Понятия, не вошедшие в другие разделы

В кадастровой документации указывается в порядке приоритета:

• при наличии адреса в ГАР — в структурированном в соответствии с ФИАС виде из выписки из ГАР;
• если адрес был присвоен до 02.12.2014 (до вступления в силу ПП РФ №1221 от 19.11.2014) — на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;
• вместо адреса указывается местоположение.

Пояснения по указанию в документах, подготовленных кадастровыми инженерами, сведений об адресе объектов недвижимости даны в письме Росреестра №14-04820/22@ от 30.05.2023.

Присвоить адрес земельному участку, зданию, сооружению и помещению в Московской области можно путем подачи соответствующего заявления в электронной форме по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/6912. С 04.2023 в Подмосковье после вынесения положительного решения на ввод объекта в эксплуатацию уведомление о присвоении почтового адреса автоматически поступает в Росреестр.

В Москве также доступна электронная услуга «Присвоение адреса объекту адресации», по которой можно:

• проверить, присвоен адрес или нет по кадастровому номеру;
• подать заявление на присвоение адреса, в котором необходимо указать:
  • цель, например «Присвоение адреса объекту недвижимости — зданию»
  • причину, например «В отношении объектов адресации, государственный кадастровый учет которых осуществлен в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации недвижимости“ в случае отсутствия адреса у указанных объектов адресации».

Если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то к заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ. Срок рассмотрения заявления составляет 8 рабочих дней. Результатом оказания услуги по присвоению адреса является распоряжение о присвоении адреса, получив которое можно обратиться в любое МФЦ Москвы с заявлением о кадастровом учете изменений без одновременной регистрации прав в связи с изменением адреса. К заявлению потребуется приложить распечатанное распоряжение.

Последние изменения:

• 09.2020 — утверждено Постановление Правительства РФ №1355 от 04.09.2020, согласно которому:
  • если раньше объектами адресации были объекты недвижимого имущества, то сейчас перечень их видов конкретизирован: участки, здания, сооружения, ОНС, помещения и машино-места;
  • адрес присваивается:
    • при подготовке градостроительной документации по планировке территории;
    • при кадастровых работах;
    • при предварительном согласовании строительства;
    • при изменении назначения помещения;
    • при отсутствии правильного адреса у существующего объекта;
  • в некоторых случаях решение о присвоении адреса присваивается одновременно с подготовкой иной документации, например, при подготовке схемы расположения земельного участка или при выполнении комплексных кадастровых работ [п.21]. В таких случаях, сведения об адресе в обязательном порядке вносятся в государственный адресный реестр, после чего у собственника объекта есть один год на кадастровый учет образуемого объекта [п.25.1]. Если в течение отведенного времени объект не будет поставлен на кадастровый учет, решение о присвоении адреса аннулируется, адрес исключается из адресного реестра [п.11.1];
  • с заявлением о присвоении адреса может обратиться не только правообладатель объекта, представитель от МКД, СНТ или ОНТ, но и кадастровый инженер. В этом случае к заявлению потребуется приложить копию договора или контракта на выполнение кадастровых работ [п.29, 32];
• 02.2024 — срок принятия решений о присвоении или аннулировании адреса и размещения сведений в ГАР уменьшен до 5 раб. дн. (10 — если заявление подано на бумажном носителе, ПП РФ №124 от 05.02.2024).

Апостиль нужно ставить на документы, вывозимые в страны, которые присоединились к Гаагской конвенции от 05.10.1961, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Постановлением ВС СССР №2119-1 от 17.04.1991 к документу присоединился Советский союз. Для Российской Федерации Конвенция вступила в силу 31.05.1992. Альтернативно действуют Минская и Кишинёвская конвенция, а также список государств, с которыми Россия заключила договоры о правовой помощи, предусматривающие отмену легализации.

Согласно ПП РФ от 20.03.2021 №436 возможно получение апостиля через Единый портал государственных и муниципальных услуг в виде электронного штампа с двухмерным штриховым кодом.

По мнению Федеральной нотариальной палаты, изложенному в письме №6509/06-15-3 от 06.08.2024, отсутствуют правовые основания для невозможности заключения договора об отчуждении объекта недвижимости (доли в праве общей собственности на такой объект) представителем собственника (участника общей долевой собственности), действующим по апостилированной доверенности, удостоверенной публичным нотариусом США, при условии, что содержание доверенности соответствует требованиям российского законодательства.

По мнению Минюста России, изложенному в письме №12-89512/24 от 23.08.2024, не имеется препятствий для принятия апостилированной доверенности, удостоверенной публичным нотариусом США, в целях заключения договора об отчуждении объекта недвижимости (доли в праве общей собственности на такой объект).

Эти положения Росреестр направил заинтересованным лицам в письме №14-8227-ТГ-24 от 29.08.2024.

Примечание — О нотариальном удостоверении сделки по дарению

18.09.2024 принят в первом чтении законопроект №498499-8 от 28.11.2023, по которому предлагается сделать обязательным нотариальное оформление сделок по дарению недвижимости

Сейчас согласно п.3 ст.574 ч.2 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Законопроектом предлагается изложить его в следующей редакции: «Договор дарения недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации».

Заметим, что согласно 302-ФЗ от 30.12.2012 правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574 (дарение), 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013. С тех пор регистрируется переход права собственности на недвижимость.

Проведенная государственная регистрация договора и иной сделки удостоверялась штампом на документах до 29.06.2022. С этой даты согласно изменениям, внесенным 449-ФЗ от 30.12.2021 в закон о регистрации недвижимости, кадастровый учет и регистрация также удостоверяются только выпиской из ЕГРН. А с выходом нового порядка ведения ЕГРН (Приказ Росреестра №П/0514 от 07.12.2023) отменена и форма надписи.

Согласно пояснительной записке договоры дарения недвижимости, по которым одаряемые не являются близкими родственниками дарителя, несут социальный риск, так как часто заключаются вследствие заблуждения дарителя, злоупотребления правом со стороны одаряемых и содержат признаки мнимой и притворной сделок. Это особенно характерно для социально незащищенных слоев населения, включая пожилых одиноких граждан, лиц, страдающих зависимостями, психическими и психологическими заболеваниями, но не состоящих на учете, лиц, вступивших в секты или другие опасные организации. Дарители могут оспорить такие сделки в суде, ссылаясь на не отдачу отчета в действиях, заблуждение относительно природы сделки или условий, например, считая ее договором ренты с пожизненным содержанием.

Также сведения о местах нахождения объектов культурного наследия федерального значения, полномочия по государственной охране которых осуществляются Минкультуры России, об их территориях и о зонах охраны объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия, а также отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации подлежат размещению на Федеральном портале пространственных данных в разделе Открытые данные.

Существуют и региональные реестры, например:

• https://www.mos.ru/pgu/ru/app/dkn/028901

30.12.2014 была внедрена в эксплуатацию ФГИС Автоматизированная информационная система «Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (https://okn.mkrf.ru/).

Последние события:

• 08.2022 — (впоследствии отмененный) законопроект №176383-8, предусматривающий:
  • переименование на «Государственный Свод объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры)», чтобы не путать с ЕГРН;
  • публикацию в открытом доступе информации об объектах культурного наследия в полноценной форме;
• 10.2024 — представлен законопроект о создании на базе ЕИСЖС ресурса, содержащего данные о нуждающихся в восстановлении ОКН.

При государственном надзоре применяется риск-ориентированный подход, при котором земельные участки распределяются по категориям риска (низкий / умеренный , средний) по критериям, установленным ПП РФ №1081 от 30.06.2021.

Перечень ключевых показателей надзора, осуществляемого Росреестром, установлен приказом №П/0521 от 17.11.2021.

В Едином реестре видов контроля представлены отдельные разделы по земельному контролю (надзору) для каждого субъекта федерации и муниципального образования, например, для Москвы: https://ervk.gov.ru/public/98598 

Последние события:

• 08.2021 — Росреестр рассказал о новых правилах государственного земельного и геодезического надзора;
• 09.2021 — муниципальные земельные инспекторы в Московской области используют приложение «Проверки Подмосковья»;
• 01.2022 — опубликованы пояснения Росреестра о земельном надзоре;
• 03.2022 — до конца 2022 года отменены плановые мероприятия в рамках осуществления федерального земельного контроля (надзора) (ПП РФ №336 от 10.03.2022, письмо Минэкономразвития №Д24и-8436 от 24.03.2022);
• 05.2022 — законопроект №122990-8 об отмене штрафов за неиспользование земельных участков без инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимых для их применения по целевому назначению, для льготных категорий граждан;
• 02.2024 — представлен онлайн-сервис для самостоятельной оценки соблюдения обязательных требований.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз (см. также Постановление КС РФ от 04.07.2022 №27-П).

По мнению Росреестра, изложенному в письме №14-5463-ТГ/24 от 13.06.2024, в случае раздела земельного участка для ЛПХ большей площади должно быть осуществлено отчуждение собственности в течение года в соответствии со ст.238 ГК РФ.

В Москве местное самоуправление осуществляют советы депутатов и администрации муниципальных округов, городских округов, поселений. При этом правовые акты города по вопросам организации местного самоуправления разрабатывает Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы. Он же готовит предложения по выражению позиции города Москвы и готовит «модельные» муниципальные правовые акты, методические рекомендации.

Последние события:

• 12.2021 — законопроект №40361-8, согласно которому из видов муниципальных образований останутся только городские округа, муниципальные округа и внутригородские территории городов федерального значения (в поселениях будут территориальные органы вышестоящей местной администрации);
• 07.2022 — в Стратегию пространственного развития до 2025 года внесено понятие «городская агломерация» — совокупность компактно расположенных населенных пунктов и территорий между ними с общей численностью населения более 250 тысяч человек;
• 10.2022 — понятие агломерации включено в законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»;
• 10.2023 — утверждены методические рекомендации по разработке долгосрочных планов социально-экономического развития крупных и крупнейших городских агломераций (приказ Минэкономразвития №669 от 26.09.2023).

Примечание — О реформе муниципальных образований

На протяжении веков местная власть в России становилась то более, то менее самостоятельной, то полностью заменялась государственной:

• местное управление наместниками из представителей верховной власти в удельных княжествах, которые обладали административными, судебными и финансовыми полномочиями;
• земство и приказно-воеводская система управления в XVI веке — новое централизованное государство Ивана Грозного;
• органы губного и земского самоуправления под государственным управлением, регулируемым далее Соборным Уложением 1649 года;
• значительное расширение полномочий органов самоуправления в форме губернских и уездных земских учреждений по положению 1864 года, городских дум и управ по Городовому положению 1870 года;
• обратное подчинение местного самоуправления государственному по Земскому положению 1890 года;
• революционные лозунги «власти рабочих и крестьян», которые, в прочем, быстро обернулись единой системой органов государственной власти;
• система советов депутатов с 1936 года, представляющая собой местное самоуправление, подчиненное государственной власти;
• первичное разграничение полномочий между местными советами и администрациями в 1990 году;
• закрепление местного самоуправления в Конституции РФ в 1993 году. Уполномоченные органы местного самоуправления (ОМС) теперь выступают в гражданских правоотношениях как самостоятельные субъекты от имени муниципальных образований. Органами государственной власти стали территориальные управления государственных органов исполнительной власти.

Де-факто местное самоправление в современной России обделено в части полномочий распоряжения бюджетными средствами, а в различных регионах исторически сложилась самая разнообразная структура муниципальных образований.

Новейшая реформа местного самоуправления началась с закона №1-ФКЗ от 14.03.2020 о поправке к Конституции. Во-первых, органы местного самоуправления в очередной раз включены в «единую систему публичной власти» с органами государственной власти. Во-вторых, перечень видов муниципальных образований, в которых осуществляется самоуправление, вынесен из Конституции в отдельный федеральный закон.

В марте 2020 года утвержден перечень поручений по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления, а в декабре 2021 начато рассмотрение законопроекта, в котором выстраивается роль местного самоуправления в новой единой системе, в частности:

• из видов муниципальных образований остаются только городские округа, муниципальные округа и внутригородские территории городов федерального значения (в поселениях будут территориальные органы вышестоящей местной администрации);
• полномочия и бюджет ОМС определяются законами субъектов РФ;
• органы государственной власти смогут участвовать в формировании ОМС;
• деятельность глав муниципальных образований и местных администраций оценивается высшим должностным лицом субъекта РФ.

Представители Общественной палаты РФ в своем отзыве на законопроект отметили, что идея в целом хорошая, но «представляется важным не допустить»:

• возникновения территориальной удаленности населения от власти;
• сокращения возможности населения в получении соответствующих услуг и в оказании влияния на местную исполнительно-распорядительную власть в решении жизненно важных для него вопросов;
• снижения инфраструктурной взаимосвязи между объединяемыми населенными пунктами.

Также было отмечено противоречие в понятийном аппарате. Теперь местное самоуправление осуществляется на всей территории РФ, являясь одной из форм организации публичной власти, что подразумевает его обязательный характер, в то время как в основе понятия «самоорганизация граждан» лежит их добровольность и собственная воля на самостоятельную организацию (объединение) в рамках какой-либо структуры.

С 21.02.2022 по законопроекту не было движения из-за выборов, а также, вероятно, потому что такая одномоментная реформа все-таки требует слишком значительных усилий и вложений. Тем не менее, не дожидаясь принятия закона, этот процесс по сути запущен в регионах. Примеры законов об объединении городских и сельских поселений в муниципальные округа: Закон Смоленской области №93-з от 10.06.2024, Закон Тверской области №17-ЗО от 04.05.2023, Закон Курганской области №104 от 30.12.2022 и т.д. и т.п.

Последние события:

• 03.2020 — принят №1-ФКЗ от 14.03.2020;
• 03.2021 — утвержден перечень поручений по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления от 30.01.2020;
• 01.2022 — законопроект №40361-8 «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти».

Некоторые объекты не признаются объектом налогообложения согласно ст. 389 и п.3 ст.401 НК РФ, например, изъятые из оборота земельные участки, участки из состава земель лесного фонда или общее имущество многоквартирного дома.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ), кадастровая стоимость объектов капитального строительства, помещений и машино-мест (ст. 401 НК РФ). 

Согласно второй части Налогового кодекса РФ земельный налог и налог на имущество для физических лиц относятся к местным налогам, а налог на имущество организаций — к региональным.

Местные налоги и соответствующие налоговые ставки вводятся нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и законами городов федерального значения, а региональные законами субъектов РФ. При этом устанавливаемые ставки не могут превышать значений, заданных в НК РФ по умолчанию.

Например, для земельных участков в ст. 394 установлена предельная ставка 1,5% по умолчанию и пониженная предельная ставка 0,3%, которая действует для участков, относящихся к сельскохозяйственным, занятых жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, ограниченных в обороте, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Предельная ставка в 0,3% установлена и для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества, участков общего назначения по 217-ФЗ. Однако, она не применяется для участков, используемых в предпринимательской деятельности, например, при размещении объектов бытового обслуживания населения, розничной торговли, платных гостевых домов и т.п. С 01.01.2025 согласно 76-ФЗ от 12.07.2024 теперь ограничение также касается участков с кадастровой стоимостью более 300 млн руб.

Предельные налоговые ставки для другой недвижимости в собственности физических лиц установлены в ст.406 НК РФ, например, 0,3% для квартир или 2% для выявленных административно-деловых, торговых центров. С 01.01.2025 согласно 76-ФЗ от 12.07.2024 для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн руб. предельная ставка увеличивается до 2,5%. Такое же повышение предусмотрено и для собственности организаций в ст. 380 НК РФ. 

В октябре 2024 года рассматривается законопроект №730818-8 об исчислении минимального предельного срока владения с даты приобретения в собственность в случае образования земельного участка в результате раздела, выдела, перераспределения либо объединения. Это необходимо для освобождения от обложения НДФЛ при продаже.

В ноябре 2024 закон принят. Его действие также распространяется на квартиры, например, при продаже такой доли учитывается не только срок владения самой долей, но и исходной квартирой в целом.

Примечание — О расчете налога исходя из кадастровой стоимости

Согласно ст.375 НК РФ налог на имущество организаций рассчитывается из среднегодовой стоимости имущества за исключением объектов недвижимости, виды которых перечислены в ст.378.2:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или используемые как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также постройки на ЛПХ, садоводстве, ИЖС.

Для таких объектов налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Так как до сих пор не работает единая система учета в ЕГРН видов разрешенного или фактического использования объектов капитального строительства, местные власти ведут планомерную работу по выявлению таких объектов по косвенным признакам, например:

• по виду разрешенного использования земельного участка;
• по виду фактического использования объекта недвижимости;
• по функциональному назначению объекта, указанному в документах БТИ.

В Москве такие мероприятия проводит Госинспекция по недвижимости с привлечением ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 №257-ПП.

С выходом на место обследуются нежилые здания площадью свыше 1 тыс. кв. м, а также нежилые помещения в многоквартирных домах совокупной площадью свыше 3 тыс. кв. м. Объект признается соответствующим, если более 20% его площади фактически используется для размещения указанных выше объектов.

В итоге ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество уплачивается от их кадастровой стоимости, который далее утверждает Правительство Москвы (до 30 ноября каждого года). Проверить вхождение объекта в перечень по кадастровому номеру или адресу можно в специальном сервисе по адресу https://www.mos.ru/ggi/function/...

Подробная информация изложена в брошюре «Порядок расчёта налога на имущество исходя из кадастровой стоимости (актуальные вопросы, практика применения)», размещенной на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Аналогичные перечни публикуются на портале Министерства имущественных отношений Московской области (2021).

В августе 2022 года ФНС направила в Минфин предложения упразднить региональные перечни зданий, облагаемых по кадастровой стоимости (письмо от 26 августа 2022 года №ПА-4-21/11242@). 

В октябре 2024 года Минфин в «Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики РФ на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» предложил перейти к налогообложению исходя из кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости, принадлежащей организациям.

В отношении объекта может устанавливаться исторически и функционально связанная с ним территория.

Последние события:

• 07.2023 — принят 370-ФЗ от 24.07.2023 (законопроект №1040742-7) об уточнении порядка приватизации объектов культурного наследия:
  • возможность выкупа объекта арендаторами (МСП) по преимущественное право выкупа объекта арендатором—МСП;
  • выкуп земельного участка одновременно с выкупом ОКН в удовлетворительном состоянии (кроме городов федерального значения). Для объектов в неудовлетворительном состоянии — после завершения реконструкции;
• 07.2023 — принят 365-ФЗ от 24.07.2023 об особенностях проведения капитального ремонта многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия;
• 02.2024 — по данным Росреестра на территории РФ расположено 11 690 объектов культурного наследия федерального значения, внесены в ЕГРН сведения о 9890 (84,6%). 

• 03.2024 — в Москве установлен запрет на размещение (обустройство) и эксплуатацию в ОКН нежилых помещений, предусматривающих возможность временного либо постоянного проживания (Приказ Департамента культурного наследия города Москвы №69 от 14.03.2024). Выявлять такие «запрещенные» нежилые помещения будут с помощью критериев:
  • деление ОКН, его части либо этажа на изолированные помещения — «жилые ячейки» (см. Е. Овсянникова «Архитектура Дома Наркомфина вчера и сегодня»); 
  • наличие в помещениях индивидуальных санузлов и мест под кухонное оборудование;
  • наличие отдельных стояков водоснабжения и водоотведения, а также отдельного ввода электропроводки с возможностью установки счетчиков;
  • отсутствие у земельного участка, на котором расположен ОКН, вида разрешенного использования «Гостиничное обслуживание…», «Туристическое обслуживание …» или «Стационарное медицинское обслуживание»;
• 04.2024 — в целях реализации послания Федеральному Собранию, оглашенному 29.02.2024, поручено разработать программу сохранения объектов культурного наследия на период до 2045 года;
• 05.2024 — представлен проект ПП РФ «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
• 10.2024 — законопроект об исключении задания из списка необходимых для проведения работ по сохранению объектов культурного наследия документов;
• 10.2024 — законопроект №735387-8:
  • понятие «воссоздание, восстановление утраченных элементов памятника или ансамбля»;
  • понятие «регенерация историко-градостроительной среды объекта культурного наследия»;
  • правовой режим исторически ценных градоформирующих объектов.

В 2021 году вступил в силу 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», которым был внедрен риск-ориентированный подход и установлены категории риска нарушения обязательных требований.

Установлено шесть категорий риска объектов контроля, в зависимости от которых определяется периодичность проведения контрольных мероприятий:

• низкий;
• умеренный;
• средний;
• значительный;
• высокий;
• чрезвычайно высокий. 

Для изменения категории риска может использоваться сервис досудебного обжалования решений контрольных органов https://knd.gosuslugi.ru/. 

Согласно ПП РФ от 06.02.2021 №128 формируется, ведется и актуализируется реестр обязательных требований (https://ot.gov.ru).

Приведем примеры утвержденных перечней НПА (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется:

• при подготовке документации по планировке территории — приказ Минстроя РФ №615/пр от 28.08.2023;
• в сфере обеспечения осуществления геодезической и картографической деятельности — законопроект;
• в рамках выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию — приказ Минстроя России №602/пр от 21.08.2023;
• в рамках выдачи разрешений на строительство — приказ Минстроя России №598/пр от 18.08.2023.

В статье 42 Земельного кодекса говорится, что собственники земельных участков (и иные лица) обязаны, в том числе, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения предусмотрены договорами.

Соответствующая административная ответственность предусмотрена ч.3 ст.8.8 КоАП в виде штрафа, начиная для физ. лиц с 20000 руб или 1 процента кадастровой стоимости (пример). Также существует статья 284 ГК РФ, по которой земельный участок может быть изъят, если он предназначен для ведения сельского хозяйства либо строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет (за исключением некоторых обстоятельств). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В октябре 2022 года в законопроекте Росреестра №02/04/10-22/00131987 были представлены положения как об освоении участков, так и об обязанности проведения кадастрового учета (см. обзор). Позже Распоряжением Правительства РФ №2270-р от 23.08.2023 был утвержден новый план совершенствования законодательства по повышению эффективности использования земель (см. обзор). Среди его пунктов значатся закрепление понятия «освоение» и утверждение признаков неиспользования земельных участков.

В мае 2024 года вышли два законопроекта. Один про обязательный кадастровый учет (см. обзор), второй (№634000-8) про освоение. По нему предлагается с 01.03.2025:

• убрать указание на договор из ст. 42 ЗК РФ. То есть обязанность приступать к использованию будет возникать во всех случаях;
• ввести понятие «освоение»;
• установить срок для освоения в три года, если нет особого проекта рекультивации земель;
• определить перечень мероприятий, проводимых в рамках освоения, и перечень признаков неиспользования земельных участков (должны быть отдельные ПП РФ).

Законопроект №634000-8 принят в третьем чтении в августе 2024 года (307-ФЗ от 08.08.2024).

Вариант признака неиспользования земельных участков был озвучен в сентябре 2023 года: «захламлен более чем на 50% и не убирается в течение одного года».

В августе 2024 года Росреестр представил проект перечня мероприятий по освоению участков для участков из состава земель населенных пунктов (сюда входят и ИЖС, и ЛПХ), садовых и огородных участков (проект ПП РФ №149749):

1. Освобождение от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений (при необходимости с получением разрешения на право вырубки зеленых насаждений). Исключения:
   • выращенные для целей благоустройства и озеленения;
   • занесенные в Красные книги РФ и субъектов РФ.
2. Освобождение от предметов, нахождение которых на участке привело к его захламлению.
3. Освобождение от отходов производства ‎и потребления, в том числе ТКО.
4. Осушение участка, понижение уровня грунтовых вод.
5. Увлажнение участка.
6. Производство земляных работ, в том числе:
   1. разработка грунта;
   2. уплотнение и укрепление грунта;
   3. вертикальная планировка участка;
   4. перемещение грунта;
   5. устройство насыпей, разработка выемок;
   6. снятие и хранение плодородного слоя почвы.
7. Рекультивация земель.

В августе 2024 года Росреестр также представил проект ПП РФ №149748 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков» для следующих случаев:

1. Участки, на которых отсутствуют предусмотренные правовым режимом здания, строения, сооружения:

• отсутствие в течение двух лет фундамента или для сооружений — подземных конструктивных элементов. Иной срок может быть указан в разрешении на строительство;
• или отсутствие в течение пяти лет здания, строения, сооружения с регистрацией прав. Исключения:
  • права не подлежат регистрации ‎в соответствии с законом;
  • судом установлено, что правообладатель не смог завершить строительство в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей.

2. Участки, на которых расположены здания, строения, сооружения с регистрацией прав:

• неиспользование зданий, строений, сооружений для осуществления хозяйственной деятельности в течение пяти лет;
• и невыполнение работ по устранению разрушений или повреждений элементов здания, строения, сооружения, а именно в совокупности:
  • разрушение (повреждение) крыши, стен и фундамента;
  • отсутствие окон или стекол на окнах;
  • отсутствие внутри работоспособных сетей инженерно-технического обеспечения.

Примечание: если на участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, такой участок считается соответствующим этим признакам, если их имеет каждое здание, сооружение.

3. Участки, правовой режим которых не предусматривает возможность капитального строительства (за исключением огородных земельных участков):

• в течение трех лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму участка;
• и невыполнение работ по освобождению участка, которое требуется на более чем 50% процентов площади:
  • от предметов, не связанных с его использованием в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением (захламление);
  • или от загрязнения отходами производства и потребления, в том числе ТКО;
  • или в течение одного года работ от сорных растений и древесно-кустарниковой растительности.

4. Участки для индивидуального жилищного строительства:

• согласно пункту 1 (есть непонятное уточнение, вероятно ошибка: если на участке расположены здания, строения, сооружения, в том числе индивидуальный жилой дом).

5. Садовые или приусадебные участки:

• согласно п.п. 2 пункта 2 (есть непонятное уточнение, вероятно ошибка: если на участке размещен любой разрешенный объект);
• и согласно п.п. 2 пункта 3;
• и в течение трех лет подряд:
  • невыращивание сельскохозяйственных культур — для садовых участков;
  • непроизводство сельскохозяйственной продукции — для приусадебных участков.

6. Огородные участки:

• согласно п.п. 2 пункта 3;
• и невыращивание в течение трех лет подряд сельскохозяйственных культур.

В октябре 2023 года представлен план перспективного развития особой экономической зоны «Алабуга», содержащий включение в состав зоны спутников Юпитера.

Основанием для перепланировки является выданное органом местного самоуправления решение о согласовании, а подтверждением ее завершения — акт приемочной комиссии. Проведенная перепланировка считается самовольной при отсутствии решения о согласования или при нарушении проекта.

В Москве при перепланировке квартиры требуется соблюдать правила обустройства жилых помещений, которые регулируются многочисленными нормативными документами.

В частности, запрещено:

• размещать туалет, ванную над жилыми комнатами и кухнями других квартир [п.7.20 СП 54.13330.2016];
• размещать кухни-ниши и кухонные зоны кухонь-столовых над жилыми комнатами [п.9.22а СП 54.13330.2016];
• устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
• закладывать окна в жилых комнатах и кухнях [п.25 ПП РФ №47 от 28.01.2006];
• переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы [п.10.7 Приложения 1 к ППМ №508];
• затрагивать и, тем более, ликвидировать вентиляционные короба [п.10.5 Приложения 1 к ППМ №508];
• устраивать «теплые полы» от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления [п.10.8 Приложения 1 к ППМ №508];
• пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на вторых и выше этажах [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
• оставлять проем в газифицированную кухню без плотно закрывающейся двери и, тем более, объединять ее с жилой комнатой  [п.10.16 Приложения 1 к ППМ №508];
• объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями [п.10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
• размещать на антресолях ванные комнаты, душевые, санузлы, кухни (актуально для студий) [п.10.26 Приложения 1 к ППМ №508];
• соединять нежилые помещения с жилыми комнатами, в результате чего они становятся нежилыми [п.10.2 Приложения 1 к ППМ №508];
• затрагивать несущие конструкции здания, в том числе вырубать окна или дверные проемы во внешних стенах, так как это может повлечь разрушение здания [п.10.3, 10.19 Приложения 1 к ППМ №508];
• устраивать стяжки в полах, заменять перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов с увеличением нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту [п.10.6 Приложения 1 к ППМ №508];
• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах) [п.10.10 Приложения 1 к ППМ №508];
• понижать уровень отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта [п.10.24 Приложения 1 к ППМ №508].

Тем не менее, разрешено:

• размещать туалет, ванную над вспомогательными помещениями [п.7.20 СП 54.13330.2022]
• устраивать вход из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, вход в который устроен из коридора или холла [п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10];
• пристраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на первом этаже [п.10.13 Приложения 1 к ППМ №508];
• устраивать перепланировку в туалетных и ванных помещениях с использованием гидроизоляции и при соблюдении условия, что уровень пола в таких комнатах после проведения работ будет на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях, либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом [п.4.8 СП 29.13330.2011];
• крепление санитарно-технических приборов и изделий и трубопроводов к межквартирным стенам и межквартирным перегородкам, ограждающим жилые комнаты, но при наличии дополнительной звукоизоляции, в т.ч. с воздушным зазором [п.7.27 СП 54.13330.2016];
• производить перепланировку ненесущих стен здания [п.10.3 Приложения 1 к ППМ №508];
• размещать на верхних этажах мастерские для художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы) [п.4.13 Приложения 1 к ППМ № 508];
• на первых и вторых этажах многоквартирного жилого здания делать:
  • из нежилых помещений — жилые (квартиры) с выходом на лестничную клетку жилой части МКД;
  • из жилых помещений (квартир) — нежилые помещения (учреждения общественного назначения) со входом с улицы [п.4.10 Приложения 1 к ППМ №508];
• при условии наличия решения общего собрания делать перепланировку, связанную с передачей в пользование части общего имущества, например:
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций;
  • cоздание навесов на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания;
  • cоздание входов, входных групп в подвальные, цокольные или на первые этажи зданий;
  • устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов, помещений и организации отопления;
  • устройство каминов и (или) дымоходов и пр. [п.2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508].

Электронные услуги по согласованию перепланировки:

• в Москве:
  • МКД: 
    • согласование;
    • приемка;
  • нежилые здания (при изменении внешнего облика):
    • согласование; 
    • заключение о выполненных работах;
• в Московской области: 
  • согласование.

По мнению ППК «Роскадастр», изложенному в письме №25-0140/24 от 22.03.2024:

• понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям;
• подготовка технического плана помещения осуществляется на основании Декларации, если в случае перепланировки помещения:
  • не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания;
  • не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
  • не требуется выдача разрешения на строительство, согласование с органами местного самоуправления и выдача актов ввода в эксплуатацию;
  • увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения либо изменения ненесущих конструкций;
  • произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей лицензию.

Последние события:

• 09.2019 – Минюст России внес законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 года №229-ФЗ „Об исполнительном производстве“», по которому в том числе надзоре за переустройством ‎и перепланировкой предусматривается обеспечение судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа, при котором:
  • участвуют понятые и, при необходимости, сотрудники органов внутренних дел;
  • может быть произведен взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций;
  • возможно возмещение расходов на применение мер принудительного исполнения;
• 04.2020 — законом №133-ФЗ от 24.04.2020 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» установлена ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме, а также распространена эта ответственность на юридические и должностные лица. Размер штрафа для юридических лиц составляет от 40 до 50 тыс. руб., для должностных лиц от 4 до 5 тыс. руб;
• 07.2021 — согласно ПП МО №435/18 от 01.06.2021, если градостроительно-архитектурный облик (АГО) нового многоквартирного дома был согласован, то изменять его внешний вид уже не допускается;
• 03.2022 — в Москве до 01.01.2023 разрешено оформлять акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании и на ранее выполненные работы, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома, колористическое решение фасада многоквартирного дома (№396-ПП от 16.03.2022);
• 04.2022 — упрощён порядок согласования перепланировок в Москве:
  • в целом отменено межведомственное информационное взаимодействие с Москомархитектурой, в частности:
    • отменено согласование (по запросу Мосжилинспекции) проекта и технического заключения при переустройстве или перепланировке помещений в многоквартирном доме, затрагивающем его архитектурный облик;
    • отменено определение наличия (отсутствия) изменений колористического решения фасада многоквартирного дома в проекте, техническом заключении;
  • отменены сроки действия учетно-технической документации на нежилое помещение в многоквартирном доме. Таким образом, теперь при согласовании переустройства или перепланировки в таком объекте могут использоваться выписки из технического паспорта, справки о состоянии здания, поэтажные планы, экспликации любого срока давности;
  • до 31.12.2022 не назначаются штрафы при оформлении акта на ранее выполненные работы без решения о согласовании (Постановление Правительства Москвы №549-ПП от 07.04.2022);

• 06.2022 — с 29.06.2022 вступает в силу Постановление Правительства Москвы №1083-ПП от 15.06.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011»:
  • в перечне работ по перепланировке «Устройство проемов...» заменено на «Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения» [п.2.2.5];
  • к перепланировке теперь относится «Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома» [п.2.2.14];
  • при переустройстве и перепланировке запрещено:
    • увеличение площади существующих лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах;
    • устройство фундаментов;
    • размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами;
  • при наличии отклонений от согласованного проекта без нарушений основных требований заявитель при обращении за оформлением акта вправе дополнительно предоставить эскиз (схематичное отображение произведенных работ) в виде поэтажного плана и экспликации с отметками (пояснениями) заявителя [п.п. 15.2, 19.4] (прим.: неясно, как на это будет реагировать Росреестр);
  • если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя или собственников смежного помещения (для физических лиц — нотариально удостоверенное) [п.2.5.1.1.1.6];
  • срок действия решения о согласовании продлен с 12 до 18 месяцев [п.2.11.1.1];

• 12.2022 — Постановление Правительства Москвы №3005-ПП от 26.12.2022 «О внесении изменений в ППМ №508-ПП от 25.10.2011 и №549-ПП от 07.04.2022»:
  • запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные несогласованные работы может быть подан до 31.12.2023. Потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ [п.16. прил.1 508-ПП];
  • оформление акта на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик, колористическое решение фасада, не допускается с 31.12.2023. Потребуется получить согласие других собственников помещений в доме, утвержденное протоколом общего собрания [п.8. прил.1 508-ПП];

• 12.2023 — Президиумом ВС РФ утвержден Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме.

• 12.2023 — принят 608-ФЗ от 19.12.2023, согласно которому теперь при завершении перепланировки помещения в многоквартирном доме необходимо будет подавать уведомление о завершении работ с приложением технического плана. Если при этом образуются новые помещения, то сразу надо уплатить и пошлину за регистрацию прав.
  Если сейчас перепланировка считается завершенной с выходом акта приемочной комиссии (п.1 ст.28 ЖК РФ), а моментом изменения назначения (жилое/нежилое) без перепланировки считается дата выхода уведомления о переводе помещения (п.7 ст.23 ЖК РФ, ПП РФ от 10.08.2005 №502), то будет — день внесения соответствующих изменений в ЕГРН, сведения в который должны передать сами уполномоченные органы.
  Наконец-то меняется давно устаревшее определение самой перепланировки. Теперь это будет: изменение границ и (или) площади помещения; образование новых помещений; изменение внутренней планировки (что это такое — не конкретизировано).
  Перепланировка теперь влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН (а не в технический паспорт) или осуществления кадастрового учета образованных помещений и регистрации права на них. Также указывается, что в результате перепланировки помещения могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений;

• 25.06.2024 — действует новая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (Приказ Минстроя России от 04.04.2024 N 240/пр).

• 09.20204 — представлен законопроект об уточнении процедуры согласования переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, требующих присоединения части общего имущества. Предлагается закрепить обязанность органа местного самоуправления по размещению проекта переустройства и перепланировки на официальном сайте и проведение общего собрания и голосования только при наличии возражений собственников в месячный срок.

• 11.2024 — утверждена дорожная карта о внесении в Жилищный кодекс изменений, позволяющих узаконить самовольную перепланировку без суда.

Примечание — о сроке давности привлечения к административной ответственности

Первый кассационный суд общей юрисдикции Постановлением №16-7989/2022 установил, что самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются оконченными с момента совершения действий по переоборудованию. Следовательно, срок давности привлечения к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, составляет согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ два месяца со дня его совершения.

Забавно, что в приведенном примере выписки отмечено наличие собаки.

Примечание — Об исключительной подсудности исков по недвижимости

В силу ч.1 ст.30 ГПК РФ и ч.1 ст.38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

В п.1 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 приведен перечеь исков о правах на недвижимое имущество:

• об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
• об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения;
• о признании права;
• об установлении сервитута;
• об установлении границ земельного участка;
• об освобождении имущества от ареста.

Согласно Постановлению Президиума ВС РФ от 30.11.2016 №11ПВ16 и №14ПВ16 данный перечень исков о таких правах не является исчерпывающим. Для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества

Примечание — О судебных расходах

Судебные расходы состоят из издержек, связанных с рассмотрением дела и государственной пошлины.

В июле 2024 года в третьем чтении принят законопроект №577665-8, в том числе об увеличении размера пошлин.

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, согласно ст.333.19 НК РФ при подаче заявлений:

• имущественного характера с оценкой:
  
  • было: от 400 до 60 тыс. руб;
  • стало: от 4000 до 900 тыс. руб;
• имущественного характера без оценки и неимущественного характера:
  
  • было: для физ. лиц 300 руб., для организаций 6000 руб;
  • стало: для физ. лиц 3000 руб., для организаций 20 тыс. руб;
• о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) органов, должностных лиц незаконными:
  
  • было: для физ. лиц 300 руб., для организаций 2000 руб;
  • стало: для физ. лиц 3000 руб., для организаций 12 тыс. руб;
• апелляционная жалоба:
  
  • было: 50% пошлины при подаче заявления неимущественного характера;
  • стало: для физ. лиц 3000 руб., для организаций 15 тыс. руб;
• кассационная жалоба:
  
  • было: 50% пошлины при подаче заявления неимущественного характера;
  • стало: для физ. лиц 5000 руб. (7000 — в ВС РФ), для организаций 20 тыс. руб. (25 тыс. — в ВС РФ).

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ, арбитражными судами, согласно ст.333.21 НК РФ при подаче заявлений:

• имущественного характера с оценкой:
  
  • было: от 2000 до 200 тыс. руб;
  • стало: от 10 тыс. до 10 млн. руб;
• по договорам и сделкам, по заявлениям неимущественного характера:
  
  • было: 6000 руб;
  • стало: для физ. лиц 15 тыс. руб., для организаций 50 тыс. руб;
• о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) органов, должностных лиц незаконными:
  
  • было: для физ. лиц 300 руб., для организаций 3000 руб;
  • стало: для физ. лиц 10 тыс. руб., для организаций 50 тыс. руб;
• апелляционная жалоба:
  
  • было: 50% пошлины при подаче заявления неимущественного характера;
  • стало: для физ. лиц 10 тыс. руб., для организаций 30 тыс. руб;
• кассационная жалоба:
  
  • было: 50% пошлины при подаче заявления неимущественного характера;
  • стало: для физ. лиц 20 тыс. руб. (30 тыс. — в ВС РФ), для организаций 50 тыс. руб. (80 тыс. тыс. — в ВС РФ).

Для правильного расчета пошлин можно пользоваться калькуляторами на сайтах судов, например:

• Арбитражный суд города Москвы: https://msk.arbitr.ru/calc_gosposhlina  
• Суды общей юрисдикции города Москвы: https://mos-gorsud.ru/calc 

Последние события:

• 06.2023 — принят 248-ФЗ от 13.06.2023 (законопроект) о распространении принципа «лесной амнистии» на земельные участки, расположенные в границах территорий объектов культурного наследия.