Определение контура

Неясно, зачем в требованиях конкретизирована горизонтальная плоскость «проходящая на уровне примыкания к поверхности земли», ведь проекция на любую горизонтальную плоскость в прямоугольной системе координат будет одинаковой. Да что такое «уровень примыкания» тоже вопрос — дома и на склонах строят.

В Рекомендациях по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения 1991-го года предлагалось разделять границы на физические и условные:

• физическая — искусственное сооружение (забор, стена, перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или площади;
• приравненная физической — если в разрывах между ее конструктивными элементами направление граничной линии, задаваемое плоскостями, линиями или совокупностью физических точек, не вызывает сомнений, например, при наличии межевых знаков в виде столбов и в предположении прямизны линии);
• условная.

При этом по степени совпадения условных и физических границ они подразделяются на нормативные и фактические:

• нормативная — определяется по совокупности признаков, указанных в законодательных или нормативных документах;
• фактическая — изменчива и фиксируется в инвентаризационно-технической документации  на конкретную дату инвентаризации.

Нормативные границы отражаются в инвентаризационно-технических документах в обязательном порядке, как физические, так и условные. При наличии споров граница становится спорной, что должно отражаться в инвентарных планах текстовой записью и условными знаками. 

Местоположение ОКС описывается одним контуром по внешним границам ограждающих конструкций, только если здание является призмой с параллельными вертикальными гранями. При этом в описании следует указать, что этот контур одновременно наземный, надземный и подземный.

В других ситуациях отходящие от основого контура конструктивные элементы отображаются совокупностью пересекающихся надземных и подземных контуров.

Последовательность отображения на Чертеже линий, соответствующих контуру определенного типа, требованиями не установлена. В связи с этим отображение (наложение) таких линий в различном порядке (подземный, наземный, надземный или надземный, подземный, наземный или иной) не является нарушением и, соответственно, не должно являться причиной приостановления государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

В Письме Росреестра от 13.04.2020 сказано, что в надземный контур следует включать проекцию конструктивных элементов, расположенных выше уровня поверхности земли, а в подземный — ниже.

Вроде бы это означает, что контур каждого типа следует формировать по внешней границе подземных, наземных и надземных конструктивных элементов соответственно, то есть следует сливать в один контур проекции всех элементов с разных уровней или этажей. Детализировать контура отдельных этажей можно по желанию заказчика вместе с подготовкой 3д-модели.

Вносятся в абрис и измеряются выступы, пилястры более 10 см, а также ступени крыльца и т.п.

Необходимость дополнительной детализации контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда.

По проектно-строительным нормам под ограждающей конструкцией понимают часть здания или сооружения, выполняющую ограждающие функции либо разделяющую объемы (помещения) здания. Выходит, что под это определение не попадают элементы, выполняющие исключительно несущие или эстетические функции, однако эти функции могут совмещаться. Конструкции состоят из элементов и могут быть как сборными, так и монолитными.

При этом по требованиям к подготовке технического плана к ограждающим конструкциям или к их границам относятся в том числе:

• колонны;
• арки (проезды);
• галереи;
• консоли;
• балконы и т.п.

Еще можно найти следующие, также мало помогающие упоминания:

• по ГОСТ Р 54851-2011 наружная ограждающая конструкция здания — это конструктивный элемент здания, защищающий внутреннее пространство, в котором поддерживаются требуемые параметры микроклимата, от воздействий наружной среды.
• по Требованиям к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследования строительных конструкций специализированными организациями). РД 22-01-97" (утв. АОЗТ "ЦНИИПРОЕКТСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ" 11.12.1997) конструкции ограждающие — это строительные конструкции, предназначенные для изоляции внутренних объемов в зданиях и сооружениях от внешней среды или между собой с учетом нормативных требований по прочности, теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции, воздухонепроницаемости, звукоизоляции, светопрозрачности и т.д.

Тем не менее в Письме Росреестра от 13.04.20 сделан обратный вывод о том, что в контуре объекта должны учитываться проекции всех его конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, если ее подготовка осуществлялась в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, вне зависимости от того, какую функцию они выполняют.

По мнению Росреестра, под понятием «конструктивные элементы» здания, сооружения, объекта незавершенного строительства могут пониматься элементы ограждающих строительных конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Фундамент, крыльца, пандусы, приямки, наружные спуски в подвал, рампы, отмостки, лестницы, в том числе эвакуационные, колонны, арки (проезды), галереи, консоли, балконы и т.п. включаются в контур, если:

• они являются конструктивными элементами (элементами строительных конструкций);
• отображены в проектной документации (если ее подготовка осуществлялась).

Неясны четкие критерии, позволяющие отличить конструкции, которые надо включать в контур, от незначительных. Например: крыльцо, пандус, лестницы разного вида, приямки, свесы крыш, декоративные конструкции разной степени капитальности, козырьки, навесы и т.д. и т.п.

Существуют "Рекомендации по дальнейшему использованию и развитию различных конструктивных систем, применяемых в жилищном строительстве г. Москвы, на основе технико-экономического анализа", по которым к ограждающим конструкциям относят только вертикальные или наклонные конструкции, что несколько путает, стоит ли, например, фиксировать "горизонтальные" свесы кровли.

Из-за размытости требований сложились различные подходы к определению перечня конструктивных элементов, включаемых в контур помимо внешних несущих, каркасных стен или остекления:

• в контур включается только то, что входит в площадь;
• промежуточные варианты, при которых те или иные элементы здания включаются исходя из сложившейся местной практики. Например, то, у чего есть стены и что-нибудь еще по желанию;
• контур описывает условное «пятно застройки», то есть в него входят все проецируемые элементы без исключения, так как они занимают чье-то пространство.

Сводная таблица^[70] по отдельным конструктивным элементам представлена в разделе «Определение площади».

Исходя из вышесказанного, можно было бы обсудить следующий обобщающий принцип.

В контур включать конструкции, удовлетворяющие следующим требованиям:

• предусмотрены исходной проектной документацией и проектами реконструкции;
• имеют ограждение для предотвращения доступа, падения или защиты самого здания или сооружения от воздействий внешней среды;
• имеют минимальный размер 5 см.

Остальные конструктивные элементы не включаются в контур, так как:

• они являются временными;
• либо их изменение не является реконструкцией;
• либо предназначены лишь для благоустройства прилегающей территории;
• либо предназначены лишь для изменения эстетического образа здания или сооружения.

Материал конструкций не имеет значения.

Ппредполагается, что основ­ным источником актуальной информации об архитектурно-планировочных, конструктивных решениях в многоквартирных домах должна стать эксплуатационная информационная модель многоквартирного дома.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-00875/22 от 06.10.2022:

• отмостка включаются в контур, если:
  • является конструктивным элементом (элементом строительных конструкций);
  • отображена в проектной документации;
• в ОКС с башнями, пирамидами и подобными частями нужно делать несколько надземных или подземных контуров, соответствующих им;
• дома на сваях могут быть описаны:
  • наземный контур, описывающий свайное поле, как единую строительную конструкцию;
  • наземный или надземный контур, описывающий сваи;
  • надземный контур — этаж здания, расположенный на сваях.