Определение площади (с 2021 года)

Приведенные в данном разделе требования применяются исключительно в целях кадастрового учета с 1 января 2021 года. Ранее действовавшие требования описаны в разделе «Определение площади (до 2021 года)».

Площади этажей в целях определения площадей зданий и сооружений определяются в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Если «пространство» ограничено не стенами, а ограждениями, то площадь, занятая самим ограждением, не учитывается. Это действует при определении площадей:

• эксплуатируемой кровли;
• наружных галерей;
• веранд;
• террас;
• открытых или остекленных лоджий и балконов;
• наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения. 

Измерения для определения площади рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Расстояния измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола. Плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха при этом не учитываются.

Значение площади здания, сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 м².

Значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей определяются в метрах с округлением до 0,01 метра.

Вычисление площади производится после округления линейных измерений.

Для просмотра пояснений нажимайте на знаки сносок [номера параграфов]. Переходя к параграфам, вы можете уточнить при необходимости пункты и цитаты из нормативных правовых актов.

Настоящие требования применяются для зданий:

• с разрешенным использованием:
  • «объект индивидуального жилищного строительства»;
  • «жилой дом»;
  • «садовый дом»;
• с назначением:
  • «жилое»;
  • «многоквартирный дом»; 
  • «жилой дом»;
  • «жилое строение»;
  • «садовый дом».

Площадь жилого здания равна сумме площадей:

• надземных этажей;
• подземных этажей;
• эксплуатируемой кровли.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

• до 45° — от 1,6 метра;
• от 45° и более — от 1,9 метра.

При высоте потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка площадь не учитывается.

Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

В площадь этажа жилого здания включаются площади:

• балконов;
• лоджий;
• террас;
• веранд;
• внутренних перегородок и стен;
• лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В площадь жилого здания не включаются площади:

• подполья для проветривания;
• неэксплуатируемого чердака;
• технического подполья;
• технического чердака;
• внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками;
• тамбуров;
• портиков;
• крылец;
• наружных открытых лестниц;
• пандусов.

Площадь нежилого здания равна сумме площадей:

• надземных этажей;
• подземных этажей;
• эксплуатируемой кровли.

Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Площадь мансардного этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

• 30° — до 1,5 метра;
• 45° — до 1,1 метра;
• 60° и более — до 0,5 метра.

При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

В площадь этажа нежилого здания включаются площади:

• балконов (внутренних в зрительных и других залах);
• лоджий;
• террас;
• веранд;
• внутренних перегородок и стен;
• лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
• всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании;
• площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

В площадь нежилого здания включаются площади: 

• антресолей;
• галерей и балконов зрительных и других залов;
• галерей;
• переходов в другие здания;
• тоннелей;
• всех ярусов внутренних этажерок;
• рамп;
• открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
  • эксплуатируемой кровли;
  • наружных галерей;
  • наружных тамбуров.

В площадь нежилого здания не включаются площади:

• подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
• технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
• неэксплуатируемого чердака;
• наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;
• технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
• площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
• засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

Площадь жилого помещения (квартиры, комнаты в квартире) состоит из суммы площадей частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

В площадь жилого помещения включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, например, площади:

• кухонь;
• коридоров;
• ванн;
• санузлов;
• встроенных шкафов;
• кладовых;
• площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

В площадь жилого помещения не включается площадь:

• балконов;
• лоджий;
• веранд;
• террас;
• эксплуатируемой кровли;
• под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее;
• занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания и не являются декоративными.

Площадь многосветных пространств (включая проемы) учитывается в нижней части помещения.

Площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

• до 45° — от 1,6 метра;
  
• от 45° и более — от 1,9 метра.
  

При высоте потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка площадь не учитывается.

Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок.

В площадь нежилого помещения включается площадь:

• лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения;
• площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле);
• веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

Площадь многосветных пространств (включая проемы) учитывается в нижней части помещения.

Площадь нежилого помещения мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

• 30° — до 1,5 метра;
• 45° — до 1,1 метра;
• 60° и более — до 0,5 метра.

При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

Площадь сооружения равна сумме площадей:

• надземных этажей;
• подземных этажей;
• эксплуатируемой кровли.

Площадь этажа сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа сооружения включаются площади:

• балконов (внутренних в зрительных и других залах);
• лоджий;
• террас;
• веранд;
• внутренних перегородок и стен;
• лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
• всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании;
• площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

Площадь мансардного этажа сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

• 30° — до 1,5 метра;
• 45° — до 1,1 метра;
• 60° и более — до 0,5 метра.

При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

В площадь сооружения включаются площади: 

• антресолей;
  
• галерей и балконов зрительных и других залов;
  
• галерей;
  
• переходов в другие здания;
  
• тоннелей;
  
• всех ярусов внутренних этажерок;
  
• рамп;
  
• открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
  • эксплуатируемой кровли;
    
  • наружных галерей;
    
  • наружных тамбуров.

В площадь сооружения не включаются площади:

• подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
• технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
• неэксплуатируемого чердака;
• наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;
• технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
• площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
• засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

Площадь застройки сооружений определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное).

В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

Площадь машино-места рассчитывается по размерам, измеряемым между характерными точками границ машино-места, определяемыми в соответствии с проектной документацией здания, сооружения, включая поверхности строительных или иных ограждающих конструкций (при наличии).

Расстояния, применяемые для определения площади машиноместа, измеряются на уровне пола.

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать размерам:

• минимально допустимые размеры: 5,3 x 2,5 м.;
• максимально допустимый размер: не ограничивается.

До вступления 28.10.2021 в силу соответствующего положения 120-ФЗ от 30.04.2021 были также ограничены и максимальные размеры, как при образовании машино-мест, так и при разделе или при изменении границ между смежными машино-местами: 6,2 x 3,6 м.

Согласно письму Минэкономразвития №ОГ-Д23-2557 от 10.03.2017, если машино-место неподходящих размеров было образовано или создано до вступления в силу приказа №792, то это не должно являться препятствием для кадастрового учета.

На портале Архсовета Москвы приведены Методические рекомендации для расчета технико-экономических показателей вновь строящихся и реконструируемых  объектов капитального строительства.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-01032/22 от 22.11.2022,

• терраса не является самостоятельным помещением;
• в площадь террасы не включается площадь, занимаемая проемом в перекрытии (люком).

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13/1-00032/21 от 08.04.2021, площади ниш и дверных проемов вне зависимости от их ширины включаются в площадь жилых и нежилых помещений в МКД или ином здании, в площадь этажа в жилом доме.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме №13-00410/22 от 13.05.2022, принимая во внимание, что доступ на антресоль обеспечивается посредством лестницы, площадь антресоли, соответствующей требованиям СП 54.13330.2016, должна учитываться в площади этажа и, соответственно, в площади жилого здания.

Дополнительные разъяснения есть в письме Росреестра №13-01126/22 от 20.12.2022:

• антресоль может представлять собой лестничную площадку, тогда следует правила подсчета площади помещений при наличии внутри помещения лестниц (п. 11.2, 12.2, 12.4 П/0393);
• антресоль, площадь которой менее 40%, не учитывается в площади нежилого здания, жилого и нежилого помещения;
• антресоль, расположенная в помещении, подлежит отображению на плане этажа технического плана здания.

В проектах новых редакций 2024 года СТО от Национального объединения сказано, что если ограждающей конструкцией здания служит панорамное остекление, не имеющие ограждающей конструкции, то измерения проводятся от стекла, поскольку в данном случае панорамное остекление выполняет, в том числе функцию стены.

Эта положение основано на позиции Росреестра, изложенной в письме от 13.08.2024 №13-00798/24:

• исключение из площади помещения площади подоконной доски (в случае ее наличия) Требованиями не предусмотрено;
• требования не содержат положений, в соответствии с которыми в площадь жилого или нежилого помещения не включаются площади, находящиеся в пределах арочного, дверного или оконного проемов, ниш, вне зависимости от их глубины;
• измерения производятся от стены, балконные блоки в данном случае выполняют в том числе функцию стены.

В Деле №33-3697/2011 Верховный Суд Республики Коми рассматривал случай с «французкими» окнами, как нишами в наружных стенах.

Примечание — О возможности пересчета площади по правилам Приказа Росреестра №П/0393 без реконструкции

В марте 2026 года представлен проект поправок в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Он должен разрешить уточнять площадь ранее учтенных зданий, сооружений и помещений без реконструкции, если расхождение связано с изменением правил подсчета.

Ключевая идея поправок состоит в том, чтобы прямо разрешить кадастровый учет изменений площади ранее учтенных объектов, если сама площадь меняется не из-за реконструкции или перепланировки, а из-за новой методики расчета либо выявленной ошибки в старой технической документации. Речь идет прежде всего об объектах, технический учет которых проводился до 1 января 2013 года по данным БТИ. Эти методики отличались от действующих требований, установленных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, который применяется с 1 января 2021 года.

Для этого статью 24 Закона № 218-ФЗ предлагают дополнить новой частью 9.2. Она позволит готовить технический план для изменения сведений ЕГРН о площади ранее учтенных здания, сооружения или помещения, а для отдельных сооружений также о площади застройки. Принципиальное условие: до кадастровых работ не должны проводиться реконструкция здания или сооружения и перепланировка помещений в многоквартирном доме.

Одновременно корректируется статья 69 Закона № 218-ФЗ о ранее учтенных объектах. В действующей редакции часть 5.1 этой статьи уже требует для внесения сведений о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или машино-месте правоустанавливающий документ и технический план. Но специального правила для ситуации, когда площадь меняется только из-за новой методики подсчета или ошибки в старом техпаспорте, в законе сейчас нет. Проект как раз предлагает прямо указать, что в таком техническом плане можно отражать уточненное значение площади, если изменение не связано с реконструкцией или перепланировкой. Если же такие работы были, оформление должно идти по обычным правилам частей 8-10 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.

Практический смысл поправки в том, что собственник или иной правообладатель получает отдельное законное основание для исправления старой площади в ЕГРН. Сейчас закон позволяет вносить сведения о ранее учтенном объекте на основании техплана, но не раскрывает отдельно случай, когда расхождение вызвано именно изменением правил определения площади. После принятия поправок такой путь должен появиться в самом законе, что снизит число спорных ситуаций при кадастровом учете и сделках с объектами, сведения о которых перешли в ЕГРН из архивов БТИ.

В проекте есть и второй блок изменений. Статью 70 Закона № 218-ФЗ предлагают дополнить частями 4.1 и 4.2, чтобы сведения о материале наружных стен и годе ввода в эксплуатацию либо годе завершения строительства ранее учтенных зданий и сооружений можно было вносить в ЕГРН без подготовки технического плана. Это особенно важно для кадастровой оценки: в пояснительной записке прямо указано, что такие сведения относятся к ценообразующим факторам по статье 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.

Предлагаемая модель предполагает два канала внесения таких данных. Первый — по заявлению правообладателя или собственника земельного участка с приложением подтверждающих документов. Второй — по инициативе органа регистрации прав на основании документов, которые передают бюджетные учреждения субъектов РФ, участвующие в сборе данных для государственной кадастровой оценки. При этом проект отдельно оговаривает, что декларация о характеристиках объекта недвижимости, поданная в бюджетное учреждение, не может использоваться как такое подтверждение.

В пояснительной записке приведена количественная аргументация, а именно, что по сведениям ЕГРН сейчас отсутствуют данные о годе ввода в эксплуатацию либо годе завершения строительства более чем по 6 млн ранее учтенных зданий и сооружений, а сведения о материале наружных стен — более чем по 700 тыс. зданий.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 12.01.2021 №13-00005/21, формулы, формулы с подставленными в них значениями и результатом вычисления до введения в действие новой XML-схемы приводятся в заключении кадастрового инженера.

Методика АРКН 1-2025 для офисов доступна на сайте Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (ревизия от 02.12.2025)

Данный стандарт применяется исключительно к офисным зданиям. Создатели подразумевают его динамическое обновление, которое можно отслеживать на сайте. Так как в АРКН состоят известные девелоперские, управляющие и консалтинговые компании, данная методика скорее всего будет применяться на практике крупными участниками рынка.

Целями введения методики заявляются, среди прочего, прозрачность и повторяемость расчета, снижение количества споров, совместимость с другими используемыми стандартами, а ее применения является добровольным. Под другими стандартами скорее всего понимается IPMS Офисные здания ISBN 978-1-78321-062-6 (11.2014), но прямой ссылки нет. С правилами определения площадей для кадастрового учета или регистрации прав данная методика связана слабо.

Относительная ошибка заявлена как 0,5%, при этом под источниками ошибок подразумевается различия в интерпретации опорных планов. Для определения площади отдельных элементов введено понятие «обмерной линии», которая является «правилом взаимодействия любого типа площади на этаже с ограждающими стенами этажа». Для определения обмерной линии, необходимо определить приоритетную поверхность («вертикальная поверхность ограждающей стены, равная 50 и более процентам от минимальной высоты этажа — 2,4 м), что сразу фактически задает необходимость использовать в качестве исходных данных не двумерные планы, а трехмерную цифровую модель или облако точек, полученное по результатам переносного лазерного сканирования на основе технологи SLAM. Следует отметить, что вводимое правило приоритетной поверхности во многом снимает вопросы о включении или невключении в площадь самых спорных участков в районе панорамного остекления, выступающих из стен колонн и оконных проемов, но кажется усложняет ранее считавшимися простыми ситуации.

Данный подход сразу вызывает противоречие с правилами определения площадей для кадастрового учета (приказ Росреестра №П/0393 от 23.10.2020), которые в данном случае используют сечение этажа на уровне пола.

Учитываются и наклонные ограждающие конструкции, использован оригинальный прием. Разработчики решили уйти от угла наклона, определяемого на разрезе, и применили минимальную высоту чистого этажа, предусмотренную СП 118.13330.2022.

Важным элементом стало выделение различных типов площадей (девять типов), что является значимым отличием от методики Росреестра или БТИ и одновременно сходством с международными стандартами. Рассматриваемая методика содержит раздел «Терминология», приводящий определения всем вводимым понятиям. Принципы расчета представлены в виде примеров и готовых формул для применения в электронных таблицах.

Методика измерения площади офисных зданий однозначно является шагом вперед в деле стандартизации описания характеристик офисной и прочей нежилой недвижимости. Она отвечает на многие запросы рынка:

• Неоднозначность нормативных требований по включению в площадь отдельных элементов (например, при панорамном остеклении).
• Запрос на внедрение современных способов обработки информации (учет трехмерных пространств, прямое указание на расчеты с использованием электронных таблиц).
• Использование современных источников данных об объекте (цифровая информационная модель или результаты лазерного сканирования).
• Большое количество типов площадей и различных коэффициентов дают широкие возможности для проведения аналитики, позволяя более гибко управлять объектом или проводить более справедливую оценку недвижимости как актива, приносящего доход.

Но существуют спорные моменты:

• Слабая связь с существующими нормативами. Возможны прямые противоречия с данными Росреестра. Площади, определенные с используем методики нельзя будет напрямую использовать при проведении сделок с недвижимостью. В существенные условия договора аренды и купли продажи возможно указать только площадь согласно данным ЕГРН, но в тоже время свобода договора не ограничивает стороны применять и другие типы площадей как дополнительные характеристики (неучитываемые в ЕГРН).
• Неоднозначность при выборе приоритетной поверхности и обмерной линии. Возможно развитие подобных методик в виде готовых программных инструментов BIM, снижающих человеческий фактор при принятии решений, в будущем позволит устранить данную проблему.

Эти две особенности ставят вопрос о перспективах внедрения в практическую деятельность участников рынка недвижимости, но безусловно методика измерения площади офисных зданий, разработанная АРКН, является полезным, актуальным инструментов для всей отрасли.