Заметки по ситуациям, амнистиям

Первым законодательным актом по упрощению процедур оформления прав граждан на недвижимое имущество стал 93-ФЗ от 30.06.2006. Совокупность этого и последующих законов получили в правоприменении наименование «о дачной амнистии».

Федеральным законом №404-ФЗ от 08.12.2020 в 218-ФЗ были внесены изменения, согласно которым:

• до 01.03.2026 допускается кадастровый учет и (или) регистрация прав на жилой или садовый дом без уведомления о строительстве, а только по декларации или проектной документации при ее наличии, если:
  • земельный участок предназначен для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
  • дом соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российский Федерации.

При этом для садовых земельных участков не требуется вхождение в территориальные зоны с соответствующим регламентом.

По мнению Росреестра, изложенному в письме от 20.02.2023 №14-1390-ТГ/23:

• если в ПЗЗ не установлен соответствующий ВРИ и (или) установлены «нулевые» предельные параметры не для жилых/садовых домов — можно осуществлять кадастровый учет и регистрацию прав жилых/садовых домов;
• если в ПЗЗ установлены «нулевые» предельные параметры для жилых/садовых домов — нельзя осуществлять  кадастровый учет и регистрацию прав жилых/садовых домов.

С 01.03.2022 дачная амнистия распространяется и на жилые дома, создаваемые на земельных участках крестьянских (фермерских) хозяйств [299-ФЗ от 02.07.2021]. Некоторые разъяснения по этому поводу представлены в материале Росреестра от 23.11.2022. Заметим, что при этом становится неясной дальнейшая судьба строений, если, к примеру, индивидуальный предприниматель прекратит свою деятельность.

В письме Росреестра №13-00023/21 от 19.01.2021 обращается внимание на следующее:

• положения «дачной амнистии» не содержат указаний о том, что она применяется к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определенный период времени;
• амнистия действует как при строительстве, так и при реконструкции;
• в декларации для ИЖС следует указывать вид разрешенного использования «объект индивидуального жилищного строительства».

В письме Росреестра №14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021 изложена обобщенная актуальная позиция по полномочиям государственных регистраторов при кадастровом учете индивидуальных жилых домов:

• регистратор проверяет содержание технических планов исключительно на соответствие сведений о площади и количестве этажей данным из проектной документации при ее наличии [ч.13 ст.40 218-ФЗ]. Остальные сведения в приложенных документах, в том числе в уведомлениях о строительстве, не являются предметом правовой экспертизы регистратора, даже при наличии ошибок в них;
• соблюдение положений СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» не обязательно, а добровольно для исполнения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [ПП РФ №985 от 04.07.2020]. Поэтому отсутствие тех или иных помещений в жилом доме (например, кухни) не может являться основанием для приостановки;
• при проверке соответствия дома градостроительному регламенту по п.22 ч.1 ст.26 218-ФЗ в пределы правовой экспертизы регистратора входит только контроль вида разрешенного использования, а не предельных параметров;
• невозможность строительства из-за ограничений зон с особыми условиями использования является основанием для приостановки по общему п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ;
• в некоторых случаях до 01.01.2022 можно игнорировать данные ограничения по мудреным условиям статьи 26 342-ФЗ от 03.08.2018. Однако на приаэродромных территориях согласование обязательно [ч.3 ст.4 135-ФЗ], а значит регистратору следует направить запрос на предмет проверки выдачи такого согласования;
• застройщик вправе выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом:
  • в упрощенном порядке по декларации [ч.12 ст.70 218-ФЗ];
  • в уведомительном порядке [ст.51.1, ч.16-21 ст.55 ГрК, ст.16 340-ФЗ].
• в полномочия регистратора входит только проверка соответствия жилого, садового дома общему определению ИЖС по Градостроительному кодексу [п.13 ст.70 218-ФЗ, п.39 ст.1 ГрК].

Если земельный участок находится в границах приаэродромной территории, то при постановке на кадастровый учет жилого, садового дома требуется согласование с оператором аэродрома, для которого в свою очередь необходимо заключение Роспотребнадзора, выдаваемое на основе натурных замеров авиационного шума. Для решения этой проблемы было разработано два законопроекта:

• законопроект №1174787-7 от 19.05.2021 «О внесении изменения в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ (по вопросу применения законодательства о „дачной амнистии“ в пределах зон с особыми условиями использования территории)», по которому предлагается при кадастровом учете по «дачной амнистии» игнорировать наличие ограничений использования объектов недвижимости в пределах зон с особыми условиями использования территории.
• законопроект №02/04/01-21/00112694, по которому предлагается убрать необходимость в согласованиях, установив приоритет утвержденных правил землепользования и застройки над ограничениями приаэродромной территории для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Однако, в итоге был принят Федеральный закон 191-ФЗ от 11.06.2021, вступающий в силу 01.07.2021.

В 47 статье Воздушного кодекса РФ сказано об установлении приаэродромных территорий, как зон с особыми условиями использования территорий. В них выделяются подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. Первая и вторая — для объектов инфраструктуры аэропортов, с третьей по шестую предназначены для установления особых ограничений, а в седьмой подзоне определяются ограничения из-за негативного физического воздействия от полетов.

Законом №191-ФЗ от 11.06.2021 установлено, что седьмые подзоны всех приаэродромных территорий подлежат установлению до 1 января 2025 года. До их установления использование земельных участков в границах приаэродромных территорий или в границах полос воздушных подходов осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, за исключением строительства, реконструкции на земельных участках, предназначенных для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, строительства гражданами гаражей для собственных нужд. После же установления приаэродромных территорий использование земельных участков и созданных на них объектов недвижимости, строительство новых объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ограничениями, установленными в границах таких территорий.

При этом устанавливаемые в седьмой подзоне ограничения не применяются в отношении земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: 

• права на которые возникли у граждан или юридических лиц до установления подзоны;
• разрешение на строительство которых получено до установления подзоны;
• для жилых, садовых домов, хозяйственных построек, строительство которых начато до установления подзоны.

Остается непонятным вопрос, что делать с текущими требованиями получения согласований, приведенными сегодня в описании уже существующих зон приаэродромных территорий. По идее, они должны быть убраны. В таком случае, при частном строительстве в рамках «дачной амнистии» в большинстве случаев не потребуется оформления никакой разрешительной документации. Достаточно подготовить технический план и декларацию.

Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает уведомление о соответствии завершенного строительства.

В Москве узнать статус заявления о постановке объектов на кадастровый учет и регистрации права можно в Едином контактном центре Стройкомплекса по телефону +7 (499) 401-01-01 в будние дни с 9:00 до 20:00 и по электронной почте help@str.mos.ru.

Комплекс точечных решений, предлагаемых по законопроекту Росреестра №02/04/03-21/00114236 от 18.03.2021, в частности:

• если земельный участок (с любым видом разрешенного использования) предоставлен гражданину до введения ‎в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой участок считается предоставленным на праве собственности;
• гражданам, использующим жилые дома, возведенные до дня вступления в силу ГрадК РФ в границах населенного пункта, дается право на получение земельного участка ‎в собственность бесплатно. Для этого нужно будет предоставить технический план и хоть какой-то  документ (об инвентаризации, о регистрации по месту жительства и т.п.), а местные власти должны будут провести осмотр участка и подтвердить факт существования дома;
• так как у местных властей зачастую нет денег на разработку проектов межевания, предлагается снова разрешить оформлять земельные участки под многоквартирными домами на основании схем расположения, но с условием проведения общественных слушаний (обсуждений) в сокращенные сроки;
• провозглашается отказ от уведомительного порядка частного строительства с переходом к простой постановке жилых и садовых домов на учет по декларации с возложением всей ответственности на заверившее ее лицо;
• положение 218-ФЗ о документах, обосновывающих местоположение границ земельного участка при их уточнении, переносится из статьи 22 в статью 43. При этом вся ответственность за достоверность сведений ‎о местоположении границ несет правообладатель участка и кадастровый инженер, а регистратор обоснованность больше не проверяет;
• появляется механизм наследования земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

По законопроекту №1243284-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было предложено продлить текущую «амнистию» до 1 марта 2031 года, а также:

• считать предоставленные  до дня вступления в силу Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения земельные участки предоставленными в силу закона на праве собственности без ограничения вида их разрешенного использования и целевого назначения;
• предоставить возможность регистрации прав на возведенные до вступления в силу Градостроительного кодекса жилые дома на земельных участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы.

26.10.2021 законопроект принят в первом чтении, а 17.12.2021 в третьем (478-ФЗ). Основные положения:

1. Земельные участки, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его «состав» объекты недвижимого имущества, теперь можно образовывать на основании схемы расположения участка при отсутствии проекта межевания территории. Ранее это допускалось только при долевом строительстве по 214-ФЗ.
2. Можно приобрести бесплатно в собственность земельный участок, если на нем расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после в случае наследования.
3. Если на построенный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ (14.05.1998) дом прав нет, то это все же можно сделать до 01.03.2031. В том случае, если утвержденный проект межевания территории не предусматривает образование такого земельного участка, то разрешается подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления должен будет провести осмотр жилого дома и опубликовать извещение о предоставлении участка. Далее понадобится на основе принятого решения поставить на кадастровый учет земельный участок и предоставить технический план на дом. Порядок осмотра и форма акта установлен приказом Росреестра №П/0100 от 23.03.2022.
4. Интересно, что не является основанием для отказа в согласовании несоответствие:
   • вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительному регламенту;
   • площади образуемого участка предельным размерам и предельным параметрам разрешенного строительства.
5. Пункт про обоснование границ при уточнении переносится из 22 статьи 218-ФЗ в 43 и расширяется положением, по которому при их определении по давности допускается изменение площади участка по 26 статье, причем без правовой экспертизы государственным регистратором.
6. При внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке после 01.03.2026 понадобится сразу предоставлять межевой план. Никакие пересечения при этом не допускаются.
7. Действующий упрощенный порядок кадастрового учета и регистрации прав на жилые и садовые дома (без уведомлений) продлевается до 01.03.2031. Аналогично для желающих продлевается порядок учета домов с подачей уведомлений, строительство которых начато до августа 2018 года.
8. При проведении правовой экспертизы регистратором исключены проверки:
   • что объект не является объектом недвижимости;
   • что заявление о прекращении кадастрового учета и (или) регистрации подано не всеми заявителями.
9. Прописано, что регистратор проверяет на известные ограничения зон с особыми условиями использования территорий и не проверяет на минимальные отступы от границ земельных участков.   

185-ФЗ от 28.06.2022 (законопроект №97317-8) срок вступления в силу 478-ФЗ перенесен на 01.07.2022.

Примечание — О согласовании с рыболовством

Согласно п.15.1 ст.40 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав не осуществляется проверка на предмет оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.

Постановлением Правительства РФ от 27.02.2023 №310, а ранее ПП РФ от 02.08.2022 №1367, установлено, что согласование Росрыболовства не требуется при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация на строительство, реконструкцию которых не является объектом государственной экологической экспертизы, не предусматривает осуществление хозяйственной деятельности с проведением строительных работ на акватории водного объекта, забор воды из водного объекта или сброс сточных вод в водный объект.

Также можно учесть информационное письмо Московско-Окского территориального управления Федерального агентства по рыболовству «О строительстве, реконструкции и ремонте индивидуальных жилых домов (садовых домов, хозяйственных построек, бань) в границах водоохранной зоны водных объектов рыбохозяйственного значения», согласно которому по п.7 Методики определения последствий негативного воздействия…» (приказ Росрыболовства от 06.05.2020 №238) размещение и строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов) в границах водоохранной зоны водных объектов рыбохозяйственного значения не приводит к потерям водных биоресурсов более 10 кг, при условии отсутствия забора воды из водного объекта или сброса сточных вод в водный объект, поэтому влияние данной деятельности на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания можно считать допустимым.

Под гаражами, попадающими под «гаражную амнистию», законодатели понимают такие, которые могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. Ранее учтенные объекты с наименованием «гаражный бокс» тоже признаются гаражами.

Одноэтажные блокированные гаражи, которые внесены в ЕГРН как помещения в здании, признаются отдельными зданиями по заявлению правообладателя либо уполномоченного органа (без технического плана). В письме Управления Росреестра по Иркутской области №14-130476 от 27.08.2021 сказано, что до доработки ФГИС ЕГРН у измененных объектов будет отображаться отметка «Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением „гараж“» в реквизите «Наименование».

Гаражная амнистия не распространяется:

• на объекты вспомогательного использования по отношению жилым и садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;
• на объекты, предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств;
• на объекты, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
• на объекты, находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также на подземные гаражи (в том числе возведенные в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Гаражная амнистия предусматривает возможность предоставления земельных участков бесплатно как правообладателям капитальных гаражей, так и правообладателям некапитальных гаражей. Однако такие гаражи должны быть построены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30.12.2004. Так, до 01.09.2026 бесплатно приобрести земельный участок под капитальным гаражом, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, можно в следующих случаях:

• если ранее такой участок был предоставлен гражданину на праве пользования работодателем или иной организацией;
• если такой участок выделен из земельного участка, предоставленного ГСК, и распределен конкретному гражданину общим собранием членов ГСК.

При этом в указанных случаях допускается образование земельных участков без утверждения проекта межевания квартала.

В заявлении о предоставлении земельного участка, необходимо указать на то, что гараж возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

К заявлению обязательно необходимо приложить Схему расположения земельного участка (если нет утвержденного проекта межевания), а также один или несколько из указанных ниже документов:

• документ, подтверждающий предоставление участка гражданину работодателем или иной организацией, 
• документы, подтверждающие подключение гаража к сетям, 
• договоры об оказании коммунальных услуг или документы об оплате таких услуг,
• документы технической инвентаризации, изготовленные до 01.01.2013 года, в которых в качестве заказчика или правообладателя указан гражданин,
• документ о предоставлении гаражному кооперативу участка, из которого образуется испрашиваемый участок (можно не предоставлять, если такой документ ранее был предоставлен другим членом ГСК),
• решение общего собрания или иной документ о распределении гражданину испрашиваемого земельного участка (можно не предоставлять, если такой документ ранее был предоставлен другим членом ГСК),
• подготовленный кадастровым инженером технический план (предоставляется в случае, если гараж не поставлен на кадастровый учет).

С заявлением может обратиться как сам гражданин, так и его представитель. Кроме того, заявителем по такой услуге может выступать законный наследник или лицо, которое приобрело гараж, при предоставлении документа, подтверждающего передачу ему гаража.

В предоставлении земельного участка наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, должно быть отказано, если расположенный на таком участке гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Гражданин также вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании и на котором расположен возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ гараж, не являющийся объектом капитального строительства, в случае, если:

• такой земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) указанный гражданин, 
• если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, 
• гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на общем собрании членов гаражного кооператива.

Кроме того, гаражной амнистией предусмотрено использование государственных и муниципальных земель без оформления права собственности, аренды, сервитута и иного права для возведения гражданами некапитальных гаражей. Такое использование допускается в соответствии с утвержденной уполномоченным органом схемой размещения объектов за плату. При этом в каждом отдельном субъекте РФ могут быть установлены случаи использования земель для возведения гаражей бесплатно.

Использование государственных и муниципальных земель для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства осуществляется бесплатно.

С 01.09.2021 действует новый порядок использования земельного участка для размещения некапитального гаража (ракушки), по которому муниципалитет утверждает схему размещения некапитальных гаражей на своей территории. Размер платы при этом соответствует сумме земельного налога.

В письме Росреестра №11-0392-АБ/22 от 24.01.2022 изложен временный порядок изменения вида объекта недвижимости «гараж» с помещения на здание.

Согласно письму Росреестра №14-02727/22@ от 23.03.2022 до завершения доработки ФГИС ЕГРН информация о том, что здание, ранее внесенное в ЕГРН как помещение, расположено на соответствующем земельном участке может быть приведена кадастровым инженером в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого, технического плана с указанием кадастровых номеров таких здания и земельного участка.

Последние события:

• 04.2021 — в проекте Приказа Росреестра №01/02/04-21/00115494 предлагается добавить в классификатор, утвержденный приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020, вид с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан». На таком земельном участке будет разрешено размещение для собственных нужд граждан отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации;
• 04.2021 — с 01.09.2021 в перечень назначений зданий в ЕГРН добавляется «гараж» [79-ФЗ от 05.04.2021];
• 06.2021 — Росреестр разработал методические рекомендации к федеральному закону № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• 06.2021 — опубликован законопроект №1192708-7 «О гаражных объединениях». В пресс-релизе сказано, что законопроект направлен на «комплексное нормативно-правовое регулирование вопросов участия объектов гаражного строительства в гражданском обороте, правового положения гаражных объединений (гаражно-строительных, гаражных кооперативов), а также прав и обязанностей их членов». В пояснительной записке подчеркивается, что «положения законопроекта будут распространяться и на отношения собственников гаражей, права на которые будут оформлены в ходе гаражной амнистии», то есть в рамках 79-ФЗ от 05.04.2021, вступающего в силу 01.09.2021.
  Несмотря на то, что «законопроект завершает комплексное регулирование гаражной сферы и снимает правовую неопределенность», по мере его изучения возникают вопросы, ответы на которые будут получены только с появлением правоприменительной практики.
  Так, в данном законопроекте отмечается некоторая путаница в понимании гаража, как объекта учета и права. В рамках принятой «гаражной амнистии» уже представлен механизм приобретения индивидуальных прав собственности на отдельный гараж в гаражном кооперативе и земельный участок под ним. При этом однозначно указано, что каждый отдельный гараж, даже сблокированный с другими, рассматривается и учитывается как отдельное здание. Более того, гаражи, которые уже учтены в ЕГРН как помещения в здании или сооружении, также признаются самостоятельными зданиями.
  А вот в новом дополнительном законопроекте под гаражом (гаражным боксом) понимается «имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств». При этом сказано, что все такие индивидуальные гаражи находятся на большом земельном участке, который называется «гараж-стоянка». И такой большой земельный участок «имеет земельные участки и помещения общего пользования»;
• 08.2021 — проект Приказа Росреестра о замене слов «индивидуального гаражного» словами «строительства гаража для собственных нужд» в ряде НПА;
• 08.2021 — зарегистрирован Приказ Росреестра №П/0326 от 30.07.2021 о добавлении ВРИ с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан»;
• 08.2021 — подписан Приказ Департамента городского имущества города Москвы №214 от 27.08.2021 «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков для размещения гаражей на территории города Москвы»;
• 09.2021 — опубликована интерактивная схема по гаражной амнистии от Технокада;
• 03.2022 — Росреестр опубликовал ответы на часто задаваемые вопросы;
• 01.2023 — в Государственную Думу внесен законопроект №286758-8 «О внесении изменений в статью 3.7 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“». В статье 3.7 говорится об особенностях бесплатного предоставления (до 01.09.2026) гражданам земельных участков для размещения гаражей. В частности, там сказано, что если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, то к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о его предоставлении прилагается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ) [п.5 и п.6 ст.3.7].
  Как подмечено в пояснительной записке, утвержденные проекты межевания при этом не предусматривают земельных участков под отдельными гаражами, что приводит к отказу в предварительном согласовании. Эта проблема ранее уже рассматривалась в рамках «дачной амнистии». Там образование земельного участка, на котором расположен жилой дом, осуществляется на основании СРЗУ и в случае, если утвержденный проект межевания не предусматривает образование такого земельного участка [п.4 ст.3.8 137-ФЗ от 25.10.2001]. Сейчас этот подход предлагается применить и в гаражной амнистии.
  Вместе с тем стоит отметить, что в Москве принят Приказ Департамента городского имущества Москвы №214 от 27.08.2021, согласно которому в предоставлении земельного участка «по гаражной амнистии» будет отказано не только в случае, если размещение гаража не предусмотрено утвержденным проектом планировки территории, но и при отсутствии проекта планировки территории (если только право собственности на гараж не зарегистрированы в ЕГРН). Таким образом, путем указания в Приказе на проект планировки вместо проекта межевания Москва нашла способ обойти 137-ФЗ. Именно поэтому, по сути, гаражная амнистия не работает в Москве, и эту проблему указанный законопроект не решает.

Заметки по лесной амнистии перемещены в новый раздел «Лесоустройство».

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме cо дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Если земельный участок не был образован до 01.03.2005, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться с заявлением об образовании земельного участка, по которому уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления:

• утверждает проект межевания территории;
• заказывает кадастровые работы;
• обращается с заявлением о государственном кадастровом учете.

Это не лишает собственников помещений права обращаться к кадастровым инженерам самостоятельно, например, при отсутствии выделенного муниципального бюджета на проведение кадастровых работ в обозримом будущем.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения. Иной порядок мог быть установлен собранием собственников только до 01.03.2005.

Конституционный Суд РФ Постановлением №14-П от 14.04.2021 установил, что не должна полностью исключаться возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов. Вместе с тем, органы местного самоуправления вправе предусматривать требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и тому подобные требования.

Согласно п.15 ст.70 218-ФЗ возможен кадастровый учет и регистрация прав на помещение или машино-место в многоквартирном доме при отсутствии в ЕГРН сведений о самом здании в некоторых случаях. Однако текущая xml-схема технического плана предполагает обязательным заполнение поля с кадастровым номером родительского объекта. Подробнее в письме Росреестра №13/1-00381/21 от 11.08.2021.

Многоквартирный дом может быть признан находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии после визуального обследования межведомственной комиссией согласно приказу Минстроя России №610/пр от 26.08.2021.

Согласно позиции, изложенной в определении ВС РФ №309-КГ16-5754 от 07.06.2016, в письме Минстроя России №36323-НС/07 от 10.10.2017, законодательство  о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от №14-01167/22@ от 10.02.2022:

• строительство и ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов на одном земельном участке не запрещены, однако осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок не допускается;
• если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственники помещений вправе владеть и пользоваться ей.

В Москве порядок проведения кадастровых работ (за счет города) по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами утвержден приказом Департамента городского имущества города Москвы №7 от 29.01.2020.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, регулируются 217-ФЗ от 29.07.2017, который заменил 66-ФЗ от 15.04.1998. Шестая глава закона посвящена имуществу общего пользования. Такая недвижимость принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам земельных участков (доля пропорционально площади). 

Если имущество принадлежит товариществу на праве собственности, то оно может быть передано в общую долевую при условии получения согласия всех участников. Согласно пояснительной записке к законопроекту №43016-8 «О внесении изменений в Федеральный закон „О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...“», при анализе правоприменительной практики оказалось, что это требование удалось выполнить всего в семи товариществах.

Законом от 14.07.2022 № 312-ФЗ внесено множество точечных изменений, в частности:

• изменяется понятие территории садоводства или огородничества — теперь это территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд;
• территория может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов, а местоположение ее границ определяется проектом межевания территории, одобренным решением общего собрания членов товарищества до его утверждения;
• допускается выращивание для собственных нужд сельскохозяйственной птицы и кроликов при наличии в градостроительном регламенте соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования (неясно только какой, может быть ЛПХ) либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования;
• строительство на садовых участках допускается, только если градостроительный регламент предусматривает такую возможность;
  срок на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками продлен с 01.01.2024 до 01.03.2031;
• в соответствии с п.6 ст.79 ЗК сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства, а также использоваться для строительства на садовом земельном участке. Теперь это положение не распространяются на участки, в отношении которых до 01.01.2019 был установлен ВРИ ведение садоводств;
• с 01.01.2023 заочное голосование можно будет провести через Госуслуги.

По мнению Национального объединения положения п.2 ч.3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ о необходимости наличия ПМТ не распространяется на садоводческие потребительские кооперативы.

В течение последних нескольких лет Москомархитектура не согласовывала изменение фасадов, ссылаясь на отсутствие регламента. Его проекты обсуждались в июле 2019-го года и в июне 2021-го. В итоге вышло постановление за номером 94-ПП от 02.02.2022 «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве», которое вступит в силу с 01.08.2022

Порядок распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные объекты, если объект возведен без нарушений, и работы не требуют разрешения на строительство, а именно создание, ликвидация или изменение следующих элементов:

• оконные и дверные проемы;
• входные группы без фундамента и организации помещения;
• тамбуры без фундамента и капитальных пристроек;
• навесы и козырьки в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов);
• витрины в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более 1 метра).

Если архитектурное решение фасадов изменено до 01.08.2022, его будет нужно привести в соответствие с новыми утвержденными требованиями:

• для объектов в пределах Садового кольца до 01.09.2023;
• для объектов на главных улицах и магистралях (по списку) до 01.01.2026.

Процедурой предусмотрено оформление следующих документов:

• Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов (проектная организация в СРО);
• Техническое заключение о допустимости и безопасности работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта (проектная организация в СРО);
• Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов (Москомархитектура, не оформляется для ранее выполненных работ);
• Заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания, строения, сооружения (Москомархитектура).

Для оформления заключения уполномоченная Москомархитектурой организация проводит натурное обследование с оформлением описания (анализа) объекта. При выявления нарушений, например пристроек, информация передается в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Постановлением также утверждены требования к изменению архитектурного решения внешних поверхностей, а также требования к составу проекта и технического заключения.

Услуга «Согласование проекта изменения... и оформление заключения...» будет осуществляться исключительно в электронной форме на Портале Москвы. На данный момент эта услуга предоставляется в рамках «Решения о согласовании перепланировки нежилых зданий».

Законопроект №42326-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности)»

Согласно пояснительной записке это попытка решить проблему «силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу», при котором другие собственники различными малоприятными способами принуждаются к выкупу долей по заниженной цене.

Основные положения:

• в договоре купли-продажи должен быть обязательно указан кадастровый номер и площадь объекта;
• невыделенную в натуре долю можно продать только члену семьи;
• если доля продается не другому дольщику, то в договоре продажи должны быть приведены описание границ выделенной в натуре доли, ее площади и кадастровый номер. Выходит, что перед продажей доли нужно каким-то образом провести ее кадастровый учет как отдельного объекта недвижимости;
• в договоре дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, должен быть приведен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование подаренным жилым помещением и наличие нотариально заверенных согласий этих лиц на такое дарение.

Скорее всего законопроект не пройдет, так как он явно не продуман и создает странные ограничения на совершение сделок вместо того, чтобы наладить действующую систему.

При государственной регистрации доли в праве общей собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) размер пошлины для каждого участника рассчитывается исходя из размера его доли.

ВС РФ в Определении №301-ЭС22-3269 от 04.04.2022 по делу № А82-3235/2020 поддержал позицию, по которой уменьшение объема доли в праве собственности у продавца происходит автоматически,а следовательно у регистрирующего органа нет оснований требовать повторной регистрации продавцом прав на оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.

Законопроектом №346930-7 от 21.12.2017 предлагается ограничить возможность регистрации по месту жительства учетной, а также минимальный размер доли в праве общей собственности нормой площади жилого помещения в расчете на человека.

01.09.2022 вступают в силу изменения в Семейный и Жилищный кодексы (310-ФЗ от 14.07.2022). Запрещаются, то есть будут считаться ничтожными, сделки с жилыми помещениями, в результате которых площадь, соответствующая доли любого сособственника, составит менее шести квадратных метров. Исключения составляют ситуации, при которых доли возникают в результате наследования, приватизации и при использовании материнского (семейного) капитала.

Согласно правовой позиции ВС РФ по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора [п.4 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2017) от 12.07.2017, Определение ВС от 13.12.2022 по делу № А35-10545/2020).

Согласно ПП РФ №629 от 09.05.2022 допускается продажа гражданину без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину.

С мая 2022 года в Московской области выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения

Классическое перераспределение — это такой способ образования земельных участков, который позволяет увеличить площадь одного участка за счет соседнего при достижении определенной договоренности между правообладателями.

Однако с марта 2015 года земельные участки можно перераспределять не только с участком соседа, но также с неразграниченными землями. Именно такое перераспределение используется, если необходимо увеличить земельный участок на пару соток, а также для приведения земельного участка в соответствие с действующим проектом межевания.

В первом случае, с которым на практике чаще сталкиваются правообладатели земельных участков в Московской области, особых проблем не возникает. Необходимо просто показать, насколько и где планируется увеличить участок, и получить согласование от местной администрации. Главное — соблюдать установленные предельные максимальные размеры земельных участков и не пересекать границы других участков, территориальных зон, границ муниципальных образований и пр.

Приведение ранее учтенного в ЕГРН земельного участка в соответствие с проектом межевания на практике чаще встречается в Москве в жилых кварталах, поскольку согласно статье 11.3 Земельного кодекса в пределах жилых кварталов все земельные участки должны строго соответствовать проекту межевания.

Если в многоквартирном доме есть какие-то нежилые помещения, которые используются под магазин, парикмахерскую и т.д., правообладателей таких помещений в свое время обязывали заключать аренду на земельные участки, расположенные под такими помещениями. Поэтому очень часто под многоквартирным домом на кадастровом учете стоит земельный участок со странным разрешенным использованием. А в некоторых случаях таких участков несколько, и к ним могут ещё добавиться небольшие участки, которые были поставлены на учёт под отдельно стоящими некапитальными гаражами, палатками и прочим.

Согласно сложившейся практике в Москве Росреестр запрещал перераспределение нескольких земельных участков, ссылаясь на то, что в Земельном кодексе имеется указание на единственное число: «при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок». И это все несмотря на то, что глава V.4 особенной части Земельного кодекса указывает на возможность перераспределения земельных участков (во множественном числе) с землями.

Таким образом, если на территории, отведенной для определенного объекта проектом межевания, расположено несколько ранее учтенных участков, то задача приведения их в соответствие с проектом межевания во внесудебном порядке становилась невозможной, в том числе ещё и из-за того, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, без процедуры преобразования нельзя снимать с учёта.

Конечно, такой расклад не устраивал ни государство, ни правообладателей. Поэтому одним из масштабных изменений, которые произошли 30.04.2021 в земельно-имущественном законодательстве, стало изменение пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса. Теперь допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием одного или нескольких смежных участков.

Необходимо обратить внимание и на изменение п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ, согласно которому при увеличении частного земельного участка путем его перераспределения с государственным или муниципальным участком теперь не требуется предварительно уточнять границы такого государственного или муниципального участка. В результате перераспределения частный участок будет преобразован в новый (с новым кадастровым номером), а государственный или муниципальный участок останется с прежним кадастровым номером, но в измененных границах (п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ).

При этом, если перераспределяются неуточненные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с неразграниченными землями, предварительно необходимо все же провести кадастровые работы по уточнению границ таких участков, а уже потом обращаться за услугой по перераспределению (пп. 3 п. 7 ст. 39.27 ЗК РФ).

Примечание — о плате за выкуп земель в результате перераспределения

Если в результате перераспределения частный земельный участок увеличивается за счет государственных или муниципальных земель, такая процедура осуществляется за плату. Размер платы за приобретаемые квадратные метры устанавливается Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления (в зависимости от правообладателя земель, участвующих в перераспределении с частным участком).

Например, размер платы за увеличение площади частных земельных участков в результате их перераспределения:

• с земельными участками, находящимися в федеральной собственности — 15% от кадастровой стоимости части федерального земельного участка, подлежащей передачи в частную собственность (п. 3 Правил, утв. ПП РФ от 03.12.2014 №1308). За предоставлением услуги необходимо обращаться в ТУ Росимущества по конкретному субъекту РФ, в пределах которого расположен земельный участок;
• с земельными участками, находящимися в собственности Москвы и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Москвы — разница между кадастровой стоимостью образованного в результате перераспределения земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день подачи заявления о перераспределении (п. 3 Порядка, утв. ППМ от 08.04.2015 №166-ПП). Иными словами, такая разница составляет 100% от кадастровой стоимости части московского земельного участка, подлежащей передачи в частную собственность. Услуга доступна на портале госуслуг Москвы по адресу https://www.mos.ru/pgu/…. Также можно обратиться через предварительное согласование предоставления земельного участка https://www.mos.ru/pgu/…;
• с земельными участками, находящимися в собственности Москвы и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Москвы (если в отношении частного участка установлен запрет на строительство, реконструкцию ОКС) — 20% от разницы между кадастровой стоимостью образованного в результате перераспределения земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день подачи заявления о перераспределении (п. 5 Порядка, утв. ППМ от 08.04.2015 №166-ПП);
• с земельными участками, находящимися в собственности Московской области и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Московской области — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части (п. 3 Порядка, утв. ПП МО от 20.05.2015 №364/19). Услуга доступна на портале госуслуг Московской области – https://uslugi.mosreg.ru/services/18291.

Также отмечаем, что в связи с внесением 04.2022 в ПЗЗ Москвы предельных максимальных размеров земельных участков ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства (3000 кв.м.) для перераспределения таких частных земельных участков, расположенных в г. Москве, с землями больше не требуется разработка и утверждение проекта межевания территории (пп.3 п.1 ст. 39.28 ЗК РФ).

Согласно Разъяснениям ФАС России «О перераспределении земель и земельных участков органом местного самоуправления» процедура перераспределения земельных участков не может преследовать фактическую цель предоставления земельного участка, поскольку в противном случае использование этой процедуры может быть расценено в качестве способа обхода закона.

С февраля 2023 года в Московской области доступна электронная услуга «Приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда».