Кадастровый аудит

Вещи (имущество) бывают движимыми и недвижимыми. Движимые вещи – это то, что можно перемещать без ущерба их целостности и(или) назначения. Недвижимые вещи – это то, что переместить невозможно без нарушения их целостности и(или) назначения.

К недвижимому имуществу относятся традиционно земельные участки, объекты капитального строительства (здания, сооружения), помещения. Бывают и экзотические виды недвижимости: предприятия, комплексы, машино-места.

Земельный участок – обычно понимают часть поверхности земли (как правило, поверхностный почвенный слой) с определенным юридически границами в соответствии с действующим законодательством. Возможно, земельным участком может быть и фактически огороженная (забором, ограждениями, обозначенная кольями и т.п.) территория.

Соответственно, если земельный участок – это только часть поверхности земли, то пространство над ним относится к сфере воздушного законодательства, то что под ним – к законодательству о недрах.

В некоторых странах в качестве земельного участка может рассматриваться объемная фигура: перевернутый конус вершиной к центру Земли или параллепипед (многогранник). В этом случае в понятие земельного участка попадает пространство над и под его поверхностью.

В некоторых странах законодательство также рассматривает не только разграниченные земельные участки, но землю в целом без разграничения. При этом земля рассматривается как земельный ресурс, основа для размещения объектов и как средство производства в сельском хозяйстве.

Здания и сооружения являются объектами капитального строительства. Капитальность определятся прежде всего наличием прочной связи с землей при помощи фундамента. На фундаменте возводиться все конструкция, если фундамент убрать, то объект разрушится или не сможет выполнять свою функцию.

Юридически объектом капитального строительства является обычно введенный в эксплуатацию объект. При это должна быть выполнена вся процедура его создания:

• инженерные изыскания (геология, геодезия и т.п.);
• проектирование, согласование, получение разрешения на строительство;
• строительные работы;
• ввод в эксплуатацию и постановка на учет в государственном реестре недвижимости (кадастре недвижимости).

Здание – это результат капитального строительства. Имеет основание – фундамент, а также стены и перегородки и остальные зависимые друг от друга строительные конструкции, подключено к инженерным сетям. Здания бываю жилые и нежилые. Жилые здания по санитарным, пожарным, гигиеническим и т.п. нормам предназначены для постоянного проживания людей. Нежилые здания – для временного.

Сооружение – это объект капительного строительства, выполняющий определенную инженерно-техническую функцию (транспортировка, хранение, защита и т.п.). Отдельные составляющие сооружения нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов.

Помещения располагаются в зданиях или сооружениях. Помещение – объем здания или сооружения, ограниченный стенами и перегородками. Может быть в виде отдельной комнаты или совокупности комнат. Помещение должно иметь стены и самостоятельный вход. Должна быть внутренняя связь между всеми комнатами помещения. Помещения бывают жилые и нежилые.

Самовольные постройки (могут быть капитальными) – построенные без оформления прав на землю или на не предназначенных для этого земельных участках.

Основным источником информации о недвижимости является документы. Документы создаются на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости начиная от образа недвижимости в виде проекта или землеотвода и заканчивая снятием с учета по причине сноса или преобразования.

В документах содержатся характеристики – характерные признаки объекта недвижимости, т.е. то что присуще данному объекту и то, что отличает его от другого. При этом информация содержится и в реестрах, которые тоже можно рассматривать в качестве задокументированной информации о недвижимости или документа.

Характеристики могут определяться по результатам полевых работ: координаты, площадь, размеры и т.п., а могут присваиваться решениями соответствующих органов: адрес, разрешенное использование и т.п.

Последовательность создания документов, ведение реестров, содержащих описание объекта недвижимости, формирует его жизненный цикл.

При выполнении различных кадастровых, геодезических, землеустроительных работ в отношении объектов недвижимости, при оформлении недвижимости, при сделках анализируются характеристики.

Анализ как метод научного исследования заключается в разделение объекта на признаки или свойства (характеристики) для их самостоятельного изучения.

Цель анализа недвижимости – выявление рисков при сделке и использовании недвижимости, определение их существенности и устранимости, установление возможных мошеннических действий, дача конкретных рекомендаций по приведению объекта недвижимости в порядок.

Субъект анализа – специалист, эксперт.

Объект анализа – объект недвижимости, документы/реестры.

Суть метода анализа сведений о недвижимости заключается в сравнении нормализованных характеристик на различных этапах жизненного цикла по различным реестрам и документам, а также их проверка на соответствие установленным требованиям.

В результате анализа определяется все ли характеристики являются обоснованными. Это означает следующее на всех этапах жизненного цикла недвижимости:

• подтверждаются документально;
• объясняется их появление;
• объясняться их изменение.

Также в процессе анализа определяется соответствие характеристик объекта недвижимости установленным требованиям (точность, предельные размеры, формат и т.п.).

Анализ сведений о недвижимости можно назвать кадастровым аудитом – комплексом процедур по независимой и всесторонней проверке сведений об объекте недвижимости для установления их достоверности. 

Отметим несколько существующих положений:

1. Количество земельно-имущественных споров остается в целом стабильным при текущей динамики учета недвижимости. Предполагается, что чем больше реестровых сведений о недвижимости, тем больше возникнет споров;
2. Специфика развития системы кадастрового учета, вариабельность документов и характеристик в России привело к тому, что кадастровая, экспертная деятельность носит субъективный характер и в настоящее время слабо формализована;
3. Общая цель – оценка достоверности (соответствие нормативным требованиям, документальное обоснование);
4. Задачи: разработка системы проверок сведений о недвижимости на предмет их соответствия нормативным требованиям, разработка метода установления факта обоснованности сведений о недвижимости);
5. Аудит – это комплекс процедур и проверок сведений, выполняемых экспертом по определенной методологии, для целей установления их достоверности;
6. Для достоверного установления и описания объекта недвижимости используются документы (реестры), в которых содержатся его характеристики;
7. До выполнения дальнейших манипуляций с объектом исследования кадастровым инженерам, экспертам необходимо выполнить ряд процедур и проверок (идентификация документа, идентификация и верификация характеристик объекта, соответствие действующим нормативным требованиям).

Из чего следует необходимость применения кадастровыми инженерам, экспертами и другими специалистами в области наук о Земле единых подходов и унифицированной методологии исследования сведений об объектах недвижимости для целей установления их достоверности (кадастровый аудит).

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по действующему законодательству является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях.

Это означает, что сведения ЕГРН автоматически, в силу закона были признаны достоверными, что конечно же не является в полной мере истиной.

От заявленного соблюдения принципа достоверности сведений ЕГРН зависит, в том числе:

• гарантия неоспоримости прав;
• качество государственных услуг;
• корректность кадастровой оценки;
• корректность налогообложения;
• оборот недвижимости и развитие земельно-имущественных отношений в целом.

Согласно ГК РФ (часть первая), статья 8.1, часть 1 государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов публичности и достоверности государственного реестра.

Единый государственный реестр недвижимости, несмотря на то, что структурно состоит из двух реестров: реестра недвижимости и реестра прав, рассматривается в качестве целого государственного реестра сведений о недвижимости. Следовательно, можно рассмотреть как правовые, так и технические подходы к пониманию принципов его ведения (публичность, достоверность).

Согласно статье 7, часть 5 218-ФЗ принцип публичности реестра заключается в том, что сведения ЕГРН носят общедоступный характер и в установленном объеме предоставляются в виде выписок и копий документов заинтересованным лицам для использования в личных целях. Сложнее обстоят дела с принципом достоверности.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023) указывается, что обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, является необходимым условием стабильности гражданского оборота и защиты вещных прав управомоченных лиц.

В экспертном заключении по проекту Федерального закона №597863-6 "О государственной регистрации недвижимости" говориться о том, что главная принципиальная задача государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав – обеспечение подлинной публичной достоверности Единого государственного реестра недвижимости.

Публичная достоверность реестра достигается, в том числе путем определения принципов и основ реестровой и кадастровой деятельности, унификации категориального аппарата, процессов и единых подходов. Экономическая суть принципа публичной достоверности проявляется в снижении до приемлемого уровня рисков участников нескольких последовательных правоотношений.

Именно обеспечение публичной достоверности реестра, при которой все вопросы оборотоспособности недвижимых вещей, включая как сам факт их юридического существования, так и устанавливаемый для них правовой режим, определялись бы исключительно реестровыми записями, должно являться главной целью существования и развития регистрационно-учетной системы страны.

Достоверность реестра – это не только и не столько принцип ведения реестра, сколько предусмотренное законом юридическое качество реестра. Смысл его состоит в том, что для оборота, для участвующих в нем любых третьих лиц существует лишь то, о чем есть запись в реестре, и не существует того, о чем в реестре записи нет, пока обратное не доказано.

Анализируя таблицу выше, можно отметить, что в настоящее время в нормативно-правовых актах не достаточно полно отражено, чем конкретно обеспечивается принцип достоверности реестра.

В научных работах достоверность сведений ЕГРН определяется рядом авторов, как отсутствие ошибок в записях реестра, а критериями достоверности являются гармонизированные и верифицированные между собой сведения ГКН и ЕГРП, объединенные в настоящее время в одну регистрационно-учетную систему. Другие авторы принимают количество ошибок в записях реестра недвижимости (кадастра недвижимости), оказывающих влияние на фискальную роль ЕГРН, за показатель достоверности сведений ЕГРН. Наконец, последними предлагается судить о достоверности сведений ЕГРН по количеству судебных разбирательств, к которым они привели.

Так как достоверность информации – это свойство информации наиболее точно описывать объект, то можно утверждать, что техническими аспектом достоверности сведений ЕГРН является то, что зарегистрированные в реестре сведения должны отражать объективную действительность, т.е. фактические, реальные характеристики объекта должны наиболее точно соответствовать его учтенным характеристикам в реестре.

Но можно ли рассматривать только реестровые характеристики объекта недвижимости на предмет их достоверности?! Конечно нет, ведь параллельно существуют и юридически признаются так называемые ранее учтенные объекты недвижимости, сведения о которых могут быть представлены совокупностью слабоструктурированной информации, в том числе и на бумажных носителях.

Следовательно, к сведениям ЕГРН о недвижимости относятся не только зарегистрированные в государственном реестре (текущие), но сведения в виде массива задокументированной информации (потенциальные).

Потенциальные сведения о недвижимости, так же как и текущие являются предметом самого пристального исследования специалистами в области наук о Земле, кадастровыми инженерами, судебными экспертами.

Например, не редки случаи, когда в ходе судебного производства необходимо установить и описать объект недвижимости не по фактическому состоянию, а на какой-то определенный судом момент времени, в ретроспективе.

В настоящее время достоверность сведений ЕГРН вызывает много вопросов и подвергается критике.

Никто не купит недвижимость ограничиваясь лишь выпиской из ЕГРН. Необходима комплексная проверка, научно-исследовательская работа в отношении не только реестровой информации, но и имеющихся правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов о недвижимости. И в этом случае без специалиста, эксперта, который выполнит комплексное исследование, не обойтись.

При этом от квалификации и опыта эксперта зависит многое, так как он действует субъективно и не всегда способен формализовать процесс исследования.

Учитывая вышеизложенное, возникает задача разработки унифицированной методологии и терминологии верификации сведений ЕГРН о недвижимости для целей установления их достоверности на любой момент ее существования.

• несмотря на то, что сведения ЕГРН, как государственного реестра сведений о недвижимости признаются достоверными в силу закона, на практике это не всегда соответствует истине;
• наиважнейший принцип достоверности сведений ЕГРН является предметом дискуссии в научном и экспертном сообществе. Остается не до конца ясным, как его обеспечить;
• нельзя рассматривать только реестровые сведения о недвижимости для установления их достоверности, так как имеется значительный массив слабоструктурированной информации о ранее учтенных объектах;
• для оценки рисков приобретения и использования недвижимости только реестровых сведений недостаточно, нужно проводить комплексное исследование специалистом в области наук о Земле, кадастровым инженером, экспертом;
• учитывая субъективный и слабоформализованный характер деятельность экспертов по недвижимости, возникает задача разработки единых подходов, терминологии и унифицированной методологии исследования всей совокупности сведений ЕГРН о недвижимости для целей установления их достоверности на любой момент ее существования.

По состоянию на 2021 ФГИС ЕГРН характеризуется следующими показателями:

• Количество объектов недвижимости и зарегистрированных прав – 364 млн;
• Количество записей в реестре – 5,2 млрд;
• Ежегодный прирост количества записей в реестре – 243 млн;
• Объем хранилища реестровых записей – 150 Тб.

В настоящее время в России стоит масштабная государственная задача по скорейшему сбору сведений о как можно большем количестве объектов недвижимости. Этому способствуют вводимые упрощённые порядки кадастрового учета и регистрации права: дачная, гаражная амнистии, ограничивание полномочий государственных регистраторов с перекладыванием ответственности за обоснование характеристик и достоверность информации на кадастровых инженеров. Цель всех этих мероприятий фискальная, требуется увеличение налогооблагаемой базы – источника бюджетных средств.

Можно ожидать, что очевидным итогом массовой, упрощённой и «поточной» регистрации станет накопление в сведениях ЕГРН непроверенной и недостоверной информации, которая приведет к еще большему росту числа судебных разбирательств, а вопросы достоверности зарегистрированных сведений ЕГРН останутся проблемами правообладателей.

В настоящее время (с позиции правообладателей объектов недвижимости) существуют три индикатора недостоверности сведений ЕГРН:

• приостановление регистрационно-учетных действий;
• обнаружение несоответствий, неточностей, ошибок при кадастровых работах;
• ошибки при верификации и гармонизации данных из информационных ресурсов, объединенных в ЕГРН;

Для разрешения спорной ситуации правообладатели вынуждены обращаться в одном случае к высококвалифицированным специалисту – эксперту, кадастровому инженеру, который выполнит дополнительные геодезические измерения, проанализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставит между собой характеристики по разным документам, т.е. проведет полноценную научно-исследовательскую работу в области наук о Земле, а в другом – добиваться истины в судебных инстанциях.

Как уже отмечалось выше, многообразие документов, характеристик недвижимости и нормативных требований придает субъективный характер экспертной деятельности, что может как поспособствовать разрешению спорной ситуации, так и наоборот еще больше ее усугубить – всё зависит от квалификации, опыта, используемых методов исследования каждого отдельно взятого специалиста. Нередки случаи, когда один судебный эксперт по итогам землеустроительной экспертизы делает один вывод, а другой, по тем же самым вопросам, может сделать совсем противоположный.

Для создания эффективной системы кадастрового учета и регистрации прав на протяжении всего периода становления и развития земельно-имущественных отношений в России, были приняты различные целевые программы, дорожные карты, стратегии и планы, основными целями которых являются:

• повышение достоверности сведений ЕГРН и внедрение гражданского оборота недвижимости на базе цифровых технологий, что позволит увеличить гарантии неоспоримости зарегистрированных прав и снизить затраты;
• внедрение цифровых технологий и платформенных решений в сфере кадастровой деятельности.

Общим перечнем мероприятий в рамках формирования достоверного ЕГРН предусмотрено совершенствование информационных сервисов и наполнение информацией из других реестров, активное внесение сведений об объектах кадастрового учета.

Таким образом, основное внимание уделяется функционированию самой информационной регистрационно-учетной системы – Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Однако практически не уделено внимания научно-методологическому обеспечению достоверности сведений ЕГРН, конкретным техническим и технологическим решениям.

Следует отметить, что для повышения достоверности реестровых сведений ЕГРН на этапе создания единой базы данных ЕГРН активно выполнялись процессы верификации и гармонизации данных ГКН и ЕГРП. Рассмотрим далее в чем заключается суть данных процессов.

Из нормативных источников известны следующие определения верификации и гармонизации сведений ЕГРН.

Верификация данных ГКН направлена на повышение достоверности информации, содержащейся в базе данных ГКН, а именно: выявление, анализ и исправление ошибок в БД ГКН в отношении сведений об объектах недвижимости.

Гармонизация данных – работы по повышению качества (целостности, непротиворечивости, взаимоувязанности) данных.

Из других нормативных источников известны, например, следующие определения верификации:

• верификация: проверка, подтверждение правильности каких-либо положений, расчетных алгоритмов, программ и процедур путем их сопоставления с опытными (эталонными или эмпирическими) данными, алгоритмами и результатами (СП 22.13330.2016);
• верификация технологического решения: подтверждение соответствия технологического решения установленным требованиям (ГОСТ Р 58916-2021).

В научной литературе также говориться о том, что под терминами «гармонизация» и «верификация» понимается сопоставление, приведение в соответствие с единым образцом сведений об объектах недвижимости, содержащихся в базах данных ГКН и ЕГРП. Данные процедуры проводились программно в ручном режиме, либо в соответствии со специально разработанными скриптами в основном в 2013—2015 гг.

Несмотря на проведенные ранее мероприятия по верификации и гармонизации сведений ЕГРН обращения правообладателей за разрешением проблем с недвижимостью не уменьшаются, отмечается рост земельных и имущественных споров, стабильно недоверие к качеству реестровых данных.

Таким образом, внутренние инструментарии гармонизации и верификации реестровых сведений в ФГИС ЕГРН на данном этапе уже недостаточны и представляются исчерпанными, они уступают свое место научно-исследовательской, экспертной работе с каждым конкретным случаем и объектом.

Форма – это способ организации процесса анализа сведений о недвижимости, а содержание – это процедуры и  доказательства (информация), собранная экспертом для обоснования своего мнения о достоверности.

Способ организации анализа сведений о недвижимости:

• объект исследования
  • документы/реестры
• субъект
  • эксперт
• методология исследования
  • термины и определения
  • методы и процедуры

• упрощенный порядок кадастрового учета и регистрации недвижимости решают задачу наполнения ЕГРН, повышают собираемость налогов, но не решает проблему достоверности;
• проблема достоверности сведений ЕГРН – это проблема правообладателей, которая решается индивидуально в каждом конкретном случае в основном путем обращения к квалифицированному специалисту, кадастровому инженеру, эксперту;
• информатизация и цифровизация ФГИС ЕГРН, предоставления государственных услуг повышает удобство работы данными ЕГРН, но по сути не решает проблему недостоверности самих данных;
• достоверность сведений ЕГРН определяется путем выполнения комплекса процедур в отношении объекта исследования (объект недвижимости, документы/реестры) субъектами (специалисты в области наук о Земле) по унифицированной методологии научного исследования.

По определению, документ — это «материальный носитель с зафиксированной на нем в любой форме информацией в виде текста, звукозаписи, изображения и (или) их сочетания, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и предназначен для передачи во времени и в пространстве в целях общественного использования и хранения».

С позиции оригинальности документы могут быть представлены в виде:

• подлинника (первый или единственный экземпляр документа);
• дубликата (повторный экземпляр подлинника документа);
• копии (экземпляр документа, полностью воспроизводящий информацию подлинника документа);
• заверенной копии (копия документа, на которой в соответствии с установленным порядком проставлены реквизиты, обеспечивающие ее юридическую значимость).

Стоит обратить внимание, что имеет значение не только информация, извлеченная из документа. Особую роль играют и метаданные:

• источник получения документа;
• время предоставления документа;
• дело (проект);
• цветопередача (черно-белый вид или полноцветный вид);
• сохранность бумажного носителя (нормальная сохранность или ветхий документ);
• сохранность задокументированной информации (информация полностью в наличии, информация частично утрачена);
• и т.д.

Так как в современной действительности все активнее используются так называемые электронные документы, то уделим этому понятию немного внимания. В Постановление Пленума Верховного суда РФ от 26.12.2017 №57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" приводится определение электронного документа: электронный документ – это документ, созданный в электронной форме без предварительного документирования на бумажном носителе, подписанный электронной подписью в порядке, установленном законодательством РФ. Таким образом, различается документ в электронной форме, которые может быть производным от бумажного оригинала, полученным путем оцифровки – сканированием от непосредственно электронного документа, который создается сразу в электронной форме. Документ, преобразованный в электронную форму путем сканирования документа на бумажном носителе с сохранением его реквизитов, называют электронным образом документа.

В статье Долгополова П.С. Электронный документ: понятие и особенности применения // СПС КонсультантПлюс. 2024 выделены следующие основные признаки электронного документа:

• электронная форма;
• соблюдение требований документирования информации;
• заверение информации электронной цифровой подписью.

Можно отметить определенные практикой некоторые требования к электронному образу документа:

• электронный образ документа должен обеспечивать сохранение всех реквизитов и аутентичных признаков подлинности;
• электронный образ может быть заверен электронной подписью;
• сканирование документа на бумажном носителе должно производиться в масштабе 1:1 желательно в полноцветном режиме для сохранения его информативности с разрешением желательно не менее 300 точек на дюйм;
• размер файла должен быть оптимальным для его хранения, обработки и отправки по каналам связи;
• каждый отдельный электронный образ документа должен быть представлен в виде отдельного файла. Если исходный документ многостраничный, то его электронный образ должен быть в виде многостраничного документа, например в формате PDF.

По сравнению с документами в электронной форме бумажные документы обладают следующими недостатками:

• большой объем массива архивных документов требует больших размеров площади для их хранения. Архив постоянно пополняется новыми документами и их страховыми копиями, следовательно, потребность в новых площадях постоянно увеличивается;
• вследствие большого и постоянно увеличивающегося объема хранимых документов сильно затруднен их поиск;
• работа с оригиналами документов может вызвать утерю документов, содержащих информацию государственной важности, и ее (утерю) достаточно сложно обнаружить при таких больших объемах документов;
• документы могут быть повреждены: бумага имеет свойства протираться от многократных прикосновений, рваться, выцветать. Информация на поврежденных бумажных носителях может быть частично или полностью утеряна;
• неудобство тиражирования информации с бумажных носителей.

Когда мы говорим о недвижимости, мы в первую очередь имеем виду документы, из которых эксперт извлекает информацию о ее характеристиках. Документ – это основной источник информации о недвижимости. Документы являются основой для принятия решений.

Документы, описывающие недвижимость, создаются на любом этапе жизненного цикла недвижимости. Даже фактическое состояние должно быть задокументировано в установленном порядке.

Документами о недвижимом имуществе (документы об объектах недвижимости) являются документы, содержащие описание объекта недвижимости, и документы о правах, сделках, ограничениях (обременениях).

Кроме документов о недвижимости в классическом понимании рассматриваются и сведения из различных реестров. Таким образом, в нашем понимании документы и реестры являются по сути одним и тем же источником задокументированной информации о недвижимости.

Документы о недвижимости можно распределять по классам, видам и типам. Например, на практике широкое распространение получили понятия правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы.

Термин «правоудостоверящий документ» в законодательстве не определен, но употребляется повсеместно. Например, в публикации Жмурко С.Е. Земельный участок: как грамотно распорядиться. Москва: Редакция "Российской газеты", 2021. Вып. 11. 160 с. используется следующее определение.

Во множестве документов о недвижимости воспроизводится множество характеристик, описывающих объект недвижимости.

Как было отмечено выше, документы о недвижимости могут издаваться по причине ее образования или создания, изменения ее описания и, наконец, исчезновения, как физического объекта, так и по документам, имеющим юридическую силу. Следовательно, по документам становится возможным проследить жизненный цикл объекта недвижимости, начиная с момента издания документов, разрешающих и предусматривающих образование или создание объекта недвижимости (решение о предоставлении земельного участка, разрешение на строительство и т.п.), далее по документам об изменениях его характеристик с течением времени (проектная документация о перепланировке, реконструкции и т.п.) и, наконец, до документов, свидетельствующих о снятии с учета вследствие преобразования, гибели или уничтожения объекта недвижимости (решение о перераспределении земельных участков, решение о сносе и т.п.).

Для зданий и сооружений в законодательстве есть официальное определение жизненного цикла как физического объекта. Справедливо спроецировать данное положение и на другие виды недвижимости.

Некоторые документы, например, свидетельствующие о снятии с учета вследствие преобразования исходных объектов недвижимости, являются в свою очередь документами, разрешающими или предусматривающими образование новых объектов недвижимости.

С позиции учетно-регистрационных действий жизненный цикл объекта недвижимости можно описать следующим образом:

1. издание правоустанавливающего документа;
2. кадастровый учет и регистрация права в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
3. кадастровый учет изменений основных, дополнительных характеристик;
4. снятие с учета и прекращение права.

Следовательно, документы о недвижимости содержат информацию не только о самих характеристиках объекта недвижимости, но и дают дополнительные данные о том, какое состояние объекта недвижимости описывается по смыслу самого документа (и)или по названию характеристики. Например, в проектной документации указывается сведения о характеристиках объекта недвижимости до его изменения (фактическое состояние) и после (проектное состояние), а, например, в декларации об объекте недвижимости правообладатель декларирует или заявляет характеристики своего объекта недвижимости (декларируемое состояние).

Название характеристики, задаваемое в документе, может быть произвольное, а может быть в соответствии с действовавшим на момент издания документа порядком ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), Государственного земельного кадастра (ГЗК), Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Значение характеристики может быть установлено в соответствии с действовавшим на момент издания документа классификатором значений и характеризуется определенным форматом и размерностью. Как было сказано выше, описываемое характеристикой состояние объекта недвижимости следует из смысла документа или из самого названия характеристики.

Документы, содержащие характеристики и описывающие состояния объекта недвижимости, например, могут быть такие:

• о разрешающих характеристиках (решение о предоставлении, разрешение на строительство и т.п.);
• о проектных характеристиках (проектная документация);
• о фактических характеристиках (план, карта, схема и т.п.);
• о зарегистрированных в государственных реестрах характеристиках (выписки из реестров);
• о декларированных (заявленных) характеристиках.

Важно отметить, что в одном документе, может быть представлена информация о различных состояниях объекта недвижимости одновременно. Например, в проектной документации обычно указывается значение площади до перепланировки или реконструкции (площади по факту) и после нее (площади после перепланировки или реконструкции). А такие характеристики, как например «разрешенная площадь», «проектная площадь», «фактическая площадь», «зарегистрированная площадь» — являются по сути одной характеристикой объекта недвижимости «Площадь», но описывают разные состояния объекта недвижимости: по разрешающему документу, по проектной документации, по факту и по информации, зарегистрированной в реестре.

Таким образом, можно сделать вывод, что состояние объекта недвижимости – это описываемая совокупностью задокументированных характеристик модель объекта недвижимости, определяющая его правовой режим.

Следовательно, жизненный цикл объекта недвижимости может быть описан не только последовательностью издания документов, но и последовательностью его состояний, которые характеризуются определенным приоритетом:

1. разрешенное – основополагающие состояние для присвоения или изменения характеристик;
2. проектное – на основании характеристик в соответствии с разрешенным состоянием планируется образование, создание или изменение объекта, в каком-то смысле описывается каким должен быть объект в результате тех или иных действий;
3. зарегистрированное – имеет приоритет над фактическим состоянием, так как по факту объект может быть уже изменен без соответствующего внесения информации в государственный реестр;
4. фактическое – отражает фактическое положение объекта;
5. декларированное – заявленные заинтересованным лицом характеристики.

Таким образом, документы являются источником информации не только о характеристиках объекта недвижимости, но и о его состоянии на определенный момент времени.

• документ – это основной источник информации о характеристиках недвижимости, документы создаются на всех этапах жизненного ее цикла;
• документ идентифицируется по реквизитам и может описывать состояние недвижимости;
• документы и реестры являются тождественными источниками задокументированной информации о недвижимости, поэтому их можно рассматривать в одном аспекте;
• задокументированные характеристики представляют собой название, значение, размерность и в некоторых случаях описывают состояние объекта недвижимости.

Кадастровый инженер – это уникальный специалист по недвижимости, обладающий как техническими, так и юридическими познаниями. Именно к нему обращаются за определением и идентификацией недвижимости, ее фактическом описанием, установлением назначения и порядка пользования и другим специфическим вопросам.

В настоящее время кадастровый инженер традиционно выступает в качестве эксперта в судебных процессах, где требуются специальные познания в области недвижимости, изучения правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, технической документации, геодезии, землеустройства, картографии и права.

Как следует из таблицы, большинство задач, с которыми сталкиваются кадастровые инженеры, относятся к экспертным. Так, специфика деятельности кадастрового инженера накладывает на него дополнительные требования. Он не только должен понимать, что представляет из себя объект, с которым ему предстоит работать, но и иметь познания:

• о том, как, кем, когда и по какой форме были оформлены документы, которые ему были предоставлены;
• что являлось основанием и причинами их издания;
• какие данные в них должны содержаться;
• как интерпретировать и анализировать эти данные и т.п.

Конечно, если говорить об экспертных работах, выполняемых кадастровым инженером, то самыми значительными из них являются досудебные и судебные экспертизы.

Наиболее серьезными и ответственными работами, которыми занимаются не только кадастровые инженеры, но и другие эксперты в области наук о Земля, являются судебные экспертизы. Их результаты удостоверяются судом, что является основаниями для дальнейших "судьбоносных" действий и решений в отношении недвижимости и ее характеристик. В этом смысле судебные экспертизы как по форме, так и по содержанию требуют особого внимания.

Различают следующие виды экспертиз.

• по очередности:
  • первичная экспертиза;
  • повторная экспертиза, выполняемая другим экспертом, если есть сомнения в ее обоснованности, правильности выводов, имеются противоречия в выводах или разногласия в работе комиссии экспертов;
• по количеству экспертов:
  • комиссионная экспертиза, которая проводится несколькими экспертами одной специальности или специализации;
  • комплексная экспертиза, которая выполняется несколькими экспертами различных специальностей или специализаций (профилей).

 Процесс производства экспертизы можно разделить на две фазы:

1. подготовительная:
   • уяснение экспертной задачи;
   • изучение материалов дела, нормативной и справочной литературы. Вопросы, поставленные эксперту, определяют направление и объем предстоящего исследования, а цель исследования — ответ на эти вопросы;
2. исследовательская:
   • осмотр, описание объекта;
   • полевые измерения;
   • камеральная обработка;
   • анализ объекта методом реального или мысленного деления его на части в разрезе гражданского дела для тщательного и подробного изучения каждой его части;
   • синтез полученной при анализе информации соединением упомянутых раннее частей в единое целое для получения нового, более полного знания об объекте;
   • сравнение полученных пространственных параметров объекта с нормативными и правовыми допусками;
   • результаты исследовательской части обобщаются и в развернутом виде формулируются будущие выводы, приводится их обоснование;
   • формулирование ответов на вопросы.

Экспертиза базируется исключительно на конкретных фактах, документах и материалах, имеющих значение для дачи экспертного заключения.

В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела иные обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Достоверность и обоснованность результатов исследования в экспертизе обеспечивается:

• методологической обоснованностью и непротиворечивостью его исходных теоретических положений, включающих правовые и технические нормы;
• внутренней логикой плана и реализации исследований;
• применением надежных и апробированных методов математического аппарата, соответствующих целям и задачам исследования;
• применением аттестованных измерительных средств;
• репрезентативностью выборки данных;
• испытанными методиками измерений и обработки данных;
• оценкой точности результатов измерений, их качественной интерпретацией и количественным анализом с использованием методов математической статистики (обработки наблюдений).

В области наук о Земле традиционно занимают землеустроительные экспертизы, наиболее распространенными видами которых являются:

• по спорам об установлении границ земельных участков;
• по спорам об установлении сервитутов;
• по спорам о предоставлении в собственность земельных участков;
• в части установления оборотоспособностью земельных участков, объектов капитального строительства, помещений.

В научной литературе выделяют типовые задачи судебной землеустроительной экспертизы при определении на местности границ:

• определение площади и фактического местоположения границ исследуемого объекта в какой-либо системе координат;
• определение местоположения, площади и конфигурации земельных участков по Единому государственному реестру недвижимости, а также другим источникам: картам, планам, схемам и сопоставление их с фактическими сведениями;
• определение местоположения, площади и конфигурации земельных участков согласно сведениям правоустанавливающих и (или) правоподтверждающих документов, а также их сопоставление с фактическими данными;
• установление факта наложения границ одного земельного участка на границы другого, определение площади и конфигурации такого наложения;
• определение расположения различных объектов относительно границ земельных участков, в том числе по их отношению к отдельным частям и зонам (например, территориальной зоне, зоне с особыми условиями использования территории и т. п.);
• определение причины наложения границ земельных участков на кадастровой карте при их постановке на государственный кадастровый учет;
• выявление реестровой ошибки и разработка вариантов приведения границ исследуемого земельного участка в соответствие с его правоустанавливающими документами;
• установление (при отсутствии таковых) и уточнение (исправление реестровой ошибки) границ земельных участков;
• определение прохождения на местности границ земельных участков (вынос границ в натуру);
• определение границ и площади самовольно запользованной земли.

Анализируя научную, нормативную литературу и практику можно структурно сгруппировать некоторые типовые вопросы землеустроительных экспертиз и заключений на три смысловые группы.

1. установление фактического местоположения и размеров
   1. определить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером?
   2. определить фактические площадь и границы земельного участка?
   3. определить границы земельного участка с кадастровым номером … по адресу … и земельного участка с кадастровым номером … по адресу … по фактическому пользованию на местности и по сведениям Единого государственного реестра недвижимости?
   4. каковы фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам…?
   5. определить границы и площадь земельных участков с учетом сложившегося порядка пользования?
2. установление соответствия фактического местоположения и размеров документам
   1. определить, соответствуют ли границы и/или площадь земельного участка его правоустанавливающим/правоудостоверяющим документам? При несоответствии указать местоположение запользованной земли?
   2. соответствуют ли границы и площади указанных земельных участков правоустанавливающим и правоподтверждающим документам, материалам землеустроительных, кадастровых или реестровых дел в отношении этих земельных участков, генеральному плану …, документации по планировке территории …, имеющейся в деле?
   3. соответствуют ли фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам…, сведениям о них, внесенным в ЕГРН?
   4. находится ли на земельном участке истца имущество ответчика?
   5. при наличии несоответствий указать, в чем они выражаются, по каким причинам возникли и какие действия необходимо осуществить для их устранения?
3. анализ и выводы
   1. имеется ли наложение границ земельного участка с кадастровым номером и земельного участка с кадастровым номером? В случае установления наложения границ земельных участков, каковы площади, границы и координаты точек пересечения?
   2. Допущена ли реестровая либо техническая ошибка при постановке участков на кадастровый учет?
   3. При наличии реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца и(или) ответчика указать, какие необходимо внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости для исправления реестровой ошибки?
   4. Представить варианты установления границ земельных участков сторон с учетом правоустанавливающих документов на землю: фактического пользования земельными участками?

При этом для установления, например, факта наличия реестровой ошибки необходимо:

• проанализировать документы, определяющие местоположение земельного участка при его образовании;
• исследовать границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов либо объектов искусственного происхождения.

Для исследований, заключений и экспертиз требуется заказывать сведения ЕГРН в виде выписок или КПТ.

Согласно (ст. 16 Закона о судебно-экспертной деятельности) эксперту запрещено самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы.

Согласно судебной практике (например Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 по делу № А33-16425/2013) различаются понятия:

• материалы в значении "материалы дела, подлежащие исследованию" (Материалы для исследования);
• материалы в значении "информация, необходимая для производства судебной экспертизы" (Информация для исследования).

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100 (ред. от 11.07.2014) "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)" материалы для исследования являются частью материалов дела (документы, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дел) – их нельзя собирать самостоятельно.

Информация для исследования - относится к методике/процессу исследования.

Сбор информации для исследования является неотъемлемой частью методики/процесса исследования. Ст. 4 и 8 Закона о судебно-экспертной деятельности установлено, что исследование проводится на базе общепринятых научных и практических данных, в соответствии с современными достижениями науки и техники.

Об этом, например Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 №09АП-44924/2020-ГК, 09АП-45020/2020-ГК по делу № А40-119660/2018.

На практике установлен следующий приоритет используемых сведений при определении местоположения земельного участка и конфигурации его границ:

1. исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (правоустанавливающие документы);
2. при отсутствии документов по п.1 исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (графическое приложение к правоустанавливающему документу, землеотводные документы и т.п.);
3. в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
4. при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (должно также подтверждаться планово-картографическим материалами).

В случае изучения экспертом объектов капитального строительства осуществляется дополнительное исследование следующей информации:

• исходные документы, определяющие конструктивные элементы объекта капитального строительства, его назначение, функциональное использование, размещение на земельном участке и другие отношения с иными объектами местности (проектная документация, разрешение на строительство и т.п.);
• документация, описывающая фактическое состояние объекта капитального строительства после его создания (строительства), его местоположение в пространстве и по отношению к иным объектам местности (документация технической инвентаризации, технические планы).

Установление того или иного факта по результатам выполнения досудебной или судебной экспертизы является аналогичным при производстве кадастровых работ. Во внимание принимается в учет тот же приоритет исходных документов, используются те же методы исследования, средства измерений, специализированное программное обеспечение.

Согласно Распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 (ред. от 31.10.2023) N3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" государственными экспертами проводятся судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости:

• судебная строительно-техническая экспертиза;
• судебная землеустроительная экспертиза,

а также судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством:

• судебная строительно-техническая экспертиза.

• одним из значительных видов деятельности кадастрового инженера является производство заключений досудебных и судебных экспертиз;
• экспертом по подготовке заключений землеустроительных экспертиз может быть любое лицо обладающее специальными познаниями в области наук о Земле (геодезии, картографии, землеустройства и кадастров), соответствующей квалификацией и опытом;
• достоверность и обоснованность заключения базируется, в том числе на логически выстроенной методологии исследования объектов недвижимости (пространственных объектов), их свойств и отношений;
• методология исследования включает в себя аналогичные традиционным кадастровым работам методы и используемые материалы.

Практика показывает, что обращения заинтересованных лиц за "приведением объектов недвижимости в порядок" по-прежнему значительны и связаны в первую очередь с неожиданно возникшими проблемами при совершении сделок или других регистрационных действиях с уже учтенными в ЕГРН объектами недвижимости, сведения о которых оказываются неполными, противоречивыми, задублированными, ошибочными и недостоверными в целом.

Как было сказано выше, выявление недостоверных сведений ЕГРН происходит в основном на этапе регистрационно-учетных действий, как правило, без конкретизации алгоритма дальнейших действий, что влечет за собой необходимость обращения к высококвалифицированным специалисту – эксперту, кадастровому инженеру, который выполняет дополнительные геодезические измерения, анализирует массив архивных документированных сведений о недвижимости, сопоставляет между собой характеристики по различным источникам, т.е. проводит научно-исследовательскую работу в области наук о Земле.

Все это приводит к тому, что правообладателям приходится тратить дополнительные время и средства на решение внезапно возникших проблем, а это, в свою очередь, тормозит регистрацию, срывает сделки и в целом оказывает неблагоприятное воздействие на оборот недвижимости.

Можно порассуждать о том, что с позиции обычного правообладателя или заинтересованного лица, не являющегося специалистом в области наук о Земле, достоверность сведений ЕГРН о конкретном объекте недвижимости означает что они полны и отвечают требования законодательства. Также ожидается, что не возникнет неожиданных проблем в использовании, эксплуатации недвижимости.

По смыслу государственного реестра недвижимости зарегистрированные текущие сведения ЕГРН несут гарантирующую функцию – правообладатель должен быть уверен, что его права никто не оспорит, и не возникнет неприятных ситуаций с их реализацией.

С позиции государства достоверность сведений ЕГРН о конкретном объекте недвижимости может определяться тем, что объект должен быть учтен в государственном реестре, а все его характеристики внесены в соответствии с установленными требованиями законодательства. Значения характеристик при этом должны соответствовать реальному положению объекта недвижимости, то есть его фактические параметры (этажность, площадь и т.п.) должны совпадать с данными ЕГРН, а права должны быть оформлены надлежащим образом.

Следовательно, к пониманию достоверности сведений ЕГРН можно подойти с разных сторон. Однако, представляется возможным определить ряд критериев, которые позволяют закрыть основные вопросы правообладателей и государства, а также сделать вывод, что сведения об исследуемом объекте недвижимости являются достоверными (они полные, по установленному формату, значению, не превышают предельных параметров, ясны и понятны ограничения в использовании объекта недвижимости, его характеристики подтверждаются документально и соответствуют фактическим).

Процедура подтверждения достоверности исследуемых в данный момент сведений ЕГРН подразумевает обязательное выполнение независимых и всесторонних проверок по вышеуказанным критериям.

Например, при выполнении кадастровых работ в отношении зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости, кадастровый инженер должен сначала убедиться в достоверности исходных данных, так как в противном случае, он может в дальнейшем только усугубить ситуацию.

Обычно, комплекс процедур по независимой и всесторонней проверке данных для целей выражения мнения об их достоверности называют аудитом. Аудит – понятие из финансово-экономической сферы. В России – это независимая проверка финансовой документации в целях выражения мнения о достоверности представленных в ней сведений.

Многие зарубежные ученые считают, что "аудит – это процесс, посредством которого компетентный независимый работник (эксперт) накапливает и оценивает свидетельства об информации, поддающейся количественной оценке и относящейся к специфической хозяйственной системе, чтобы определить и выразить в своем заключении степень соответствия этой информации установленным критериям".

Таким образом, определяется основная цель аудита — проверка информации на предмет ее соответствия установленным критериям. И если такая информация полностью удовлетворяет данным критериям, то она является достоверной. А если лишь отчасти, то можно судить о некой степени достоверности.

Вместе с тем понятие аудита применимо и в области кадастровой, экспертной деятельности, неизменным спутником которой является всесторонняя и независимая объектов недвижимости.

Комплекс процедур включает в себя получение и идентификацию документов, извлечение и идентификацию содержащихся в них характеристик объекта недвижимости, сбор сведений, имеющих значение для дачи заключения (документы/реестры, характеристики), верификацию характеристик путем сопоставления их значений по различным этапам жизненного цикла и проверок на соответствие нормативным требованиям, формирование мнения о достоверности (заключения).

Кадастровый аудит объекта недвижимости:

•  цель
  • выражение мнения о достоверности информации (сведения ЕГРН);
• субъект
  • эксперт (кадастровый инженер, судебный эксперт, государственный регистратор);
• объект
  • документированные сведения (объект недвижимости);
• методы
  
  • комплекс процедур и проверок.

Кадастровый аудит позволяет оценить качество и достоверность зарегистрированной информации, необходимость приведения объекта в порядок, идентифицировать и выявить возможные мошеннические действия, оценить качество административной работы и предупредить о потенциальных рисках, их существенности и устранимости.

Все это необходимо для оценки возможности законного использования объекта или совершения сделок.

При этом проведенный кадастровый аудит должен дать некий исчисляемый результат (оценку риска), выражающийся, например, в стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта недвижимости в порядок.

В соответствии с целью кадастрового аудита формулируются его основные задачи:

• оценка достоверности сведений о недвижимости;
• определение и предупреждение о потенциальных рисках, их существенности и устранимости;
• уменьшение вероятности возникновения споров и конфликтов;
• улучшение управления недвижимостью, что повысит эффективность ее использования;
• выявление недостатков в правовом и техническом состоянии недвижимости;
• обнаружение возможных мошеннических действий;
• формирование перечня рекомендаций и необходимых работ для приведения недвижимости "в порядок".

Исходные данные для

• монодокументального кадастрового аудита:
  • оцениваемый на предмет достоверности набор характеристик из одного документа;
  • открытые документы/реестры;
  • нормативные требования.
• полидокументального кадастровый аудит:
  • оцениваемый на предмет достоверности набор характеристик из одного документа по отношению к другому документу или многим другим;
  • открытые документы/реестры;
  • нормативные требования.

Важно отметить, что кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых работах, при подготовке заключений,  землеустроительных экспертиз. Кадастровый аудит – это основа для дальнейших действий с объектом недвижимости.

Ниже рассмотрим комплекс процедур и проверок выполняемых при кадастровом аудите.

Обычно необходимые для выполнения кадастрового аудита документы предоставляются заинтересованным лицом, заказчиком, судом. Эксперт (аудитор) может также самостоятельно изыскивать документы путем обращения к различным источникам.

Информацией о недвижимости могут являться, например, следующие данные:

• сведений ЕГРН
  • выписки из ЕГРН;
  • справочная информация по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра;
  • публичная кадастровая карта;
• документы личного хранения заинтересованных лиц и правообладателей объектов недвижимости;
• ответы уполномоченных органов и организаций на запросы;
• и др.

Законодательством о кадастровой деятельности установлен ряд требований к анализу исходной документации, в том числе ситуации, при которых кадастровый инженер обязан отказаться от работы:

• если объект работ не является объектом недвижимости (требуется проверка признаков недвижимости по документам и материалам фактического обследования);
• если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения (требуется проверка, анализ, правовая и техническая экспертиза);
• если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы по форме и (или) по содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их издания и в месте их издания (требуется правовая экспертиза).

Похожие требования выдвигаются при работе с документами для государственных регистраторов:

• визуальная проверка документов;
• проверка действительности документов;
• проверка соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;
• проверка наличия у органа государственной власти, органа местного самоуправления соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт;
• проверка подлинности документов;
• проверка достоверности содержащихся в них сведений;
• проверка того, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;
• проверка того, что тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц без сокращений, с указанием мест их нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью.

С начала XX-го века прослеживается издание разнообразных документов о недвижимости, которые в настоящее время признаются сведениями о ранее учтенном недвижимом имуществе. Особый всплеск издания документов о правах и сделках, документов, описывающих недвижимое имущество, пришелся на конец XX-го века – время активного перехода к рыночной экономике, становления права частной собственности, приватизации и учета недвижимости. В связи с этим наблюдается значительная вариативность в наименованиях документов о недвижимости, их структуре, составе представленных в них сведений о характеристиках объектов недвижимости.

Зачастую, идентифицируя тот или иной документ, эксперт должен ответить на два основных вопроса:

• к какому классу, виду или типу относится данный документ?
• каким образом в настоящее время назывался бы данный документ с учетом действующего в настоящее время классификатора документов о недвижимости?

Решением первого вопроса является выбор того или иного класса, вида или типа, а второго – установление соответствия старых названий документов их современным аналогам (названиям документов по действующему классификатору).

Анализ массива документированных сведений об объектах недвижимости показывает:

• наличие двусмысленных названий характеристик, например «Кадастровый (или условный) номер» или «Адрес (местонахождение) объекта». В первом случае значением характеристики «Кадастровый (или условный) номер» может быть как кадастровый, так и условный номер, а значением характеристики «Адрес (местонахождение) объекта», может быть как адрес, так и местонахождение;
• наличие значений характеристик, которые могут записываться по-разному, но, по сути, имеют один и тот же смысл. Например, значение характеристики «Категория земель» по действовавшему ранее классификатору является «Земли поселений», а по действующему в настоящее время – «Земли населенных пунктов».

Таким образом, возникает необходимость учета вариабельности характеристик, а также нормализации сведений для их дальнейшей идентификации.

Процесс извлечения характеристик заключается в их поиске в тексте документа, а затем нормализации.

Рассмотрим пример записи в документе: «Объект права: Земельный участок для обслуживания дачи, категория земель: земли поселений, общая площадь: 0,12 га, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Дмитровский район, пос.Некрасовский, ул.Дружбы, д.2/10».

Экспертом выполняются следующие действия:

1. поиск разделителей в тексте для разбивки его на паттерны (повторяющиеся части текста);
2. исключение разделителей внутри паттернов, которые представляют собой составную характеристику (например, адрес или вид разрешенного использования с перечислением);
3. внутри каждого паттерна находится разделитель, как правило, двоеточие «:», текст перед разделителем – это название характеристики, а после – ее значение;
4. если значение характеристики представлено в виде числа, то после него ищется размерность.

Так как дальнейшая процедура (сбор сведений) основана на требовании к единству представлении информации об извлеченных характеристиках, их названиях и значениях, то с учетом большой вариативности значений и представления размерностей характеристик требуется выполнить их форматно-логические преобразования (нормализацию).

* отмечены требующие нормализации сведения.

Для того чтобы из неструктурированного массива документированных сведений недвижимости выявить документы, относящиеся к исследуемому объекту недвижимости, требуется установить определяющие его признаки.

Данными признаками являются характеристики объекта недвижимости, которе определяют его в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть основные (ранее уникальные) характеристики. Как правило, эксперт, изучая исходные документы, обращает внимание на совпадение следующих характеристик:

• вид объекта недвижимости;
• адрес;
• кадастровый номер;
• иной номер (учетный, регистрационный, инвентарный, условный, ранее присвоенный);
• основная характеристика (площадь, протяженность, объем и т.п.).

На практике уникальные характеристики могут только лишь условно называться таковыми, так как они могут меняться со временем и по причине изменения нормативно-правовой основы. Приведем несколько примеров.

Характеристика «вид объекта недвижимости: часть жилого дома». В кадастре недвижимости ранее и в настоящее время никогда не существовало такого вида объекта недвижимости, но в Единый государственный реестр прав вносились записи регистрации права на такого рода объекты.

В настоящее время у правообладателей в документах имеются запись о «части жилого дома», а на практике в государственном кадастре недвижимости это помещение или самостоятельное здание.

Характеристика «адрес» может также измениться в связи с переименованием одного из адресообразующих элементов, например названия улицы или населенного пункта.

Характеристика «кадастровый номер». До устоявшегося порядка кадастрового деления кадастровые номера записывали, как было принято в территориальных земельно-имущественных учреждениях, земельных комитетах и т.п.

Органы технической инвентаризации также издавали кадастровые паспорта, в которых фигурировали кадастровые номера. Такие кадастровые номера могут иметь внешнее сходство с современными. Кроме этого, на законодательном уровне может быть принят новый порядок формирования и присвоения кадастровых номеров.

К признаку, определяющему объект недвижимости по разным документам, относится факт совпадения значений соответствующих характеристик, например адреса или кадастрового номера.

Для сбора необходимых сведений необходимо выполнить сравнительный анализ имеющихся в наличии документов о недвижимости.

Сравнение выполняется попарно. Если в наличии только два документа, то пара будет только одна, если три и более, то количество пар документов (КП) будет рассчитываться по формуле:

КП=(КД * (КД - 1))/2

где КД – количество предоставленных документов.

На практике часто бывает, что документы содержат разные наборы уникальных характеристик и требуется более углубленный сравнительный анализ. Для этого рассмотрим основные (уникальные) характеристики и назначим оценки каждой из них с помощью весового коэффициента.

В работах разных авторов весовые коэффициенты именуются относительными весами, коэффициентами важности или значимости, относительной ценности, информативности и т.д., но имеют одно назначение: сопоставление различной ценности, качества, критерии, свойства, компоненты обычно в едином комплексном измерителе ценности, качестве, критерии и т.д.

Существуют различные методы определения весовых коэффициентов, использующие как объективную, так и субъективную информацию. Кроме того, существует ряд методов, в которых значения весовых коэффициентов восстанавливаются на основе принимавшихся ранее решений. В тех случаях, когда возможность получения объективной информации отсутствует, используются субъективные оценки экспертов.

В литературе не удалось обнаружить информацию о ранжировании уникальных характеристик по их значимости, поэтому установим собственные правила присвоения весовых коэффициентов.

Рассмотрим характеристики: адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики адрес установим 3, а основной характеристики и виду объекта установим 1, потому что в случае, когда основная характеристика и вид объекта отличаются, а адрес совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) = 2; 2 < 3 (адрес)

Рассмотрим характеристики: иной номер, адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики иной номер установим 6, потому что в случае, когда адрес, основная характеристика и вид объекта отличаются, а иной номер совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) + 3 (адрес) = 5; 5 < 6 (иной номер)

Рассмотрим характеристики: кадастровый номер, иной номер, адрес, основная характеристика, вид объекта. Весовой коэффициент характеристики кадастровый номер установим 12, потому что в случае, когда иной номер, адрес, основная характеристика и вид объекта отличаются, а кадастровый номер совпадает должен быть сделан вывод об идентичности объектов недвижимости:

1 (основная характеристика) + 1 (вид объекта) + 3 (адрес) + 6 (иной номер) = 11; 11 < 12 (кадастровый номер)

Сведем полученные весовые коэффициенты в таблицу.

Идентификация объекта недвижимости по документам и характеристикам заключается в экспертной оценке совпадения основных (ранее уникальных) характеристик, при которой необходимо дать ответ на вопрос, один и тот же объект недвижимости представлен в разных документах, или это разные совершенно разные объекты?

В целях оценки результатов сравнения целесообразно присваивать результату оценку от 0 до 1. Далее, в соответствии с присвоенными ранее весами уникальных характеристик, определим балл по формуле:

G = C * P

где G – балльный показатель; Р – весовой коэффициент уникальной характеристики.

Для примера сравним значения уникальных характеристик по двум документам.

Инвертированный суммарный бальный показатель (1/5 = 0,20) позволяет графически показать насколько сильно документы связаны между собой. Если связь сильна, то данная пара документов наиболее вероятно относится к одному и тому же объекту недвижимости, если слаба, то это могут быть разные объекты недвижимости.

При увеличении количества пар документов графовая модель результатов сравнения основных (уникальных) характеристик по большему количеству документов примет более сложный вид. Например, в случае полидокументального анализа 6 документов (6 вершин графа), количество пар для сравнения составит 15 (15 ребер графа).

На рисунке можно выделить три скопления или кластера (обозначены римскими цифрами I, II, III), это дает возможность выполнения кластерного анализа.

Связи между документами внутри выделенных кластеров более «сильные». Это означает, что каждый из выделенных кластеров наиболее вероятно содержит информацию о каком-то самостоятельном объекте недвижимости: первый о первом, второй о втором, а третий о третьем. Однако, следует отметить, что кластер III также может говорить о том, что документ №3 может содержать ошибочные сведения о первом или втором объекте недвижимости.

Кластерный анализ результатов сравнения основных (уникальных) характеристик объектов недвижимости (принцип кластеризации) позволяет обоснованно решить достаточно много экспертных задач:

• осуществить выборку документов из массива разрозненных документированных сведений и их распределение по объектам недвижимости;
• принять взвешенное решение по «отбраковке» наиболее разреженных скоплений;
• выполнить индивидуализацию объектов недвижимости;
• установить связи между документами, что дает дополнительные возможности анализа внутри каждого отдельного кластера;
• определить совокупность характеристик конкретного объекта недвижимости (в кластере) и построить его жизненный цикл;
• дает возможность автоматизации выделения кластеров (объект и документы) в электронных архивах индексированных кадастровых документов;
• расширяет возможность сбора и анализа кадастровой информации за счет реализации принципов иерархической таксономии (полученные кластеры могут объединяться в супер-кластеры более высокого уровня, т.е. кластеры могут включаться в другие кластеры).

Как было отмечено выше верификация сведений ЕГРН – это процедура выполнения их проверок на соответствие нормативным требованиям и подтверждение информации путем сопоставления сведений из различных источников (анализ) для целей выявления возможных ошибок и актуализации.

Подтвержденность и обоснованность характеристик объекта недвижимости возможно проверить при наличии двух и более документов.

Проверку подтвержденности и обоснованности характеристик целесообразно выполнить с помощью двумерной сводной таблицы всех характеристик из собранных ранее сведений.

Сводная таблица – это инструмент обработки данных, служащий для их обобщения и анализа. В такой таблице строки – множество нормализованных названий характеристик исследуемого объекта недвижимости, столбцы – множество нормализованных значений таких характеристик по собранным документам.

При построении сводной таблицы дополнительно указывается состояние объекта недвижимости, описываемое соответствующими характеристиками (о состояниях см. выше по тексту). Например, проектная площадь – это проектное состояние, а измеренная площадь свидетельствует о фактическом состоянии объекта недвижимости на дату составления соответствующего документа и т.п.

Вид таблицы сразу дает эксперту следующую информацию:

• общее количество документов, характеристик и их значений;
• события произошедшие с объектом недвижимости;
• время существования объекта недвижимости (даты издания документов);
• состояния объекта недвижимости;
• противоречия между значениями характеристик в документах.

По представленному ниже алгоритму выполняется анализ значений характеристик из различных источников и оценка их достоверности:

1. определение перечня возможных состояний объекта и их приоритета. Пример для сведений об объектах недвижимости в порядке снижения приоритета: 
   • разрешенное;
   • проектное;
   • зарегистрированное (юридически признаваемое);
   • фактическое;
   • декларированное;
2. определение состояния объекта, которое описывают проверяемые данные (значение каждой рассматриваемой характеристики);
3. обоснование учтенных значений – сверка значения проверяемой характеристики с предыдущими последними по времени значениями, которые описывают состояния объекта более высокого приоритета;
4. соответствие фактическому состоянию и актуальным требованиям – сверка значения проверяемой характеристики с более новыми последними по времени значениями, которые описывают состояния объекта любого приоритета.

Так противоречия между характеристиками объекта недвижимости, содержащимися в документах жизненного цикла или в рассматриваемом фрагменте жизненного цикла, обычно дают возможность эксперту сделать определенные выводы. Обобщая практический опыт, предлагается к использованию матрица смыслов противоречий между характеристикам объекта недвижимости по разным состояниям.

Для примера, сведения об объекте недвижимости могут быть представлены как значения:

• разрешенное — диапазон в градостроительном регламенте;
• проектное — в проектной документации;
• зарегистрированное (юридически признаваемое) — в ЕГРН;
• фактическое — в материалах полевого обследования, техническом плане;
• декларированное — в декларации об объекте недвижимости.

Значение характеристики в рассматриваемом документе или реестре, например ЕГРН, может не соответствовать значениям в других документах или реестрах — это указание на возможное несоответствие требованию достоверности в данных (потенциальная ошибка в данных). 

Несовпадение или непопадание в диапазон с учетом требований к точности определения значения характеристики говорит о потенциальной ошибке.

Отсутствие более приоритетного значения говорит о необходимости проведения дополнительных изысканий недостающих обосновывающих значение документов. 

Нормализованные характеристики объекта недвижимости в дальнейшем подвергаются экспертным проверкам. Экспертные проверки – это не только проверки на соответствие характеристик нормативным требованиям, но и ряд проверок связанных с отношениями и свойствами пространственных объектов.

Разработка системы экспертных проверок осуществляется на основе обобщения опыта кадастровой и экспертной деятельности.

Виды проверок недвижимости и методы их выполнения зависят от задач, которые ставятся перед экспертом. Проверок недвижимости может быть множество, например это могут быть кадастровые проверки, правовые или технические.

Группировка экспертных проверок на примере земельного участка

• границы и площадь
  • координаты и погрешности;
  • особые отметки в части границ (пересечения, наложения);
  • соответствие фактических границ границам по ЕГРН;*
  • соответствие границ по ЕГРН правоустанавливающим документам.*
• особые отметки
  • отсутствие незасвидетельствованных сведений;
  • снятие с учета, изъятие;
• объекты капитального строительства (ОКС)
  • отсутствие неучтенных ОКС;*
  • учтенные ОКС, которые имеются по факту;*
• ограничения и обременения
  • записи об ограничениях и обременениях;
  • пересечения с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);*
• градостроительные требования
  • соответствие вида разрешенного использования правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • соответствие размера по ЕГРН установленным предельным размерам;
  • возможность раздела объекта.

* выполняется при помощи пространственного анализа.

Из результатов экспертных проверок следуют необходимые мероприятия (кадастровые и иные работы), а так же расходы на приведения исследуемого объекта недвижимости "в порядок". Таким образом, эксперт не только качественно, но и количественно оценивает все риски владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

• кадастровый аудит выполняется всегда при кадастровых, экспертных работах. Кадастровый аудит – это основа для дальнейших действий с объектом недвижимости;
• кадастровый аудит включает в себя получение документов, их идентификацию, извлечение и идентификацию путем нормализации исследуемых характеристик, сбор необходимых сведений и их последующую верификацию (сопоставление, соответствие требованиям), формирование мнения о достоверности, например, в виде заключения;
• экспертные проверки – это не только проверки на соответствие характеристик нормативным требованиям, но и ряд проверок связанных с отношениями и свойствами пространственных объектов.

Для объективности результатов кадастрового аудита рекомендуется выполнять обследование и измерение объекта недвижимости, что позволит дополнить анализ состоянием по факту, а также установить топологические отношения с другими пространственными объектами (наличие объекта недвижимости, где он фактически расположен, его конфигурация, какие объекты являются смежными и т.п.).

В случае установления обстоятельств и параметров объектов недвижимости в ретроспективе при наличии архивных пространственных данных (карты, планы, схемы и другие планово-картографические материалы) становится возможным выполнить анализ пространственно-временных моделей.

Обычно пространственно-временную модель объекта недвижимости позволяет установить с помощью следующих сочетаний:

• фактические границы по сравнению с границами по ЕГРН;
• фактические границы по сравнению с границами по ЕГРН и с границами по другим документам.

Из практики и в законодательстве определяется следующий приоритет обоснования сведений в части границ земельных участков при пространственном анализе:

1. правоустанавливающий документ;
2. правоудостоверяющий (правоподтверждающий) документ;
3. документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании (проект организации и застройки, землеотводные документы и т.п.);
4. документы, подтверждающие существующие на местности пятнадцать и более лет границы и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить их местоположение.

Для обоснования сведений о планировке и конфигурации объектов капительного строительства и помещений определяется следующий приоритет при пространственном анализе:

1. проектная документация;
2. документы о вводе в эксплуатацию;
3. документы технической инвентаризации.

• для объективности результатов кадастрового аудита рекомендуется выполнять фактические измерения на местности, это позволит установить взаиморасположение объектов в пространстве, уточнить какое влияние они оказывают друг на друга, а также сделать определённые выводы и прогнозы;
• в некоторых случаях исследованию в ретроспективе подлежат пространственно-временные модели объектов недвижимости, например, при судебных экспертизах;
• в практике и законодательстве сложился определенный приоритет обоснования документами пространственных данных о недвижимости (границы, конфигурация, планировка).