Ошибки при подготовке кадастровой документации

В 2021 году Росреестр выпустил в виде таблиц типовые формулировки причин приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав для следующих ситуаций:

• учет жилого или садового дома [№14-5137-ГЕ/21 от 07.07.2021];
• регистрация договоров участия в долевом строительстве [№14-5137-ГЕ/21 от 07.07.2021];
• учет многоквартирного дома [№18-01672/21 от 08.06.2021];
• переход прав на квартиры [№14-5293-ГЕ/21 от 09.07.2021].

Управление Росреестра по Москве подготовило перечень типовых ошибок в форме письма от 24.12.2021 №31247_2021.

Обзор в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа, представлен в письме https://rosreestr.gov.ru… 

Согласно материалам совещания Росреестра от 25.05.2022 к основным ошибкам («ТОП-10») относятся следующие:

• пересечение границ земельных участков с границами иных земельных участков;
• площадь земельного участка не соответствует утвержденным градостроительным регламентам;
• отсутствуют сведения об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке;
• нарушен порядок согласования местоположения границ земельного участка;
• не обеспечен доступ к образуемым земельным участкам;
• отсутствует обоснование изменения площади и конфигурации, наличия реестровой ошибки;
• не является объектом государственного кадастрового учета;
• не указаны все земельные участки на которых расположен объект капитального строительства;
• адрес объекта недвижимости не соответствует ФИАС;
• не применяются или применены не актуальные сведения о пунктах ГГС, ЕГРН, ГФДЗ.

Согласно материалам совещания Росреестра от 07.09.2022 в иным часто возникающим ошибкам относятся:

• пересечение границ ЗУ с реестром границ;
• отсутствует согласие на обработку персональных данных;
• в графической части ТП отсутствуют специальные условные знаки;
• неверно определен контур здания;
• графическая часть не соответствует проектной документации;
• XML-схема содержит ошибки, в том числе ошибки загрузки;
• отсутствует РНС и РНВ;
• отсутствуют документы подтверждающие перепланировку;
• с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, на основании которых подготовлен МП, ТП не подписаны ЭЦП;
• отсутствует согласие 3-х лиц.

Согласно Поручению Руководителя Росреестра №ОС-035_22 от 22.04.2022 информация о нарушения направляется в СРО, которые должны принять меры по повышению качества кадастровых работ и отчитаться.

Вместе с тем порядок взаимодействия между кадастровыми инженерами, СРО и управлениями Росреестра еще отлаживается, поэтому в соответствии с опубликованным перечнем при реализации поручения возникают проблемы, в частности:

• территориальные управления Росреестра:
  • направляют нарушения, не входящие в ТОП-10;
  • формально подходят к заполнению таблиц уведомлений;
  • направляют уведомления  без направления документов, подтверждающих нарушения требований;
  • направляют неактуальную информацию;
  • не приводят конкретные нормы нормативных правовых актов или предоставляют противоречивую информацию;
• отсутствует единый формат оформления приложений;
• у СРО отсутствует техническая возможность проведения геодезических измерений и контрольных замеров, получения актуальных сведений из ЕГРН.

Обозначено и отсутствие единых подходов в работе СРО КИ, а именно:

• неэффективная система контрольно-дисциплинарного производства;
• отсутствие целостности и единства качества кадастровых работ;
• существующие принципы ориентированы на самостоятельную работу кадастровых инженеров над ошибками;
• отсутствуют системы профилактики и предупреждения нарушения обязательных требований;
• отсутствует единая система мониторинга за качеством кадастровых работ, а также система поддержки профессиональной компетенции кадастровых инженеров на должном уровне.

Перечень типовых ошибок, выявляемых органами регистрации прав при проведении предварительных проверок карта-планов территории, сформированных в рамках выполнения комплексных кадастровых работ федерального значения, приведен в письме №18-02555/25 от 23.07.2025.

В техническом плане отсутствует согласие заказчика кадастровых работ (физического лица) на обработку персональных данных.

Тип технического плана не соответствует виду заявления. Разделы XML-документа технического плана заполнены, в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, а представлено заявление о постановке на кадастровый учет.

XML файл межевого, технического плана ранее был представлен с другим заявлением.

Кадастровые номера объектов недвижимости, указаны в XML файле межевого, технического плана с ошибками.

При выполнении кадастровых работ использовано недостаточное количество пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети.

В составе приложений отсутствует документ, подтверждающий присвоение адреса земельного участка или объекта недвижимости, если адрес отсутствует в государственном адресном реестре и был присвоен до вступления в силу Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221.

Межевой, технический план, акт обследования не обеспечивает считывание и контроль представленных данных.

Неверно заполнены сведения о координатах. Проверка на пространственный анализ отрицательная: самопересечение полигона, нетопокорректность, повторяющиеся точки.

Категория земель и (или) вид разрешенного использования, указанные в межевом плане образуемого земельного участка, не соответствуют сведениям ЕГРН об исходном земельном участке, при этом в межевом плане отсутствуют документы, подтверждающие основание указания таких сведений.

В межевом плане отсутствуют сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам.

В разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана:

• отсутствует обоснование результатов кадастровых работ, когда раздел должен включаться в межевой план;
• не содержится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе при отсутствии картографических материалов или документов, подтверждающих местоположение границ;
• при наличии в межевом плане сведений о предельных минимальном и максимальном размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, не указаны сведения о документах, устанавливающих такие размеры.

В составе межевого плана отсутствует Акт согласования местоположения границ земельного участка либо в Акте согласования не отражен результат согласования одной из границ земельного участка.

В Акте согласования отсутствуют обязательные сведения о согласовании местоположения частей или характерных точек границ земельного участка: сведения о заинтересованных лицах или их представителях, способе извещения, результате согласования либо о представленных возражениях.

В состав Приложения межевого плана не включены документы, подлежащие включению при подготовке межевого плана: копии нотариально удостоверенных доверенностей или иных документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании; документы, свидетельствующие о соблюдении порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границ; копии либо извлечения из документов, использованных при подготовке межевого плана и указанных в актуальных требованиях.

В межевом плане в соответствующих реквизитах не указаны кадастровые номера всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства или единых недвижимых комплексов, расположенных на образуемом, уточняемом или измененном земельном участке.

В межевом плане:

• не заполнены предусмотренные реквизиты раздела "Сведения об уточняемых земельных участках" в отношении смежных земельных участков, местоположение характерных точек или частей границ которых определено либо уточнено при выполнении кадастровых работ;
• в акте согласования отсутствуют сведения о смежном земельном участке, лице, участвующем в согласовании, способе извещения или результате согласования;
• сведения о смежных земельных участках, указанные в акте согласования, противоречат сведениям соответствующего раздела межевого плана.

В межевом плане формулы и значения средней квадратической погрешности определения координат характерных точек границ земельных участков или их частей указаны не в соответствии с требованиями, установленными органом нормативно-правового регулирования в соответствии с частью 13 статьи 22 Федерального закона №218-ФЗ.

В межевом плане отсутствует раздел "Сведения о частях земельного участка" либо в нем не указаны сведения об образуемых или существующих частях земельного участка, когда такой раздел должен быть подготовлен.

В межевом плане графа "Характеристика части" в реквизите "3" раздела "Сведения о частях земельного участка" в отношении образуемых частей земельных участков заполнена не в соответствии с актом органа государственной власти или органа местного самоуправления, договором, в том числе предварительных, вступивших в законную силу судебных актов.

Технический план подготовлен на основании Декларации, при этом отсутствует подтверждение, что законодательством Российской Федерации в отношении объекта недвижимости, для учета/регистрации которого подано заявление, не предусмотрены подготовка и (или) выдача:

• проектной документации;
• разрешения на строительство;
• технического паспорта до 01.01.2013;
• разрешения на ввод при подготовке техического плана помещения, машино-места;
• разрешения на ввод до 13.07.2015.

Проектная документация, на основании которой подготовлен технический план не отвечает требованиям ст. 48 ГрК: не утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

В составе технического плана, подготовленного в отношении объекта незавершенного строительства, индивидуального жилого дома, отсутствует разрешение на строительство.

В техническом плане не указан либо ошибочно указан тип контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства: наземный, надземный или подземный.

В техническом плане отсутствуют кадастровые номера земельного участка или указаны не все земельные участки, в границах которых, на которых, над или под которыми расположен объект недвижимости.

В техническом плане, подготовленном в связи внесением изменений в сведения ЕГРН о характеристиках объекта, указаны характеристики объекта, не содержащие новые значения. Таким образом, включение таких сведений в технический план не требуется.

Контур объекта капитального строительства, отображенный на дежурной кадастровой карте, в соответствии с координатами, представленными в техническом плане, не соответствует разделам графической части технического плана.

Выявлены расхождения в характеристиках объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, год завершения строительства, количество этажей, назначение сооружения), указанных в техническом плане и документах, на основании которых подготовлен такой план.

Выявлены расхождения раздела «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» технического плана с поэтажными планами проектной документации, на основании которых подготовлен такой раздел.

Нарушения в оформлении графической части технического плана: поэтажные планы проектной документации не содержат необходимые обозначения и сведения, их параметры не соответствуют фактическим характеристикам помещений или машино-мест, либо изменения проектной документации не отражены в поэтажных планах.

В соответствии с положениями Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовых земельных участках возможно размещение только жилых строений, при этом в техническом плане отсутствуют сведения о том, что здание является жилым строением. В разделе «Заключение кадастрового инженера» отсутствует указание сведений о назначении здания «жилое строение».

В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, подготовленного с целью исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, отсутствует обоснование такой ошибки, выявленной в ходе кадастровых работ.

Специальные условные знаки, отображенные в графической части технического плана, не соответствуют, указанным в Требованиях № 953.

07.2021 — А СРО «ОКИ» опубликовала перечень основных ошибок при подготовке технических планов многоквартирных домов.

В акте обследования в составе приложения, в реквизите «Перечень документов, использованных при подготовке акта» отсутствуют документы, подтверждающие факт прекращения существования объекта недвижимости.