Земельно-имущественные отношения

В этом разделе собираются основные понятия гражданского законодательства, касающиеся земельно-имущественных отношений.

Можно выделить следующие связанные с арендой проблемы:

• при заключении договора необходимо описать его предмет. Принятый ранее порядок кадастрового учета частей мог облегчить эту задачу, но так как существует требование одновременного кадастрового учета и регистрации прав, то привести в договоре аренды просто идентификатор части не выйдет, так как на момент заключения договора этой части еще нет;
• до сих пор отсутствует утвержденный порядок единой нумерации комнат, помещений в зданиях;
• установлен не обоснованный нормативно запрет на учет арендуемых необособленных частей помещений и зданий. 

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ПП РФ №582 от 16.07.2009. В феврале 2023 года из них была исключена возможность определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, на основании рыночной стоимости права аренды (ПП РФ от 10.02.2023 №191). Теперь плату можно определять только на основе кадастровой стоимости, по результатам торгов или в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром.

В сентябре 2023-го года появилась инициатива о распространении такого подхода и на аренду земельных участков, находящихся в собственности или распоряжении регионов и органов местного самоуправления.

В Москве Постановлением Правительства Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 был закреплен переход на расчет арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Процентные ставки в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования приведены в Приложении 1 к указанному Постановлению. При этом на 2022 год установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы для ряда объектов (ПП Москвы №407-ПП от 22.03.2022).

Также в Москве реализована электронная форма подписания договоров аренды городского недвижимого имущества. Также есть электронная услуга по проверке статуса действия договора Департамента городского имущества города Москвы.

Последние события:

• 04.2021 — Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесены изменения в 218-ФЗ:
  • при регистрации прекращения обременения автоматически снимается с учета соответствующая часть помещения по аналогии с другими видами недвижимости. Если после этого обременение на такую же часть помещения регистрируется заново, то она восстанавливается автоматически по ранее поданному архивному техническому плану;
  • в договоре аренды части здания или сооружения, представляющей собой несколько смежных помещений на одном этаже, могут быть просто перечислены эти помещения без представления технического плана, если они стоят на учете [п.2 ст.44 218-ФЗ];
  • можно не подавать технический план для регистрации аренды на части объектов недвижимости. В таком случае договор аренды регистрируется как обременение объекта в целом [п.5 ст.44 218-ФЗ];
• 09.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» появилась возможность онлайн оплаты аренды имущества;
• 10.2021 — в подмосковном сервисе «Личный кабинет арендатора» подключена авторизация через ЕСИА;
• 12.2021 — Минстроем России разрабатывается проект федерального закона «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест...»; 
• 01.2022 — в Москве заключен первый электронный договор аренды земельного участка;
• 03.2022 — законопроект: с 01.01.2024 арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет определяться только на основании кадастровой стоимости;
• 04.2022 — по словам премьер-министра физические лица смогут без торгов выкупать арендуемые земельные участки под ЛПХ, садоводство, огороды;
• 06.2022 — проект государственной информационной системе учета договоров найма и аренды заморожен;
• 06.2022 — Минмособлимущество запустило телеграмм-бот @infoOfPropertyMRBot, позволяющий по кадастровому номеру получить сведения о земельных участках, выставленном в аренду или на торг;
• 02.2023 — исключена возможность определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, на основании рыночной стоимости права аренды (ПП РФ от 10.02.2023 №191).

Примечание — О пошлине за регистрацию договора аренды

С 01.01.2020 Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ был увеличен размер пошлины по умолчанию за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости: до 2000 руб. для физических лиц, до 22000 руб. для организаций.

В сентябре 2022 года в первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФ

В пояснительной записке к нему отмечено, что в действующем законодательстве сегодня отсутствует норма права, прямо устанавливающая размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. Это привело к тому, что за данное действие, а также и за расторжение договора взимаются аналогичные суммы.

Согласно финансово-экономическому обоснованию законопроекта в год таким образом оплачивается около 4.4 млрд руб.

Законопроект был принят (493-ФЗ от 05.12.2022) и с 01.01.2023 за государственную регистрацию соглашений об изменении, расторжении договоров аренды, зарегистрированных в ЕГРН, следует оплачивать 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

Примечание — О краткосрочной аренде жилых помещений

В Постановлении от 23.03.2023 Конституционный Суд РФ установил, что согласно п.1 и п.3 ст.17 ЖК РФ квартиры и комнаты в многоквартирном доме предназначены для проживания граждан и не могут использоваться для предоставления гостиничных услуг. Это ограничение обусловлено задачами обеспечить конституционное право на жилище, защитить права и законные интересы граждан, для которых квартира в таком доме является местом постоянного проживания.

Тем не менее существует множество разрозненных указаний в нормативно-правовых актах, в той или иной степени разрешающих сдавать жилые помещения для проживания. Так, поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан собственник вправе сдавать их для проживания на основании договора [ст. 288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ]. Для примера, патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений [пп.19 п.2 ст.346.43 НК РФ]. «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» может осуществляться в комнатах и квартирах в отдельно стоящих многоэтажных зданиях [код 55.20 ОКВЭД]. 

В целом Суд пришел к выводу, что нормативно однозначно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения услуг, аналогичных гостиничным, приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. При этом даже учет фактов «плохого» поведения проживающих сам по себе может «порождать отклонения от принципов справедливости и соразмерности», поскольку такие события могут возникать и при обычном проживании в жилом помещении. 

В целях достижения баланса интересов участников гражданского оборота необходимо соблюдение требований определенности, ясности и недвусмысленности правового регулирования. В итоге Суд пришел к выводу, что норма Жилищного кодекса не предполагает запрета деятельности по краткосрочному возмездному предоставлению жилого помещения без соотнесения с гостиничными услугами лишь при наличии отдельных формальных признаков их оказания, если при этом:

• не создаются для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения;
• это не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме.

В целом, также рекомендовано на законодательном уровне комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений, обеспечив баланс интересов собственников, арендаторов и иных жильцов. При этом можно определить специальные правила краткосрочного предоставления (найма) жилых помещений для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов).

В п.4 ст.17 ЖК РФ говорится, в частности, что следует соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Действующие сегодня утверждены приказом Минстроя России №292/пр от 14.05.2021, и в них говорится о пользовании по различным формам договора найма, а также о пользовании жилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности.

В июне 2023 года во исполнение Постановления КС РФ Минстрой России представил на обсуждение проект федерального закона №04/13/06-23/00138901, в котором предложил уточнить, что в данные правила должны быть включены особенности предоставления жилых помещений ‎и в краткосрочный наем.

Полноценного и согласованного решения сегодня у законодателей, очевидно, нет, так что предлагается установить дату вступления нормы в силу на 1 марта 2025 года, чтобы дать время на разработку новых правил.

Примечание - об исполнении принципа единства судьбы

По статье 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются как земельные участки, так и (самостоятельные) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этот особенный, необычный принцип раздельного учета земельных участков и объектов капитального строительства в Российской Федерации был вынужденно сформирован в 1994 году. Так, в силу принципиальных идеологических различий в позициях партий в Государственной Думе введенная глава Гражданского кодекса о праве (частной) собственности на земельные участки была «заблокирована» на несколько лет вплоть до принятия Земельного кодекса.

Наравне с другими в нем был прописан принцип, по которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ). Несмотря на схожесть формулировки, это вовсе не принцип Римского права Суперфиций (лат. Superficies solo cedit, «Строение следует за землёй»), по которому здание является составной частью земельного участка. В России же раздельно регистрируются права и на земельный участок и на построенные на нем объекты, а установленный в Земельном кодексе принцип лишь задает общее правило одновременного совершения действий со зданием и с земельным участком.

Это правило далее реализуется во множестве положений российских законов, регулирующих, например, право пользования (ст.271 ГК), отчуждение (ст.273 ГК), продажу (ст.552 ГК), аренду (ст.652 ГК) и т.д. Однако, в силу огромного многообразия исторически сложившихся ситуаций, не всегда возможно применить данный подход. Достаточно вспомнить, что в стране существует огромное количество частных зданий в долевой собственности, отдельные «части» которых расположены на выделенных земельных участках. При прямом толковании принципа — это нарушение, но является ли оно таковым, если это сложившаяся «норма»?

Можно найти множество таких ситуаций. Здание в частной собственности может быть на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а иногда даже в собственности другого лица. Принадлежащее одному лицу здание может быть расположено на участке в долевой собственности. Само соотношение долей на участок и строение может быть разным. 

Достаточно очевидно, что установленный принцип является лишь видимостью точного правила, а судебная практика указывает на множество слабых мест в отсутствие единых и однозначных правил перехода прав на один объект вслед за другим. 

За прошедшее время осуществлялись попытки поправить ситуацию. Так, Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ был введен вид недвижимости «Единый недвижимый комплекс», но эта сложная в применении концепция толком не прижилась. В ноябре 2016 года была представлена Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима «единого объекта недвижимости» (поручение Правительства РФ от 04.03.2016 №ИШ-П13-1858). В ее рамках была предпринята попытка продвинуться в решении части проблем, в том числе была сформулирована концепция «улучшений земельного участка» (законопроекты №02/04/02-17/00062515 №02/04/03-22/00126112). В итоге другим Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ в Гражданский кодекс была добавлена отдельная глава 6.1 «Недвижимые вещи» с формальными базовыми положениями. Возможно, эта проблема сможет быть решена только с некими глобальными реформами законодательства.

Этот принцип также применен для введенных в законодательство в 2023-м году территорий гаражного назначения и гаражных комплексов, в которых доля в праве общей собственности на общее имущество «следует судьбе права собственности на соответствующий гараж» и «судьбе права собственности на соответствующие машино-место, нежилое помещение» соответственно.

А по изменениям, внесенным в Гражданский кодекс 351-ФЗ от 24.07.2023, судьбе права собственности на недвижимую вещь следует и в целом доля в праве общей собственности на любое общее имущество.

Методические рекомендации по внедрению процессноrо управления в деятельность МФЦ на основе базовой процессной модели, Lean-технологии, стандарта менеджмента качества ISO 9000 утверждены Минэконразвития 23.05.23.

Примечание — О безбумажном документообороте

С 2021 года Росреестр развивает проект цифровизации «Стоп-бумага», в который входит улучшение электронного документооборота, оцифровка архивов и общая минимизация количества хранимой на бумажных носителях информации. Соответствующие изменения были предусмотрены Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021.

Так, федеральным законом №449-ФЗ от 30.12.2021 (вступает в силу 29.06.2022, законопроект №01/05/11-21/00122393) внесены изменения в 218-ФЗ, которые детализирует отношения между многофункциональными центрами и Росреестром, связанные с приемом документов с целью осуществления кадастрового учета и регистрации прав, в частности с переводом принятых документов в бумажном виде в электронную форму:

• исключается возможность подачи заявлений о кадастровом учете и регистрации прав посредством почтового отправления;
• регламентируется порядок работы МФЦ по переводу документов в электронные образы;
• при получении документов Кадастровой палатой (например, при выездном приеме), ее должностные лица выполняют перевод документов в электронные образы;
• с государственных регистраторов снимается ответственность ‎за кадастровый учет и регистрацию прав, осуществленные на основании переданных из МФЦ электронных образов документов в части проверки сопоставления с оригиналом, полномочий лиц, качества документов.

Требования к электронным образам документов, создаваемым МФЦ при получении заявлений о кадастровом учете, регистрации прав изложены в Приказе Росреестра №П/0142 от 12.04.2022 (проект №01/02/02-22/00124631).

В 2021 году вступил в силу 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», которым был внедрен риск-ориентированный подход и установлены категории риска нарушения обязательных требований.

Установлено шесть категорий риска объектов контроля, в зависимости от которых определяется периодичность проведения контрольных мероприятий:

• низкий;
• умеренный;
• средний;
• значительный;
• высокий;
• чрезвычайно высокий. 

Для изменения категории риска может использоваться сервис досудебного обжалования решений контрольных органов https://knd.gosuslugi.ru/. 

Согласно ПП РФ от 06.02.2021 №128 формируется, ведется и актуализируется реестр обязательных требований (https://ot.gov.ru).

Приведем примеры утвержденных перечней НПА (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется:

• при подготовке документации по планировке территории — приказ Минстроя РФ №615/пр от 28.08.2023;
• в сфере обеспечения осуществления геодезической и картографической деятельности — законопроект;
• в рамках выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию — приказ Минстроя России №602/пр от 21.08.2023;
• в рамках выдачи разрешений на строительство — приказ Минстроя России №598/пр от 18.08.2023.

Понятие «правовой режим» нередко встречается в нормативно-правовых актах, но нигде толком не объясняется. Поэтому обратимся к выводам и предложениям, сделанным некоторыми специалистами.

В целом правовой режим можно определить как особый нормативный порядок регулирования общественных отношений на основе установленных и обеспеченных государством правовых средств, который:

• направлен на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов субъектов права;
• выражается в специфике способов и гарантий его реализации, ответственности за нарушение режимных требований;
• основывается на действии общих принципов, приводящих все его элементы в единую упорядоченную систему (Беляева, 2012).

Можно сказать, что правовой режим земель — это установленный законом порядок государственного регулирования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения правонарушений и установленной ответственности за их совершение. Его обязательными элементами являются:

• наличие объекта (категории земель или земельного участка) государственного регулирования данного режима (органов, форм регулирования);
• наличие круга субъектов земельных правоотношений, обязанных соблюдать правила земельного режима;
• наличие прав и обязанностей субъектов, которые зависят от особенностей объекта земельного режима, от особенностей земли как объекта правового режима, от обстановки, существующей на данном земельном режиме;
• наличие системы правовых мер, обеспечивающих охрану данного режима от нарушений (Магомедова, 2017).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. При определении режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом.

Можно сказать, что общий правовой режим земель присущ всему составу земель РФ, особенный есть у отдельных категорий (а также иных видов или типов) земель, а конкретный — у отдельных земельных участков (Магомедова, 2017). Правовой режим территорий, занятых определенными объектами, может устанавливаться местными административными актами и положениями, уставами об этих объектах (Добрачев, 2023). Особый правовой режим устанавливается, например, для охраны природных объектов — в том числе создаются особо охраняемые природные территории (Долгополов, 2023).

Статистика Управления Росреестра по Москве:

• количество регистраций за период 2009—2021 гг.:
  • 672 230 ипотек;
  • 671 120 договоров долевого участия;
  • 1 573 661 договоров купли-продажи (мены) жилья;
• в среднем за день в 2021 году 12 000 учетно-регистрационных действий, из них:
  • 500 ипотек
  • 400 квартир в новостройках;
  • 600 оформлений прав на вторичном рынке.
     

В октябре 2020 года Правительство России приняло план мероприятий по ускоренному внедрению онлайн-технологий в финансовый сектор (№9215п-110 от 01.10.2020). Текст этого документа недоступен в открытых источниках, однако известно (1, 2), что его основными целями являются:

• удалённая идентификация граждан;
• дистанционное открытие счетов в банках, оформление ипотеки и кредитов, совершение сделок;
• получение финансовыми организациями данных о клиентах из государственных информационных систем.

В соответствии с планом в самом конце 2021 года Росреестр выпустил три приказа об утверждении XML-схем, используемой для формирования XML-документов:

• приказ от 27.12.2021 №П/0621 — договор участия в долевом строительстве;
• приказ от 27.12.2021 №П/0622 — договор купли-продажи;
• приказ от 27.12.2021 №П/0623 — договор об ипотеке.

Эти формы должны будут применяться после их «ввода в эксплуатацию» и доработки ФГИС ЕГРН.

Летом 2022 года Правительство Москвы и Росимущество заключили первую электронную сделку с недвижимостью.

Примечание — О совершении сделок с иностранными лицами

Согласно Указу Президента РФ №81 от 01.03.2022 со 02.03.2022 сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые с лицами ряда государств, могут осуществляться только на основании разрешений, выдаваемых подкомиссиями Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

11.03.2022 вышло разъяснение Минфина России, согласно которому основной такой подкомиссией руководит Министр финансов, а заявления о выдаче разрешения предоставляются соответственно в Минфин России. Правила их выдачи установлены ПП РФ №295 от 06.03.2022, а примерная форма заявления о выдаче разрешения на сделку представлена в протоколе заседания этой подкомиссии №9 от 14.03.2022. 

16.03.2022 Росреестр сообщил, что для регистрации сделки полученное разрешение необходимо подать с остальными документами в Росреестр для экспертизы государственным регистратором. А 18.03.2022 было опубликовано следующее пояснение:

• Росреестром не предъявляются требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц;
• для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства РФ.

Дополнительная информация была опубликована в письме Банка России №2-ОР от 18.03.2022 и в письме ФНП России №1392/03-16-3 от 15.03.2022.

22.03.2022 в связи с многочисленными обращениями подкомиссия Минфина приняла смягчающее решение:

• разрешить резидентам продавать недвижимое имущество нерезидентам;
• разрешить резидентам покупку недвижимости у нерезидентов через специальный рублевый счет;
• разрешить резидентам заключение и исполнение договоров участия в долевом строительстве с нерезидентами.

28.03.2022 Росреестр опубликовал разъяснения по особенностям государственной регистрации.

Границы публичных сервитутов учитываются в реестре границ ЕГРН.

Федеральным законом от 06.02.2023 №13-ФЗ установлено, что при приватизации помещения, посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения, требуется одновременное установление публичного сервитута.

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 04.08.2023 №430-ФЗ:

• возможно установление публичных сервитутов для использования земельных участков и (или) земель для оказания услуг связи, прокладки, переустройства, переноса инженерных коммуникаций, их эксплуатации в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
• установлен порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и права аренды земельного участка на публичный сервитут;
• определен порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков, занятых линейными объектами, права на которые не установлены;
• до 01.01.2025 публичный сервитут в отношении земельных участков и (или) земель может быть установлен на основании ходатайств субъектов естественной монополии или операторов связи.