Поделитесь
ссылкой

Определение площади

Поделитесь
ссылкой

Определение площади

Измерение расстояний и расчет площади

Наружные контрольные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см.

Расстояния, применяемые для определения площади, измеряются на высоте 1.1 – 1.3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.

Расстояния в мансардах независимо от типа здания измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

  • 1.5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;
  • 1.1 метра - при 45 градусах;
  • 0.5 метра - при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что размеры помещений следует определять между отделанными поверхностями стен и перегородок.

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0.1 м2, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей – в метрах с округлением до 0.01 м.

При определении площадей в рамках кадастровых работ не применяются какие-либо понижающие коэффициенты.

Навигатор

Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы

Конструктивный элементВключается в контур ОКСВходит в площадь жилого зданияВходит в площадь жилого помещенияВходит в площадь нежилого зданияВходит в площадь нежилого помещения
Балка открытая (ригель, ферма)




БалконДа[75]Да[30]Нет[37]Нет[17]
Веранда
Да[30]Нет[37]Да[16]
Выступ архитектурный (выступающая часть печи, уступ)
Нет[29]


ГалереяДа[75]

Да[16]
Канал вертикальный пристроенный (дымоход, труба)




Козырек над крыльцом, навес над крыльцом с колоннами




Колонна (опора, пилон, свая?)Да[75]



КонсольДа[75]



Кровля эксплуатируемая
Да[30]Нет[37]Да[16][20]
Кровля (нависающие элементы)




Крыльцо
Нет[29]
Нет[17]
Лестница внешняя (ступени)
Нет[29]
Нет[17]
Лестница наружная


Нет[105]
Лоджия
Да[30]Нет[37]Да[16]
Ниша внешняя
От двух метров высотой[28]


Отмостка




Пандус
Нет[29]
Нет[17]
Переход в другое здание


Да[16]
Площадка навесная для обслуживания


Нет[17]
Портик
Нет[29]
Нет[17]
ПристройкаДа, если не является отдельным объектом учета[87]Да, если не является отдельным объектом учета[52]


Приямок




Проем арочный (проезд)Следует вырезать из контура[75]От двух метров шириной[28]


Проем дверной в внешней стене
Нет[29]


Рампа


Да, кроме наружной в пожарном отсеке[16][17]
Тамбур
Наружный нет, в пределах стен да[29]
Наружный нет, в пределах стен да[17]
Терраса
Да[30]Нет[37]

Тоннель


Да[16]


Таблица — Внутренние строительные конструкции и их элементы

Конструктивный элементВходит в площадь жилого зданияВходит в площадь жилого помещенияВходит в площадь нежилого зданияВходит в площадь нежилого помещения
Антресоль (этажерка)

Да[16][18]
Балкон в зале (галерея)

Да[16]
Выступ архитектурный (печь, уступ)
Выступы и печь не учитаются в площади[37]

Колонна



Колонна (опора, пилон, свая) с сечением



Лестница - площадь под маршемС учетом расположения в или вне квартиры[42]С учетом высоты до конструкций[36]Да[105]
Лестница- пространство между маршами

Если более ширины марша, то включается в площадь нижнего этажа.

Если меньше, то включается в площадь каждого последующего этажа[105]


Лестницы - ступени и лестничные площадкиДа[42]Да[36]Да[105]
МансардаДа[33]
Да[19]
Ниша внутренняя
От двух метров высотой[36]

Проем арочный в внутренней стене, перегородке
От двух метров шириной[36]

Проем в перекрытии (многосветное помещение)

До 36 м2 включительно[84]
Проем дверной в внутренней стене, перегородке
Нет[37]

Пространство межэтажное (подполье, чердак, горизонтальные каналы и шахты)Нет[29]
Нет[17]
Рампа

Кроме пожарного отсека[16][17]
Стены и перегородкиДа[40]Нет[36]Да[17]Нет[39]
Шахта вертикальная для коммуникацийНет[29]


Шахта лифтоваяТолько в площади нижнего этажа[31]


Шкаф встроенный
Да[36]


Неясно, как поступать в незаполненных ячейках, ведь общего принципа нет. Спор возникает по любому случаю. Надо антресоль в жилом помещении включать в площадь? Надо лоджию в нежилом помещении включать в площадь? Надо ли включать крыльцо в контур? И т.д. и т.п. по каждой незаполненной ячейке.

Неясно, почему есть разница между учетом балкона в жилых и нежилых зданиях.

А если шкаф в нише высотой 1.90? 

Если арку из наземного контура вырезаем, а в площадь включаем, то выходит, что в площадь может входить то, что вне контура здания!

Площадь жилого здания

Таблица — Площади, определяемые при проектировании и строительстве

Вид площади

Определение
Площадь застройки многоквартирного жилого зданияПлощадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Включает площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним.
Площадь многоквартирного жилого зданияСумма площадей этажей внутри строительного объема здания

В целях кадастрового учета площадь жилого здания определяется как сумма площадей:

  • этажей;
  • ниш высотой 2 метра и более;
  • арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной 2 метра и более.

Неясно, про какие ниши именно здесь идет речь – внутри, снаружи здания или все. Скорее всего наружные по аналогии с арками.

Площадь этажа при этом определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и дополнительно включает в себя площади:

  • балконов;
  • лоджий;
  • террас;
  • веранд;
  • эксплуатируемой кровли.

В СП для многоквартирных домов дополнительно указано, что при отсутствии наружных стен - по осям крайних колонн.

Так как площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при расчете их площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

Само по себе несовпадение площади этажа здания с совокупной площадью помещений, расположенных на таком этаже, не может являться основанием для приостановления учета.

Только в площадь нижнего этажа включаются площади:

  • проемов для лифтовых и других шахт.

Неясно, какие "другие" шахты включаются в первый этаж, если шахты для коммуникаций в него не включаются[29]. Возможно речь идет о шахтах для проветривания.

Таким образом, не учитываются площади:

  • ниш до двух метров высотой;
  • арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной до двух метров;
  • межэтажных пространств:
    • подполья для проветривания;
    • неэксплуатируемого чердака;
    • технического подполья;
    • технического чердака;
  • внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
  • наружных тамбуров;
  • портиков;
  • крылец;
  • наружных открытых лестниц и пандусов;
  • занятые выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
  • находящиеся в пределах дверного проема.

Неясно, для чего указано про горизонтальную (в межэтажном пространстве) разводку, если межэтажное пространство все равно не входит в площадь здания.

Таким образом, площадь, занимаемая вертикальными каналами, шахтами инженерных коммуникаций, исключается из площади этажа, а именно из площади этажа исключается только площадь проема в межэтажных перекрытия для прохождения инженерных коммуникаций.

Учет площади балконов, лоджий, террас

Для многоквартирных домов - так как это не конкретизировано в приказе №90, то можно следовать требованию СП: площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Учет площади лестниц в жилых зданиях

Площадь лестничных площадок и ступеней определяется с учетом их площади в уровне данного этажа. 

Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.

Неясно, раз речь идет о всех ступенях, то нужно ли суммировать площади ступеней на совершающих более одного оборота лестницах или нет.

Таблица — Учет площади лестниц в жилых зданиях

ВидПлощадь ступеней и лестничных площадокПространство между лестничными маршамиПлощадь под лестничным маршем
Внешняя лестница
Внутренняя лестницаВ площадь этажа включается то, что на текущем уровне пола и прибавляется всё, что ниже до предыдущего уровня[44]
Включается в площадь этажа вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша 
Внутриквартирная лестницаВключается в площадь этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более
Наружная лестницаНаружные открытые лестницы не учитываются

Неясно, относится ли внутренняя лестница в ИЖС к "внутриквартирным" лестницам или нет. Возможно это условные "квартиры" как в СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные". Тогда относится. Но ведь это приказ Минэка, а они знают, что в ИЖС нет квартир. Тогда не относится.

Неясно, зачем при расчете площади МКД, надо искать многоэтажные квартиры и в них вычитать из площади этажа то, что под низкой частью лестницы. Вот кому и зачем это надо?

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Учет площади жилых мансард

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Учет площади эксплуатируемой кровли жилого здания

Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Учет площади пристройки (гаража)

Таблица — Учет площади пристройки (гаража)

Расположение гаражаПлощадь
Отдельно стоящийГараж учитывается как отдельный объект
Встроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкамВключается в площадь этажа здания и, соответственно, здания
Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как часть здания (не может эксплуатироваться независимо)Включается в площадь этажа здания и, соответственно, здания
Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как автономный блокГараж учитывается как отдельный объект

Площадь жилого помещения

В отличие от площади здания площадь отдельной квартиры или комнаты состоит из суммы площадей всех частей такого помещения ("комнат"), включая в том числе площади:

  • помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
    • кухни;
    • коридоры;
    • ванны;
    • санузлы;
    • встроенные шкафы;
    • кладовые;
    • площадь, занятая внутриквартирной лестницей;
    • иные;
  • ниш высотой 2 метра и более (в том числе образованных проемом с панорамным остеклением);
  • арочных проемов шириной 2 метра и более;
  • пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более.

Таким образом, не учитываются площади:

  • занятые выступающими конструктивными элементами;
  • занятые отопительными печами;
  • находящиеся в пределах дверного проема;
  • балконов;
  • лоджий;
  • веранд;
  • террас;
  • эксплуатируемой кровли.

В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что не учитываются площади, занимаемые только печами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.

При этом там предлагается площадь неотапливаемых лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров включать только в "общую" площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Этот подход не используется при кадастровом учете.

Площадь нежилого здания, сооружения

Площадь нежилого здания или сооружения определяется как сумма площадей:

  • этажей;
  • антресолей;
  • галерей и балконов зрительных и других залов;
  • веранд;
  • наружных застекленных лоджий;
  • галерей;
  • переходов в другие здания;
  • тоннелей;
  • всех ярусов внутренних этажерок;
  • рамп;
  • открытых неотапливаемых планировочных элементов:
    • эксплуатируемой кровли;
    • открытых наружных галерей;
    • открытых лоджий.

Площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и включает в том числе:

  • в одноэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей;
  • в многоэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей площадью более 40% площади пола этажа.

Про площадь антресоли более 40% пришло кажется из СП 56.13330.2011 "Производственные здания", где такая антресоль считается за отдельный этаж. Неясно, почему тогда не надо считать площадь, если меньше 40%. Чем ситуация отличается от одноэтажного здания. Причем тут вообще количество этажей.

Так как площадь определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при их расчете площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

В площадь не включаются площади:

  • межэтажных пространств:
    • подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
    • чердака;
    • технического подполья высотой менее 1.8 метра;
    • над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала);
  • наружных конструктивных элементов:
    • (наружных) тамбуров;
    • наружных балконов;
    • портиков;
    • крылец;
    • наружных открытых лестниц и пандусов;
  • в подвальных этажах – пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей;
  • площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
  • наружных рамп для автомобильного и железнодорожного транспорта в пределах пожарного отсека.

Учет площади лестниц в нежилых зданиях

Таблица — Учет площади лестниц в нежилых зданиях

ВидПлощадь ступеней и лестничных площадокПространство между лестничными маршамиПлощадь под лестничным маршем
Внешняя лестница



Внутренняя лестницаДа, так как находится внутри внешних стен[18]

Если более ширины марша, то включается только в площадь нижнего этажа.


Если меньше или равно, то проем включается в площадь каждого этажа.

Включается в площадь этажа вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша
Наружная лестница

Открытая наружная лестница не учитывается

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Учет площади нежилых мансард

Площадь мансардного этажа в нежилом здании определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Учет площади эксплуатируемой кровли нежилого здания

Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Учет площади проемов в перекрытиях и многосветных помещений в нежилом здании

Таблица — Учет площади проемов в перекрытиях и многосветных помещений в нежилом здании

СитуацияВключается в площадь
Многосветное помещениеПлощадь помещения учитывается только в площади нижнего этажа
Проем в перекрытии до 36 м2 включительноПлощадь проема включается в площадь этажа, в уровне которого он находится
Проем в перекрытии более 36 м2Площадь проема вычитается из площади этажа, в уровне которого он находится

Площадь нежилого помещения

В отличие от площади здания площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

Площадь машино-места

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать размерам:

  • минимально допустимые размеры: 5,3 x 2,5 м.
  • максимально допустимые размеры: 6,2 x 3,6 м.

Площадь застройки сооружения

Для сооружений, не являющихся линейными, подземными, площадными, высотными и предназначенными для хранения, вместо площади рассчитывается­ площадь застройки.

Неясно, какие именно признаки позволяют отличить "площадные" сооружения от "иных". В обоих случаях по перечислению элементов, входящих в их площадь, они представляются как некое подобие здания, выполняющего технологическую функцию.

Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая:

  • выступающие части:
    • входные площадки и ступени;
    • крыльца;
    • веранды;
    • террасы;
    • приямки;
    • входы в подвал;
  • площадь под сооружением, расположенным на столбах;
  • арки и проезды под сооружением;
  • части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4.5 метра;
  • подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Обсуждение

Прошу помощи по тех плану дома

Подскажите, пожалуйста, как быть? У нас по кад. паспорту конфигурация и площадь сходятся с фактом, но зарегистрирована только жилая площадь ранее, а общая сходится с нынешним фактом. Может что то убедительное написать в заключении, типа того, что раньше регистрировали только жилую площадь и т.д.


lenaum_51206.06.18. Ответов: 2. Комментариев: 1

Общее правило подсчета площади

90-й приказ не дает общего правила определения, что входит в площадь. В СП для многоквартирных домов есть попытка дать такое правило.


Сергей Атаманов. Администратор. МИИГАиК, Кадастр.Москва07.05.18. Ответов: 0. Комментариев: 0