В зеленых поясах устанавливается ограниченный режим природопользования и иной хозяйственной деятельности, за нарушение которого предусмотрены штрафы согласно ст.8.45.1 КоАП РФ.
24.05.2023 на публичное обсуждение представлен проект Приказа №02/07/05-23/00138560, в котором можно выделить следующие основные новшества:
Облачное SaaS решение от Минстроя для комплексной оптимизации процессов при создании объектов капитального строительства.
Сайты:
Федеральным законом от 18.03.2023 №66-ФЗ (законопроект) установлена необходимость внесения в ЕГРН сведений о лесопарковых зеленых поясах. К решению об установлении или изменении границ лесопаркового зеленого пояса должны прикладываться сведения:
Последние события:
Приоритетными направлениями деятельности на территории лесопаркового зеленого пояса являются:
Пояса создаются на основе результатов общественных (публичных) слушаний, организуемых общественными палатами субъектов РФ. Решения о создании принимаются законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта РФ или Правительством РФ.
Зона с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя:
Совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения.
Процесс исследования закономерностей пространственных объектов, а также их пространственно-временное развитие.
Любые экспертные работы, в том числе и кадастровые работы в отношении недвижимости начинаются с запроса реестровых сведений ЕГРН о ней. В случае наличия таковых, на первом этапе специалист оценивает полноту отраженных в выписке характеристик. Из этого следует вывод о полноте сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и возможных действиях для приведения его в порядок.
В случае отсутствия сведений ЕГРН об исследуемом объекте недвижимости, предметом анализа становится любой другой юридически значимый документ, содержащий характеристики.
Систематизированный перечень названий характеристик по документированной информации и соответствующих им названий характеристик, установленных в настоящее время.
Систематизированный перечень наименований документов по документированной информации и соответствующих им наименований документов, установленных в настоящее время.
Комплекс действий и правил по идентификации и нормализации характеристик объекта недвижимости.
Процесс опознавания документа по присущему ему идентификационному признаку. Выполняется с помощью классификатора документов.
Какие преимущества дает проведения кадастрового аудита:
Кадастровый аудит, выполняемый по одному документу, можно называть – монодокументальным кадастровым аудитом, по двум и более – полидокументальным кадастровым аудитом.
На практике встречается в основном кадастровый аудит по нескольким документам и реестрам.
Дополнительно следует отметить, что кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых работах и при проведении той же самой землеустроительной экспертизы, назначаемой по решению суда. Кадастровый аудит – это база для дальнейших изысканий.
Кадастровый аудит объекта недвижимости:
Кадастровый аудит позволяет оценить качество и достоверность зарегистрированной информации, необходимость приведения объекта в порядок, идентифицировать и выявить возможные мошеннические действия, оценить качество административной работы и предупредить о потенциальных рисках, их существенности и устранимости.
В случае возможности фактического обследования объекта недвижимости при кадастровом аудите можно установить наличие объекта недвижимости и его фактических характеристик.
Все это необходимо для оценки возможности законного использования объекта или совершения сделок.
При этом проведенный кадастровый аудит должен дать некий исчисляемый результат (оценку риска), выражающийся, например, в стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта недвижимости в порядок.
Процедура подтверждения достоверности сведений ЕГРН подразумевает обязательное выполнение независимых и всесторонних проверок по вышеуказанным критериям.
Например, при выполнении кадастровых работ в отношении зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости, кадастровый инженер должен сначала убедиться в достоверности исходных данных, так как в противном случае, он может только усугубить ситуацию.
Поэтому проверки в первую очередь выполняют кадастровый инженер, государственный регистратор, судебный эксперт, обладающие соответствующей квалификацией, знаниями и опытом. Другими словами, проверить все документы и характеристики, разобраться в ситуации с конкретным объектом недвижимости, сделать правильные и обоснованные выводы в современных условиях развития земельно-имущественной сферы может только эксперт по недвижимости.
Практика показывает, что обращения заинтересованных лиц за «приведением объектов недвижимости в порядок» по-прежнему значительны и связаны в первую очередь с неожиданно возникшими проблемами при совершении сделок или других регистрационных действиях с уже учтенными в ЕГРН объектами недвижимости, сведения о которых оказываются неполными, противоречивыми, задублированными, ошибочными и недостоверными в целом.
Как было сказано выше, выявление недостоверных сведений ЕГРН происходит в основном на этапе регистрационно-учетных действий, как правило, без конкретизации алгоритма дальнейших действий, что влечет за собой необходимость обращения к высококвалифицированным специалисту — эксперту, кадастровому инженеру, который выполняет дополнительные геодезические измерения, анализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставляет между собой различные характеристики, т.е. проводит научно-исследовательскую работу в области наук о Земле.
Кроме этого, правообладателям приходится тратить дополнительные время и средства на решение возникших проблем, что тормозит регистрацию, срывает сделки и в целом оказывает неблагоприятное воздействие на оборот недвижимости.
Факт обоснованности значений характеристик. Факт обоснованности определяется в процессе кадастрового аудита путем установления соответствия значений из документов и реестров, которые описывают состояние объекта на различных этапах его жизненного цикла.
Проведение экспертом исследований и дача заключения по вопросам, требующим специальных знаний в определенной области.
Из практики и законодательства – это документ, в котором описывается методология, последовательность и результаты исследований, проведенных экспертом в соответствии с поставленными перед ними вопросами.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства за исключением ряда случаев подлежит экспертизе.
Порядок организации и проведения экспертизы утвержден ПП РФ №145 от 05.03.2007.
С 18.08.2021 проектная документация направляется на госэкспертизу с использованием XML-схем. С 01.08.2023 — в обязательном порядке (письмо Минстроя РФ №25724-ИФ/00 от 05.05.23).
Проектная документация и заключения хранятся в ГИС ЕГРЗ. Для организаций, выполняющих экспертизу, доступна специализированная информационная система ЕЦПЭ.
Последние события:
Единая федеральная централизованная информационная система, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации:
Оператор: с 04.2022 АО «Оператор информационной системы», до этого Почта России.
Официальный сайт: https://dom.gosuslugi.ru
Последние события:
На практике установлен следующий приоритет используемых сведений при определении местоположения земельного участка и конфигурации его границ:
С 01.05.2022 Минстрою РФ поручено координировать деятельность федеральных органов исполнительной власти в целях снижения количества объектов незавершенного капитального строительства.
Последние события:
При градостроительной деятельности — объекты, строительство которых не завершено.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 38:
Способ группировки многомерных объектов, основанный на представлении результатов отдельных наблюдений точками подходящего геометрического пространства с последующим выделением групп как «сгустков» этих точек (кластеров, таксонов).
Сущность способа формализации заключается в том, что основные положения процессов и явлений представляют в виде формул и специальной символики. Применение символов и других знакомых систем позволяет установить закономерности между изучаемыми фактам.
Противоположный анализу способ, заключающийся в исследовании явления в целом, на основе объединения связанных друг с другом элементов в единое целое. Синтез позволяет обобщать понятия, законы, теории.
В общем понимании системное распределение изучаемых предметов, явлений, процессов по родам, видам, типам, каким-либо существенным признакам для удобства их исследования; группировка исходных понятий и расположение их в определенном порядке, отражающем степень этого сходства.
Таблица — Критерии достоверности сведений ЕГРН
№ | Критерий | Описание |
---|---|---|
1 | Полнота сведений о характеристиках | В соответствии с порядком ведения ЕГРН |
2 | Соответствие сведений о характеристиках требованиям законодательства | Характеристики должны отвечать установленным нормативным требованиям (действующие классификаторы, требования к точности и т.п.) |
3 | Наличие возможных ограничений в использовании | В сведениях ЕГРН может отсутствовать информация о зарегистрированных ограничениях и обременениях. Такие ограничения в использовании выявляются из-за включения объекта недвижимости в различные перечни (выявленные объекты культурного наследия, объекты самовольного строительства и т.п.), попадания в границы различных зон |
4 | Характеристики должны быть подтверждены и обоснованы документами | Происхождение и значения характеристик должны прослеживаться и объясняться документально |
5 | Характеристики должны соответствовать реальному положению объекта недвижимости (его количественные и качественные параметры должны совпадать со сведениями ЕГРН) | Достоверность — свойство информации наиболее реально описывать объект. Объект должен соответствовать своим зарегистрированным характеристикам |
Таблица — Анализ дополнительных видов деятельности кадастрового инженера
№ | Задача | Решение | Оформление результата | Характер деятельности |
---|---|---|---|---|
1 | Вынос характерных точек границы земельного участка в натуру | На основании данных ЕГРН инструментально осуществляется разбивка границы земельного участка | Акт сдачи межевых знаков | Геодезические работы |
2 | Проверка установления границ земельного участка (проверка формы и размеров участка) | Фактическая съемка границ и сопоставление с данными ЕГРН, выявление наложений и пересечений со смежными земельными участками, определение фактической площади и размеров | Заключение о местоположении границ | Экспертные работы |
3 | Проверка является ли объект недвижимости таковым | Осмотр объекта, фотофиксация, шурфление фундамента | Заключение о капитальности или некапитальности объекта | Экспертные работы |
4 | Определение назначения объекта | Осмотр, фотофиксация, изучение проектной документации | Заключение кадастрового инженера о назначении или использовании | Экспертные работы |
5 | Определение фактической площади помещения или здания | Обследование и обмеры | Поэтажный план и экспликация, техническое описание, технический паспорт | Геодезические работы |
6 | Досудебная или судебная экспертиза | Экспертная работа с исходными правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, съемка фактической ситуации, картографический анализ и т.п. | Заключение эксперта | Экспертные работы |
7 | Отзыв (рецензия) на экспертное заключение судебной или досудебной экспертизы | Изучение документации на соответствие требованиям к подготовке и оформлению, проверка вычислений и расчетов | Отзыв (рецензия) | Экспертные работы |
8 | Проверка документов, подготовленных другими кадастровыми инженерами | Изучение документации на соответствие требованиям к подготовке и оформлению | Заключение кадастрового инженера | Экспертные работы |
9 | Проверка обеспечения доступа к земельному участку или помещению | Осмотр объекта, съемка фактических границ земельных участков и природных объектов, окружающей ситуации, сопоставление со сведениями ЕГРН. В отношении помещения обследование и обмеры, установление фактического использования помещения, определение местоположения помещения на плане этажа, сопоставление с данными ЕГРН, архивными материалами БТИ | Заключение кадастрового инженера о доступе | Экспертные работы |
Таблица — Ранжирование основных (уникальных) характеристик
№ | Основная (уникальная) характеристика | Примечание | Весовой коэффициент |
---|---|---|---|
1 | Кадастровый номер | Является наиболее значимой характеристикой. В силу своей уникальности однозначно идентифицирует объект недвижимости | 12 |
2 | Иной номер (учетный, регистрационный, инвентарный, условный, ранее присвоенный) | Также, как и кадастровый номер, является характерным идентификатором объекта недвижимости, но менее значимым | 6 |
3 | Адрес |
Адрес должен отвечать требованию уникальности. Вместе с тем значением этой характеристики может быть описание по ориентирам |
3 |
4 | Основная характеристика (площадь, протяженность, объем и т.п.) | Основная характеристика может незначительно меняться вследствие изменения объекта (уточнение границ, перепланировка и т.п.) | 1 |
5 | Вид объекта недвижимости | В историческом контексте развития земельно-имущественных отношений значение данной характеристики может не совсем однозначно идентифицировать объект недвижимости. Например, «часть дома» может быть как самостоятельным домом, так и совершенно другим видом – помещением | 1 |
Таблица — Библиотека значений характеристик
№ | Значение характеристики по документу | Единое значение характеристики (по действующему классификатору) |
---|---|---|
1 | Земли поселений | Земли населенных пунктов |
2 | Для ведения садоводства | Ведение садоводства |
Таблица — Библиотека названий характеристик
№ | Название по документу | Условие отбора по формату значения | Название по классификатору |
---|---|---|---|
1 | Площадь | - | Площадь |
2 | Общая площадь | - | Площадь |
3 | Адрес (местонахождение) объекта | Выполнена проверка на наличие последовательности адресообразующих элементов в структуре адреса |
Адрес |
4 | Адрес (местонахождение) объекта | Проверка не выполнена | Местонахождение |
5 | Кадастровый (или условный) номер | Проверка на наличие трех разделителей «:» (двоеточие) и последняя фасета номера отлична от нуля |
Кадастровый номер |
Кадастровый (или условный) номер | Проверка не выполнена | Иной номер |
Таблица — Единый классификатор документов (ЕКД)
№ | Наименование по документу | Наименование по действующему классификатору |
---|---|---|
1 | Договор застройки | Иной правоустанавливающий документ |
2 | Кадастровый паспорт | Кадастровый паспорт объекта недвижимости |
3 | Свидетельство о праве собственности на земельный участок | Свидетельство о праве на землю |
Из практики – документы, содержащие описание объекта недвижимости, а также документы о правах, сделках, ограничениях (обременениях).
Под терминами «гармонизация» и «верификация» понимается сопоставление, приведение в соответствие с единым образцом сведений об объектах недвижимости, содержащихся в базах данных ГКН и ЕГРП. Данные процедуры проводились программно в ручном режиме, либо в соответствии со специально разработанными скриптами в основном в 2013—2015 гг.
Совокупность методов и приемов, имеющая общие принципы, условия реализации и предназначенная для достижения целей ряда субъектов, которые путем прохождения схожих этапов воздействуют на изучаемую теоретическую или практическую систему.
В судебной практике – лицо, обладающее специальными знаниями и назначенное в установленном процессуальном порядке для производства судебной экспертизы и дачи заключения.
Сводная таблица анализа применения ТИМ застройщиками в жилищном строительстве
на сайте «ТК 505 «Информационное моделирование» (на 20.03.2023)
Процесс верификации и гармонизации данных ГКН и ЕГРП проходил в рамках создания единой учетно-регистрационной базы данных ЕГРН.
Внутренние инструментарии гармонизации и верификации записей в ФГИС ЕГРН на данном этапе уже недостаточны и представляются исчерпанными. Они уступают свое место научно-исследовательской, экспертной работе с каждым конкретным случаем и объектом.
Таким образом, несмотря на проведенные мероприятия обращения правообладателей не уменьшаются, отмечается рост земельных и имущественных споров, стабильно недоверие к качеству данных Росреестра, имеют место разные подходы к определению достоверности реестра, методам ее обеспечения, присутствует субъективный характер экспертной деятельности.
Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.