Последние обновления материалов в справочнике

В зеленых поясах устанавливается ограниченный режим природопользования и иной хозяйственной деятельности, за нарушение которого предусмотрены штрафы согласно ст.8.45.1 КоАП РФ.

24.05.2023 на публичное обсуждение представлен проект Приказа №02/07/05-23/00138560, в котором можно выделить следующие основные новшества:

• формирование и ведение ИМ ОКС теперь осуществляется «с использованием информационных систем, обеспечивающих функции передачи и регистрации данных между субъектами градостроительных отношений». Минстрой должен разработать требования к этим системам. Судя по всему, это добавлено, чтобы сделать обязательным использование ИСУП ОКС;
• в ведение ИМ ОКС добавлена проверка достоверности включаемых сведений, документов и материалов;
• для включения в модель сведений о фактическом выполнении работ теперь необходимо подписание соответствующих сведений, документов и материалов всеми ответственными лицами;
• установлен срок 5 рабочих дней для направления ИМ ОКС на размещение в ГИСОГД субъекта РФ;
• в случае наличия противоречий установлен приоритет сведений, документов и материалов в составе ИМ ОКС, размещенных в ГИСОГД;
• вместо «трехмерная модель» теперь применяется соответствующий сводам правил термин «цифровая информационная модель»;
• даны определения «инженерной цифровой модели местности» и «цифровой информационной модели», похожие на приведенные в СП 333.1325800.2020;
• добавлена необходимость включения в ИМ ОКС результатов и материалов обследования объекта капитального строительства для этапов осуществления реконструкции и капитального ремонта.

Федеральным законом от 18.03.2023 №66-ФЗ (законопроект) установлена необходимость внесения в ЕГРН сведений о лесопарковых зеленых поясах. К решению об установлении или изменении границ лесопаркового зеленого пояса должны прикладываться сведения:

• графическое описание местоположения указанных границ;
• перечень координат характерных точек.

Последние события:

• 05.2023 — проект приказа об установлении формы графического описания местоположения границ ЛЗП, требований к точности определения координат характерных точек границ ЛЗП, формату электронного документа, содержащего сведения о границах ЛЗП:
  • описание местоположения границ составляется ‎по результатам работ по определению координат характерных точек;
  • координаты определяются любыми методами по аналогии с кадастровыми работами;
  • точность определения координат должна быть не ниже точности картографической основы ЕГРН наиболее крупного масштаба из имеющихся;
  • электронные документы должны быть представлены в формате XML.

Приоритетными направлениями деятельности на территории лесопаркового зеленого пояса являются:

1. охрана окружающей среды, природных комплексов и объектов;
2. проведение научных исследований;
3. ведение эколого-просветительской работы и развитие туризма.

Пояса создаются на основе результатов общественных (публичных) слушаний, организуемых общественными палатами субъектов РФ. Решения о создании  принимаются законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта РФ или Правительством РФ.

Любые экспертные работы, в том числе и кадастровые работы в отношении недвижимости начинаются с запроса реестровых сведений ЕГРН о ней. В случае наличия таковых, на первом этапе специалист оценивает полноту отраженных в выписке характеристик. Из этого следует вывод о полноте сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и возможных действиях для приведения его в порядок.

В случае отсутствия сведений ЕГРН об исследуемом объекте недвижимости, предметом анализа становится любой другой юридически значимый документ, содержащий характеристики.

Какие преимущества дает проведения кадастрового аудита:

• Уменьшение рисков возникновения споров и конфликтов;
• Улучшение управления объектами недвижимости, что может привести к повышению эффективности использования недвижимости;
• Возможность обнаружения и устранения недостатков в правовом и техническом состоянии объектов недвижимости, что может повысить их стоимость и также привести к повышению доходов собственников.

Кадастровый аудит, выполняемый по одному документу, можно называть – монодокументальным кадастровым аудитом, по двум и более – полидокументальным кадастровым аудитом.

На практике встречается в основном кадастровый аудит по нескольким документам и реестрам.

Дополнительно следует отметить, что кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых работах и при проведении той же самой землеустроительной экспертизы, назначаемой по решению суда. Кадастровый аудит – это база для дальнейших изысканий.

Кадастровый аудит объекта недвижимости:

•  Цель
  • выражение мнения о достоверности информации (сведения ЕГРН);
• Субъект
  • эксперт (кадастровый инженер, судебный эксперт, государственный регистратор);
• Объект
  • документированные сведения (объект недвижимости);
• Методы
  
  • комплекс процедур и проверок.

Кадастровый аудит позволяет оценить качество и достоверность зарегистрированной информации, необходимость приведения объекта в порядок, идентифицировать и выявить возможные мошеннические действия, оценить качество административной работы и предупредить о потенциальных рисках, их существенности и устранимости.

В случае возможности фактического обследования объекта недвижимости при кадастровом аудите можно установить наличие объекта недвижимости и его фактических характеристик.

Все это необходимо для оценки возможности законного использования объекта или совершения сделок.

При этом проведенный кадастровый аудит должен дать некий исчисляемый результат (оценку риска), выражающийся, например, в стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта недвижимости в порядок.

Процедура подтверждения достоверности сведений ЕГРН подразумевает обязательное выполнение независимых и всесторонних проверок по вышеуказанным критериям.

Например, при выполнении кадастровых работ в отношении зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости, кадастровый инженер должен сначала убедиться в достоверности исходных данных, так как в противном случае, он может только усугубить ситуацию.

Поэтому проверки в первую очередь выполняют кадастровый инженер, государственный регистратор, судебный эксперт, обладающие соответствующей квалификацией, знаниями и опытом. Другими словами, проверить все документы и характеристики, разобраться в ситуации с конкретным объектом недвижимости, сделать правильные и обоснованные выводы в современных условиях развития земельно-имущественной сферы может только эксперт по недвижимости.

Практика показывает, что обращения заинтересованных лиц за «приведением объектов недвижимости в порядок» по-прежнему значительны и связаны в первую очередь с неожиданно возникшими проблемами при совершении сделок или других регистрационных действиях с уже учтенными в ЕГРН объектами недвижимости, сведения о которых оказываются неполными, противоречивыми, задублированными, ошибочными и недостоверными в целом.

Как было сказано выше, выявление недостоверных сведений ЕГРН происходит в основном на этапе регистрационно-учетных действий, как правило, без конкретизации алгоритма дальнейших действий, что влечет за собой необходимость обращения к высококвалифицированным специалисту — эксперту, кадастровому инженеру, который выполняет дополнительные геодезические измерения, анализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставляет между собой различные характеристики, т.е. проводит научно-исследовательскую работу в области наук о Земле.

Кроме этого, правообладателям приходится тратить дополнительные время и средства на решение возникших проблем, что тормозит регистрацию, срывает сделки и в целом оказывает неблагоприятное воздействие на оборот недвижимости.

На практике установлен следующий приоритет используемых сведений при определении местоположения земельного участка и конфигурации его границ:

1. исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (правоустанавливающие документы);
2. при отсутствии документов по п.1 исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (графическое приложение к правоустанавливающему документу, землеотводные документы и т.п.);
3. в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
4. при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (должно также подтверждаться планово-картографическим материалами).

С 01.05.2022 Минстрою РФ поручено координировать деятельность федеральных органов исполнительной власти в целях снижения количества объектов незавершенного капитального строительства.

Последние события:

• 07.2022 — утверждено Положение о порядке формирования и ведения федерального реестра незавершенных ОКС (ПП РФ №1295 от 18.07.2022);
• 07.2022 — проект приказа Минстроя об утверждении порядка предоставления информации по объектам незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялась полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не завершены включенного в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства»;
• 07.2022 — ПП РФ №1333 от 26.07.2022 о последствиях включения объекта в федеральный и региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства;
• 08.2022 — законопроект Росреестра об упрощенном порядке кадастрового учета и регистрации прав
  объектов, включенных в реестр незавершенных объектов.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 38:

• при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ);
• замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Под терминами «гармонизация» и «верификация» понимается сопоставление, приведение в соответствие с единым образцом сведений об объектах недвижимости, содержащихся в базах данных ГКН и ЕГРП. Данные процедуры проводились программно в ручном режиме, либо в соответствии со специально разработанными скриптами в основном в 2013—2015 гг.

Для зданий и сооружений есть официальное определение жизненного цикла как физического объекта.

Процесс верификации и гармонизации данных ГКН и ЕГРП проходил в рамках создания единой учетно-регистрационной базы данных ЕГРН.

Внутренние инструментарии гармонизации и верификации записей в ФГИС ЕГРН на данном этапе уже недостаточны и представляются исчерпанными. Они уступают свое место научно-исследовательской, экспертной работе с каждым конкретным случаем и объектом.

Таким образом, несмотря на проведенные мероприятия обращения правообладателей не уменьшаются, отмечается рост земельных и имущественных споров, стабильно недоверие к качеству данных Росреестра, имеют место разные подходы к определению достоверности реестра, методам ее обеспечения, присутствует субъективный характер экспертной деятельности.