Заметки по ситуациям, амнистиям

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме cо дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Если земельный участок не был образован до 01.03.2005, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться с заявлением об образовании земельного участка, по которому уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления:

• утверждает проект межевания территории;
• заказывает кадастровые работы;
• обращается с заявлением о государственном кадастровом учете.

Это не лишает собственников помещений права обращаться к кадастровым инженерам самостоятельно, например, при отсутствии выделенного муниципального бюджета на проведение кадастровых работ в обозримом будущем.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения. Иной порядок мог быть установлен собранием собственников только до 01.03.2005.

Конституционный Суд РФ Постановлением №14-П от 14.04.2021 установил, что не должна полностью исключаться возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов. Вместе с тем, органы местного самоуправления вправе предусматривать требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и тому подобные требования.

Федеральным законом №404-ФЗ от 08.12.2020 в 218-ФЗ были внесены изменения, согласно которым:

• до 01.03.2026 допускается кадастровый учет и (или) регистрация прав на жилой или садовый дом без уведомления о строительстве, а только по декларации или проектной документации при ее наличии, если:
  • земельный участок предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
  • дом соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российский Федерации.

При этом для садовых земельных участков не требуется вхождение в территориальные зоны с соответствующим регламентом.

С 01.03.2022 дачная амнистия распространяется и на жилые дома, создаваемые на земельных участках крестьянских (фермерских) хозяйств [299-ФЗ от 02.07.2021].

В письме Росреестра №13-00023/21 от 19.01.2021 обращается внимание на следующее:

• положения «дачной амнистии» не содержат указаний о том, что она применяется к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определенный период времени;
• амнистия действует как при строительстве, так и при реконструкции;
• в декларации для ИЖС следует указывать вид разрешенного использования «объект индивидуального жилищного строительства».

В письме Росреестра №14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021 изложена обобщенная актуальная позиция по полномочиям государственных регистраторов при кадастровом учете индивидуальных жилых домов:

• регистратор проверяет содержание технических планов исключительно на соответствие сведений о площади и {количестве этажей 174] данным из проектной документации при ее наличии [ч.13 ст.40 218-ФЗ]. Остальные сведения в приложенных документах, в том числе в уведомлениях о строительстве, не являются предметом правовой экспертизы регистратора, даже при наличии ошибок в них;
• соблюдение положений СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» не обязательно, а добровольно для исполнения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [ПП РФ №985 от 04.07.2020]. Поэтому отсутствие тех или иных помещений в жилом доме (например, кухни) не может являться основанием для приостановки;
• при проверке соответствия дома градостроительному регламенту по п.22 ч.1 ст.26 218-ФЗ в пределы правовой экспертизы регистратора входит только контроль вида разрешенного использования, а не предельных параметров;
• невозможность строительства из-за ограничений зон с особыми условиями использования является основанием для приостановки по общему п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ;
• в некоторых случаях до 01.01.2022 можно игнорировать данные ограничения по мудреным условиям статьи 26 342-ФЗ от 03.08.2018. Однако на приаэродромных территориях согласование обязательно [ч.3 ст.4 135-ФЗ], а значит регистратору следует направить запрос на предмет проверки выдачи такого согласования;
• застройщик вправе выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом:
  • в упрощенном порядке по декларации [ч.12 ст.70 218-ФЗ];
  • в уведомительном порядке [ст.51.1, ч.16-21 ст.55 ГрК, ст.16 340-ФЗ].
• в полномочия регистратора входит только проверка соответствия жилого, садового дома общему определению ИЖС по Градостроительному кодексу [п.13 ст.70 218-ФЗ, п.39 ст.1 ГрК].

По мнению Росреестра, изложенному в письме №13-2191-АБ/21 от 25.03.2021, для изменения статуса сведений о характеристике (площади, количестве этажей) учтенного в ЕГРН жилого или садового дома, указанного в части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные»:

• представление технического плана, иных документов не требуется;
• в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.4 заявления, форма которого предусмотрена приложением №2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 №П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений...», необходимо указать слова «изменение сведений о (площади) с (100 кв.м.) на (120 кв.м.)».

Если земельный участок находится в границах приаэродромной территории, то при постановке на кадастровый учет жилого, садового дома требуется согласование с оператором аэродрома, для которого в свою очередь необходимо заключение Роспотребнадзора, выдаваемое на основе натурных замеров авиационного шума. Для решения этой проблемы было разработано два законопроекта:

• законопроект №1174787-7 от 19.05.2021 «О внесении изменения в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ (по вопросу применения законодательства о „дачной амнистии“ в пределах зон с особыми условиями использования территории)», по которому предлагается при кадастровом учете по «дачной амнистии» игнорировать наличие ограничений использования объектов недвижимости в пределах зон с особыми условиями использования территории.
• законопроект №02/04/01-21/00112694, по которому предлагается убрать необходимость в согласованиях, установив приоритет утвержденных правил землепользования и застройки над ограничениями приаэродромной территории для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Однако, в итоге был принят Федеральный закон 191-ФЗ от 11.06.2021, вступающий в силу 01.07.2021.

В 47 статье Воздушного кодекса РФ сказано об установлении приаэродромных территорий, как зон с особыми условиями использования территорий. В них выделяются подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. Первая и вторая — для объектов инфраструктуры аэропортов, с третьей по шестую предназначены для установления особых ограничений, а в седьмой подзоне определяются ограничения из-за негативного физического воздействия от полетов.

Законом №191-ФЗ от 11.06.2021 установлено, что седьмые подзоны всех приаэродромных территорий подлежат установлению до 1 января 2025 года. До их установления использование земельных участков в границах приаэродромных территорий или в границах полос воздушных подходов осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, за исключением строительства, реконструкции на земельных участках, предназначенных для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, строительства гражданами гаражей для собственных нужд. После же установления приаэродромных территорий использование земельных участков и созданных на них объектов недвижимости, строительство новых объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ограничениями, установленными в границах таких территорий.

При этом устанавливаемые в седьмой подзоне ограничения не применяются в отношении земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: 

• права на которые возникли у граждан или юридических лиц до установления подзоны;
• разрешение на строительство которых получено до установления подзоны;
• для жилых, садовых домов, хозяйственных построек, строительство которых начато до установления подзоны.

Остается непонятным вопрос, что делать с текущими требованиями получения согласований, приведенными сегодня в описании уже существующих зон приаэродромных территорий. По идее, они должны быть убраны. В таком случае, при частном строительстве в рамках «дачной амнистии» в большинстве случаев не потребуется оформления никакой разрешительной документации. Достаточно подготовить технический план и декларацию.

Под гаражами, попадающими под «гаражную амнистию», законодатели понимают такие, которые могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. Ранее учтенные объекты с наименованием «гаражный бокс» тоже признаются гаражами.

Одноэтажные блокированные гаражи, которые внесены в ЕГРН как помещения в здании, признаются отдельными зданиями по заявлению правообладателя либо уполномоченного органа.

Гаражная амнистия не распространяется:

• на объекты вспомогательного использования по отношению жилым и садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;
• на объекты, предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств;
• на объекты, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
• на объекты, находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также на подземные гаражи (в том числе возведенные в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Гаражная амнистия предусматривает возможность предоставления земельных участков бесплатно как правообладателям капитальных гаражей, так и правообладателям некапитальных гаражей. Однако такие гаражи должны быть построены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30.12.2004. Так, до 01.09.2026 бесплатно приобрести земельный участок под капитальным гаражом, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, можно в следующих случаях:

• если ранее такой участок был предоставлен гражданину на праве пользования работодателем или иной организацией;
• если такой участок выделен из земельного участка, предоставленного ГСК, и распределен конкретному гражданину общим собранием членов ГСК.

При этом в указанных случаях допускается образование земельных участков без утверждения проекта межевания квартала.

В заявлении о предоставлении земельного участка, необходимо указать на то, что гараж возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

К заявлению обязательно необходимо приложить Схему расположения земельного участка (если нет утвержденного проекта межевания), а также один или несколько из указанных ниже документов:

• документ, подтверждающий предоставление участка гражданину работодателем или иной организацией, 
• документы, подтверждающие подключение гаража к сетям, 
• договоры об оказании коммунальных услуг или документы об оплате таких услуг,
• документы технической инвентаризации, изготовленные до 01.01.2013 года, в которых в качестве заказчика или правообладателя указан гражданин,
• документ о предоставлении гаражному кооперативу участка, из которого образуется испрашиваемый участок (можно не предоставлять, если такой документ ранее был предоставлен другим членом ГСК),
• решение общего собрания или иной документ о распределении гражданину испрашиваемого земельного участка (можно не предоставлять, если такой документ ранее был предоставлен другим членом ГСК),
• подготовленный кадастровым инженером технический план (предоставляется в случае, если гараж не поставлен на кадастровый учет).

С заявлением может обратиться как сам гражданин, так и его представитель. Кроме того, заявителем по такой услуге может выступать законный наследник или лицо, которое приобрело гараж, при предоставлении документа, подтверждающего передачу ему гаража.

В предоставлении земельного участка наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, должно быть отказано, если расположенный на таком участке гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Гражданин также вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании и на котором расположен возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ гараж, не являющийся объектом капитального строительства, в случае, если:

• такой земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) указанный гражданин, 
• если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, 
• гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на общем собрании членов гаражного кооператива.

Кроме того, гаражной амнистией предусмотрено использование государственных и муниципальных земель без оформления права собственности, аренды, сервитута и иного права для возведения гражданами некапитальных гаражей. Такое использование допускается в соответствии с утвержденной уполномоченным органом схемой размещения объектов за плату. При этом в каждом отдельном субъекте РФ могут быть установлены случаи использования земель для возведения гаражей бесплатно.

Использование государственных и муниципальных земель для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства осуществляется бесплатно.

C 01.09.2021 в перечень назначений зданий в ЕГРН добавляется «гараж» [79-ФЗ от 05.04.2021].

06.2021 опубликован законопроект №1192708-7 «О гаражных объединениях». В пресс-релизе сказано, что законопроект направлен на «комплексное нормативно-правовое регулирование вопросов участия объектов гаражного строительства в гражданском обороте, правового положения гаражных объединений (гаражно-строительных, гаражных кооперативов), а также прав и обязанностей их членов». В пояснительной записке подчеркивается, что «положения законопроекта будут распространяться и на отношения собственников гаражей, права на которые будут оформлены в ходе гаражной амнистии», то есть в рамках 79-ФЗ от 05.04.2021, вступающего в силу 01.09.2021.

Несмотря на то, что «законопроект завершает комплексное регулирование гаражной сферы и снимает правовую неопределенность», по мере его изучения возникают вопросы, ответы на которые будут получены только с появлением правоприменительной практики.

Так, в данном законопроекте отмечается некоторая путаница в понимании гаража, как объекта учета и права. В рамках принятой «гаражной амнистии» уже представлен механизм приобретения индивидуальных прав собственности на отдельный гараж в гаражном кооперативе и земельный участок под ним. При этом однозначно указано, что каждый отдельный гараж, даже сблокированный с другими, рассматривается и учитывается как отдельное здание. Более того, гаражи, которые уже учтены в ЕГРН как помещения в здании или сооружении, также признаются самостоятельными зданиями.

А вот в новом дополнительном законопроекте под гаражом (гаражным боксом) понимается «имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств». При этом сказано, что все такие индивидуальные гаражи находятся на большом земельном участке, который называется «гараж-стоянка». И такой большой земельный участок «имеет земельные участки и помещения общего пользования».

15.06.2021 Росреестр разработал методические рекомендации к федеральному закону № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В проекте Приказа Росреестра №01/02/04-21/00115494 предлагается добавить в классификатор, утвержденный приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020, вид с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан». На таком земельном участке будет разрешено размещение для собственных нужд граждан отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

В апреле 2021 года Росреестр подвел итоги реализации лесной амнистии.

В Московской области реализованы услуги:

• «Пересечение границ земельных участков»;
• «Приведение в соответствие сведений ГЛР и ЕГРН».