Последние обновления материалов

В августе 2024 года Росреестр представил проект перечня мероприятий по освоению участков для участков из состава земель населенных пунктов (сюда входят и ИЖС, и ЛПХ), садовых и огородных участков (проект ПП РФ №149749). Согласно итоговой редакции, утвержденной РП РФ №1021-р от 24.04.2025, чтобы привести земельные участки в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, правообладатели земельных участков по своему выбору выполняют одно или несколько из следующих мероприятий:

1. освобождение от препятствующих использованию участка деревьев, кустарников, а также сорных растений. Их перечень приведен в ПП РФ №1482 от 18.09.2020 (хвощ, сныть, борщевик и т.д.);
2. освобождение от предметов, нахождение которых на участке привело к его захламлению;
3. освобождение от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных;
4. осушение или увлажнение участка, если это необходимо для использования участка;
5. рекультивация земель;
6. производство работ:
   • разработка грунта;
   • уплотнение и укрепление грунта;
   • вертикальная планировка участка;
   • перемещение грунта;
   • устройство насыпей, разработка выемок;
   • снятие и хранение плодородного слоя почвы.

Примечание — О выходе первой версии приложения

На момент выхода 24.04.2025 в приложении представлены разделы «Карта», «Сервисы» (они же «Услуги»), «Реестры», «Инженеру», «Поиск», «Новости» и «Профиль». Некоторые из них доступны только после авторизации через ЕСИА (Госуслуги). Она может сработать не с первого раза, в этом случае надо попробовать еще раз.

Карта работает быстро, но иногда нестабильно. Она может отображать все идеально, а может не подгружать тайлы для нужного масштаба. Чтобы просмотреть информацию об интересующем объекте надо:

• по кнопке в верхнем левом углу вызвать полноэкранную панель и там в списке слоев выбрать нужный. Кнопка «Настройки поиска» в этом окне не работает;
• закрыть панель слоев и выбрать нужный объект на карте, нажав на него. Инструмент поиска объектов в области не работает, так как не рассчитан на сенсорные экраны и просит подключить к смартфону мышку;
• снова открыть панель и там нажать на нужный объект в списке из одного выделенного объекта. Откроется общая информация.

В сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости» и в разделе «Поиск» можно попробовать найти нужный объект по номеру или адресу. Эту функцию требуется серьезно дорабатывать, потому что при любых вариантах ввода и навигации выводится либо ничего, либо неудобный список из разнородных объектов, а при нажатии на любой объект отображается сообщение «Ничего не найдено».

Некоторые разделы временно недоступны, например, сервис «Запись на прием» или «Предварительная проверка». Новости отображаются по какой-то причине не самые последние.

Просмотр реестров, например, кадастровых инженеров, вполне работает. Единственное, нужно учесть, что разработчики не стали следовать привычной логике действия мобильных приложений и добавили в верхней части экрана контекстно-независимые элементы, в том числе поле поиска. Такой подход привычен для пользователей веб-сайтов, но на смартфоне это сбивает с толку. Поэтому если вам нужно найти что-то в выбранном реестре, то этот поиск работать не будет, вместо него нужно использовать отдельный «фильтр» в нижней части экрана.

В профиле, если дождаться загрузки, то можно увидеть перечень своих объектов недвижимости. А вот удобно заказать выписку на них не выйдет — вам будет предложено перейти на Госуслуги. Наверное, для реализации этой функции в приложении требуется внесение изменений в законодательство.

Такое бывает, что на момент выхода не все функции работают гладко — в целом, это нормальное явление, особенно для такого сложного продукта. Поэтому не стоит считать, что все плохо. На самом деле появление мобильного приложения — хороший шаг навстречу пользователям. Если разработчики не будут останавливаться, а исправят первичные недочеты и продолжат его активно развивать, то в итоге может получиться весьма полезный для многих подручный инструмент.

Последние события:

• 03.2022 — решение об отказе в признании принимается также в случае размещения садового дома в границах зоны затопления или подтопления (ПП РФ № 187 от 17.02.2022);
• 03.2022 — Московское областное БТИ предоставляет услугу по подготовке заключения по обследованию технического состояния объекта;
• 06.2022 — в Москве появилась электронная услуга по подаче заявления о признании садового дома жилым;
• 04.2025 — в деле №39-КАД24-4-К1 ВС РФ признал незаконным отказ в признании садового дома жилым из-за неверно указанного вида разрешенного использования земельного участка.

Разъяснения по уплате пошлины даны в письмах Росреестра:

• №13-00187/25 от 21.02.2025;
• №06-00006/25 от 09.01.2025;
• №13-12927-АБ/24 от 28.12.2024;
• №13-00580/25 от 15.04.2025 (о случае подготовки межевого плана в виде одного документа в отношении нескольких земельных участков).

Последние события:

• 04.2022 — утверждены критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации (приказ Минстроя №135/пр от 02.03.2022);
• 05.2022 — обсуждение законопроекта о наделении Минстроя, Минтранса и Минобороны России полномочиями по подготовке и признанию проектной документации типовой проектной документацией;
• 05.2022 — вышло ПП РФ №963, которым с 01.09.2022 значительно изменяется Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. В том числе, теперь там приводятся особенности состава проектов для отдельных видов объектов и указывается, что в состав проектной документации может входить информационная модель;
• 07.2022 — по 350-ФЗ от 14.07.2022 решение, содержащееся в типовой проектной документации, по решению уполномоченного органа может быть признано типовым проектным решением;
• 09.2023 — Главгосэкспертиза России уполномочена признавать проектные решения типовыми (Приказ Минстроя РФ от 20.07.2023 №516/пр);
• 02.2023 — высшим должностным лицам субъектов РФ рекомендовано использовать в приоритетном порядке типовую проектную документацию ОКС и типовые проектные решения при реализации проектов по строительству за госбюджет (Поручение Президента Пр-1845, п.3);
• 08.2024 — согласно 261-ФЗ от 08.08.2024 (вступил в силу 01.09.2024):
  • типовой признается проектная документация (п.1 ст.482 ГрК):
    • которая получила положительное заключение госэкспертизы и использованная при строительстве ОКС, получившего разрешение на его ввод в эксплуатацию (кроме объекта ИЖС);
    • которая подготовлена для неоднократного применения при архитектурно-строительном проектировании ОКС и получила положительное заключение госэкспертизы;
  • Правительство будет утверждать:
    • перечень федеральных органов исполнительной власти, подведомственных им организаций, которые обеспечивают подготовку типовой проектной документации;
    • порядок подготовки типовой проектной документации;
    • особенности ее состава и содержания;
    • особенности проведения госэкспертизы;
• 02.2025 — опубликован проект ПП РФ «Об утверждении Особенностей состава и содержания проектной документации объекта капитального строительства в целях неоднократного применения при архитектурно-строительном проектировании объектов капитального строительства, указанной в статье 48.2 ГрК РФ»;
• 04.2025 — определены случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации (ПП РФ №486 от 12.04.2025).

Согласно позиции Минстроя России, изложенной в письме №3362-ОГ/08 от 21.02.2022 при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению.

При работе с ОКС и помещениями необходимо контролировать как расположение помещений на этаже ОКС, так и само количество этажей ОКС, так как имеется достаточно много неточностей в ЕГРН по этим вопросам. При это очевидны некоторые сложности с таким контролем.

Картографической основой Единого государственного реестра недвижимости является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.

Росреестр в письме №14-0594-ТГ/25 от 27.01.2025 и Минстрой России в письме №11351-АЕ/07 от 27.02.2025 выразили позицию о том, что:

• жилые помещения в наемном доме социального использования (НДСИ) предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;
• жилые помещения в наемном доме коммерческого использования (НДКИ) предоставляются по договорам найма жилых помещений;
• жилые помещения в НДСИ и жилые помещения в НДКИ не могут располагаться в одном здании;
• жилые помещения в НДСИ или жилые помещения в НДКИ должны располагаться только в отдельном здании, относящемся к наемному дому. Размещение таких помещений в многоквартирном доме, не относящемся к наемному дому, не допускается.

Законопроект №107057-7 о совершенствовании системы государственного учета жилищного фонда прошел первое чтение в 2017 году:

• создание единой федеральной базы данных всех многоквартирных домов России с информацией о техническом состоянии;
• размещение застройщиками электронных паспортов МКД и малоэтажных жилых комплексов в ГИС ЖКХ;
• систематизация результатов технических обследований жилых зданий в едином информационном пространстве.

Последние события:

• 10.2021 — представлен проект приказа Минцифры России №01/02/10-21/00121799 «Об утверждении перечня индикаторов риска нарушения обязательных требований по федеральному государственному контролю (надзору) за обработкой персональных данных»:
  • выявление в течение шести месяцев более десяти фактов невыполнения контролируемым лицом однотипных требований об уточнении, блокировании или уничтожении недостоверных или полученных незаконным путём персональных данных;
  • поступление в течение шести месяцев более десяти информационных сообщений от различных лиц о доступе, распространении, предоставлении в Интернете баз ПД, принадлежащих контролируемому лицу;
• 07.2022 — Минцифры разработало законопроект, по которому бизнес по запросу должен будет передавать в уполномоченный орган необезличенную персональную информацию граждан (без согласия человека);
• 09.2022 — Минцифры предлагает создать реестр согласий с возможностью отзыва через Госуслуги;
• 09.2022 — по мнению Роскомнадзора, изложенному в письме №08-84259 от 16.09.2022, инициатору общего собрания в доме следует направить в Роскомнадзор уведомление о предстоящей обработке персональных данных владельцев помещений;
• 11.2022 — законопроект о возможности проведения экспериментов по обработке персональных данных. Предположительно, речь идет о коммерческих центрах обработки больших данных;
• 08.2023 — ВС РФ подтвердил, что для сбора через форму на сайте адреса электронной почты и номера телефона без указания ФИО не требуется согласие на обработку персональных данных;
• 09.2023 — одобрен законопроект об оборотных штрафах для компаний за утечки персональных данных;
• 07.2024 — одобрен закон об обезличивании персональных данных, формировании региональных составов данных и предоставления доступа к ним;
• 09.2024 — Ассоциация больших данных (АБД) предложило стандартизацию безопасной работы с обезличенными персональными данными;
• 11.2024 — в третьем чтении принят законопроект об ужесточении ответственности за утечку персональных данных;
• 02.2025 — представлен на обсуждение законопроект Минцифры о государственной информационной системе, предназначенной для обработки персональных данных, полученных в результате обезличивания персональных данных;
• 04.2025 — разработан проект ПП о правилах обезличивания персональных данных, включая методы:
  
  • метод введения идентификаторов — замена части сведений идентификаторами с созданием «таблицы соответствия исходным данным», изменение состава или семантики данных, в том числе путем удаления части сведений;
  • метод декомпозиции — разбиение массива персональных данных на несколько частей и раздельное их хранение;
  • метод перестановки отдельных записей, групп записей в массиве персональных данных;
  • метод преобразования — агрегация данных через их обобщение, например по качественным значениям.

Информация о порядке согласования аэрофотосъемочных работ с использованием беспилотных авиационных систем по состоянию на апрель 2025 года представлена в письме Управления Росреестра по Тюменской области.

• 04.2025 — на совещании в Минстрое РФ на тему «Реализация приоритетного проекта «Гильотина 2.0» по направлению «Перепланировка помещения» принято решение проработать вопросы внесения изменений в Градостроительный кодекс РФ в части перепланировки нежилых помещений и реконструкции нежилых зданий.

Налог оплачивается с повышенным коэффициентом до момента регистрации прав на построенные жилой дом (многоквартирный дом) или на помещение в нем:

• если дом не построен за три года — ×2;
• после трех лет — ×4.

С мая 2022 года в Московской области выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается не от рыночной, а от кадастровой стоимости. А с 01.05.2025 выкупная стоимость земельного участка, на котором имеются здания, строения или помещения, принадлежащие арендатору на праве собственности, увеличена с 3% до 60% от кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП).

В марте 2025 года совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры №517/64-16-93/25 от 12.03.2025 «Об утверждении Регламента функционирования автоматизированной информационной системы „Цифровой двойник“» установлены три вида доступа к ресурсу:

• просмотр фотограмметрической модели, наземных и воздушных панорам, границ округов и районов, выбор картографической основы, инструменты рисования и измерения;
• размещение данных, их изменение и  актуализация;
• получение информации, ограниченной к распространению поставщиком.

Чтобы получить доступ нужно:

1. зарегистрироваться в СУДИР — это московский аналог ЕСИА (регламент);
2. направить заявку в ДИТ Москвы;
3. получить согласие поставщика данных (при необходимости).

Единые технические требования к структуре и форматам данных представлены в приложении к регламенту цифрового мастер-планирования.

Отдельно должны быть утверждены регламенты по многофакторному моделированию планируемых градостроительных и иных решений по развитию территории города Москвы в режиме реального времени.

Также вышел приказ ДИТ Москвы и Департамента гражданского строительства Москвы №64-16-94/25/ПР53/25 от 12.03.2025 «О реализации пилотного проекта по передаче цифровых информационных моделей объектов капитального строительства (ЦИМ ОКС) Департамента гражданского строительства Москвы и подведомственных ему организаций в АИС „Цифровой двойник“».

Подведомственные организации, здесь — это АНО «Развитие социальной инфраструктуры», АНО «Развитие спортивных и инфраструктурных объектов», КП Москвы «Управление гражданского строительства». ДИТ Москвы должен до конца 2025 года преобразовать имеющиеся у них ЦИМ ОКС по 13 городским объектам в низко- и высокополигональные трехмерные модели для включения в ЦД.

Согласно рекомендациям компании «КРИПТО-ПРО» следует:

• обеспечивать невозможность доступа к ключевым носителям сторонних лиц,
• не оставлять без контроля устройства с установленным СКЗИ после ввода ключевой информации;
• использовать парольную защиту при хранении ключей в памяти устройства;
• не записывать на ключевые носители постороннюю информацию;
• уведомлять удостоверяющий центр при компрометации закрытого ключа, например:
  • при потере ключевого носителя, в том числе с его последующим обнаружением;
  • при увольнении сотрудников, имевших доступ к ключевой информации;
  • при нарушении правил хранения и уничтожения закрытого ключа;
  • при возникновении подозрений на утечку информации или ее искажение;
  • при нарушении печати на сейфе с ключевыми носителями;
  • в случаях, когда нельзя достоверно установить, что произошло с ключевыми носителями, например при их поломке.

Основные документы:

• ППМ №3048-ПП от 29.12.2022 «Об автоматизированной информационной системе «Цифровой двойник»;
• Совместное распоряжение ДИТ Москвы и Москомархитектуры №517/64-16-93/25 от 12.03.2025 «Об утверждении Регламента функционирования автоматизированной информационной системы „Цифровой двойник“»

Последние события:

• 12.2021 — подготовлены 10 проектов ГОСТ Р системы ЕСИМ от Росатом;
• 02.2022 — ГК «СиСофт» разрабатывает свой вариант стандартов системы ЕСИМ;
• 01.2023 — представлены для обсуждения проекты ГОСТ:
  • Принципы, цели и задачи;
  • Жизненный цикл ОМ и ИМ;
  • Термины и определения;
• 05.2023 — утвержден ГОСТ Р 10.00.00.00-2023 «ЕСИМ. Основные положения»;
• 10.2023 — сроки по подготовке стандартов не соблюдаются;
• 06.2024 — утвержден ПНСТ 923-2024 «Единая система информационного моделирования. Термины и определения». По первому ГОСТ Р 10.00.00.00-2023 «ЕСИМ.Основные положения» под объектами моделирования понимаются объекты капитального строительства и объекты пространственного планирования, включая территории, участки недр, водные объекты и воздушное пространство. А вот ПНСТ смотрит на объекты информационного моделирования шире. По сути это могут быть любые предметы, процессы, явления, пространство, среда или системы, которые описываются и изучаются с помощью технологии информационного моделирования. В целом практически все определения в ПНСТ сформулированы достаточно абстрактно, так что их можно применять и для ОКС, и, в принципе, для чего угодно еще (в градостроительстве);
• 04.2025 — утвержден ГОСТ Р 10.00.00.01-2025 «Единая система информационного моделирования. Термины и определения».

Пояснения о порядке получения выписок кадастровыми инженерами представлены в письмах Росреестра:

• №10-00971-25 от 28.03.2025;
• №19-0698/25 от 27.03.2025.

В апреле 2025 года представлен на обсуждение проект №155923 приказа Минстроя России об утверждении состава ЦИМ, дополняющей проектную документацию на этапе архитектурно-строительного проектирования, ‎для включения в информационную модель ОКС.

ЦИМ должна содержать части, соответствующие разделам проектной документации по ПП РФ №87 от 16.02.2008:

• для линейных объектов:
  • Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения;
  • Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта (при наличии);
• для остальных:
  • Объемно-планировочные и архитектурные решения;
  • Конструктивные решения;
  • Система водоснабжения;
  • Система водоотведения;
  • Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети.

Атрибутивные данные включаются в элементы в составе следующих наборов данных:

• геометрические данные (например, для помещения: площадь, м² и т.п.);
• данные о местоположении (например, для стены: номер корпуса, номер секции, этаж);
• данные маркировки (например, для окна: код, код материала, описание и т.д.).

Их базовые перечни заданы в тексте проекта, уточненный определяется в задании на проектирование или техническом задании на ЦИМ.

Коды маркировки элемента определяются согласно КСИ в объеме, закрепленном соответствующей XML-схемой. До их введения в действие код элемента включается в объеме, позволяющем описывать элемент не менее чем по одной классификационной таблице КСИ.

Приказ предполагается ввести в действие с 01.03.2026.

Площадь определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Значения измеренных расстояний округляются до 0,01 метра.

Современные технологии сбора и обработки пространственных данных.

При ведении ЕГРН регламентируются методы определения:

• площадей зданий с назначением "жилое", "многоквартирный дом", "нежилое";
• площадей помещений с назначением "жилое", "нежилое",
• площадей машино-мест;
• площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.

Не применяются, например, при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания и иных случаях.

где:

M_t - средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки относительно ближайшего пункта государственной геодезической сети или геодезической сети специального назначения;

m₀ - средняя квадратическая погрешность определения координат точки съемочного обоснования относительно ближайшего пункта государственной геодезической сети или геодезической сети специального назначения;

m_l - средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки относительно точки съемочного обоснования, с которой производилось ее определение.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура.

Площадь земельного участка вычисляется по координатной формуле:

Pуч. = 1/2 ∑[X_i(Y_i+1 – Y_i-1)] = 1/2 ∑[Y_i(X_i-1 – X_i+1)]

Фактическая величина средней квадратической погрешности определения координат характерной точки границы земельного участка не должна превышать значения точности (средней квадратической погрешности СКП) определения координат характерных точек границ земельных участков из установленных нормативных требований.

Определение границ земельного участка выполняется с учетом фактического землепользования, исходных правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН. Приоритет имеют сведения о конфигурации границ и площади из правоустанавливающего документа, а в случае отсутствия таких сведений факт существования границ земельного участка на местности не менее чем 15 лет.

Для определения координат характерных точек с использованием координат характерных точек, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН.

Для определения координат характерных точек с использованием карт (планов), фотокарт, ортофотопланов, созданных в аналоговом виде.

Для определения координат характерных точек фотограмметрическим методом используются материалы аэрофотосъемки и космической съемки, размер проекции пикселя на местности которых не превышает нормативных значений для соответствующей категории земель и разрешенного использования земельных участков.

В этом методе используется глобальная навигационная спутниковая система (ГНСС). В мире широкое распространение получили следующие ГНСС:

• NAVSTAR GPS (NAVigation Satellites providing Time And Range; Global Positioning System) – эксплуатируется и управляется Министерством Обороны США, предоставляющая услуги, как военным, так и гражданским пользователям. Координаты определяются в общемировой геоцентрической системе координат WGS-84;
• аналог американской системы – российская ГЛобальная НАвигационная Спутниковая Система ГЛОНАСС. Координаты определяются в геоцентрической системе координат ПЗ-90;
• Галилео (Galileo) – европейский проект ГНСС. Разработку осуществляет Европейское космическое агентство. Координаты определяются в геоцентрической системе координат Galileo Terrestrial Reference Frame (GTRF).

Градостроительное зонирование заключается в:

1. определении территориальных зон;

2. установлении градостроительных регламентов;

3. подготовке правил землепользования и застройки (ПЗЗ):
   • порядок их применения и внесения изменений;
   • карта градостроительного зонирования (границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, границы объектов культурного наследия);
   • градостроительные регламенты.

Различают следующие виды экспертиз.

• по статусу:
  • внесудебная или досудебная (по поручению любого заинтересованного лица);
  • судебная (порученная судом);
• по очередности:
  • первичная экспертиза;
  • повторная экспертиза, выполняемая другим экспертом, если есть сомнения в ее обоснованности, правильности выводов, имеются противоречия в выводах или разногласия в работе комиссии экспертов;
• по количеству экспертов:
  • комиссионная экспертиза, которая проводится несколькими экспертами одной специальности или специализации;
  • комплексная экспертиза, которая выполняется несколькими экспертами различных специальностей или специализаций (профилей).

Экспертное заключение может быть использовано для разрешения споров, связанных с объектами недвижимости, и земельных споров, в том числе в досудебном порядке:

• при обращении в суд;
• для ведения переговоров с участниками судебного процесса (в том числе в досудебном урегулировании);
• в качестве документа, заменяющего результат кадастровой деятельности, если кадастровый инженер в силу законодательных запретов, не может подготовить технический план, межевой план, акт обследования или карту-план территории;
• для самостоятельного изучения сложившейся ситуации на местности.

Альтернативной технологией проверки XML-документов является последовательное выполнение проверок данных в файле по тестам, описанным в схематроне.

Кадастровый инженер – один из самых осведомленных участников оборота недвижимости, имеющий инструменты и возможности для выполнения запросов как судов (судебная экспертиза), так и частных заказчиков (внесудебное исследование) на производство экспертизы.