Поделитесь
ссылкой

Основные понятия. Ликбез

Поделитесь
ссылкой

Основные понятия. Ликбез

Недвижимость

Имущество бывает движимым и недвижимым. Недвижимое имущество также называют недвижимой вещью или недвижимостью. Самые распространенные виды недвижимости – это земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места.

Земельный участок – это часть земной поверхности, обладающая особыми характеристиками, которые выделяют её из окружающих земель: описание местоположения в виде координат, площадь, адрес и другие. Границы участка могут быть закреплены на местности специальными межевыми знаками, проходить по элементам ограждений, естественным природным объектам или не быть закреплены вовсе.

Самыми распространенными объектами капитального строительства являются жилые и нежилые здания, а также сооружения. Учитываются только такие объекты, которые имеют неразрывную связь с землей – фундамент. Поэтому различные навесы и контейнеры учёту не подлежат. Объекты, строительство которых незавершено, тоже можно учитывать как недвижимость, если это требуется, например, для совершения сделки.

Сооружения – это объекты строительства, предназначенные в первую очередь для некоей технологической функции, а не для пребывания людей. Например, мост, трансформаторная подстанция, различные коммуникации и даже дороги – это всё сооружения.

Помещения – это пространства внутри здания, ограждённые строительными конструкциями (стенами, перегородками). Помещения могут включать в себя несколько комнат и помещений вспомогательного назначения. То есть, помещение стоит воспринимать как пространство внутри здания или сооружения, которое учитывается как один объект права. Помещения бывают жилые и нежилые.

По Гражданскому кодексу к недвижимости еще относятся регистрируемые иным способом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, из чего мы можем сделать вывод, что термин "недвижимый" означает невозможность смены владельца без государственной регистрации, а вовсе не пространственную привязку.

Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.

Если вы попробуете разобраться, какие виды недвижимости сегодня упоминаются в нормативно-правовых актах, то обнаружите, что сегодня действует несколько пересекающихся классификаций:

  • при кадастровом учете и регистрации права;
  • при обеспечении безопасности;
  • при проектировании и строительстве;
  • при учете основных фондов;
  • при реализации жилищных прав.

В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.

Таблица — Последовательность основных градостроительных действий

Стадии градостроительной деятельностиСтадии жизненного цикла ОКСКомплекс работРаботыРазрабатываемая документация
Территориальное планирование
Разработка схемы территориального планирования
Схема территориального планирования


Разработка генерального плана
Генеральный план поселения,  городского округа
Градостроительное зонирование
Разработка правил землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки
Планировка территории
Разработка проекта планировки территории
Проект планировки территории


Разработка проекта межевания территории
Проект межевания территории


Образование земельного участкаКадастровые работыМежевой план



Государственный кадастровый учет и регистрация правКадастровая выписка
Архитектурно-строительное проектирование
Инженерные изыскания
Инженерные изыскания
Результаты инженерных изысканий

ПроектированиеПроектированиеПодготовка градостроительного планаГрадостроительный план земельного участка



Разработка проектной документацииПроектная документация



Государственная экспертизаЗаключение экспертизы



Создание информационной модели зданияИнформационная модель здания
СтроительствоСтроительство и консервацияСтроительствоСогласование строительстваРазрешение на строительство


Образование объекта недвижимостиКадастровые работы
Технический план



Ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод в эксплуатацию



Государственный кадастровый учет и регистрация правКадастровая выписка



Техническая инвентаризацияТехнический паспорт (для жилого фонда)
Эксплуатация зданий и сооруженийЭксплуатация и текущий ремонтУчет в ГИС ЖКХУчет в ГИС ЖКХ
Электронный паспорт


Перепланировка, переустройствоРазработка проекта перепланировки, переустройстваПроект перепланировки, переустройства



Согласование перепланировки, переустройстваАкт о завершенной перепланировке, переустройстве



Техническая инвентаризацияТехнический паспорт



Кадастровые работыТехнический план



Государственный кадастровый учет и регистрация правКадастровая выписка


Учет ограничений, обременений праваКадастровые работыТехнический план



Государственный кадастровый учет и регистрация правКадастровая выписка
Реконструкция объектов капитального строительстваРеконструкцияРеконструкцияРазработка проектной документацииПроектная документация



Согласование реконструкцииРазрешение на строительство (реконструкцию)



Кадастровые работы
Технический план



Ввод в эксплуатациюРазрешение на ввод в эксплуатацию



Государственный кадастровый учет и регистрация правКадастровая выписка



Техническая инвентаризацияТехнический паспорт
Капитальный ремонтКапитальный ремонтКапитальный ремонт


СносПрекращение существования объекта недвижимостиКадастровые работыАкт обследования



Кадастровый учет
Кадастровая выписка
Благоустройство территорий




Объекты недвижимости являются объектами права. Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр. Кадастровая стоимость массово определяется государственными оценщиками и должна быть несколько менее рыночной. Оценка проводится раз в несколько лет и может быть оспорена правообладателем.

Для того, чтобы объект недвижимости стал объектом права и налогообложения, его необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Само действие по внесению сведений в ЕГРН или их изменению называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти действия проводятся на основании заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером.

Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить в бумажном или электронном виде в форме выписки из ЕГРН. Кадастровые паспорта и свидетельства уже ушли в прошлое.

Кадастровый инженер – это физическое лицо, член СРО кадастровых инженеров. Он подготавливает документы в электронном виде в формате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью:

  • межевые планы в отношении земельных участков;
  • технические планы в отношении других объектов недвижимости;
  • акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.

Критика действующей системы

Чтобы стать лучше, нужно признать свои недостатки:

  • в современном имущественном законодательстве существует нехватка единых базовых классификаторов. Когда недвижимость рассматривается с различных сторон, используются разные термины и подходы к описанию объектов. Даже наименования видов объектов недвижимости и вроде бы простые понятия этажности или площади, будут отличаться на стадии проектирования, инвентаризации, кадастрового учета и эксплуатациии;
  • законы слабо описывают прямые действия в различных ситуациях. Вместо этого по каждому конкретному случаю компромисс в трактовке размытых по всему пласту законодательства требований достигается путем долгих переписок правообладателей, кадастровых инженеров и представителей согласующих, надзорных и регистрирующих органов. Цена этому - значительные потери времени и средств правообладателей и предпринимателей;
  • затягивается практическая реализация уже утвержденных реформ из-за нехватки специалистов и ресурсов как на уровне управления, так и на местах;
  • государственные органы на практике неохотно идут на диалог с профессиональным, к сожалению разрозненным, сообществом. Деятельность не так давно созданных и потому делающих только первые шаги саморегулируемых организаций пока приносит мало видимых значимых результатов;
  • осуществляются попытки возврата к государственной монополии на рынке кадастровых работ;
  • вызывает вопросы сложившаяся система ведения поэтажных планов в ЕГРН. Так как в кадастре отстутствует единая плановая (пространственная) модель здания, то получить, к примеру, сплошной актуальный план здания практически невозможно. Вместо редактирования общего поэтажного плана здания при отдельных перепланировках, новые планы на отдельные помещения добавляются в кадастр отдельными кусочками и не связываются воедино.

Тренды

Несмотря на общий скорее традиционный уклад жизни в России, среди государственных деятелей на удивление широко приветствуется максимальное внедрение информационных технологий. Поэтому можно осторожно предполагать с большой долей скептицизма следующие изменения:

  • дальнейшая централизация ведомственных баз данных, так как их местное ведение привело к созданию множества параллельных систем и правил учета;
  • внедрение псевдо-блокчейна без децентрализации из-за относительно небольших затрат на учет хэшей и большого PR-эффекта;
  • тяжелая и медленная, но все же цифровизация всех услуг из-за требования соблюдать показатели при запутанном законодательстве;
  • постепенная автоматизация работы рядовых сотрудников органов учета в некоем симбиозе жестких регламентов, смарт-контрактов и нейросетей;
  • усиление или ослабление государственной монополии в области кадастровой деятельности при различных сценариях развития ситуации;
  • изменение роли кадастровых инженеров с общем уровнем автоматизации. Необходимость в подготовке промежуточной кадастровой документации в текущем виде будет исчезать по мере развития интерфейсов государственных услуг;
  • глобальное внедрение стандартизированных информационных моделей объектов капитального строительства, в том числе при кадастровом учете. В связи с этим стоит ожидать усиление позиций Минстроя. Возможна перетасовка полномочий ведомств вследствие борьбы на выживание за бюджет. Станут востребованными услуги по поддержке и актуализации информационных моделей;
  • на рынке есть спрос на сервисы, упрощяющие использование электронной цифровой подписи, а значит будет и предложение;
  • сложилась ситуация при которой многие объекты недвижимости исторически несовершенны с точки зрения наличия всей документации и учета. В то же время общая алгоритмизация и цифровизация государственных услуг рассчитана на идеальные объекты. Из-за этого наступает общий "ступор". Естественным решением будут точечные амнистии для групп объектов в определенной ситуации.

Следующие изменения имеют менее высокую вероятность в ближайшее время:

  • гармонизация законодательства;
  • переход на децентрализованный блокчейн;
  • появление реальной финансовой и персональной ответственности государственных органов перед заявителями за ненадлежащее исполнение обязанностей;
  • усиление влияние саморегулируемых организаций на государственные органы.

Термины

Благоустройство территории

Вид градостроительной деятельности, деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.

Государственный кадастровый учет

Внесение в ЕГРН сведений о объекте недвижимости.

Государственная регистрация прав

Юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Градостроительная деятельность

Деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Градостроительное зонирование

Вид градостроительной деятельности, зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

При планировании и застройке – установление границ территориальных зон с регламентами их использования по функциональному назначению, параметрам застройки и ландшафтной организации.

Градостроительный регламент

Устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

  • виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
  • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Cвод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.

Зоны с особыми условиями использования территорий

Охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инженерные изыскания

Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.

Кадастровая деятельность

Выполнение кадастровым инженером всех необходимых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов в целях кадастрового учёта, а именно:

  • межевых планов для земельных участков;
  • технических планов для объектов капитального строительства и помещений;
  • актов обследования при прекращении существования зданий и сооружений.
Кадастровый инженер

Специалист, состоящий в саморегулируемой организации и имеющий право на осуществление кадастровой деятельности.

Капитальный ремонт

Кроме линейных объектов – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Для линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Красная линия

При планировании и застройке – граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов, планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях.

Межевой план

Документ, в котором содержатся сведения о земельном участке или земельных участках, предназначенные для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Межевой план подготавливается в форме электронного документа кадастровым инженером на основе сведений ЕГРН, результатов полевых обследований, а также предусмотренных законодательством документов.

Правила землепользования и застройки

Документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Реконструкция

Кроме линейных объектов – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Для линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Саморегулируемая организация кадастровых инженеров

Ассоциация (союз), основанная на обязательном членстве в них кадастровых инженеров и созданная в целях обеспечения условий для их профессиональной деятельности, разработки и утверждения внутренних стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики, а также в целях осуществления контроля за соблюдением установленных требований.

Строительство

Cоздание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Территориальные зоны

Зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальное планирование

Вид градостроительной деятельности, планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Обсуждение