресенье августа — День строителя [Указ Президиума Верховного Совета СССР от 06.09.1955];
- 18.08 — День географа [Указ Минэкономразвития РФ №198 от 03.04.2020];
- третья среда ноября — Международный день геоинформационных систем;
- 03.12 — День юриста [Указ Президента РФ №130 от 04.02.2008].
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Cвод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.
Свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий из:
- реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости);
- реестра прав на недвижимость — реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
- реестра границ;
- реестровых дел;
- кадастровых карт;
- книг учета документов.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющий ведение реестра, является орган регистрации прав, чьи функции осуществляет Росреестр.
Технически реестр ведется с помощью специализированной федеральной государственной информационной системы.
Порядок ведения ЕГРН установлен Приказом Росреестра №П/0241 от 01.06.2021.
Не путать с ЕГРН (ФНС).
Последние события:
- 06.2022 — законопроект о включении ЕГРН в число объектов критической информационной инфраструктуры.
Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Так, в 2021-м году утратили силу модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества». Вместо них был добавлена «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества». Таким образом, в названии убрано ненужное выделение земельных участков из числа объектов недвижимости, добавлена «подготовка документов».
Отметим интересные «факторы (этапы) реализации» этой модели:
- к 2022 году доля ошибок, допущенных сотрудниками МФЦ при приеме документов (полнота и комплектность документов, качество сканирования) — 1 на 1000;
- к 2024 году границы всех установленных территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН. Это не означает, что ПЗЗ должны быть разработаны везде;
- к 2025 году:
- вся территория (площадь) страны должны быть поделена на земельные участки с установленными границами (кроме вод, леса и запаса) [фактор 1.2]. При этом доля количества учтенных в ЕГРН земельных участков с установленными границами в общем количестве учтенных земельных участков может не превышать 80% [фактор 1.8]. Если совместить два этих показателя, то вроде как выходит, что к 2025-му году положение в лучшем случае каждого пятого земельного участка (условно равной площади) будет спорной, то есть с наложением на другие существующие участки;
- предельный срок утверждения СРЗУ на КПТ — 9 рабочих дней;
- предельный срок присвоения и изменения адреса и внесения его в ФИАС — 5 рабочих дней;
- предельный срок подготовки межевого и технического планов, акта обследования (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) — 8 дней. Предполагаемый комплекс мер:
- предпроверка документации в личном кабинете;
- семинары по разбору типовых ошибок;
- мониторинг СРО средних сроков и стоимости проведения кадастровых работ;
- доля приостановок по кадастровому учету — 1 из 20, по регистрации — 1 из 40.
- Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС)
Систематизированный свод сведений и документов об объектах учета (здания, сооружения, помещения, части помещений (комнаты), объекты незавершенного строительства), который велся в 2007-2009 годах Роснедвижимостью до внедрения Государственного кадастра недвижимости.
Источниками формирования реестра являлись:
- технические паспорта, оформленные ОТИ по результатам технического учета и технической инвентаризации объектов учета;
- учетно-техническая архивная документация;
- сведения государственного земельного кадастра о зданиях, сооружениях;
- сведения ЕГРП.
Реестр функционировал на основе действовавших ранее НПА:
- ПП РФ №921 от 04.12.2000 «Об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»;
- Приказ Минэкономразвития №268 от 08.09.2006 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства»;
- Приказ Минэкономразвития №577 от 14.10.2011 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период... ».
- Единый государственный реестр объектов культурного наследия
Реестр, содержащий сведения об объектах культурного наследия.
Ведется согласно 73-Ф3 от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Приказу Минкультуры России №954 от 03.10.2011.
Сведения из реестра доступны по адресу https://opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn
Последние события:
- 08.2022 — законопроект №176383-8, предусматривающий:
- переименование на «Государственный Свод объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры)», чтобыне путать с ЕГРН;
- публикацию в открытом доступе информации об объектах культурного наследия в полноценной форме.
- 08.2022 — законопроект №176383-8, предусматривающий:
- Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования
Генеральный план, содержащий:
- положение о территориальном планировании;
- карты;
- карты градостроительного зонирования;
- градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства;
- порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов.
Подготавливается в отношении поселения, городского округа, отдельного населенного пункта, входящим в состав поселения, городского округа, части населенного пункта.
Последние события:
- 06.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено установить порядок подготовки и утверждения нового единого документа;
- 10.2022 — представлен законопроект о включении сведений о территориальных зонах в генеральные планы и схемы территориального планирования;
- 12.2022 — положения о едином документе (ст.28.1) внесены в Градостроительный кодекс федеральным законом №541-ФЗ от 19.12.2022;
- 01.2022 — представлен на обсуждение проект Правил подготовки и утверждения единого документа.
- Единая электронная картографическая основа (ЕЭКО)
Систематизированная совокупность пространственных данных о территории Российской Федерации.
ЕЭКО обладает следующими свойствами:
- не содержат информацию, относящуюся к государственной тайне;
- подлежит открытому опубликованию;
- используется при создании государственных топографических карт и планов;
- является картографической основой Единого государственного реестра недвижимости (отображается на публичной кадастровой карте);
- является основой государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
Основа должна содержать сведения:
- рельеф местности (1:50000);
- гидрография и гидротехнические сооружения;
- населенные пункты;
- промышленные, сельскохозяйственные и социально-культурные объекты;
- дорожная сеть и дорожные сооружения;
- растительный покров и грунты;
- граница РФ и границы между субъектами РФ;
- наименования географических объектов;
- иные несекретные данные.
Требования к составу сведений ЕЭКО установлены Приказом Росреестра №П/0122 от 05.04.2022, который вступит в силу со дня признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России №853 от 27.12.2016.
Правила предоставления заинтересованным лицам сведений ЕЭКО утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 15.12.2016 №1370.
Последние события:
- 07.2019 — Приказом Росреестра №П/0288 от 10.07.2019 «О наделении полномочиями..» создание государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы (ГИС ЕЭКО) поручено ФГБУ Центр геодезии, картографии и ИПД;
- 03.2021 — Росреестр отчитался о состоянии дел по разработке ЕЭКО:
- на начало 2021 года ЕЭКО создана на 24,5%;
- в 2021 году запланировано достижение значения показателя в размере 37,3%;
- 07.2021 — в письме Росреестра №18-01855/21@ от 24.06.21 приведены условия возможности применения картометрического и фотограмметрического методов;
- 08.2021 — по адресу https://cgkipd.ru/CECD/maps/ опубликованы картограммы, которые отображают актуальную информацию об обеспеченности основой каждого субъекта РФ;
- 10.2021 — в письме Росреестра №18-03225/21 от 25.10.2021 приведен порядок получения и использования сведений ЕЭКО при осуществлении кадастровых и землеустроительных работ;
- 12.2021 — открыт доступ к ГИС ЕЭКО;
- 03.2022 — проект приказа Росреестра об утверждении требований к составу сведений ЕЭКО и требований к периодичности их обновления;
- 04.2022 — в Москве ГБУ «Мосгоргеотрест» передает в ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» картографические материалы для их включения в ЕЭКО Москвы. К концу 2022 года ожидается наполнение ЕЭКО Москвы на 52%;
- 05.2022 — Приказом Росреестра №П/0122 от 05.04.2022 утверждены обновленные требования к составу сведений ЕЭКО и периодичности их обновления;
- 09.2022 — в состав ЕЭКО включены цифровые ортофотопланы масштаба 1:2 000 на территорию всех населённых пунктов Московской области.
- Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ)
Документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.
С 01.03.2008 сведения ЕГРЗ считаются сведениями, содержащимися в ГКН.
Не путать с ЕГРЗ, как «Единый государственный реестр заключений (экспертизы проектной документации)».
- Жилищный надзор (жилищный контроль)
Статьей 20 Жилищного кодекса предусмотрены:
- государственный жилищный надзор;
- муниципальный жилищный контроль;
- общественный жилищный контроль.
Надзор осуществляется, в том числе, за соблюдением требований:
- к жилым помещениям, их использованию и содержанию,
- к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах,
- к порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме,
- к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме.
Общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора) утверждены ПП РФ №1670 от 30.09.2021, в частности:
- применяется риск-ориентированный подход;
- к профилактическим мероприятиям относятся:
- информирование;
- объявление предостережения;
- консультирование;
- профилактический визит;
- к контрольным (надзорным) мероприятиям относятся:
- инспекционный визит (осмотр, опрос, истребование документов и т.д.);
- документарная и выездная проверки;
- внешние наблюдение и выездное обследование.
При этом в отношении жилых помещений, используемых гражданами, не проводятся плановые контрольные (надзорные) мероприятия, однако могут выдаваться предписания об устранении нарушений, выявленных в процессе мониторинга безопасности. Также никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем граждан или решения суда, если речь не идет об обстоятельствах чрезвычайного характера или преступлениях. Эта позиция подтверждается письмами Минэкономразвития №ОГ-Д24-1977 от 23.03.2022 и Роспотребнадзора №09-5333-2022-40 от 14.03.2022.
В Москве региональным государственным жилищным надзором, мониторингом многоквартирных домов и особых объектов нежилого фонда столицы, согласованием переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах занимается Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция, https://www.mos.ru/mgi/).
На практике, если собственник дважды добровольно не предоставил доступ, жилищная инспекция может обратиться в суд за решением, которое исполняют сотрудники Федеральной службы судебных приставов.
В Едином реестре видов контроля представлены отдельные разделы по жилищному контролю (надзору) для каждого субъекта федерации и муниципального образования, например, для Москвы: https://ervk.gov.ru/public/52028.
Последние события:
- 09.2019 — Минюст России вынес на общественное обсуждение законопроект об обеспечении судебным приставом-исполнителем принудительного доступа в помещение в многоквартирном доме при осуществлении надзора за соблюдением порядка осуществления переустройства и перепланировки, а также за соблюдением порядка осуществления обслуживания и ремонта внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования. В Государственной Думе закон не рассматривался;
- 03.2022 — в 2022 году возможно проведение только внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий в случае поступления жалобы (жалоб) граждан за защитой (восстановлением) своих нарушенных прав при условии согласования их с органами прокуратуры (ПП РФ №336 от 10.03.2022).
- Заявитель
Физическое, юридическое лицо или уполномоченный представитель, обратившиеся с запросом о предоставлении государственной или муниципальной услуги, выраженным в устной, письменной или электронной форме.
Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесено множество изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Рассмотрим перечень лиц, обладающих правом на подачу заявлений, в новой редакции.
Одновременный учет и регистрация согласно п.1 ст.15 218-ФЗ:
- созданный, создаваемый ОКС, ЕНК:
- правообладатель земельного участка если по ВРИ участка допускаются строительство, реконструкция ОКС;
- лицо, использующее участок на условиях сервитута, публичного сервитута;
- лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда, если не требуется разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- ОГВ, ОМС, принимающий уведомления об окончании строительства ИЖС, садового дома;
- искусственный ЗУ:
- лицо, которому предоставлен разрешающий документ по №246-ФЗ;
- образованный объект недвижимости:
- собственник исходного объекта;
- лицо с правом ПНВ или ПБП при разделе или объединении участков;
- нотариус или его уполномоченный работник при регистрации сделки;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при образовании участков [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- прекращающий существование объект:
- cобственник ОКС, ЕНК;
- принявший наследство наследник;
- собственник участка, если нет собственника объекта (ликвидирован (ЮЛ) или умер и право не перешло по наследству (ФЛ));
- ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- образование или прекращение существования части объекта:
- собственник;
- лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];
Кадастровый учет согласно п.2 ст.15 218-ФЗ:
- создание объекта недвижимости или его реконструкция:
- ОГВ, ОМС либо организация по атомной энергии, ядерному оружию и установкам, Роскосмос, которыми выдано разрешение на ввод в эксплуатацию;
- прекращающий существование объект, если права не зарегистрированы в ЕГРН:
- собственник ОКС, ОНС;
- собственник участка, если собственника объекта нет (ликвидирован, умер и нет наследников);
- ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
- принявший наследство наследник;
- ОГВ, ОМС при снятии с учета земельного участка в неразграниченной собственности;
- участок под МКД:
- ОГВ, ОМС;
- образование или прекращение существования части объекта, если ограничение или обременение возникает независимо от момента государственной регистрации:
- собственник;
- лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
- изменение основных характеристик объекта:
- собственник;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при уточнении границ участка [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- лицо с правом ПБП, ПНВ, аренды или в БП на срок более пяти лет при уточнении границ участка по ст.43;
- лицо с правом ОУ, ХВ, ДУ, аренды или БП на срок более пяти лет при кадастровом учете в отношении ОКС, ОНС, помещения, машино-места;
- выбор ВРИ:
- правообладатель здания, сооружения или земельного участка;
- лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование;
- раздел или объединение участков по ПМТ или СРЗУ:
- лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду или в БП;
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];
Государственная регистрация прав согласно п.3 ст.15 218-ФЗ:
- возникновение или прекращение права:
- лицо, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается;
- нотариус или его уполномоченный работник;
- регистрация ограничения или обременения, его прекращения:
- правообладатель объекта недвижимости;
- лицо, в пользу которого устанавливается ограничение;
- регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения, возникающих на основании договора:
- стороны договора;
- подтверждение права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до 31.01.1998 либо в силу закона:
- правообладатель;
- лесные участки:
- ОГВ, если уполномочен [п.5.1 ст.15 218-ФЗ];
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ].
В письме Росреестра №13/1-5668-АБ/21 от 26.07.2021 разъяснен порядок подачи документов кадастровым инженером:
- заявления и документы подаются на бумажном носителе либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;
- к заявлению в качестве документов, подтверждающих правомочие на обращение в орган регистрации прав должны быть приложены договор подряда или справка о месте работы кадастрового инженера, акт сдачи-приемки работ и согласия с содержанием документов;
- при подаче заявлений электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумаге, или лиц, которые уполномочены заверять копии таких бумажных документов.
Другими словами, договор должен быть подписан ЭЦП и заказчика (собственника) и подрядчика. Нотариально удостоверить равнозначность электронной копии договора на бумаге не выйдет из-за ст. 103.8 о нотариате.
Существует законопроект о переводе кадастровым инженером договора в бумажной форме в электронный вид.
Примечание — О запрете на действия с недвижимостью без личного участия
Технически запрет фиксируется как дополнительные сведения реестра прав на недвижимость в виде записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя [п.52 Приказа Росреестра №П/0241 от 01.06.2021].
При наличии такой отметки заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав отклоняются. Исключения предусмотрены статьей 25 218-ФЗ:
- заявление подано нотариусом или его уполномоченным работником при нотариальном удостоверении сделки с образованием нового объекта или объектов недвижимости, то есть с одновременным кадастровым учетом;
- заявление подано нотариусом, его уполномоченным работником или любой участвующей стороной сделки при оформлении нотариального действия;
- заявление на передачу квартиры по программе реновации подано органом исполнительной власти Москвы;
- заявление подано в порядке наследования.
Для нотариусов есть дополнительное ограничение: они не могут подавать заявления, если договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности [ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате].
Для установки или снятия запрета в личном кабинете на портале Росреестра потребуется УКЭП (токен). Для подачи заявления на портале Госуслуг (услуга) достаточно смартфона с NFС-модулем и «биометрического» загранпаспорта (с NFC-чипом). Если нет ничего из перечисленного, придется идти в МФЦ. В любом случае заявления подаются только в отношении каждого объекта недвижимостью. Установить общий запрет нельзя.
- Земельный надзор (земельный контроль)
Главой XII Земельного кодекса предусмотрены:
- государственный земельный надзор;
- муниципальный земельный контроль;
- общественный земельный контроль.
Государственный надзор осуществляют Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор в рамках государственного контроля (надзора), регулируемого 248-ФЗ от 31.07.2020, а также ФСБ РФ. Так, в соответствии с Положением о федеральном государственном земельном контроле (надзоре), утвержденным ПП РФ №1081 от 30.06.2021, Росреестр контролирует:
- недопущение самовольного занятия или использования земель и участков;
- использование земельных участков в соответствии с категорией земель и (или) разрешенным использованием;
- обязательность использования земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства;
- предоставление земель, земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- приведение земель в надлежащее состояние;
- исполнение предписаний об устранении нарушений.
При государственном надзоре применяется риск-ориентированный подход, при котором земельные участки распределяются по категориям риска (низкий / умеренный , средний) по критериям, установленным ПП РФ №1081 от 30.06.2021.
Перечень ключевых показателей надзора, осуществляемого Росреестром, установлен приказом №П/0521 от 17.11.2021.
В Едином реестре видов контроля представлены отдельные разделы по земельному контролю (надзору) для каждого субъекта федерации и муниципального образования, например, для Москвы: https://ervk.gov.ru/public/98598
Последние события:
- 08.2021 — Росреестр рассказал о новых правилах государственного земельного и геодезического надзора;
- 09.2021 — муниципальные земельные инспекторы в Московской области используют приложение «Проверки Подмосковья»;
- 01.2022 — опубликованы пояснения Росреестра о земельном надзоре;
- 03.2022 — до конца 2022 года отменены плановые мероприятия в рамках осуществления федерального земельного контроля (надзора) (ПП РФ №336 от 10.03.2022, письмо Минэкономразвития №Д24и-8436 от 24.03.2022);
- 05.2022 — законопроект №122990-8 об отмене штрафов за неиспользование земельных участков без инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимых для их применения по целевому назначению, для льготных категорий граждан.
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Правительство РФ в отношении каждого вида зон утверждает положения, содержащие особенности правового регулирования, например, для зон охраняемых объектов — ПП РФ №1132 от 31.08.2019.
Положения не разрабатываются для зон, которые возникают в силу федерального закона, например:
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы — ст.65 Водного кодекса РФ;
- рыбоохранные зоны — ст. 48 166-ФЗ от 20.12.2004 «О рыболовстве...»;
- защитные зоны объектов культурного наследия — ст.34 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия...».
С 01.03.2022 выполнение работ по установлению и изменению границ зон с особыми условиями использования территории подлежит лицензированию в соответствии с 99-ФЗ от 04.05.2011 и ПП РФ №1126 от 28.07.2020. По приказу Росреестра №П/0192 от 23.05.2022 это требование откладывается до 2023 года.
Последние события:
- 08.2018 — вышел 342-ФЗ:
- ЗК РФ дополнен главой XIX «Зоны с особыми условиями использования»;
- в гл.26 установлены особенности установления ЗОУиТ до и после 01.01.2022, в частности, не позднее 01.01.2025 правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2022 установлена ЗОУИТ, должны внести сведения о ЗОУИТ в ЕГРН;
- 06.2021 — утвержден обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов;
- 02.2022 — с 27.02.2022 снято ограничение оборота находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (9-ФЗ от 16.02.2022);
- 11.2022 — законопроект:
- отмена требования о необходимости установления ЗОУИТ застройщиком до выдачи разрешения на строительство;
- исключение необходимости установления придорожных полос автомобильных дорог четвертой и пятой категории;
- исключение зон наблюдения, зон безопасности с особым правовым режимом, охранных зон объектов инфраструктуры метрополитена;
- определить исчерпывающий перечень ограничений использования земельных участков.
Примечание — Об отсутствии обязанности предварительного согласования размещения объектов в зонах объектов электросетевого хозяйства
Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп.а п.10 ПП РФ №160 от 24.02.2009). На практике данное согласование может быть затребовано в ответ на подачу уведомления о планируемом строительстве жилого или садового дома.
Вместе с тем с 2018 года действует более общее положение Земельного кодекса, по которому согласование размещения в границах ЗОУИТ в принципе не требуется, за исключением случаев размещения в границах придорожных полос и приаэродромных территорий до установления подзон (п.3 ст.106 ЗК, п.46 ст.26 342-ФЗ от 03.08.2018).
Согласно ст.106 ЗК Правительством РФ должны быть утверждены положения в отношении каждого вида ЗОУИТ за исключением возникающих в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия). В отношении охранных зон объектов по производству электрической энергии это еще не сделано, есть только соответствующий законопроект.
В Постановлении КС РФ от 13.10.2022 установлено, что орган власти, уполномоченный на рассмотрение заявлений о выдаче разрешения на строительство или уведомления о планируемых строительстве или реконструкции, должен самостоятельно обращаться к сетевой организации за получением такого согласования. В случае получения отказа он должен быть обоснован конкретным предотвращаемым риском для объектов электросетевого хозяйства, жизни, здоровья, имущества юридических или физических лиц.
- Изломанность границ
Расположение границ земельного участка, ухудшающее его конфигурацию, а также конфигурацию границ смежных земельных участков, что создаёт неудобства в организации использовании земельного(ых) участка(ков).
Местоположение земельного участка, при котором образуется большое количество характерных точек границ такого земельного участка, препятствующее рациональному использованию и охране земель (по законопроекту №221206-8).
Один из препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков, наряду с чересполосицей, вклиниванием, вкрапливанием.
- Инженерные изыскания
Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
По классификатору строительной информации — «Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования» (код LCS>A, по состоянию на 20.10.2021).
- Кадастровое деление
Деление органом регистрации прав территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров.
Порядок деления утвержден Приказом Минэкономразвития России №877 от 24.11.2015.
Последние события:
- 01.2023 — представлен проект Приказа Росреестра об утверждении порядка кадастрового деления.
- Кадастровая деятельность (выполнение кадастровых работ)
Выполнение кадастровым инженером всех необходимых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов в целях кадастрового учёта, а именно:
- межевых планов для земельных участков;
- технических планов для объектов капитального строительства и помещений;
- актов обследования при прекращении существования зданий и сооружений.
При выполнении комплексных кадастровых работ также подготавливаются карты-планы территории.
До 01.01.2011 кадастровую деятельность могли осуществлять также землеустроители [п.1 ст.44 221-ФЗ в ред. от 01.03.2008].
Кадастровой деятельности соответствует вид экономической деятельности с кодом ОКВЭД 71.12.7.
Подробнее изложено в разделе «Кадастровая деятельность».
- Кадастровая стоимость
Стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
ДГИ г. Москвы предоставляет услугу «Получение разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Согласно ст.375 НК РФ налог на имущество организаций рассчитывается из среднегодовой стоимости имущества за исключением объектов недвижимости, виды которых перечислены в ст.378.2:
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, предназначенные или используемые как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимого имущества иностранных организаций;
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также постройки на ЛПХ, садоводстве, ИЖС.
Для таких объектов налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Так как до сих пор не работает единая система учета в ЕГРН видов разрешенного или фактического использования объектов капитального строительства, местные власти ведут планомерную работу по выявлению таких объектов по косвенным признакам, например:
- по виду разрешенного использования земельного участка;
- по виду фактического использования объекта недвижимости;
- по функциональному назначению объекта, указанному в документах БТИ.
В Москве такие мероприятия проводит Госинспекция по недвижимости с привлечением ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 №257-ПП.
С выходом на место обследуются нежилые здания площадью свыше 1 тыс. кв. м, а также нежилые помещения в многоквартирных домах совокупной площадью свыше 3 тыс. кв. м. Объект признается соответствующим, если более 20% его площади фактически используется для размещения указанных выше объектов.
В итоге ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество уплачивается от их кадастровой стоимости, который далее утверждает Правительство Москвы (до 30 ноября каждого года). Проверить вхождение объекта в перечень по кадастровому номеру или адресу можно в специальном сервисе по адресу https://www.mos.ru/ggi/function/...
Аналогичные перечни публикуются на портале Министерства имущественных отношений Московской области (2021).
В ноябре 2021 года замечено, что в предоставляемых сведениях ЕГРН кадастровая стоимость может быть округлена (до 100000 руб.).
В августе 2022 года ФНС направила в Минфин предложения упразднить региональные перечни зданий, облагаемых по кадастровой стоимости (письмо от 26 августа 2022 года №ПА-4-21/11242@).
- Кадастровый инженер
Специалист, состоящий в саморегулируемой организации и имеющий право на осуществление кадастровой деятельности.
Последние события:
- 06.2022 — Национальной палатой кадастровых инженеров разработаны проекты новых редакций нормативных актов по экзамену на кадастрового инженера.
- Кадастровый номер
Неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации идентификатор, присваиваемый органом регистрации прав каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Кадастровый номер объекта недвижимости имеет формат КО:КР:КВ:ОН, где:
- КО — уникальный учетный номер кадастрового округа (соответствует номеру субъекта РФ;
- КР — порядковый номер кадастрового района в кадастровом округе (соответствует муниципальному образованию);
- КВ — порядковый номер кадастрового квартала в кадастровом районе;
- ОН — порядковый номер записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала.
По классификатору строительной информации — «Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права» (код Prp>BN__0001, по состоянию на 28.07.2021).
Нумерация объектов в пределах одного кадастрового квартала сквозная, то есть каждому новому объекту в кадастровом квартале присваивается следующий по порядку номер, вне зависимости от вида объекта недвижимости. Каждый новый объект недвижимости при постановке на кадастровый учёт получает следующий по порядку номер в пределах одного кадастрового квартала. То есть по кадастровым номерам объектов, расположенных в одном кадастровом квартале, в большинстве случаев можно определить, какой из них поставлен на кадастровый учёт раньше.
Если номер кадастрового округа или района состоит менее чем из двух цифр, а квартала менее шести или семи цифр (в зависимости от принятого в округе шаблона), перед ними принято добавлять нули. Например, для кадастрового округа — 04, для кадастрового квартала — 04:01:0004041. Такие полные номера используются сегодня для поиска, заказа сведений, а также для подачи заявлений по государственным и муниципальным услугам.
В начале 2021 года на публичной кадастровой карте у кадастрового номера дополнительные нули не отображались, что более соответствует требованиям к нумерации. Например, объект недвижимости с кадастровым номером 04:01:0010107:133 на публичной кадастровой карте был показан как объект с номером 4:1:10107:133. Увидеть номер с добавленными нулями на публичной карте можно в всплывающем окне, закрыв левую панель и кликнув на объект.
Кадастровый номер уникален, то есть не существует двух разных объектов недвижимости с одинаковым кадастровым номером. Также у одного объекта недвижимости не должно быть двух и более кадастровых номеров. Однако, на практике можно объекты, у которых эта норма нарушена. В таком случае, тот номер, к которому привязана запись о регистрации прав, является достоверным, а остальные называются дублями и подлежат исключению из ЕГРН в рамках процедуры верификации.
Причинами возникновения дублей являются:
- произведённые до 2013 года перепланировки или реконструкция объекта, которые не были узаконены, а также необоснованное и не зарегистрированное в ЕГРП изменение объектов;
- ошибки в ЕГРН, возникшие при слиянии баз данных ЕГРП, ЕГРОКС и ГКН.
Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости один раз и не изменяется до тех пор, пока объект недвижимости не прекратит своё существование. Поэтому при изменении границ между субъектами РФ или муниципальными образованиями кадастровые номера объектов недвижимости сохраняются в том же виде. Ярким примером является ситуация с присоединением к Москве новых территорий в 2012 году: все ранее учтенные земельные участки, включенные в границы города Москвы из Московской области, сохранили свои кадастровые номера. Именно поэтому на территории «новой Москвы» можно встретить большое количество земельных участков, кадастровые номера которых начинаются с округа 50.
Если объект недвижимости расположен в пределах нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов или кадастровых округов, то такой объект ставится на кадастровый учет соответственно в нулевой кадастровый квартал, условный кадастровый район или Общероссийский кадастровый округ. Это характерно для линейных объектов, например, нефте- и газопроводов). Им зачастую присваивается соответствующий кадастровый номер с нулевым кварталом, районом или округом. При этом количество нулей должно соответствовать исходной структуре кадастрового номера. Например, объект недвижимости, расположенный в пределах нескольких кадастровых кварталов в ЦАО г. Москвы получит кадастровый номер 77:1:0:N (77:01:00000000:N), где N - номер объекта в кадастровом квартале.
Кадастровый номер с нулевым кадастровым кварталом и (или) условным кадастровым районом присваивается также при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае, если невозможно установить его точное местоположение. Например, объект может стоять на учете без координат. Но даже после проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ такого объекта, кадастровый номер не изменятся.
После прекращения существования объекта недвижимости и снятия его с государственного кадастрового учета, кадастровый номер такого объекта повторно не используется.
Структура и правила присвоения кадастрового номера одинаковы для любых объектов недвижимости, поэтому по кадастровому номеру нельзя определить вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение или машино-место).
Важно помнить, что привычный сегодня вид кадастровых номеров появился в 2000—2001 годах. Все другие номера, которые были присвоены объектам до этого времени, как правило, имеют иную структуру и считаются ранее присвоенными номерами (условными, инвентарными и пр.), несмотря на то, что в названии такого номера может быть указано «кадастровый».
Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет. Однако, если кадастровый номер объекта неизвестен правообладателю, это не означает, что его нет. Кадастровый номер объекта недвижимости можно узнать, воспользовавшись поиском на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу, ранее присвоенному номеру, номеру права или ограничения, которые указаны в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах или документах технической инвентаризации.
Документы, в которых может быть указан кадастровый номер:
- выписка из ЕГРН;
- кадастровая выписка, кадастровый паспорт;
- cвидетельство о государственной регистрации права;
- решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении объекта недвижимости;
- договор;
- иные правоустанавливающие документы.
- Капитальный ремонт
Кроме линейных объектов — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Для линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
При строительстве — (refurbishment, renovation) обновление и усовершенствование существующей установки, здания или сооружения для приведения в приемлемое состояние.
По классификатору строительной информации — «Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов» (код LCS>K, по состоянию на 20.10.2021).
ПП РФ №881 от 16.05.2022 установлены случаи, при которых допускается замена или восстановление несущих строительных конструкций при проведении капитального ремонта, а также виды соответствующих работ.
Рекомендации по составу работ и услуг при капитальном ремонте МКД утверждены приказом Минстроя РФ №1159/пр от 29.12.2022.
- Карта
Уменьшенное обобщенное изображение земной поверхности, других естественных небесных тел или их частей на плоскости, полученное в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом №431-ФЗ от 30.12.2015 «О геодезии, картографии и пространственных данных...», в определенных масштабе и проекции, а также с использованием условных знаков.
- Карта-план территории
Подготовленный в результате выполнения комплексных кадастровых работ документ, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.
Не путать с картой (планом) объекта землеустройства.
Формы карты-плана территории, акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ установлены приказом Минэкономразвития России №734 от 21.11.2016, а с момента признания его утратившим силу Приказом Росреестра №П/0337 от 04.08.2021.
- Категории земель
Система классификации территорий страны (группирования земельных участков) по целевому назначению:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Исходя из принадлежности земель и земельных участков к той или иной категории земель и разрешенного использования определяется их правовой режим, который можно определить как порядок регулирования жизнедеятельности.
Последние события:
- 10.2022 — законопроект об отнесении земельного участка к определенной категории земель без согласия правообладателя.
Примечание — Об отмене категорий земель
В течение многих лет обсуждается идея полного перехода от деления земель на категории и градостроительного зонирования к «территориальному зонированию»:
- РП РФ №982-р от 15.06.2010;
- РП РФ №297-р от 03.03.2012;
- законопроект №50654-6 от 06.04.2012 (отозван);
- перечень поручений Президента РФ №Пр-283 от 12.02.2014;
- законопроект об отмене категорий земель №465407-6 от 14.03.2014 (отклонен);
- указание Президента РФ №Пр-2147 от 19.10.2015;
- законопроект Минэконоразвития №02/04/01-19/00087980 от 25.01.2019 (предложено вступление в силу с 01.01.2027, документ не внесен на рассмотрение в Думу).
Распространенные доводы за отмену категорий:
- категории не гарантируют защиту от застройки земель сельскохозяйственного назначения;
- в некоторых случаях сложно отнести участок к определенной категории;
- допускаются необоснованные переводы ценных земель;
- процедура перевода земель из одной категории в другую избыточна сложна.
Возражения против отмены категорий:
- деление на категории гарантирует закрепление территорий для выполнения определенных функций;
- разрешенное использование в основном будет устанавливаться на местном уровне, что ухудшит правовое регулирование земельных отношений;
- будет сложнее соблюдать задачи экологической политики РФ;
- возможно ухудшение использования земель сельскохозяйственного назначения.
- Красная линия
При планировании и застройке — линия, которая обозначает существующую, планируемую (изменяемую, вновь образуемую) границу территории общего пользования и (или) границу территории, занятой линейным объектом и (или) предназначенную для размещения линейных объектов.
До 09.2019 года определение звучало как «граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов, планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях».
- Комплексные кадастровые работы (ККР)
Кадастровые работы, которые выполняются на основании государственного, муниципального контракта, либо договора подряда одновременно в отношении множества объектов недвижимости, расположенных в пределах:
- одного или нескольких смежных кадастровых кварталов;
- при условии выполнения работ за счет внебюджетных средств в границах территории:
- ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- гаражного кооператива;
- иного гражданско-правового сообщества, например ТСЖ.
Работы не выполняются на территориях комплексного развития и в отношении линейных объектов.
В результате выполнения работ оформляется карта-план территории в соответствии со статьей 24.1 218-ФЗ и Приказом Минэкономразвития РФ №734 от 21.11.2016.
Общая последовательность выполнения работ:
- сбор документов (исходных данных);
- уведомление правообладателей объектов недвижимости о начале выполнения работ по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России №254 от 23.04.2015;
- подача в орган регистрации прав заявлений о внесении в ЕРГН сведений:
- о способах связи с правообладателями;
- о ранее учтенных объектах недвижимости в соответствии с предоставленными правообладателями этих объектов документами;
- разработка проекта карты-плана территории;
- представление проекта заказчику на рассмотрение;
- представление в уполномоченный на утверждение карты-плана орган, сведений:
- о выявленных объектах;
- о границах фактического использования земельных участков, которые необходимо образовать;
- согласование местоположения границ земельных участков путем проведения заседаний согласительной комиссии;
- оформление карты-плана территории в окончательной редакции;
- утверждение карты-плана территории уполномоченным органом;
- представление карты-плана территории в орган регистрации прав.
В отличие от обычной процедуры согласования при комплексных кадастровых работах в случае представления заинтересованными лицами возражений местоположение границ земельных участков может быть установлено с отметкой «спорное».
Последние события:
- 10.2020 — представлены разъяснения Росреестра о нюансах выполнения работ (Письмо №13-8646-АБ/20 от 01.10.2020);
- 12.2020 — расширен перечень возможных заказчиков работ (445-ФЗ от 22.12.2020);
- 04.2022 — уточнен порядок расчета субсидий субъектам РФ на проведение ККР (ПП РФ № 784 от 29.04.2022);
- 05.2022 — опубликован проект приказа Росреестра «Об утверждении формы заявки на предоставление субсидии...».
Позиция Росреестра по некоторым вопросам, связанным с проведением комплексных кадастровых работ, изложена в материале по ссылке https://rosreestr.gov.ru/activity/...
Следует отметить следующие проблемы при осуществлении комплексных кадастровых работ:
- недофинансирование;
- низкое качество проведенных работ в ряде регионов, в том числе по причине сильного демпинга (занижение цены для вытеснения конкурентов).
- Комплексное развитие территории (КРТ)
Совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.
Федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020 в Градостроительном кодексе этим термином было заменено понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории». Заодно избавились от множества придуманных ранее похожих механизмов, таких как:
- развитие застроенных территорий;
- комплексное освоение территории;
- освоение территории в целях строительства стандартного жилья;
- и даже комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья.
Теперь в соответствии с новой главой 10 Градостроительного кодекса различают виды комплексного развития территории:
- на застроенных территориях:
- жилой застройки;
- нежилой застройки;
- на незастроенных территориях.
Решение о развитии принимается в зависимости от ситуации Правительством РФ в соответствии с ПП РФ №1184 от 14.07.2021, ОГВ субъектов или главами местных администраций. Инициаторами могут быть и собственники недвижимости, расположенной на территории. В рамках заключенного договора разрабатывается документация по планировке территории развития, на основе которой впоследствии должны быть внесены изменения в правила землепользования и застройки.
Дом.рф разработан Стандарт комплексного развития территорий.
Последние события:
- 08.2021 — в субъектах РФ разрабатывается нормативная база;
- 12.2021 — Федеральный закон о создании Фонда развития территорий;
- 06.2022 — опубликованы Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки (копия на сайте Минстроя РФ);
- 07.2022 — первый проект индивидуального жилищного строительства с использованием механизма КРТ планируется реализовать в Калининградской области;
- 09.2022 — законопроект Минстроя: дать право Правительству РФ принимать решения о комплексном развитии территории также без инициативы субъекта, и не принимая во внимание местные утвержденные правила землепользования и застройки. Остается только существующее требование согласования с субъектом решения до его принятия [п.3 ст.66 ГрК РФ]. Дело в том, что решение Правительства о комплексном развитии территории (КРТ) может быть принято по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, в границах которого расположена рассматриваемая территория [п.3 ст.66 грК РФ]. Из этого следует, что решение не может быть принято при отсутствии самой инициативы. При этом полномочиями по принятию решений об изъятии недвижимости при КРТ в отсутствие соответствующей инициативы субъекта федеральный орган исполнительной власти уже обладает [ст. 56.12 ЗК РФ];
- 11.2022 — инициатива Российского союза промышленников и предпринимателей и Российского союза строителей о распространении КРТ на территории с частными и садовыми домами.
В Москве действует программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий, предполагающая последовательность действий:
- подготовка проекта решения о КРТ;
- опубликование решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ;
- ожидание согласия от правообладателей;
- принятие решения о КРТ;
- проведение торгов;
- заключение договора о КРТ;
- подготовка и утверждение документации по планировке территории;
- внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы;
- реализация проекта КРТ.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая ведется гражданином и членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на приусадебном или полевом земельном участке.
Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, регулируются Федеральным законом №112-ФЗ от 07.07.2003.
Учет хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов на основании сведений, предоставляемых на добровольной основе гражданами.
Последние события:
- отклоненным законопроектом №30961-8 от 03.12.2021 предлагалось ограничить максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в размере 0,5 га.
- Мастер-план
Документ стратегического пространственного планирования города, обновляемый в «реальном времени». На данный момент не предусмотрен действущим законодательством. Предполагается, что это следующий шаг эволюции генерального плана.
Последние события:
- 07.2021 — на портале Московской области опубликован пример оформления мастер-плана;
- 08.2021 — Москва будет развиваться по мастер-плану;
- 10.2021 — в Проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 (2035) года запланирована работа по подготовке мастер-планов для комплексного развития территорий субъектов;
- 01.2022 — Понятие «мастер-план» планируется прописать в Градостроительном кодексе в 2022 году.
- Межевание
Совокупность техническихъ и юридическихъ дѣйствiй, имѣющихъ цѣлью опредѣлить и утвердить, посредствомъ особых знаковъ и актовъ, границы поземельныхъ владѣнiй.
Комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.
- Межевой знак
Закрепленное на местности обозначение характерной точки границы земельного участка или объекта землеустройства.
Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, предписывалось:
- в качестве межевых знаков использовать:
- деревянные колья высотой 75 - 80 см, диаметром 5 - 7 см;
- железные штыри и трубы, забитые в грунт на 0,4 - 0,6 м;
- межевые знаки на поверхности без покрытия окапывать круглой канавой с внутренним диаметром 0,8 м, глубиной 0,2 м и шириной в нижней части 0,2 м;
- ориентировать знак таким образом, чтобы его лицевая сторона (с надписями) была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.
Сегодня требования к закреплению границ земельных участков на местности отсутствуют. Однако, если новые или «уточненные» точки закреплены долговременными объектами, то в разделах текстовой части межевого плана указывается описание закрепления, например, «бетонный пилон».
По мнению, изложенному в Письме Минэкономразвития РФ №Д23-1290 от 12.04.2010, требования к способам закрепления характерных точек границ земельных участков могут содержаться в договоре подряда на выполнение кадастровых работ, заключаемом между заказчиком и кадастровым инженером.
Типы межевых знаков объектов землеустройства и порядок их установки (закладки) в соответствии с 78-ФЗ от 18.06.2001 «О землеустройстве» утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №582 от 31.12.2009:
- тип I — металлическая труба с якорем;
- тип II — деревянный столб на бетонном монолите;
- тип III — металлическая марка.
- в качестве межевых знаков использовать:
Как собственники земельных участков, так и иные лица обязаны сохранять межевые знаки. Восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется виновниками или за их счет. Наложение дополнительного административного штрафа предусматривалось пунктом 1 ст.7.2 КоАП РФ, но лишь до 08.03.2015.
О том, какое наказание можно было понести за порчу межевых знаков в древности, можно прочитать в Энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона (т. XVIIIa, 1896, с. 930—936).
В 2008 году был найден межевой камень, обозначавший границы владений Юрьева монастыря и известный с упоминания в грамоте князя Изяслава Мстиславовича 1134-го года.
- Межевой план (МП)
Документ, в котором содержатся сведения о земельном участке или земельных участках, предназначенные для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Подготавливается в форме электронного документа кадастровым инженером на основе сведений ЕГРН, результатов полевых обследований, а также предусмотренных законодательством документов.
Последние события:
- 07.2020 — проект нового приказа «Об утверждении формы и состава межевого плана, а также требований к его подготовке»;
- 03.2022 — опубликован Приказ Росреестра №П/0592 от 14.12.2021 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (вступает в силу 19.06.2022, обзор изменений);
- 09.2022 — опубликована 9 версия XML-схемы (Приказ Росреестра №П/0341 от 16.09.2022);
- 11.2022 — Росреестр просит временно использовать XML-схему версию 06.
- Местное самоуправление
Форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая в определенных законодательно пределах самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.
На протяжении веков местная власть в России становилась то более, то менее самостоятельной, то полностью заменялась государственной:
- местное управление наместниками из представителей верховной власти в удельных княжествах, которые обладали административными, судебными и финансовыми полномочиями;
- земство и приказно-воеводская система управления в XVI веке — новое централизованное государство Ивана Грозного;
- органы губного и земского самоуправления под государственным управлением, регулируемым далее Соборным Уложением 1649 года;
- значительное расширение полномочий органов самоуправления в форме губернских и уездных земских учреждений по положению 1864 года, городских дум и управ по Городовому положению 1870 года;
- обратное подчинение местного самоуправления государственному по Земскому положению 1890 года;
- революционные лозунги «власти рабочих и крестьян», которые, в прочем, быстро обернулись единой системой органов государственной власти;
- система советов депутатов с 1936 года, представляющая собой местное самоуправление, подчиненное государственной власти;
- первичное разграничение полномочий между местными советами и администрациями в 1990 году;
- закрепление местного самоуправления в Конституции РФ в 1993 году. Уполномоченные органы местного самоуправления (ОМС) теперь выступают в гражданских правоотношениях как самостоятельные субъекты от имени муниципальных образований. Органами государственной власти стали территориальные управления государственных органов исполнительной власти.
Де-факто местное самоправление в современной России обделено в части полномочий распоряжения бюджетными средствами, а в различных регионах исторически сложилась самая разнообразная структура муниципальных образований.
Новейшая реформа местного самоуправления началась с закона №1-ФКЗ от 14.03.2020 о поправке к Конституции. Во-первых, органы местного самоуправления в очередной раз включены в «единую систему публичной власти» с органами государственной власти. Во-вторых, перечень видов муниципальных образований, в которых осуществляется самоуправление, вынесен из Конституции в отдельный федеральный закон.
В марте 2020 года утвержден перечень поручений по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления, а в декабре 2021 начато рассмотрение законопроекта, в котором выстраивается роль местного самоуправления в новой единой системе, в частности:
- из видов муниципальных образований остаются только городские округа, муниципальные округа и внутригородские территории городов федерального значения (в поселениях будут территориальные органы вышестоящей местной администрации);
- полномочия и бюджет ОМС определяются законами субъектов РФ;
- органы государственной власти смогут участвовать в формировании ОМС;
- деятельность глав муниципальных образований и местных администраций оценивается высшим должностным лицом субъекта РФ.
Последние события:
- 03.2020 — принят №1-ФКЗ от 14.03.2020;
- 03.2021 — утвержден перечень поручений по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления от 30.01.2020;
- 01.2022 — законопроект №40361-8 «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти».
- Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ, Мои документы)
Организация, созданная в организационно-правовой форме государственного или муниципального учреждения, уполномоченная на организацию предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме, по принципу «одного окна».
Официальный сайт: https://моидокументы.рф
Сайт в Москве: https://md.mos.ru/
Примечание — О безбумажном документообороте
С 2021 года Росреестр развивает проект цифровизации «Стоп-бумага», в который входит улучшение электронного документооборота, оцифровка архивов и общая минимизация количества хранимой на бумажных носителях информации. Соответствующие изменения были предусмотрены Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021.
Так, федеральным законом №449-ФЗ от 30.12.2021 (вступает в силу 29.06.2022, законопроект №01/05/11-21/00122393) внесены изменения в 218-ФЗ, которые детализирует отношения между многофункциональными центрами и Росреестром, связанные с приемом документов с целью осуществления кадастрового учета и регистрации прав, в частности с переводом принятых документов в бумажном виде в электронную форму:
- исключается возможность подачи заявлений о кадастровом учете и регистрации прав посредством почтового отправления;
- регламентируется порядок работы МФЦ по переводу документов в электронные образы;
- при получении документов Кадастровой палатой (например, при выездном приеме), ее должностные лица выполняют перевод документов в электронные образы;
- с государственных регистраторов снимается ответственность за кадастровый учет и регистрацию прав, осуществленные на основании переданных из МФЦ электронных образов документов в части проверки сопоставления с оригиналом, полномочий лиц, качества документов.
Требования к электронным образам документов, создаваемым МФЦ при получении заявлений о кадастровом учете, регистрации прав изложены в Приказе Росреестра №П/0142 от 12.04.2022 (проект №01/02/02-22/00124631).
C 29.06.2022 согласно ПП РФ №818 от 06.05.2022 работником многофункционального центра на полученных от заявителя заявлении и прилагаемых к нему подлинниках и копиях документов на бумажном носителе проставляется отметка о создании электронных образов документов, в том числе при наличии ранее проставленных отметок.
Разъяснения по порядку приему документов даны в письме Минэкономразвития №Д09и-18763 от 17.06.2022.
- Монополистическая деятельность
Злоупотребление хозяйствующим субъектом, группой лиц своим доминирующим положением, соглашения или согласованные действия, запрещенные антимонопольным законодательством, а также иные действия (бездействие), признанные в соответствии с федеральными законами монополистической деятельностью.
Примечание — О совмещении функций органов исполнительной власти и функций хозяйствующих субъектов
По мнению многих представителей отрасли с 2017 года по настоящее время Росреестр ведет планомерную активную работу по огосударствлению кадастровой деятельности, что вероятно приведет его к доминирующему положению на рынке кадастровых работ и недобросовестной конкуренции.
Так, 28.06.2017 в нарушение Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» был принят приказ Росреестра №11/0302 о внесении изменений и устав ФГБУ «ФКП Росреестра», по которому палата наделяется полномочиями выполнять кадастровые работы.
Через некоторое время стали появляться многочисленные свидетельства того, как региональные подразделения начали рассылать в адреса потенциальных подрядчиков предложения о выполнения работ. В них принижалась значимость частных кадастровых инженеров и напрямую преподносился как преимущество тот факт, что подготовленные документы будут проверяться ими же, например:
- «основное преимущество заключается в том, что Филиал… непосредственно занимается внесением сведений в ЕГРН, а также обладает всеми необходимыми сведениями, содержащимися в ЕГРН, картографическими материалами и иной аналитической и справочной информацией»;
- «органы государственной и муниципальной власти испытывают риски при работе небольшими частными организациями, зачастую не имеющими необходимый опыт и квалификацию».
Очевидное негодование профессионального сообщества привело к следующим закономерным последствиям:
- 06.12.2017 ФАС России выпустил предупреждение о недопущении нарушения антимонопольного законодательства;
- в письме №РП/73472/18 от 13.09.18 ФАС России сообщил о принятии решения о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
- 03.12.2018 вынесено решение по данному делу:
- признать ФГБУ «ФКП Росреестра» нарушившим часть 3 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем совмещения в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № 11/0515 функций федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию нрав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН и функций хозяйствующего субъекта по проведению кадастровых работ в отношении федерального, государственного и муниципального имущества, а также хозяйственной деятельности по землеустроительным работам;
- выдать ФГБУ «ФКП Росреестра» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства;
- передать соответствующему должностному лицу ФАС России материалы дела от 03.09.2018 №1-15-142/00-04-18 для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.
Все это не помешало ФКП продолжать рекламировать кадастровые услуги на своем новом сайте.
26.05.2020 в Государственную Думу был внесен законопроект №962484-7, содержащий положение о наделении ФКП правом на осуществление кадастровой деятельности. В целях продвижения законопроекта Росреестром была проведена информационная кампания, содержащая два положения:
- частные кадастровые инженеры якобы плохо работают;
- в перечень выполняемых Кадастровой палатой работ войдут лишь имеющие государственное значение (пример статьи).
Несмотря на консолидированное и однозначно высказанное несогласие кадастровых инженеров (петиция), саморегулируемых организаций, Комитета Совета Федерации по экономической политике, Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (отзыв), Общественной палаты РФ, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (отзыв), Общественного совета Росреестра, Совета по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности ТПП РФ и многих участников сообщества, закон с оговоркой, что Палата вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ лишь в случаях, установленных Правительством РФ, был принят (120-ФЗ от 30.04.2021).
Одновременно незаметно для широкой общественности Федеральным законом №304-ФЗ от 02.07.2021 (п.14 ст.1) было определено, что с 01.01.2022 проведение кадастровых работ в отношении лесных участков становится возможным только силами ФГБУ.
30.09.2021 опубликован проект ПП РФ об определении значительно расширенного по сравнению с обещанным перечня работ, которые будет иметь возможность проводить ФКП:
- подготовка документов для внесения сведений в реестр границ;
- подготовка документов для внесения сведений о проектах межевания территорий;
- кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
- кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федерального топливно-энергетического комплекса, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, безопасного применения информационных технологий и развития связи, космической деятельности;
- кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере;
- комплексные кадастровые работы по государственным и муниципальным заданиям.
21.10.2021 Национальная палата кадастровых инженеров подготовило отрицательное заключение на проект ПП РФ «Об утверждении перечня случаев...». К обращению были приложены отрицательное заключение по результатам независимой антикоррупционной экспертизы и отрицательные отзывы саморегулируемых организаций кадастровых инженеров:
- Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров»;
- Ассоциации «ОКИС»;
- Ассоциации кадастровых инженеров Поволжья;
- Ассоциации «Союз кадастровых инженеров»;
- Ассоциации «Содружество».
В обобщающем обращении Национального объединения обращено внимание на следующие моменты:
- в Проекте установлены не отдельные случаи, имеющие государственное значение, а практически весь перечень объектов всех форм собственности;
- присутствует возможность установления доминирующего положения ФГБУ «ФКП Росреестра» за счет наличия конкурентных преимуществ:прямой доступ к исходным данным;
- проверка собственных результатов кадастровых работ;
- возможность оказания полного цикла оформления недвижимости от заключения договора до выдачи выписки из ЕГРН со стопроцентной гарантией;
- ввиду отсутствия необходимой материально-технической базы Кадастровая палата будет вынуждена отдавать работы на субподряд, а это коррупционный фактор;
- предлагаемые нововведения противоречат всей системе экономического регулирования в Российской Федерации и являются монополизацией услуг и ограничением конкуренции, ставят ФГБУ «ФКП Росреестра» в заведомо выгодное и доминирующее положение перед другими участниками бизнеса;
- доводы Росреестра, что положения Проекта не приведут к установлению госмонополии являются заведомо ложными;
- предлагается разрешить Кадастровой палате заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ в отношении объектов, имеющих государственное значение, и запретить привлекать к исполнению работ субподрядчиков.
В ответе от 09.11.2021 на заключение Национального объединения Росреестр заявил следующее:
- законодательство не содержит прямых положений о монополизации рынка кадастровых услуг или об установлении каких-либо привилегий ФГБУ «ФКП Росреестра» и его работникам;
- иные лица, если захотят, смогут участвовать в конкурсах вместе с Палатой;
- работникам ФГБУ «ФКП Росреестра» не будет предоставлен бесплатный доступ к сведениям ФГИС ЕГРН;
правовую экспертизу документов выполняют регистраторы Росреестра, а не Кадастровой палаты; - закон «О защите конкуренции» не нарушается, так как в нем есть уже примененное исключение;
- это неправда, что Проектом предоставляется доступ ФГБУ «ФКП Росреестра» к какой-либо информации — Палата УЖЕ предоставляет сведения по 218-ФЗ;
- это неправда, что Проектом устанавливаются преференции для Кадастровой палаты, потому что государственные или муниципальные преференции — это предоставление имущества, а при выполнении кадастровых работ Палате объекты недвижимости НЕ ПЕРЕДАЮТСЯ;
- установление правовым актом прав и вытекающих из них преимуществ (КОТОРЫХ НЕТ) на рынке для определенной категории хозяйствующих субъектов само по себе не свидетельствует о создании дискриминационных условий;
- на оборудование деньги найдется.
В итоге перечень видов работ ФКП утвержден ПП РФ №48 от 25.01.2022:
- кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
- кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федеральных энергетических систем, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, информации, ИТ и связи, космической деятельности;
- кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере.
В октябре 2021 года появилась информация о плане создания ППК Роскадастр, одной из функций которой будет выполнение кадастровых работ.
В законопроекте №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)» предлагается исключить необходимость утверждения Правительством перечня случаев, когда Роскадастр имеет право выполнять кадастровые работы.
24.11.2021 Ассоциация «Национальная палата кадастровых инженеров» направило обращение №1335/21-12-01 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 все производственные функции, которые закреплены за ФГБУ «ФКП Росреестра» в части обеспечения функций Росреестра, так как «ситуация, когда корпорация сама проводит работы, сама их контролирует, вносит в ЕГРН их результаты и готовит проекты решения для государственных регистраторов создает беспрецедентные условия для процветания коррупции в учетно-регистрационной системе».
29.11.2021 Опубликовано Заключение Счетной палаты №ЗСП-223/03-01 на проект федерального закона №20316-8: «Совмещение ППК „Роскадастр“ функций органов власти и хозяйствующих субъектов на конкурентных товарных рынках, в том числе при проведении кадастровых работ, создают риски ограничения конкуренции, препятствования их развития».
02.12.2021 Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» направило обращение №1291 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 производственные функции.
17.12.2021 В Российской газете не стали говорить о заключении Счетной палаты: «Счетная палата концептуально поддерживает законопроект о создании „Роскадастра“».
30.12.2021 Приняты 448-ФЗ «О публично-правовой компании „Роскадастр“» и 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» без учета мнения профессионального сообщества.
24.11.2022 Обсуждается законопроект, по которому ПКК сможет «безвозмездно использовать данные государственных информационных систем, оператором которых является, в целях осуществления возложенных на нее функций и полномочий публично-правового характера», что явно противоречит предыдущим заверениям.
- Мошенничество с недвижимостью
Наиболее часто встречающиеся случаи, о которых стоит беспокоиться правообладателям:
- выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимого имущества:
- пример: заемщик переоформляет на займодавца недвижимое имущество с условием возврата, неисполняемым впоследствии;
- подписание обманным путем договоров купли-продажи:
- пример: при оформлении микрозайма вместо договора о займе представляется договор купли-продажи недвижимого имущества;
- пример: правообладатель обманом убеждается заключить договор купли-продажи, например, под предлогом «помощи в расследовании»;
- продажа имущества по заниженной стоимости:
- пример: в договоре продавец просит указать меньшую сумму, после чего оспаривает сделку в суде;
- защита: указание стоимости не менее 70% от кадастровой в соответствии с п.2 ст.214.10 НК РФ;
- совершение преступления с использованием электронной цифровой подписи:
- пример: мошенник получает сертификат на правообладателя по подложным документам;
- пример: кража секретного ключа;
- защита: отслеживание выданных сертификатов на Госуслугах, запрет на совершение сделок без личного присутствия, надежное хранение секретного ключа;
- анализ негативных последствия внедрения цифровых технологий при совершении сделок с недвижимостью приведен в обзорной статье Катаевой Е.С.;
- продажа имущества по доверенности:
- пример: использование подложной доверенности;
- пример: использование доверенности в нарушение п.6 ч.1 ст.188 ГК РФ (смерть, недееспособность);
- защита: заключать договор с собственником или подтверждать действительность доверенности у нотариуса, убедиться, что доверитель жив и дееспособен;
- продажа недвижимого имущества по договору дарения, например, чтобы избежать статуса совместно нажитого в браке:
- пример: псевдо-даритель оспаривает дарение по ст.179 ГК РФ;
- продажа имущества недееспособным родственником:
- пример: родственники продавца оспаривают сделку;
- защита: запрашивать справки об отсутствии у психических заболеваний или удостоверять сделку нотариально;
- заключение предварительного договора купли-продажи с условием о задатке:
- пример: вместо договора долевого участия в строительстве покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи без государственной регистрации;
- изъятие жилья:
- пример: изъятие по долгу единственного жилья заведомо большей чем минимально необходимой площади (Постановление Конституционного суда РФ №15-П от 26.04.2021).
- выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимого имущества:
Примечание — О запрете регистрации без личного присутствия
Статьей 36 218-ФЗ предусмотрена такая мера защиты правообладателя от мошенников, как запись, запрещающая обращаться в Росреестр от его имени, в первую очередь по доверенности.
В статью периодически вносятся корректировки. Так 120-ФЗ от 30.04.2021 учтено, что отметка должна погашаться при наследовании, и что с 01.01.2023 поставить саму отметку можно будет через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи. А в 185-ФЗ от 28.06.2022 дополнительно прямо указано, что не выйдет подать заявление на регистрацию через нотариуса, если к нему обратится представитель по доверенности. Зато по доверенности теперь поставить можно поставить саму отметку.
Форма заявления об установлении отметки установлена приказом Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 (приложение №2).
Заметим, что эта отметка дополняет другой, по умолчанию установленный запрет о невозможности представления заявлений и документов в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Муниципальное образование
Территория, на которой осуществляется местное самоуправление.
В 2006 году была введена единая структура территориальной организации местного самоуправления (131-ФЗ от 06.10.2003). Во всех субъектах РФ должны были быть установлены границы муниципальных образований, чья иерархия несколько раз уточнялась и к 2022 году стала выглядеть достаточно замысловато:
- муниципальные районы — несколько городских, сельских поселений и межселенная территория;
- муниципальные округа — несколько населённых пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, вид введен 87-ФЗ от 01.05.2019;
- городские округа — один или несколько населённых пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в срок до 2025 года некоторые преобразуются в муниципальные округа;
- городские округа с внутригородским делением на внутригородские районы (Челябинск, Самара, Махачкала) — вид введен 136−ФЗ от 27.05.2014;
- внутригородская территория города федерального значения;
- городское поселение — город или посёлок городского типа (реже сельского);
- сельское поселение — один или несколько сельских населённых пунктов.
Последние события:
- 12.2021 — законопроект №40361-8, согласно которому из видов муниципальных образований останутся только городские округа, муниципальные округа и внутригородские территории городов федерального значения (в поселениях будут территориальные органы вышестоящей местной администрации);
- 07.2022 — в Стратегию пространственного развития до 2025 года внесено понятие «городская агломерация» — совокупность компактно расположенных населенных пунктов и территорий между ними с общей численностью населения более 250 тысяч человек;
- 10.2022 — понятие агломерации включено в законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации».
- Национальное объединение
Некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров, зарегистрированная в государственном реестре саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и членами которой являются более пятидесяти процентов саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
Созданное объединение носит наименование Ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров» (сокращенно «Национальная палата кадастровых инженеров»).
Официальный сайт: https://ki-rf.ru
- Национальная система пространственных данных (НСПД)
Государственная программа, направленная на достижение целей:
- повышение качества государственных услуг по осуществлению кадастрового учета и регистрации прав, в том числе в связи с доступностью государственных услуг в электронном виде до 95%, к концу 2030 года;
- создание и внедрение цифрового отечественного геопространственного обеспечения, интегрированного с муниципальными и региональными информационными системами, на территории 85 субъектов РФ, к концу 2030 года;
- достижение цифровой зрелости в сфере кадастрового учета и регистрации прав, при организации инфраструктуры пространственных данных в РФ (100%);
- обеспечение полноты и качества сведений в ЕГРН в объеме 95%.
Программа утверждена ПП РФ №2148 от 01.12.2021
В целях обеспечения функционирования НСПД разрабатывается ФГИС ЕЦП НСПД.
В 2022 году анонсировано создание в рамках НСПД ряда сервисов:
- «Мои объекты недвижимости»;
- «Градостроительная проработка онлайн»;
- «Использование пространственных данных в контрольно-надзорной деятельности»;
- «Согласования в стройке»;
- «Комплексное развитие территорий»;
- «Индивидуальное жилищное строительство»;
- «Земля просто»;
- «Земля для стройки»;
- «Земля для туризма»;
- «Умный Кадастр» (УМКА);
- «Языки коренных народов Арктики».
Сайт программы: http://government.ru/rugovclassifier/898
Последние события:
- 07.2021 — на Московском урбанистическом форуме объявлено о разработке новой госпрограммы по созданию единой национальной системы пространственных данных под руководством Росреестра;
- 08.2021 — подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между МИИГАиК, Росреестром и АО «Роскартография», в том числе в целях работы над НСПД;
- 08.2021 — опубликован проект ПП РФ «Об утверждении государственной программы Российской Федерации „Национальная система пространственных данных“»;
- 09.2021 — проект программы внесен в правительство России;
- 10.2021 — программа вошла в перечень инициатив социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года;
- 10.2021 — опубликован анализ НСПД Счетной палатой;
- 10.2021 — проект госпрограммы представлен в Госдуме;
- 12.2021 — программа утверждена Правительством РФ;
- 2022 — под руководством ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» ведется работа по теоретическому обоснованию НСПД:
- анализ и описание системы документов и требований к пространственным данным;
- формирование перечней документов системы стандартизации и методических документов, регулирующих оборот пространственных данных;
- составление перечня информационных систем, обеспечивающих оборот пространственных данных;
- составление проекта классификатора пространственных данных;
- анализ установленных требований к пространственным данным;
- обоснование предложений по перспективным видам пространственных данных, требования к которым необходимо установить.
- 08.2022 — утвержден перечень поручений Президента:
- обеспечить внесение в законодательство изменений, направленных на сокращение:
- количества земельных участков, границы которых не определены;
- количества фактически используемых физическими и юридическими лицами зданий, сооружений, помещений и машино-мест, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;
- случаев использования без законных оснований земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, сооружений;
- обеспечить до 01.01.2027:
- завершение работ по описанию местоположения (согласованных) границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон;
- завершение мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.
- обеспечить внесение в законодательство изменений, направленных на сокращение:
Предыдущие федеральные целевые программы:
- 1996—2001: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (ПП РФ №932 от 03.08.1996);
- 2002—2008: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (ПП РФ №745 от 25.10.2001):
- 2002—2007: Подпрограмма «Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений»;
- 2006—2012: «Создание системы кадастра недвижимости» (ПП РФ №560 от 13.09.2005);
- 2012—2018: Дорожная карта «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (РП РФ № 2236-р от 01.12.2012);
- 2014—2019: «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» (ПП РФ №903 от 10.10.2013);
- 2020—2021: Эксперимент «Создание Единого информационного ресурса о земле и недвижимости» (ПП РФ №2429 от 31.12.2020).
- Общественные обсуждения и публичные слушания
Мероприятия, проводимые в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей недвижимости в рамках градостроительной деятельности при разработке проектов:
- генеральных планов;
- правил землепользования и застройки;
- планировки территории;
- межевания территории;
- правил благоустройства территорий;
- решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;
- решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Согласно ст.5.1 ГрК общественные обсуждения предполагают публикацию и экспозицию материалов, а при публичных слушаниях дополнительно проводятся собрания.
Последние события:
- 03.2022 — принят 58-ФЗ от 14.03.2022, согласно которому срок проведения общественных таких обсуждений или публичных слушаний ограничен одним месяцем. При этом власти субъектов РФ получили право установить случаи, при которых утверждать и изменять градостроительную документацию в целях «поддержки бизнеса» можно без учета мнения жителей и правообладателей;
- 03.2022 — принято Постановление Правительства Москвы №438-ПП от 22.03.2022, согласно которому в 2022 году не требуется проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для принятия правовых актов, предусматривающих утверждение Генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, проектов межевания территории, внесение изменений в указанные документы.
- Опорная межевая сеть (ОМС)
С 2002 года — геодезическая сеть специального назначения, которую создавала Федеральная служба земельного кадастра России согласно Приказу Росземкадастра №П/261 от 15.04.2002 для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России. Каталоги координат велись также Росземкадастром.
С 2008 года — геодезическая сеть специального назначения, развиваемая в соответствии с решениями уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления согласно ПП РФ №433 от 05.06.2008 в целях обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости. Каталоги координат велись в ГКН, а технические отчеты о выполнении работ направлялись в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, который в настоящее время ведет Росреестр.
С 2017 года опорные межевые сети вместе с государственными геодезическими сетями являются геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости, которая создается и обновляется в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о пунктах опорной межевой сети должны включаться в кадастровый план территории согласно Приказу Росреестра №П/0329 от 04.09.2020.
С 2021 года идет подготовка к отказу от использования опорных межевых сетей в целом:
- 10.2021 — Управления Росреестра перестали выдавать сведения о геодезических пунктах сетей специального назначения, в том числе ОМС (например, см. письмо Управления Росреестра по Архангельской области и НАО от 21.10.2021 №03-37/0171@). В Федеральном фонде пространственных данных этих сведений также нет (см. уведомление ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» от 02.11.2021 № 171/17008);
- 11.2021 — А СРО КИ обратилась за разъяснением в Росреестр (письмо №1247 от 18.11.2021);
- 12.2021 — в ответном письме Росреестра от 30.12.2021 №19-01471/21 изложена позиция, согласно которой при осуществлении кадастровой деятельности и землеустройства могут использоваться только сети ГГС и ГССН, так как «применение понятия „опорные межевые сети“ в узком смысле (исключительно к тем геодезическим сетям, которые содержат в своем наименовании указание на это понятие) не соответствует положениям Федеральных законов 218-ФЗ ... и 431-ФЗ»;
- 01.2022 — Национальная палата кадастровых инженеров обратилась в Росреестр с просьбой возобновить выдачу сведений о пунктах ОМС из территориальных управлений Росреестра, либо обеспечить их передачу в ФФПД (Письмо №21/22-01-14 от 17.01.2022) со следующим обоснованием: «существуют районы, где работы ведутся только от пунктов ранее созданных ОМС круглогодично или посезонно ввиду отсутствия, уничтожения либо труднодоступности пунктов ГГС, а также отсутствия других пунктов ГССН»;
- 04.2022 — согласно письму Росреестра по Пермскому краю №2.1-24/192-2022 от 08.04.2022 с момента вступления Приказа Росреестра от 14.12.2021 №П/0592 (форма межевого плана) и проекта приказа об утверждении формы технического плана использование пунктов ОМС при выполнении кадастровых работ будет являться основанием для приостановления учетно-регистрационных процедур.
В статье Е. И. Аврунева, А. И. Гиниятова, А. И. Каленицкого (2021) предложен алгоритм предвычисления необходимой точности измерений при проектировании, а затем и построении в кадастровом квартале межевой сети, относительно пунктов которой в дальнейшем будут координироваться характерные точки, определяющие в пространственной системе координат местоположение объектов недвижимости.
- Орган местного самоуправления
Избираемый непосредственно населением и (или) образуемый представительным органом муниципального образования орган, наделенный собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
- Орган регистрации прав
Уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий:
- государственный кадастровый учет;
- государственную регистрацию прав;
- ведение Единого государственного реестра недвижимости;
- предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Функции органа регистрации прав осуществляет Росреестр. Ряд полномочий, в том числе в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, переданы:
- на территории Республики Крым — Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру (Госкомрегистр, https://gkreg.rk.gov.ru/);
- на территории г. Севастополя — Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр, http://sevreestr.ru/).
- Перепланировка
В многоквартирном доме — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт.
В нежилых зданиях и сооружениях термин не применяется, но есть формулировка: «произведенные изменения помещений, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией здания».
Основанием для перепланировки является выданное органом местного самоуправления решение о согласовании, а подтверждением ее завершения — акт приемочной комиссии. Проведенная перепланировка считается самовольной при отсутствии решения о согласования или при нарушении проекта.
В Москве при перепланировке квартиры требуется соблюдать правила обустройства жилых помещений, которые регулируются многочисленными нормативными документами.
В частности, запрещено:
- размещать туалет, ванную над жилыми комнатами и кухнями других квартир [п.9.22 СП 54.13330.2016];
- размещать кухни-ниши и кухонные зоны кухонь-столовых над жилыми комнатами [п.9.22а СП 54.13330.2016];
- устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
- закладывать окна в жилых комнатах и кухнях [п.25 ПП РФ №47 от 28.01.2006];
- переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы [п.10.7 Приложения 1 к ППМ №508];
- затрагивать и, тем более, ликвидировать вентиляционные короба [п.10.5 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать «теплые полы» от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления [п.10.8 Приложения 1 к ППМ №508];
- пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на вторых и выше этажах [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
- оставлять проем в газифицированную кухню без плотно закрывающейся двери и, тем более, объединять ее с жилой комнатой [п.10.16 Приложения 1 к ППМ №508];
- объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями [п.10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
- размещать на антресолях ванные комнаты, душевые, санузлы, кухни (актуально для студий) [п.10.26 Приложения 1 к ППМ №508];
- соединять нежилые помещения с жилыми комнатами, в результате чего они становятся нежилыми [п.10.2 Приложения 1 к ППМ №508];
- затрагивать несущие конструкции здания, в том числе вырубать окна или дверные проемы во внешних стенах, так как это может
- повлечь разрушение здания [п.10.3, 10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать стяжки в полах, заменять перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов с увеличением нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту [п.10.6 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах) [п.10.10 Приложения 1 к ППМ №508];
- понижать уровень отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта [п.10.24 Приложения 1 к ППМ №508].
Тем не менее, разрешено:
- размещать туалет, ванную над вспомогательными помещениями [п.9.22 СП 54.13330.2016]
- устраивать вход из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, вход в который устроен из коридора или холла [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
- пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на первом этаже [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать перепланировку в туалетных и ванных помещениях с использованием гидроизоляции и при соблюдении условия, что уровень пола в таких комнатах после проведения работ будет на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях, либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом [п.4.8 СП 29.13330.2011];
- крепление санитарно-технических приборов и изделий и трубопроводов к межквартирным стенам и межквартирным перегородкам, ограждающим жилые комнаты, но при наличии дополнительной звукоизоляции, в т.ч. с воздушным зазором [п.9.27 СП 54.13330.2016];
- производить перепланировку ненесущих стен здания [п.10.3 Приложения 1 к ППМ №508];
- размещать на верхних этажах мастерские для художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы) [п.4.13 Приложения 1 к ППМ № 508];
- на первых и вторых этажах многоквартирного жилого здания делать:
- из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
- из жилых помещений (квартир) — нежилые помещения (учреждения общественного назначения) со входом с улицы [п.4.10 Приложения 1 к ППМ №508];
- из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
- при условии наличия решения общего собрания делать перепланировку, связанную с передачей в пользование части общего имущества, например:
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
- cоздание навесов на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания;
- cоздание входов, входных групп в подвальные, цокольные или на первые этажи зданий;
- устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов, помещений и организации отопления;
- устройство каминов и (или) дымоходов и пр. [п.2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508].
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
Последние события:
- 09.2019 – Минюст России внес законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 года №229-ФЗ „Об исполнительном производстве“», по которому в том числе надзоре за переустройством и перепланировкой предусматривается обеспечение судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа, при котором:
- участвуют понятые и, при необходимости, сотрудники органов внутренних дел;
- может быть произведен взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций;
- возможно возмещение расходов на применение мер принудительного исполнения;
- 04.2020 — законом №133-ФЗ от 24.04.2020 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» установлена ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме, а также распространена эта ответственность на юридические и должностные лица. Размер штрафа для юридических лиц составляет от 40 до 50 тыс. руб., для должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб;
- 07.2021 — согласно ПП МО №435/18 от 01.06.2021, если градостроительно-архитектурный облик (АГО) нового многоквартирного дома был согласован, то изменять его внешний вид уже не допускается;
- 03.2022 — в Москве до 01.01.2023 разрешено оформлять акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании и на ранее выполненные работы, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома, колористическое решение фасада многоквартирного дома (№396-ПП от 16.03.2022);
- 04.2022 — упрощён порядок согласования перепланировок в Москве:
- в целом отменено межведомственное информационное взаимодействие с Москомархитектурой, в частности:
- отменено согласование (по запросу Мосжилинспекции) проекта и технического заключения при переустройстве или перепланировке помещений в многоквартирном доме, затрагивающем его архитектурный облик;
- отменено определение наличия (отсутствия) изменений колористического решения фасада многоквартирного дома в проекте, техническом заключении;
- отменены сроки действия учетно-технической документации на нежилое помещение в многоквартирном доме. Таким образом, теперь при согласовании переустройства или перепланировки в таком объекте могут использоваться выписки из технического паспорта, справки о состоянии здания, поэтажные планы, экспликации любого срока давности;
- до 31.12.2022 не назначаются штрафы при оформлении акта на ранее выполненные работы без решения о согласовании (Постановление Правительства Москвы №549-ПП от 07.04.2022);
- в целом отменено межведомственное информационное взаимодействие с Москомархитектурой, в частности:
- 06.2022 — с 29.06.2022 вступает в силу Постановление Правительства Москвы №1083-ПП от 15.06.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011»:
- в перечне работ по перепланировке «Устройство проемов...» заменено на «Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения» [п.2.2.5];
- к перепланировке теперь относится «Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома» [п.2.2.14];
- при переустройстве и перепланировке запрещено:
- увеличение площади существующих лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах;
- устройство фундаментов;
- размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами;
- при наличии отклонений от согласованного проекта без нарушений основных требований заявитель при обращении за оформлением акта вправе дополнительно предоставить эскиз (схематичное отображение произведенных работ) в виде поэтажного плана и экспликации с отметками (пояснениями) заявителя [п.п. 15.2, 19.4] (прим.: неясно, как на это будет реагировать Росреестр);
- если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя или собственников смежного помещения (для физических лиц — нотариально удостоверенное) [п.2.5.1.1.1.6];
- срок действия решения о согласовании продлен с 12 до 18 месяцев [п.2.11.1.1];
- 12.2022 — Постановление Правительства Москвы №3005-ПП от 26.12.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011 и №549-ПП от 07.04.2022»:
- запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные несогласованные работы может быть подан до 31.12.2023. Потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ [п.16. прил.1 508-ПП];
- оформление акта на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик, колористическое решение фасада, не допускается с 31.12.2023. Потребуется получить согласие других собственников помещений в доме, утвержденное протоколом общего собрания [п.8. прил.1 508-ПП].
Электронные услуги по согласованию перепланировки:
- в Москве:
- МКД:
- нежилые здания (при изменении внешнего облика):
- в Московской области:
Примечание — о сроке давности привлечения к административной ответственности
Первый кассационный суд общей юрисдикции Постановлением №16-7989/2022 установил, что самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются оконченными с момента совершения действий по переоборудованию. Следовательно, срок давности привлечения к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, составляет согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ два месяца со дня его совершения.
- Персональные данные
Любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).
Документом, подтверждающим решение субъекта о предоставлении его персональных данных и разрешении их обработки, является Согласие на обработку персональных данных.
В Едином реестре видов контроля представлен раздел по Федеральному государственному контролю (надзору) за обработкой персональных данных: https://ervk.gov.ru/public/104158.
Последние события:
- 07.2022 — Минцифры разработало законопроект, по которому бизнес по запросу должен будет передавать в уполномоченный орган необезличенную персональную информацию граждан (без согласия человека).
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
В Москве ПЗЗ можно посмотреть на карте ИАИС ОГД Москвы или скачать документ в формате PDF, в Московской области сведения о ПЗЗ размещены на Геопортале Подмосковья. Также ПЗЗ можно найти на сайтах местных администраций, список которых выложен по адресу https://mosoblarh.mosreg.ru/...
Направить предложение о внесении изменений:
- в ПЗЗ Москвы можно по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/2668 в соответствии с Постановлением №457-ПП от 17.05.2018;
- в ПЗЗ по Московской области можно по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/20723.
- Правоустанавливающие документы
Документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение объекта недвижимости и являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как правило, такие документы показывают переход права в отношении объекта недвижимости от одного субъекта права к другому.
Виды:
- распорядительные акты органов государственной власти или местного самоуправления (например, Распоряжение, Постановление или Решение о предоставлении земельного участка);
- ранее выданные акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество («синее» или «розовое» свидетельства на землю);
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (например, договор купли-продажи, аренды, дарения);
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты.
Существуют классификатор правоустанавливающих документов, утвержденный Приказом ФНС России от 10.04.2017 №ММВ-7-21/302@ и классификатор документов о правах, сделках, ограничениях (обременениях), утвержденный Приказом Росреестра от 12.10.2011 №П/389.
- Проект по строительству объекта капитального строительства
При градостроительной деятельности (с 01.09.2021) — перечень мероприятий, осуществляемых в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него.
Может включать этапы:
- приобретение прав на земельный участок:
- в случае предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- предоставление в аренду или в собственность на торгах;
- предоставление без проведения торгов;
- принятие решения, заключение соглашения об установлении сервитута, публичного сервитута;
- выдача разрешения на использование без предоставления;
- в случае предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- сбор сведений, документов, материалов:
- подготовка и утверждение документации по планировке территории;
- предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования участка;
- предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
- выдача градостроительного плана земельного участка;
- получение технических требований и условий;
- заключение договора с правообладателями существующих линейных объектов;
- получение технических условий на подключение;
- заключение договоров о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения об установлении, изменении, о прекращении существования зон с особыми условиями использования территории;
- инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование:
- проведение экспертизы проектной документации;
- проведение государственной историко-культурной экспертизы;
- проведение государственной экологической экспертизы;
- строительство, реконструкция:
- выдача разрешения на строительство;
- присвоение адреса объекту адресации;
- направление уведомления о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома;
- направление в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора органы извещений;
- подписание актов о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;
- предоставление разрешений органом федерального государственного энергетического надзора;
- заключение договоров энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, поставки газа;
- выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- подготовка технического плана;
- выдача разрешения на ввод в эксплуатацию;
- направление уведомления о соответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС или садового дома;
- ввод в эксплуатацию;
- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав.
Не путать с проектной документаций.
Последние события:
- 09.2020 — проект ПП РФ об утверждении в соответствии с п.2 ст. 52.2. ГрК исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству;
- 11.2021 — поставлена задача сокращения количества документов, мероприятий, согласований, осуществляемых при реализации проектов с более чем 800 минимум на треть;
- 12.2021 — поручение Заместителя Председателя ПП РФ №МХ-П49-18583 от 16.12.2021 о выводе услуг, осуществляемых в рамках проекта по строительству, на портал Госуслуг;
- 09.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено:
- обеспечить поэтапное сокращение «бюрократии» не менее чем на 30% при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства;
- создать цифровой реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проектов по строительству, и цифровой реестр требований к проектированию, строительству и эксплуатации объектов капитального строительства;
- 09.2022 — по проекту РП РФ во исполнение поручения №МХ-П49-18583 в перечень «иных услуг» (РП РФ №865-р от 04.05.2017), предоставляемых через ЕПГУ, добавляется услуга по выполнению кадастровых работ, которая, как сказано в пояснительной записке будет оказываться «в рамках подбора кадастровых инженеров».
- приобретение прав на земельный участок:
Постановлением Правительства Москвы №160-ПП от 10.02.2022 утвержден перечень процедур, связанных с особенностями осуществления градостроительной деятельности при реализации на территории города Москвы проектов по строительству объектов капитального строительства:
- Оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.
- Получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и (или) пересадкой зеленых насаждений, и (или) перемещением и уничтожением слоя почвы.
- Оформление ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве.
- Предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве
- Проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений, подземных частей зданий и сооружений.
- Приемка исполнительной документации для ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве.
- Согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена.
- Согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части.
- Выдача разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений, в том числе грунтов.
Примечание — О действиях инвестора при строительстве
В целом положения о строительстве разбросаны по бескрайнему множеству нормативно-правовых актов. С 01.09.2021 перечень необходимых мероприятий понемногу упорядочивается в рамках предусмотренного Градостроительным кодексом относительно нового понятия «Проект по строительству». Однако, есть еще один полезный документ под названием «Региональный инвестиционный стандарт» (Приказ Минэкономразвития России №591 от 30.09.2021)
Стандартом предполагается, что в субъектах РФ по единому подходу должны внедряться Своды инвестиционных правил. При этом максимальной алгоритмизации и оптимизации подлежат процедуры снабжения ресурсами, водоотведения, получения земельных участков в аренду получение разрешения на строительство, оформления права собственности на введенный в эксплуатацию объект, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обеспечения доступа к дорожной инфраструктуре.
С 08.12.2021 приложениями стандарта являются соответствующие алгоритмы действий («клиентские пути»), которые могут помочь разобраться в последовательностях процедур.
Однако, похоже, что к концу 2022 года совсем уж единый подход выработать так и не удалось, и Минэкономразвития совместно с Росреестром представил из стандарта отдельно алгоритм действий инвестора по процедурам оформления прав собственности на введенный в эксплуатацию объект как «примерный» (Приказ №677, №п/0471 от 07.12.2022) с тем, чтобы субъекты РФ уточняли его дальше под себя.
- Проект межевания территории (ПМТ)
Вид документации по планировке территории, подготавливаемый обычно в составе проекта планировки территории в рамках градостроительной деятельности в целях:
- определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
- установления, изменения, отмены красных линий на застроенных территориях.
Наличие ПМТ обязательно при образовании:
- земельных участков:
- из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;
- из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
- в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (есть исключения);
- для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- лесных участков для размещения на них линейных объектов.
Решения о подготовке документа (за свой счет) принимаются:
- лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
- правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции (есть исключение, см. письмо Росреестра №14-01159-ГЕ/20 от 12.02.2020);
- субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае размещения объектов федерального, регионального, местного значения;
- садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом.
В других случаях — органами исполнительной власти, органами местного самоуправления. В Москве за счет города разрабатывается примерно 10 проектов в месяц.
После разработки, общественных обсуждений (публичных слушаний) и утверждения проекта, сведения из него вносятся в реестр границ ЕГРН.
Согласно мнению, изложенному в письме Росреестра №11-7628-АБ/21 от 12.10.2021, в ЕГРН могут быть внесены сведения о ПМТ, даже если они не содержат сведения о границах земельных участков, подлежащих образованию.
В Московской области можно попробовать найти проект на сайте Министерства строительного комплекса Московской области по ссылке https://msk.mosreg.ru/dokumenty/...
В Москве реквизиты утвержденного проекта межевания можно найти в ИАИС ОГД Москвы. Для этого необходимо найти нужную территорию, включить слой «Проекты межевания» и кликнуть левой кнопкой мыши на нужную территорию на карте. В окне со слоями появится информация о проекте межевания, который утвержден и действует на выбранную территорию: наименование и номер проекта, а также дата его утверждения.
Сами проекты межевания доступны для скачивания по ссылке https://www.mos.ru/dgi/... Поиск нужного проекта осуществляется по распоряжению, которым такой проект межевания был утверждён. Для этого в соответствующем поле необходимо указать «Распоряжение ДГИ/ДЗР об утверждении проекта межевания», а также указать часть адреса территории, на которую такой проект разработан. Для конкретизации поиска рекомендуется указать дату утверждения проекта межевания.
Если файл найти не удается, его можно заказать по услуге «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов» (9 рабочих дней, бесплатно).
Особенностью ПМТ, разрабатываемых на территории Москвы в соответствии с 449-ПП от 30.04.2019, является дополнительное отображение границ с минимизированными затратами на содержание многоквартирных домов (синие линии). В соответствии с 753-ПП от 28.08.2007, действовавшего до 02.03.2019, таким условным знаком отображались границы «минимизации установления обременений». При проведении кадастровых работ границы земельных участков следует устанавливать по черным линиям.
- Проектирование
По классификатору строительной информации — «Создание модели объекта на основе описания этого объекта и (или) алгоритма его функционирования или алгоритма процесса его преобразования, в ряде случаев неоднократного на протяжении всего жизненного цикла объекта, с выдачей заказчику документации, в т.ч. проектной и рабочей документации, позволяющей создать этот объект» (код LCS>B, по состоянию на 18.01.2022).
Порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной и рабочей документации утвержден Приказом Минстроя России № 707/пр от 01.10.2021.
- Проектная документация
Документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены ПП РФ №87 от 16.02.2008.
Не путать с проектом по строительству.
Последние события:
- 04.2022 — утверждены критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации (приказ Минстроя №135/пр от 02.03.2022);
- 05.2022 — обсуждение законопроекта о наделении Минстроя, Минтранса и Минобороны России полномочиями по подготовке и признанию проектной документации типовой проектной документацией;
- 05.2022 — вышло ПП РФ №963, которым с 01.09.2022 значительно изменяется Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. В том числе, теперь там приводятся особенности состава проектов для отдельных видов объектов и указывается, что в состав проектной документации может входить информационная модель;
- 07.2022 — по 350-ФЗ от 14.07.2022 решение, содержащееся в типовой проектной документации, по решению уполномоченного органа может быть признано типовым проектным решением.
Согласно позиции Минстроя России, изложенной в письме №3362-ОГ/08 от 21.02.2022 при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Документ, который удостоверяет
- выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией,
- а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства:
- требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка;
- разрешенному использованию земельного участка;
- или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
- проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;
- а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена приказом Минстроя России №446/пр от 03.06.2022, который с 01.09.2022 заменяет приказ Минстроя России №117/пр от 19.02.2015.
Последние события:
- 11.2021 — принят 408-ФЗ, позволяющий застройщику на основании одного заявления о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства получить весь комплекс необходимых услуг, вплоть до внесения записи о праве на такой объект в Единый государственный реестр недвижимости;
- 11.2021 — принят закон о полномочиях Госкорпорации «Роскосмос» по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов космической инфраструктуры;
- 04.2022 — согласно ПП РФ №603 от 06.04.2022 разрешен ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на нескольких смежных земельных участках;
- 09.2022 — согласно Приказу Минстроя №711/пр от 02.09.2022 в разделе 6 «Фактические показатели объекта капитального строительства и сведения о техническом плане» Разрешения теперь следует указывать:
- в строке 7 общую площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас;
- в строке 7.1 общую площадь жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас;
- 11.2022 — опубликованы разъяснения о применении положений о применении положений №408-ФЗ от 06.12.2021 (письмо Росреестра от 14.11.2022 №14-9961-ТГ/22).
- Разрешение на строительство
Документ, который дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, подтверждая:
- соответствие проектной документации требованиям, установленным:
- градостроительным регламентом или специальным законодательством (кроме линейных объектов);
- проектом планировки территории;
- проектом межевания территории (кроме линейных объектов, для размещения которых не требуется образование земельного участка);
- допустимость размещения объекта на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием и законодательно установленными ограничениями.
Выдача разрешения в некоторых случаях не требуется, например:
- для частного гаража, жилого, садового дома, некапитального объекта (если только это не строительство по 214-ФЗ);
- для строений и сооружений вспомогательного использования;
- для буровых скважин;
- для государственных объектов за рубежом;
- для объектов транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
- для антенных опор (мачт и башен) средств связи высотой до 50 метров;
- а также, если изменения не затрагивают характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, и при капитальном ремонте.
Форма разрешения на строительство утверждена приказом Минстроя России №446/пр от 03.06.2022, который с 01.09.2022 заменяет приказ Минстроя России №117/пр от 19.02.2015.
Онлайн-услуги:
- в Московской области — https://uslugi.mosreg.ru/services/15561;
- в Москве:
- подача заявления: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/3618/;
- реестр выданных разрешений: https://www.mos.ru/stroinadzor/razresheniia-na-stroitelstvo/
Последние события:
- 04.2020 — проект ПП РФ от Минстроя о едином стандарте предоставления услуги;
- 06.2020 — законопроект №02/04/06-20/00105402 о переходе на «реестровую модель» предоставления услуг, при которой источником сведений являются юридически значимые записи в информационных ресурсах, а не бумажные документы;
- 08.2021 — на портале госуслуг МО появилась форма предварительной проверки готовности к получению разрешения на строительство;
- 11.2021 — принят закон о полномочиях Госкорпорации «Роскосмос» по выдаче разрешений на строительство объектов космической инфраструктуры.
- 12.2021 — для получения разрешения на строительство (реконструкцию) одного из домов блокированной застройки с принятием 476-ФЗ от 30.12.2021 требуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду;
- 12.2021 — согласно ПП РФ №2284 от 14.12.2021 разрешение на строительство, срок действия которого истек в период с 06.04.2020 по 01.01.2022, продлевается до 2023 года
- 04.2022 — согласно ПП РФ №603 от 06.04.2022 в целях строительства на смежных земельных участках к заявлению о выдаче разрешения на строительство дополнительно прилагаются правоустанавливающие документы на смежные земельные участки и единый ГПЗУ. Отступы от границ при этом не учитываются, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков.
- соответствие проектной документации требованиям, установленным:
В случае, если договором аренды не предусмотрена возможность строительства на арендуемом земельном участке, перед подачей заявления неоходимо внести соответствующие изменения в договор с увеличением размера арендной платы на период строительства.
- Реестр границ
Включенный в состав ЕГРН реестр сведений о проектах межевания территорий и сведений о границах:
- зон с особыми условиями использования территорий;
- территориальных зон;
- публичных сервитутов;
- территорий объектов культурного наследия;
- особо охраняемых природных территорий;
- особых экономических зон;
- охотничьих угодий;
- территорий опережающего социально-экономического развития;
- зон территориального развития в Российской Федерации;
- игорных зон;
- лесничеств;
- Российской Федерации (Государственная граница);
- между субъектами Российской Федерации;
- муниципальных образований;
- населенных пунктов;
- водных объектов (береговые линии);
- Байкальской природной территории и ее экологических зон.
XML-схема документов, направляемых в орган регистрации прав органами государственной власти, органами местного самоуправления в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в части сведений о границах, зонах, территориях, для внесения в реестр границ, утверждена Приказом Росреестра №П/0414 от 28.10.2022 (действует с 01.12.2022).
Последние события:
- 12.2022 — законопроект об учете в ЕГРН границ лесопаркового зеленого пояса.
Достаточно неожиданным является то, что по приказу №П/0414 описание местоположения границ особых экономических зон, охотничьих угодий, игорных зон и зон территориального развития подготавливается по Приказу Минэкономразвития России №267 от 03.06.2011 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства».
- Реестровая ошибка (ранее — кадастровая ошибка)
Воспроизведенная в ЕГРН ошибка:
- содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы;
- содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке.
Ошибка подлежит исправлению на основании:
- документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения;
- вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
Приказом Росреестра №П/0550 от 26.11.2021, который действует с даты отмены приказа Минэкономразвития России №173 от 25.03.2016, утверждены форма уведомлений об исправлении ошибки в сведениях ЕГРН и порядок его направления.
До вступления 01.01.2017 в силу 361-ФЗ от 03.07.2016 реестровая ошибка именовалась «кадастровой ошибкой в сведениях» — это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости [п.1 ст.28 221-ФЗ от 24.07.2007].
- Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости)
Реестр объектов недвижимости, входящий в состав Единого государственного реестра недвижимости.
Не путать с Государственным кадастром недвижимости.
- Реестр собственников помещений в многоквартирном доме
Обязательное приложение к протоколу общего собрания, содержащее сведения:
- о собственниках всех помещений;
- номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
- реквизиты документов, подтверждающих их право собственности;
- сведения о форме собственности в отношении каждого из помещений;
- сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности.
Требование о наличии реестра установлено Приказом Минстроя России №44/пр от 28.01.2019.
- Реестр федерального имущества
Федеральная информационная система, представляющая собой совокупность содержащихся в единой базе данных сведений (документов) о федеральном имуществе и информационных технологий, обеспечивающих обработку таких сведений и реализующих процессы учета федерального имущества и предоставления сведений о нем.
Объектами учета является федеральное имущество:
- недвижимые вещи:
- земельный участок;
- прочно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в том числе здание, сооружение, помещения в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
- иное имущество, отнесенное законом к недвижимому имуществу;
- движимые вещи:
- документарные ценные бумаги (акции) и иное;
- иное имущество, в том числе бездокументарные ценные бумаги.
С 29.06.2022 действует ПП РФ №961 от 23.06.2021, излагающее ПП РФ №447 от 16.07.2007 «О совершенствовании учета федерального имущества» в новой редакции.
- недвижимые вещи:
- Реестр режимных объектов
По законопроекту — обособленный от Единого государственного реестра недвижимости специальный (ведомственный) реестр объектов, сведения о которых отнесены к сведениям, составляющим государственную тайну либо служебную тайну в области обороны.
Отделение от ЕГРН обосновывается необходимостью:
- обособления объектов обороны и безопасности государства в сфере гражданско-правовых отношений;
- исключения распространения информации об объектах обороны и безопасности, имеющих приоритетное значение для обороноспособности Российской Федерации.
Законопроектом предлагается внести в положение п.1 ст.131 Гражданского кодекса о государственной регистрации в ЕГРН вещных прав на недвижимые вещи, ограничений прав, их возникновения, перехода и прекращения, добавив классическое «если иное не установлено законом». Такое же исключение добавляется в п.4 ст.131 о предоставлении информации из ЕГРН о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Предполагается, что это позволит ограничить оборотоспособность объектов обороны и безопасности посредством признания возникновения права собственности Российской Федерации на завершенные строительством объекты обороны и безопасности в силу закона при включении их в специальный (ведомственный) реестр без отражения сведений о них в ЕГРН.
Последние события:
- 09.2021 — законопроект №01/05/09-21/00120778.
- Реконструкция
Кроме линейных объектов — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Для линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
При строительстве — (reconstitution) реставрация, включающая в себя демонтаж и переборку по частям.
По классификатору строительной информации — «Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций н