Кадастровый аудит

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по действующему законодательству является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях. Это означает, что сведения ЕГРН автоматически, в силу закона стали достоверными, что конечно же не является в полной мере истиной. Так, например, судебная статистика позволяет сделать вывод, что количество земельно-имущественных споров достаточно велико и имеет тенденцию к росту.

От соблюдения принципа достоверности реестра зависит в том числе:

• гарантия неоспоримости прав;
• качество государственных услуг;
• корректность кадастровой оценки;
• корректность налогообложения;
• оборот недвижимости;
• развитие земельно-имущественных отношений.

И действительно, главная принципиальная задача государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав по смыслу законодателя – обеспечение подлинной публичной достоверности Единого государственного реестра недвижимости (реестра).

Таким образом, определены два основных принципа:

• публичность реестра;
• достоверность внесенных в него сведений.

Публичная достоверность реестра достигается, в том числе путем определения принципов и основ реестровой и кадастровой деятельности, унификации категориального аппарата, процессов и единых подходов. Экономическая суть принципа публичной достоверности проявляется в снижении до приемлемого уровня рисков участников нескольких последовательных правоотношений.

Именно обеспечение публичной достоверности реестра, при которой все вопросы оборотоспособности недвижимых вещей, включая как сам факт их юридического существования, так и устанавливаемый для них правовой режим, определялись бы исключительно реестровыми записями, должно являться главной целью существования и развития регистрационно-учетной системы страны.

Достоверность реестра — это не только и не столько принцип ведения реестра, сколько предусмотренное законом юридическое качество реестра. Смысл его состоит в том, что для оборота, для участвующих в нем любых третьих лиц существует лишь то, о чем есть запись в реестре, и не существует того, о чем в реестре записи нет, пока обратное не доказано.

Необходимо также отметить, что под достоверностью информации об объекте в общем смысле подразумевают свойство информации наиболее реально и полно описывать объект.

Таким образом, качество сведений реестра по заключается в следующем:

• существует лишь то, о чем есть запись;
• запись должна отражать факт.

В настоящее время в нормативно-правовых актах не раскрыто, чем конкретно обеспечивается заявленный в законе принцип достоверности реестра. В научных работах достоверность сведений ЕГРН определяется рядом авторов, как отсутствие ошибок в записях реестра, а критериями достоверности являются гармонизированные и верифицированные между собой сведения ГКН и ЕГРП, объединенные в настоящее время в одну регистрационно-учетную систему. Другие авторы принимают количество ошибок в записях реестра недвижимости (кадастра недвижимости), оказывающих влияние на фискальную роль ЕГРН, за показатель достоверности сведений ЕГРН. Наконец, последними предлагается судить о достоверности сведений ЕГРН по количеству судебных разбирательств, к которым они привели.

При этом, согласно принципу признания ранее учтенных объектов недвижимости, к сведениям ЕГРН относятся не только зарегистрированные в государственном реестре (текущие), но массив документированной информации преимущественно на бумажных носителях (потенциальные).

Также необходимо отметить, что не редкость случаи, когда при судебных разбирательствах необходимо установить и описать объект недвижимости не по факту, а на какой-то выбранный момент времени.

Сейчас мало кто купит недвижимость ограничиваясь лишь выпиской из Единого государственно реестра недвижимости. Необходима комплексная проверка, научно-исследовательская работа в отношении не только реестровой информации, но и имеющихся документов о недвижимости (т.е. без специалиста, эксперта проверить объект недвижимости в настоящее время затруднительно).

С другой стороны отмечается субъективность деятельности привлекаемых заинтересованным лицами и судами экспертов. Эксперты руководствуются своим опытом и знаниями, при этом испытывая трудности с формализацией процесса экспертизы.

Таким образом, возникают две связанные между собой задачи:

1. Разработка унифицированной методологии и терминологии верификации как текущих реестровых сведений, так и потенциальных (подготавливаемых к включению в реестр);
2. Возможность достоверного моделирования объекта недвижимости на любой момент его существования.

По состоянию на 2021 ФГИС ЕГРН характеризуется следующими показателями:

• Количество объектов недвижимости и зарегистрированных прав – 364 млн;
• Количество записей в реестре – 5,2 млрд;
• Ежегодный прирост количества записей в реестре – 243 млн;
• Объем хранилища реестровых записей – 150 Тб.

В настоящее время в России стоит масштабная государственная задача по скорейшему сбору сведений о как можно большем количестве объектов недвижимости. Этому способствуют вводимые упрощённые порядки кадастрового учета и регистрации права: дачная, гаражная амнистии, ограничивание полномочий государственных регистраторов с перекладыванием ответственности за обоснование характеристик и достоверность информации на кадастровых инженеров. Цель всех этих мероприятий фискальная, требуется увеличение налогооблагаемой базы — источника бюджетных средств.

Можно ожидать, что очевидным итогом массовой, упрощённой и «поточной» регистрации станет накопление в сведениях ЕГРН непроверенной и недостоверной информации, которая приведет к еще большему росту числа судебных разбирательств, а вопросы достоверности зарегистрированных сведений ЕГРН останутся проблемами правообладателей.

В настоящее время существуют три индикатора недостоверности сведений ЕГРН:

• приостановление регистрационно-учетных действий;
• обнаружение несоответствий, неточностей, ошибок при кадастровых работах;
• ошибки при верификации и гармонизации данных из информационных ресурсов, объединенных в ЕГРН;

Для разрешения спорной ситуации правообладатели вынуждены обращаться в одном случае к высококвалифицированным специалисту — эксперту, кадастровому инженеру, который выполнит дополнительные геодезические измерения, проанализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставит между собой характеристики по разным документам, т.е. проведет полноценную научно-исследовательскую работу в области наук о Земле, а в другом — добиваться истины в судебных инстанциях.

Многообразие документов, характеристик недвижимости и нормативных требований придает субъективный характер экспертной деятельности, что может как поспособствовать разрешению спорной ситуации, так и наоборот еще больше ее усугубить. Всё зависит от квалификации, опыта, методов исследования каждого отдельно взятого специалиста.

Нередки случаи, когда например судебный эксперт по итогам землеустроительной экспертизы делает один вывод, а другой, по тем же самым вопросам, может сделать противоположный.

Для создания эффективной системы кадастрового учета и регистрации прав на протяжении всего периода становления и развития земельно-имущественных отношений в России, были приняты различные целевые программы, дорожные карты, стратегии и планы, основными целями которых являются:

• повышение достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и внедрение гражданского оборота недвижимости на базе цифровых технологий, что позволит увеличить гарантии неоспоримости зарегистрированных прав и снизить затраты;
• внедрение цифровых технологий и платформенных решений в сфере кадастровой деятельности.

Общим перечнем мероприятий в рамках формирования достоверного ЕГРН предусмотрено совершенствование информационных сервисов и наполнение информацией из других реестров, активное внесение сведений об объектах кадастрового учета. Таким образом, основное внимание уделяется функционированию самой регистрационно-учетной системы – Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Однако практически не уделено внимания научно-методологическому обеспечению достоверности сведений ЕГРН, конкретным техническим и технологическим решениям.

Процесс верификации и гармонизации данных ГКН и ЕГРП проходил в рамках создания единой учетно-регистрационной базы данных ЕГРН. Под терминами «гармонизация» и «верификация» понимается сопоставление, приведение в соответствие с единым образцом сведений об объектах недвижимости, содержащихся в базах данных ГКН и ЕГРП. Данные процедуры проводились программно в ручном режиме, либо в соответствии со специально разработанными скриптами в основном в 2013—2015 гг.

Внутренние инструментарии гармонизации и верификации записей в ФГИС ЕГРН на данном этапе уже недостаточны и представляются исчерпанными. Они уступают свое место научно-исследовательской, экспертной работе с каждым конкретным случаем и объектом.

Таким образом, несмотря на проведенные мероприятия обращения правообладателей не уменьшаются, отмечается рост земельных и имущественных споров, стабильно недоверие к качеству данных Росреестра, имеют место разные подходы к определению достоверности реестра, методам ее обеспечения, присутствует субъективный характер экспертной деятельности.

Следовательно, для исключения фактора субъективности в процессе установления достоверных сведений ЕГРН требуется выработать определенные основы, которые заключается в унифицированной терминологии и методологии научного исследования задокументированных характеристик объектов недвижимости.

Когда мы говорим о недвижимости, мы в первую очередь имеем виду документы, из которых специалист извлекает информацию о ее характеристиках. Документ — это основной источник информации о недвижимости.

Документами о недвижимом имуществе (документы об объектах недвижимости) являются документы, содержащие описание объекта недвижимости, и документы о правах, сделках, ограничениях (обременениях).

По определению, документ — это «материальный носитель с зафиксированной на нем в любой форме информацией в виде текста, звукозаписи, изображения и (или) их сочетания, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и предназначен для передачи во времени и в пространстве в целях общественного использования и хранения».

С позиции оригинальности документы могут быть представлены в виде:

• подлинника (первый или единственный экземпляр документа);
• дубликата (повторный экземпляр подлинника документа);
• копии (экземпляр документа, полностью воспроизводящий информацию подлинника документа);
• заверенной копии (копия документа, на которой в соответствии с установленным порядком проставлены реквизиты, обеспечивающие ее юридическую значимость).

Стоит обратить внимание, что имеет значение не только информация, извлеченная из документа. Особую роль играют и метаданные:

• источник получения документа;
• время предоставления документа;
• дело (проект);
• цветопередача (черно-белый вид или полноцветный вид);
• сохранность бумажного носителя (нормальная сохранность или ветхий документ);
• сохранность задокументированной информации (информация полностью в наличии, информация частично утрачена).

Характеристика объекта недвижимости - это особенность объекта недвижимости.

Во множестве документах о недвижимости приводится множество характеристик, описывающих объект недвижимости. Документы о недвижимости могут издаваться по причине ее образования или создания, изменения ее описания и, наконец, исчезновения, как физического объекта, так и по документам, имеющим юридическую силу.

Таким образом, по документам становится возможным проследить жизненный цикл объекта недвижимости, начиная с момента издания документов, разрешающих и предусматривающих образование или создание объекта недвижимости (решение о предоставлении земельного участка, разрешение на строительство и т.п.), далее по документам об изменениях его характеристик с течением времени (проектная документация о перепланировке, реконструкции и т.п.) и, наконец, до документов, свидетельствующих о снятии с учета вследствие преобразования, гибели или уничтожения объекта недвижимости (решение о перераспределении земельных участков, решение о сносе и т.п.).

Для зданий и сооружений есть официальное определение жизненного цикла как физического объекта.

Жизненный цикл здания или сооружения - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

При этом некоторые документы, например, свидетельствующие о снятии с учета вследствие преобразования исходных объектов недвижимости, являются в свою очередь документами, разрешающими или предусматривающими образование новых объектов недвижимости.

С позиции учетно-регистрационных действий жизненный цикл объекта недвижимости можно описать следующим образом:

1. издание правоустанавливающего документа;
2. кадастровый учет и регистрация права в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
3. кадастровый учет изменений основных, дополнительных характеристик;
4. снятие с учета и прекращение права.

Следовательно, документы о недвижимости содержат информацию не только о самих характеристиках объекта недвижимости, но и дают дополнительные данные о том, какое состояние объекта недвижимости описывается либо по смыслу самого документа, либо по названию характеристики. Например, в проектной документации указывается сведения о характеристиках объекта недвижимости до его изменения (фактическое состояние) и после (проектное состояние), а, например, в декларации об объекте недвижимости правообладатель декларирует или заявляет характеристики своего объекта недвижимости (декларируемое состояние).

Название характеристики, задаваемое в документе, может быть произвольное, а может быть в соответствии с действовавшим на момент издания документа порядком ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), Государственного земельного кадастра (ГЗК), Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Значение характеристики может быть установлено в соответствии с действовавшим на момент издания документа классификатором значений и характеризуется определенным форматом и размерностью. Как было сказано выше, описываемое характеристикой состояние объекта недвижимости следует из смысла документа или из самого названия характеристики.

Документы, содержащие характеристики, описывающие состояния объекта недвижимости, могут быть:

• о разрешающих характеристиках (решение о предоставлении, разрешение на строительство и т.п.);
• о проектных характеристиках (проектная документация);
• о фактических характеристиках (план, карта, схема и т.п.);
• о зарегистрированных в государственных реестрах характеристиках (выписки из реестров);
• о декларированных (заявленных) характеристиках.

Важно отметить, что в одном документе, может быть представлена информация о различных состояниях объекта недвижимости одновременно. Например, в проектной документации обычно указывается значение площади до перепланировки или реконструкции (площади по факту) и после нее (площади после перепланировки или реконструкции). А такие характеристики, как например «разрешенная площадь», «проектная площадь», «фактическая площадь», «зарегистрированная площадь» — являются по сути одной характеристикой объекта недвижимости «Площадь», но описывают разные состояния объекта недвижимости: по разрешающему документу, по проектной документации, по факту и по информации, зарегистрированной в реестре.

Таким образом, можно сделать вывод, что состояние объекта недвижимости — это описываемая совокупностью задокументированных характеристик модель объекта недвижимости, определяющая его правовой режим.

Следовательно, жизненный цикл объекта недвижимости может быть описан не только последовательностью издания документов, но и последовательностью его состояний, которые характеризуются определенным приоритетом:

1. разрешенное — основополагающие состояние для присвоения или изменения характеристик;
2. проектное — на основании характеристик в соответствии с разрешенным состоянием планируется образование, создание или изменение объекта, в каком-то смысле описывается каким должен быть объект в результате тех или иных действий;
3. зарегистрированное — имеет приоритет над фактическим состоянием, так как по факту объект может быть уже изменен без соответствующего внесения информации в государственный реестр;
4. фактическое — отражает фактическое положение объекта;
5. декларированное — заявленные заинтересованным лицом характеристики.

Документы являются источником информации не только о характеристиках объекта недвижимости, но и о его состоянии на определенный момент времени. Правильная идентификация и извлечение информации является основополагающим, предшествующим непосредственно анализу этапом.

Источниками предоставления документов и информации о недвижимости могут являться, например, следующие:

• выписки из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра;
• публичная кадастровая карта;
• документы личного хранения заинтересованных лиц и правообладателей объектов недвижимости;
• ответы уполномоченных органов и организаций на запросы.

Законодательством о кадастровой деятельности установлен ряд требований к анализу исходной документации, в том числе ситуации, при которых кадастровый инженер обязан отказаться от работы:

• если объект работ не является объектом недвижимости (требуется проверка признаков недвижимости по документам и материалам фактического обследования);
• если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения (требуется проверка, анализ, правовая и техническая экспертиза);
• если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы по форме и (или) по содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их издания и в месте их издания (требуется правовая экспертиза).

Похожие требования выдвигаются при работе с документами для государственных регистраторов:

• визуальная проверка документов;
• проверка действительности документов;
• проверка соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;
• проверка наличия у органа государственной власти, органа местного самоуправления соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт;
• проверка подлинности документов;
• проверка достоверности содержащихся в них сведений;
• проверка того, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;
• проверка того, что тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц без сокращений, с указанием мест их нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью.

С начала XX-го века прослеживается издание разнообразных документов о недвижимости, которые в настоящее время признаются сведениями о ранее учтенном недвижимом имуществе. Особый всплеск издания документов о правах и сделках, документов, описывающих недвижимое имущество, пришелся на конец XX-го века — время активного перехода к рыночной экономике, становления права частной собственности, приватизации и учета недвижимости. В связи с этим наблюдается значительная вариативность в наименованиях документов о недвижимости, их структуре, составе представленных в них сведений о характеристиках объектов недвижимости.

Зачастую, идентифицируя тот или иной документ, эксперт должен ответить на два основных вопроса:

• к какому классу, виду или типу относится данный документ?
• каким образом в настоящее время назывался бы данный документ с учетом действующего в настоящее время классификатора документов о недвижимости?

Решением первого вопроса является выбор того или иного класса, вида или типа, а второго — установление соответствия старых названий документов их современным аналогам (названиям документов по действующему классификатору).

Анализ массива документированных сведений об объектах недвижимости показывает:

• наличие двусмысленных названий характеристик, например «Кадастровый (или условный) номер» или «Адрес (местонахождение) объекта». В первом случае значением характеристики «Кадастровый (или условный) номер» может быть как кадастровый, так и условный номер, а значением характеристики «Адрес (местонахождение) объекта», может быть как адрес, так и местонахождение;
• наличие значений характеристик, которые могут записываться по-разному, но, по сути, имеют один и тот же смысл. Например, значение характеристики «Категория земель» по действовавшему ранее классификатору является «Земли поселений», а по действующему в настоящее время — «Земли населенных пунктов».

Таким образом, возникает необходимость применения принципа учета вариабельности документов и характеристик, а также принципа нормализации сведений для их идентификации и систематизации.

Для того чтобы из неструктурированного массива документированных сведений недвижимости выявить документы, относящиеся к исследуемому объекту недвижимости, требуется выявить определяющие его признаки. Данными признаками являются характеристики объекта недвижимости, которе определяют его в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть основные (ранее уникальные) характеристики. Как правило, эксперт, изучая исходные документы, обращает внимание на совпадение следующих характеристик:

• вид объекта недвижимости;
• адрес;
• кадастровый номер;
• иной номер (учетный, регистрационный, инвентарный, условный, ранее присвоенный);
• основная характеристика (площадь, протяженность, объем и т.п.).

На практике уникальные характеристики могут только лишь условно называться таковыми, так как они могут меняться со временем и по причине изменения нормативно-правовой основы. Приведем несколько примеров.

Характеристика «вид объекта недвижимости: часть жилого дома». В кадастре недвижимости ранее и в настоящее время никогда не существовало такого вида объекта недвижимости, но в Единый государственный реестр прав вносились записи регистрации права на такого рода объекты.

В настоящее время у правообладателей в документах имеются запись о «части жилого дома», а на практике в государственном кадастре недвижимости это помещение или самостоятельное здание.

Характеристика «адрес» может также измениться в связи с переименованием одного из адресообразующих элементов, например названия улицы или населенного пункта.

Характеристика «кадастровый номер». До устоявшегося порядка кадастрового деления кадастровые номера записывали, как было принято в территориальных земельно-имущественных учреждениях, земельных комитетах и т.п.

Органы технической инвентаризации также издавали кадастровые паспорта, в которых фигурировали кадастровые номера. Такие кадастровые номера могут иметь внешнее сходство с современными. Кроме этого, на законодательном уровне может быть принят новый порядок формирования и присвоения кадастровых номеров.

К признаку, определяющему объект недвижимости по разным документам, относится факт совпадения значений соответствующих характеристик, например адреса или кадастрового номера.

Для сбора необходимых сведений необходимо выполнить сравнительный анализ имеющихся в наличии документов о недвижимости.

Сравнение выполняется попарно. Если в наличии только два документа, то пара будет только одна, если три и более, то количество пар документов (КП) будет рассчитываться по формуле:

КП=(КД * (КД - 1))/2

где КД – количество предоставленных документов.

На практике часто бывает, что документы содержат разные наборы уникальных характеристик и требуется более углубленный сравнительный анализ. Для этого рассмотрим основные (уникальные) характеристики и назначим оценки каждой из них с помощью весового коэффициента.

В работах разных авторов весовые коэффициенты именуются относительными весами, коэффициентами важности или значимости, относительной ценности, информативности и т.д., но имеют одно назначение: сопоставление различной ценности, качества, критерии, свойства, компоненты обычно в едином комплексном измерителе ценности, качестве, критерии и т.д.

Существуют различные методы определения весовых коэффициентов, использующие как объективную, так и субъективную информацию. Кроме того, существует ряд методов, в которых значения весовых коэффициентов восстанавливаются на основе принимавшихся ранее решений. В тех случаях, когда возможность получения объективной информации отсутствует, используются субъективные оценки экспертов.

В литературе не удалось обнаружить информацию о ранжировании уникальных характеристик по их значимости, поэтому установим собственные правила присвоения весовых коэффициентов.

Рассмотрим характеристики: адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики адрес установим 3, а основной характеристики и виду объекта установим 1, потому что в случае, когда основная характеристика и вид объекта отличаются, а адрес совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) = 2; 2 < 3 (адрес)

Рассмотрим характеристики: иной номер, адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики иной номер установим 6, потому что в случае, когда адрес, основная характеристика и вид объекта отличаются, а иной номер совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) + 3 (адрес) = 5; 5 < 6 (иной номер)

Рассмотрим характеристики: кадастровый номер, иной номер, адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики кадастровый номер установим 12, потому что в случае, когда иной номер, адрес, основная характеристика и вид объекта отличаются, а кадастровый номер совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) + 3 (адрес) + 6 (иной номер) = 11; 11 < 12 (кадастровый номер)

Сведем полученные весовые коэффициенты в таблицу.

Идентификация объекта недвижимости по документам и характеристикам заключается в экспертной оценке совпадения основных (ранее уникальных) характеристик, при которой необходимо дать ответ на вопрос, один и тот же объект недвижимости представлен в разных документах, или это разные совершенно разные объекты?

В целях оценки результатов сравнения целесообразно присваивать результату оценку от 0 до 1. Далее, в соответствии с присвоенными ранее весами уникальных характеристик, определим балл по формуле:

G = C * P

где G – балльный показатель; Р – весовой коэффициент уникальной характеристики.

Для примера сравним значения уникальных характеристик по двум документам.

Инвертированный суммарный бальный показатель (1/5 = 0,20) позволяет графически показать насколько сильно документы связаны между собой. Если связь сильна, то данная пара документов наиболее вероятно относится к одному и тому же объекту недвижимости, если слаба, то это могут быть разные объекты недвижимости.

При увеличении количества пар документов графовая модель результатов сравнения основных (уникальных) характеристик по большему количеству документов примет более сложный вид. Например, в случае полидокументального анализа 6 документов (6 вершин графа), количество пар для сравнения составит 15 (15 ребер графа).

На рисунке можно выделить три скопления или кластера (обозначены римскими цифрами I, II, III), это дает возможность выполнения кластерного анализа.

Связи между документами внутри выделенных кластеров более «сильные». Это означает, что каждый из выделенных кластеров наиболее вероятно содержит информацию о каком-то самостоятельном объекте недвижимости: первый о первом, второй о втором, а третий о третьем. Однако, следует отметить, что кластер III также может говорить о том, что документ №3 может содержать ошибочные сведения о первом или втором объекте недвижимости.

Кластерный анализ результатов сравнения основных (уникальных) характеристик объектов недвижимости (принцип кластеризации) позволяет обоснованно решить достаточно много экспертных задач:

• осуществить выборку документов из массива разрозненных документированных сведений и их распределение по объектам недвижимости;
• принять взвешенное решение по «отбраковке» наиболее разреженных скоплений;
• выполнить индивидуализацию объектов недвижимости;
• установить связи между документами, что дает дополнительные возможности анализа внутри каждого отдельного кластера;
• определить совокупность характеристик конкретного объекта недвижимости (в кластере) и построить его жизненный цикл;
• дает возможность автоматизации выделения кластеров (объект и документы) в электронных архивах индексированных кадастровых документов;
• расширяет возможность сбора и анализа кадастровой информации за счет реализации принципов иерархической таксономии (полученные кластеры могут объединяться в супер-кластеры более высокого уровня, т.е. кластеры могут включаться в другие кластеры).

Процедура сбора и анализа документов основана на едином представлении информации об извлеченных характеристиках, их названиях и значениях. Так с помощью ЕКХ по сути происходит нормализация характеристик из разных документов согласно действующим классификаторам (название и значение). Однако, для обеспечения полного единства представления названия с учетом большой вариативности значений и представления размерностей характеристик требуется выполнить форматно-логический преобразования. Об этом далее.

Кадастровый инженер — это уникальный специалист по недвижимости, обладающий как техническими, так и юридическими познаниями. Именно к нему обращаются за определением и идентификацией недвижимости, ее фактическом описанием, установлением назначения и порядка пользования, возможности преобразования и по другим специфическим вопросам.

В настоящее время кадастровый инженер традиционно выступает в качестве эксперта в судебных процессах, где требуются специальные знания в области недвижимости, изучения правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, технической документации, геодезии, землеустройства, картографии и права.

Как следует из таблицы, большинство задач, с которыми сталкиваются кадастровые инженеры, относятся к экспертным. Так, специфика деятельности кадастрового инженера накладывает на него дополнительные требования. Он не только должен понимать, что представляет из себя объект, с которым ему предстоит работать, но и иметь познания:

• о том, как, кем, когда и по какой форме были оформлены документы, которые ему были предоставлены;
• что являлось основанием их издания;
• какие данные в них должны содержаться;
• как интерпретировать и анализировать эти данные и т.п.

Конечно, если говорить об экспертных работах, выполняемых кадастровым инженером, то самыми значительными из них являются досудебные и судебные экспертизы.

Наиболее распространенными видами землеустроительных экспертиз являются экспертизы:

• по спорам об установлении границ земельных участков;
• по спорам об установлении сервитутов;
• по спорам о предоставлении в собственность земельных участков;
• в части установления оборотоспособностью земельных участков, объектов капитального строительства, помещений.

В литературе выделяют типовые задачи судебной землеустроительной экспертизы при определении на местности границ:

• определение площади и фактического местоположения границ исследуемого объекта в какой-либо системе координат;
• определение местоположения, площади и конфигурации земельных участков по Единому государственному реестру недвижимости, а также другим источникам: картам, планам, схемам и сопоставление их с фактическими сведениями;
• определение местоположения, площади и конфигурации земельных участков согласно сведениям правоустанавливающих и (или) правоподтверждающих документов, а также их сопоставление с фактическими данными;
• установление факта наложения границ одного земельного участка на границы другого, определение площади и конфигурации такого наложения;
• определение расположения различных объектов относительно границ земельных участков, в том числе по их отношению к отдельным частям и зонам (например, территориальной зоне, зоне с особыми условиями использования территории и т. п.);
• определение причины наложения границ земельных участков на кадастровой карте при их постановке на государственный кадастровый учет;
• выявление реестровой ошибки и разработка вариантов приведения границ исследуемого земельного участка в соответствие с его правоустанавливающими документами;
• установление (при отсутствии таковых) и уточнение (исправление реестровой ошибки) границ земельных участков;
• определение прохождения на местности границ земельных участков (вынос границ в натуру);
• определение границ и площади самовольно запользованной земли.

При этом для установления, например, факта наличия реестровой ошибки необходимо:

• проанализировать документы, определяющие местоположение земельного участка при его образовании;
• исследовать границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов либо объектов искусственного происхождения.

Наиболее серьезными и ответственными работами, которыми занимаются кадастровые инженеры и эксперты являются судебные экспертизы. Их результаты удостоверяются судом, что является основаниями для дальнейших «судьбоносных» действий с объектами недвижимости. Методология судебных экспертиз и структура экспертного заключения в данном случае требуют пристального внимания.

Судебная землеустроительная экспертиза базируется исключительно на конкретных фактах, документах и материалах, имеющих значение для дачи экспертного заключения. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела иные обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Различают следующие виды экспертиз:

• первичная экспертиза;
• повторная экспертиза, выполняемая другим экспертом, если есть сомнения в ее обоснованности, правильности выводов, имеются противоречия в выводах или разногласия в работе комиссии экспертов;
• комиссионная экспертиза, которая проводится несколькими экспертами одной специальности или специализации;
• комплексная экспертиза, которая выполняется несколькими экспертами различных специальностей или специализаций (профилей).

Укрупненно экспертиза состоит из двух частей:

1. подготовительная:
   • уяснение экспертной задачи;
   • изучение материалов дела, нормативной и справочной литературы. Вопросы, поставленные эксперту, определяют направление и объем предстоящего исследования, а цель исследования — ответ на эти вопросы;
2. исследовательская:
   • осмотр, описание объекта;
   • полевые измерения;
   • камеральная обработка;
   • анализ объекта методом реального или мысленного деления его на части в разрезе гражданского дела для тщательного и подробного изучения каждой его части;
   • синтез полученной при анализе информации соединением упомянутых раннее частей в единое целое для получения нового, более полного знания об объекте;
   • сравнение полученных пространственных параметров объекта с нормативными и правовыми допусками;
   • результаты исследовательской части обобщаются и в развернутом виде формулируются будущие выводы, приводится их обоснование;
   • формулирование ответов на вопросы.

Достоверность и обоснованность результатов исследования обеспечивается:

• методологической обоснованностью и непротиворечивостью его исходных теоретических положений, включающих правовые и технические нормы;
• внутренней логикой плана и реализации исследований;
• применением надежных и апробированных методов математического аппарата, соответствующих целям и задачам исследования;
• применением аттестованных измерительных средств;
• репрезентативностью выборки данных;
• испытанными методиками измерений и обработки данных;
• оценкой точности результатов измерений, их качественной интерпретацией и количественным анализом с использованием методов математической статистики (обработки наблюдений).

Для исследований, заключений и экспертиз требуется заказывать сведения ЕГРН в виде выписок или КПТ.

Согласно (ст. 16 Закона о судебно-экспертной деятельности) эксперту запрещено самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы.

Согласно судебной практике (например Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 по делу № А33-16425/2013) различаются понятия:

• материалы в значении "материалы дела, подлежащие исследованию" (Материалы для исследования);
• материалы в значении "информация, необходимая для производства судебной экспертизы" (Информация для исследования).

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100 (ред. от 11.07.2014) "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)" материалы для исследования являются частью материалов дела (документы, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дел) – их нельзя собирать самостоятельно.

Информация для исследования - относится к методике/процессу исследования.

Сбор информации для исследования является неотъемлемой частью методики/процесса исследования. Ст. 4 и 8 Закона о судебно-экспертной деятельности установлено, что исследование проводится на базе общепринятых научных и практических данных, в соответствии с современными достижениями науки и техники.

Об этом, например Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 №09АП-44924/2020-ГК, 09АП-45020/2020-ГК по делу № А40-119660/2018.

На практике установлена следующий приоритет используемых сведений при определении местоположения земельного участка и конфигурации его границ:

1. исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (правоустанавливающие документы);
2. при отсутствии документов по п.1 исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (графическое приложение к правоустанавливающему документу);
3. в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
4. при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (должно также подтверждаться планово-картографическим материалами).

Для объектов капитального строительства осуществляется дополнительный анализ:

1. изучаются исходные документы, определяющие конструктивные элементы объекта капитального строительства, его назначение, функциональное использование, размещение на земельном участке и другие отношения с иными объектами местности (проектная документация, разрешение на строительство и т.п.);
2. изучается документация, описывающая фактическое состояние объекта капитального строительства после его создания (строительства), его местоположение в пространстве и по отношению к иным объектам местности (документация технической инвентаризации, технические планы).

Установление того или иного факта по результатам выполнения досудебной или судебной экспертизы является аналогичным при производстве кадастровых работ. Во внимание принимается в учет тот же приоритет исходных документов, используются те же методы исследования, средства измерений, специализированное программное обеспечение.

Практика показывает, что обращения заинтересованных лиц за «приведением объектов недвижимости в порядок» по-прежнему значительны и связаны в первую очередь с неожиданно возникшими проблемами при совершении сделок или других регистрационных действиях с уже учтенными в ЕГРН объектами недвижимости, сведения о которых оказываются неполными, противоречивыми, задублированными, ошибочными и недостоверными в целом.

Как было сказано выше, выявление недостоверных сведений ЕГРН происходит в основном на этапе регистрационно-учетных действий, как правило, без конкретизации алгоритма дальнейших действий, что влечет за собой необходимость обращения к высококвалифицированным специалисту — эксперту, кадастровому инженеру, который выполняет дополнительные геодезические измерения, анализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставляет между собой различные характеристики, т.е. проводит научно-исследовательскую работу в области наук о Земле.

Кроме этого, правообладателям приходится тратить дополнительные время и средства на решение возникших проблем, что тормозит регистрацию, срывает сделки и в целом оказывает неблагоприятное воздействие на сферу учета недвижимости.

Можно порассуждать, что с точки зрения обычного правообладателя или заинтересованного лица, не являющегося специалистом в области наук о Земле, достоверность сведений ЕГРН о конкретном объекте недвижимости означает на практике, что они полны, отвечают требования законодательства. Также ожидается, что не возникнет неожиданных проблем в пользовании недвижимостью.

Зарегистрированные текущие сведения ЕГРН несут гарантирующую функцию. Правообладатель должен быть уверен, что его права никто не оспорит, и не возникнет неприятных ситуаций с их реализацией.

С практической позиции для государства достоверность сведений ЕГРН о конкретном объекте недвижимости может определяться тем, что объект должен быть учтен, а все его характеристики внесены в соответствии с установленными требованиями законодательства. Значения характеристик при этом должны соответствовать реальному положению объекта недвижимости, то есть его фактические параметры (этажность, площадь и т.п.) должны совпадать с данными ЕГРН, а права должны быть оформлены надлежащим образом.

Следовательно, понятие достоверности сведений ЕГРН является достаточно обширным, к нему можно подойти с разных сторон. Но представляется возможным определить ряд критериев, которые позволяют закрыть основные вопросы правообладателей и государства, а также сделать вывод, что сведения об исследуемом объекте недвижимости являются достоверными (они полные, по установленному формату, значению, не превышают предельных параметров, ясны и понятны ограничения в использовании объекта недвижимости, его характеристики подтверждаются документально и соответствуют фактическим).

Процедура подтверждения достоверности сведений ЕГРН подразумевает обязательное выполнение независимых и всесторонних проверок по вышеуказанным критериям.

Например, при выполнении кадастровых работ в отношении зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости, кадастровый инженер должен убедиться в достоверности исходных данных, так как в противном случае, он может только усугубить ситуацию.

Поэтому проверки в первую очередь выполняют кадастровый инженер, государственный регистратор, судебный эксперт, обладающие соответствующей квалификацией, знаниями и опытом. Другими словами, проверить все документы и характеристики, разобраться в ситуации с конкретным объектом недвижимости, сделать правильные и обоснованные выводы в современных условиях развития земельно-имущественной сферы может только эксперт по недвижимости.

Обычно, комплекс процедур по независимой и всесторонней проверке данных для целей выражения мнения об их достоверности называют аудитом. Аудит — понятие из финансово-экономической сферы. В России — это независимая проверка финансовой документации в целях выражения мнения о достоверности представленных в ней сведений.

Многие зарубежные ученые считают, что «аудит — это процесс, посредством которого компетентный независимый работник (эксперт) накапливает и оценивает свидетельства об информации, поддающейся количественной оценке и относящейся к специфической хозяйственной системе, чтобы определить и выразить в своем заключении степень соответствия этой информации установленным критериям».

Таким образом, определяется основная цель аудита — проверка информации на предмет ее соответствия установленным критериям. И если такая информация полностью удовлетворяет данным критериям, то она является достоверной. А если лишь отчасти, то можно судить о некой степени достоверности.

Вместе с тем понятие аудита применимо и в области кадастровой, экспертной деятельности, неизменным спутником которой является всесторонняя и независимая проверка документов и объектов недвижимости на предмет:

• полноты сведений о характеристиках;
• их соответствия:
  • установленным требованиям законодательства;
  • возможным ограничениям в использовании;
  • документированному описанию;
  • реальному положению объекта недвижимости (его фактических параметров, площади, этажности и т.п.);
  • сведениям ЕГРН.

Практическая цель кадастрового аудита заключается в установлении наличия объекта недвижимости, его фактических характеристик и соответствие этих сведений сведениям, отраженным не только в ЕГРН, но и в имеющихся исходных документах, а также документах по управлению территориями (ПЗЗ). Все это необходимо для оценки возможности законно использования объекта или совершения сделок.

При этом проведенный кадастровый аудит должен дать некий исчисляемый результат (оценку риска), выражающийся, например, в стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта недвижимости в порядок.

• Цель
  • выражение мнения о достоверности информации (сведения ЕГРН);
• Субъект
  • эксперт (кадастровый инженер, судебный эксперт, государственный регистратор);
• Объект
  • документированные сведения (объект недвижимости);
• Методы
  
  • комплекс процедур и проверок.

Дополнительно следует отметить, что кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых работах и при проведении той же самой землеустроительной экспертизы, назначаемой по решению суда. Кадастровый аудит - это база.

Кадастровый аудит выполняемый по одному документу называют монодокументальным кадастровым аудитом, по двум и более - полидокументальным кадастровым аудитом.

Любые экспертные работы, в том числе и кадастровые работы в отношении недвижимости начинаются с запроса реестровых сведений ЕГРН о ней. В случае наличия таковой, на первом этапе специалист оценивает полноту отраженных в выписке характеристик. Из этого следует вывод о полноте сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и возможных действиях для приведения его в порядок.

В случае отсутствия сведений ЕГРН об исследуемом объекте недвижимости, предметом анализа становится любой другой юридически значимый документ, содержащий характеристики.

На данном этапе экспертом выполняются комплекс процедур по извлечению сведений о характеристиках объекта недвижимости, их нормализации, выполнению экспертных проверок, получению конкретных рекомендаций по приведению объекта недвижимости в соответствие с нормативными требованиями:

1. Получение юридического документа, его идентификация;
2. Поиск и идентификация сведений о характеристиках (название характеристики, ее значение, размерность);
3. Нормализация названия, значения, размерности характеристики (форматно-логические преобразования);
4. Выполнение экспертных проверок;
5. Формирование экспертного мнения и рекомендаций по приведению объекта недвижимости в соответствие с нормативными требованиями.

После идентификации документа о недвижимости выполняется поиск, извлечение и нормализация характеристик.

Рассмотрим пример записи в документе: «Объект права: Земельный участок для обслуживания дачи, категория земель: земли поселений, общая площадь: 0,12 га, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Дмитровский район, пос.Некрасовский, ул.Дружбы, д.2/10».

Экспертом выполняются следующие действия:

1. Поиск разделителей в тексте для разбивки его на паттерны (повторяющиеся части текста);
2. Исключение разделителей внутри паттернов, которые представляют собой составную характеристику (например, адрес или вид разрешенного использования с перечислением);
3. Внутри каждого паттерна находится разделитель, как правило, двоеточие «:», текст перед разделителем – это название характеристики, а после – ее значение;
4. Если значение характеристики представлено в виде числа, то после него ищется размерность.

* отмечены требующие нормализации сведения.

Нормализованные характеристики объекта недвижимости подвергаются экспертным проверкам. Они могут быть например следующие для разных видов объектов.

Земельный участок

• Границы и площадь
  • Координаты и погрешности;
  • Особые отметки в части границ (пересечения);
  • Соответствие фактических границ границам по ЕГРН;*
  • Соответствие границ по ЕГРН правоустанавливающим документам.*
• Особые отметки
  • Отсутствие незасвидетельствованных сведений;
  • Снятие с учета, изъятие;
• ОКС
  • Отсутствие неучтенных ОКС;*
  • Учтенные ОКС имеются по факту;*
• Ограничения и обременения
  • Записи об ограничениях и обременениях;
  • Пересечения с ЗОУИТ;*
• Градостроительные требования
  • Соответствие ВРИ ПЗЗ;
  • Соответствие предельным размерам;
  • Возможность раздела.

* - пространственный анализ.

Из результатов проверок вытекают мероприятия (кадастровые и иные работы), а так же расходы на приведения исследуемого объекта недвижимости в порядок.

Таким образом, эксперт не только качественно, но и количественно оценивает все риски владения, пользования, распоряжения объектом недвижимости.

Подтвержденность и обоснованность характеристик объекта недвижимости возможно выполнить при наличии двух и более документов (полидокументальный кадастровый аудит).

Проверку подтвержденности и обоснованности характеристик целесообразно выполнить с помощью двумерной сводной таблицы всех характеристик из собранных документов. Сводная таблица – это инструмент обработки данных, служащий для их обобщения и анализа. В такой таблице строки – множество нормализованных названий характеристик исследуемого объекта недвижимости, столбцы – множество нормализованных значений таких характеристик по собранным документам.

При построении сводной таблицы дополнительно указывается состояние объекта недвижимости, описываемое соответствующими характеристиками (о состояниях см. выше по тексту). Например, проектная площадь – это проектное состояние, а измеренная площадь свидетельствует о фактическом состоянии объекта недвижимости на дату составления соответствующего документа и т.п.

Вид таблицы сразу дает эксперту следующую информацию:

• общее количество документов, характеристик и их значений;
• события произошедшие с объектом недвижимости;
• время существования объекта недвижимости (даты издания документов);
• состояния объекта недвижимости;
• противоречия между значениями характеристик в документах.

Анализ значений в сводной таблице проводится по определенному алгоритму.

Для объективности выполнения кадастрового аудита рекомендуется при возможности выполнить обследование и измерение объекта недвижимости. В этом случае в сводную таблицу можно добавить фактические значения проверяемых характеристик.

Также важно выполнить проверку планировки и топологических отношений с другими пространственными объектами (где фактически расположен объект недвижимости, его конфигурация, какие объекты являются смежными и т.п.).

Кадастровый аудит является основой кадастровой и судебно-экспертной деятельности. Однако, в случае необходимости выполнения измерения на местности и наличия архивных пространственных данных (планы, схемы и другие планово-картографические материалы) появляется возможность провести анализ пространственно-временных моделей объектов недвижимости и других элементов местности.

Выше по тексту были приведены типовые задачи землеустроительных экспертиз, которые по сути решаются и при обычных кадастровых работах. Решение указанных задач основывается на сопоставлении фактической ситуации, данных ЕГРН и данных правоустанавливающих документов или документов показывающих существование границ 15 и более лет.

Коротко можно представить следующими сочетаниями:

• факт + кадастр;
• факт + кадастр + документы.

Из практики и законодательства определяется следующая последовательность использования сведений для обоснования границ земельных участков при пространственном анализе:

1. Правоустанавливающий документ;
2. Правоудостоверяющий (правоподтверждающий) документ;
3. Документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании (проект организации и застройки, землеотводные документы и т.п.);
4. Документы, подтверждающие существующие на местности пятнадцать и более лет границы и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить их местоположение.

Для обоснования планировки и конфигурации объектов капительного строительства и помещений при пространственном анализе:

1. Проектная документация;
2. Документы о вводе в эксплуатацию;
3. Документы технической инвентаризации.