Последние обновления материалов

Сведения, необходимые для обеспечения деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в области территориального планирования, агрегируются в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 №10.

Последние события:

• 02.2023 — внесены значительные изменения в требования к описанию и отображению объектов в документах территориального планирования (Приказ Минэкономразвития от 28.02.2023 №123);
• 04.2023 — в ФГИС ТП добавлены инструменты для подготовки проектов документов территориального планирования;
• 09.2023 — уточнены условные обозначения территориальных зон в документах территориального планирования (Приказ Минэкономразвития №620 от 06.09.2023);
• 05.2024 — утверждены методические рекомендации по разработке муниципальных документов территориального планирования (Приказ Минэкономразвития России от 06.05.2024 № 273);
• 06.2026 — постановлением Правительства РФ от 20.06.2026 № 764 закреплена подготовка схемы территориального планирования Российской Федерации в области связи. Минцифры России должно внести проект такой схемы в Правительство РФ до 30.06.2026. На схеме подлежат отображению центр обработки данных с количеством стоек 200 и более, магистральная волоконно-оптическая линия связи и автоматизированный сортировочный почтовый центр;
• 08.2026 — распоряжением Правительства РФ от 01.08.2026 № 2052-р утверждена схема территориального планирования Российской Федерации в области связи до 2036 года. В состав схемы вошли 15 магистральных волоконно-оптических линий связи и 14 центров обработки данных; карта планируемого размещения объектов федерального значения размещена в ФГИС ТП с УИН № 000202109202605222.

Замечание — О годе завершения строительства после реконструкции

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 24.06.2026 № 13-00456/26, при подготовке технического плана после реконструкции здания или сооружения, для строительства и реконструкции которого не требуется разрешение на строительство, не следует указывать новый год завершения строительства только в связи с выполненной реконструкцией.

Росреестр исходит из того, что реконструкция изменяет параметры существующего объекта капитального строительства, но не означает создание такого объекта заново. Поэтому ранее внесенный в ЕГРН год завершения строительства не подлежит повторному внесению или изменению только по факту реконструкции.

Отметим, что такая позиция Росреестра противоречит нормам градостроительного законодательства, согласно которым строительство или реконструкция ОКС, для которых не требуются получение разрешения на строительство, считаются завершенными со дня осуществления государственного кадастрового учета таких ОКС (ч. 13. ст. 52 ГрК РФ вступила в силу 01.03.2025).

В 2019 году Минстрой РФ приказом от 07.03.2019 №153/пр утвердил методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома

• 07.2025 — в Градостроительный кодекс внесены положения о переходе на реестровую модель учета разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию (304-ФЗ от 31.07.2025).
• 08.2026 — принят 299-ФЗ от 04.08.2026, согласно которому нормативным актом высшего исполнительного органа субъекта РФ может быть установлено сохранение до 01.09.2027 прежнего порядка выдачи и изменения разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, а также рассмотрения уведомлений об ИЖС и садовых домах.

Согласно п.1 ст.4 101-ФЗ от 24.07.2002 минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ, например, в статье 6 закона Московской области №75/2004-ОЗ от 12.06.2004 — 2,0 гектара (есть исключения).

Далее согласно п.16 ст.55 ГрК РФ застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает уведомление об окончании строительства:

• к заявлению прикладывается технический план;
• если отсутствуют основания для уведомления о несоответствии, уполномоченный орган в срок не позднее пяти рабочих дней направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации прав и документы, включая выписку из реестра уведомлений об окончании строительства и технический план;
• если орган не направил заявление в установленный срок, застройщик или уполномоченный договором подряда с использованием счета эскроу подрядчик вправе направить его самостоятельно.

Для обеспечения строительства объектов капитального строительства за границами населенных пунктов в границах земельных участков, необходимых для разведки и добычи полезных ископаемых, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти осуществляет подготовку и размещение в едином фонде геологической информации о недрах специальных карт (схем) с использованием единой электронной картографической основы.

На специальных картах (схемах) отображаются:

• месторождения полезных ископаемых, запасы которых учтены государственным балансом запасов полезных ископаемых;
• границы участков недр, предоставленных в пользование в виде горного отвода.

При проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации лесных участков. Исключение составляют случаи проектирования лесных участков в целях строительства или реконструкции линейных объектов, для которых требуется подготовка документации по планировке территории.

Понятие «правовой режим» нередко встречается в нормативно-правовых актах, но нигде толком не объясняется. Поэтому обратимся к выводам и предложениям, сделанным некоторыми специалистами.

В целом правовой режим можно определить как особый нормативный порядок регулирования общественных отношений на основе установленных и обеспеченных государством правовых средств, который:

• направлен на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов субъектов права;
• выражается в специфике способов и гарантий его реализации, ответственности за нарушение режимных требований;
• основывается на действии общих принципов, приводящих все его элементы в единую упорядоченную систему (Беляева, 2012).

Можно сказать, что правовой режим земель — это установленный законом порядок государственного регулирования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения правонарушений и установленной ответственности за их совершение. Его обязательными элементами являются:

• наличие объекта (категории земель или земельного участка) государственного регулирования данного режима (органов, форм регулирования);
• наличие круга субъектов земельных правоотношений, обязанных соблюдать правила земельного режима;
• наличие прав и обязанностей субъектов, которые зависят от особенностей объекта земельного режима, от особенностей земли как объекта правового режима, от обстановки, существующей на данном земельном режиме;
• наличие системы правовых мер, обеспечивающих охрану данного режима от нарушений (Магомедова, 2017).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства. При определении режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом.

Можно сказать, что общий правовой режим земель присущ всему составу земель РФ, особенный есть у отдельных категорий (а также иных видов или типов) земель, а конкретный — у отдельных земельных участков (Магомедова, 2017). Правовой режим территорий, занятых определенными объектами, может устанавливаться местными административными актами и положениями, уставами об этих объектах (Добрачев, 2023). Особый правовой режим устанавливается, например, для охраны природных объектов — в том числе создаются особо охраняемые природные территории (Долгополов, 2023).

Государственный учет жилищного фонда представляет собой обработку, хранение и предоставление информации об объектах учета с использованием информационной системы, позволяющей индивидуализировать объекты и контролировать их состояние, использование и сохранность.

В случаях и порядке, установленных законодательством субъектов РФ, учет ведется также на основе технического учета жилищного фонда, включая:

• техническую инвентаризацию;
• техническую паспортизацию.

Примечание — О виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения. Сведения в кадастр попадают из технического плана — документа, который подготавливает кадастровый инженер. По действующим с 19.06.2022 требованиям (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) там указывается:

• для зданий, сооружений — вид из градостроительного регламента;
• для объектов вспомогательного использования — слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»);
• для помещений — вид из проектной документации (если есть).

Для земельных участков сегодня во всех документах, в том числе в правилах землепользования и застройки (градостроительных регламентах) применяется единый классификатор ВРИ, а вот для зданий, сооружений и помещений такого документа нет. Соответственно, раз его нет в регламенте, то не будет ни в техническом плане, ни в ЕГРН.

Однако в некоторых регионах могли устанавливать виды и без единого классификатора. В этом случае по мнению, изложенному в письме Росреестра №16-6689-ТГ/22 от 03.08.2022, выбранный вид объекта должен соответствовать ВРИ земельного участка или ОКС. Если же есть несовпадения, то это является признаком необходимости изменения характеристик «родительских» объектов. В этом есть смысл, так как иначе здание может попасть под определение самовольной постройки.

С ВРИ легко спутать другую характеристику объекта недвижимости «наименование», однако оно предназначено для указания именно имен «собственных», имеющихся у особой недвижимости, например, объектов культурного наследия.

Предпринималось множество попыток создать перечень видов или назначений для ОКС, из которых можно выделить классификации, предназначенные для архитектурно-строительного проектирования, для информационного моделирования (КСИ), для адресация, для проектировании и строительстве (своды правил), для учета основных фондов. Выпускаются и местные документы, например, классификатор видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве.
 
Все это приводит ко множеству коллизий и проблем, начиная от расчета кадастровой стоимости до невозможности выборки в кадастре отдельных групп объектов, например в целях статистики и анализа.

Статья 42 ЗК РФ больше не устанавливает обязанность собственников и иных лиц сохранять межевые знаки. В действующей редакции она предусматривает сохранение геодезических пунктов государственных и специальных геодезических сетей, нивелирных и гравиметрических пунктов, а также лесохозяйственных, лесоустроительных и иных специальных информационных знаков, установленных на земельных участках.

При этом восстановление уничтоженных межевых знаков по-прежнему осуществляется виновными юридическими лицами и гражданами или за их счёт в соответствии с пунктом 3 статьи 76 ЗК РФ. Дополнительный административный штраф по пункту 1 статьи 7.2 КоАП РФ предусматривался только до 8 марта 2015 года.

СРЗУ утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Такое решение должно содержать следующие сведения:

• площадь образуемого земельного участка;
• адрес или иное описание местоположения образуемого земельного участка;
• кадастровый номер земельного участка из которого образуется земельный участок;
• вид или виды разрешённого использования образуемого земельного участка;
• категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

В случае образования земельного участка в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в Москве, в распоряжении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается конкретный вид разрешённого использования, выбор которого должен быть согласован с Москомархитектурой. При этом для внесения сведений о виде разрешённого использования земельного участка в ЕГРН необходимо вместе с распоряжением о предварительном согласовании предоставления земельного участка предоставить письмо Москомархитектуры о согласовании выбора ВРИ.

Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года.

В течение 5 рабочих дней со дня утверждения схемы такой документ направляется уполномоченным органом в Росреестр, в том числе для отображения на кадастровой карте.

Если предоставление земельного участка планируется без проведения торгов, как правило, схема утверждается решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Общий срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет 30 дней. 16.11.2022 в третьем чтении принят законопроект №155719-8, которым с 01.03.2023 такой срок сокращается до 20 дней. В то же время согласно утвержденным административным регламентам предоставления государственных и муниципальных услуг такой срок составляет:

• в Москве 12 рабочих дней;
• в Московской области 15 рабочих дней.

В 2022 году услуга по предварительному согласованию предоставления земельного участка осуществляется в срок не более 14 календарных дней (ПП РФ №629 от 09.04.2022 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году»).

Площадь земельного участка, образуемого согласно схеме, подлежит уточнению при проведении кадастровых работ. Отличие вычисленной кадастровым инженером площади земельного участка от указанной в схеме более чем на 10% является основанием для приостановления государственного кадастрового учёта. При этом согласно сложившейся практике в Москве кадастровый учёт может быть приостановлен, если значение координат одной из характерных точек границы земельного участка будет не соответствовать СРЗУ.

Последние события:

• 04.2022 — опубликованы методические рекомендации при подготовке схем с учётом типовых ошибок, являющихся основаниями для отказа в их утверждении на территории Ямало-Ненецкого автономного округа;
• 02.2023 — законопроект, согласно которому:
  • подготовка схемы может осуществляться с использованием ФГИС ЕЦП НСПД;
  • подготовка схемы органами государственной власти, органами местного самоуправления, единым институтом развития в жилищной сфере осуществляется без взимания платы;
• 12.2023 — представлен законопроект об установлении срока действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка в два года, решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка — 1 год;
• 08.2024 — принят 317-ФЗ от 08.08.2024 о возможности подготовки схемы в форме электронного документа с использованием ФГГИС ЕЦП НСПД (сервис «Земля просто»);
• 09.2024 — представлен проект приказа Росреестра о внесении изменений в требования к подготовке схемы в целях ее подготовки посредством ЕЦП НСПД;
• 11.2024 — приняты изменения в Земельный кодекс, согласно которым срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет один год, если нет необходимости в изменении вида разрешенного использования или его перевода из одной категории в другую (447-ФЗ от 30.11.2024).

Леса, которые защищают природные и иные объекты, разделяют на пять видов:

1. расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
2. расположенные в защитных полосах лесов (в границах полос отвода железных дорог и придорожных полос автомобильных дорог);
3. расположенные в зеленых зонах (выделяемые в целях обеспечения защиты населения от воздействия неблагоприятных явлений природного и техногенного происхождения, сохранения и восстановления окружающей среды);
4. расположенные в лесопарковых зонах (используемые в целях организации отдыха населения, сохранения санитарно-гигиенической, оздоровительной функций и эстетической ценности природных ландшафтов);
5. расположенные в границах лечебно-оздоровительных местностей, курортов и курортных регионов, а также в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов.

Одной из категорий земель являются земли лесного фонда, к которым относятся:

• лесные земли:
  • земли, на которых расположены леса;
  • земли, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины и другие);
• нелесные земли:
  • земли, необходимые для освоения лесов (просеки, дороги общего, необщего пользования и другие);
  • земли, неудобные для использования (болота, каменистые россыпи и другие).

Леса, расположенные на землях лесного фонда, делятся на защитные, эксплуатационные и резервные.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 09.01.1998 №1-П, лесной фонд, как публичное достояние, является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.

При установлении (изменении) границ лесничеств орган, уполномоченный на принятие соответствующего решения в соответствии с частью 3 статьи 23 ЛК РФ, направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения из решения, в том числе перечень координат характерных точек границ лесничеств в системе координат ЕГРН с указанием среднеквадратической погрешности их определения.

Пояса создаются на основе результатов общественных (публичных) слушаний, организуемых общественными палатами субъектов РФ. Решения о создании  принимаются законодательным органом государственной власти субъекта РФ или Правительством РФ.

Границы лесничеств учитываются в реестре границ ЕГРН.

В письме Росреестра от 05.05.2026 №18-4778-ЛЛ/26 разъяснено применение ч. 12.5 ст. 60.2 218-ФЗ: при переводе земельного участка из состава земель лесного фонда в другую категорию или при изъятии лесного участка для государственных или муниципальных нужд орган регистрации прав одновременно с внесением сведений о новой категории или регистрацией прекращения прав корректирует описание местоположения границ соответствующих лесничеств и уведомляет федеральный орган лесного надзора.

По позиции Росреестра эта норма применяется независимо от даты перевода участка из земель лесного фонда. Если участок с измененной категорией остается в границах лесничества, это рассматривается как длящееся противоречие между ЕГРН и ГЛР.

Также Росреестр указал, что земельные участки в границах лесничеств, образование которых предусмотрено утвержденным проектом межевания территории, должны образовываться из лесных участков, если сведения о них содержатся в ЕГРН, в том числе без координатного описания границ. Рекомендуемый способ образования: раздел земельного участка с сохранением исходного в измененных границах.

В составе приложений отсутствует документ, подтверждающий присвоение адреса земельного участка или объекта недвижимости, если адрес отсутствует в государственном адресном реестре и был присвоен до вступления в силу Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221.

В разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана:

• отсутствует обоснование результатов кадастровых работ, когда раздел должен включаться в межевой план;
• не содержится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе при отсутствии картографических материалов или документов, подтверждающих местоположение границ;
• при наличии в межевом плане сведений о предельных минимальном и максимальном размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, не указаны сведения о документах, устанавливающих такие размеры.

В составе межевого плана отсутствует Акт согласования местоположения границ земельного участка либо в Акте согласования не отражен результат согласования одной из границ земельного участка.

В Акте согласования отсутствуют обязательные сведения о согласовании местоположения частей или характерных точек границ земельного участка: сведения о заинтересованных лицах или их представителях, способе извещения, результате согласования либо о представленных возражениях.

В состав Приложения межевого плана не включены документы, подлежащие включению при подготовке межевого плана: копии нотариально удостоверенных доверенностей или иных документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании; документы, свидетельствующие о соблюдении порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границ; копии либо извлечения из документов, использованных при подготовке межевого плана и указанных в актуальных требованиях.

В межевом плане в соответствующих реквизитах не указаны кадастровые номера всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства или единых недвижимых комплексов, расположенных на образуемом, уточняемом или измененном земельном участке.

В межевом плане:

• не заполнены предусмотренные реквизиты раздела "Сведения об уточняемых земельных участках" в отношении смежных земельных участков, местоположение характерных точек или частей границ которых определено либо уточнено при выполнении кадастровых работ;
• в акте согласования отсутствуют сведения о смежном земельном участке, лице, участвующем в согласовании, способе извещения или результате согласования;
• сведения о смежных земельных участках, указанные в акте согласования, противоречат сведениям соответствующего раздела межевого плана.

В межевом плане формулы и значения средней квадратической погрешности определения координат характерных точек границ земельных участков или их частей указаны не в соответствии с требованиями, установленными органом нормативно-правового регулирования в соответствии с частью 13 статьи 22 Федерального закона №218-ФЗ.

В межевом плане отсутствует раздел "Сведения о частях земельного участка" либо в нем не указаны сведения об образуемых или существующих частях земельного участка, когда такой раздел должен быть подготовлен.

В техническом плане не указан либо ошибочно указан тип контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства: наземный, надземный или подземный.

В техническом плане отсутствуют кадастровые номера земельного участка или указаны не все земельные участки, в границах которых, на которых, над или под которыми расположен объект недвижимости.

Выявлены расхождения в характеристиках объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, год завершения строительства, количество этажей, назначение сооружения), указанных в техническом плане и документах, на основании которых подготовлен такой план.

Выявлены расхождения раздела «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» технического плана с поэтажными планами проектной документации, на основании которых подготовлен такой раздел.

Нарушения в оформлении графической части технического плана: поэтажные планы проектной документации не содержат необходимые обозначения и сведения, их параметры не соответствуют фактическим характеристикам помещений или машино-мест, либо изменения проектной документации не отражены в поэтажных планах.

В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, подготовленного с целью исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, отсутствует обоснование такой ошибки, выявленной в ходе кадастровых работ.