Основные понятия. Ликбез
Нужно узнать пункт закона?Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее). Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста. |
Имущество бывает движимым и недвижимым. Недвижимое имущество также называют недвижимой вещью или недвижимостью. Самые распространенные виды недвижимости — это земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места.
Земельный участок — это часть земной поверхности, обладающая особыми характеристиками, которые выделяют её из окружающих земель: описание местоположения в виде координат, площадь, адрес и другие. Границы участка могут быть закреплены на местности специальными межевыми знаками, проходить по элементам ограждений, естественным природным объектам или не быть закреплены вовсе.
Самыми распространенными объектами капитального строительства являются жилые и нежилые здания, а также сооружения. Учитываются только такие объекты, которые имеют неразрывную связь с землей — фундамент. Поэтому различные навесы и контейнеры учёту не подлежат. Объекты, строительство которых незавершено, тоже можно учитывать как недвижимость, если это требуется, например, для совершения сделки.
Сооружения — это объекты строительства, предназначенные в первую очередь для некоей технологической функции, а не для пребывания людей. Например, мост, трансформаторная подстанция, различные коммуникации и даже дороги — это всё сооружения.
Помещения — это пространства внутри здания, ограждённые строительными конструкциями (стенами, перегородками). Помещения могут включать в себя несколько комнат и помещений вспомогательного назначения. То есть, помещение стоит воспринимать как пространство внутри здания или сооружения, которое учитывается как один объект права. Помещения бывают жилые и нежилые.
По Гражданскому кодексу к недвижимости еще относятся регистрируемые иным способом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, из чего мы можем сделать вывод, что термин «недвижимый» означает невозможность смены владельца без государственной регистрации, а вовсе не пространственную привязку.
Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.
Если вы попробуете разобраться, какие виды недвижимости сегодня упоминаются в нормативно-правовых актах, то обнаружите, что сегодня действует несколько пересекающихся классификаций:
- при архитектурно-строительном проектировании;
- при адресации;
- при кадастровом учете и регистрации права;
- при обеспечении безопасности;
- при проектировании и строительстве;
- при учете основных фондов;
- при реализации жилищных прав.
В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.
Таблица — Последовательность основных градостроительных действий
| Стадии градостроительной деятельности | Стадии жизненного цикла ОКС | Комплекс работ | Работы | Разрабатываемая документация |
|---|---|---|---|---|
| Территориальное планирование | Разработка схемы территориального планирования | Схема территориального планирования | ||
| Разработка генерального плана | Генеральный план поселения, городского округа | |||
| Градостроительное зонирование | Разработка правил землепользования и застройки | Правила землепользования и застройки | ||
| Планировка территории | Разработка проекта планировки территории | Проект планировки территории | ||
| Разработка проекта межевания территории | Проект межевания территории | |||
| Образование земельного участка | Кадастровые работы | Межевой план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Архитектурно-строительное проектирование | Инженерные изыскания | Инженерные изыскания | Результаты инженерных изысканий | |
| Проектирование | Проектирование | Подготовка градостроительного плана | Градостроительный план земельного участка | |
| Разработка проектной документации | Проектная документация | |||
| Государственная экспертиза | Заключение экспертизы | |||
| Создание информационной модели здания | Информационная модель здания | |||
| Строительство | Строительство и консервация | Строительство | Согласование строительства | Разрешение на строительство |
| Образование объекта недвижимости | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт (для жилого фонда) | |||
| Эксплуатация зданий и сооружений | Эксплуатация и текущий ремонт | Учет в ГИС ЖКХ | Учет в ГИС ЖКХ | Электронный паспорт |
| Перепланировка, переустройство | Разработка проекта перепланировки, переустройства | Проект перепланировки, переустройства | ||
| Согласование перепланировки, переустройства | Акт о завершенной перепланировке, переустройстве | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Учет ограничений, обременений права | Кадастровые работы | Технический план | ||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Реконструкция объектов капитального строительства | Реконструкция | Реконструкция | Разработка проектной документации | Проектная документация |
| Согласование реконструкции | Разрешение на строительство (реконструкцию) | |||
| Кадастровые работы | Технический план | |||
| Ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию | |||
| Государственный кадастровый учет и регистрация прав | Выписка из ЕГРН | |||
| Техническая инвентаризация | Технический паспорт | |||
| Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | Капитальный ремонт | ||
| Снос | Прекращение существования объекта недвижимости | Кадастровые работы | Акт обследования | |
| Кадастровый учет | Выписка из ЕГРН | |||
| Благоустройство территорий |
Объекты недвижимости являются объектами права. Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр. Кадастровая стоимость массово определяется государственными оценщиками и должна быть несколько менее рыночной. Оценка проводится раз в несколько лет и может быть оспорена правообладателем.
Для того, чтобы объект недвижимости стал объектом права и налогообложения, его необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Само действие по внесению сведений в ЕГРН или их изменению называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти действия проводятся на основании заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером. Каждому учтенному в ЕГРН объекту присваивается кадастровый номер.
Учет сведений ЕГРН ведется во ФГИС ЕГРН. Заявления с приложенным документами подаются в Многофункциональных центрах, либо через Интернет на официальном портале Росреестра, в Личном кабинете или посредством ПО, подключенного через программный интерфейс прямого доступа.
Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить в бумажном или электронном виде в форме выписок из ЕГРН. Кадастровые паспорта и свидетельства уже ушли в прошлое.
Кадастровый инженер — это физическое лицо, член СРО кадастровых инженеров. Он подготавливает документы в электронном виде в формате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью:
- межевые планы в отношении земельных участков;
- технические планы в отношении других объектов недвижимости;
- акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.
Каждый объект недвижимости обладает определённым набором характеристик, которые позволяют выделить такой объект в качестве индивидуальной вещи. Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено более пятидесяти характеристик, которые делятся на основные и дополнительные. Основные устанавливаются или изменяются в результате образования или изменения самого объекта недвижимости, дополнительные — присваиваются решениями органов государственной или муниципальной власти и, как правило, могут содержаться в иных реестрах.
В статье Карпика А. П., Ветошкина Д. Н., Архипенко О. П. «Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России» 2012 года было рассмотрено, насколько при ведении кадастра недвижимости в России соблюдается некоторые фундаментальные требования. Эта подборка норм не потеряла своей актуальности и сегодня. Рассмотрим базовые принципы при ведении кадастра с учетом современных реалий:
- Принцип завершенности («Заповедь Бензенбергера»): «Основным для кадастра является то, что он должен быть закончен». Другими словами, кадастр, который содержит информацию только о некоторой части объектов на текущий момент времени, не является достоверным источником сведений, так как требует проведения дополнительных работ по выявлению объектов прав, их правообладателей и правовом режиме. Сегодня в очередной раз ставится задача наполнения ЕГРН данными, теперь уже в рамках НСПД.
- Принцип зеркальности (первый принцип Руоффа): кадастр должен точно и полно отражать содержание документов, являющихся основанием для кадастрового учета. Вероятность появления технических и реестровых ошибок должна стремиться к нулю, что может быть обеспечено постепенным исключением человеческого фактора при ведомственной цифровой трансформации.
- Принцип доверия (второй принцип Руоффа): кадастр должен являться единственным (достаточным) источником информации об объектах для потребителей без необходимости информационного взаимодействия с иными ведомствами. Сегодня в этом направлении идет работа по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости.
- Принцип застрахованности (третий принцип Руоффа): ущерб, понесенный добросовестным пользователем кадастровой информации, которая по факту оказалась недостоверной, должен быть возмещен государством или органом кадастрового учета (регистрации прав). Ответственность последнего установлена статьей 66 218-ФЗ от 13.07.2015.
- Принцип непрерывности (первый принцип Курандта): любые изменения объектов недвижимости не должны иметь юридической силы до момента внесения соответствующих изменений в сведения кадастра. Требование в целом выполняется.
- Принцип согласия (второй принцип Курандта): любые изменения в сведениях об объекте недвижимости в кадастре допускаются только с согласия правообладателя такого объекта. Требование выполняется, за исключением, очевидно, процедур изъятия. Новой технологической угрозой при этом стала потенциальная возможность получения сертификата ЭЦП неуполномоченным лицом. Для повышения доверия в системе электронного документооборота сейчас проводится отдельная реформа.
- Принцип публичности (третий принцип Курандта): кадастр должен быть открытым информационным ресурсом, в том числе и для общественного контроля, исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен в силу законодательства. На данный момент помимо требований силовых служб по ограничению доступа существует инициатива Минобороны о полном выводе данных об объектах обороны и безопасности в отдельный реестр режимных объектов.
- Принцип специализации (четвертый принцип Курандта): кадастр должен обеспечивать однозначную связь между субъектами (правообладателями) и объектами прав. Поспособствовать достижению этого условия может создание Федерального регистра сведений о населении.
Чтобы стать лучше, нужно признать свои недостатки:
- в современном имущественном законодательстве существует нехватка единых базовых классификаторов. Когда недвижимость рассматривается с различных сторон, используются разные термины и подходы к описанию объектов. Даже наименования видов объектов недвижимости и вроде бы простые понятия этажности или площади, будут отличаться на стадии проектирования, инвентаризации, кадастрового учета и эксплуатациии;
- законы слабо описывают прямые действия в различных ситуациях. Вместо этого по каждому конкретному случаю компромисс в трактовке размытых по всему пласту законодательства требований достигается путем долгих переписок правообладателей, кадастровых инженеров и представителей согласующих, надзорных и регистрирующих органов. Цена этому — значительные потери времени и средств правообладателей и предпринимателей;
- в законодательстве в принципе отстутствует описание ряда существующих в действительности объектов и процессов, например аппартаментов, частных домов на несколько семей, перепланировки в нежилых зданиях, общего имущества в нежилых зданиях;
- затягивается практическая реализация уже утвержденных реформ из-за нехватки специалистов и ресурсов как на уровне управления, так и на местах;
- государственные органы на практике неохотно идут на диалог с профессиональным, к сожалению разрозненным, сообществом. Деятельность не так давно созданных и потому делающих только первые шаги саморегулируемых организаций пока приносит мало видимых значимых результатов;
- осуществляются попытки возврата к государственной монополии на рынке кадастровых работ;
- вызывает вопросы сложившаяся система ведения поэтажных планов в ЕГРН. Так как в кадастре отстутствует единая плановая (пространственная) модель здания, то получить, к примеру, сплошной актуальный план здания практически невозможно. Вместо редактирования общего поэтажного плана здания при отдельных перепланировках, новые планы на отдельные помещения добавляются в кадастр отдельными кусочками и не связываются воедино.
Критика современного отраслевого законодательства представлена в Экспертном заключении по проекту Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства №133-1/2014 от 22.09.2014.
Дополнительно см. Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах.
Летом 2021 года новый куратор Росреестра в Правительстве М. Ш. Хуснуллин сначала в инстаграме, а потом по тв объявил ключевой показатель на ближайшие годы — кадастровый учет и регистрация за день, хотя бы в некоторых случаях. Для этого как минимум требуется:
- четкое нормативное правовое поле;
- возможность получения достоверных исходных данных;
- предпроверка документов;
- отсутствие проблем на этапе подачи заявлений;
- автоматизированная обработка поступающих документов;
- ограничение пределов правовой экспертизы государственного регистратора.
Несмотря на общий скорее традиционный уклад жизни в России, среди государственных деятелей на удивление широко приветствуется максимальное внедрение информационных технологий. Поэтому можно осторожно предполагать с большой долей скептицизма следующие изменения:
- дальнейшая централизация ведомственных баз данных, так как их местное ведение привело к созданию множества параллельных систем и правил учета;
- внедрение псевдо-блокчейна без децентрализации из-за относительно небольших затрат на учет хэшей и большого PR-эффекта;
- тяжелая и медленная, но все же цифровизация всех услуг из-за требования соблюдать показатели при несовершенном законодательстве;
- постепенная автоматизация работы рядовых сотрудников органов учёта в некоем симбиозе жестких регламентов, смарт-контрактов и нейросетей;
- усиление или ослабление государственной монополии в области кадастровой деятельности при различных сценариях развития ситуации;
- изменение роли кадастровых инженеров с общем уровнем автоматизации. Необходимость в подготовке промежуточной кадастровой документации в текущем виде будет исчезать по мере развития интерфейсов государственных услуг;
- глобальное внедрение стандартизированных информационных моделей объектов капитального строительства, в том числе при кадастровом учете. В связи с этим стоит ожидать усиление позиций Минстроя. Возможна перетасовка полномочий ведомств вследствие борьбы на выживание за бюджет. Станут востребованными услуги по поддержке и актуализации информационных моделей;
- на рынке есть спрос на сервисы, упрощающие использование электронной цифровой подписи, а значит будет и предложение;
- сложилась ситуация, при которой многие объекты недвижимости исторически несовершенны с точки зрения наличия всей документации и учета. В то же время общая алгоритмизация и цифровизация государственных услуг рассчитана на идеальные объекты. Из-за этого наступает общий «ступор». Естественным решением будут точечные амнистии[1147][1132][1152] для групп объектов в определенной ситуации.
Следующие изменения имеют менее высокую вероятность в ближайшее время:
- гармонизация законодательства;
- переход на децентрализованный блокчейн;
- появление реальной финансовой и персональной ответственности государственных органов перед заявителями за ненадлежащее исполнение обязанностей;
- усиление влияние саморегулируемых организаций на государственные органы.
- Адрес
При ведении государственного адресного реестра — описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации и включающее в себя в том числе наименование элемента улично-дорожной сети и (или) наименование элемента планировочной структуры (при необходимости), а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать.
Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденными ПП РФ от 19.11.2014 №1221 определена структура адреса:
- наименование объекта адресации «земельный участок» и номер земельного участка;
- тип и номер здания (строения), сооружения;
- тип и номер помещения;
- наименование объекта адресации «машино-место» и номер машино-места.
Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н установлены классификация объектов адресации и их сокращенные наименования.
Сведения об адресах содержатся в государственном адресном реестре, формирование, ведение и использование которого обеспечивается федеральной информационной адресной системой.
Присвоить адрес земельному участку, зданию, сооружению и помещению в Московской области можно путем подачи соответствующего заявления в электронной форме по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/6912.
В Москве также доступна электронная услуга «Присвоение адреса объекту адресации», по которой можно:
- проверить, присвоен адрес или нет по кадастровому номеру;
- подать заявление на присвоение адреса, в котором необходимо указать:
- цель, например «Присвоение адреса объекту недвижимости — зданию»
- причину, например «В отношении объектов адресации, государственный кадастровый учет которых осуществлен в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации недвижимости“ в случае отсутствия адреса у указанных объектов адресации».
Если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то к заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ. Срок рассмотрения заявления составляет 8 рабочих дней. Результатом оказания услуги по присвоению адреса является распоряжение о присвоении адреса, получив которое можно обратиться в любое МФЦ Москвы с заявлением о кадастровом учете изменений без одновременной регистрации прав в связи с изменением адреса. К заявлению потребуется приложить распечатанное распоряжение.
Последние изменения:
- 09.2020 — утверждено Постановление Правительства РФ №1355 от 04.09.2020, согласно которому:
- если раньше объектами адресации были объекты недвижимого имущества, то сейчас перечень их видов конкретизирован: участки, здания, сооружения, ОНС, помещения и машино-места;
- адрес присваивается:
- при подготовке градостроительной документации по планировке территории;
- при кадастровых работах;
- при предварительном согласовании строительства;
- при изменении назначения помещения;
- при отсутствии правильного адреса у существующего объекта;
- в некоторых случаях решение о присвоении адреса присваивается одновременно с подготовкой иной документации, например, при подготовке схемы расположения земельного участка или при выполнении комплексных кадастровых работ [п.21]. В таких случаях, сведения об адресе в обязательном порядке вносятся в государственный адресный реестр, после чего у собственника объекта есть один год на кадастровый учет образуемого объекта [п.25.1]. Если в течение отведенного времени объект не будет поставлен на кадастровый учет, решение о присвоении адреса аннулируется, адрес исключается из адресного реестра [п.11.1];
- с заявлением о присвоении адреса может обратиться не только правообладатель объекта, представитель от МКД, СНТ или ОНТ, но и кадастровый инженер. В этом случае к заявлению потребуется приложить копию договора или контракта на выполнение кадастровых работ [п.29, 32].
- Акт обследования
Документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных документов подтверждает прекращение его существования.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в Письме №13-00176/21 от 11.03.2021:
- основаниями для сноса являются решения собственника или застройщика, суда или органа местного самоуправления [п.1 ст.55.30 ГрК РФ];
- в случае сноса объекта в целях строительства нового или реконструкции основанием является проектная документация, содержащая раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» [п.24 ПП РФ №87 от 16.02.2008, пп.2 п.9 №861];
- документом, подтверждающим снос, является только уведомление о его завершении.
Требования к подготовке Акта утверждены Приказом Минэкономразвития России №861 от 20.11.2015. После признания его утратившим силу начнет действовать Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217. Его основые новые положения:
- в Акте обследования указывается дата или год прекращения существования объекта недвижимости при наличии таких сведений у заказчика (п. 5 Требований). Как заполнить такое поле, если заказчик не предоставляет сведения — непонятно;
- появилась «отметка о включении» в состав приложения Акта документа, на основании которого подготовлен Акт (абз. 1 п. 11 Требований) — такое нововведение даёт возможность подготовить Акт на основании документа, реквизиты которого известны, но самого документа в надлежащем качестве на руках нет;
- в продолжение предыдущего нововведения появилась возможность указать ссылку на размещение документа, на основании которого подготовлен Акт, на официальном сайте издавшего такой документ органа государственной власти или местного самоуправления, на сайте суда. Такую ссылку необходимо указать в поле с реквизитами документа и наименованием органа, его издавшего. При этом копию такого документа прикладывать к Акту не требуется (абз.2 п.11 Требований);
- если у заказчика нет документов, установленных законом для подтверждения прекращения существования объекта, готовить Акт можно, но в заключении кадастрового инженера необходимо описать причину неиспользования документов (п.12 Требований). Скорее всего такое нововведение направлено на то, чтобы снимать с учёта ранее снесённые объекты, которые до сих пор стоят на учете без правообладателей либо с правообладателями — юридическими лицами, которые уже ликвидированы. При этом предположительно, в любом случае государственный регистратор будет направлять запросы во всевозможные органы для получения каких-либо подтверждений законности сноса, а учёт приостанавливать;
- для сканирования прилагаемых документов используется монохромный режим (п.16 Требований). Интересно, что для подготовки других кадастровых документов необходимо сканировать документы в полноцветном режиме;
- в течение 9 месяцев с момента вступления в силу настоящего Приказа, Акт можно готовить по старой форме (п.2 Приказа Росреестра №П/0217 от 24.05.2021) — таким образом вводится переходный период, во время действия которого государственный регистратор не в праве отказать, если Акт был подготовлен по старым требованиям.
- Аренда
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы:
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания, сооружения;
- оборудование, транспортные средства;
- другие непотребляемые вещи.
Последние события:
- Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесены изменения в 218-ФЗ:
- при регистрации прекращения обременения автоматически снимается с учета соответствующая часть помещения по аналогии с другими видами недвижимости. Если после этого обременение на такую же часть помещения регистрируется заново, то она восстанавливается автоматически по ранее поданному архивному техническому плану;
- в договоре аренды части здания или сооружения, представляющей собой несколько смежных помещений на одном этаже, могут быть просто перечислены эти помещения без представления технического плана, если они стоят на учете [п.2 ст.44 218-ФЗ];
- можно не подавать технический план для регистрации аренды на части объектов недвижимости. В таком случае договор аренды регистрируется как обременение объекта в целом [п.5 ст.44 218-ФЗ].
Существующие проблемы:
- при заключении договора необходимо описать его предмет. Принятый ранее порядок кадастрового учета частей мог облегчить эту задачу, но так как существует требование одновременного кадастрового учета и регистрации прав, то привести в договоре аренды просто идентификатор части не выйдет, так как на момент заключения договора этой части еще нет;
- до сих пор отсутствует утвержденный порядок единой нумерации комнат, помещений в зданиях;
- установлен не обоснованный нормативно запрет на учет арендуемых необособленных частей помещений и зданий.
Последние события:
- 09.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» появилась возможность онлайн оплаты аренды имущества.
- Благоустройство территории
Вид градостроительной деятельности, деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.
- Вид разрешенного использования (ВРИ)
Характеристика земельных участков, объектов капитального строительства и помещений, ограничивающая возможность их использования по целевому назначению.
Перечни основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования для земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительном регламенте каждой территориальной зоны, сведения о котором можно получить в Правилах землепользования и застройки.
В Москве в особых «территориальных зонах сохраняемого землепользования» виды считаются установленными в соответствии со сведениями ЕГРН.
Основные и вспомогательные виды выбираются и изменяются правообладателями земельных участков (за рядом исключений) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
В постановлениях об утверждении ПЗЗ могут содержаться положения об ограничениях на применение вспомогательных видов, например:
- в соответствии с п.3.3.5. ПП Москвы №120-ПП от 28.03.2017 суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка.
Разрешения на условно разрешенные виды выдаются местной администрацией после общественных обсуждений или публичных слушаний.
Все виды разрешенного использования земельных участков, установленные ПЗЗ, должны соответствовать единому классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020 (пришел на смену приказу Минэкономразвития России №540 от 01.09.2014). Для ОКС и помещений ВРИ пока не устанавливаются ввиду отсутствия классификаторов.
Основные и условно разрешенные виды вносятся в ЕГРН как дополнительные сведения о земельном участке. Вносить сведения о вспомогательных ВРИ в ЕГРН не требуется согласно позиции Конституционного Суда РФ (Постановление №42-П/2020 от 16.10.2020). Для закрепления этого положения на законодательном уровне разработан законопроект №1153910-7.
До утверждения единого классификатора органы местного управления присваивали ВРИ земельным участкам по собственному усмотрению. В связи с чем, наименования видов разрешенного использования могут не совпадать с действующим классификатором. Для установления соответствия вида участка действующему классификатору (по сути — для изменения наименования ВРИ) правообладатель земельного участка вправе подать соответствующее заявление в орган исполнительной власти субъекта РФ на основании п.13 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014, например:
- в Москве по обращению на https://mos.ru (по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/... вероятен отказ);
- в Московской области по услуге https://uslugi.mosreg.ru/....
В некоторых случаях за изменение основного вида разрешенного использования берется плата, например при смене на вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства:
- cогласно ПП Москвы № 593-ПП от 10.09.2013 на основании ст.22 Федерального закона №43-ФЗ от 05.04.2013
- согласно ПП Московской области №1190/57 от 31.12.2013 на основании п.3 ст.5.1 Закона Московской области №23/96-ОЗ от 07.06.1996.
В Московской области есть специальная услуга по предварительному расчету стоимости смены ВРИ.
Для изменения ВРИ на не предусмотренный градостроительным регламентом вид, необходимо сперва внести изменения в ПЗЗ.
Согласно Порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514, виды разрешенного использования земельного участка оказывают непосредственное влияние на расчет кадастровой стоимости. Так, после изменения вида разрешенного использования участка изменяется и его кадастровая стоимость.
За использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (п.1 ст.8.8 КоАП РФ).
Последние события:
- 09.2021 — с 08.10.2022 классификатор ВРИ дополняется видом «виноградарство» (Приказ Росреестра №П/0414 от 16.09.2021);
- 06.2021 — представлен законопроект о взимании платы за смену ВРИ в Московской области до учета изменений в ЕГРН;
- 07.2021 — c 01.09.2021 классификатор ВРИ дополняется видом с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан» (Приказ Росреестра №П/0326 от 30.07.2021, проект №01/02/04-21/00115494). Это необходимо для реализации положений новой «гаражной амнистии».
- Вопросы местного значения
Вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с законодательством осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Документ в электронной форме или на бумажном носителе, содержащий определенные сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Существуют следующие формы выписок:
- Выписка об объекте недвижимости;
- Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Выписка о содержании правоустанавливающих документов;
- Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;
- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости;
- Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- Выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- Выписка о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, лесопарке, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории;
- Выписка о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта.
Иные предоставляемые органом кадастрового учета документы:
- Кадастровый план территории;
- Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
- Уведомление об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
- Уведомление об отсутствии запрашиваемых сведений;
- Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений.
По классификатору строительной информации — «Документ, подтверждающий государственную регистрацию объекта недвижимости, содержащий сведения из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН)» (код Inf>BAA, по состоянию на 03.09.2021).
Существует несколько способов запроса сведений из ЕГРН.
Последние события:
- 09.2021 — анонсировано введение c 01.01.2023 новой формы выписки из ЕГРН, содержащей сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
- 04.2021 — Росреестр подготовил законопроект о бесплатном предоставлении сведений собственникам объектов недвижимости с предложением убрать плату в будущем для всех.
- Геодезический пункт
Инженерная конструкция, закрепляющая точку земной поверхности с определенными координатами.
С 16.10.2021 действует приказ Росреестра №П/0203 от 14.05.2021 «Об установлении формы выписки о пунктах государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети...».
- Геодезическая сеть
Совокупность геодезических пунктов, используемых в целях установления и (или) распространения систем координат, предусмотренных Федеральным законом №431-ФЗ от 30.12.2015 «О геодезии, картографии и пространственных данных...».
- Государственный кадастр недвижимости (ГКН)
Федеральный государственный информационный ресурс, представляющий собой систематизированный свод сведений:
- об учтенном недвижимом имуществе,
- о прохождении Государственной границы Российской Федерации;
- о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;
- об особых экономических зонах;
- о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;
- о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- иных сведений.
С 1 января 2017 года сведения ГКН считаются переданными в ЕГРН.
- Государственная кадастровая оценка
Совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости:
- принятие решения о проведении;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
При проведении оценки правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению, выполняющему работы, декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.
Все полученные сведения и материалы направляются в фонд данных государственной кадастровой оценки, который ведет орган регистрации прав.
Последние события:
- 10.2021 — законопроект №01/01/10-21/00121310 о включении в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями строительно-технических и землеустроительных экспертиз по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости;
- 09.2021 — единую платформу для государственной кадастровой оценки представят в 2024 году;
- 06.2021 — в письме Росреестра №13/1-00235/21 от 17.06.2021 даны рекомендации по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
- Государственная регистрация прав
Юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
- Государственный регистратор прав
Федеральный государственный гражданский служащий, должностное лицо органа регистрации прав:
- сдавший экзамен на соответствие требованиям;
- наделенный государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
- Градостроительная деятельность
Деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде:
- территориального планирования;
- градостроительного зонирования;
- планировки территории;
- архитектурно-строительного проектирования;
- строительства;
- капитального ремонта;
- реконструкции;
- сноса объектов капитального строительства;
- эксплуатации зданий, сооружений;
- благоустройства территорий.
- Градостроительное зонирование
Вид градостроительной деятельности, зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
При планировании и застройке — установление границ территориальных зон с регламентами их использования по функциональному назначению, параметрам застройки и ландшафтной организации.
- Градостроительный регламент
Устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Документ, содержащий информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, в том числе:
- о минимальных отступах от границ земельного участка;
- об видах разрешенного использования земельного участка;
- о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;
- об ограничениях использования, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий;
- о границах публичных сервитутов.
Документ можно получить бесплатно в течение 14 рабочих дней, обратившись в орган местного самоуправления (в городах федерального значения в орган государственной власти), МФЦ или на портал, например:
- в Москве — mos.ru[609] (Москомархитектура);
- в Московской области — uslugi.mosreg.ru[611] (Мособлархитектура).
Срок действия информации в ГПЗУ составляет три года. Форма документа установлена Приказом Минстроя России №741/пр от 25.04.2017.
В градостроительном плане аккумулируются сведения из документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, реестра недвижимости, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, а также условия подключения к инженерно-техническим сетям для конкретного участка, что очень удобно, ведь застройщику не придется изучать и сопоставлять все эти документы, чтобы узнать разрешенные параметры строительства и реконструкции для своего земельного участка.
ГПЗУ требуется для подготовки проекта и получения разрешения на строительство, так как оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным действующим градостроительным регламентам. Хоть это и необязательно, градостроительный план рекомендуется получать и при строительстве частного жилого или садового дома, так как он позволит верно спланировать строительство, а также поможет при составлении уведомления о строительстве.
- День кадастрового инженера
Институт кадастровых инженеров в России появился с принятием Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007. С 2008 года по инициативе А СРО «Кадастровые инженеры» в этот день отмечается День кадастрового инженера. Официально этот профессиональный праздник сможет быть утвержден через 15 лет со дня включения Приказом Росстандарта №1165-ст от 17.08.2015 соответствующего вида экономической деятельности с кодом 71.12.7 в ОКВЭД [п.2 ПП РФ №1016 от 13.11.2013].
Отраслевые праздники:
- второе воскресенье марта — День работников геодезии и картографии [Указ Президента РФ №1867 от 11.11.2000];
- 21.05 — День инвентаризатора (День работника БТИ) [Постановление Правления Федеративного Союза инвентаризаторов №21 от 21.05.1999];
- 24.07 — День кадастрового инженера;
- второе воскресенье августа — День строителя [Указ Президиума Верховного Совета СССР от 06.09.1955];
- 18.08 — День географа [Указ Минэкономразвития РФ №198 от 03.04.2020];
- третья среда ноября — Международный день геоинформационных систем;
- 03.12 — День юриста [Указ Президента РФ №130 от 04.02.2008].
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Cвод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.
Свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий из:
- кадастра недвижимости — реестр объектов недвижимости;
- реестра прав на недвижимость — реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
- реестр границ — реестр сведений о проектах межевания территорий и сведений о границах:
- зон с особыми условиями использования территорий;
- территориальных зон;
- публичных сервитутов;
- территорий объектов культурного наследия;
- особо охраняемых природных территорий;
- особых экономических зон;
- охотничьих угодий;
- территорий опережающего социально-экономического развития;
- зон территориального развития в Российской Федерации;
- игорных зон;
- лесничеств;
- Российской Федерации (Государственная граница);
- между субъектами Российской Федерации;
- муниципальных образований;
- населенных пунктов;
- водных объектов (береговые линии);
- Байкальской природной территории и ее экологических зон;
- реестровых дел;
- кадастровых карт;
- книг учета документов.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющий ведение реестра, является орган регистрации прав, чьи функции осуществляет Росреестр.
Порядок ведения ЕГРН установлен Приказом Росреестра №П/0241 от 01.06.2021.
Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Так, в 2021-м году утратили силу модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества». Вместо них был добавлена «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества». Таким образом, в названии убрано ненужное выделение земельных участков из числа объектов недвижимости, добавлена «подготовка документов».
Отметим интересные «факторы (этапы) реализации» этой модели:
- к 2022 году доля ошибок, допущенных сотрудниками МФЦ при приеме документов (полнота и комплектность документов, качество сканирования) — 1 на 1000;
- к 2024 году границы всех установленных территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН. Это не означает, что ПЗЗ должны быть разработаны везде;
- к 2025 году:
- вся территория (площадь) страны должны быть поделена на земельные участки с установленными границами (кроме вод, леса и запаса) [фактор 1.2]. При этом доля количества учтенных в ЕГРН земельных участков с установленными границами в общем количестве учтенных земельных участков может не превышать 80% [фактор 1.8]. Если совместить два этих показателя, то вроде как выходит, что к 2025-му году положение в лучшем случае каждого пятого земельного участка (условно равной площади) будет спорной, то есть с наложением на другие существующие участки;
- предельный срок утверждения СРЗУ на КПТ — 9 рабочих дней;
- предельный срок присвоения и изменения адреса и внесения его в ФИАС — 5 рабочих дней;
- предельный срок подготовки межевого и технического планов, акта обследования (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) — 8 дней. Предполагаемый комплекс мер:
- предпроверка документации в личном кабинете;
- семинары по разбору типовых ошибок;
- мониторинг СРО средних сроков и стоимости проведения кадастровых работ;
- доля приостановок по кадастровому учету — 1 из 20, по регистрации — 1 из 40.
- Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС)
Систематизированный свод сведений и документов об объектах учета (здания, сооружения, помещения, части помещений (комнаты), объекты незавершенного строительства), который велся в 2007-2009 годах Роснедвижимостью до внедрения Государственного кадастра недвижимости.
Источниками формирования реестра являлись:
- технические паспорта, оформленные ОТИ по результатам технического учета и технической инвентаризации объектов учета;
- учетно-техническая архивная документация;
- сведения государственного земельного кадастра о зданиях, сооружениях;
- сведения ЕГРП.
Реестр функционировал на основе действовавших ранее НПА:
- ПП РФ №921 от 04.12.2000 «Об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»;
- Приказ Минэкономразвития №268 от 08.09.2006 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства»;
- Приказ Минэкономразвития №577 от 14.10.2011 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период... ».
- Единая электронная картографическая основа (ЕЭКО)
Систематизированная совокупность пространственных данных о территории Российской Федерации.
ЕЭКО обладает следующими свойствами:
- не содержат информацию, относящуюся к государственной тайне;
- подлежит открытому опубликованию;
- используется при создании государственных топографических карт и планов;
- является картографической основой Единого государственного реестра недвижимости (сейчас, скорее всего в связи с переходом на ГИС ЕЭКО, на публичной кадастровой карте заменена на карту OpenStreetMap);
- является основой государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
Основа должна содержать сведения:
- рельеф местности (1:50000);
- гидрография и гидротехнические сооружения;
- населенные пункты;
- промышленные, сельскохозяйственные и социально-культурные объекты;
- дорожная сеть и дорожные сооружения;
- растительный покров и грунты;
- граница РФ и границы между субъектами РФ;
- наименования географических объектов;
- иные несекретные данные.
Последние события:
- 08.2021 — по адресу https://cgkipd.ru/CECD/maps/ опубликованы картограммы, которые отображают актуальную информацию об обеспеченности основой каждого субъекта РФ;
- 07.2021 — в письме Росреестра №18-01855/21@ от 24.06.21 приведены условия возможности применения картометрического и фотограмметрического методов;
- 03.2021 — Росреестр отчитался о состоянии дел по разработке ЕЭКО:
- на начало 2021 года ЕЭКО создана на 24,5%;
- в 2021 году запланировано достижение значения показателя в размере 37,3%;
- 07.2019 — Приказом Росреестра №П/0288 от 10.07.2019 «О наделении полномочиями..» создание государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы (ГИС ЕЭКО) поручено ФГБУ Центр геодезии, картографии и ИПД.
- Заявитель
Физическое, юридическое лицо или уполномоченный представитель, обратившиеся с запросом о предоставлении государственной или муниципальной услуги, выраженным в устной, письменной или электронной форме.
Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесено множество изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Рассмотрим перечень лиц, обладающих правом на подачу заявлений, в новой редакции.
Одновременный учет и регистрация согласно п.1 ст.15 218-ФЗ:
- созданный, создаваемый ОКС, ЕНК:
- правообладатель земельного участка если по ВРИ участка допускаются строительство, реконструкция ОКС;
- лицо, использующее участок на условиях сервитута, публичного сервитута;
- лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда, если не требуется разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- ОГВ, ОМС, принимающий уведомления об окончании строительства ИЖС, садового дома;
- искусственный ЗУ:
- лицо, которому предоставлен разрешающий документ по №246-ФЗ;
- образованный объект недвижимости:
- собственник исходного объекта;
- лицо с правом ПНВ или ПБП при разделе или объединении участков;
- нотариус или его уполномоченный работник при регистрации сделки;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при образовании участков [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- прекращающий существование объект:
- cобственник ОКС, ЕНК;
- принявший наследство наследник;
- собственник участка, если нет собственника объекта (ликвидирован (ЮЛ) или умер и право не перешло по наследству (ФЛ));
- ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- образование или прекращение существования части объекта:
- собственник;
- лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];
Кадастровый учет согласно п.2 ст.15 218-ФЗ:
- создание объекта недвижимости или его реконструкция:
- ОГВ, ОМС либо организация по атомной энергии, ядерному оружию и установкам, Роскосмос, которыми выдано разрешение на ввод в эксплуатацию;
- прекращающий существование объект, если права не зарегистрированы в ЕГРН:
- собственник ОКС, ОНС;
- собственник участка, если собственника объекта нет (ликвидирован, умер и нет наследников);
- ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
- принявший наследство наследник;
- ОГВ, ОМС при снятии с учета земельного участка в неразграниченной собственности;
- участок под МКД:
- ОГВ, ОМС;
- образование или прекращение существования части объекта, если ограничение или обременение возникает независимо от момента государственной регистрации:
- собственник;
- лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
- изменение основных характеристик объекта:
- собственник;
- кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при уточнении границ участка [п.2.1 ст.36 221-ФЗ][1327];
- лицо с правом ПБП, ПНВ, аренды или в БП на срок более пяти лет при уточнении границ участка по ст.43;
- лицо с правом ОУ, ХВ, ДУ, аренды или БП на срок более пяти лет при кадастровом учете в отношении ОКС, ОНС, помещения, машино-места;
- выбор ВРИ:
- правообладатель здания, сооружения или земельного участка;
- лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование;
- раздел или объединение участков по ПМТ или СРЗУ:
- лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду или в БП;
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];
Государственная регистрация прав согласно п.3 ст.15 218-ФЗ:
- возникновение или прекращение права:
- лицо, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается;
- нотариус или его уполномоченный работник;
- регистрация ограничения или обременения, его прекращения:
- правообладатель объекта недвижимости;
- лицо, в пользу которого устанавливается ограничение;
- регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения, возникающих на основании договора:
- стороны договора;
- подтверждение права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до 31.01.1998 либо в силу закона:
- правообладатель;
- лесные участки:
- ОГВ, если уполномочен [п.5.1 ст.15 218-ФЗ];
- общая долевая собственность:
- все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ].
В письме Росреестра №13/1-5668-АБ/21 от 26.07.2021 разъяснен порядок подачи документов кадастровым инженером:
- заявления и документы подаются на бумажном носителе либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;
- к заявлению в качестве документов, подтверждающих правомочие на обращение в орган регистрации прав должны быть приложены договор подряда или справка о месте работы кадастрового инженера, акт сдачи-приемки работ и согласия с содержанием документов;
- при подаче заявлений электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумаге, или лиц, которые уполномочены заверять копии таких бумажных документов.
Другими словами, договор должен быть подписан ЭЦП и заказчика (собственника) и подрядчика. Нотариально удостоверить равнозначность электронной копии договора на бумаге не выйдет из-за ст. 103.8 о нотариате.
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Правительство РФ в отношении каждого вида зон утверждает положения, содержащие особенности правового регулирования, например:
- зоны охраняемых объектов — ПП РФ №1132 от 31.08.2019.
Положения не разрабатываются для зон, которые возникают в силу федерального закона, например:
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы — ст.65 Водного кодекса РФ;
- рыбоохранные зоны — ст. 48 166-ФЗ от 20.12.2004 «О рыболовстве...»;
- защитные зоны объектов культурного наследия — ст.34 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия...».
Последние события:
- 06.2021 — утвержден обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов;
- 08.2018 — вышел 342-ФЗ:
- ЗК РФ дополнен главой XIX «Зоны с особыми условиями использования»;
- в гл.26 установлены особенности установления ЗОУиТ до и после 01.01.2022, в частности, не позднее 01.01.2025 правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2022 установлена ЗОУИТ, должны внести сведения о ЗОУИТ в ЕГРН.
- Инженерные изыскания
Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
По классификатору строительной информации — «Изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования» (код LCS>A, по состоянию на 20.10.2021).
- Кадастровое деление
Деление органом регистрации прав территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров.
Порядок деления утвержден Приказом Минэкономразвития России №877 от 24.11.2015.
- Кадастровая деятельность (выполнение кадастровых работ)
Выполнение кадастровым инженером всех необходимых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов в целях кадастрового учёта, а именно:
- межевых планов для земельных участков;
- технических планов для объектов капитального строительства и помещений;
- актов обследования при прекращении существования зданий и сооружений.
При выполнении комплексных кадастровых работ также подготавливаются карты-планы территории.
До 01.01.2011 кадастровую деятельность могли осуществлять также землеустроители [п.1 ст.44 221-ФЗ в ред. от 01.03.2008].
Кадастровой деятельности соответствует вид экономической деятельности с кодом ОКВЭД 71.12.7.
Подробнее изложено в разделе «Кадастровая деятельность».
- Кадастровая стоимость
Стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
ДГИ г. Москвы предоставляет услугу «Получение разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».
- Кадастровый инженер
Специалист, состоящий в саморегулируемой организации и имеющий право на осуществление кадастровой деятельности.
- Кадастровый номер
Неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации идентификатор, присваиваемый органом регистрации прав каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Кадастровый номер объекта недвижимости имеет формат КО:КР:КВ:ОН, где:
- КО — уникальный учетный номер кадастрового округа (соответствует номеру субъекта РФ;
- КР — порядковый номер кадастрового района в кадастровом округе (соответствует муниципальному образованию);
- КВ — порядковый номер кадастрового квартала в кадастровом районе;
- ОН — порядковый номер записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала.
По классификатору строительной информации — «Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права» (код Prp>BN__0001, по состоянию на 28.07.2021).
Нумерация объектов в пределах одного кадастрового квартала сквозная, то есть каждому новому объекту в кадастровом квартале присваивается следующий по порядку номер, вне зависимости от вида объекта недвижимости. Каждый новый объект недвижимости при постановке на кадастровый учёт получает следующий по порядку номер в пределах одного кадастрового квартала. То есть по кадастровым номерам объектов, расположенных в одном кадастровом квартале, в большинстве случаев можно определить, какой из них поставлен на кадастровый учёт раньше.
Если номер кадастрового округа, района или квартала состоит менее чем из двух или семи цифр, перед ними принято добавлять нули. Например, для кадастрового округа — 04, для кадастрового квартала — 04:01:0004041. Такие полные номера используются сегодня для поиска, заказа сведений, а также для подачи заявлений по государственным и муниципальным услугам. В начале 2021 года на публичной кадастровой карте у кадастрового номера дополнительные нули не отображались, что более соответствует требованиям к нумерации. Например, объект недвижимости с кадастровым номером 04:01:0010107:133 на публичной кадастровой карте был показан как объект с номером 4:1:10107:133. Увидеть номер с добавленными нулями на публичной карте можно в всплывающем окне, закрыв левую панель и кликнув на объект.
Кадастровый номер уникален, то есть не существует двух разных объектов недвижимости с одинаковым кадастровым номером. Также у одного объекта недвижимости не должно быть двух и более кадастровых номеров. Однако, на практике можно объекты, у которых эта норма нарушена. В таком случае, тот номер, к которому привязана запись о регистрации прав, является достоверным, а остальные называются дублями и подлежат исключению из ЕГРН в рамках процедуры верификации.
Причинами возникновения дублей являются:
- произведённые до 2013 года перепланировки или реконструкция объекта, которые не были узаконены, а также необоснованное и не зарегистрированное в ЕГРП изменение объектов;
- ошибки в ЕГРН, возникшие при слиянии баз данных ЕГРП, ЕГРОКС и ГКН.
Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости один раз и не изменяется до тех пор, пока объект недвижимости не прекратит своё существование. Поэтому при изменении границ между субъектами РФ или муниципальными образованиями кадастровые номера объектов недвижимости сохраняются в том же виде. Ярким примером является ситуация с присоединением к Москве новых территорий в 2012 году: все ранее учтенные земельные участки, включенные в границы города Москвы из Московской области, сохранили свои кадастровые номера. Именно поэтому на территории «новой Москвы» можно встретить большое количество земельных участков, кадастровые номера которых начинаются с округа 50.
Если объект недвижимости расположен в пределах нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов или кадастровых округов, то такой объект ставится на кадастровый учет соответственно в нулевой кадастровый квартал, условный кадастровый район или Общероссийский кадастровый округ. Это характерно для линейных объектов, например, нефте- и газопроводов). Им зачастую присваивается соответствующий кадастровый номер с нулевым кварталом, районом или округом. При этом количество нулей должно соответствовать исходной структуре кадастрового номера. Например, объект недвижимости, расположенный в пределах нескольких кадастровых кварталов в ЦАО г. Москвы получит кадастровый номер 77:1:0:N (77:01:00000000:N), где N - номер объекта в кадастровом квартале.
Кадастровый номер с нулевым кадастровым кварталом и (или) условным кадастровым районом присваивается также при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае, если невозможно установить его точное местоположение. Например, объект может стоять на учете без координат. Но даже после проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ такого объекта, кадастровый номер не изменятся.
После прекращения существования объекта недвижимости и снятия его с государственного кадастрового учета, кадастровый номер такого объекта повторно не используется.
Структура и правила присвоения кадастрового номера одинаковы для любых объектов недвижимости, поэтому по кадастровому номеру нельзя определить вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение или машино-место).
Важно помнить, что привычный сегодня вид кадастровых номеров появился в 2000—2001 годах. Все другие номера, которые были присвоены объектам до этого времени, как правило, имеют иную структуру и считаются ранее присвоенными номерами (условными, инвентарными и пр.), несмотря на то, что в названии такого номера может быть указано «кадастровый».
Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет. Однако, если кадастровый номер объекта неизвестен правообладателю, это не означает, что его нет. Кадастровый номер объекта недвижимости можно узнать, воспользовавшись поиском на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу, ранее присвоенному номеру, номеру права или ограничения, которые указаны в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах или документах технической инвентаризации.
Документы, в которых может быть указан кадастровый номер:
- выписка из ЕГРН;
- кадастровая выписка, кадастровый паспорт;
- cвидетельство о государственной регистрации права;
- решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении объекта недвижимости;
- договор;
- иные правоустанавливающие документы.
- Капитальный ремонт
Кроме линейных объектов — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Для линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
При строительстве — (refurbishment, renovation) обновление и усовершенствование существующей установки, здания или сооружения для приведения в приемлемое состояние.
По классификатору строительной информации — «Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов» (код LCS>K, по состоянию на 20.10.2021).
- Карта
Уменьшенное обобщенное изображение земной поверхности, других естественных небесных тел или их частей на плоскости, полученное в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом №431-ФЗ от 30.12.2015 «О геодезии, картографии и пространственных данных...», в определенных масштабе и проекции, а также с использованием условных знаков.
- Карта-план территории
Подготовленный в результате выполнения комплексных кадастровых работ документ, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.
Не путать с картой (планом) объекта землеустройства.
- Красная линия
При планировании и застройке — линия, которая обозначает существующую, планируемую (изменяемую, вновь образуемую) границу территории общего пользования и (или) границу территории, занятой линейным объектом и (или) предназначенную для размещения линейных объектов.
До 09.2019 года определение звучало как «граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов, планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях».
- Комплексные кадастровые работы
Кадастровые работы, которые выполняются на основании государственного, муниципального контракта, либо договора подряда одновременно в отношении множества объектов недвижимости, расположенных в пределах:
- одного или нескольких смежных кадастровых кварталов;
- при условии выполнения работ за счет внебюджетных средств в границах территории:
- ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- гаражного кооператива;
- иного гражданско-правового сообщества, например ТСЖ.
Работы не выполняются на территориях комплексного развития и в отношении линейных объектов.
В результате выполнения работ оформляется карта-план территории в соответствии со статьей 24.1 218-ФЗ и Приказом Минэкономразвития РФ №734 от 21.11.2016.
Общая последовательность выполнения работ:
- сбор документов (исходных данных);
- уведомление правообладателей объектов недвижимости о начале выполнения работ по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России №254 от 23.04.2015;
- подача в орган регистрации прав заявлений о внесении в ЕРГН сведений:
- о способах связи с правообладателями;
- о ранее учтенных объектах недвижимости в соответствии с предоставленными правообладателями этих объектов документами;
- разработка проекта карты-плана территории;
- представление проекта заказчику на рассмотрение;
- представление в уполномоченный на утверждение карты-плана орган, сведений:
- о выявленных объектах;
- о границах фактического использования земельных участков, которые необходимо образовать;
- согласование местоположения границ земельных участков путем проведения заседаний согласительной комиссии;
- оформление карты-плана территории в окончательной редакции;
- утверждение карты-плана территории уполномоченным органом;
- представление карты-плана территории в орган регистрации прав.
В отличие от обычной процедуры согласования при комплексных кадастровых работах в случае представления заинтересованными лицами возражений местоположение границ земельных участков может быть установлено с отметкой «спорное».
Последние события:
- 12.2020 — расширен перечень возможных заказчиков работ (445-ФЗ от 22.12.2020);
- 10.2020 — представлены разъяснения Росреестра о нюансах выполнения работ (Письмо №13-8646-АБ/20 от 01.10.2020).
- Комплексное развитие территории (КРТ)
Совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.
Федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020 в Градостроительном кодексе этим термином было заменено понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории». Заодно избавились от множества придуманных ранее похожих механизмов, таких как:
- развитие застроенных территорий;
- комплексное освоение территории;
- комплексное развитие территории;
- освоение территории в целях строительства стандартного жилья;
- и даже комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья.
Теперь в соответствии с новой главой 10 Градостроительного кодекса различают виды комплексного развития территории:
- на застроенных территориях:
- жилой застройки;
- нежилой застройки;
- на незастроенных территориях.
Решение о развитии принимается в зависимости от ситуации Правительством РФ в соответствии с ПП РФ №1184 от 14.07.2021, ОГВ субъектов или главами местных администраций. Инициаторами могут быть и собственники недвижимости, расположенной на территории. В рамках заключенного договора разрабатывается документация по планировке территории развития, на основе которой впоследствии должны быть внесены изменения в правила землепользования и застройки.
Последние события:
- 08.2021 — в субъектах РФ разрабатывается нормативная база.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая ведется гражданином и членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на приусадебном или полевом земельном участке.
- Мастер-план
Документ стратегического пространственного планирования города, обновляемый в «реальном времени». На данный момент не предусмотрен действущим законодательством. Предполагается, что это следующий шаг эволюции генерального плана.
Последние события:
- 10.2021 — в Проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 (2035) года запланирована работа по подготовке мастер-планов для комплексного развития территорий субъектов;
- 08.2021 — Москва будет развиваться по мастер-плану;
- 07.2021 — на портале Московской области опубликован пример оформления мастер-плана
- Межевой план
Документ, в котором содержатся сведения о земельном участке или земельных участках, предназначенные для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Подготавливается в форме электронного документа кадастровым инженером на основе сведений ЕГРН, результатов полевых обследований, а также предусмотренных законодательством документов.
- Местное самоуправление
Форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая в определенных законодательно пределах самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.
Последние события:
- 03.2021 — утвержден перечень поручений по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления от 30.12.2020.
- Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ, Мои документы)
Организация, созданная в организационно-правовой форме государственного или муниципального учреждения, уполномоченная на организацию предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме, по принципу «одного окна».
Официальный сайт: https://моидокументы.рф
Сайт в Москве: https://md.mos.ru/
- Национальная система пространственных данных (НСПД)
Государственная программа, заменяющая завершившуюся ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 – 2020 годы)» и направленная на достижение целей:
- повышение качества государственных услуг по осуществлению кадастрового учета и регистрации прав, в том числе в связи с доступностью государственных услуг в электронном виде до 95%, к концу 2030 года;
- создание и внедрение цифрового отечественного геопространственного обеспечения, интегрированного с муниципальными и региональными информационными системами, на территории 85 субъектов РФ, к концу 2030 года;
- достижение цифровой зрелости в сфере кадастрового учета и регистрации прав, при организации инфраструктуры пространственных данных в РФ (100%);
- обеспечение полноты и качества сведений в ЕГРН в объеме 95%.
Программой предусмотрены мероприятия:
- создание юридически значимой единой электронной картографической основы;
- внедрение (масштабирование) единой цифровой платформы пространственных данных;
- совершенствование нормативно-технического обеспечения перспективных технологий;
- уточнение данных ЕГРН (исправление реестровых ошибок, комплексные кадастровые работы, внесение сведений о границах);
- формирование цифрового архива;
- создание информационной системы в сфере кадастровой оценки;
- введение в промышленную эксплуатацию информационных сервисов Росреестра для обеспечения государственных услуг;
- создание Витрины данных ФГИС ЕГРН;
- оснащение техническими средствами в целях осуществления земельного надзора;
- создание и модернизация автоматизированных систем в сфере геодезии.
Сайт программы: http://government.ru/rugovclassifier/898
Последние события:
- 10.2021 — опубликован анализ НСПД Счетной палатой;
- 10.2021 — программа вошла в перечень инициатив социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года;
- 09.2021 — проект программы внесен в правительство России;
- 08.2021 — опубликован проект ПП РФ «Об утверждении государственной программы Российской Федерации „Национальная система пространственных данных“»;
- 08.2021 — подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между МИИГАиК, Росреестром и АО «Роскартография», в том числе в целях работы над НСПД;
- 07.2021 — на Московском урбанистическом форуме объявлено о разработке новой госпрограммы по созданию единой национальной системы пространственных данных под руководством Росреестра.
- Орган местного самоуправления
Избираемый непосредственно населением и (или) образуемый представительным органом муниципального образования орган, наделенный собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
- Орган регистрации прав
Уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий:
- государственный кадастровый учет;
- государственную регистрацию прав;
- ведение Единого государственного реестра недвижимости;
- предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Функции органа регистрации прав осуществляет Росреестр. Ряд полномочий, в том числе в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, переданы:
- на территории Республики Крым — Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру (Госкомрегистр, https://gkreg.rk.gov.ru/);
- на территории г. Севастополя — Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр, http://sevreestr.ru/).
- Перепланировка
В многоквартирном доме — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт.
В нежилых зданиях и сооружениях термин не применяется, но есть формулировка: «произведенные изменения помещений, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией здания».
Основанием для перепланировки является выданное органом местного самоуправления решение о согласовании, а подтверждением ее завершения — акт приемочной комиссии. Проведенная перепланировка считается самовольной при отсутствии решения о согласования или при нарушении проекта.
В Москве при перепланировке квартиры требуется соблюдать правила обустройства жилых помещений, которые регулируются многочисленными нормативными документами.
В частности, запрещено:
- размещать туалет, ванную над жилыми комнатами и кухнями других квартир [п.9.22 СП 54.13330.2016];
- размещать кухни-ниши и кухонные зоны кухонь-столовых над жилыми комнатами [п.9.22а СП 54.13330.2016];
- устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
- закладывать окна в жилых комнатах и кухнях [п.25 ПП РФ №47 от 28.01.2006];
- переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы [п.10.7 Приложения 1 к ППМ №508];
- затрагивать и, тем более, ликвидировать вентиляционные короба [п.10.5 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать «теплые полы» от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления [п.10.8 Приложения 1 к ППМ №508];
- пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на вторых и выше этажах [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
- оставлять проем в газифицированную кухню без плотно закрывающейся двери и, тем более, объединять ее с жилой комнатой [п.10.16 Приложения 1 к ППМ №508];
- объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями [п.10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
- размещать на антресолях ванные комнаты, душевые, санузлы, кухни (актуально для студий) [п.10.26 Приложения 1 к ППМ №508];
- соединять нежилые помещения с жилыми комнатами, в результате чего они становятся нежилыми [п.10.2 Приложения 1 к ППМ №508];
- затрагивать несущие конструкции здания, в том числе вырубать окна или дверные проемы во внешних стенах, так как это может
- повлечь разрушение здания [п.10.3, 10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать стяжки в полах, заменять перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов с увеличением нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту [п.10.6 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах) [п.10.10 Приложения 1 к ППМ №508];
- понижать уровень отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта [п.10.24 Приложения 1 к ППМ №508].
Тем не менее, разрешено:
- размещать туалет, ванную над вспомогательными помещениями [п.9.22 СП 54.13330.2016]
- устраивать вход из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, вход в который устроен из коридора или холла [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
- пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на первом этаже [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
- устраивать перепланировку в туалетных и ванных помещениях с использованием гидроизоляции и при соблюдении условия, что уровень пола в таких комнатах после проведения работ будет на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях, либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом [п.4.8 СП 29.13330.2011];
- крепление санитарно-технических приборов и изделий и трубопроводов к межквартирным стенам и межквартирным перегородкам, ограждающим жилые комнаты, но при наличии дополнительной звукоизоляции, в т.ч. с воздушным зазором [п.9.27 СП 54.13330.2016];
- производить перепланировку ненесущих стен здания [п.10.3 Приложения 1 к ППМ №508];
- размещать на верхних этажах мастерские для художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы) [п.4.13 Приложения 1 к ППМ № 508];
- на первых и вторых этажах многоквартирного жилого здания делать:
- из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
- из жилых помещений (квартир) — нежилые помещения (учреждения общественного назначения) со входом с улицы [п.4.10 Приложения 1 к ППМ №508];
- из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
- при условии наличия решения общего собрания делать перепланировку, связанную с передачей в пользование части общего имущества, например:
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
- cоздание навесов на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания;
- cоздание входов, входных групп в подвальные, цокольные или на первые этажи зданий;
- устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов, помещений и организации отопления;
- устройство каминов и (или) дымоходов и пр. [п.2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508].
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
Последние события:
- 07.2021 — согласно ПП МО №435/18 от 01.06.2021, если градостроительно-архитектурный облик (АГО) нового многоквартирного дома был согласован, то изменять его внешний вид уже не допускается;
- 04.2020 — законом №133-ФЗ от 24.04.2020 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» установлена ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме, а также распространена эта ответственность на юридические и должностные лица. Размер штрафа для юридических лиц составляет от 40 до 50 тыс. руб., для должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб;
- 09.2019 – Минюст России внес законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 года №229-ФЗ „Об исполнительном производстве“», по которому в том числе надзоре за переустройством и перепланировкой предусматривается обеспечение судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа, при котором:
- участвуют понятые и, при необходимости, сотрудники органов внутренних дел;
- может быть произведен взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций;
- возможно возмещение расходов на применение мер принудительного исполнения.
Электронные услуги по согласованию перепланировки в МКД:
- в Москве — согласование, приемка.
- в Московской области — https://uslugi.mosreg.ru/services/20572.
- Персональные данные
Любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).
Документом, подтверждающим решение субъекта о предоставлении его персональных данных и разрешении их обработки, является Согласие на обработку персональных данных.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
В Москве ПЗЗ можно посмотреть на карте ИАИС ОГД Москвы или скачать документ в формате PDF, в Московской области сведения о ПЗЗ размещены на Геопортале Подмосковья. Также ПЗЗ можно найти на сайтах местных администраций, список которых выложен по адресу https://mosoblarh.mosreg.ru/...
Направить предложение о внесении изменений в ПЗЗ Москвы можно по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/2668 в соответствии с Постановлением №457-ПП от 17.05.2018.
- Правоустанавливающие документы
Документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение объекта недвижимости и являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как правило, такие документы показывают переход права в отношении объекта недвижимости от одного субъекта права к другому.
Виды:
- распорядительные акты органов государственной власти или местного самоуправления (например, Распоряжение, Постановление или Решение о предоставлении земельного участка);
- ранее выданные акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество («синее» или «розовое» свидетельства на землю);
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (например, договор купли-продажи, аренды, дарения);
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты.
Существуют классификатор правоустанавливающих документов, утвержденный Приказом ФНС России от 10.04.2017 №ММВ-7-21/302@ и классификатор документов о правах, сделках, ограничениях (обременениях), утвержденный Приказом Росреестра от 12.10.2011 №П/389.
- Проект по строительству объекта капитального строительства
При градостроительной деятельности (с 01.09.2021) — перечень мероприятий, осуществляемых в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него.
Может включать этапы:
- приобретение прав на земельный участок:
- в случае предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- предоставление в аренду или в собственность на торгах;
- предоставление без проведения торгов;
- принятие решения, заключение соглашения об установлении сервитута, публичного сервитута;
- выдача разрешения на использование без предоставления;
- в случае предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- сбор сведений, документов, материалов:
- подготовка и утверждение документации по планировке территории;
- предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования участка;
- предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
- выдача градостроительного плана земельного участка;
- получение технических требований и условий;
- заключение договора с правообладателями существующих линейных объектов;
- получение технических условий на подключение;
- заключение договоров о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения об установлении, изменении, о прекращении существования зон с особыми условиями использования территории;
- инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование:
- проведение экспертизы проектной документации;
- проведение государственной историко-культурной экспертизы;
- проведение государственной экологической экспертизы;
- строительство, реконструкция:
- выдача разрешения на строительство;
- присвоение адреса объекту адресации;
- направление уведомления о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома;
- направление в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора органы извещений;
- подписание актов о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;
- предоставление разрешений органом федерального государственного энергетического надзора;
- заключение договоров энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, поставки газа;
- выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- подготовка технического плана;
- выдача разрешения на ввод в эксплуатацию;
- направление уведомления о соответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС или садового дома;
- ввод в эксплуатацию;
- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав.
Последние события:
- 09.2020 — проект ПП РФ об утверждении в соответствии с п.2 ст. 52.2. ГрК исчерпывающего переня документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству.
- приобретение прав на земельный участок:
- Проект межевания территории (ПМТ)
Вид документации по планировке территории, подготавливаемый обычно в составе проекта планировки территории в рамках градостроительной деятельности в целях:
- определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
- установления, изменения, отмены красных линий на застроенных территориях.
Наличие ПМТ обязательно при образовании:
- земельных участков:
- из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;
- из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
- в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (есть исключения);
- для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- лесных участков для размещения на них линейных объектов.
Решения о подготовке документа (за свой счет) принимаются:
- лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
- правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции (есть исключение, см. письмо Росреестра №14-01159-ГЕ/20 от 12.02.2020);
- субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае размещения объектов федерального, регионального, местного значения;
- садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом.
В других случаях — органами исполнительной власти, органами местного самоуправления. В Москве за счет города разрабатывается примерно 10 проектов в месяц.
После разработки, общественных обсуждений (публичных слушаний) и утверждения проекта, сведения из него вносятся в реестр границ ЕГРН.
В Московской области можно попробовать найти проект на сайте Министерства строительного комплекса Московской области по ссылке https://msk.mosreg.ru/dokumenty/...
В Москве реквизиты утвержденного проекта межевания можно найти в ИАИС ОГД Москвы. Для этого необходимо найти нужную территорию, включить слой «Проекты межевания» и кликнуть левой кнопкой мыши на нужную территорию на карте. В окне со слоями появится информация о проекте межевания, который утвержден и действует на выбранную территорию: наименование и номер проекта, а также дата его утверждения.
Сами проекты межевания доступны для скачивания по ссылке https://www.mos.ru/dgi/... Поиск нужного проекта осуществляется по распоряжению, которым такой проект межевания был утверждён. Для этого в соответствующем поле необходимо указать «Распоряжение ДГИ/ДЗР об утверждении проекта межевания», а также указать часть адреса территории, на которую такой проект разработан. Для конкретизации поиска рекомендуется указать дату утверждения проекта межевания.
Если файл найти не удается, его можно заказать по услуге «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов» (9 рабочих дней, бесплатно).
Особенностью ПМТ, разрабатываемых на территории Москвы в соответствии с 449-ПП от 30.04.2019, является дополнительное отображение границ с минимизированными затратами на содержание многоквартирных домов (синие линии). В соответствии с 753-ПП от 28.08.2007, действовавшего до 02.03.2019, таким условным знаком отображались границы «минимизации установления обременений». При проведении кадастровых работ границы земельных участков следует устанавливать по черным линиям.
- Проектирование
По классификатору строительной информации — «Создание модели объекта на основе описания этого объекта и (или) алгоритма его функционирования или алгоритма процесса его преобразования, в ряде случаев неоднократного на протяжении всего жизненного цикла объекта, с выдачей заказчику документации, в т.ч. проектной и рабочей документации, позволяющей создать этот объект» (код LCS>B, по состоянию на 20.10.2021).
- Пространственные объекты
Природные объекты, искусственные и иные объекты (в том числе здания, сооружения), местоположение которых может быть определено, а также естественные небесные тела.
- Пространственные данные
Данные о пространственных объектах, включающие сведения об их форме, местоположении и свойствах, в том числе представленные с использованием координат.
- Разрешение на строительство
Документ, который дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, подтверждая:
- соответствие проектной документации требованиям, установленным:
- градостроительным регламентом или специальным законодательством (кроме линейных объектов);
- проектом планировки территории;
- проектом межевания территории (кроме линейных объектов, для размещения которых не требуется образование земельного участка);
- допустимость размещения объекта на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием и законодательно установленными ограничениями.
Выдача разрешения в некоторых случаях не требуется, например:
- для частного гаража, жилого, садового дома, некапитального объекта;
- для строений и сооружений вспомогательного использования;
- для буровых скважин;
- для государственных объектов за рубежом;
- для объектов транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
- для антенных опор (мачт и башен) средств связи высотой до 50 метров;
- а также, если изменения не затрагивают характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, и при капитальном ремонте.
Онлайн-услуги:
- в Московской области — https://uslugi.mosreg.ru/services/15561;
- в Москве — https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/3618/.
Последние события:
- 08.2021 — на портале госуслуг МО появилась форма предварительной проверки готовности к получению разрешения на строительство;
- 06.2020 — законопроект №02/04/06-20/00105402 о переходе на «реестровую модель» предоставления услуг, при которой источником сведений являются юридически значимые записи в информационных ресурсах, а не бумажные документы;
- 04.2020 — проект ПП РФ от Минстроя о едином стандарте предоставления услуги.
- соответствие проектной документации требованиям, установленным:
В случае, если договором аренды не предусмотрена возможность строительства на арендуемом земельном участке, перед подачей заявления неоходимо внести соответствующие изменения в договор с увеличением размера арендной платы на период строительства.
- Реестровая ошибка
Воспроизведенная в ЕГРН ошибка:
- содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы;
- содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке.
Ошибка подлежит исправлению на основании:
- документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения;
- вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
- Реестр федерального имущества
Федеральная информационная система, представляющая собой совокупность содержащихся в единой базе данных сведений (документов) о федеральном имуществе и информационных технологий, обеспечивающих обработку таких сведений и реализующих процессы учета федерального имущества и предоставления сведений о нем.
Объектами учета является федеральное имущество:
- недвижимые вещи:
- земельный участок;
- прочно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в том числе здание, сооружение, помещения в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
- иное имущество, отнесенное законом к недвижимому имуществу;
- движимые вещи:
- документарные ценные бумаги (акции) и иное;
- иное имущество, в том числе бездокументарные ценные бумаги.
С 29.06.2022 действует ПП РФ №961 от 23.06.2021, излагающее ПП РФ №447 от 16.07.2007 «О совершенствовании учета федерального имущества» в новой редакции.
- недвижимые вещи:
- Реестр режимных объектов
Обособленный от Единого государственного реестра недвижимости специальный (ведомственный) реестр объектов, сведения о которых отнесены к сведениям, составляющим государственную тайну либо служебную тайну в области обороны.
Отделение от ЕГРН обосновывается необходимостью:
- обособления объектов обороны и безопасности государства в сфере гражданско-правовых отношений;
- исключения распространения информации об объектах обороны и безопасности, имеющих приоритетное значение для обороноспособности Российской Федерации.
Законопроектом предлагается внести в положение п.1 ст.131 Гражданского кодекса о государственной регистрации в ЕГРН вещных прав на недвижимые вещи, ограничений прав, их возникновения, перехода и прекращения, добавив классическое «если иное не установлено законом». Такое же исключение добавляется в п.4 ст.131 о предоставлении информации из ЕГРН о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Предполагается, что это позволит ограничить оборотоспособность объектов обороны и безопасности посредством признания возникновения права собственности Российской Федерации на завершенные строительством объекты обороны и безопасности в силу закона при включении их в специальный (ведомственный) реестр без отражения сведений о них в ЕГРН.
Последние события:
- 09.2021 — законопроект №01/05/09-21/00120778.
- Реконструкция
Кроме линейных объектов — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Для линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
При строительстве — (reconstitution) реставрация, включающая в себя демонтаж и переборку по частям.
По классификатору строительной информации — «Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов» (код LCS>H, по состоянию на 20.10.2021).
- Роскадастр (Публично-правовая компания «Роскадастр», ППК «Роскадастр»)
Внимание: официального подтверждения этой информации пока нет.
Публично-правовая компания, образуемая путем реорганизации и консолидации ресурсов и функций [ФГБУ «ФКП Росреестра» 747], ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД», АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», АО «Роскартография» в целях осуществления государственных функций и оказания государственных и иных услуг в сфере:
- геодезии и картографии;
- развития инфраструктуры пространственных данных;
- земельных отношений;
- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества;
- создания и развития государственных и иных информационных систем и электронных сервисов в указанных сферах;
- осуществления функций их оператора;
- иных определенных Правительством РФ общественно полезных функций и полномочий публично-правового характера.
Согласно проекту Федерального закона «О публично-правовой компании „Роскадастр“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который в сентябре-октябре 2021 года готовится к внесению Правительством РФ на рассмотрение и утверждение в Государственную Думу, компания будет вправе осуществлять практически любые виды деятельности, в частности:
- геодезическую и картографическую деятельность, ее метрологическое обеспечение;
- выполнение кадастровых работ, землеустроительных работ, а также работ, необходимых для внесения в ЕГРН сведений;
- обеспечение деятельности органа регистрации прав, в том числе его текущей хозяйственной деятельности;
- разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, а также оказание указанных услуг посредством этих электронных сервисов;
- обеспечение сопровождения защищенной сети передачи данных и предоставление вычислительных ресурсов для деятельности органа регистрации прав;
- осуществление научной и образовательной деятельности;
- реализация проектов с участием иных юридических лиц, заключение и реализация соглашений в сфере развития информационных технологий, геодезии, картографии, пространственных данных и информационной безопасности.
Функции и полномочия учредителя компании от имени Российской Федерации будет выполнять Росреестр.
- Саморегулируемая организация кадастровых инженеров
Ассоциация (союз), основанная на обязательном членстве в них кадастровых инженеров и созданная в целях обеспечения условий для их профессиональной деятельности, разработки и утверждения внутренних стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики, а также в целях осуществления контроля за соблюдением установленных требований.
- Сведения о пространственных данных (пространственные метаданные)
Метаданные, которые позволяют описывать содержание и другие характеристики пространственных данных, необходимые для их идентификации и поиска.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 29.03.2017 №42 пространственные метаданные формируются в электронном виде в виде файлов в формате XML и содержат информацию:
- местонахождение территории;
- год создания (обновления);
- система координат;
- точность;
- формат хранения;
- наличие сведений, составляющих коммерческую, служебную или иную охраняемую законом тайну;
- организация-изготовитель;
- обладатель;
- год соответствия местности, в отношении которой они подготовлены;
- условия доступа, приобретения и использования;
- дополнительные характеристики (при наличии).
- Согласие на обработку персональных данных
Документ, подтверждающий решение субъекта о предоставлении его персональных данных и разрешении их обработки.
В межевой, технический план вносятся сведения о заказчике кадастровых работ. В связи с этим требуется предоставление согласия на любые действия с этими данными, необходимые для осуществления кадастрового учета и регистрации прав.
По общему правилу в письменной форме согласие должно включать в себя, в частности:
- сведения о субъекте (представителе);
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- сведения об операторе, получающем согласие;
- сведения о лице, обрабатывающем обработку данных;
- перечень действий с данными;
- описание способов обработки;
- цель обработки;
- перечень данных;
- срок действия согласия;
- особый способ его отзыва;
- подпись.
С 01.07.2021 отдельно оформляется согласие на обработку данных, разрешенных для распространения. При этом с 01.09.2021 года вступает в силу Приказ Роскомнадзора №18 от 24.02.2021, согласно которому согласие должно содержать также:
- контактную информацию;
- расширенные сведения об операторе (регистрационные номера в реестрах);
- URL информационных ресурсов оператора, посредством которых будут осуществляться действия с данными;
- категории и перечень разрешенных, разрешенных с определенными условиями и запрещенных к обработке данных:
- персональные (ФИО, дата и место рождения, адрес, семейное положение, образование, профессия, социальное положение, доходы, иное);
- специальные (расовая, национальная принадлежности, политические взгляды, религиозные или философские убеждения, состояние здоровья, интимной жизни, сведения о судимости);
- биометрические.
Так как новые требования к содержанию согласия сложнее предыдущих, для разработки шаблона можно воспользоваться информационной системой Роскомнадзора, в которой оператору необходимо авторизоваться через ЕСИА, заполнить форму предполагаемого согласия и отправить результат на проверку. В ответ должны быть представлены рекомендации по использованию шаблона согласия.
Вместе с тем, это требование не применяется в случае обработки данных в целях выполнения возложенных на федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления функций, полномочий и обязанностей [п.15 ст.10.1 152-ФЗ].
Остается ожидать от Росреестра, Национального объединения и СРО разъяснений о необходимости или отсутствии необходимости включения двух согласий в состав приложений к межевым, техническим планам, и, возможно, отраслевой рекомендуемой формы.
- Снос объектов капитального строительства
При градостроительной деятельности — ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.
По классификатору строительной информации — «Ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей» (код LCS>G, по состоянию на 20.10.2021).
- Статус сведений ЕГРН
Метаданные об актуальности сведений ЕГРН.
Обрабатываемые во ФГИС ЕГРН сведения, которые еще не прошли учет, до принятия решения именуются «формируемыми». После учета разделам, записям и сведениям ЕГРН присваивается статус «актуальный (актуальные)», а при снятии объекта с учета — «архивный (архивные)». Если же объект еще не снят с учета, но есть уже неактуальные сведения или неактуальные записи о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении, сделке, то им присваивается статус «погашенные».
Статус «временный» присваивался объектам недвижимости в ГКН при постановке на кадастровый учет до 2017 года. Исключение составляли объекты «общего пользования» и случаи возникновения права «в силу закона», а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства — такие объекты ставились на кадастровый учет со статусом «учтенные». По истечении 5 лет временные объекты недвижимости должны были сниматься с кадастрового учета с присвоением статуса «аннулированный» в случае, если на них так и не были зарегистрированы права, но фактически это могло не происходить. В момент передачи сведений в ЕГРН эти статусы были заменены на новые. Одновременно с этим при наличии противоречий в данных ГКН и ЕГРП соответствующим сведениям в ЕГРН присваивался дополнительный статус «незасвидетельствованные».
Согласно 218-ФЗ процедуры кадастрового учета и регистрации прав были объединены, статус «временный» больше не присваивается за ненадобностью, а крайний срок существования «брошенных» объектов, сведения о которых носят такой временный характер, установлен на 1 марта 2022 года. Ожидается, что в этот день такие объекты будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости. До этого времени на них еще можно зарегистрировать право.
Сейчас по аналогии Росреестр снимает с учета земельные участки, образованные из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, если в течение 5 лет после постановки на учет в отношении таких участков не будут зарегистрированы права, и если такие участки не заняты зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства. Кроме того, по решению государственного регистратора снимаются с учета земельные участки, образованные путем перераспределения с землями или государственными/муниципальными земельными участками, если в течение 3 лет после постановки их на учет не зарегистрированы права.
Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены на каком-либо праве до вступления в силу 221-ФЗ, с 01.01.2008 были внесены в ГКН со статусом «ранее учтённые». Другие объекты недвижимости были внесены в ГКН с таким статусом 01.01.2013, если в отношении них был осуществлен технический учет, или были зарегистрированы права в ЕГРП. При передаче таких объектов из ГКН в ЕГРН им вместо статуса ставилась соответствующая отметка в соответствии с п.179, 212 Приказа Минэкономразвития РФ №943 от 16.12.2015. Росреестр может снимать ранее учтенные земельные участки с учета, то есть присваивать им статус «архивный», в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях таких участков.
По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-2191-АБ/21 от 25.03.2021, для изменения статуса сведений о характеристике (площади, количестве этажей) учтенного в ЕГРН жилого или садового дома, указанного в части 12 статьи 70 Закона №218-ФЗ, с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные»:
- представление технического плана, иных документов не требуется;
- в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.4 заявления, форма которого предусмотрена приложением №2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 №П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений...», необходимо указать слова «изменение сведений о (площади) с (100 кв.м.) на (120 кв.м.)».
- Строительство (строительные работы)
Cоздание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
При строительстве — (construction work, construction) деятельность no созданию объекта капитального строительства.
По классификатору строительной информации — «Создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)» (код LCS>C, по состоянию на 20.10.2021).
- Территориальная зона
Определяемая в процессе градостроительного зонирования зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Виды зон:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственного использования;
- рекреационного назначения;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- размещения военных объектов;
- иные виды, например:
- сохраняемого землепользования.
- Территориальная зона сохраняемого землепользования (индекс «Ф», фактическое использование)
Особый вид территориальных зон в Москве, для которых основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры строительства в таких зонах установлены в соответствии со сведениям ЕГРН [ПП Москвы №120-ПП от 28.03.2017].
При этом в случае отсутствия в ЕГРН объектов капитального строительства на земельном участке числовые значения предельных параметров считаются равными нулю.
Алгоритм действий по установлению вида разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне сохраняемого землепользования, на котором расположен многоквартирный дом, определен Протоколом совместного совещания Росреестра, ДГИ, Москомархитектуры от 31.10.2019.
По сложившейся практике в границах таких зон:
- при образовании участка из земель ВРИ устанавливается распоряжением ДГИ Москвы при наличии письменного согласования выбора Москомархитектурой, которое также должно быть приложено к межевому плану.
- при преобразовании земельных участков ВРИ устанавливается в соответствии с исходным участком;
- при изменении ВРИ у существующего участка при невозможности привести его в соответствие с действущим классификатором, необходимо предварительно внести изменения в ПЗЗ.
- Территориальное планирование
Вид градостроительной деятельности, планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
- Технический план
Документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, а также их частях, необходимые для государственного кадастрового учета. Подготавливается в форме электронного документа кадастровым инженером на основе сведений ЕГРН, результатов полевых обследований, а также предусмотренных законодательством документов.
Последние события:
- 07.2021 — согласно 275-ФЗ от 01.07.2021 при внесении сведений о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, объекте незавершенного строительства, помещении или машино-месте в приложение к техническому плану более не включаются соответственно проектная документация, проект перепланировки, разрешение на строительство (их копии), а только указываются сведения о документации.
- Техническая ошибка (в записях ЕГРН)
Описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН.
Исправляется на основании:
- заявления об исправлении технической ошибки в записях;
- вступившего в законную силу решения суда.
Приказом Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 утверждена форма заявления:
- об исправлении технической ошибки;
- о внесении сведений по заявлению заинтересованного лица;
- о внесении сведений в уведомительном порядке.
- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата, ФКП)
Подведомственное учреждение Росреестра, осуществляющее в том числе функции:
- ведение Единого государственного реестра недвижимости в части приема заявлений и выдачи документов, внесения и загрузки данных;
- осуществление полномочий оператора ФГИС ЕГРН;
- предоставление сведений ЕГРН;
- информационное взаимодействие с кадастровыми инженерами;
- осуществление кадастрового деления;
- определение кадастровой стоимости;
- осуществление функций удостоверяющего центра.
С 1 января 2017 года по приказу Росреестра №П/0515 от 18.10.2016 полномочия по непосредственному вынесению решений при осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав осуществляет сам Росреестр. Лишившись ключевой работы, кадастровая палата с тех пор развивается в смежных областях:
- кадастровая и землеустроительная деятельность;
- создание и эксплуатация информационных систем;
- предоставление аналитической информации для бизнеса.
Директор:
- до марта 2020 года Тухтасунов Парвиз Константинович;
- с марта 2020 года Спиренков Вячеслав Александрович;
- с марта 2021 года Литвинцев Константин Александрович.
Официальный сайт: https://kadastr.ru[742]
Нельзя не отметить стратегию кадастровой палаты по переделу рынка кадастровых работ. В 2017 году стали известны случаи выполнения ФКП кадастровых работ, что привело к следующим последствиям:
- 6 декабря 2017 года ФАС России выпустил предупреждение о недопущении нарушения антимонопольного законодательства;
- в письме №РП/73472/18 от 13.09.18 ФАС России сообщил о принятии решения о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
- 3 декабря 2018 года вынесено решение по данному делу:
- признать ФГБУ «ФКП Росреестра» нарушившим часть 3 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем совмещения в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № 11/0515 функций федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию нрав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН и функций хозяйствующего субъекта по проведению кадастровых работ в отношении федерального, государственного и муниципального имущества, а также хозяйственной деятельности по землеустроительным работам;
- выдать ФГБУ «ФКП Росреестра» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства;
- передать соответствующему должностному лицу ФАС России материалы дела от 03.09.2018 №1-15-142/00-04-18 для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.
Все это не помешало ФКП продолжать рекламировать кадастровые услуги на своем сайте. Более того, по мнению многих представителей отрасли в 2020-2021 годах Росреестром была проведена массированная информационная кампания по очернению частных кадастровых инженеров в целях продвижения законопроекта №962484-7, содержащего положение о наделении ФКП правом на осуществление кадастровой деятельности. Несмотря на консолидированное и однозначно высказанное несогласие кадастровых инженеров, саморегулируемых организаций, Комитета Совета Федерации по экономической политике, Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Общественной палаты РФ, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, Общественного совета Росреестра, Совета по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности ТПП РФ и многих участников сообщества, закон был принят (120-ФЗ от 30.04.2021).
30.09.2021 опубликован проект ПП РФ об определении перечня работ, которые будет иметь возможность проводить ФКП:
- подготовка документов для внесения сведений в реестр границ;
- подготовка документов для внесения сведений о проектах межевания территорий;
- кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
- кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федерального топливно-энергетического комплекса, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, безопасного применения информационных технологий и развития связи, космической деятельности;
- кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере;
- комплексные кадастровые работы по государственным и муниципальным заданиям.
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
- Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции:
- по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- по оказанию государственных услуг в сфере осуществления:
- государственного кадастрового учета недвижимого имущества,
- землеустройства,
- государственного мониторинга земель,
- геодезии и картографии,
- навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме аэронавигационного обслуживания)
- по государственной кадастровой оценке,
- по осуществлению:
- федерального государственного надзора в области геодезии и картографии,
- государственного земельного надзора,
- государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров,
- национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров,
- надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков,
- контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих
- по реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в своей области;
- по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Является органом регистрации прав. Подведомственные учреждения:
- ФГБУ ФКП Росреестра;
- ФГБУ Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных.
Руководитель:
- с октября 2016 года Абрамченко Виктория Валериевна;
- с марта 2020 года Скуфинский Олег Александрович.
Деятельностью Росреестра руководит:
- до марта 2020 года Минэкономразвития РФ;
- с марта 2020 года согласно Указу Президента РФ №21 от 21.01.2020 — Правительство РФ (курирует Абрамченко В.В.);
- с ноября 2020 года курирует Оверчук А.Л.;
- с июля 2021 года курирует Хуснуллин М.Ш.
Официальный сайт: https://rosreestr.gov.ru[515]
Последние события:
- 09.2021 – Росреестр в Москве возобновил прием граждан, прерванный из-за пандемии в марте 2020 года;
- 04.2021 – опубликован Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах. Некоторые положения:
- ФГИС ЕГРН разрабатывалась на протяжении более 5 лет и процесс доработки к настоящему времени не завершен. Эксплуатация информационных систем Росреестра в течение указанного периода сопровождалась авариями и сбоями, причинами которых явились отсутствие системы в разработке информационного ресурса, необходимого оборудования и технической поддержки, недостаточное качество программного обеспечения. Сбои в работе сервисов Росреестра привели к массовым нарушениям срока оказания государственных услуг;
- расходы Росреестра на создание и обслуживание ФГИС ЕГРН в 2014–2020 годах составили более 7,3 млрд рублей (половина на аренду вычислительных мощностей;
разработка перспективных технологических решений в рамках применения в программном обеспечении ФГИС ЕГРН приостановлена; - подтвердить создание Росреестром бесперебойной и безаварийной системы функционирования ФГИС ЕГРН невозможно;
многообразие объектов недвижимого имущества, способов и особенностей вовлечения их в хозяйственный оборот определяет сложную схему нормативного регулирования, наличие большого массива правовых актов, в том числе 18 специальных федеральных законов и 5 постановлений Правительства Российской Федерации, более 50 приказов Минэкономразвития России и Росреестра, ряд из которых не актуализируется и не соответствует актам более высокой юридической силы;
с 2017 года Федеральным законом № 218‑ФЗ требования к регистраторам не конкретизированы (за исключением сдачи квалификационного экзамена); - отмечается разная практика правоприменения государственных регистраторов прав, обладающих исключительными полномочиями в принятии решений о постановке на кадастровый учет и регистрации прав, что увеличивает количество отказов в учетно-регистрационных действиях. Вместе с тем досудебное обжалование решений государственных регистраторов прав, принимаемых при осуществлении государственной регистрации прав, не предусмотрено;
- многочисленные замечания касаются несоблюдения регистраторами, в том числе управлений Росреестра по Москве и по Московской области, положений административного регламента по предоставлению государственных услуг. Так, в уведомления о приостановлении кадастрового учета или регистрации прав не включался полный перечень причин, послуживших основанием для приостановления, а также рекомендаций по их устранению, и не указывались контактные телефоны для связи, в связи с чем ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки;
- установлены факты принятия отрицательных решений, обусловленных не виной заявителя, а низким качеством работы сотрудников МФЦ и ошибками в ЕГРН. Также регистраторами нарушались установленные сроки вынесения решений о приостановлении или осуществлении регистрационных действий;
- установлены многочисленные обращения граждан с требованиями о признании незаконными действий регистраторов о приостановлении (отказе) осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, на которые в большинстве случаев давались формальные ответы со ссылкой на необходимость судебного обжалования;
не решена проблема уменьшения количества решений о приостановке и об отказе в осуществлении регистрационных действий. При отсутствии системы надлежащего информирования заявителя о причинах принятия такого вида решений ограничена возможность заявителей получить разъяснения и исправить недостатки; - достоверная оценка качества оказываемых Росреестром государственных услуг не проводится, независимая оценка отсутствует;
предусмотренная для ежемесячного размещения в открытом доступе обобщенная информация, полученная на основе сведений из ЕГРН, Росреестром не публикуется;
сведения ЕГРН в ряде случаев не являются достоверными. Работы по выверке и сопоставлению сведений ЕГРН Росреестром не завершены; - несмотря на исправление ранее выявленных ошибок в релизах ФГИС ЕГРН, значительного снижения количества проблемных обращений не произошло. Данный фактор связан с привнесением новых массовых ошибок, то есть происходит замещение одних массовых ошибок другими;
- 04.2021 - на заседании итоговой коллегии Росреестра был представлен доклад за 2020 год, в частности:
- в штате Росреестра и подведомственных организаций 54422 чел., 83% женщин, 10262 регистратора;
- 90% объема поступлений доходов в бюджет составляет пошлина за регистрацию, 7,4% - за предоставление сведений;
- за год через суд заблокировано 40 сайтов, предоставляющих услуги по запросу сведений ЕГРН по ключу доступа;
- к веб-сервисам прямого доступа подключаются крупные участники рынка;
- 50,5% дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел оцифровано;
- начат проект по минимизации бумажных документов;
- разработаны программа и концепция цифровой трансформации ведомства;
- в ожидании финансирования ведется предварительная работа по проектам:
- «витрина данных» (внешний API, в том числе для портала Госуслуг);
- «искусственный интеллект» (нейросети на основе ведомственных наборов данных);
- маркетплейс;
- цифровой паспорт объекта недвижимости;
- онлайн-площадка по сделкам;
- сервис анализа данных для поддержки принятия управленческих решений;
- личный кабинет;
- на конец 2020 года:
- 23 млн. участков без границ;
- 47 млн. объектов без прав;
- 64% населенных пунктов без границ;
- местами обновляются карты;
- разрабатываются ГИС ЕЭКО и ГИС ФФПД, ФГИС ЕИР;
- некоторые задачи на 2021 год:
- новый портал;
- «витрина данных» с учетом требований НСУД;
- мероприятия по цифровой трансформации;
- участие в эксперименте «ГосТех»;
- интеграция с Госуслугами: получение выписок за 20 секунд, список объектов недвижимости в личном кабинете, подача заявлений на все услуги Росреестра, уведомления физических и юридических лиц о подаче заявлений;
- планы до 2030 года:
- новая полноценная карта страны;
- открытая среда для работы с пространственными данными;
- перепроектирование ФГИС ЕГРН.
- Характерная точка границы земельного участка
При кадастровом учете — точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части.
Требования к закреплению точек на местности отсутствуют. Однако, если новые или «уточненные» точки закреплены долговременными объектами, то в разделах текстовой части межевого плана указывается описание закрепления, например, «бетонный пилон».
- Элемент планировочной структуры
Часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района.
Виды элементов:
- район;
- микрорайон;
- квартал;
- территория общего пользования, за исключением улично-дорожной сети;
- территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- территория транспортно-пересадочного узла;
- территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением улично-дорожной сети;
- улично-дорожная сеть;
- территория виноградо-винодельческого терруара.
- Эксплуатация зданий (сооружений)
Осуществляется в соответствии с СП 255.1325800.2016.
По классификатору строительной информации — «Комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением» (код LCS>D, по состоянию на 20.10.2021).
- Экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра
Возможность подачи заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав независимо от места нахождения объекта недвижимости.
В случае подачи такого заявления орган по месту нахождения объекта недвижимости проводит регистрацию на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема документов, причем, в те же сроки.
В Москве такой режим подачи заявлений стал доступен в декабре 2018 года, во всех субъектах федерации в апреле 2021 года.
Заявления по экстерриториальному принципу подаются в подразделения органа регистрации прав или многофункциональный центр, входящие в перечень, опубликованный на официальном сайте Росреестра — https://lk.rosreestr.ru/#/offices. В Москве подходящий МФЦ можно узнать на городском портале по ссылке https://www.mos.ru/services/...
Обсуждение
Вы можете задать здесь свой вопрос по этой теме
Инструменты
Проект поддерживают
Кадастр.Москва
Факультет управления территориями МИИГАиК
Texplan.ru
PlanTracer
Новости отрасли
Целевые показатели по подготовке документов, кадастровому учету и регистрации прав
Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации»Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 13.10.21 — 19.10.21
Интересные статьи за неделюЧто за наёмные дома?
Согласно п.1 ст.91.16 ЖК РФ, наёмный дом — это здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживанияБазовые требования к ведению кадастра
В статье Карпика А. П., Ветошкина Д. Н., Архипенко О. П. «Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России» 2012 года было рассмотрено, насколько при ведении кадастра недвижимости в России соблюдаются некоторые фундаментальные требованияРОСКАДАСТР
В настоящее время проходит согласование в целях внесения Правительством РФ на рассмотрение и утверждение в Государственную Думу Федеральный закон «О публично-правовой компании „Роскадастр“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 (2035) года
Документ доступен на сайте Минстроя по ссылке https://minstroyrf.gov.ru/docs/18723/Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 06.10.21 — 12.10.21
Интересные статьи за неделюЖурнал Учет недвижимости №36 (09.2021) [Скачать PDF]
Ежемесячное издание о кадастровом учёте и регистрации праваОбщая норма по отступам от границ земельного участка в поселениях
Приказом Минстроя России №557/пр от 19.09.2019 был добавлен четвертый абзац в п.7.1 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 29.09.21 — 05.10.21
Интересные статьи за неделюО сайте
Если вы первый раз на этом сайте, пожалуйста ознакомьтесь с разделом «О справочнике».
Вы можете создавать топики на любые темы, связанные с учетом недвижимости и регистрацией прав.
Все новые топики попадают на главную страницу, где их видят все посетители. Вы можете пользоваться этим, чтобы быстрее получать ответы на свои вопросы по нюансам выполнения работ.
Просьба сообщать о найденных ошибках, а также присылать имеющиеся у вас наработки и документы, которые позволят улучшить справочник, на npogeo@gmail.com
Доступ к справочнику с помощью Алисы в приложениях Яндекса (видео-обзор)
- На главную
- О справочнике
- Основные понятия. Ликбез
- Классификация (типология) объектов недвижимости
- Структурные части зданий (конструктивные элементы)
- Определение контура
- Определение площади (до 2021 года)
- Определение площади (с 2021 года)
- Отступы от границ участка
- Ошибки при подготовке кадастровой документации
- Этажность и количество этажей
- Курьезы
- Все термины и определения (A-Я)
- Последние обновления
- Источники (НПА)
- Поиск
- Базы данных
- Информационное моделирование объектов строительства
- Информационные системы и программное обеспечение
- Кадастровая деятельность
- Землеустройство, охрана и мониторинг земель
- Электронная подпись
- Государственный учет жилищного фонда
- Цифровая трансформация
- Заметки по ситуациям, амнистиям
- Советы по оформлению документации
- Расчет площадей и погрешностей (П/0393)
- Тестирование на знание терминологии
Подсказка: нажмите на подчекнутый пунктиром текст, чтобы открыть всплывающую панель с поясняющей связанной информацией
