Классификация (типология) объектов недвижимости
Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных стадиях жизненного цикла объектов.
Нужно узнать пункт закона?Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее). Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста. |
Сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в соответствии подлежат указанию с классификатором, утвержденным Приказом Минстроя РФ №374/пр от 10.07.2020. Здания и сооружения при этом классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. В целом документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.
Примеры позиций для жилых объектов, предназначенных для постоянного проживания:
- 19.7.1.1 Индивидуальный жилой дом;
- 19.7.1.2 Малоэтажный многоквартирный жилой дом;
- 19.7.1.3 Жилой дом блокированной застройки;
- 19.7.1.4 Среднеэтажный многоквартирный жилой дом;
- 19.7.1.5 Многоэтажный многоквартирный жилой дом.
Классификатор строительной информации предназначен для использования в тех случаях, когда при проектировании со временем станет обязательным создание информационных моделей.
Классификатор в тестовом режиме доступен по адресу http://ksi.faufcc.ru/ в различных вариантах:
- древовидная структура на сайте;
- таблица xlsx;
- REST API.
Некоторые примеры записей, посвященных видам недвижимости:
- RZo. Помещения и зоны:
- A. Пространство для пребывания людей:
- AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
- AAA. Жилая комната:
- AAA010. Гостиная;
- AAA. Жилая комната:
- AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
- A. Пространство для пребывания людей:
- CCo. Комплексы объектов капитального строительства:
- A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
- AA. Животноводческие комплексы ОКС:
- AAA. Комплекс объектов коневодства (верблюдоводства);
- AA. Животноводческие комплексы ОКС:
- A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
- CEn. Объекты капитального строительства:
- A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
- AA Объекты животноводства:
- AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
- AAAA Здание (сооружение) объектов содержания лошадей (верблюдов).
- AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
- AA Объекты животноводства:
- A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
Коды записям присваиваются по ГОСТ Р 58908.12-2020 (ИСО 81346-12:2018).
Типы (элементы) объектов, а также их сокращенные наименования в адресах указываются в соответствии с Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н:
- здание / сооружение:
- тип: дом (д.);
- тип: корпус (к.);
- тип: строение (стр.);
- тип: шахта;
- земельный участок (з/у);
- машино-место (м/м);
- помещение:
- тип: квартира (кв.);
- тип: комната (ком.);
- тип: офис;
- тип: павильон (пав.);
- тип: помещение (помещ.);
- тип: рабочий участок (раб.уч.);
- тип: склад (скл.);
- тип: торговый зал (торг.зал.);
- тип: цех.
В соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Минэкономразвития РФ №921, №953 в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости:
- вид: земельный участок;
- вид: здание:
- назначение: нежилое здание;
- назначение: жилое здание (жилой дом с 01.01.2023);
- назначение: многоквартирный дом;
- назначение: жилое строение (будет убрано 01.01.2023);
- назначение: садовый дом;
- назначение: гараж (c 01.09.2021);
- вид: сооружение:
- по основной метрической характеристике:
- линейное сооружение, линейное подземное сооружение;
- подземное сооружение;
- площадное сооружение;
- сооружение, предназначенное для хранения;
- высотное сооружение;
- иное сооружение;
- по основной метрической характеристике:
- вид: помещение:
- назначение: жилое помещение:
- вид: квартира;
- вид: комната (в квартире);
- для жилого помещения специализированного жилищного фонда:
- дополнение: служебное жилое помещение;
- дополнение: жилое помещение в общежитии;
- дополнение: жилое помещение маневренного фонда;
- дополнение: жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан;
- дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- дополнение: жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан;
- дополнение: жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
- дополнение: жилое помещение наемного дома социального использования;
- дополнение: жилое помещение наемного дома коммерческого использования;
- назначение: нежилое помещение:
- дополнение: помещение вспомогательного использования;
- дополнение: имущество общего пользования в многоквартирном доме;
- назначение: жилое помещение:
- вид: машино-место;
- вид: объект незавершенного строительства;
- вид: единый недвижимый комплекс;
- иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:
- предприятие как имущественный комплекс.
Изначально предполагалось только два назначения «жилое» и «нежилое». В 2017 году были добавлены «многоквартирный дом» и «жилое строение». Последние упоминались в Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Впрочем, технически выбрать такое назначение в документах для кадастрового учета было нельзя.
С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену 66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества, и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом». Жилых строений формально больше нет — они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики. Поэтому согласно 120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по 218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям 217-ФЗ «жилой дом».
Вместе с тем, с 01.09.2021 вступает в силу Федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 — «гаражная амнистия». По нему в перечень назначений зданий добавляется еще и «гараж».
- Назначение объекта недвижимости
Характеристика здания, сооружения, помещения, а также единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса, включаемая в состав дополнительных сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимого имущества.
В случае изменения назначения здания, сооружения, помещения орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, направляет информацию в орган регистрации прав.
- Наименование объекта недвижимости
Вид, назначение недвижимости не следует путать с его наименованием, которое также может быть внесено при проведении кадастровых работ в ЕГРН.
Согласно мнению Росреестра, изложенному в письме №13-00065/21 от 04.02.2021 наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное, позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости. По этой причине, к примеру, словосочетание «жилой дом» не может являться наименованием.
Если изменение наименования не связано с реконструкцией, перепланировкой или переустройством, собственник может подать заявление о внесении в ЕГРН сведений о наименовании либо о его изменении в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, Единым государственном реестром объектов культурного наследия или Единым государственным реестром автомобильных дорог.
В соответствии с федеральными законами №384-ФЗ, №123-ФЗ при обеспечении безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов используются идентификация недвижимости по следующим признакам:
- назначение и принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность:
- в соответствии с ОКПО, ОКДП, ОКВЭД, отраслевыми, ведомственными классификаторами;
- возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения:
- в соответствии с гидрографическим, водохозяйственным, сейсмическим, литодинамическим, геодинамическим районированием, мониторингом за природными процессами и явлениями;
- принадлежность к опасным производственным объектам;
- пожарная и взрывопожарная опасность:
- категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности:
- повышенная взрывопожароопасность (А);
- взрывопожароопасность (Б);
- пожароопасность (В1 — В4);
- умеренная пожароопасность (Г);
- пониженная пожароопасность (Д);
- степени огнестойкости (I, II, III, IV и V);
- классы конструктивной пожарной опасности (С0, С1, С2 и С3);
- классы функциональной пожарной опасности:
- Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей:
- Ф1.1 — здания дошкольных образовательных организаций, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных организаций с наличием интерната и детских организаций;
- Ф1.2 — гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
- Ф1.3 — многоквартирные жилые дома;
- Ф1.4 — одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные;
- Ф2 — здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений;
- Ф3 — здания организаций по обслуживанию населения;
- Ф4 — здания образовательных организаций, научных и проектных организаций, органов управления учреждений;
- Ф5 — здания производственного или складского назначения;
- Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей:
- категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности:
- наличие помещений с постоянным пребыванием людей;
- уровень ответственности:
- повышенный:
- особо опасные объекты;
- технически сложные объекты;
- уникальные объекты;
- нормальный;
- пониженный:
- здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
- здания и сооружения вспомогательного использования:
- связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;
- расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
- повышенный:
При планировке и застройке территорий используется следующая классфикация:
- на территориях малоэтажной жилой застройки:
- индивидуальное строительство:
- одноквартирные дома;
- блокированные дома, в том числе двухквартирные дома;
- усадебные дома;
- муниципальное строительство:
- многоквартирные блокированные дома;
- многоквартирные дома секционного типа.
- индивидуальное строительство:
При этом сводами правил, используемыми при проектировании и строительстве, предусмотрены следующие виды недвижимости:
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные:
- здание жилое многоквартирное высотой до 75 м.:
- галерейного типа;
- коридорного типа;
- секционного типа;
- общежитие квартирного типа;
- помещение жилое;
- помещение вспомогательное;
- помещение общего пользования;
- помещение общественного назначения;
- помещение техническое;
- здание жилое многоквартирное высотой до 75 м.:
- СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные:
- дом жилой одноквартирный отдельно стоящий;
- блокированная застройка жилыми одноквартирными домами;
- блок жилой автономный;
- помещение общественного назначения;
- помещение стоянки при доме;
- помещение жилое;
- СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения:
- общественные здания и сооружения с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли:
- здания и сооружения для объектов, обслуживающих население:
- здания и помещения учебно-воспитательного назначения;
- здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения;
- здания и помещения сервисного обслуживания населения;
- сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов;
- здания и помещения для временного пребывания;
- здания объектов по обслуживанию общества и государства:
- здания органов управления;
- здания;
- здания организаций, производящих продукцию;
- здания и сооружения для объектов, обслуживающих население:
- помещение общественного назначения в жилом или общественном здании;
- общественные здания и сооружения с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли:
- СП 56.13330.2011 Производственные здания:
- производственные и лабораторные здания, помещения, мастерские (Ф5.1);
- складские здания и помещения, предназначенные для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов) (Ф5.2);
- СП 43.13330.2012 Сооружения промышленных предприятий:
- подземные сооружения;
- ёмкостные сооружения для жидкостей и газов, для сыпучих материалов;
- надземные сооружения;
- высотные сооружения;
- СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания;
- другие СП для отдельных видов зданий и сооружений.
В соответствии с Общероссийским классификаторов основных фондов, согласованным с европейской Системой национальной счетов, различают следующие виды недвижимости:
- жилые здания и помещения:
- здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
- дом (помещение), предназначенное для жилья;
- дом щитовой;
- домик садовый;
- здания (помещения) жилые, входящее в жилищный фонд:
- здание жилое общего назначения;
- здание жилое общего назначения многосекционное;
- здание жилое общего назначения односекционное;
- здание жилое общего назначения точечное (башенное);
- здание жилое общего назначения коридорное;
- здание жилое общего назначения галерейное;
- здание жилое общего назначения усадебное;
- здание жилое общего назначения прочее;
- здание общежития;
- здание спального корпуса школы-интерната, детского дома;
- здание дома для престарелых и инвалидов;
- исторические памятники:
- исторический памятник, идентифицированный в основном как жилой дом;
- здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
- здания кроме жилых и сооружения, расходы на улучшение земель:
- здания кроме жилых:
- здания производственные (электростанция, теплица и т.д.);
- здания прочие (гостиница, общежитие и т.д.);
- здания производственные и прочие, не включенные в другие группировки;
- исторические памятники (в основном здания (кроме жилых));
- здания (кроме жилых), не завершенные строительством;
- сооружения:
- сооружение (резервуары, мосты и т.д.);
- автомагистрали, автомобильные дороги, в том числе улично-дорожная сеть, прочие автомобильные, велосипедные или пешеходные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов;
- дороги железные наземные и подземные;
- мосты и тоннели;
- коммуникации инженерные для жидкостей и газов;
- сооружения коммунальные для электроснабжения и связи;
- сооружения береговые и портовые, плотины, шлюзы и связанные гидромеханические сооружения;
- сооружения для горнодобывающей, добывающей и обрабатывающей промышленности;
- сооружения для занятий спортом и отдыха;
- сооружения гражданские прочие, не включенные в другие группировки.
- здания кроме жилых:
Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:
- жилые помещения:
- жилые дома и части жилых домов;
- квартиры и части квартир;
- комнаты;
- многоквартирные дома.
Замечания:
- да, по Жилищному кодексу жилые дома — это здания и помещения одновременно. Не стоит пытаться осознать это;
- жилые дома и квартиры состоят из комнат и помещений вспомогательного использования;
- многоквартирный дом состоит из квартир и помещений общего пользования;
- руководствуясь Жилищным кодексом, судьи часто выносят решения о признании права собственности на «части жилого дома», которые нельзя в дальнейшем поставить на кадастровый учет без разделения на независимые здания.
Классификация по видам функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве
Классификация применяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №306-ПП от 21.05.2015 при определении и указании функционального назначения объектов капитального строительства:
- при подготовке проектов планировки территории;
- при подготовке градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство, свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию;
- при формировании адресной инвестиционной программы;
- при принятии решений Градостроительно-земельной комиссией.
Примеры видов функционального назначения:
- группа видов функционального назначения: 009. Одноквартирный жилой дом:
- подгруппа видов: 009 001. Малоэтажный одноквартирный жилой дом:
- вид: 009 001 001. Индивидуальный жилой дом;
- подгруппа видов: 009 001. Малоэтажный одноквартирный жилой дом:
- группа видов функционального назначения: 010. Многоквартирный дом:
- подгруппа видов: 010 003. Малоэтажный многоквартирный дом:
- вид: 010 003 001. Дом блокированной застройки.
- вид: 010 003 001. Дом блокированной застройки.
- подгруппа видов: 010 003. Малоэтажный многоквартирный дом:
Таблица — Соответствие видов недвижимости в различных классификаторах
| При планировке и застройке территорий | При градостроительной деятельности | При проектировании и строительстве | При ведении гражданами садоводства или огородничества | При определении вида разрешенного использования участка | При реализации жилищных прав, технической инвентаризации | При кадастровом учете и регистрации права |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Общественное, производственное, административное, бытовое здание и т.д. | Объекты капитального строительства, предназначенные для... | Нежилое здание | Здание/Нежилое здание | ||
Гараж | Гараж | Индивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС) Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения) | ||||
| Нежилое здание > Садовый дом | Садовый дом (ВРИ: ведение садоводства) | |||||
Строение вспомогательного использования | Хозяйственная постройка | Хозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства) | Служебное строение | |||
Одноквартирный жилой дом, Двух-, четырехквартирный дом (в долевой собственности | Объект индивидуального жилищного строительства | Одноквартирный жилой дом | Жилое здание > Жилой дом | Индивидуальный жилой дом (ВРИ: для ИЖС), Жилой дом (ВРИ: ЛПХ) | Жилой дом | Здание/Жилое здание |
Блокированный жилой дом (в долевой собственности) | ||||||
Жилой дом блокированной застройки | Автономный жилой блок | Жилой дом (ВРИ: блокированная жилая застройка) | ||||
| Усадебный жилой дом | ||||||
| Жилой дачный дом | ||||||
Часть жилого дома | ||||||
| Блокированный жилой дом (с правом на отдельные квартиры) | Жилое многоквартирное здание | Многоквартирный жилой дом (ВРИ: многоквартирная жилая застройка) | Многоквартирный дом | Здание/Многоквартирный дом | ||
| Жилое строение | Строение | Здание/Жилое строение. Отсутствует техническая возможность учета | ||||
Общественное сооружение, Сооружение промышленного предприятия и т.д. | Сооружение | Сооружение | ||||
| Подсобное сооружение (ВРИ: для ИЖС) | ||||||
Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства) | ||||||
| Сооружение вспомогательное использования | Вспомогательное сооружение (ВРИ: многоквартирная жилая застройка) | |||||
| Домовладение | Не подлежит учету | |||||
| Жилое помещение (в многоквартирном доме) | Квартира | Помещение/Жилое/Квартира | ||||
| Часть квартиры | Помещение/Жилое/Комната | |||||
| Жилое помещение (в многоквартирном доме) | Комната (в квартире в многоквартирном доме) | |||||
| Комната (в жилом доме) | Не подлежит учету | |||||
Помещение/Жилое/Комната (с указанием вида помещения жилищного фонда) | ||||||
Помещение/Нежилое (помещение вспомогательного использования) | ||||||
| Вспомогательное помещение (в жилом одноквартирном доме, в жилом многоквартирном здании) | Помещение вспомогательного использования в жилом доме, квартире | Не подлежит учету | ||||
| Нежилое помещение общего пользования, нежилое техническое помещение (в жилом многоквартирном здании) | Помещение общего пользования в многоквартирном доме | Помещение/Нежилое (имущество общего пользования в многоквартирном доме) |
Критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу:
- невозможность перемещения без ущерба назначению;
- не сборно-разборный характер конструкции;
- наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента;
- наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций;
- соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка;
- отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации;
- наличие разрешения на строительство;
- самостоятельное нахождение в гражданском обороте;
- объект не является составной частью объекта капитального строительства.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 сказано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, должны не признаваться недвижимостью, а рассматриваться в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены.
В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.08.2019 № ОГ-Д23-7440 говорится, что при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости следует руководствоваться:
- наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
- наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
- возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Также там говорится, что замощение, асфальтовое покрытие является не объектом недвижимости, а неотделимым улучшением земельного участка.
Вам может попасться письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 «Об отнесении объектов, входящих в состав имущественного комплекса атомной станции, к объектам недвижимого имущества», где сделан спорный вывод о том, что под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства). Это письмо не стоит принимать во внимание, так как оно было отозвано письмом №Д23и-5346 от 20 февраля 2020 г.
Существует сводные перечни видов объектов, принятые Управлением Росреестра по Московской области с целью выработки единой правоприменительной практики.
Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости:
- участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы;
- временные постройки, киоски, навесы;
- объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»;
- ограждение и забор;
- автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня;
- пруды, водохранилища;
- краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути;
- составные части автомобильных дорог:
- светофорные сигнализации;
- пешеходные дорожки;
- автопарковки;
- остановочные пункты;
- асфальтовые покрытия;
- тротуары;
- лестницы;
- башни сотовой связи;
- могилы, могильники для захоронения отходов, мусора, животных, пункты захоронения отходов, скотомогильники;
- беседки;
- плоскостные объекты благоустройства: площади, площадки (в т.ч. смотровые), замощения;
- земляная насыпь;
- объекты благоустройства с многолетними насаждениями: парки, скверы;
- плоскостные объекты спорта: площадки (волейбольные, баскетбольные), футбольные поля, поля для гольфа, хоккейные коробки, катки, теннисные корты;
- картодромы, автодромы;
- аттракционы;
- питомники для служебного собаководства, городок для служебных собак, вольеры для животных;
- мачты (осветительные, радиомачты);
- ёмкости, резервуары (подземные, наземные), баки;
- металлические здания;
- мелиоративные трубчатые сооружения;
- блочный пункт на газопроводе высокого и низкого давления;
- торговый павильон, совмещенный с остановкой общественного транспорта;
- рекламная конструкция;
- остановочно-торговый комплекс;
- мемориальные доски;
- фонтаны;
- силосные ямы, выгребные ямы;
- водозаборные скважины, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства;
- колодцы, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства;
- веранды.
Объекты, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого при наличии разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) или судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости:
- автостоянки;
- памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
- памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
- полигоны, омшаники;
- гидрометеорологические объекты, метеорологические станции;
- дамбы;
- подпорные стенки;
- водозаборные скважины, артезианские скважины;
- колодцы;
- золошлакоотвалы, хвостохранилища;
- береговые объекты навигации;
- взлетно-посадочные полосы;
- галереи;
- пожарный пирс.
В Определении Верховного Суда РФ №303-ЭС21-8891 от 28.06.2021 говорится о том, что в рассматриваемом деле канализационная линия «не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к комплексу "Канализационные сооружения с глубоководным выпуском..."; канализационная линия не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем право на нее не подлежит государственной регистрации».
Таблица — Объекты, строительство которых разрешено на садовых земельных участках
| Нормативно-правовой акт | До 01.01.2019 | С 01.01.2019 |
|---|---|---|
| Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» | жилые строения хозяйственные строения и сооружения | — |
| Федеральный закон №217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» | — | садовые дома жилые дома хозяйственные постройки и гаражи |
| Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»" | жилые здания нежилые здания жилые строения сооружения | жилые здания нежилые здания жилые строения сооружения |
| Приказ Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» | садовые дома хозяйственные строения и сооружения | садовые дома, жилые дома, |
Таблица — Изменение назначения объектов на садовых земельных участках с вступлением в силу Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017
| Зарегистрированные до 01.01.2019 | Признаются с 01.01.2019 |
|---|---|
здания с назначением «жилое здание», «жилое строение» | жилыми домами |
| здания и сооружения с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами | садовыми домами |
Как видно, существует ряд проблем:
- в 218-ФЗ с 01.01.2019 предусмотрены отсутствующие в 217-ФЗ жилые строения;
- нет единства в наименовании хозяйственных построек, строений, сооружений, гаражей;
- существует неопределенность в отнесении хозяйственных построек к зданиям либо к сооружениям.
Ситуация усложняется тем, что при подготовке технического плана отсутствует возможность указать назначение здания «жилое строение». Поэтому кадастровые инженеры до 01.01.2019 вынужденно ставили либо жилые, либо нежилые здания в зависимости от устоявшейся местной практики. Существовало как минимум две противоречащих рекомендации Минэкономразвития:
- №Д23и-1944 от 13.04.2018 года предлагает учитывать жилые строения на садовых участках как жилые здания, несмотря на отсутствие разрешения на строительство для того, чтобы с 01.01.2019 они были признаны жилыми, а не садовыми домами;
- №22030 от 14.11.2017 призывает строго следовать законодательству и ставить нежилые здания, указывая, что это жилое строение в текстовой части.
- Автостоянка (стоянка для автомобилей)
При обеспечении требований безопасности — здание или сооружение (гараж) или их часть, либо специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) автомобилей. Различают типы:
- надземная закрытого типа;
- открытого типа;
- с пандусами (рампами).
- Апартамент
При классификации гостиниц или иных средств размещения — номер площадью не менее 40 кв.м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.
Апартаментами в России называют достаточно своеобразные объекты недвижимости — нежилые помещения, по факту используемые как квартиры. Официально такого термина пока нет.
Благодаря тому, что при строительстве нежилого дома не нужно соблюдать инфраструктурные нормы, стоимость «апартаментов» ниже, чем у квартир. Однако сейчас, в связи с введением налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости, владельцы таких помещений сталкиваются с повышенной ставкой, так как на них не действуют льготы, предусмотренные для квартир.
В Москве создан специальный реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Если объект есть в реестре, ставка может достигать максимальных значений. Вместе с тем в Москве есть специальный реестр апартаментов, собственникам которых предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц.
Ранее высказывалось множество предложений по изменению законодательства в целях признания апартаментов жильем, в частности:
- законопроект о статусе апартаментов Минстроя;
- законопроект 2018 года от комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, в котором появился термин «многофункциональный дом»;
- законопроект 2020 года, разработанный Советом Федерации;
- задача определения правового статуса апартаментов и установления возможности регистрации в них по месту жительства в плане мероприятий по «трансформации делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» на 2021 год.
Последние события:
- 04.2021 — внесен новый законопроект №1162929-7 «О внесении изменений ... в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий»;
- 08.2021 — Минстрой РФ сохраняет планы по решению этого вопроса до конца 2021 года;
- 10.2021 — Минфин выступил с инициативой ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого строительства;
- 12.2021 — Дума не рассмотрит законопроект об апартаментах в 2021 году;
- 01.2022 — Госинспекция по недвижимости Москвы выполняет камеральную проверку соответствия земельных участков под комплексами апартаментов ВРИ и соблюдения требований, связанных с реконструкцией и строительством. Некоторые здания могут быть признаны самостроем;
- 02.2022 — в Совете Федерации выступили за наделение правовым статусом жилья не только новых, но и уже построенных апартаментов. Позицию против занимает комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.
- Апартамент-отель
При проектировании общественных зданий и сооружений — здание с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). (Определение убрано из свода правил)
- Барак
При инвентаризации жилищного фонда — одно- или двухэтажное здание, предназначенное для проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы 10–20 лет.
- Вещь неделимая
При реализации гражданских прав — вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. Может иметь составные части.
- Гараж
В садоводческих (дачных) объединениях — могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому, жилому дому и хозяйственным постройкам.
При планировании и застройке — здание, предназначенное для длительного хранения, парковки, технического обслуживания автомобилей.
В рамках «гаражной амнистии» 01.09.2021 «гараж» добавляется как одно из назначений здания в ЕГРН [79-ФЗ от 05.04.2021].
По классификатору строительной информации — «Помещение для стоянки, хранения, ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств» (код RZo>CBD040, по состоянию на 26.09.2022).
- Гараж-стоянка
При планировании и застройке — здание или сооружение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не имеющее оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад. Может иметь полное или неполное наружное ограждение.
- Дом наемный (предназначенный для найма дом, доходный дом)
Здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с Жилищным кодексом.
Некоторые нюансы:
- само понятие введено 217-ФЗ от 21.07.2014 в целях создания доступного арендного жилья;
- дома различают по виду использования:
- социальное (учитываются в специальном муниципальном реестре);
- коммерческое;
- для наемных домов преимущественно коммерческого использования можно провести аналогию с доходными в дореволюционной России;
- на проектирование и реконструкцию таких объектов распространяется СП 466.1325800.2019;
- наемным домом может являться многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, или объект индивидуального жилищного строительства;
- в целях строительства и последующей эксплуатации такого здания заключается соответствующий Договор об освоении территории;
- в кадастр недвижимости (ЕГРН) для жилых помещений в наемных домах вносятся соответствующие дополнительные сведения.
- Дом жилой (жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, «одноквартирный» жилой дом, индивидуальный жилой дом, ИЖС)
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — дом, состоящий из отдельной «квартиры» (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).
При кадастровом учёте — одно из назначений здания.
При обеспечении требований безопасности — дом, предназначенный для постоянного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей. (Определение убрано)
При определении вида разрешенного использования земельного участа (ИЖС, ЛПХ) — дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей.
При определении вида разрешенного использования — отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
При градостроительной деятельности — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
При планировке и застройке индивидуальное жилищное строительство — это форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.
При планировке и застройке — [жилой дом 154], предназначенный для проживания одной семьи и имеющий приквартирный участок.
При строительстве — (house) здание, представляющее собой отдельное жилое помещение.
При реализации жилищных прав, при изменении вида объекта – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Здесь есть известное противоречие в терминах: по СП в индивидуальном доме предполагается одна «квартира», а по учетным нормам в жилом доме не выделяются какие-либо помещения.
Примечание — О полномочиях государственных регистраторов при учете жилых домов
В письме Росреестра №14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021 изложена обобщенная актуальная позиция по полномочиям государственных регистраторов при кадастровом учете индивидуальных жилых домов:
- регистратор проверяет содержание технических планов исключительно на соответствие сведений о площади, количестве этажей проектной документации при ее наличии [ч.13 ст.40 218-ФЗ]. Остальные сведения в приложенных документах, в том числе в уведомлениях о строительстве, не являются предметом правовой экспертизы регистратора, даже при наличии ошибок в них;
- соблюдение положений СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» не обязательно, а добровольно для исполнения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [ПП РФ №985 от 04.07.2020]. Поэтому отсутствие тех или иных помещений в жилом доме не может являться основанием для приостановки;
- при проверке соответствия дома градостроительному регламенту по п.22 ч.1 ст.26 218-ФЗ в пределы правовой экспертизы регистратора входит только контроль вида разрешенного использования, а не предельных параметров;
- невозможность строительства из-за ограничений зон с особыми условиями использования является основанием для приостановки по общему п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ;
- в некоторых случаях до 01.01.2022 можно игнорировать данные ограничения по мудреным условиям статьи 26 342-ФЗ от 03.08.2018. Однако на приаэродромных территориях согласование обязательно [ч.3 ст.4 135-ФЗ], а значит регистратору следует направить запрос на предмет проверки выдачи такого согласования;
- застройщик вправе выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом:
- в упрощенном порядке по декларации [ч.12 ст.70 218-ФЗ];
- в уведомительном порядке [ст.51.1, ч.16-21 ст.55 ГрК, ст.16 340-ФЗ];
- в полномочия регистратора входит только проверка соответствия жилого, садового дома общему определению ИЖС по Градостроительному кодексу [п.13 ст.70 218-ФЗ, п.39 ст.1 ГрК];
- на садовых земельных участках можно строить жилые и садовые дома независимо от градостроительного регламента [ч.12 ст.70 218-ФЗ].
Что при этом стоит помнить:
- однозначного четкого разрешения вообще не подавать уведомлений о строительстве нет. Уведомления лишь не требуются по «дачной амнистии» для кадастрового учета;
- если не соблюдать предельные параметры при строительстве, в том числе отступы, дом может быть признан впоследствии самостроем с учетом части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса;
- если добровольно не соблюдать требования СП 55.13330.2016, требуется каким-то иным способом обеспечить исполнение общих требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
Примечание — О фермерских домах
С 01.03.2022 на земельном участке, используемых крестьянским (фермерским) хозяйством, допускается размещение жилого дома:
- с количеством этажей не более трех;
- общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров;
- площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
Защита от строительства коттеджных поселков предусмотрена в виде запрета преобразования земельного участка с уменьшением площади, например, раздела.
Кадастровый учет такого «фермерского дома» будет возможен в рамках «дачной амнистии» без предоставления уведомлений. Что интересно, строить жилой дом разрешается в том числе и на сельскохозяйственных угодьях, то есть на пашне, пастбище и т.п. В отличие от садовых, огородных, полевых участков, на участки с «фермерскими домами» распространяется действие 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Стоит заметить, что для обеспечения возможности такого строительства Росреестру потребуется внести изменения в классификатор видов разрешенного использования, в котором кстати нет специального вида «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», а имеются отдельные виды сельскохозяйственного использования.
Вместе с тем Мособлдума запретила размещать жилые дома на землях сельхозназначения, чтобы не допустить использованию земель в целях оказания гостиничных и подобных услуг, а также предотвратить выкуп участков в собственность.
Последние события:
- 06.2022 — законопроектом №135588-8 от 02.06.2022 предлагается закрепить право крестьянских (фермерских) хозяйств получать в аренду на срок до пяти лет земли сельхозназначения без проведения торгов;
- 06.2022 — на Геопортале Московской области можно выбрать земельный участок, предлагаемый в бесплатное пользование для крестьянско-фермерских хозяйств и подать заявку на получение земли.
Примечание — О количестве жилых домов на одном участке
Существует неясность с предельным количеством жилых домов на земельном участке. В классификаторе видов разрешенного использования земельные участки ИЖС, ЛПХ, а также участки для ведения садоводства (дачного хозяйства) предоставляются «для размещения жилого дома...» (в единственном числе). Есть случаи, когда местная администрация выносит отрицательное решение при рассмотрении уведомлений о планируемом строительстве второго дома. В обновленных редакциях Правил землепользования и застройки в Московской области повсеместно добавляются прямые указания о возможности строительства только одного частного дома. При этом в Москве количество жилых домов на одном участке не ограничено
Вместе с тем, Росреестр высказывал мнение, что допустимо размещение любого количества объектов при соблюдении предельных параметров для данной территориальной зоны.
В сентябре 2021 года вынесено решение Судебной коллегии по административным делам второго кассационного суда общей юрисдикции, в компетенцию которого входит пересмотр судебных актов, принятых судами, входящими в Центральный федеральный округ. Администрация муниципального образования отказала в согласовании планируемого строительства жилого дома (по уведомлению), сославшись на некую недопустимость размещения второго жилого дома на земельном участке. Суд же встал на сторону застройщика, указав, что предварительный снос имеющегося дома лишил бы семью единственного жилого помещения.
Примечание — О сдаче жилого дома в аренду
Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование
- гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;
- юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
По инициативе властей Краснодарского края Приказом Росреестра №П/0326 от 30.07.2021 в описании вида разрешенного использования с кодом 2.0 «Жилая застройка» убрано ограничение на размещение зданий с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.
- Дом многоквартирный (МКД, здание жилое многоквартирное)
При реализации жилищных прав — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (с 01.03.2022).
При кадастровом учёте — одно из назначений здания.
При обеспечении требований безопасности — жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. (определение убрано)
При изменении вида объекта - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Последние события:
- 12.2021 — в Жилищный кодекс добавлено определение (476-ФЗ от 30.12.2021);
- 10.2021 — вступил в силу приказ Минстроя России №610/пр от 26.08.2021 «Об установлении Порядка признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии».
- Дом блокированной застройки (дом жилой блокированный, таунхаус)
При планировке и застройке — дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.
При определении видов разрешенного использования (до 13.08.2022): жилой дом:
- имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами;
- количеством этажей не более чем три;
- при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых:
- предназначен для проживания одной семьи;
- имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами;
- расположен на отдельном земельном участке;
- имеет выход на территорию общего пользования.
При градостроительной деятельности и при определении видов разрешенного использования (с 13.08.2022) — жилой дом,
- блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
- имеющий отдельный выход на земельный участок.
Данное определение внесено в Градостроительный кодекс федеральным законом №476-ФЗ от 30.12.2021. Оно содержит изъян, заключающийся в использовании термина «жилой дом», который по ст.1 приравнен к «объекту индивидуального жилищного строительства». Из-за этого становится неочевидным, распространяется ли на блокированную застройку преференции ИЖС, в том числе отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.
По мнению Росреестра, изложенному в материалах совещания от 25.05.2022, строительство домов блокированной застройки осуществляется на основании разрешения на строительство. Соответственно, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на такие дома осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложением к которому является технический план, подготовленный на основании проектной документации.
Последние события:
- 03.2022 — в ст.16 476-ФЗ и в письме Росреестра №14-2287-ТГ/22 от 28.03.2022 изложены рекомендации о переводе ранее учтенных в различном виде блоков в новые дома блокированной застройки, в том числе до и после доработки ФГИС ЕГРН;
- 08.2022 — Приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификаторе ВРИ описание вида «Блокированная жилая застройка» синхронизировано с Градостроительным кодексом.
- Дом жилой многоквартирный малоэтажный
При определении вида разрешенного использования земельного участа — дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный.
- Дом жилой многоквартирный среднеэтажный
При определении вида разрешенного использования земельного участа — жилой дом высотой не выше восьми надземных этажей, разделенный на две и более квартиры.
- Дом жилой многоквартирный многоэтажный
При определении вида разрешенного использования земельного участа — жилой дом высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир.
- Дом жилой усадебный
При планировке и застройке — одноквартирный дом с приквартирным участком, постройками, для подсобного хозяйства.
- Дом садовый (садовый дом)
При ведении гражданами садоводства и огородничества, при изменении вида объекта — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Из-за недоработки XML-схемы, а именно справочника dAssBuilding, указать в техническом плане назначение «Садовый дом» нельзя. Поэтому такие объекты ставятся как «Нежилое здание» с указанием наименования «Садовый дом» (см. письмо Росреестра №14-07123/19@ от 04.06.2019).
В тоже время согласно п.2 ст.401 Налогового кодекса дома и жилые строения, расположенные на садовых участках, считаются жилыми домами — в том числе и садовые дома, учтенные в ЕГРН как «нежилые». Согласно письму ФНС №СД-4-21/454@ от 18.01.2022 это осуществляется, если «иные характеристики такого объекта не подтверждают его отнесение к хозяйственным постройкам или гаражам».
Порядок признания садового дома жилым или жилого дома садовым установлен ПП РФ от 28.01.2006 №47.
Последние события:
- 03.2022 — решение об отказе в признании принимается также в случае размещения садового дома в границах зоны затопления, подтопления (ПП РФ № 187 от 17.02.2022);
- 03.2022 — Московское областное БТИ предоставляет услугу по подготовке заключения по обследованию технического состояния объекта;
- 06.2022 — в Москве появилась электронная услуга по подаче заявления о признании садового дома жилым.
- Домовладение
При инвентаризации жилищного фонда — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
- Жилой автономный блок
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
При обеспечении требований безопасности – автономная часть блокированного жилого дома, включающая одну квартиру и, при необходимости, другие помещения. (определение убрано)
При определении вида разрешенного использования земельного участка — жилой дом:
- не предназначенный для раздела на квартиры;
- количеством этажей не более чем три;
- при общем количестве совмещенных домов не более десяти;
- предназначенный для проживания одной семьи;
- имеющий общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
- расположенный на отдельном земельном участке;
- имеющий выход на территорию общего пользования.
При градостроительной деятельности понятие блоков с принятием 476-ФЗ от 30.12.2021 не используется. Теперь каждый «блок» признается отдельным жилым домом блокированной застройки, даже если они поставлены на учет как помещения [п.1 ст.16].
Тем не менее приказом Минстроя №239/пр от 04.04.2022 в форме проектной декларации по-прежнему предусмотрен вид недвижимости «блок в составе блокированного жилого дома».
- Застройка жилая малоэтажная
При планировке и застройке — жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком.
- Застройка коттеджная
При планировании и застройке — территории, на которых размещаются отдельно стоящие одноквартирные 1-2-3-этажные жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 м и более, как правило, не предназначенными для осуществления активной сельскохозяйственной деятельности.
- Застройка усадебная
При планировании и застройке — территория, занятая преимущественно одно- двухквартирными 1-2-этажными жилыми домами с хозяйственными постройками на участках от 1000 до 2000 м и более, предназначенными для садоводства, огородничества, а также в разрешенных случаях для содержания скота.
- Здание
При обеспечении требований безопасности – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему:
- имеющую надземную и (или) подземную части;
- включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения;
- предназначенную для:
- проживания и (или) деятельности людей;
- размещения производства;
- хранения продукции;
- содержания животных.
В строительной промышленности — (building) объект капитального строительства стационарный, с полностью или частично замкнутым контуром, одним из основных предназначений которого является пребывание в нем людей или протекание производственных процессов.
При ведении ЕГРН — вид объектов недвижимости. По назначению различают:
- нежилое здание;
- жилое здание (жилой дом с 01.01.2023);
- многоквартирный дом;
- жилое строение (будет убрано 01.01.2023);
- садовый дом;
- гараж.
- Здание жилое
При инвентаризации жилищного фонда — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
При строительстве — здание, предназначенное для проживания.
- Здание жилое галерейного типа
При обеспечении требований безопасности – здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы. (определение убрано)
- Здание жилое коридорного типа
При обеспечении требований безопасности – здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки. (определение убрано)
- Здание жилое секционного типа
При обеспечении требований безопасности – здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы. (определение убрано)
- Здание многофункциональное
Здание, включающее в свой состав группы жилых и (или) нежилых помещений, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования (предварительно по законопроекту №1162929-7 от 29.04.2021 «Об апартаментах»).
- Здание нежилое
При инвентаризации жилищного фонда — здание, предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
При кадастровом учёте — одно из назначений здания.
При учёте основных фондов — нежилые здания целиком или их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.п.
- Здание основное
При инвентаризации жилищного фонда — здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению.
- Здание, сооружение, строение вспомогательного использования (строение служебное)
При обеспечении требований безопасности — к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
При градостроительной деятельности — выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При инвентаризации жилищного фонда — служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке.
Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Однако, как сказано в письме МЭР от 08.07.2019 № Д23и-22977 законодательство РФ, не устанавливает очередность возведения объектов недвижимого имущества, в связи с чем возможен учет объектов вспомогательного использования до возведения основного объекта (жилого дома или садового дома), при условии соответствия параметров такого объекта требованиям градостроительного регламента и характеристикам, позволяющим определить его как объект недвижимости.
Эта позиция подтверждена и в письме Росреестра №3215-АБ/20 от 13.04.2020.
Верховный суд установил, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка (обзор №1 за 2022 год).
По письму Управления Росреестра по Пермскому краю №4949-2.12.@ от 30.03.2020 для отнесения объекта недвижимого имущества к категории объекта вспомогательного использования, последний должен отвечать следующими обязательными критериями критериям:
- установление признаков объекта недвижимого имущества в соответствии со статьей 130 ГК РФ: невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, т.е. наличие капитальных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении.
- наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества.
- установление вспомогательной роли, а именно обслуживающее назначение объекта учета по отношению к основному зданию; функциональная, технологическая и эксплуатационная связь (общие инженерные коммуникации), то есть установление обстоятельств, свидетельствующих, что объект учета не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению отдельно от основного здания.
Похоже, что из этого письма следует, что так как хозяйственные постройки больше не являются объектами вспомогательного использования, то, если они расположены на земельном участке под ИЖС или ЛПХ, для них надо разрешение на строительство, что, очевидно, бессмысленно.
По письму Росреестра №3215-АБ/20 от 13.04.2020 к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией.
При этом в техническом плане в строке 14 «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»), а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с ГрК РФ для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать, каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается.
По внесенным согласно РП РФ №2692-р от 27.09.2021 и проекту федерального закона №02/04/04-22/00126265 изменениям в Градостроительный кодекс выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством РФ.
Проектом постановления Правительства Российской Федерации №02/07/07-22/00129893 предлагаются следующие критерии для определения таких объектов:
- Строение или сооружение, строительство которого предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному зданию, строению или сооружению, оно строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением и связано с осуществлением строительства или реконструкции здания, строения или сооружения.
- Строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного здания, строения или сооружения, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному зданию, строению или сооружению и не может быть использовано в иных целях.
- Строение или сооружение расположено на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства.
К сожалению, до сих пор неопределенным является используемое здесь понятие «строение». С одной стороны под ним понимают все, что можно построить, с другой — то, что не нужно ставить на кадастровый учет. Хотя строения упоминаются также, например, в законе о личном подсобном хозяйстве, они не являются объектами кадастрового учета, за исключением ранее учитываемых «жилых строений», которые с выходом 217-ФЗ были признаны жилыми домами.
Нельзя также в очередной раз не отметить явную проблему с хозяйственными постройками на ИЖС и ЛПХ (бани, сараи, теплицы и т.д.). Некоторые такие объекты в силу своей «капитальности» подлежат кадастровому учету, причем как «нежилые здания». Дело в том, что как «строения» такие объекты поставить на учет нельзя, а можно ли их отнести к сооружениям — вопрос спорный и нерешенный. При этом под другие пункты ст.51 они также не попадают, что при формальном рассмотрении дела в целом ставит застройщика, кадастрового инженера и государственного регистратора в неопределенное положение.
- Земли
При охране окружающей среды — значительная по площади территория, на которой могут быть представлены разные типы почв, но имеющая конкретное хозяйственное назначение (сельскохозяйственное, рекреационное. лесопользование и пр.).
- Изолированность и обособленность помещения
Два ключевых признака помещения как объекта кадастрового учета и регистрации прав.
В законодательстве эти понятия не разъясняются. Вместе с тем, в первой версии проекта федерального закона 120-ФЗ было сформулировано, что неизолированное помещение обеспечивает доступ в иные помещения, а необособленное не ограничено строительными конструкциями.
Ранее в письмах Минэкономразвития №Д23и-501 от 24.02.2014, №ОГ-Д23-6667 от 24.12.2013 высказывались мнения, что помещение следует считать:
- обособленным, если:
- оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
- у помещения имеются стены (перегородки);
- изолированным, если оно:
- отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение;
- имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.
На практике зачастую под изолированностью понимают также наличие внутренней связи между всеми частями такого помещения (другими словами, должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения).
О том, что жилое помещение должно быть изолированным, говорится в Жилищном и Гражданском кодексах. До 30.04.2021 одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлось неизолированность помещения или его необособленность от других помещений в здании или сооружении. После вступления в силу 120-ФЗ от 30.04.2021 это положение изменилось. Теперь принципиальными являются неизолированность и необособленность жилого помещения, а также необособленность нежилого помещения от других помещений. Это имеет смысл, если рассматривать места общего пользования как нежилые помещения. Для них действительно требование изолированности является невыполнимым.
Вместе с тем, в письме Росреестра №13-1944-АБ/21 от 17.03.2021 выражена следующая спорная позиция, которую, возможно, теперь стоит пересмотреть:
- не являются помещениями в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование);
- учету подлежат те части объема многоквартирного дома, которые отвечают критериям обособленности помещений (отграничены от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями (стены, перегородки) и имеют функциональное назначение (например, колясочная).
Несмотря на отсутствие такого требования в законодательстве, государственные регистраторы распространяют требование изолированности и обособленности и на части помещений, образуемые, например, в целях регистрации аренды.
- обособленным, если:
Заметим, что в Беларуси определение изолированного помещения представлено непосредственно в Законе РБ №133-З от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества»: «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Российским законодателям стоит взять это на заметку.
- Имущество общего пользования
При кадастровом учёте — в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме. Позиция Росреестра об учете таких помещений изложена в письме №14-13741/21 от 24.09.2021.
При реализации жилищных прав — собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
- конструкции и оборудование;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Примечание: имущество общего пользования не следует путать с более узким понятием «места общего пользования».
При ведении гражданами садоводства и огородничества — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд:
- объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности);
- движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
Согласно п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Примененяя нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 к общему имуществу здания относятся, в частности:
- помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании;
- лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 право общедолевой собственности в МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Так, например, в судебном деле №А53-30478/2020 был рассмотрен случай, когда администрация исключила запись о подвале МКД из реестра муниципальной собственности, однако, хоть в ЕГРН соответствующие изменения внесены не были, считается, что возникло право общей собственности.
Примечание — Об общем имуществе в коттеджных поселках
В развитых современных «коттеджных поселках» существует практика заключения договоров на обслуживание имущества, которое можно назвать общим, даже если с правовой точки зрения оно принадлежит некоему лицу. Нормативно это можно было бы обосновать положением Жилищного кодекса РФ, по которому жилищное законодательство применяется в различных жилищных отношениях по аналогии закона [ч.1 ст.7]. В данном случае речь идет о нормах содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Однако Конституционный Суд РФ в ходе разбирательств по частному делу пришел к выводу, что ситуация в МКД и в поселке различна по своей сути, и применять эти положения по аналогии нельзя [Постановление КС РФ от 28.12.2021]. Если владелец участка непосредственно сам не подписывал договор, то нет законного основания обязать его что-либо оплачивать.
В ближайшем будущем законодателям придется придумать некую модель правового регулирования отношения по управлению «общим» имуществом в поселках и его содержанию.
Заметим, что в какой-то мере этот вопрос уже затрагивается в новом Федеральном законе №476-ФЗ от 30.12.2021, в котором помимо прочего говорится о общем имуществе так называемых малоэтажных жилых комплексов.
В 2016 году в ЕГРН попала ошибочная запись о принадлежности трети всего многоквартирного дома ребенку.
- Квартира
При кадастровом учете — вид жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.
При инвентаризации жилого здания — в жилую квартиру кроме жилых комнат входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.
При реализации жилищных прав — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При реализации жилищных прав, в строительной промышленности, при изменении вида объекта – (flat) структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При строительстве — (flat, apartment) жилое помещение, устраиваемое, как правило, в пределах одного этажа одного общего здания.
По классификатору строительной информации — «Жилое помещение, устраиваемое, как правило, в пределах одного этажа одного общего здания» (код RZo>SU, по состоянию на 18.11.2021).
- Комната
При проектировании и строительстве многоквартирных домов — часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При инвентаризации жилого здания — часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха, внеклассных занятий (в общежитиях, детских домах и т.д.).
При реализации жилищных прав, при изменении вида объекта — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В строительной промышленности — (room) пространство, заключенное внутри этажа за пределами коммуникационного пространства.
По классификатору строительной информации — «Жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания.» (код RZo>AAA, по состоянию на 28.07.2021).
- Комплекс единый недвижимый
При реализации гражданских прав — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
- Коридор
При инвентаризации жилищного фонда — нежилое помещение, являющееся средством сообщения с прочими комнатами в помещении.
При строительстве — (corridor, hall, passage) узкое замкнутое коммуникационное пространство, которое обеспечивает доступ к комнатам или другим пространствам.
- Литера
При инвентаризации жилищного фонда — буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации.
- Малоэтажный жилой комплекс (МЖК)
При долевом строительстве — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Последние события:
- 11.2021 — рассматривается вопрос о создании «Россельстроя» как централизованного застройщика индивидуальных жилых домов;
- 11.2021 — законопроект №02/04/11-21/00122649 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства):
- вводится понятие малоэтажных жилых комплексов, в составе которых специализированные застройщики строят индивидуальные жилые дома;
- привлечение средств граждан застройщиками осуществляется по тем же правилам, что и при долевом строительстве МКД;
- все расчеты проводятся через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов;
- предусматривается возникновение права общей долевой собственности на имущество общего пользования, в том числе на объекты строительства (вместе с бременем его содержанию).
Похожий законопроект №518259-7 рассматривался в Государственной Думе в 2018 году, но был впоследствии отозван;
- 12.2021 — Конституционный Суд РФ опубликовал Постановление №55-П, по которому законодателю надлежит внести в кратчайшие сроки изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию, так как действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них;
- 12.2021 — принят 476-ФЗ от 30.12.2021;
- 02.2022 — подготовлен проект ФЗ «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов»;
- 03.2022 — по приказу Росреестра России №П/0111 от 30.03.2022 участники долевого строительства в отношении индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе вправе получить в аренду земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников комплекса без проведения торгов;
- 06.2022 — законопроектом №02/04/06-22/00128855 предлагается:
- образовывать земельные участки из участка, предоставленного для создания жилых комплексов исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
- подготавливать документацию по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства, если планируется создание жилых комплексов;
- размещать решения и протоколы общего собрания в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства;
- 07.2022 — в РССП предлагают разработать ГОСТ проектирования индивидуального жилья и общественных территорий малоэтажных поселков;
- 08.2022 — Приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификатор видов разрешенного использования земельных участков добавлен ВРИ «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе».
- Машино-место
При градостроительной деятельности — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
При реализации гражданских прав — предназначенная для размещения транспортных средств часть здания или сооружения.
Некоторые разъяснения:
- согласно письму Минэкономразвития №Д23и-44592 от 20.12.2019 учет и регистрация машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, недопустимы;
- есть законопроект №1077814-7, по которому собственникам машино-мест в многоквартирных домах должно принадлежать общее имущество (доля пропорциональна площади);
- сегодня не урегулирован вопрос формирования объектов недвижимости, соответствующих общему имуществу — проездам между машино-местами. По мнению А СРО КИ они не подлежат государственному кадастровому учету, так как не изолированы и не обособлены. Это подтверждается позицией Росреестра, изложенной в письме №13-00173/22 от 09.03.2022;
- в письме Росреестра №14-4114-ГЕ/21 от 02.06.2021 приведен порядок изменения вида с «помещение» на «машино-место» без технического плана;
- особенности определения площадей машино-мест приведены в разделе «Определение площади (с 2021 года)»;
- особенности формирования машино-мест приведены в малоизвестной статье 6 315-ФЗ от 03.07.2016.
- Места общего пользования (МОП)
При строительстве многоквартирных домов в Московской области — помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения.
Примечание: МОП не следует путать с более широким понятием «имущество общего пользования».
- Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество, объект недвижимости)
При реализации гражданских прав:
- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- жилые и нежилые помещения, машино-места, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений учтены в ЕГРН;
- иное имущество:
- предприятие как имущественный комплекс;
- единый недвижимый комплекс.
При кадастровом учёте — земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы и иные предусмотренные законодательством объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Примечания:
- из определения по Градостроительному кодексу можно сделать странный вывод, что помещение или машино-место без описания границ не является недвижимостью;
- не все недвижимое имущество подлежит кадастровому учету.
В пояснительной записке к законопроекту №02/04/03-22/00126112 от 28.03.2022, посвященному реформе понятия «недвижимость», изложены существующие проблемы при отнесении результатов строительства к недвижимости на основе действующих определений:
- некоторые сооружения могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению;
- некоторая часть объектов, безусловно признаваемых недвижимостью (помещения), не имеет непосредственной связи с землей;
- значительная часть такого имущества не имеет самостоятельного экономического значения;
- затруднительность документального подтверждения прочной связи с землей;
- одинаковое наличие прочной связи с землей как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность, так и у сооружений, которые исходя из общих представлений права должны являться улучшениями земельного участка;
- отсутствие четкого определения временных и вспомогательных строений.
- Общежитие
Здание или часть дома для временного проживания (пребывания) граждан в период их работы, службы или обучения, размещение проживающих в котором осуществляется в жилых комнатах.
В ЕГРН общежития учитываются как нежилые здания.
Последние события:
- 10.2021 — законопроект №4768-8 об уравнивании прав собственников жилых помещений в частных и муниципальных общежитиях.
- Объект капитального строительства (ОКС)
При градостроительной деятельности — здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В строительной промышленности — (construction works, construction) все, что строится или является результатом строительной деятельности.
- Объект линейный
При градостроительной деятельности — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
По мнению Росреестра, изложенному в письме №14-08049/21@ от 02.06.2021, воздушная линия электропередачи представляет собой единое неделимое линейное сооружение, включающее в себя наземные и надземные конструктивные элементы. В графической части технического плана должны отображаться сведения обо всех конструктивных элементах такого сооружения, в том числе опорах.
- Объект незавершенного строительства (ОНС)
При градостроительной деятельности — объекты, строительство которых не завершено.
С 01.05.2022 Минстрою РФ поручено координировать деятельность федеральных органов исполнительной власти в целях снижения количества объектов незавершенного капитального строительства. Последние события:
- 07.2022 — утверждено Положение о порядке формирования и ведения федерального реестра незавершенных ОКС (ПП РФ №1295 от 18.07.2022);
- 07.2022 — проект приказа Минстроя об утверждении порядка предоставления информации по объектам незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялась полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не завершены включенного в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства»;
- 07.2022 — ПП РФ №1333 от 26.07.2022 о последствиях включения объекта в федеральный и региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства;
- 08.2022 — законопроект Росреестра об упрощенном порядке кадастрового учета и регистрации прав
объектов, включенных в реестр незавершенных объектов.
- Объект производственный опасный
При обеспечении безопасности — предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, на которых:
- получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются в определенных количествах опасные вещества;
- используется оборудование, работающее под избыточным давлением;
- используются стационарно установленные грузоподъемные механизмы (за исключением лифтов, подъемных платформ для инвалидов), эскалаторы в метрополитенах, канатные дороги, фуникулеры;
- получаются, транспортируются, используются расплавы черных и цветных металлов, сплавы на основе этих расплавов с применением оборудования, рассчитанного на максимальное количество расплава 500 килограммов и более;
- ведутся горные работы (за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых и разработки россыпных месторождений полезных ископаемых, осуществляемых открытым способом без применения взрывных работ), работы по обогащению полезных ископаемых;
- осуществляется хранение или переработка растительного сырья, в процессе которых образуются взрывоопасные пылевоздушные смеси, способные самовозгораться, возгораться от источника зажигания и самостоятельно гореть после его удаления, а также осуществляется хранение зерна, продуктов его переработки и комбикормового сырья, склонных к самосогреванию и самовозгоранию.
- Парковка (парковочное место)
При градостроительной деятельности — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.
При планировании и застройке — стоянка автомобилей (открытая площадка) общего пользования, устраиваемая на элементах поперечного профиля улично- дорожной сети (проезжей части, тротуаре), имеющая въезд и выезд только со стороны проезжей части улицы (дороги), устраиваемая при условии обеспечения пропускной способности проезжей части и тротуаров (определение убрано из СП).
При строительстве — (vehicle park: parking lot, parking area) территория, обустроенная и предназначенная для хранения определенного количества транспортных средств.
- Помещение
При обеспечении требований безопасности — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
При реализации гражданских прав — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (с 01.03.2023).
При ведении ЕГРН — вид объектов недвижимости. По назначению различают:
- жилое помещение;
- нежилое помещение.
- Помещение вспомогательное (вспомогательного использования)
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов, многоквартирных домов — помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.
При кадастровом учёте — помещение, предназначеное в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении.
При кадастровом учёте — помещение, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.
- Помещение жилое
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов, многоквартирных домов — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При реализации жилищных прав — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
При реализации гражданских прав — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (с 01.03.2023).
При кадастровом учёте — одно из назначений помещения. По виду различают:
- квартира;
- комната.
При изменении вида объекта — изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
С марта 2022 года действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Приказом Минстроя России №292/пр от 14.05.2021.
- Помещение нежилое
При кадастровом учёте — одно из назначений помещения.
При реализации гражданских прав — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (с 01.03.2022).
- Помещение нежилое общего пользования
При проектировании и строительстве многоквартирных домов — нежилое помещение для коммуникационного обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, может быть расположено горизонтально по этажам (коридор, галерея), вертикально между этажами (лестничная клетка, лестнично-лифтовой узел).
- Помещение нежилое общественного назначения
При проектировании и строительстве многоквартирных домов — помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
- Помещение нежилое техническое
При проектировании и строительстве многоквартирных домов — нежилое помещение, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях.
- Помещение с постоянным пребыванием людей
При обеспечении безопасности — помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов.
- Постройка самовольная
При реализации гражданских прав — здание, сооружение или другое строение,
- возведенные, созданные
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- либо возведенные, созданные
- без получения на это необходимых согласований, разрешений;
- или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила при этом должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать об их действии. В соответствии с 340-ФЗ от 03.08.2018 это положение является обстоятельством для пересмотра судебных актов в соответствии с Гражданским процессуальным и Арбитражным процессуальным кодексами. Для примера см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2020 №4-КГ20-15.
Последние события:
- 02.2021 — Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы, которой были переданы полномочия по работе с объектами самовольного строительства осенью 2019 года, опубликовала статистику за 2019 и 2020 года:
- всего: в 2019 – 2701 объектов, в 2020 — 2106 объектов;
- промышленные и складские постройки: в 2019 — 18.4%, в 2020 — 24%;
- торгово-офисные помещения, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания: в 2019 — 31.4%, в 2020 — 21%;
- автомойки, автосервисы и шиномонтажи: в 2019 — 5.4%, в 2020 — 8%;
- шлагбаумы, бытовки и прочее некапитальное: в 2019 — 45%, в 2020 — 47%;
- из 2106 выявленных объектов самовольного строительства 2006 демонтировано, то есть 95%;
- 08.2021 — Госинспекция Москвы создала телеграм-бот «Самострой.net»;
- 06.2022 — в Московской области штраф за самовольное размещение или использование (а также использование после прекращения разрешения на установку) средств размещения информации, металлических гаражей, тентов и других укрытий для автомобилей, навесов, санитарно-бытовых, складских сооружений, ангаров, временных объектов, предназначенных или приспособленных для осуществления торговли или оказания услуг может быть заменён на предупреждение.
- возведенные, созданные
Сведения о некоторых самовольных постройках как-то попадают в ЕГРН. Иногда, руководствуясь предписаниями или решениями суда, собственники сносят постройки или пристройки без учета правил сноса, установленных действующим законодательством. При этом, отсутствие необходимой для сноса технической и разрешительной документации может стать причиной для приостановления процедуры снятия с кадастрового учета такого объекта в Росреестре.
- Постройка хозяйственная (сооружение дворовое, постройка надворная)
При ведении гражданами садоводства и огородничества — хозяйственные постройки: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
При инвентаризации жилищного фонда — постройка вспомогательного, хозяйственного назначения. К ним относятся заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.
При учете основных фондов — самостоятельными объектами являются надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее).
При определении вида разрешенного использования земельного участка — на участках для индивидуального жилищного строительства разрешено размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
- Предприятие как имущественный комплекс
При реализации гражданских прав — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения.
- Сооружение
При обеспечении требований безопасности и при учете основных фондов — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему:
- имеющую наземную, надземную и (или) подземную части;
- состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций;
- предназначенную для:
- выполнения производственных процессов различного вида;
- хранения продукции;
- временного пребывания людей;
- перемещения людей и грузов.
При учете основных фондов — инженерно-строительные объекты, возведенные с помощью строительно-монтажных работ.
В строительной промышленности – (civil engineering works; civil engineering project) объект капитального строительства, в частности, такие сооружения, как дамба, мост, дорога, железная дорога, взлетно-посадочная полоса, инженерные коммуникации, трубопровод, канализационная система или результат дноуглубительных работ, земляных работ, геотехнических процессов, за исключением зданий и относящихся к ним строений на территории строительной площадки.
- Сооружение высотное
При проектировании сооружений промышленных предприятий — градирни, башенные копры предприятий по добыче полезных ископаемых, дымовые трубы, вытяжные башни, водонапорные башни.
При подготовке технического плана — вышки, мачты и т.д.
- Сооружение надземное
При проектировании сооружений промышленных предприятий — этажерки и площадки, открытые крановые эстакады, отдельно стоящие опоры и эстакады под технологические трубопроводы, галереи и эстакады, разгрузочные железнодорожные эстакады.
- Сооружение ёмкостное (сооружение, предназначенное для хранения)
При проектировании сооружений промышленных предприятий – ёмкостные сооружения для жидкостей и газов: резервуары для нефти и нефтепродуктов, газгольдеры; ёмкостные сооружения для сыпучих материалов: закрома, бункеры, силосы и силосные корпуса для хранения сыпучих материалов, угольные башни коксохимзаводов.
При подготовке технического плана — нефтехранилища, газохранилища и т.д.
- Сооружение подземное
При проектировании сооружений промышленных предприятий — подпорные стены, подвалы, тоннели и каналы, опускные колодцы.
- Строение
При инвентаризации жилищного фонда — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
- Строение жилое
При кадастровом учёте — одно из назначений здания.
При ведении гражданами садоводства или огородничества — расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами.
С 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из допустимых в ЕГРН [120-ФЗ от 30.04.2021].
- Строения, сооружения некапитальные
При градостроительной деятельности — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
- Территория общего пользования
При градостроительной деятельности — территория, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Стоит отметить, что в законодательстве в различных случаях используются схожие выражения «Территории общего пользования», «Земельные участки общего пользования», «Земли общего пользования».
- Территория прилегающая
При градостроительной деятельности — территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.
- Территория садоводства или огородничества (территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд)
При ведении гражданами садоводства или огородничества — территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.
Последние события:
- 10.2021 — в садовых товариществах хотят разрешить строить магазины и детские площадки;
- 05.2022 — вопросами развития садоводства и огородничества будет заниматься специальная правительственная комиссия согласно ПП РФ №901 от 19.05.2022;
- 07.2022 — принят 312-ФЗ от 14.07.2022, вносящий множество изменений в 217-ФЗ.
- Улучшение земельного участка
При градостроительной деятельности — неотделимые улучшения земельного участка: замощение, покрытие и другие.
- Улично-дорожная сеть
При планировании и застройке — система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты дорожно-мостового строительства (путепроводы, мосты, туннели, эстакады и другие подобные сооружения), предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов, проектируемые с учетом перспективного роста интенсивности движения и обеспечения возможности прокладки инженерных коммуникаций.
- Участок земельный (земельный участок)
При регулировании земельных отношений — недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
При проектировании планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства – часть поверхности земли, в отношении которой проведены необходимые юридические процедуры, включающие землеустройство, составление плана земельного участка, включение сведений о нем в государственный кадастр недвижимости с присвоением участку индивидуального кадастрового номера.
При охране окружающей среды — участок, в границах которого компоненты природной среды подверглись негативному воздействию и который является географической основой для разработки проекта и проведения работ по рекультивации.
При реализации гражданских прав — часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом (с 01.03.2023).
Ранее в Москве — владѣніе, которое занесено въ окладныя книги Городской Управы подъ особымъ номеромъ, а равно и такое, ко торое, хотя и состоитъ изъ нѣсколькихъ, смежныхъ другъ съ другомъ, участковъ, значащихся каждый гіо окладнымъ книгамъ подъ отдѣльнымъ номеромъ, но фактически составляетъ собственность одного лица.
- Участок земельный общего назначения
При ведении гражданами садоводства и огородничества — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
- Участок земельный огородный (огородный участок)
При ведении гражданами садоводства и огородничества — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
- Участок земельный полевой (полевой участок)
При ведении личного подсобного хозяйства — земельный участок за пределами границ населенного пункта, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
На земельных участках с видом разрешенного использования 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» допускается производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
- Участок земельный придомовый (приусадебный, приквартирный)
При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — [земельный участок 314], примыкающий к одноквартирному отдельно стоящему дому или к [блоку жилому 178] [блокированной застройки 383] с непосредственным выходом на участок из дома.
При малоэтажном жилищном строительстве — земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.
- Участок земельный приусадебный (приусадебный участок)
При ведении личного подсобного хозяйства — земельный участок в границах населенного пункта, используемый:
- для производства сельскохозяйственной продукции;
- для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.
На земельных участках с видом разрешенного использования 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» допускается:
- размещение жилого дома;
- производство сельскохозяйственной продукции;
- размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
- содержание сельскохозяйственных животных.
Обратим внимание, что в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» и в Федеральном законе №112-ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве» под «приусадебным участком» понимаются разные вещи.
Для территорий, не попадающих под действие 119-ФЗ от 01.05.2016, существует ограничение на максимальный размер общей площади земельных участков, принадлежащих лицу, ведущему личное подсобное хозяйство (0,5 га или более по закону субъекта РФ).
- Участок земельный садовый (садовый участок)
При ведении гражданами садоводства и огородничества — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
09.2021 — Верховный суд России вынес решение: нельзя держать мелкую сельхозживность, в том числе кур, на землях для садоводства.
- Фонд жилищный индивидуальный
При реализации жилищных прав — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
- Фонд жилищный коммерческого использования
При реализации жилищных прав — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, относящихся к жилищному фонду специального назначения и специализированному жилищному фонду.
- Фонд жилищный социального использования
При реализации жилищных прав — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.
- Фонд жилищный специализированный
При реализации жилищных прав — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К специализированным жилым помещениям относятся:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
- жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
- Часть дома
При реализации жилищных прав — вид жилого помещения.
Часть не относится к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учету и регистрации прав. Поэтому даже вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий [Письмо Росреестра №13/1-00256/21 от 23.06.2021].
Согласно обзору судебной практики, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет как (дом блокированной застройки, отдельный блок), если она обособлена и изолирована.
- Часть объекта недвижимости
Область, графически или координатно выделяемая в объекте недвижимости в целях регистрации обременения.
Сведения о частях объектов недвижимости (кроме объектов незавершенного строительства) вносятся в ЕГРН как основные сведения. Части земельных участков являются объектами земельных отношений.
Сведениям о каждой части присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак "/" порядкового номера такой части.
Примечание — О частях помещений
Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021 внесены изменения в закон о государственной регистрации недвижимости. В частности, при регистрации прекращения обременения автоматически снимается с учета соответствующая часть помещения по аналогии с другими видами недвижимости. Если после этого обременение на такую же часть помещения регистрируется заново, то она восстанавливается автоматически по ранее поданному архивному техническому плану. Также теперь в договоре аренды части здания или сооружения, представляющей собой несколько смежных помещений, могут быть просто перечислены эти помещения без представления технического плана, если они стоят на учете.
Более того, появилась возможность не подавать технический план для регистрации аренды на части объектов недвижимости, даже части машино-места. В таком случае договор аренды регистрируется как обременение объекта в целом.
При заключении договора необходимо описать предмет договора. Принятый ранее порядок кадастрового учета частей мог облегчить эту задачу, но так как существует требование одновременного кадастрового учета и регистрации прав, то привести в договоре аренды просто идентификатор части не выйдет, так как на момент заключения договора этой части еще нет.
Стоит заметить, что при этом до сих пор отсутствует какой-либо внятный утвержденный порядок единой нумерации комнат, помещений в зданиях. Также, к сожалению, в пакете изменений 120-ФЗ не нашлось места для однозначного решения проблемы учета необособленных арендуемых площадей помещений и зданий.
- Элемент благоустройства
При градостроительной деятельности — декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории.
Обсуждение
Есть ли разница в порядке строительства ИЖС до и более 500 кв.м?
Некоторое время назад во всех новостях писали, что если ИЖС более 500 кв.м., то надо проект и чуть ли не ввод. Но сейчас нигде не удается найти упоминаний об этом в НПА. Я правильно понимаю, что это были лишь задумки и при рассмотрении законопроектов решили так не делать? Или это где-то все-таки есть?
Противоречие при учете нежилых помещений
По 218-ФЗ помещение вспомогательного использования - это общие помещения в нежилом здании, а по СП нежилые помещения в квартире.
Добавлен подраздел про сложившуюся ситуацию со строениями, жилыми и садовыми домами на садовых участках
Разобраны объекты, строительство которых разрешено на садовых земельных участках по различным нормативным документам, приведены проблемы и рекомендации. Есть что добавить?
Постановка на кадастровый учет бани
Необходимо поставить на кадастровый учет отдельно построенную на земельном участке баню (ВРИ позволяет строить баню без разрешения).
Вопрос в том, какой вид объекта недвижимости указать для бани: здание или сооружение?
Покопался в НПА, не нашел определения термина "баня", согласно которому можно было бы однозначно ответить.
У кого какие мысли на этот счет? Желательно со ссылкой на НПА.
Лаборатория
Расчет площадей и погрешностей (П/0393)
По приказу Росреестра №П/0393 от 23.10.2020 площадь определяется на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры или путем разбивки на фигуры и суммирования их площадей. Для оценки точности определения (вычисления) площади рассчитывается средняя квадратическая погрешность
Тестирование на знание терминологии
Справочник содержит множество определений, используемых в градостроительстве, при кадастровом учете и регистрации прав. Проверьте себя на их знание. За каждый правильный вопрос начисляется 1 балл, за неправильный снимается. Наберите 30 для получения сертификата
Граф терминов
Узлами графа являются термины, а ребра построены на основе внутренних ссылок в определениях. Отдельные узлы кластеризуются по тематике
API Справочника
Полученные по API данные могут быть использованы как разъясняющие сопровождающие или исходные материалы в указанных при получении ключа доступа коммерческих или некоммерческих информационных системах (включая приложения), производных материалах
Проект поддерживают
Кадастр.Москва
Факультет управления территориями МИИГАиК
Texplan.ru
PlanTracer
Новости отрасли
Снижение пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды
В первом чтении принят законопроект о внесении изменений в статью 333.33 части второй НК РФВышла 9 версия XML-схемы межевого плана
Приказ Росреестра №П/0341 от 16.09.2022Получение земельных услуг по загранпаспорту
Расширяется список услуг, которые можно получить без обычной ЭЦПОпубликованы предварительные результаты кадастровой оценки земельных участков в Московской области
По пресс-релизу результаты этой переоценки станут основой для расчета налогов в 2024 годуКадастровые работы на Госуслугах
Проект Распоряжения Правительства РФ №01/23/09-22/00131409О распространенных ошибках
Согласно Поручению Руководителя Росреестра №ОС-035_22 от 22.04.2022 информация о нарушениях направляется в СРО, которые должны принять меры по повышению качества кадастровых работ и отчитатьсяЧто происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 07.09.22 — 13.09.22
Интересные статьи за неделюКомплексное развитие территории по решению сверху
Законопроект Минстроя №01/05/09-22/00131202 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»В цифровой профиль гражданина будет передаваться расширенная информация о недвижимости
Проект Минцифры ПП РФ №01/01/09-22/00131264 от 08.09.2022Возможное переосмысление разделения на обязательные и добровольные нормы строительства
На портале ЕРЗ.РФ опубликован текст законопроекта от Минстроя «О внесении изменений в Федеральный закон „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“...»
О сайте
Если вы первый раз на этом сайте, пожалуйста ознакомьтесь с разделом «О справочнике».
Вы можете создавать топики на любые темы, связанные с учетом недвижимости и регистрацией прав.
Все новые топики попадают на главную страницу, где их видят все посетители. Вы можете пользоваться этим, чтобы быстрее получать ответы на свои вопросы по нюансам выполнения работ.
Просьба сообщать о найденных ошибках, а также присылать имеющиеся у вас наработки и документы, которые позволят улучшить справочник, на npogeo@gmail.com
Доступ к справочнику с помощью Алисы в приложениях Яндекса (видео-обзор)
- На главную
- О справочнике
- Основные понятия. Ликбез
- Классификация (типология) объектов недвижимости
- Структурные части зданий (конструктивные элементы)
- Определение контура
- Определение площади (до 2021 года)
- Определение площади (с 2021 года)
- Отступы от границ участка
- Ошибки при подготовке кадастровой документации
- Этажность и количество этажей
- Курьезы
- Все термины и определения (A-Я)
- Последние обновления
- Источники (НПА)
- Поиск
- Базы данных
- Информационное моделирование объектов строительства
- Информационные системы и сервисы
- Специализированное ПО для кадастровых инженеров
- Организация кадастровой деятельности
- Землеустройство, охрана и мониторинг земель
- Электронная подпись
- Государственный учет жилищного фонда
- Цифровая трансформация
- Кадастровый аудит
- Заметки по ситуациям, амнистиям
- Советы по оформлению документации
- Расчет площадей и погрешностей (П/0393)
- Тестирование на знание терминологии
Подсказка: нажмите «Показать цитаты» в меню справа от текста с цветной линией, чтобы узнать, какими пунктами каких нормативных правовых актов обоснована информация (Подробнее)
