Последние обновления материалов в справочнике

Для обоснования планировки и конфигурации объектов капительного строительства и помещений:

1. Проектная документация;
2. Документы о вводе в эксплуатацию;
3. Документы технической инвентаризации.

Примечание — О пошлине за регистрацию договора аренды

С 01.01.2020 Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ был увеличен размер пошлины по умолчанию за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости: до 2000 руб. для физических лиц, до 22000 руб. для организаций.

В сентбяре 2022 года в первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФ

В пояснительной записке к нему отмечено, что в действующем законодательстве сегодня отсутствует норма права, прямо устанавливающая размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. Это привело к тому, что за данное действие, а также и за расторжение договора взимаются аналогичные суммы.

Согласно финансово-экономическому обоснованию законопроекта в год таким образом оплачивается около 4.4 млрд руб.

Сейчас предлагается установить отдельным пунктом в Налоговом кодексе, что за государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН, следует оплачивать 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

С 1 января 2022 года вступают в силу изменения в 63-ФЗ «Об электронной подписи». Так, сертификаты, необходимые для использования квалифицированных электронных цифровых подписей, будут выдаваться:

• для физических лиц — коммерческими удостоверяющими центрами (УЦ) после переаккредитации [п.1 ст. 17.1];
• для юридических лиц (лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) — УЦ ФНС [п.1 ст. 17.2];
• для ИП — УЦ ФНС [ст. 17.3];
• для нотариусов — УЦ ФНС [ст. 17.2];
• для лиц, действующих в сфере финансов — УЦ ЦБ РФ [п.2 ст. 17.2];
• для чиновников и органов — УЦ Федерального казначейства [п.3 ст. 17.2, ст.17.4].

Сертификат будет выдаваться теперь бесплатно или не дороже, чем установит Правительство [п.3.1 ст.18].

Согласно разъяснениям ФНС с 1 июля 2021 года  в УЦ ФНС можно получить сертификат бесплатно, однако придется потратиться на носитель ключевой информации, сертифицированный ФСТЭК России или ФСБ России (токен).

Для создания эффективной системы кадастрового учета и регистрации прав на протяжении всего периода становления и развития земельно-имущественных отношений в России, были приняты различные целевые программы, дорожные карты, стратегии и планы, основными целями которых являются:

• повышение достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и внедрение гражданского оборота недвижимости на базе цифровых технологий, что позволит увеличить гарантии неоспоримости зарегистрированных прав и снизить затраты;
• внедрение цифровых технологий и платформенных решений в сфере кадастровой деятельности.

Общим перечнем мероприятий в рамках формирования достоверного ЕГРН предусмотрено совершенствование информационных сервисов и наполнение информацией из других реестров, активное внесение сведений об объектах кадастрового учета. Таким образом, основное внимание уделяется функционированию самой регистрационно-учетной системы – Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Однако практически не уделено внимания научно-методологическому обеспечению достоверности сведений ЕГРН, конкретным техническим и технологическим решениям.

Корневые сертификаты «Russian Trusted Sub CA.cer», используемые для установления защищенного соединения с российскими официальными онлайн-ресурсами, можно скачать на сайте https://www.gosuslugi.ru/crt

Из практики и законодательства определяется следующая последовательность использования сведений для обоснования границ земельных участков:

1. Правоустанавливающий документ;
2. Правоудостоверяющий (правоподтверждающий) документ;
3. Документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании (проект организации и застройки, землеотводные документы и т.п.);
4. Документы, подтверждающие существующие на местности пятнадцать и более лет границы и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить их местоположение.

Нормализованные характеристики объекта недвижимости подвергаются экспертным проверкам. Они могут быть например следующие для разных видов объектов.

Земельный участок

• Проверка зарегистрированных сведений ЕГРН
  • Проверка границ и площади (точность, погрешности);
  • Проверка наличия незасвидетельствованных сведений;
  • Проверка наличия иных зарегистрированных объектов недвижимости на земельном участке;
• Проверка градостроительных требований (ПЗЗ)
  • Проверка соответствия вида разрешенного использования;
  • Проверка пересечений с зонами ограничений (ЗОУИТ);
  • Проверка размеров земельного участка;
  • Возможности использования земельного участка (делимость, перераспределение).

Дополнительно следует отметить, что кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых работах и при проведении той же самой землеустроительной экспертизы, назначаемой по решению суда. Кадастровый аудит - это база.

• Цель
  • выражение мнения о достоверности информации (сведения ЕГРН);
• Субъект
  • эксперт (кадастровый инженер, судебный эксперт, государственный регистратор);
• Объект
  • документированные сведения (объект недвижимости);
• Методы
  
  • комплекс процедур и проверок.

Выше по тексту были приведены типовые задачи землеустроительных экспертиз, которые по сути решаются и при обычных кадастровых работах. Решение указанных задач основывается на сопоставлении фактической ситуации, данных ЕГРН и данных правоустанавливающих документов или документов показывающих существование границ 15 и более лет.

Коротко можно представить следующими сочетаниями:

• факт + кадастр;
• факт + кадастр + документы.

Общими принципами Инфраструктуры пространственной информации в Европе (INSPIRE), правовое регулирование которой осуществляется Директивой ЕС INSPIRE 2007/2/CE от 14.03.2007, являются:

• данные следует собирать только один раз и хранить там, где их можно поддерживать наиболее эффективно;
• должна быть возможность объединять пространственную информацию из разных источников по всей территории и делиться ею со многими пользователями и приложениями;
• должна быть предусмотрена возможность обмена информацией, собранной на одном уровне/масштабе, со всеми уровнями/масштабами (детальный для тщательных расследований, общий для стратегических целей).
• географическая информация, необходимая для эффективного управления на всех уровнях, должна быть легкодоступной и прозрачной;
• должно быть легко найти, какая географическая информация доступна, как ее можно использовать для удовлетворения конкретной потребности и при каких условиях ее можно получить и использовать.

• 2022 — под руководством ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» ведется работа по теоретическому обоснованию НСПД:
  • анализ и описание системы документов и требований к пространственным данным;
  • формирование перечней документов системы стандартизации и методических документов, регулирующих оборот пространственных данных;
  • составление перечня информационных систем, обеспечивающих оборот пространственных данных;
  • составление проекта классификатора пространственных данных;
  • анализ установленных требований к пространственным данным;
  • обоснование предложений по перспективным видам пространственных данных, требования к которым необходимо установить.

Этот справочник — наследник двух сайтов: форума «Ассоциация кадастровых инженеров Cadastre.ru» и пособия «Кадастр недвижимости».

Несколько лет назад мы допустили организационную ошибку, вследствие которой был утерян доступ к данным форума. С одной стороны, это печально, с другой это послужило поводом начать наконец с чистого листа в новых условиях. Сегодня мы создаём справочник кадастрового инженера, соединив его с неким подобием ленты вопросов и ответов.

Надеемся, с вашей помощью этот новый сайт станет хорошим источником профессиональных сведений для повседневной работы.

С уважением,
д.т.н., проф. Атаманов Сергей Александрович,
д.т.н., проф. Григорьев Сергей Александрович,
Чуприн Максим Сергеевич,
Косаруков Закир Сергеевич,
кафедра землеустройства и кадастров факультета управления территориями МИИГАиК,
ООО «Геодезия и кадастр».

По всем вопросам обращайтесь на почту npogeo@gmail.com.

Кадастровый аудит является основой кадастровой и судебно-экспертной деятельности. Однако, в случае необходимости выполнения измерения на местности и наличия архивных пространственных данных (планы, схемы и другие планово-картографические материалы) появляется возможность провести анализ пространственно-временных моделей объектов недвижимости и других элементов местности.

Согласно Поручению Руководителя Росреестра №ОС-035_22 от 22.04.2022 информация о нарушения направляется в СРО, которые должны принять меры по повышению качества кадастровых работ и отчитаться.

Вместе с тем порядок взаимодействия между кадастровыми инженерами, СРО и управлениями Росреестра еще отлаживается, поэтому в соответствии с опубликованным перечнем при реализации поручения возникают проблемы, в частности:

• территориальные управления Росреестра:
  • направляют нарушения, не входящие в ТОП-10;
  • формально подходят к заполнению таблиц уведомлений;
  • направляют уведомления  без направления документов, подтверждающих нарушения требований;
  • направляют неактуальную информацию;
  • не приводят конкретные нормы нормативных правовых актов или предоставляют противоречивую информацию;
• отсутствует единый формат оформления приложений;
• у СРО отсутствует техническая возможность проведения геодезических измерений и контрольных замеров, получения актуальных сведений из ЕГРН.

Обозначено и отсутствие единых подходов в работе СРО КИ, а именно:

• неэффективная система контрольно-дисциплинарного производства;
• отсутствие целостности и единства качества кадастровых работ;
• существующие принципы ориентированы на самостоятельную работу кадастровых инженеров над ошибками;
• отсутствуют системы профилактики и предупреждения нарушения обязательных требований;
• отсутствует единая система мониторинга за качеством кадастровых работ, а также система поддержки профессиональной компетенции кадастровых инженеров на должном уровне.

Согласно материалам совещания Росреестра от 07.09.2022 в иным часто возникающим ошибкам относятся:

• пересечение границ ЗУ с реестром границ;
• отсутствует согласие на обработку персональных данных;
• в графической части ТП отсутствуют специальные условные знаки;
• неверно определен контур здания;
• графическая часть не соответствует проектной документации;
• XML-схема содержит ошибки, в том числе ошибки загрузки;
• отсутствует РНС и РНВ;
• отсутствуют документы подтверждающие перепланировку;
• с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, на основании которых подготовлен МП, ТП не подписаны ЭЦП;
• отсутствует согласие 3-х лиц.

Согласно материалам совещания Росреестра от 25.05.2022 к основным ошибкам («ТОП-10») относятся следующие:

• пересечение границ земельных участков с границами иных земельных участков;
• площадь земельного участка не соответствует утвержденным градостроительным регламентам;
• отсутствуют сведения об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке;
• нарушен порядок согласования местоположения границ земельного участка;
• не обеспечен доступ к образуемым земельным участкам;
• отсутствует обоснование изменения площади и конфигурации, наличия реестровой ошибки;
• не является объектом государственного кадастрового учета;
• не указаны все земельные участки на которых расположен объект капитального строительства;
• адрес объекта недвижимости не соответствует ФИАС;
• не применяются или применены не актуальные сведения о пунктах ГГС, ЕГРН, ГФДЗ.

При этом, согласно принципу признания ранее учтенных объектов недвижимости, к сведениям ЕГРН относятся не только зарегистрированные в государственном реестре (текущие), но массив документированной информации преимущественно на бумажных носителях (потенциальные).

Также необходимо отметить, что не редкость случаи, когда при судебных разбирательствах необходимо установить и описать объект недвижимости не по факту, а на какой-то выбранный момент времени.

Необходимо также отметить, что под достоверностью информации об объекте в общем смысле подразумевают свойство информации наиболее реально и полно описывать объект.

Таким образом, качество сведений реестра по заключается в следующем:

• существует лишь то, о чем есть запись;
• запись должна отражать факт.

И действительно, главная принципиальная задача государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав по смыслу законодателя – обеспечение подлинной публичной достоверности Единого государственного реестра недвижимости (реестра).

Таким образом, определены два основных принципа:

• публичность реестра;
• достоверность внесенных в него сведений.

Публичная достоверность реестра достигается, в том числе путем определения принципов и основ реестровой и кадастровой деятельности, унификации категориального аппарата, процессов и единых подходов. Экономическая суть принципа публичной достоверности проявляется в снижении до приемлемого уровня рисков участников нескольких последовательных правоотношений.

Таким образом, возникают две связанные между собой задачи:

1. Разработка унифицированной методологии и терминологии верификации как текущих реестровых сведений, так и потенциальных (подготавливаемых к включению в реестр);
2. Возможность достоверного моделирования объекта недвижимости на любой момент его существования.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по действующему законодательству является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях. Это означает, что сведения ЕГРН автоматически, в силу закона стали достоверными, что конечно же не является в полной мере истиной. Так, например, судебная статистика позволяет сделать вывод, что количество земельно-имущественных споров достаточно велико и имеет тенденцию к росту.

Сейчас мало кто купит недвижимость ограничиваясь лишь выпиской из Единого государственно реестра недвижимости. Необходима комплексная проверка, научно-исследовательская работа в отношении не только реестровой информации, но и имеющихся документов о недвижимости (т.е. без специалиста, эксперта проверить объект недвижимости в настоящее время затруднительно).

С другой стороны отмечается субъективность деятельности привлекаемых заинтересованным лицами и судами экспертов. Эксперты руководствуются своим опытом и знаниями, при этом испытывая трудности с формализацией процесса экспертизы.

Для объективности выполнения кадастрового аудита рекомендуется при возможности выполнить обследование и измерение объекта недвижимости. В этом случае в сводную таблицу можно добавить фактические значения проверяемых характеристик.

Также важно выполнить проверку планировки и топологических отношений с другими пространственными объектами (где фактически расположен объект недвижимости, его конфигурация, какие объекты являются смежными и т.п.).

Последние события:

• 06.2022 — ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» объявил конкурс на 39,75 млн руб. на предоставление права использования программной платформы онтологического проектирования (в целях разработки НСПД). 

Последние события:

• 09.2021 — Почта России планирует использовать блокчейн для контроля отправлений;
• 04.2022 — Нотариальная палата планирует использовать блокчейн ФНС для обмена машиночитаемыми электронными доверенностями;
• 08.2022 — на выборах в Москве при голосовании предоставляется адрес зашифрованной транзакции в блокчейне;
• 09.2022 — с участием ФНС запущена блокчейн-система для расчетов в строительной отрасли. Перед оплатой проверяются полномочия по машиночитаемой доверенности.

Анализ значений в сводной таблице проводится по определенному алгоритму.

При построении сводной таблицы дополнительно указывается состояние объекта недвижимости, описываемое соответствующими характеристиками (о состояниях см. выше по тексту). Например, проектная площадь – это проектное состояние, а измеренная площадь свидетельствует о фактическом состоянии объекта недвижимости на дату составления соответствующего документа и т.п.

Вид таблицы сразу дает эксперту следующую информацию:

• общее количество документов, характеристик и их значений;
• события произошедшие с объектом недвижимости;
• время существования объекта недвижимости (даты издания документов);
• состояния объекта недвижимости;
• противоречия между значениями характеристик в документах.

Проверку подтвержденности и обоснованности характеристик целесообразно выполнить с помощью двумерной сводной таблицы всех характеристик из собранных документов. Сводная таблица – это инструмент обработки данных, служащий для их обобщения и анализа. В такой таблице строки – множество нормализованных названий характеристик исследуемого объекта недвижимости, столбцы – множество нормализованных значений таких характеристик по собранным документам.