Основные понятия. Ликбез

Имущество бывает движимым и недвижимым. Недвижимое имущество также называют недвижимой вещью или недвижимостью. Самые распространенные виды недвижимости — это земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места.

Земельный участок — это часть земной поверхности, обладающая особыми характеристиками, которые выделяют её из окружающих земель: описание местоположения в виде координат, площадь, адрес и другие. Границы участка могут быть закреплены на местности специальными межевыми знаками, проходить по элементам ограждений, естественным природным объектам или не быть закреплены вовсе.

Самыми распространенными объектами капитального строительства являются жилые и нежилые здания, а также сооружения. Учитываются только такие объекты, которые имеют неразрывную связь с землей — фундамент. Поэтому различные навесы и контейнеры учёту не подлежат. Объекты, строительство которых незавершено, тоже можно учитывать как недвижимость, если это требуется, например, для совершения сделки.

Сооружения — это объекты строительства, предназначенные в первую очередь для некоей технологической функции, а не для пребывания людей. Например, мост, трансформаторная подстанция, различные коммуникации и даже дороги — это всё сооружения.

Помещения — это пространства внутри здания, ограждённые строительными конструкциями (стенами, перегородками). Помещения могут включать в себя несколько комнат и помещений вспомогательного назначения. То есть, помещение стоит воспринимать как пространство внутри здания или сооружения, которое учитывается как один объект права. Помещения бывают жилые и нежилые.

Недвижимостью, подлежащей регистрации, также признаются машино-места и единые недвижимые комплексы. А вот возможность кадастрового учета предприятий как имущественных комплексов особого признания не получила.

По Гражданскому кодексу к недвижимости еще относятся регистрируемые иным способом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, из чего мы можем сделать вывод, что термин «недвижимый» означает невозможность смены владельца без государственной регистрации, а вовсе не пространственную привязку.

Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.

Если вы попробуете разобраться, какие виды недвижимости сегодня упоминаются в нормативно-правовых актах, то обнаружите, что сегодня действует несколько пересекающихся классификаций:

• при архитектурно-строительном проектировании;
• при адресации;
• при кадастровом учете и регистрации права;
• при обеспечении безопасности;
• при проектировании и строительстве;
• при учете основных фондов;
• при реализации жилищных прав.

В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.

Объекты недвижимости являются объектами права. Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр. Кадастровая стоимость массово определяется государственными оценщиками и должна быть несколько менее рыночной. Оценка проводится раз в несколько лет и может быть оспорена правообладателем.

Для того, чтобы объект недвижимости стал объектом права и налогообложения, его необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Само действие по внесению сведений в ЕГРН или их изменению называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти действия проводятся на основании заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером. Каждому учтенному в ЕГРН объекту присваивается кадастровый номер.

Учет сведений ЕГРН ведется во ФГИС ЕГРН. Заявления с приложенным документами подаются в Многофункциональных центрах, либо через Интернет на официальном портале Росреестра, в Личном кабинете или посредством ПО, подключенного через программный интерфейс прямого доступа.

Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить в бумажном или электронном виде в форме выписок из ЕГРН. Кадастровые паспорта и свидетельства уже ушли в прошлое.

Кадастровый инженер — это физическое лицо, член СРО кадастровых инженеров. Он подготавливает документы в электронном виде в формате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью:

• межевые планы в отношении земельных участков;
• технические планы в отношении других объектов недвижимости;
• акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.

Каждый объект недвижимости обладает определённым набором характеристик, которые позволяют выделить такой объект в качестве индивидуальной вещи. Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено более пятидесяти характеристик, которые делятся на основные и дополнительные. Основные устанавливаются или изменяются в результате образования или изменения самого объекта недвижимости, дополнительные — присваиваются решениями органов государственной или муниципальной власти и, как правило, могут содержаться в иных реестрах.

В статье Карпика А. П., Ветошкина Д. Н., Архипенко О. П. «Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России» 2012 года было рассмотрено, насколько при ведении кадастра недвижимости в России соблюдается некоторые фундаментальные требования. Эта подборка норм не потеряла своей актуальности и сегодня. Рассмотрим базовые принципы при ведении кадастра с учетом современных реалий:

1. Принцип завершенности («Заповедь Бензенбергера»): «Основным для кадастра является то, что он должен быть закончен». Другими словами, кадастр, который содержит информацию только о некоторой части объектов на текущий момент времени, не является достоверным источником сведений, так как требует проведения дополнительных работ по выявлению объектов прав, их правообладателей и правовом режиме. Сегодня в очередной раз ставится задача наполнения ЕГРН данными, теперь уже в рамках НСПД.
2. Принцип зеркальности (первый принцип Руоффа): кадастр должен точно и полно отражать содержание документов, являющихся основанием для кадастрового учета. Вероятность появления технических и реестровых ошибок должна стремиться к нулю, что может быть обеспечено постепенным исключением человеческого фактора при ведомственной цифровой трансформации.
3. Принцип доверия (второй принцип Руоффа): кадастр должен являться единственным (достаточным) источником информации об объектах для потребителей без необходимости информационного взаимодействия с иными ведомствами. Сегодня в этом направлении идет работа по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости.
4. Принцип застрахованности (третий принцип Руоффа): ущерб, понесенный добросовестным пользователем кадастровой информации, которая по факту оказалась недостоверной, должен быть возмещен государством или органом кадастрового учета (регистрации прав). Ответственность последнего установлена статьей 66 218-ФЗ от 13.07.2015.
5. Принцип непрерывности (первый принцип Курандта): любые изменения объектов недвижимости не должны иметь юридической силы до момента внесения соответствующих изменений в сведения кадастра. Требование в целом выполняется.
6. Принцип согласия (второй принцип Курандта): любые изменения в сведениях об объекте недвижимости в кадастре допускаются только с согласия правообладателя такого объекта. Требование выполняется, за исключением, очевидно, процедур изъятия. Новой технологической угрозой при этом стала потенциальная возможность получения сертификата ЭЦП неуполномоченным лицом. Для повышения доверия в системе электронного документооборота сейчас проводится отдельная реформа.
7. Принцип публичности (третий принцип Курандта): кадастр должен быть открытым информационным ресурсом, в том числе и для общественного контроля, исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен в силу законодательства. На данный момент помимо требований силовых служб по ограничению доступа существует инициатива Минобороны о полном выводе данных об объектах обороны и безопасности в отдельный реестр режимных объектов.
8. Принцип специализации (четвертый принцип Курандта): кадастр должен обеспечивать однозначную связь между субъектами (правообладателями) и объектами прав. Поспособствовать достижению этого условия может создание Федерального регистра сведений о населении.

Общими принципами Инфраструктуры пространственной информации в Европе (INSPIRE), правовое регулирование которой осуществляется Директивой ЕС INSPIRE 2007/2/CE от 14.03.2007, являются:

• данные следует собирать только один раз и хранить там, где их можно поддерживать наиболее эффективно;
• должна быть возможность объединять пространственную информацию из разных источников по всей территории и делиться ею со многими пользователями и приложениями;
• должна быть предусмотрена возможность обмена информацией, собранной на одном уровне/масштабе, со всеми уровнями/масштабами (детальный для тщательных расследований, общий для стратегических целей).
• географическая информация, необходимая для эффективного управления на всех уровнях, должна быть легкодоступной и прозрачной;
• должно быть легко найти, какая географическая информация доступна, как ее можно использовать для удовлетворения конкретной потребности и при каких условиях ее можно получить и использовать.

Чтобы стать лучше, нужно признать свои недостатки:

• в современном имущественном законодательстве существует нехватка единых базовых классификаторов. Когда недвижимость рассматривается с различных сторон, используются разные термины и подходы к описанию объектов. Даже наименования видов объектов недвижимости и вроде бы простые понятия этажности или площади, будут отличаться на стадии проектирования, инвентаризации, кадастрового учета и эксплуатациии;
• законы слабо описывают прямые действия в различных ситуациях. Вместо этого по каждому конкретному случаю компромисс в трактовке размытых по всему пласту законодательства требований достигается путем долгих переписок правообладателей, кадастровых инженеров и представителей согласующих, надзорных и регистрирующих органов. Цена этому — значительные потери времени и средств правообладателей и предпринимателей;
• в законодательстве в принципе отстутствует описание ряда существующих в действительности объектов и процессов, например апартаментов, частных домов на несколько семей, перепланировки в нежилых зданиях, общего имущества в нежилых зданиях, проездов между машино-местами;
• затягивается практическая реализация уже утвержденных реформ из-за нехватки специалистов и ресурсов как на уровне управления, так и на местах;
• государственные органы на практике неохотно идут на диалог с профессиональным, к сожалению разрозненным, сообществом. Деятельность не так давно созданных и потому делающих только первые шаги саморегулируемых организаций пока приносит мало видимых значимых результатов;
• осуществляются попытки возврата к государственной монополии на рынке кадастровых работ;
• вызывает вопросы сложившаяся система ведения поэтажных планов в ЕГРН. Так как в кадастре отстутствует единая плановая (пространственная) модель здания, то получить, к примеру, сплошной актуальный план здания практически невозможно. Вместо редактирования общего поэтажного плана здания при отдельных перепланировках, новые планы на отдельные помещения добавляются в кадастр отдельными кусочками и не связываются воедино.

Критика современного отраслевого законодательства представлена в Экспертном заключении по проекту Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства №133-1/2014 от 22.09.2014.

Дополнительно см. Отчет Счетной палаты о результатах проверки результативности и достижения целей предоставления средств федерального бюджета в 2018–2020 годах.

Летом 2021 года новый куратор Росреестра в Правительстве М. Ш. Хуснуллин сначала в инстаграме, а потом по тв объявил ключевой показатель на ближайшие годы — кадастровый учет и регистрация за день, хотя бы в некоторых случаях. Однако, для этого как минимум требуется:

• четкое нормативное правовое поле;
• возможность получения достоверных исходных данных;
• предпроверка документов;
• отсутствие проблем на этапе подачи заявлений;
• автоматизированная обработка поступающих документов;
• ограничение пределов правовой экспертизы государственного регистратора.

В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (РП РФ №3268-р от 31.10.2022) сказано, что для обеспечения надлежащего качества технических планов необходимо:

• повысить уровень прозрачности и предсказуемости действий Росреестра;
• повысить уровень цифровизации кадастрового учета и регистрации прав, обеспечить условия для реализации цифровых решений на местах;
• совершенствовать нормативно-правовое регулирование кадастровой деятельности и правоприменительную практику.

В качестве альтернативы проводимым реорганизациям в статье Побединского Г. Г., в которой освещены проблемы правового, организационного и научно-технического кризиса в сфере геодезии и картографии, предлагается:

• местоположение объектов недвижимости на внеселитебных территориях определять в государственной системе координат;
• границы населенных пунктов оформлять в государственной и местной системах координат;
• сформировать отдельные федеральный орган исполнительной власти в сфере геодезии, картографии, геопространственных данных и главную научную организацию в сфере геодезии и картографии;
• разделить законодательство о геодезии и картографии (о создании геопространственных данных) и законодательство о пространственных данных (об использовании геопространственных данных).

Несмотря на общий скорее традиционный уклад жизни в России, среди государственных деятелей на удивление широко приветствуется максимальное внедрение информационных технологий. Поэтому можно осторожно предполагать с большой долей скептицизма следующие изменения:

• дальнейшая централизация ведомственных баз данных, так как их местное ведение привело к созданию множества параллельных систем и правил учета;
• внедрение псевдо-блокчейна без децентрализации из-за относительно небольших затрат на учет хэшей и большого PR-эффекта;
• тяжелая и медленная, но все же цифровизация всех услуг из-за требования соблюдать показатели при несовершенном законодательстве;
• постепенная автоматизация работы рядовых сотрудников органов учёта в некоем симбиозе жестких регламентов, смарт-контрактов и нейросетей;
• усиление или ослабление государственной монополии в области кадастровой деятельности при различных сценариях развития ситуации;
• изменение роли кадастровых инженеров с общем уровнем автоматизации. Необходимость в подготовке промежуточной кадастровой документации в текущем виде будет исчезать по мере развития интерфейсов государственных услуг;
• глобальное внедрение стандартизированных информационных моделей объектов капитального строительства, в том числе при кадастровом учете. В связи с этим стоит ожидать усиление позиций Минстроя. Возможна перетасовка полномочий ведомств вследствие борьбы на выживание за бюджет. Станут востребованными услуги по поддержке и актуализации информационных моделей;
• на рынке есть спрос на сервисы, упрощающие использование электронной цифровой подписи, а значит будет и предложение;
• сложилась ситуация, при которой многие объекты недвижимости исторически несовершенны с точки зрения наличия всей документации и учета. В то же время общая алгоритмизация и цифровизация государственных услуг рассчитана на идеальные объекты. Из-за этого наступает общий «ступор». Естественным решением будут точечные амнистии^{[1147][1132][1152]} для групп объектов в определенной ситуации.

В 2022 году крупные игроки создают свои информационные платформы, консолидирующие данные из множества источников и претендующие на звание исключительного источника достоверной информации. Росреестр, проведя эксперимент с ФГИС ЕИР, приступил к созданию ФГИС ЕЦП НСПД. Минцифры разрабатывает ЕИП НСУД и национальное озеро данных. Минстрой создает инфраструктуру для актуализируемых в ГИСОГД информационных моделей ОКС и параллельно двигается от ГИС ЖКХ и электронных паспортов жилых домов к новой Единой системе государственного учета жилищного фонда. Ну а в Москве выстраивают Единую цифровую платформу градостроительной деятельности со своими цифровыми паспортами.

Как-то так вышло, что из-за невозможности положиться на кого-либо в долгосрочной перспективе, в итоге в стране одновременно разрабатывается множество информационных даже не систем, а платформ, решающих по сути одни и те же задачи.

В целом, можно ожидать, что в течение ближайшего десятилетия учет метрических характеристик различных объектов капитального строительства постепенно будет перемещаться в ГИСОГД, а в записях о правах и обременениях будет появляться что-то вроде ссылок на идентификаторы элементов цифровых информационных моделей определенных типов, заданных классификатором строительной информации, в свою очередь синхронизированного с некоей будущей онтологией Национальной системы пространственных данных.

Следующие изменения имеют менее высокую вероятность в ближайшее время:

• гармонизация законодательства;
• переход на децентрализованный блокчейн;
• появление реальной финансовой и персональной ответственности государственных органов перед заявителями за ненадлежащее исполнение обязанностей;
• усиление влияния саморегулируемых организаций на государственные органы.

В кадастровой документации указывается в порядке приоритета:

• при наличии адреса в ГАР — в структурированном в соответствии с ФИАС виде из выписки из ГАР;
• если адрес был присвоен до 02.12.2014 (до вступления в силу ПП РФ №1221 от 19.11.2014) — на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;
• вместо адреса указывается местоположение.

Присвоить адрес земельному участку, зданию, сооружению и помещению в Московской области можно путем подачи соответствующего заявления в электронной форме по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/6912. С 04.2023 в Подмосковье после вынесения положительного решения на ввод объекта в эксплуатацию уведомление о присвоении почтового адреса автоматически поступает в Росреестр.

В Москве также доступна электронная услуга «Присвоение адреса объекту адресации», по которой можно:

• проверить, присвоен адрес или нет по кадастровому номеру;
• подать заявление на присвоение адреса, в котором необходимо указать:
  • цель, например «Присвоение адреса объекту недвижимости — зданию»
  • причину, например «В отношении объектов адресации, государственный кадастровый учет которых осуществлен в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации недвижимости“ в случае отсутствия адреса у указанных объектов адресации».

Если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то к заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ. Срок рассмотрения заявления составляет 8 рабочих дней. Результатом оказания услуги по присвоению адреса является распоряжение о присвоении адреса, получив которое можно обратиться в любое МФЦ Москвы с заявлением о кадастровом учете изменений без одновременной регистрации прав в связи с изменением адреса. К заявлению потребуется приложить распечатанное распоряжение.

Последние изменения:

• 09.2020 — утверждено Постановление Правительства РФ №1355 от 04.09.2020, согласно которому:
  • если раньше объектами адресации были объекты недвижимого имущества, то сейчас перечень их видов конкретизирован: участки, здания, сооружения, ОНС, помещения и машино-места;
  • адрес присваивается:
    • при подготовке градостроительной документации по планировке территории;
    • при кадастровых работах;
    • при предварительном согласовании строительства;
    • при изменении назначения помещения;
    • при отсутствии правильного адреса у существующего объекта;
  • в некоторых случаях решение о присвоении адреса присваивается одновременно с подготовкой иной документации, например, при подготовке схемы расположения земельного участка или при выполнении комплексных кадастровых работ [п.21]. В таких случаях, сведения об адресе в обязательном порядке вносятся в государственный адресный реестр, после чего у собственника объекта есть один год на кадастровый учет образуемого объекта [п.25.1]. Если в течение отведенного времени объект не будет поставлен на кадастровый учет, решение о присвоении адреса аннулируется, адрес исключается из адресного реестра [п.11.1];
  • с заявлением о присвоении адреса может обратиться не только правообладатель объекта, представитель от МКД, СНТ или ОНТ, но и кадастровый инженер. В этом случае к заявлению потребуется приложить копию договора или контракта на выполнение кадастровых работ [п.29, 32].

Примечание — О пошлине за регистрацию договора аренды

С 01.01.2020 Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ был увеличен размер пошлины по умолчанию за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости: до 2000 руб. для физических лиц, до 22000 руб. для организаций.

В сентябре 2022 года в первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФ

В пояснительной записке к нему отмечено, что в действующем законодательстве сегодня отсутствует норма права, прямо устанавливающая размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. Это привело к тому, что за данное действие, а также и за расторжение договора взимаются аналогичные суммы.

Согласно финансово-экономическому обоснованию законопроекта в год таким образом оплачивается около 4.4 млрд руб.

Законопроект был принят (493-ФЗ от 05.12.2022) и с 01.01.2023 за государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН, следует оплачивать 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

Согласно инструкции от Группы компаний Геоскан по состоянию на 06.2022 для проведения легальных аэрофотосъемочных работ с применением БПЛА необходимо:

1. зарегистрировать БВС;
2. получить лицензию у ФСБ;
3. получить разрешения на съемку от:
   1. Генерального штаба вооруженных сил РФ;
   2. оперативного управления штаба военного округа;
   3. территориальных органов ФСБ;
   4. местной администрации (если полет проходит над населенным пунктом);
4. подать представление в зональный центр ЕС ОрВД на установление режима;
5. подать план полета (также в ЗЦ ЕС ОрВД). Повторно подать план полета за сутки до начала выполнения работ. За два часа до проведения работ доложить о начале полета в ЗЦ ЕС ОрВД. После доложить об окончании;
6. пройти контрольный просмотр военного цензора в оперативном управлении штаба военного округа.

Последние события:

• 06.2018 — начато рассмотрение законопроекта №496293-7, согласно которому ВРИ могут присваиваться, не только градостроительным регламентом, но и лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, положением об особо охраняемой природной территории, документацией по планировке территории;
• 07.2021 — c 01.09.2021 классификатор ВРИ дополняется видом с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан» (Приказ Росреестра №П/0326 от 30.07.2021, проект №01/02/04-21/00115494). Это необходимо для реализации положений новой «гаражной амнистии»;
• 06.2021 — представлен законопроект о взимании платы за смену ВРИ в Московской области до учета изменений в ЕГРН;
• 09.2021 — с 08.10.2022 классификатор ВРИ дополняется видом «виноградарство» (Приказ Росреестра №П/0414 от 16.09.2021);
• 05.2022 — в ПЗЗ Москвы ВРИ приведены в соответствие с общим классификатором (ППМ 837-ПП от 05.05.2022). Ранее вместо короткого наименования вида приводилось его содержание;
• 06.2022 — приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификатор ВРИ внесены изменения, реализующие положения 476-ФЗ от 30.12.2021:
  • описание вида «Блокированная жилая застройка» синхронизировано с Градостроительным кодексом;
  • добавлен вид 14.0 «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе».

Примечание — О виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид разрешенного использования. Сведения в кадастр попадают из технического плана — документа, который подготавливает кадастровый инженер. По действующим с 19.06.2022 требованиям (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) там указывается:

• для зданий, сооружений — вид из градостроительного регламента;
• для объектов вспомогательного использования — слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»);
• для помещений — вид из проектной документации (если есть).

Для земельных участков сегодня во всех документах, в том числе в правилах землепользования и застройки (градостроительных регламентах) применяется единый классификатор ВРИ, а вот для зданий, сооружений и помещений такого документа нет. Соответственно, раз его нет в регламенте, то не будет ни в техническом плане, ни в ЕГРН.

Однако в некоторых регионах могли устанавливать виды и без единого классификатора. В этом случае по мнению, изложенному в письме Росреестра №16-6689-ТГ/22 от 03.08.2022, выбранный вид объекта должен соответствовать ВРИ земельного участка или ОКС. Если же есть несовпадения, то это является признаком необходимости изменения характеристик «родительских» объектов. В этом есть смысл, так как иначе здание может попасть под определение самовольной постройки.

С ВРИ легко спутать другую характеристику объекта недвижимости «наименование», однако оно предназначено для указания именно имен «собственных», имеющихся у особой недвижимости, например, объектов культурного наследия.

Предпринималось множество попыток создать перечень видов или назначений для ОКС, из которых можно выделить классификации, предназначенные для архитектурно-строительного проектирования, для информационного моделирования (КСИ), для адресация, для проектировании и строительстве (своды правил), для учета основных фондов. Выпускаются и местные документы, например, классификатор видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве.
 
Все это приводит ко множеству коллизий и проблем, начиная от расчета кадастровой стоимости до невозможности выборки в кадастре отдельных групп объектов, например в целях статистики и анализа.

Примечание — О признании ранее выбранного вида разрешенного использования

Согласно ст.3 493-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений...» в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе, выданном до 31 января 1998 года.

Существует несколько способов запроса сведений из ЕГРН, при этом установлен запрет на перепродажу выписок.

Последние события:

• 04.2021 — Росреестр подготовил законопроект о бесплатном предоставлении сведений собственникам объектов недвижимости с предложением убрать плату в будущем для всех;
• 04.2021 — введен запрет на создание сайтов и программ, предоставляющих оригинальные выписки из ЕГРН (кроме сайтов Росреестра) [п.25-27 ст.62 218-ФЗ];
• 09.2021 — анонсировано введение c 01.01.2023 новой формы выписки из ЕГРН, содержащей сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
• 12.2021 — на заседании Совета Федерации обсуждается возможность ограничения предоставления сведений из ЕГРН о собственниках недвижимости; 
• 02.2022 — вступает в силу Приказ Росреестра №П/0501 от 08.11.2021:
  • сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются ППК «Роскадастр»;
  • предоставленные сведения являются актуальными на дату подписания выписки; 
• 03.2022 — приказ Росреестра №П/0115 от 31.03.2022 (вступает в силу 29.06.2022) об уточнении формы выписки:
  • новый реквизит «Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей»;
  • уточняется реквизит «Сведения о признании многоквартирного дома аварийным ‎и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания»;
  • при регистрации сделки включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки»;
  • при регистрации ипотеки включается реквизит «Сведения о внесении изменений или дополнений ‎в регистрационную запись об ипотеке»;
  • при регистрации участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований включается реквизит «Сведения об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве»;
• 04.2022 — появилась информация о законопроекте, по которому персональные данные, содержащиеся в ЕГРН, могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица;
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 (законопроект №101234-8) по-умолчанию в выписках фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя доступны только определенному кругу лиц, в том числе нотариусам (при наличии достаточных обстоятельств), кадастровым инженерам (при условии представления договора или контракта на выполнение работ), супругам и даже правообладателям смежных земельных участков (при наличии координат);
• 11.2022 — зарегистрирован Приказ Росреестра №П/0204 от 04.06.2022, согласно которому с 01.03.2023 по выбору заявителя выписка может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему);
• 05.2022 — по 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 в выписках сведения о правообладателе доступны только определенному кругу лиц;
• 03.2023 — в рамках ПП РФ №710 от 03.06.2019 с 01.03.2023 на портале Госуслуг стали доступны бесплатные «онлайн-выписки» о недвижимости для правообладателей.

   

Достаточно забавной является ситуация с оплатой выписок в МФЦ. Приказом Росреестра №П/0143 от 13.05.2020 было установлено разделении пошлины на две части: Росреестру — за сведения, МФЦ — за печать. Суммы платежей при этом были утверждены Приказом Росреестра №П/0145 от 13.05.2020. 

Очевидно, что оплачивать две квитанции стало неудобно. И вот, спустя два с половиной года, с 01.01.2023 общую сумму стало возможным перечислять на единый счет [448-ФЗ от 21.11.2022 «О внесении изменений в Бюджетный кодекс...»]. Соответствующие изменения в приказ Росреестра №П/0145 от 13.05.2020 «Об установлении размеров платы…» внесены приказом №П/0565 от 02.12.2021.

Ставший классическим секрет счастья: сделай человеку плохо, а потом верни, как было. 

Примечание — О проблеме отсутствия поэтажных планах в выписках

Одной из актуальных проблем учета сведений о недвижимости в ЕГРН является учет и предоставление сведений об актуальных планах этажей здания.

Согласно приказу Росреестра от 04.09.2020 №П/0329 выписка из ЕГРН содержит раздел «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Однако при внимательном прочтени обнаруживается, что речь идет не о планах этажей здания, а о планах этажей помещений в здании. То есть, если выписка из ЕГРН оформляется на здание или сооружение, в которых по данным ЕГРН поставлены на кадастровый учет помещения, то в указанный раздел выписки на здание или сооружение будут включены планы этажей таких помещений. Если же в здании или сооружении по данным ЕГРН нет поставленных на кадастровый учет помещений, то выписка из ЕГРН на такие объекты не будет содержать планов этажей.

Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании или сооружении нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром. 

Скорее всего при написании Приказа не думали, что такая норма может привести к каким-либо проблемам. Более того, данные требования действуют с того момента, как полномочия по учету недвижимости перешли от БТИ к Росреестру, то есть с 2013 года. И поскольку до сих пор норма не исправлена, очевидно, Росреестр видит в ней какой-то важный смысл.

На деле же отсутствие планов этажей в составе выписки из ЕГРН на здание или сооружение добавляет головной боли правообладателям недвижимости при попытке получить кредит, лицензию или согласование в каком-либо учреждении.

Рассмотрим несколько случаев:

• При постановке на кадастровый учет нежилого здания в большинстве случаев осуществляется кадастровый учет здания без одновременного создания помещений в нем. В связи с чем в выписке из ЕГРН, полученной по результатам такого учета, не будет планов этажей.
• В объекте индивидуального жилищного строительства вообще нельзя образовывать помещения согласно закону, то есть выписка из ЕГРН в отношении таких объектов недвижимости всегда будет выдаваться без планов этажей.
• В отношении ранее учтенных зданий и сооружений, то есть объектов, поставленных на учет в БТИ до 01.01.2013 и сведения о которых переданы из БТИ в Росреестр в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» планы этажей в выписках, как правило, есть. Связано это с тем, что при учете в БТИ такие объекты по умолчанию делились на помещения с учетом требований об изолированности и обособленности (нумерация помещений начиналась с римской цифры, например, пом. II). Каждому такому помещению после 2013 года Росреестром был присвоен кадастровый номер. То есть в составе ранее учтённых в БТИ зданий и сооружений в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о поставленных на учет помещениях. Поэтому в выписке из ЕГРН на такие ранее учтённые здания или сооружения будут приложены планы всех помещений, поставленных на учет в таких объектах. Но эти планы показывают планировку, учтённую БТИ по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
• После кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки ранее учтенного здания или сооружения в выписке из ЕГРН по-прежнему будут приложены старые планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании или сооружении, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. Актуальных планов после кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки в выписке из ЕГРН на здание или сооружение не будет. Для решения данной проблемы Росреестр рекомендовал снимать с учета ранее учтенные помещения в здании или сооружении. В таком случае вместе с помещениями из выписки из ЕГРН должны были бы пропасть и планы этажей. Однако как оказалось на практике, при снятии с кадастрового учета помещений им присваивается статус «архивные», то есть они перестают быть актуальными, но сами помещения не удаляются из ЕГРН, в связи с чем в выписку из ЕГРН на здание или сооружение они все равно попадают. Но даже если вдруг планы этажей вместе с архивными помещениями уберут из выписки, никто не добавит в нее актуальные планы.

Согласно актуальной позиции Росреестра, выраженной в письме Управления Росреестра по Москве, план этажа здания или сооружения не отнесен к характеристикам здания или сооружения (ст. 8 ФЗ 218 от 13.07.2015). Поэтому вносить в ЕГРН план этажа не нужно, а следовательно, такой план не подлежит предоставлению в составе выписки из ЕГРН. Но при этом у Росреестра планы этажей будут храниться в составе технического плана в реестровом деле объекта недвижимости.

Если здание или сооружение ставилось на учет в связи со вводом в эксплуатацию, то в разрешении на ввод будут указаны реквизиты технического плана, подготовленного кадастровым инженером, в составе которого содержатся планы этажей здания или сооружения. Поэтому самый простой способ — сохранить такой технический план вместе с другими документами на здание. Если вы этого не сделали, и ваш кадастровый инженер тоже не сохранил такой технический план, то можно заказать в Росреестре за плату копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.

Однако здесь стоит упомянуть о существовании дополнительной технической проблемы при получении копий таких документов по доверенности в электронном виде. Из-за несовершенства программного обеспечения Росреестра вы можете столкнуться с отказом в предоставлении сведений онлайн, и заявление придется подавать через МФЦ.

В заключении еще раз отметим, что наличие технического плана даже с учетом совпадения его реквизитов с тем, что указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, в ответе Росреестра или в любом другом документе, скорее всего не избавит вас от трудностей доказывания банку, пожарной инспекции, Роспотребнадзору и другим учреждениям, что с вашим зданием все в порядке — каждый будет требовать от вас планы этажей в составе выписки из ЕГРН.

Поэтому хочется верить, что Росреестр все же проведет работу над ошибками и исправит действующие требования к выпискам из ЕГРН — добавит возможность предоставлять заявителю актуальные планы этажей здания или сооружения.

Примечание — О сведениях о правоустанавливающих документах в выписке из ЕГРН

Чаще всего с проблемой отсутствия такой информации сталкиваются юридические лица, поскольку заказ сведений поручается отдельному сотруднику, который делает это из своего личного кабинета физического лица в целях экономии средств, так как для юридических лиц стоимость выписки из ЕГРН в разы дороже. И поскольку запрос выписки делает не правообладатель (юридическое лицо), сведения о документах, на основании которых объект был поставлен на учёт и на него зарегистрировано право, отсутствуют в предоставленной выписке.

Чтобы получить в выписке сведения о правоустанавливающих документах, необходимо заказать называемую в обиходе «расширенную выписку из ЕГРН», что на юридическом языке означает заказ выписки из ЕГРН об объекте недвижимости правообладателем такого объекта.

Примечение — Об отсутствии в выписке из ЕГРН номера помещения

Согласно пунктам 229 и 230 Порядка заполнения форм выписок из ЕГРН, утверждённого Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020, выписки из ЕГРН представляются в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и подписанного электронной подписью. При этом сведения ЕГРН, предоставляемые в электронной форме, должны быть доступны для просмотра в виде, пригодном для восприятия человеком, с использованием электронных вычислительных машин.

То есть основной формат выписки из ЕГРН — это XML-документ, прочтение которого для правообладателей может вызвать определенные трудности. В связи с чем существует большое количество различных программ и приложений, позволяющих конвертировать выписки из ЕГРН из XML в человекочитаемый формат (чаще всего в PDF).

Кроме того, для формирования выписки из ЕГРН в виде XML-документа используются различные XML-схемы. Например, в выписке из ЕГРН на помещение или машино-место, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, есть такая характеристика, как местоположение помещения или машино-места в здании:

PositionInObject / Levels / Level Number="47" Type="01" / Position NumberOnPlan="этаж 47: пом. 4721"

Данная запись означает, что помещение № 4721 расположено на 47 надземном этаже.

Согласно пункту 115 Порядка реквизит «Обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане» приводится только в разделе 7 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости «Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении». При этом раздел 7 включается в выписки из ЕГРН только в отношении зданий или сооружений, а в выписках на помещения или машино-места такой раздел отсутствует. Также в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, отсутствует раздел 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Поэтому при просмотре такой выписки в человекочитаемом формате (например, в формате PDF) в разделе 1 выписки будет указан только этаж, а номер помещения на этаже указан не будет.

Иногда номер помещения на этаже попадает в реквизит Notes выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН. В таком случае, при конвертации выписки из ЕГРН в формат PDF номер помещения на этаже будет указан в реквизите «Особые отметки». Если совсем повезет, то номер помещения или машино-места будет указан в адресе объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРН, полученные посредством официального сайта ФГБУ «ФКП Росреестра», предоставляются одновременно в двух форматах: в виде XML-документа, и в виде PDF-документа. Для формирования XML-документа такой выписки используется иная XML-схема. Местоположение помещения или машино-места в здании или сооружении в такой выписке обозначено следующим образом:

location_in_build / level / floor = 47, plans / plan / file_link = "..."

Иными словами, в такой выписке указан этаж, на котором расположен объект недвижимости, а описание местоположения объекта на этом этаже приводится только графически — путем приложения Плана этажа (Плана части этажа). Номер помещения или машино-места в текстовой части выписки из ЕГРН не приводится.

Подытожим:

• согласно Требованиям к формированию выписок из ЕГРН номер помещения или машино-места указывается только в разделе 7 (семантически) и в разделе 8 (графически). В разделе 1 выписки из ЕГРН такой информации нет;
• выписки из ЕГРН на помещения и машино-места не содержат раздел 7;
• выписки из ЕГРН, полученные с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, не содержат раздел 8;
• в выписке из ЕГРН, полученной с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН, номер помещения или машино-места можно найти только в XML-документе в разделе PositionInObject;
• в человекочитаемом виде выписки из ЕГРН номер помещения или машино-места может быть указан в реквизите «Особые отметки», если в ЕГРН для такого объекта недвижимости есть такая отметка.

Примечание — Об адресах правообладателей смежных земельных участков

На сайте СРО Союз «Кадастровые инженеры» приведены рекомендации по получению данных через личный кабинет.

Примечание — О запрете перепродажи сведений ЕГРН

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 218-ФЗ от 13.07.2015 добавлены:

• п.24 ст.62 — сведения, содержащиеся в ЕГРН, не могут быть предоставлены третьим лицам за плату;
• п.25 ст.62 — не допускается создание неофициальных сайтов и программ для предоставления сведений ЕГРН;
• п.5 ст.3.1 — доходы от предоставления сведений из ЕГРН поступают в распоряжение Кадастровой палаты. Позднее с появлением Роскадастра этот пункт был убран.

Федеральным законом от 28.04.2023 №151-ФЗ (законопроект №02/04/10-21/00121692) была расширена статья 14.35 КоАП «Нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности», и теперь, с 09.05.2023 штрафом наказывается:

• предоставление любыми лицами полученных ими сведений ЕГРН третьим лицам за плату;
• создание сайтов и программ, приложений, посредством которых:
  • предоставляется доступ к информационным ресурсам и
  • обеспечивается возможность предоставления сведений ЕГРН;
• использование таких сайтов, программ и приложений создавшими их гражданами, организациями или иными лицами в целях предоставления сведений ЕГРН заинтересованным лицам.

Размер штрафа:

• на граждан 15000—25000 руб. (до 50000 руб. при повторении);
• на должностных лиц 40000—50000 руб. (до 100000 руб. и дисквалификация при повторении);
• на ИП 80000—100000 руб. (до 200000 руб. при повторении);
• на юридических лиц 350000-400000 руб. (до 600000 руб. при повторении).

При этом по п.п.27-27.2 ст.62 218-ФЗ можно предоставлять информацию, содержащую сведения ЕГРН, которая одновременно:

• по форме и совокупности сведений не соответствует утвержденным формам предоставления сведений из ЕГРН;
• не содержит подписи, в том числе электронной, должностных лиц Росреестра (Роскадастра).

Читая буквально, можно сделать следующие выводы:

• можно передавать оригинальные выписки и КПТ из ЕГРН, если это сделано лично и бесплатно;
• нельзя создавать и вести сайты, программы и приложения для передачи оригинальных выписок и КПТ в XML или PDF даже без электронных подписей и бесплатно;
• можно создавать, предоставлять, в том числе за плату, производные, например, аналитические материалы и документы на основе сведений ЕГРН.

Предыдущие события:

• 01.2019 — законопроект №02/04/01-19/00088067 о противодействии созданию «сайтов-двойников»;
• 05.2019 — законопроект №02/08/04-19/00090942 об экстремальном повышении тарифов на получение сведений ФГИС ЕГРН:
  • 10 875 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 21 750 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 50 000 выписок;
  • 14 500 000 рублей для ф/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
  • 29 000 000 рублей для ю/л в год с лимитом в 100 000 выписок;
• 02.2021 — Определение ФАС №ДФ/7851/21 о возбуждении дела против Яндекса по жалобе Росреестра со следующей логикой рассуждений:
  • предоставление сведений ЕГРН осуществляются уполномоченным органом регистрации прав;
  • органом регистрации прав является Росреестр;
  • сведения ЕГРН предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц установленными способами;
  • таким образом предоставление сведений ЕГРН законодательством РФ отнесено исключительно к компетенции Росреестра;
  • законодательно не предусмотрена возможность «перепродажи» государственных услуг через посредников;
• 03.2021 — уведомление компанией Яндекс Директ рекламодателей о новых требованиях к формулировке объявлений. Разрешается рекламировать посреднические услуги, например, словами «консультация» или «помощь в получении выписки». Недопустимые выражения: «купить выписку», получить её «срочно» или «за 5 минут». Неисправленные объявления будут удаляться по общему п.1 ст.7 38-ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе», согласно которому к товарам, реклама которых не допускается, относятся такие, производство и (или) реализация которых запрещены законодательством РФ.

Примечание — Об отсутствии персональных данных о правообладателях — физических лицах

Согласно 266-ФЗ от 14.07.2022 с 01.03.2023 сведения о правообладателе в выписках доступны только определенному кругу лиц, указанному в п.6 ст.36.3 218-ФЗ, в том числе супругам, собственникам смежных земельных участков, кадастровым инженерам. Также нотариусы получили право на совершение нотариального действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН сведений о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения правообладателя или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения.

Предполагается, что при совершении сделок продавец может предоставить выписку покупателю. Ее можно проверить по ЭЦП, а также в теории по QR-коду, но этот способ кажется ненадежным.

Собственнику разрешается также внести в ЕГРН общую отметку о возможности предоставления персональных данных любым заинтересованным лицам.

По 80-ФЗ от 18.03.2023 данные сведения может также запросить суд в случае, если они неизвестны истцу по иску о взыскании задолженности по оплате помещения, машино-места, коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, энергетических ресурсов.

Примечание — об уточнении координат пунктов ГГС в МСК субъекта

К началу 2022 года Росреестром были проведены работы по «повышению однородности координат» пунктов ГГС в местных системах координат кадастровых округов, посредством использования параметров (ключей) пересчета от геодезической системы координат 2011 года к МСК-субъекта. В результате значения координат пунктов ГГС в МСК субъекта были уточнены (письмо РР от 17.03.2022 №19-00320/22)

В итоге сложилась ситуация, при которой изменились координаты исходной геодезической основы, но уже внесенные в ЕГРН координаты объектов недвижимости, не пересчитывались. В результате границы объектов недвижимости, определяемые теперь, могут не совпадать с границами, уже внесенными в ЕГРН. В начале 2023 года Национальная палата обратилась за разъяснениями, задав следующие вопросы (письмо №ИСХ-132/23-01-09 от 13.03.2023) и получив соответствующие ответы (письмо РР от 11.04.2023 №18-10083/23):

Вопрос: можно ли получить перечень пунктов, координаты которых значительно изменились в целях информирования кадастровых инженеров.
Ответ: все данные предоставляет только федеральный фонд пространственных данных.

Вопрос: осуществлялся ли пересчет координат границ (контуров) учтенных объектов недвижимости? 
Ответ: в результате контрольных измерений не было выявлено имеющих систематический характер изменений координат объектов недвижимости. Величины изменений либо не превышали требуемой точности, либо имели разрозненный характер.

Вопрос: что делать с имеющимися выписками о пунктах ГГС?
Ответ: лучше запросить заново.

Вопрос: будет ли основанием для приостановления ГКУ использование ранее полученных выписок о пунктах ГГС?
Ответ: значения координат пунктов геодезической сети в межевом, техническом плане должны быть актуальными на дату проведения кадастровых работ.

Вопрос: кто будет нести ответственность за реестровые ошибки, ставшие следствием уточнения координат пунктов ГГС, при выполнении кадастровых работ с использованием уточненных координат пунктов ГГС?
Ответ: пересечение (несовпадение) и (или) смещение границ земельных участков, возникшее вследствие использования уточненных координат пунктов ГГС в МСК-субъекта, не может быть квалифицировано как реестровая ошибка.

Вопрос: каков в таком случае порядок проведения кадастровых работ при выявлении пересечений, чересполосиц между новыми и учтенными объектами недвижимости?
Ответ: такие реестровые ошибки могут быть исправлены в соответствии с приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241. В разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана должно содержаться обоснование наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и предложения по устранению.

В августе 2022 года было запланировано создание «Геодезического сквера» в Санкт-Петербурге, а в сентябре проведено голосование на наименованию улицы «Геодезическая» в Москве.

Хотя слова «кадастровый учет» сами по себе означают действие, встречается и выражение «постановка на кадастровый учет». В частности, по Приказу Росземкадастра от 13.06.2001 №П/115 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» были утверждены требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

В Москве кадастровую стоимость недвижимости определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». В соответствии с 237-ФЗ оценка выполняется раз в два года. В сентябре публикуется предварительный отчет, а в ноябре результаты утверждаются (пример за 2021 год).

В Московской области работы выполняет государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки».

Существует Ассоциация бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке (АБУКО).

Статьей 170 УК РФ предусмотрена ответственность для должностных лица в форме штрафа, лишения права работы или обязательных работ:

• за регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом;
• умышленное искажение сведений ГКН и ЕГРП (в тексте УК не изменено на ЕГРН);
• занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законопроектом №01/05/08-22/00130229 от 04.08.2022 в рамках либерализации и гуманизации уголовного законодательства предлагается исключить данную статью УК РФ.

Унифицированные схемы технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество утверждены Приказом Росреестра №П/448 от 09.09.2016. На следующей иллюстрации приведена упрощенная схема верхнего уровня.

C 28.04.2023 в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется проверка того, что заявитель жив. Запрос подается через СМЭВ в ФГИС Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (4-ФЗ от 27.01.2023).

В градостроительном плане аккумулируются сведения из документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, реестра недвижимости, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, а также условия подключения к инженерно-техническим сетям для конкретного участка, что очень удобно, ведь застройщику не придется изучать и сопоставлять все эти документы, чтобы узнать разрешенные параметры строительства и реконструкции для своего земельного участка.

ГПЗУ требуется для подготовки проекта и получения разрешения на строительство, так как оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным действующим градостроительным регламентам. Хоть это и необязательно, градостроительный план рекомендуется получать и при строительстве частного жилого или садового дома, так как он позволит верно спланировать строительство, а также поможет при составлении уведомления о строительстве.

Последние события:

• 04.2022 — в целях строительства на смежных земельных участках в ГПЗУ включается информация об их кадастровых номерах и границах без указания минимальных отступов от границ (ПП РФ №603 от 06.04.2022);
• 11.2022 — проект требований к предоставлению сведений ГПЗУ в виде XML-документа;
• 03.2023 — разрабатывается сервис по распознаванию сведений из ГПЗУ;
• 03.2023 — изменен порядок присвоения номеров ГПЗУ (Приказ Минстроя от 17.02.2023 №104/пр).

Примечание - об исполнении принципа единства судьбы

По статье 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются как земельные участки, так и (самостоятельные) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этот особенный, необычный принцип раздельного учета земельных участков и объектов капитального строительства в Российской Федерации был вынужденно сформирован в 1994 году. Так, в силу принципиальных идеологических различий в позициях партий в Государственной Думе введенная глава Гражданского кодекса о праве (частной) собственности на земельные участки была «заблокирована» на несколько лет вплоть до принятия Земельного кодекса.

Наравне с другими в нем был прописан принцип, по которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ). Несмотря на схожесть формулировки, это вовсе не принцип Римского права Суперфиций (лат. Superficies solo cedit, «Строение следует за землёй»), по которому здание является составной частью земельного участка. В России же раздельно регистрируются права и на земельный участок и на построенные на нем объекты, а установленный в Земельном кодексе принцип лишь задает общее правило одновременного совершения действий со зданием и с земельным участком.

Это правило далее реализуется во множестве положений российских законов, регулирующих, например, право пользования (ст.271 ГК), отчуждение (ст.273 ГК), продажу (ст.552 ГК), аренду (ст.652 ГК) и т.д. Однако, в силу огромного многообразия исторически сложившихся ситуаций, не всегда возможно применить данный подход. Достаточно вспомнить, что в стране существует огромное количество частных зданий в долевой собственности, отдельные «части» которых расположены на выделенных земельных участках. При прямом толковании принципа — это нарушение, но является ли оно таковым, если это сложившаяся «норма»?

Можно найти множество таких ситуаций. Здание в частной собственности может быть на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а иногда даже в собственности другого лица. Принадлежащее одному лицу здание может быть расположено на участке в долевой собственности. Само соотношение долей на участок и строение может быть разным. 

Достаточно очевидно, что установленный принцип является лишь видимостью точного правила, а судебная практика указывает на множество слабых мест в отсутствие единых и однозначных правил перехода прав на один объект вслед за другим. 

За прошедшее время осуществлялись попытки поправить ситуацию. Так, Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ был введен вид недвижимости «Единый недвижимый комплекс», но эта сложная в применении концепция толком не прижилась. В ноябре 2016 года была представлена Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима «единого объекта недвижимости» (поручение Правительства РФ от 04.03.2016 №ИШ-П13-1858). В ее рамках была предпринята попытка продвинуться в решении части проблем, в том числе была сформулирована концепция «улучшений земельного участка» (законопроекты №02/04/02-17/00062515 №02/04/03-22/00126112). В итоге другим Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ в Гражданский кодекс была добавлена отдельная глава 6.1 «Недвижимые вещи» с формальными базовыми положениями. Возможно, эта проблема сможет быть решена только с некими глобальными реформами законодательства.

Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31.01.2017 утверждены периодически обновляемые «целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Так, в 2021-м году утратили силу модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества». Вместо них был добавлена «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества». Таким образом, в названии убрано ненужное выделение земельных участков из числа объектов недвижимости, добавлена «подготовка документов».

Отметим интересные «факторы (этапы) реализации» этой модели:

• к 2022 году доля ошибок, допущенных сотрудниками МФЦ при приеме документов (полнота и комплектность документов, качество сканирования) — 1 на 1000;
• к 2024 году границы всех установленных территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН. Это не означает, что ПЗЗ должны быть разработаны везде;
• к 2025 году:
  • вся территория (площадь) страны должны быть поделена на земельные участки с установленными границами (кроме вод, леса и запаса) [фактор 1.2]. При этом доля количества учтенных в ЕГРН земельных участков с установленными границами в общем количестве учтенных земельных участков может не превышать 80% [фактор 1.8]. Если совместить два этих показателя, то вроде как выходит, что к 2025-му году положение в лучшем случае каждого пятого земельного участка (условно равной площади) будет спорной, то есть с наложением на другие существующие участки;
  • предельный срок утверждения СРЗУ на КПТ — 9 рабочих дней;
  • предельный срок присвоения и изменения адреса и внесения его в ФИАС — 5 рабочих дней;
  • предельный срок подготовки межевого и технического планов, акта обследования (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) — 8 дней. Предполагаемый комплекс мер:
    • предпроверка документации в личном кабинете;
    • семинары по разбору типовых ошибок;
    • мониторинг СРО средних сроков и стоимости проведения кадастровых работ;
  • доля приостановок по кадастровому учету — 1 из 20, по регистрации — 1 из 40.

Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесено множество изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Рассмотрим перечень лиц, обладающих правом на подачу заявлений, в новой редакции.

Одновременный учет и регистрация согласно п.1 ст.15 218-ФЗ:

• созданный, создаваемый ОКС, ЕНК:
  • правообладатель земельного участка если по ВРИ участка допускаются строительство, реконструкция ОКС;
  • лицо, использующее участок на условиях сервитута, публичного сервитута;
  • лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда, если не требуется разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • ОГВ, ОМС, принимающий уведомления об окончании строительства ИЖС, садового дома;
• искусственный ЗУ:
  • лицо, которому предоставлен разрешающий документ по №246-ФЗ;
• образованный объект недвижимости:
  • собственник исходного объекта;
  • лицо с правом ПНВ или ПБП при разделе или объединении участков;
  • нотариус или его уполномоченный работник при регистрации сделки;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при образовании участков [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• прекращающий существование объект:
  • cобственник ОКС, ЕНК;
  • принявший наследство наследник;
  • собственник участка, если нет собственника объекта (ликвидирован (ЮЛ) или умер и право не перешло по наследству (ФЛ));
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
• образование или прекращение существования части объекта:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Кадастровый учет согласно п.2 ст.15 218-ФЗ:

• создание объекта недвижимости или его реконструкция:
  
  • ОГВ, ОМС либо организация по атомной энергии, ядерному оружию и установкам, Роскосмос, которыми выдано разрешение на ввод в эксплуатацию;
• прекращающий существование объект, если права не зарегистрированы в ЕГРН:
  • собственник ОКС, ОНС;
  • собственник участка, если собственника объекта нет (ликвидирован, умер и нет наследников);
  • ОГВ, ОМС, если нет собственника участка;
  • принявший наследство наследник;
  • ОГВ, ОМС при снятии с учета земельного участка в неразграниченной собственности;
• участок под МКД:
  • ОГВ, ОМС;
• образование или прекращение существования части объекта, если ограничение или обременение возникает независимо от момента государственной регистрации:
  • собственник;
  • лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
• изменение основных характеристик объекта:
  • собственник;
  • кадастровый инженер без доверенности по договору подряда при уточнении границ участка [п.2.1 ст.36 221-ФЗ]^[1327];
  • лицо с правом ПБП, ПНВ, аренды или в БП на срок более пяти лет при уточнении границ участка по ст.43;
  • лицо с правом ОУ, ХВ, ДУ, аренды или БП на срок более пяти лет при кадастровом учете в отношении ОКС, ОНС, помещения, машино-места;
• выбор ВРИ:
  • правообладатель здания, сооружения или земельного участка;
  • лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование;
• раздел или объединение участков по ПМТ или СРЗУ:
  • лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду или в БП;
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ];

Государственная регистрация прав согласно п.3 ст.15 218-ФЗ:

• возникновение или прекращение права:
  • лицо, право которого на объект недвижимости возникает или прекращается;
  • нотариус или его уполномоченный работник;
• регистрация ограничения или обременения, его прекращения:
  • правообладатель объекта недвижимости;
  • лицо, в пользу которого устанавливается ограничение;
• регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения, возникающих на основании договора:
  • стороны договора;
• подтверждение права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до 31.01.1998 либо в силу закона:
  • правообладатель;
• лесные участки:
  • ОГВ, если уполномочен [п.5.1 ст.15 218-ФЗ];
• общая долевая собственность:
  
  • все собственники (вместе) [п.4.1 ст.15 218-ФЗ].

В письме Росреестра №13/1-5668-АБ/21 от 26.07.2021 разъяснен порядок подачи документов кадастровым инженером:

1. заявления и документы подаются на бумажном носителе либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;
2. к заявлению в качестве документов, подтверждающих правомочие на обращение в орган регистрации прав должны быть приложены договор подряда или справка о месте работы кадастрового инженера, акт сдачи-приемки работ и согласия с содержанием документов;
3. при подаче заявлений электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумаге, или лиц, которые уполномочены заверять копии таких бумажных документов.

Другими словами, договор должен быть подписан ЭЦП и заказчика (собственника) и подрядчика. Нотариально удостоверить равнозначность электронной копии договора на бумаге не выйдет из-за ст. 103.8 о нотариате.

Существует законопроект о переводе кадастровым инженером договора в бумажной форме в электронный вид.

Примечание — О запрете на действия с недвижимостью без личного участия

Технически запрет фиксируется как дополнительные сведения реестра прав на недвижимость в виде записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя [п.52 Приказа Росреестра №П/0241 от 01.06.2021].

При наличии такой отметки заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав отклоняются. Исключения предусмотрены статьей 25 218-ФЗ:

• заявление подано нотариусом или его уполномоченным работником при нотариальном удостоверении сделки с образованием нового объекта или объектов недвижимости, то есть с одновременным кадастровым учетом;
• заявление подано нотариусом, его уполномоченным работником или любой участвующей стороной сделки при оформлении нотариального действия;
• заявление на передачу квартиры по программе реновации подано органом исполнительной власти Москвы;
• заявление подано в порядке наследования.

Для нотариусов есть дополнительное ограничение: они не могут подавать заявления, если договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности [ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате].

Для установки или снятия запрета в личном кабинете на портале Росреестра потребуется УКЭП (токен). Для подачи заявления на портале Госуслуг (услуга) достаточно смартфона с NFС-модулем и «биометрического» загранпаспорта (с NFC-чипом). Если нет ничего из перечисленного, придется идти в МФЦ. В любом случае заявления подаются только в отношении каждого объекта недвижимостью. Установить общий запрет нельзя.

Примечание — Об отсутствии обязанности предварительного согласования размещения объектов в зонах объектов электросетевого хозяйства

Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп.а п.10 ПП РФ №160 от 24.02.2009). На практике данное согласование может быть затребовано в ответ на подачу уведомления о планируемом строительстве жилого или садового дома.

Вместе с тем с 2018 года действует более общее положение Земельного кодекса, по которому согласование размещения в границах ЗОУИТ в принципе не требуется, за исключением случаев размещения в границах придорожных полос и приаэродромных территорий до установления подзон (п.3 ст.106 ЗК, п.46 ст.26 342-ФЗ от 03.08.2018).

Согласно ст.106 ЗК Правительством РФ должны быть утверждены положения в отношении каждого вида ЗОУИТ за исключением возникающих в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия). В отношении охранных зон объектов по производству электрической энергии это еще не сделано, есть только соответствующий законопроект.

В Постановлении КС РФ от 13.10.2022 установлено, что орган власти, уполномоченный на рассмотрение заявлений о выдаче разрешения на строительство или уведомления о планируемых строительстве или реконструкции, должен самостоятельно обращаться к сетевой организации за получением такого согласования. В случае получения отказа он должен быть обоснован конкретным предотвращаемым риском для объектов электросетевого хозяйства, жизни, здоровья, имущества юридических или физических лиц.

С 01.09.2023 вступает в силу ПП РФ от 18.02.2023 №270, согласно которому изменены правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в них

Требование о согласовании при строительстве, капитальном ремонте, реконструкции или сносе зданий и сооружений заменено на общие регламентирующие нормы их размещения, в частности:

• не препятствовать доступу к объекту электросетевого хозяйства (проходы и подъезды);
• не нарушать установленное в правилах минимальное расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений до проводов и кабелей;
• не размещать здания и сооружения под проводами ЛЭП под напряжением более 1 кВ (для промышленных предприятий — 250 кВ).

При обнаружении размещенных с нарушением новых норм зданий и сооружений владельцы объектов электросетевого хозяйства направляют заявления об этих фактах в Госэнергонадзор или в суд и уполномоченные органы исполнительной власти.

Таким образом, с 01.09.2023 необходимость в проведении согласования снимается и с органов власти, а это означает, что теперь надо более ответственно самостоятельно отслеживать при строительстве, не попадаете ли вы в охранную зону.

ДГИ г. Москвы предоставляет услугу «Получение разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В ноябре 2021 года замечено, что в предоставляемых сведениях ЕГРН кадастровая стоимость может быть округлена (до 100000 руб.).

Примечание — О расчета налога исходя из кадастровой стоимости

Согласно ст.375 НК РФ налог на имущество организаций рассчитывается из среднегодовой стоимости имущества за исключением объектов недвижимости, виды которых перечислены в ст.378.2:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или используемые как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также постройки на ЛПХ, садоводстве, ИЖС.

Для таких объектов налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Так как до сих пор не работает единая система учета в ЕГРН видов разрешенного или фактического использования объектов капитального строительства, местные власти ведут планомерную работу по выявлению таких объектов по косвенным признакам, например:

• по виду разрешенного использования земельного участка;
• по виду фактического использования объекта недвижимости;
• по функциональному назначению объекта, указанному в документах БТИ.

В Москве такие мероприятия проводит Госинспекция по недвижимости с привлечением ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 №257-ПП.

С выходом на место обследуются нежилые здания площадью свыше 1 тыс. кв. м, а также нежилые помещения в многоквартирных домах совокупной площадью свыше 3 тыс. кв. м. Объект признается соответствующим, если более 20% его площади фактически используется для размещения указанных выше объектов.

В итоге ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество уплачивается от их кадастровой стоимости, который далее утверждает Правительство Москвы (до 30 ноября каждого года). Проверить вхождение объекта в перечень по кадастровому номеру или адресу можно в специальном сервисе по адресу https://www.mos.ru/ggi/function/...

Подробная информация изложена в брошюре «Порядок расчёта налога на имущество исходя из кадастровой стоимости (актуальные вопросы, практика применения)», размещенной на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Аналогичные перечни публикуются на портале Министерства имущественных отношений Московской области (2021).

В августе 2022 года ФНС направила в Минфин предложения упразднить региональные перечни зданий, облагаемых по кадастровой стоимости (письмо от 26 августа 2022 года №ПА-4-21/11242@). 

Нумерация объектов в пределах одного кадастрового квартала сквозная, то есть каждому новому объекту в кадастровом квартале присваивается следующий по порядку номер, вне зависимости от вида объекта недвижимости. Каждый новый объект недвижимости при постановке на кадастровый учёт получает следующий по порядку номер в пределах одного кадастрового квартала. То есть по кадастровым номерам объектов, расположенных в одном кадастровом квартале, в большинстве случаев можно определить, какой из них поставлен на кадастровый учёт раньше.

Если номер кадастрового округа или района состоит менее чем из двух цифр, а квартала менее шести или семи цифр (в зависимости от принятого в округе шаблона), перед ними принято добавлять нули. Например, для кадастрового округа — 04, для кадастрового квартала — 04:01:0004041. Такие полные номера используются сегодня для поиска, заказа сведений, а также для подачи заявлений по государственным и муниципальным услугам.

В начале 2021 года на публичной кадастровой карте у кадастрового номера дополнительные нули не отображались, что более соответствует требованиям к нумерации. Например, объект недвижимости с кадастровым номером 04:01:0010107:133 на публичной кадастровой карте был показан как объект с номером 4:1:10107:133. Увидеть номер с добавленными нулями на публичной карте можно в всплывающем окне, закрыв левую панель и кликнув на объект.

Кадастровый номер уникален, то есть не существует двух разных объектов недвижимости с одинаковым кадастровым номером. Также у одного объекта недвижимости не должно быть двух и более кадастровых номеров. Однако, на практике можно объекты, у которых эта норма нарушена. В таком случае, тот номер, к которому привязана запись о регистрации прав, является достоверным, а остальные называются дублями и подлежат исключению из ЕГРН в рамках процедуры верификации. 

Причинами возникновения дублей являются:

• произведённые до 2013 года перепланировки или реконструкция объекта, которые не были узаконены, а также необоснованное и не зарегистрированное в ЕГРП изменение объектов;
• ошибки в ЕГРН, возникшие при слиянии баз данных ЕГРП, ЕГРОКС и ГКН.

Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости один раз и не изменяется до тех пор, пока объект недвижимости не прекратит своё существование. Поэтому при изменении границ между субъектами РФ или муниципальными образованиями кадастровые номера объектов недвижимости сохраняются в том же виде. Ярким примером является ситуация с присоединением к Москве новых территорий в 2012 году: все ранее учтенные земельные участки, включенные в границы города Москвы из Московской области, сохранили свои кадастровые номера. Именно поэтому на территории «новой Москвы» можно встретить большое количество земельных участков, кадастровые номера которых начинаются с округа 50.

Если объект недвижимости расположен в пределах нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов или кадастровых округов, то такой объект ставится на кадастровый учет соответственно в нулевой кадастровый квартал, условный кадастровый район или Общероссийский кадастровый округ. Это характерно для линейных объектов, например, нефте- и газопроводов). Им зачастую присваивается соответствующий кадастровый номер с нулевым кварталом, районом или округом. При этом количество нулей должно соответствовать исходной структуре кадастрового номера. Например, объект недвижимости, расположенный в пределах нескольких кадастровых кварталов в ЦАО г. Москвы получит кадастровый номер 77:1:0:N (77:01:00000000:N), где N - номер объекта в кадастровом квартале.

Кадастровый номер с нулевым кадастровым кварталом и (или) условным кадастровым районом присваивается также при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае, если невозможно установить его точное местоположение. Например, объект может стоять на учете без координат. Но даже после проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ такого объекта, кадастровый номер не изменятся.

После прекращения существования объекта недвижимости и снятия его с государственного кадастрового учета, кадастровый номер такого объекта повторно не используется.

Структура и правила присвоения кадастрового номера одинаковы для любых объектов недвижимости, поэтому по кадастровому номеру нельзя определить вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение или машино-место).

Важно помнить, что привычный сегодня вид кадастровых номеров появился в 2000—2001 годах. Все другие номера, которые были присвоены объектам до этого времени, как правило, имеют иную структуру и считаются ранее присвоенными номерами (условными, инвентарными и пр.), несмотря на то, что в названии такого номера может быть указано «кадастровый».

Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет. Однако, если кадастровый номер объекта неизвестен правообладателю, это не означает, что его нет. Кадастровый номер объекта недвижимости можно узнать, воспользовавшись поиском на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу, ранее присвоенному номеру, номеру права или ограничения, которые указаны в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах или документах технической инвентаризации.

Документы, в которых может быть указан кадастровый номер:

• выписка из ЕГРН;
• кадастровая выписка, кадастровый паспорт;
• cвидетельство о государственной регистрации права;
• решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении объекта недвижимости;
• договор;
• иные правоустанавливающие документы.

ПП РФ №881 от 16.05.2022 установлены случаи, при которых допускается замена или восстановление несущих строительных конструкций при проведении капитального ремонта, а также виды соответствующих работ.

Рекомендации по составу работ и услуг при капитальном ремонте МКД утверждены приказом Минстроя РФ №1159/пр от 29.12.2022.

Примечание — Об отмене категорий земель

В течение многих лет обсуждается идея полного перехода от деления земель на категории и градостроительного зонирования к «территориальному зонированию»:

• РП РФ №982-р от 15.06.2010;
• РП РФ №297-р от 03.03.2012;
• законопроект №50654-6 от 06.04.2012 (отозван);
• перечень поручений Президента РФ №Пр-283 от 12.02.2014;
• законопроект об отмене категорий земель №465407-6 от 14.03.2014 (отклонен);
• указание Президента РФ №Пр-2147 от 19.10.2015;
• законопроект Минэконоразвития №02/04/01-19/00087980 от 25.01.2019 (предложено вступление в силу с 01.01.2027, документ не внесен на рассмотрение в Думу). 

Распространенные доводы за отмену категорий:

• категории не гарантируют защиту от застройки земель сельскохозяйственного назначения;
• в некоторых случаях сложно отнести участок к определенной категории;
• допускаются необоснованные переводы ценных земель;
• процедура перевода земель из одной категории в другую избыточна сложна.

Возражения против отмены категорий:

• деление на категории гарантирует закрепление территорий для выполнения определенных функций;
• разрешенное использование в основном будет устанавливаться на местном уровне, что ухудшит правовое регулирование земельных отношений;
• будет сложнее соблюдать задачи экологической политики РФ;
• возможно ухудшение использования земель сельскохозяйственного назначения.

Позиция Росреестра по некоторым вопросам, связанным с проведением комплексных кадастровых работ, изложена в материале по ссылке https://rosreestr.gov.ru/activity/... 

В Москве действует программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий, предполагающая последовательность действий:

1. подготовка проекта решения о КРТ;
2. опубликование решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ;
3. ожидание согласия от правообладателей;
4. принятие решения о КРТ;
5. проведение торгов;
6. заключение договора о КРТ;
7. подготовка и утверждение документации по планировке территории;
8. внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы;
9. реализация проекта КРТ.
    

В Москве местное самоуправление осуществляют советы депутатов и администрации муниципальных округов, городских округов, поселений. При этом правовые акты города по вопросам организации местного самоуправления разрабатывает Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы. Он же готовит предложения по выражению позиции города Москвы и готовит «модельные» муниципальные правовые акты, методические рекомендации.

Примечание — О безбумажном документообороте

С 2021 года Росреестр развивает проект цифровизации «Стоп-бумага», в который входит улучшение электронного документооборота, оцифровка архивов и общая минимизация количества хранимой на бумажных носителях информации. Соответствующие изменения были предусмотрены Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021.

Так, федеральным законом №449-ФЗ от 30.12.2021 (вступает в силу 29.06.2022, законопроект №01/05/11-21/00122393) внесены изменения в 218-ФЗ, которые детализирует отношения между многофункциональными центрами и Росреестром, связанные с приемом документов с целью осуществления кадастрового учета и регистрации прав, в частности с переводом принятых документов в бумажном виде в электронную форму:

• исключается возможность подачи заявлений о кадастровом учете и регистрации прав посредством почтового отправления;
• регламентируется порядок работы МФЦ по переводу документов в электронные образы;
• при получении документов Кадастровой палатой (например, при выездном приеме), ее должностные лица выполняют перевод документов в электронные образы;
• с государственных регистраторов снимается ответственность ‎за кадастровый учет и регистрацию прав, осуществленные на основании переданных из МФЦ электронных образов документов в части проверки сопоставления с оригиналом, полномочий лиц, качества документов.

Требования к электронным образам документов, создаваемым МФЦ при получении заявлений о кадастровом учете, регистрации прав изложены в Приказе Росреестра №П/0142 от 12.04.2022 (проект №01/02/02-22/00124631).

C 29.06.2022 согласно ПП РФ №818 от 06.05.2022 работником многофункционального центра на полученных от заявителя заявлении и прилагаемых к нему подлинниках и копиях документов на бумажном носителе проставляется отметка о создании электронных образов документов, в том числе при наличии ранее проставленных отметок.

Разъяснения по порядку приему документов даны в письме Минэкономразвития №Д09и-18763 от 17.06.2022. 

Примечание — О совмещении функций органов исполнительной власти и функций хозяйствующих субъектов

По мнению многих представителей отрасли с 2017 года по настоящее время Росреестр ведет планомерную активную работу по огосударствлению кадастровой деятельности, что вероятно приведет его к доминирующему положению на рынке кадастровых работ и недобросовестной конкуренции.

Так, 28.06.2017 в нарушение Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» был принят приказ Росреестра №11/0302 о внесении изменений и устав ФГБУ «ФКП Росреестра», по которому палата наделяется полномочиями выполнять кадастровые работы. 

Через некоторое время стали появляться многочисленные свидетельства того, как региональные подразделения начали рассылать в адреса потенциальных подрядчиков предложения о выполнения работ. В них принижалась значимость частных кадастровых инженеров и напрямую преподносился как преимущество тот факт, что подготовленные документы будут проверяться ими же, например:

• «основное преимущество заключается в том, что Филиал… непосредственно занимается внесением сведений в ЕГРН, а также обладает всеми необходимыми сведениями, содержащимися в ЕГРН, картографическими материалами и иной аналитической и справочной информацией»;
• «органы государственной и муниципальной власти испытывают риски при работе небольшими частными организациями, зачастую не имеющими необходимый опыт и квалификацию».

Очевидное негодование профессионального сообщества привело к следующим закономерным последствиям:

1. 06.12.2017 ФАС России выпустил предупреждение о недопущении нарушения антимонопольного законодательства;
2. в письме №РП/73472/18 от 13.09.18 ФАС России сообщил о принятии решения о возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
3. 03.12.2018 вынесено решение по данному делу:
   • признать ФГБУ «ФКП Росреестра» нарушившим часть 3 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем совмещения в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № 11/0515 функций федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию нрав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН и функций хозяйствующего субъекта по проведению кадастровых работ в отношении федерального, государственного и муниципального имущества, а также хозяйственной деятельности по землеустроительным работам;
   • выдать ФГБУ «ФКП Росреестра» обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства;
   • передать соответствующему должностному лицу ФАС России материалы дела от 03.09.2018 №1-15-142/00-04-18 для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Все это не помешало ФКП продолжать рекламировать кадастровые услуги на своем новом сайте.

26.05.2020 в Государственную Думу был внесен законопроект №962484-7, содержащий положение о наделении ФКП правом на осуществление кадастровой деятельности. В целях продвижения законопроекта Росреестром была проведена информационная кампания, содержащая два положения:

• частные кадастровые инженеры якобы плохо работают;
• в перечень выполняемых Кадастровой палатой работ войдут лишь имеющие государственное значение (пример статьи).

Несмотря на консолидированное и однозначно высказанное несогласие кадастровых инженеров (петиция), саморегулируемых организаций, Комитета Совета Федерации по экономической политике, Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (отзыв), Общественной палаты РФ, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (отзыв), Общественного совета Росреестра, Совета по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности ТПП РФ и многих участников сообщества, закон с оговоркой, что Палата вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ лишь в случаях, установленных Правительством РФ, был принят (120-ФЗ от 30.04.2021).

Одновременно незаметно для широкой общественности Федеральным законом №304-ФЗ от 02.07.2021 (п.14 ст.1) было определено, что с 01.01.2022 проведение кадастровых работ в отношении лесных участков становится возможным только силами ФГБУ «Рослесинфорг».

30.09.2021 опубликован проект ПП РФ об определении значительно расширенного по сравнению с обещанным перечня работ, которые будет иметь возможность проводить ФКП:

• подготовка документов для внесения сведений в реестр границ;
• подготовка документов для внесения сведений о проектах межевания территорий;
• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федерального топливно-энергетического комплекса, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, безопасного применения информационных технологий и развития связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере;
• комплексные кадастровые работы по государственным и муниципальным заданиям.

21.10.2021 Национальная палата кадастровых инженеров подготовило отрицательное заключение на проект ПП РФ «Об утверждении перечня случаев...». К обращению были приложены отрицательное заключение по результатам независимой антикоррупционной экспертизы и отрицательные отзывы саморегулируемых организаций кадастровых инженеров:

• Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «ОКИС»;
• Ассоциации кадастровых инженеров Поволжья;
• Ассоциации «Союз кадастровых инженеров»;
• Ассоциации «Содружество».

В обобщающем обращении Национального объединения обращено внимание на следующие моменты:

• в Проекте установлены не отдельные случаи, имеющие государственное значение, а практически весь перечень объектов всех форм собственности;
• присутствует возможность установления доминирующего положения ФГБУ «ФКП Росреестра» за счет наличия конкурентных преимуществ:прямой доступ к исходным данным;
• проверка собственных результатов кадастровых работ;
• возможность оказания полного цикла оформления недвижимости от заключения договора до выдачи выписки из ЕГРН со стопроцентной гарантией;
• ввиду отсутствия необходимой материально-технической базы Кадастровая палата будет вынуждена отдавать работы на субподряд, а это коррупционный фактор;
• предлагаемые нововведения противоречат всей системе экономического регулирования в Российской Федерации и являются монополизацией услуг и ограничением конкуренции, ставят ФГБУ «ФКП Росреестра» в заведомо выгодное и доминирующее положение перед другими участниками бизнеса;
• доводы Росреестра, что положения Проекта не приведут к установлению госмонополии являются заведомо ложными;
• предлагается разрешить Кадастровой палате заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ в отношении объектов, имеющих государственное значение, и запретить привлекать к исполнению работ субподрядчиков.

В ответе от 09.11.2021 на заключение Национального объединения Росреестр заявил следующее:

• законодательство не содержит прямых положений о монополизации рынка кадастровых услуг или об установлении каких-либо привилегий ФГБУ «ФКП Росреестра» и его работникам;
• иные лица, если захотят, смогут участвовать в конкурсах вместе с Палатой;
• работникам ФГБУ «ФКП Росреестра» не будет предоставлен бесплатный доступ к сведениям ФГИС ЕГРН;
  правовую экспертизу документов выполняют регистраторы Росреестра, а не Кадастровой палаты;
• закон «О защите конкуренции» не нарушается, так как в нем есть уже примененное исключение;
• это неправда, что Проектом предоставляется доступ ФГБУ «ФКП Росреестра» к какой-либо информации — Палата УЖЕ предоставляет сведения по 218-ФЗ;
• это неправда, что Проектом устанавливаются преференции для Кадастровой палаты, потому что государственные или муниципальные преференции — это предоставление имущества, а при выполнении кадастровых работ Палате объекты недвижимости НЕ ПЕРЕДАЮТСЯ; 
• установление правовым актом прав и вытекающих из них преимуществ (КОТОРЫХ НЕТ) на рынке для определенной категории хозяйствующих субъектов само по себе не свидетельствует о создании дискриминационных условий;
• на оборудование деньги найдется.

В итоге перечень видов работ ФКП утвержден ПП РФ №48 от 25.01.2022:

• кадастровые работы в отношении государственного или муниципального имущества;
• кадастровые работы в отношении объектов недвижимости, необходимых для обороны и безопасности, оборонного производства, производства ядовитых веществ, наркотических средств, федеральных энергетических систем, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, информации, ИТ и связи, космической деятельности;
• кадастровые работы для нужд единого института развития в жилищной сфере.

В октябре 2021 года появилась информация о плане создания ППК Роскадастр, одной из функций которой будет выполнение кадастровых работ.

В законопроекте №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)» предлагается исключить необходимость утверждения Правительством перечня случаев, когда Роскадастр имеет право выполнять кадастровые работы.

24.11.2021 Ассоциация «Национальная палата кадастровых инженеров» направило обращение №1335/21-12-01 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 все производственные функции, которые закреплены за ФГБУ «ФКП Росреестра» в части обеспечения функций Росреестра, так как «ситуация, когда корпорация сама проводит работы, сама их контролирует, вносит в ЕГРН их результаты и готовит проекты решения для государственных регистраторов создает беспрецедентные условия для процветания коррупции в учетно-регистрационной системе».

29.11.2021 Опубликовано Заключение Счетной палаты №ЗСП-223/03-01 на проект федерального закона №20316-8: «Совмещение ППК „Роскадастр“ функций органов власти и хозяйствующих субъектов на конкурентных товарных рынках, в том числе при проведении кадастровых работ, создают риски ограничения конкуренции, препятствования их развития».

02.12.2021 Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» направило обращение №1291 в Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с требованием исключить из законопроекта №20316-8 производственные функции.

17.12.2021 В Российской газете не стали говорить о заключении Счетной палаты: «Счетная палата концептуально поддерживает законопроект о создании „Роскадастра“».

30.12.2021 Приняты 448-ФЗ «О публично-правовой компании „Роскадастр“» и 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» без учета мнения профессионального сообщества.

24.11.2022 Обсуждается законопроект, по которому ПКК сможет «безвозмездно использовать данные государственных информационных систем, оператором которых является, в целях осуществления возложенных на нее функций и полномочий публично-правового характера», что явно противоречит предыдущим заверениям.

Примечание — О запрете регистрации без личного присутствия

Статьей 36 218-ФЗ предусмотрена такая мера защиты правообладателя от мошенников, как запись, запрещающая обращаться в Росреестр от его имени, в первую очередь по доверенности.

В статью периодически вносятся корректировки. Так 120-ФЗ от 30.04.2021 учтено, что отметка должна погашаться при наследовании, и что с 01.01.2023 поставить саму отметку можно будет через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи. А в 185-ФЗ от 28.06.2022 дополнительно прямо указано, что не выйдет подать заявление на регистрацию через нотариуса, если к нему обратится представитель по доверенности. Зато по доверенности теперь поставить можно поставить саму отметку.

Форма заявления об установлении отметки установлена приказом Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 (приложение №2).

Заметим, что эта отметка дополняет другой, по умолчанию установленный запрет о невозможности представления заявлений и документов в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Также есть рекомендации от Росреестра о внесении в ЕГРН актуальных адреса электронной почты и номера телефона правообладателя, на которые должны приходить уведомления в случае поступления заявлений на регистрацию.

• 2022 — под руководством ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» ведется работа по теоретическому обоснованию НСПД:
  • анализ и описание системы документов и требований к пространственным данным;
  • формирование перечней документов системы стандартизации и методических документов, регулирующих оборот пространственных данных;
  • составление перечня информационных систем, обеспечивающих оборот пространственных данных;
  • составление проекта классификатора пространственных данных;
  • анализ установленных требований к пространственным данным;
  • обоснование предложений по перспективным видам пространственных данных, требования к которым необходимо установить.

• 08.2022 — утвержден перечень поручений Президента:
  • обеспечить внесение в законодательство изменений, направленных на сокращение:
    • количества земельных участков, границы которых не определены;
    • количества фактически используемых физическими и юридическими лицами зданий, сооружений, помещений и машино-мест, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;
    • случаев использования без законных оснований земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, сооружений;
  • обеспечить до 01.01.2027:
    • завершение работ по описанию местоположения (согласованных) границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон;
    • завершение мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Предыдущие федеральные целевые программы:

• 1996—2001: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (ПП РФ №932 от 03.08.1996);
• 2002—2008: «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (ПП РФ №745 от 25.10.2001):
  • 2002—2007: Подпрограмма «Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений»;
• 2006—2012: «Создание системы кадастра недвижимости» (ПП РФ №560 от 13.09.2005);
• 2012—2018: Дорожная карта «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (РП РФ № 2236-р от 01.12.2012);
• 2014—2019: «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» (ПП РФ №903 от 10.10.2013);
• 2020—2021: Эксперимент «Создание Единого информационного ресурса о земле и недвижимости» (ПП РФ №2429 от 31.12.2020).

В статье Е. И. Аврунева, А. И. Гиниятова, А. И. Каленицкого (2021) предложен алгоритм предвычисления необходимой точности измерений при проектировании, а затем и построении в кадастровом квартале межевой сети, относительно пунктов которой в дальнейшем будут координироваться характерные точки, определяющие в пространственной системе координат местоположение объектов недвижимости.

Основанием для перепланировки является выданное органом местного самоуправления решение о согласовании, а подтверждением ее завершения — акт приемочной комиссии. Проведенная перепланировка считается самовольной при отсутствии решения о согласования или при нарушении проекта.

В Москве при перепланировке квартиры требуется соблюдать правила обустройства жилых помещений, которые регулируются многочисленными нормативными документами.

В частности, запрещено:

• размещать туалет, ванную над жилыми комнатами и кухнями других квартир [п.9.22 СП 54.13330.2016];
  
• размещать кухни-ниши и кухонные зоны кухонь-столовых над жилыми комнатами [п.9.22а СП 54.13330.2016];
  
• устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
  
• закладывать окна в жилых комнатах и кухнях [п.25 ПП РФ №47 от 28.01.2006];
  
• переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы [п.10.7 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• затрагивать и, тем более, ликвидировать вентиляционные короба [п.10.5 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• устраивать «теплые полы» от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления [п.10.8 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на вторых и выше этажах [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• оставлять проем в газифицированную кухню без плотно закрывающейся двери и, тем более, объединять ее с жилой комнатой  [п.10.16 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями [п.10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• размещать на антресолях ванные комнаты, душевые, санузлы, кухни (актуально для студий) [п.10.26 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• соединять нежилые помещения с жилыми комнатами, в результате чего они становятся нежилыми [п.10.2 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• затрагивать несущие конструкции здания, в том числе вырубать окна или дверные проемы во внешних стенах, так как это может
• повлечь разрушение здания [п.10.3, 10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• устраивать стяжки в полах, заменять перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов с увеличением нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту [п.10.6 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах) [п.10.10 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• понижать уровень отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта [п.10.24 Приложения 1 к ППМ №508].
  

Тем не менее, разрешено:

• размещать туалет, ванную над вспомогательными помещениями [п.9.22 СП 54.13330.2016]
  
• устраивать вход из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, вход в который устроен из коридора или холла [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
  
• пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на первом этаже [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• устраивать перепланировку в туалетных и ванных помещениях с использованием гидроизоляции и при соблюдении условия, что уровень пола в таких комнатах после проведения работ будет на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях, либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом [п.4.8 СП 29.13330.2011];
  
• крепление санитарно-технических приборов и изделий и трубопроводов к межквартирным стенам и межквартирным перегородкам, ограждающим жилые комнаты, но при наличии дополнительной звукоизоляции, в т.ч. с воздушным зазором [п.9.27 СП 54.13330.2016];
  
• производить перепланировку ненесущих стен здания [п.10.3 Приложения 1 к ППМ №508];
  
• размещать на верхних этажах мастерские для художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы) [п.4.13 Приложения 1 к ППМ № 508];
  
• на первых и вторых этажах многоквартирного жилого здания делать:
  • из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
    
  • из жилых помещений (квартир) — нежилые помещения (учреждения общественного назначения) со входом с улицы [п.4.10 Приложения 1 к ППМ №508];
    
• при условии наличия решения общего собрания делать перепланировку, связанную с передачей в пользование части общего имущества, например:
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
    
  • cоздание навесов на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания;
    
  • cоздание входов, входных групп в подвальные, цокольные или на первые этажи зданий;
    
  • устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов, помещений и организации отопления;
    
  • устройство каминов и (или) дымоходов и пр. [п.2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508].

Последние события:

• 09.2019 – Минюст России внес законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 года №229-ФЗ „Об исполнительном производстве“», по которому в том числе надзоре за переустройством ‎и перепланировкой предусматривается обеспечение судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа, при котором:
  • участвуют понятые и, при необходимости, сотрудники органов внутренних дел;
  • может быть произведен взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций;
  • возможно возмещение расходов на применение мер принудительного исполнения;
• 04.2020 — законом №133-ФЗ от 24.04.2020 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» установлена ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме, а также распространена эта ответственность на юридические и должностные лица. Размер штрафа для юридических лиц составляет от 40 до 50 тыс. руб., для должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб;
• 07.2021 — согласно ПП МО №435/18 от 01.06.2021, если градостроительно-архитектурный облик (АГО) нового многоквартирного дома был согласован, то изменять его внешний вид уже не допускается;
• 03.2022 — в Москве до 01.01.2023 разрешено оформлять акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании и на ранее выполненные работы, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома, колористическое решение фасада многоквартирного дома (№396-ПП от 16.03.2022);
• 04.2022 — упрощён порядок согласования перепланировок в Москве:
  • в целом отменено межведомственное информационное взаимодействие с Москомархитектурой, в частности:
    • отменено согласование (по запросу Мосжилинспекции) проекта и технического заключения при переустройстве или перепланировке помещений в многоквартирном доме, затрагивающем его архитектурный облик;
    • отменено определение наличия (отсутствия) изменений колористического решения фасада многоквартирного дома в проекте, техническом заключении;
  • отменены сроки действия учетно-технической документации на нежилое помещение в многоквартирном доме. Таким образом, теперь при согласовании переустройства или перепланировки в таком объекте могут использоваться выписки из технического паспорта, справки о состоянии здания, поэтажные планы, экспликации любого срока давности;
  • до 31.12.2022 не назначаются штрафы при оформлении акта на ранее выполненные работы без решения о согласовании (Постановление Правительства Москвы №549-ПП от 07.04.2022);

• 06.2022 — с 29.06.2022 вступает в силу Постановление Правительства Москвы №1083-ПП от 15.06.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011»:
  • в перечне работ по перепланировке «Устройство проемов...» заменено на «Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения» [п.2.2.5];
  • к перепланировке теперь относится «Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома» [п.2.2.14];
  • при переустройстве и перепланировке запрещено:
    • увеличение площади существующих лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах;
    • устройство фундаментов;
    • размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами;
  • при наличии отклонений от согласованного проекта без нарушений основных требований заявитель при обращении за оформлением акта вправе дополнительно предоставить эскиз (схематичное отображение произведенных работ) в виде поэтажного плана и экспликации с отметками (пояснениями) заявителя [п.п. 15.2, 19.4] (прим.: неясно, как на это будет реагировать Росреестр);
  • если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя или собственников смежного помещения (для физических лиц — нотариально удостоверенное) [п.2.5.1.1.1.6];
  • срок действия решения о согласовании продлен с 12 до 18 месяцев [п.2.11.1.1];

• 12.2022 — Постановление Правительства Москвы №3005-ПП от 26.12.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011 и №549-ПП от 07.04.2022»:
  • запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные несогласованные работы может быть подан до 31.12.2023. Потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ [п.16. прил.1 508-ПП];
  • оформление акта на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик, колористическое решение фасада, не допускается с 31.12.2023. Потребуется получить согласие других собственников помещений в доме, утвержденное протоколом общего собрания [п.8. прил.1 508-ПП].

Электронные услуги по согласованию перепланировки:

• в Москве:
  • МКД: 
    • согласование;
    • приемка;
  • нежилые здания (при изменении внешнего облика):
    • согласование; 
    • заключение о выполненных работах;
• в Московской области: 
  • согласование.

Примечание — о сроке давности привлечения к административной ответственности

Первый кассационный суд общей юрисдикции Постановлением №16-7989/2022 установил, что самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются оконченными с момента совершения действий по переоборудованию. Следовательно, срок давности привлечения к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, составляет согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ два месяца со дня его совершения.

Невозможно не упомянуть советы Роскомнадзора в форме прекрасного стихотворения.

Забавно, что в приведенном примере выписки отмечено наличие собаки.

Последние события:

• 09.2020 — проект ПП РФ об утверждении в соответствии с п.2 ст. 52.2. ГрК исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству;
• 11.2021 — поставлена задача сокращения количества документов, мероприятий, согласований, осуществляемых при реализации проектов с более чем 800 минимум на треть;
• 12.2021 — поручение Заместителя Председателя ПП РФ №МХ-П49-18583 ‎от 16.12.2021 о выводе услуг, осуществляемых в рамках проекта по строительству, на портал Госуслуг;
• 09.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено:
  • обеспечить поэтапное сокращение «бюрократии» не менее чем на 30% при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства;
  • создать цифровой реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проектов по строительству, и цифровой реестр требований к проектированию, строительству и эксплуатации объектов капитального строительства;
• 12.2022 — по РП РФ от 02.12.2022 №3717-р (проект) во исполнение поручения №МХ-П49-18583 в перечень «иных услуг» (РП РФ №865-р от 04.05.2017), предоставляемых через ЕПГУ, добавляется услуга по выполнению кадастровых работ, которая, как сказано в пояснительной записке будет оказываться «в рамках подбора кадастровых инженеров».

Постановлением Правительства Москвы №160-ПП от 10.02.2022 утвержден перечень процедур, связанных с особенностями осуществления градостроительной деятельности при реализации на территории города Москвы проектов по строительству объектов капитального строительства:

1. Оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.
2. Получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и (или) пересадкой зеленых насаждений, и (или) перемещением и уничтожением слоя почвы.
3. Оформление ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве.
4. Предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве
5. Проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений, подземных частей зданий и сооружений. 
6. Приемка исполнительной документации для ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве.
7. Согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена.
8. Согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части.
9. Выдача разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений, в том числе грунтов.

Примечание — О действиях инвестора при строительстве

В целом положения о строительстве разбросаны по бескрайнему множеству нормативно-правовых актов. С 01.09.2021 перечень необходимых мероприятий понемногу упорядочивается в рамках предусмотренного Градостроительным кодексом относительно нового понятия «Проект по строительству». Однако, есть еще один полезный документ под названием «Региональный инвестиционный стандарт» (Приказ Минэкономразвития России №591 от 30.09.2021)

Стандартом предполагается, что в субъектах РФ по единому подходу должны внедряться Своды инвестиционных правил. При этом максимальной алгоритмизации и оптимизации подлежат процедуры снабжения ресурсами, водоотведения, получения земельных участков в аренду получение разрешения на строительство, оформления права собственности на введенный в эксплуатацию объект, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обеспечения доступа к дорожной инфраструктуре.

С 08.12.2021 приложениями стандарта являются соответствующие алгоритмы действий («клиентские пути»), которые могут помочь разобраться в последовательностях процедур.

Однако, похоже, что к концу 2022 года совсем уж