Набор положений об упрощенном порядке кадастрового учета и регистрации прав на частные земельные участки, жилые и садовые дома.
Первым законодательным актом по упрощению процедур оформления прав граждан на недвижимое имущество стал 93-ФЗ от 30.06.2006. Совокупность этого и последующих законов получили в правоприменении наименование «о дачной амнистии».
Нужно узнать пункт закона?Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее). Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста. |
Федеральным законом №404-ФЗ от 08.12.2020 в 218-ФЗ были внесены изменения, согласно которым:
При этом для садовых земельных участков не требуется вхождение в территориальные зоны с соответствующим регламентом.
По мнению Росреестра, изложенному в письме от 20.02.2023 №14-1390-ТГ/23:
С 01.03.2022 дачная амнистия распространяется и на жилые дома, создаваемые на земельных участках крестьянских (фермерских) хозяйств [299-ФЗ от 02.07.2021]. Некоторые разъяснения по этому поводу представлены в материале Росреестра от 23.11.2022. Заметим, что при этом становится неясной дальнейшая судьба строений, если, к примеру, индивидуальный предприниматель прекратит свою деятельность.
В письме Росреестра №13-00023/21 от 19.01.2021 обращается внимание на следующее:
В письме Росреестра №14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021 изложена обобщенная актуальная позиция по полномочиям государственных регистраторов при кадастровом учете индивидуальных жилых домов:
Если земельный участок находится в границах приаэродромной территории, то при постановке на кадастровый учет жилого, садового дома требуется согласование с оператором аэродрома, для которого в свою очередь необходимо заключение Роспотребнадзора, выдаваемое на основе натурных замеров авиационного шума. Для решения этой проблемы было разработано два законопроекта:
Однако, в итоге был принят Федеральный закон 191-ФЗ от 11.06.2021, вступающий в силу 01.07.2021.
В 47 статье Воздушного кодекса РФ сказано об установлении приаэродромных территорий, как зон с особыми условиями использования территорий. В них выделяются подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. Первая и вторая — для объектов инфраструктуры аэропортов, с третьей по шестую предназначены для установления особых ограничений, а в седьмой подзоне определяются ограничения из-за негативного физического воздействия от полетов.
Законом №191-ФЗ от 11.06.2021 установлено, что седьмые подзоны всех приаэродромных территорий подлежат установлению до 1 января 2025 года. До их установления использование земельных участков в границах приаэродромных территорий или в границах полос воздушных подходов осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, за исключением строительства, реконструкции на земельных участках, предназначенных для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, строительства гражданами гаражей для собственных нужд. После же установления приаэродромных территорий использование земельных участков и созданных на них объектов недвижимости, строительство новых объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ограничениями, установленными в границах таких территорий.
При этом устанавливаемые в седьмой подзоне ограничения не применяются в отношении земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости:
Остается непонятным вопрос, что делать с текущими требованиями получения согласований, приведенными сегодня в описании уже существующих зон приаэродромных территорий. По идее, они должны быть убраны. В таком случае, при частном строительстве в рамках «дачной амнистии» в большинстве случаев не потребуется оформления никакой разрешительной документации. Достаточно подготовить технический план и декларацию.
Информация о согласующих частное строительство органах на территории Московской области представлена в файле «Полезная информация для застройщиков» на странице услуги.
В Москве узнать статус заявления о постановке объектов на кадастровый учет и регистрации права можно в Едином контактном центре Стройкомплекса по телефону +7 (499) 401-01-01 в будние дни с 9:00 до 20:00 и по электронной почте help@str.mos.ru.
Уведомительный порядок строительства, реконструкции жилых, садовых домов описан в статье 51.1 Градостроительного кодекса. Говоря коротко:
Далее согласно п.16 ст.55 ГрК РФ застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает уведомление об окончании строительства:
Если посчитать, то всего возможных уведомлений при уведомительном порядке не два, и не четыре, а девять. Формы основных семи утверждены Приказом Минстроя России №591/пр от 19.09.2018. Еще два формируются органом охраны объектов культурного наследия.
Таблица — Виды уведомлений
№ | Уведомление | Примечания |
---|---|---|
1 | о планируемом строительстве или реконструкции | Уведомление должно содержать сведения о планируемых параметрах объекта (рекомендации и пример составления в Москве). На территориях исторических поселений к уведомлению прикладывается описание внешнего облика объекта либо используемое типовое архитектурное решение. Может понадобиться соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности Онлайн-услуги в Москве: общая, Троицк, Щербинка, ООПТ, в Московской области |
2 | о соответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства | Формируется органом исполнительной власти, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в течение десяти рабочих дней. В случае ненаправления ответа в срок объект считается соответствующим |
3 | о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства | |
4 | о соответствии указанных параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке | В случае ненаправления иного ответа в срок строительство считается согласованным |
5 | о несоответствии указанных параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке | Перечень оснований приведен в п.10 ст.51.1 ГрК. Также направляется в органы государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля, охраны объектов культурного наследия. Ненаправление в срок также считается согласованием строительства |
6 | об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции | Рассматривается в том же порядке, что и первичное уведомление |
7 | об окончании строительства или реконструкции объекта | Подается в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению прикладывается технический план, в уведомлении указываются сведения об оплате государственной пошлины за осуществление регистрации прав Онлайн-услуги в Москве: общая, Троицк, Щербинка, ООПТ, в Московской области |
8 | о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности | Проверяются не только параметры построенного объекта на соответствие требованиям, действовавшим на дату подачи 1, но и допустимость размещения объекта в соответствии с ограничениями, установленными на дату поступления 7 |
9 | о несоответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности |
В сентябре 2023-года был представлен проект приказа Минстроя «Об утверждении требований к формату (XML) предоставления сведений, содержащихся в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». А в октябре — проект приказа об утверждении требований к формату предоставления сведений, содержащихся в уведомлении о несоответствии.
В итоге утверждены XML-схемы:
C 01.03.2025 согласно 187-ФЗ от 22.07.2024 выдавшие уведомления о соответствии (8) органы обязаны направлять их в ЕИС ЖС (при строительстве с использованием счетов эскроу). В октябре 2024 года представлен на обсуждение проект приказа Минстроя России о дополнении форм уведомлений сведениями о договоре строительного подряда с использованием счета эскроу и о подрядчике, выполняющем работы по строительству объекта ИЖС.
Комплекс точечных решений, предлагаемых по законопроекту Росреестра №02/04/03-21/00114236 от 18.03.2021, в частности:
По законопроекту №1243284-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было предложено продлить текущую «амнистию» до 1 марта 2031 года, а также:
26.10.2021 законопроект принят в первом чтении, а 17.12.2021 в третьем (478-ФЗ). Основные положения:
185-ФЗ от 28.06.2022 (законопроект №97317-8) срок вступления в силу 478-ФЗ перенесен на 01.07.2022.
15.10.2024 сразу во втором и третьем чтениях принят законопроект №543005-8, внесший ряд точечных изменений, в частности по ст.3.8 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса» до 01.03.2031 можно получить бесплатно в собственность земельный участок под используемым жилым домом, на который нет права собственности, если он возведен до 14.05.1998. В принятии решения не может быть отказано только по причине несоответствия градостроительному регламенту в части ВРИ и предельных параметров. Теперь дополнительно указано, что в принятом решении должен быть указан подходящий вид разрешенного использования. Этот механизм также теперь разрешено применять для блокированных домов на две семьи (дом из двух блоков). Неясно правда, почему остались за кадром распространенные дома на большое число семей.
Примечание — О согласовании с рыболовством
Согласно п.15.1 ст.40 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав не осуществляется проверка на предмет оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.
Постановлением Правительства РФ от 27.02.2023 №310, а ранее ПП РФ от 02.08.2022 №1367, установлено, что согласование Росрыболовства не требуется при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация на строительство, реконструкцию которых не является объектом государственной экологической экспертизы, не предусматривает осуществление хозяйственной деятельности с проведением строительных работ на акватории водного объекта, забор воды из водного объекта или сброс сточных вод в водный объект.
Также можно учесть информационное письмо Московско-Окского территориального управления Федерального агентства по рыболовству «О строительстве, реконструкции и ремонте индивидуальных жилых домов (садовых домов, хозяйственных построек, бань) в границах водоохранной зоны водных объектов рыбохозяйственного значения», согласно которому по п.7 Методики определения последствий негативного воздействия…» (приказ Росрыболовства от 06.05.2020 №238) размещение и строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов) в границах водоохранной зоны водных объектов рыбохозяйственного значения не приводит к потерям водных биоресурсов более 10 кг, при условии отсутствия забора воды из водного объекта или сброса сточных вод в водный объект, поэтому влияние данной деятельности на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания можно считать допустимым.
Примечание — Об учете зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
Для таких объектов до 01.01.2024 подготовка технического плана осуществляется на основании декларации, составленной и заверенной председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения (п.10 ст.70 218-ФЗ).
Законопроектом №496195-8 предлагается продлить срок упрощенного порядка регистрации до 01.03.2023.
Примечание — О строительстве на землях сельскохозяйственного назначения
Законопроектом от 07.2024 предлагается расширить действие дачной амнистии на строительство домов на участках на землях сельхозназначения, предоставленных до 07.2016.
В середине 2024 года принят пакет из трех законов. Рассмотрим ключевые положения каждого.
186-ФЗ от 22.07.2024 (законопроект №471420-8) «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (вступит в силу с 01.03.2025):
Интересно, что среди новых положений нет касающихся проведения кадастровых работ, а это означает, что также за счет заказчика должен быть подготовлен технический план. Однако, если заказчик после строительства будет уклоняться от регистрации прав, то это станет головной болью подрядчика, ведь без сопутствующего кадастрового учета он не получит средства со счета эскроу.
Законопроект №471415-8 «О внесении изменения в Налоговый кодекс» (прошел третье чтение):
187-ФЗ от 22.07.2024 (законопроект №471417-8) «(О совершенствовании законодательства в связи с введением проектного финансирования подрядных организаций в частное домостроение)» (вступит в силу с 01.03.2025):
09.09.2024 Минстрой России представил проект приказа «Об установлении Порядка присвоения юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю при его регистрации в ЕИСЖС уникального кода идентификации (идентификатора)».
В письме Минстроя №52793-НС/07 от 11.09.2024 представлены информационные материалы с пошаговой инструкцией по работе в системе ЕИС ЖС подрядчиков, строящих жилые дома с использованием эскроу-счетов, в том числе:
Набор положений об упрощенном порядке кадастрового учета и регистрации прав на гаражи и земельные участки под ними, вносимых Федеральным законом №79-ФЗ от 05.04.2021 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступающих в силу с 01.09.2021.
Под гаражами, попадающими под «гаражную амнистию», законодатели понимают такие, которые могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. Ранее учтенные объекты с наименованием «гаражный бокс» тоже признаются гаражами.
Одноэтажные блокированные гаражи, которые внесены в ЕГРН как помещения в здании, признаются отдельными зданиями по заявлению правообладателя либо уполномоченного органа (без технического плана). В письме Управления Росреестра по Иркутской области №14-130476 от 27.08.2021 сказано, что до доработки ФГИС ЕГРН у измененных объектов будет отображаться отметка «Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением „гараж“» в реквизите «Наименование».
15.10.2024 сразу во втором и третьем чтениях принят законопроект №543005-8, которым в этой норме убрано ограничение по этажности.
Гаражная амнистия не распространяется:
Гаражная амнистия предусматривает возможность предоставления земельных участков бесплатно как правообладателям капитальных гаражей, так и правообладателям некапитальных гаражей. Однако такие гаражи должны быть построены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30.12.2004. Так, до 01.09.2026 бесплатно приобрести земельный участок под капитальным гаражом, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, можно в следующих случаях:
При этом в указанных случаях допускается образование земельных участков без утверждения проекта межевания квартала.
В заявлении о предоставлении земельного участка, необходимо указать на то, что гараж возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
К заявлению обязательно необходимо приложить Схему расположения земельного участка (если нет утвержденного проекта межевания), а также один или несколько из указанных ниже документов:
С заявлением может обратиться как сам гражданин, так и его представитель. Кроме того, заявителем по такой услуге может выступать законный наследник или лицо, которое приобрело гараж, при предоставлении документа, подтверждающего передачу ему гаража.
В предоставлении земельного участка наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, должно быть отказано, если расположенный на таком участке гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Гражданин также вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании и на котором расположен возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ гараж, не являющийся объектом капитального строительства, в случае, если:
Кроме того, гаражной амнистией предусмотрено использование государственных и муниципальных земель без оформления права собственности, аренды, сервитута и иного права для возведения гражданами некапитальных гаражей. Такое использование допускается в соответствии с утвержденной уполномоченным органом схемой размещения объектов за плату. При этом в каждом отдельном субъекте РФ могут быть установлены случаи использования земель для возведения гаражей бесплатно.
Использование государственных и муниципальных земель для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства осуществляется бесплатно.
С 01.09.2021 действует новый порядок использования земельного участка для размещения некапитального гаража (ракушки), по которому муниципалитет утверждает схему размещения некапитальных гаражей на своей территории. Размер платы при этом соответствует сумме земельного налога.
В письме Росреестра №11-0392-АБ/22 от 24.01.2022 изложен временный порядок изменения вида объекта недвижимости «гараж» с помещения на здание.
Согласно письму Росреестра №14-02727/22@ от 23.03.2022 до завершения доработки ФГИС ЕГРН информация о том, что здание, ранее внесенное в ЕГРН как помещение, расположено на соответствующем земельном участке может быть приведена кадастровым инженером в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого, технического плана с указанием кадастровых номеров таких здания и земельного участка.
Последние события:
Примечание — О проблемах осуществления гаражной амнистии в Москве
Во-первых, согласно федеральному законодательству (п.5 ст.3.7 137-ФЗ) образование земельного участка под гаражом допускается при отсутствии проекта межевания территории (ПМТ) на основании Схемы расположения.
Однако согласно особенностям предоставления гражданам земельных участков для размещения гаражей в г. Москве (приказ ДГИ от 27.08.2021 № 214) в предоставлении земельного участка бесплатно отказывают, если размещение гаража не предусмотрено утвержденным проектом планировки территории (ППТ) либо ППТ отсутствует (за исключением случаев, если право собственности на гараж зарегистрировано в ЕГРН).
Важно отметить, что согласно статье 11.3 ЗК РФ ППТ не является документом, наличие которого необходимо для образования земельных участков. В составе ППТ может быть утвержден ПМТ (ч. 6 ст. 41 ГрК РФ), которым предусматриваются проектные границы и площади земельных участков, но как было отмечено выше, отсутствие ПМТ не может являться основанием для отказа в предоставлении бесплатно участка по гаражной амнистии.
В соответствии с п.5 ст.76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. Но в случае с гаражами в Москве такие доводы не работают.
Согласно позиции органов исполнительной власти г. Москвы, если права на гараж не зарегистрированы в ЕГРН, и есть ранее утвержденный ППТ, в котором с большой долей вероятности не будет предусмотренно формирование самостоятельных участков под гаражи, то для получения участка бесплатно потребуется сделать корректировку такого ППТ. А если утвержденного ППТ или ПМТ нет вообще - то сначала их нужно разработать и утвердить. Стоимость разработки таких документов или их корректировок в Москве составляет примерно 500 000 рублей, а срок разработки и утверждения - в лучшем случае 6 месяцев. Естественно на таких условиях мало кто захочет получить “бесплатно” участок под гараж.
Если же права на гараж зарегистрированы в ЕГРН, то в принципе люди чувствуют себя прекрасно и без прав на землю до тех пор, пока местные власти не начнут за это штрафовать.
Во-вторых, в предоставлении земельного участка бесплатно в Москве отказывают при несоответствии границ испрашиваемого земельного участка для размещения гаража утвержденному ПМТ. Существует законопроект, согласно которому по аналогии с дачной амнистией предлагается сделать исключение и для формирования участка по гаражной амнистии. Вот только несмотря на то, что концептуальных замечаний правового характера на проект федерального закона не имеется, такой законопроект забуксовал на стадии предварительного рассмотрения в Государственной Думе.
В-третьих, если все же лицо, права которого в отношении гаража зарегистрированы в ЕГРН, решит обратиться за формированием и предоставлением земельного участка, ему откажут в случае, если в ЕГРН нет координат такого гаража, и он не отображается на публичной кадастровой карте.
Как правило, ранее учтенные гаражи в ЕГРН поставлены на учет как помещения (гаражные боксы), а такой вид объекта недвижимости, как помещение, в принципе не имеет координат и не может быть отображен на публичной кадастровой карте.
В соответствии с письмом Росреестра от 24.01.2022 № 11-0392-АБ/22 в настоящее время осуществляется доработка ФГИС ЕГРН с целью возможности изменения сведений о виде объекта недвижимости с "помещение" на "здание" (а также указания в этом случае назначения здания "гараж") на основании ч. 1 ст. 18 Закона N 79-ФЗ.
Таким образом, до завершения доработки ФГИС ЕГРН гаражи, которые имеют вид объекта недвижимости “помещение”, остаются “помещениями” со специальным наименованием, и им нельзя присвоить координаты в связи с отсутствием в ЕГРН технической возможности. А без координат у гаража ДГИ отказывает в предоставлении земельного участка под ним со ссылкой на п. 2.8.1.5 Административного регламента — наличие в представленных документах недостоверных и (или) противоречивых сведений.
Дополнительно отметим, что по состоянию на июнь 2023 года информацией о сроках окончания доработки ФГИС ЕГРН, например, Управление Росреестра по Москве не располагает.
В-четвертых, территория, в пределах которой расположен гараж, может подлежать изъятию для государственных или муниципальных нужд (п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ). Отмечаем, что в Москве идет активная работа по комплексному развитию территории (КРТ). В том числе под КРТ попадают территории гаражных кооперативов. Если соответствующие документы о КРТ приняты, земельный участок под гараж не предоставят. И если права на гараж ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, то и выплату при изъятии владелец гаража не получит.
Заметки по лесной амнистии перемещены в новый раздел «Лесоустройство».
Согласно 430-ФЗ от 04.08.2023 до 1 января 2025 года публичный сервитут может быть установлен в отношении созданных до 30 декабря 2004 года линейных объектов без прав, которые эксплуатируются для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения, водоотведения и оказания населению услуг связи, на основании:
При этом предоставление правоустанавливающих документов не требуется. К ходатайству прикладывается технический план и декларация.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме cо дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка.
Если земельный участок не был образован до 01.03.2005, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться с заявлением об образовании земельного участка, по которому уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления:
Это не лишает собственников помещений права обращаться к кадастровым инженерам самостоятельно, например, при отсутствии выделенного муниципального бюджета на проведение кадастровых работ в обозримом будущем.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения. Иной порядок мог быть установлен собранием собственников только до 01.03.2005.
Конституционный Суд РФ Постановлением №14-П от 14.04.2021 установил, что не должна полностью исключаться возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов. Вместе с тем, органы местного самоуправления вправе предусматривать требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и тому подобные требования.
Согласно п.15 ст.70 218-ФЗ возможен кадастровый учет и регистрация прав на помещение или машино-место в многоквартирном доме при отсутствии в ЕГРН сведений о самом здании в некоторых случаях. Однако текущая xml-схема технического плана предполагает обязательным заполнение поля с кадастровым номером родительского объекта. Подробнее в письме Росреестра №13/1-00381/21 от 11.08.2021.
Многоквартирный дом может быть признан находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии после визуального обследования межведомственной комиссией согласно приказу Минстроя России №610/пр от 26.08.2021.
Согласно позиции, изложенной в определении ВС РФ №309-КГ16-5754 от 07.06.2016, в письме Минстроя России №36323-НС/07 от 10.10.2017, законодательство о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от №14-01167/22@ от 10.02.2022:
В приостановках Росреестр основывает свою позицию по кадастровому учету одного под одним многоквартирным домом, исходя из употребления в тексте п.66 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 слов «дом» и «земельный участок» в единственном числе.
В Москве порядок проведения кадастровых работ (за счет города) по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами утвержден приказом Департамента городского имущества города Москвы №7 от 29.01.2020.
Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, регулируются 217-ФЗ от 29.07.2017, который заменил 66-ФЗ от 15.04.1998. Шестая глава закона посвящена имуществу общего пользования. Такая недвижимость принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам земельных участков (доля пропорционально площади).
Если имущество принадлежит товариществу на праве собственности, то оно может быть передано в общую долевую при условии получения согласия всех участников. Согласно пояснительной записке к законопроекту №43016-8 «О внесении изменений в Федеральный закон „О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...“», при анализе правоприменительной практики оказалось, что это требование удалось выполнить всего в семи товариществах.
Законом от 14.07.2022 № 312-ФЗ внесено множество точечных изменений, в частности:
По мнению Национального объединения положения п.2 ч.3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ о необходимости наличия ПМТ не распространяется на садоводческие потребительские кооперативы.
В январе 2024 года на портале Госуслуг появился сервис для проведения общих собраний в СНТ.
В течение последних нескольких лет Москомархитектура не согласовывала изменение фасадов, ссылаясь на отсутствие регламента. Его проекты обсуждались в июле 2019-го года и в июне 2021-го. В итоге вышло постановление за номером 94-ПП от 02.02.2022 «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве», которое вступит в силу с 01.08.2022
Порядок распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные объекты, если объект возведен без нарушений, и работы не требуют разрешения на строительство, а именно создание, ликвидация или изменение следующих элементов:
Если архитектурное решение фасадов изменено до 01.08.2022, его будет нужно привести в соответствие с новыми утвержденными требованиями:
Процедурой предусмотрено оформление следующих документов:
Для оформления заключения уполномоченная Москомархитектурой организация проводит натурное обследование с оформлением описания (анализа) объекта. При выявления нарушений, например пристроек, информация передается в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Постановлением также утверждены требования к изменению архитектурного решения внешних поверхностей, а также требования к составу проекта и технического заключения.
Услуга «Согласование проекта изменения... и оформление заключения...» будет осуществляться исключительно в электронной форме на Портале Москвы. На данный момент эта услуга предоставляется в рамках «Решения о согласовании перепланировки нежилых зданий».
Законопроект №42326-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности)»
Согласно пояснительной записке это попытка решить проблему «силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу», при котором другие собственники различными малоприятными способами принуждаются к выкупу долей по заниженной цене.
Основные положения:
Скорее всего законопроект не пройдет, так как он явно не продуман и создает странные ограничения на совершение сделок вместо того, чтобы наладить действующую систему.
При государственной регистрации доли в праве общей собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) размер пошлины для каждого участника рассчитывается исходя из размера его доли.
ВС РФ в Определении №301-ЭС22-3269 от 04.04.2022 по делу № А82-3235/2020 поддержал позицию, по которой уменьшение объема доли в праве собственности у продавца происходит автоматически,а следовательно у регистрирующего органа нет оснований требовать повторной регистрации продавцом прав на оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.
Законопроектом №346930-7 от 21.12.2017 предлагается ограничить возможность регистрации по месту жительства учетной, а также минимальный размер доли в праве общей собственности нормой площади жилого помещения в расчете на человека.
01.09.2022 вступают в силу изменения в Семейный и Жилищный кодексы (310-ФЗ от 14.07.2022). Запрещаются, то есть будут считаться ничтожными, сделки с жилыми помещениями, в результате которых площадь, соответствующая доли любого сособственника, составит менее шести квадратных метров. Исключения составляют ситуации, при которых доли возникают в результате наследования, приватизации и при использовании материнского (семейного) капитала.
Дополнительные пояснения о проблемах применения положений законодательства о долевой собственности на жилое помещение представлены в материале Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству от 01.11.2022.
Согласно правовой позиции ВС РФ по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора [п.4 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2017) от 12.07.2017, Определение ВС от 13.12.2022 по делу № А35-10545/2020).
По мнению Росреестра, изложенному в письме №11-00274/21 от 20.02.2021, если в результате выдела земельной доли остается один собственник, то сложившаяся ситуация не соответствует требованиям ЗК РФ, касающимся образования земельных участков путем выдела доли в праве на такой участок и в данном случае верным способом образования земельных участков будет являться раздел исходного земельного участка.
Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. Это является основанием для приостановки проведения кадастрового учета согласно п.28 ч.1 ст.26 218-ФЗ.
Согласно ПП РФ №629 от 09.05.2022 допускается продажа гражданину без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину.
С мая 2022 года в Московской области выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается не от рыночной, а от кадастровой стоимости.
Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения
Классическое перераспределение — это такой способ образования земельных участков, который позволяет увеличить площадь одного участка за счет соседнего при достижении определенной договоренности между правообладателями.
Однако с марта 2015 года земельные участки можно перераспределять не только с участком соседа, но также с неразграниченными землями. Именно такое перераспределение используется, если необходимо увеличить земельный участок на пару соток, а также для приведения земельного участка в соответствие с действующим проектом межевания.
В первом случае, с которым на практике чаще сталкиваются правообладатели земельных участков в Московской области, особых проблем не возникает. Необходимо просто показать, насколько и где планируется увеличить участок, и получить согласование от местной администрации. Главное — соблюдать установленные предельные максимальные размеры земельных участков и не пересекать границы других участков, территориальных зон, границ муниципальных образований и пр.
Приведение ранее учтенного в ЕГРН земельного участка в соответствие с проектом межевания на практике чаще встречается в Москве в жилых кварталах, поскольку согласно статье 11.3 Земельного кодекса в пределах жилых кварталов все земельные участки должны строго соответствовать проекту межевания.
Если в многоквартирном доме есть какие-то нежилые помещения, которые используются под магазин, парикмахерскую и т.д., правообладателей таких помещений в свое время обязывали заключать аренду на земельные участки, расположенные под такими помещениями. Поэтому очень часто под многоквартирным домом на кадастровом учете стоит земельный участок со странным разрешенным использованием. А в некоторых случаях таких участков несколько, и к ним могут ещё добавиться небольшие участки, которые были поставлены на учёт под отдельно стоящими некапитальными гаражами, палатками и прочим.
Согласно сложившейся практике в Москве Росреестр запрещал перераспределение нескольких земельных участков, ссылаясь на то, что в Земельном кодексе имеется указание на единственное число: «при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок». И это все несмотря на то, что глава V.4 особенной части Земельного кодекса указывает на возможность перераспределения земельных участков (во множественном числе) с землями.
Таким образом, если на территории, отведенной для определенного объекта проектом межевания, расположено несколько ранее учтенных участков, то задача приведения их в соответствие с проектом межевания во внесудебном порядке становилась невозможной, в том числе ещё и из-за того, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, без процедуры преобразования нельзя снимать с учёта.
Конечно, такой расклад не устраивал ни государство, ни правообладателей. Поэтому одним из масштабных изменений, которые произошли 30.04.2021 в земельно-имущественном законодательстве, стало изменение пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса. Теперь допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием одного или нескольких смежных участков.
Необходимо обратить внимание и на изменение п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ, согласно которому при увеличении частного земельного участка путем его перераспределения с государственным или муниципальным участком теперь не требуется предварительно уточнять границы такого государственного или муниципального участка. В результате перераспределения частный участок будет преобразован в новый (с новым кадастровым номером), а государственный или муниципальный участок останется с прежним кадастровым номером, но в измененных границах (п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ).
При этом, если перераспределяются неуточненные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с неразграниченными землями, предварительно необходимо все же провести кадастровые работы по уточнению границ таких участков, а уже потом обращаться за услугой по перераспределению (пп. 3 п. 7 ст. 39.27 ЗК РФ).
Согласно статье 11.7 ЗК допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка. Однако на практике многие регистраторы об этом не знают и приостанавливают осуществление кадастрового учета.
Требование довести до сведения государственных регистраторов прав данную информацию изложено в письме Росреестра №14-5368-ТГ/23 от 19.06.2023.
Примечание — о плате за выкуп земель в результате перераспределения
Если в результате перераспределения частный земельный участок увеличивается за счет государственных или муниципальных земель, такая процедура осуществляется за плату. Размер платы за приобретаемые квадратные метры устанавливается Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления (в зависимости от правообладателя земель, участвующих в перераспределении с частным участком).
Например, размер платы за увеличение площади частных земельных участков в результате их перераспределения:
Также отмечаем, что в связи с внесением 04.2022 в ПЗЗ Москвы предельных максимальных размеров земельных участков ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства (3000 кв.м.) для перераспределения таких частных земельных участков, расположенных в г. Москве, с землями больше не требуется разработка и утверждение проекта межевания территории (пп.3 п.1 ст. 39.28 ЗК РФ).
Согласно Разъяснениям ФАС России «О перераспределении земель и земельных участков органом местного самоуправления» процедура перераспределения земельных участков не может преследовать фактическую цель предоставления земельного участка, поскольку в противном случае использование этой процедуры может быть расценено в качестве способа обхода закона.
С февраля 2023 года в Московской области доступна электронная услуга «Приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда».
Альбом типовых ограждающих конструкций для установки утвержден Распоряжением Москомархитектуры №628 от 25.07.2019.
Справочник является объектом авторских прав. При использовании материалов следует указывать в источниках библиографическое описание:
Заметки по ситуациям, амнистиям. – Текст : электронный // Справочник кадастрового инженера Cadastre.ru : монография / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев, З. С. Косаруков, М. С. Чуприн. – Москва, 2024. – URL: http://cadastre.ru/article/23 (дата обращения: 11.12.2024).
Онлайн-сервис для расчета и проверки на соответствие требованиям суммарной поэтажной площади, плотности застройки и процента застройки земельного участка
Онлайн-сервис для формирования отчетов об оценке качества согласно ГОСТ Р 57773-2017 (ИСО 19157:2013)
По приказу Росреестра №П/0393 от 23.10.2020 площадь определяется на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры или путем разбивки на фигуры и суммирования их площадей. Для оценки точности определения (вычисления) площади рассчитывается средняя квадратическая погрешность
Справочник содержит множество определений, используемых в градостроительстве, при кадастровом учете и регистрации прав. Проверьте себя на их знание. За каждый правильный вопрос начисляется 1 балл, за неправильный снимается. Наберите 30 для получения сертификата
Узлами графа являются термины, а ребра построены на основе внутренних ссылок в определениях. Отдельные узлы кластеризуются по тематике
Полученные по API данные могут быть использованы как разъясняющие сопровождающие или исходные материалы в указанных при получении ключа доступа коммерческих или некоммерческих информационных системах (включая приложения), производных материалах
В Справочнике реализована возможность «собирать» термины в персональную концептуальную схему, семантическую сеть — это граф, где отраслевые термины представлены узлами, а связи между ними символизируют отношения, смысл которых вы определяете и задаете самостоятельно. В результате у вас постепенно формируется личная база знаний из взаимосвязанных ключевых отраслевых понятий.
Конкуренция за кадры и заказы с другими компаниями, навыки и учет времени сотрудников, проектирование бизнес-процессов услуг, подбор и обустройство офиса, закупка мебели и оборудования, разработка сайта и продвижение, учет доходов и расходов, налогов, сообщения от сотрудников и заказчиков, рейтинг компаний, карта
Мы решили зафиксировать отраслевые события, произошедшие за период с 1990-го года по текущее время, в виде хронологии. В первую очередь нас интересует кадастровый учет, регистрация прав, мониторинг и землеустройство, в какой-то мере геодезия и картография, градостроительство и учет природных ресурсов. За эти годы много раз изменилась структура органов исполнительной власти, одни государственные информационные ресурсы и системы постепенно заменялись другими.
Если вы первый раз на этом сайте, пожалуйста ознакомьтесь с разделом «О справочнике».
Вы можете создавать топики на любые темы, связанные с учетом недвижимости и регистрацией прав.
Все новые топики попадают на главную страницу, где их видят все посетители. Вы можете пользоваться этим, чтобы быстрее получать ответы на свои вопросы по нюансам выполнения работ.
Просьба сообщать о найденных ошибках, а также присылать имеющиеся у вас наработки и документы, которые позволят улучшить справочник, на npogeo@gmail.com
Доступ к справочнику с помощью Алисы в приложениях Яндекса (видео-обзор)
Вы можете задать здесь свой вопрос по этой теме