Определение площади (до 2021 года)

Приведенные в данном разделе требования применялись исключительно в целях кадастрового учета до 1 января 2021 года. Действующие сейчас требования описаны в разделе «Определение площади (с 2021 года)».

Наружные контрольные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см.

Расстояния, применяемые для определения площади, измеряются на высоте 1.1 — 1.3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.

Расстояния в мансардах независимо от типа здания измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

• 1.5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
• 1.1 метра — при 45 градусах;
• 0.5 метра — при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0.1 м², а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей — в метрах с округлением до 0.01 м.

При определении площадей в рамках кадастровых работ не применяются какие-либо понижающие коэффициенты.

Неясно, как поступать в незаполненных ячейках, ведь общего принципа нет. Спор возникает по любому случаю. Надо антресоль в жилом помещении включать в площадь? Надо лоджию в нежилом помещении включать в площадь? Надо ли включать крыльцо в контур? И т.д. и т.п. по каждой незаполненной ячейке.

Неясно, почему есть разница между учетом балкона в жилых и нежилых зданиях.

А если шкаф в нише высотой 1.90? 

Если арку из наземного контура вырезаем, а в площадь включаем, то выходит, что в площадь может входить то, что вне контура здания!

В площадь застройки также включается:

• площадь под многоквартирным жилым зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м;
• выходящая за контур надземной части площадь подземной части здания, которая определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему контуру подземных ограждающих конструкций.

В целях кадастрового учета площадь жилого здания определяется как сумма площадей:

• этажей;
• ниш высотой 2 метра и более;
• арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной 2 метра и более.

Неясно, про какие ниши именно здесь идет речь — внутри, снаружи здания или все. Скорее всего наружные по аналогии с арками.

Площадь этажа при этом определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и дополнительно включает в себя площади:

• балконов;
• лоджий;
• террас;
• веранд;
• эксплуатируемой кровли.

Так как площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при расчете их площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

Само по себе несовпадение площади этажа здания с совокупной площадью помещений, расположенных на таком этаже, не может являться основанием для приостановления учета.

Только в площадь нижнего этажа включаются площади проемов для лифтовых и других шахт.

Неясно, какие "другие" шахты включаются в первый этаж, если шахты для коммуникаций в него не включаются^[29]. Возможно речь идет о шахтах для проветривания.

Таким образом, не учитываются площади:

• ниш до двух метров высотой;
• арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной до двух метров;
• межэтажных пространств:
  • подполья для проветривания;
  • неэксплуатируемого чердака;
  • технического подполья;
  • технического чердака;
• внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
• наружных тамбуров;
• портиков;
• крылец;
• наружных открытых лестниц и пандусов;
• занятые выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
• находящиеся в пределах дверного проема.

Неясно, для чего указано про горизонтальную (в межэтажном пространстве) разводку, если межэтажное пространство все равно не входит в площадь здания.

Таким образом, площадь, занимаемая вертикальными каналами, шахтами инженерных коммуникаций, исключается из площади этажа, а именно из площади этажа исключается только площадь проема в межэтажных перекрытия для прохождения инженерных коммуникаций.

Для многоквартирных домов — так как это не конкретизировано в приказе №90, то можно следовать требованию СП: площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас и антресолей следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением или защитным ограждением перед панорамным остеклением).

Площадь лестничных площадок и ступеней определяется с учетом их площади в уровне данного этажа. 

Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.

Неясно, раз речь идет о всех ступенях, то нужно ли суммировать площади ступеней на совершающих более одного оборота лестницах или нет.

Неясно, относится ли внутренняя лестница в ИЖС к «внутриквартирным» лестницам или нет. Возможно это условные «квартиры» как в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Тогда относится. Но ведь это приказ Минэкономразвития, а они знают, что в ИЖС нет квартир. Тогда не относится.

Неясно, зачем при расчете площади МКД, надо искать многоэтажные квартиры и в них вычитать из площади этажа то, что под низкой частью лестницы. Вот кому и зачем это надо?

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

В отличие от площади здания площадь отдельной квартиры или комнаты состоит из суммы площадей всех частей такого помещения ("комнат"), включая в том числе площади:

• помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
  • кухни;
  • коридоры;
  • ванны;
  • санузлы;
  • встроенные шкафы;
  • кладовые;
  • площадь, занятая внутриквартирной лестницей;
  • иные;
• ниш высотой 2 метра и более;
• арочных проемов шириной 2 метра и более (в том числе образованных проемом с панорамным остеклением);
• пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более.

Таким образом, не учитываются площади:

• занятые выступающими конструктивными элементами;
• занятые отопительными печами;
• находящиеся в пределах дверного проема;
• балконов;
• лоджий;
• веранд;
• террас;
• эксплуатируемой кровли.
  

По поводу пространства у панорамного окна. Вероятно, надо разделять ситуации по типу конструкций:

• если над окном есть перемычка, то это арочный проем. Следовательно его надо включать в площадь при ширине от двух метров;
• если окно от пола до потолка, то в данном месте нет стены, ограждением является стекло. Такое пространство включается в площадь независимо от ширины.

В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что не учитываются площади, занимаемые только печами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.

Ранее (в недействующей редакции) там предлагалось площадь неотапливаемых лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров включать только в "общую" площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Этот подход не используется при кадастровом учете.

Площадь нежилого здания или сооружения определяется как сумма площадей:

• этажей;
  
• антресолей;
• галерей и балконов зрительных и других залов;
• веранд;
• наружных застекленных лоджий;
• галерей;
• переходов в другие здания;
• тоннелей;
• всех ярусов внутренних этажерок;
• рамп;
• открытых неотапливаемых планировочных элементов:
  • эксплуатируемой кровли;
  • открытых наружных галерей;
  • открытых лоджий.

Площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и включает в том числе:

• в одноэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей;
• в многоэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей площадью более 40% площади пола этажа.

Про площадь антресоли более 40% пришло кажется из СП 56.13330.2011 "Производственные здания", где такая антресоль считается за отдельный этаж. Неясно, почему тогда не надо считать площадь, если меньше 40%. Чем ситуация отличается от одноэтажного здания. При чем тут вообще количество этажей.

Так как площадь определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при их расчете площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

В площадь не включаются площади:

• межэтажных пространств:
  • подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
  • чердака;
  • технического подполья высотой менее 1.8 метра;
  • над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала);
• наружных конструктивных элементов:
  • (наружных) тамбуров;
  • наружных балконов;
  • портиков;
  • крылец;
  • наружных открытых лестниц и пандусов;
• в подвальных этажах — пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей;
  
• площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
• наружных рамп для автомобильного и железнодорожного транспорта в пределах пожарного отсека.

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Площадь мансардного этажа в нежилом здании определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

В СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения" с 2020 года аналогичный предельный параметр в 36 кв.м. был уменьшен до 15 кв.м., а потом полностью убран.

В отличие от площади здания площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

В письме 10N-1911-МС от 03.09.18 ФГБУ ФКП Росреестра выражает мнение, что балкон, терраса, веранда и лоджия не имеют ограждающих конструкций в виде стен по всему контуру и поэтому их площади не подлежат включению в площадь нежилого помещения.

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать размерам:

• минимально допустимые размеры: 5,3 x 2,5 м.
• максимально допустимые размеры: 6,2 x 3,6 м.

Для сооружений вместо площади может определяться площадь застройки.

Неясно, какие именно признаки позволяют отличить «площадные» сооружения от «иных». В обоих случаях по перечислению элементов, входящих в их площадь, они представляются как некое подобие здания, выполняющего технологическую функцию.

Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая:

• выступающие части:
  • входные площадки и ступени;
  • крыльца;
  • веранды;
  • террасы;
  • приямки;
  • входы в подвал;
• площадь под сооружением, расположенным на столбах;
• арки и проезды под сооружением;
• части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4.5 метра;
• подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.