Градостроительная деятельность

В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности.

Рассмотрим основные понятия в градостроительной деятельности.

В Москве при согласовании АГР выполняется подготовка полигональных 3D-моделей.

Последние события:

• 09.2021 — вступил в силу профессиональный стандарт «Специалист по организации архитектурно-строительного проектирования»;
• 04.2022 — приказом Минтруда №228н от 21.04.2022 утвержден новый профессиональный стандарт «Специалист по организации архитектурно-строительного проектирования», в котором учтены задачи, связанные с информационным моделированием.

В Москве в особых «территориальных зонах сохраняемого землепользования» виды считаются установленными в соответствии со сведениями ЕГРН.

В постановлениях об утверждении ПЗЗ могут содержаться положения об ограничениях на применение вспомогательных видов, например:

• в соответствии с п.3.3.5. ПП Москвы №120-ПП от 28.03.2017 суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка.

Разрешения на условно разрешенные виды выдаются местной администрацией после общественных обсуждений или публичных слушаний.

Все виды разрешенного использования земельных участков, установленные ПЗЗ, должны соответствовать единому классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020 (пришел на смену приказу Минэкономразвития России №540 от 01.09.2014). Для ОКС и помещений ВРИ пока не устанавливаются ввиду отсутствия классификаторов.

Основные и условно разрешенные виды вносятся в ЕГРН как дополнительные сведения о земельном участке. Вносить сведения о вспомогательных ВРИ в ЕГРН не требуется согласно позиции Конституционного Суда РФ (Постановление №42-П/2020 от 16.10.2020). Для закрепления этого положения в Градостроительный кодекс принят 493-ФЗ от 30.12.2021 (законопроект №1153910-7).

До утверждения единого классификатора органы местного управления присваивали ВРИ земельным участкам по собственному усмотрению. В связи с чем, наименования видов разрешенного использования могут не совпадать с действующим классификатором. Для установления соответствия вида участка действующему классификатору (по сути — для изменения наименования ВРИ) правообладатель земельного участка вправе подать соответствующее заявление в орган исполнительной власти субъекта РФ на основании п.13 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014, например:

• в Москве по обращению на https://mos.ru (по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/... вероятен отказ);
• в Московской области по услуге https://uslugi.mosreg.ru/.... 

В некоторых случаях за изменение основного вида разрешенного использования берется плата, например при смене на вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства:

• cогласно ПП Москвы № 593-ПП от 10.09.2013 на основании ст.22 Федерального закона №43-ФЗ от 05.04.2013 с учетом коэффициента изменения цен 1,3403 (ранее — 1,2958), утвержденным приказом ДГИ г. Москвы №304 от 31.07.2023;
• согласно ПП Московской области №1190/57 от 31.12.2013 на основании п.3 ст.5.1 Закона Московской области №23/96-ОЗ от 07.06.1996.

В Московской области есть специальная услуга по предварительному расчету стоимости смены ВРИ.

Для изменения ВРИ на не предусмотренный градостроительным регламентом вид, необходимо сперва внести изменения в ПЗЗ.

Согласно Порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514, виды разрешенного использования земельного участка оказывают непосредственное влияние на расчет кадастровой стоимости. Так, после изменения вида разрешенного использования участка изменяется и его кадастровая стоимость.

За использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (п.1 ст.8.8 КоАП РФ).

Последние события:

• 06.2018 — начато рассмотрение законопроекта №496293-7, согласно которому ВРИ могут присваиваться, не только градостроительным регламентом, но и лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, положением об особо охраняемой природной территории, документацией по планировке территории;
• 07.2021 — c 01.09.2021 классификатор ВРИ дополняется видом с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд граждан» (Приказ Росреестра №П/0326 от 30.07.2021, проект №01/02/04-21/00115494). Это необходимо для реализации положений новой «гаражной амнистии»;
• 06.2021 — представлен законопроект о взимании платы за смену ВРИ в Московской области до учета изменений в ЕГРН;
• 09.2021 — с 08.10.2022 классификатор ВРИ дополняется видом «виноградарство» (Приказ Росреестра №П/0414 от 16.09.2021);
• 05.2022 — в ПЗЗ Москвы ВРИ приведены в соответствие с общим классификатором (ППМ 837-ПП от 05.05.2022). Ранее вместо короткого наименования вида приводилось его содержание;
• 06.2022 — приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификатор ВРИ внесены изменения, реализующие положения 476-ФЗ от 30.12.2021:
  • описание вида «Блокированная жилая застройка» синхронизировано с Градостроительным кодексом;
  • добавлен вид 14.0 «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе»;
• 04.2024 — представлен законопроект о возможности установления платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, всем субъектам Российской Федерации.

Примечание — О виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид разрешенного использования. Сведения в кадастр попадают из технического плана — документа, который подготавливает кадастровый инженер. По действующим с 19.06.2022 требованиям (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) там указывается:

• для зданий, сооружений — вид из градостроительного регламента;
• для объектов вспомогательного использования — слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»);
• для помещений — вид из проектной документации (если есть).

Для земельных участков сегодня во всех документах, в том числе в правилах землепользования и застройки (градостроительных регламентах) применяется единый классификатор ВРИ, а вот для зданий, сооружений и помещений такого документа нет. Соответственно, раз его нет в регламенте, то не будет ни в техническом плане, ни в ЕГРН.

Однако в некоторых регионах могли устанавливать виды и без единого классификатора. В этом случае по мнению, изложенному в письме Росреестра №16-6689-ТГ/22 от 03.08.2022, выбранный вид объекта должен соответствовать ВРИ земельного участка или ОКС. Если же есть несовпадения, то это является признаком необходимости изменения характеристик «родительских» объектов. В этом есть смысл, так как иначе здание может попасть под определение самовольной постройки.

С ВРИ легко спутать другую характеристику объекта недвижимости «наименование», однако оно предназначено для указания именно имен «собственных», имеющихся у особой недвижимости, например, объектов культурного наследия.

Предпринималось множество попыток создать перечень видов или назначений для ОКС, из которых можно выделить классификации, предназначенные для архитектурно-строительного проектирования, для информационного моделирования (КСИ), для адресация, для проектировании и строительстве (своды правил), для учета основных фондов. Выпускаются и местные документы, например, классификатор видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве.
 
Все это приводит ко множеству коллизий и проблем, начиная от расчета кадастровой стоимости до невозможности выборки в кадастре отдельных групп объектов, например в целях статистики и анализа.

Примечание — О признании ранее выбранного вида разрешенного использования

Согласно ст.3 493-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений...» в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе, выданном до 31 января 1998 года.

Примечание — Об установлении условно разрешенного ВРИ для арендуемого публичного участка

В Определении №304-ЭС22-18932 от 06.06.2023 Верховный Суд установил, что арендодатель (условно «город») должен отказать арендатору публичного (то есть находящегося в государственной или муниципальной собственности) участка в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, если он хоть и включен в градостроительный регламент для данной территориальной зоны, но его выбор не предусмотрен договором аренды. Объясняется это следующим образом:

• в отличие от собственника арендатор ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и условиями договора аренды, в том числе в части целевого использования участка;
• воля арендатора не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка;
• изменение ВРИ предполагает изменение  договора аренды, что невозможно в одностороннем порядке;
• в рассматриваемом случае и собственник земельного участка также не вправе изменить по выбору арендатора ВРИ, так как вид был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости.

Также Суд обратил внимание на то, что объекты капитального строительства могут использоваться, даже если их назначение не соответствуют градостроительному регламенту. Исключением являются случаи, при которых использование таких объектов опасно (п.4 ст.85 ЗК РФ, п.8 ст.36 ГрК РФ).

Последние события:

• 08.2022 — в Московской области установлена возможность внесения изменений в генплан для части населённого пункта численностью больше 50 тыс. человек;
• 09.2023 — согласно Определению КС РФ №45-П от 22.09.2023 в случае если проект внесения изменений в генеральный план населенного пункта содержит в себе изменение границ населенного пункта путем включения в его состав земель лесного фонда, то органы местного самоуправления не вправе приступить к его утверждению без положительного заключения на проект от уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

 Требования к генеральным планам других территориальных образований установлены:

• СП 19.13330.2019 «Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка» (СНиП II-97-76* «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий»);
• СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» (СНиП II-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий»).

Также следует выделить предусмотренные Градостроительным кодексом:

• градостроительное нормирование, осуществляемое в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэконоразвития №71 от 15.02.2021;
• учет документов отраслевого развития коммунальной инфраструктуры;
• реализацию документов территориального планирования, осуществляемую, в том числе, путем:
  
  • принятия решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков, о переводе из одной категории в другую;
  • создания объектов федерального, регионального, местного значения;
• инженерные изыскания для целей градостроительной деятельности.

Критика складывающейся практики регионального градостроительного нормирования представлена в статье https://urtmag.ru/public/1586/ 

На сайте https://nikonovpn.tilda.ws/ представлена подборка оцифрованных книг и статей о градостроительстве и градорегулировании XIX-XX в.в.

Профессиональный стандарт «Градостроитель» утвержден приказом Минтруда от 18.01.2023 №27н (вступает в силу 11.09.2023).

Всемирный день градостроительства (урбанизма) отмечается 8 ноября.

Последние события:

• 04.2022 — Росстандарт формирует технический комитет «Градостроительство и инженерные изыскания» на базе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы», ГБУ «Мосгоргеотрест», РААСН;
• 06.2022 — сформирован ТК 507 «Градостроительство»;
• 09.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено установить порядок подготовки и утверждения нового «единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования». Речь идет о некоем включении сведений о территориальных зонах (ПЗЗ) непосредственно в генеральные планы и схемы территориального планирования;
• 10.2022 — обсуждение законопроекта о внесении изменений в Градостроительный кодекс:
  • определение агломерации, как «совокупность территорий смежных субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и (или) их частей, объединенных социальными, трудовыми, экономическими, производственными, рекреационными и транспортными связями»;
  • внесение понятия «градостроительный потенциал территории» — совокупность показателей, которые характеризуют территорию и определяют возможность ее развития;
  • включение карты расселения и карты границ агломераций в состав Схемы территориального планирования субъекта РФ;
  • включение сведений о территориальных зонах в генеральные планы и схемы территориального планирования (концепция единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования);
• 12.2022 — принят 541-ФЗ от 19.12.2022.
• 03.2023 — (отклоненным) законопроектом №314773-8 предлагается внести в Градостроительный кодекс перечень объектов градостроительной деятельности (населенные пункты, территории и территориальные зоны, ОКС).

В свое время Законом РФ №3295-1 от 14.07.1992 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» были предусмотрены следующие, непривычные сегодня, положения:

• недвижимость в градостроительстве:
  • земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности;
  • сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства;
  • стационарные здания, в том числе незавершенного строительства;
  • объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;
  • зеленые насаждения с многолетним циклом развития на этих землях;
• территориальный кадастр — совокупность количественных и качественных показателей, характеризующих состояние среды обитания населения и включающих картографическую (визуальную, статистическую и текстовую) информацию, состоящую из земельного, водного, лесного и других отраслевых кадастров;
• произведения градостроительного искусства, представляющие общепризнанную художественную ценность, охраняются государством.

Последние события:

• 01.2022 — проектом закона «Об архитектурной деятельности» предлагается признать предельные размеры и параметры разрешенного строительства, реконструкции «архитектурной частью правил землепользования и застройки»;
• 05.2022 — постановлением Правительства Москвы №622-ПП от 19.04.2022 в столице установлен предельный размер (максимальная площадь) 3 000 кв.м. для земельных участков с ВРИ:
  • 2.1 Для индивидуального жилищного строительства;
  • 2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок);
  • 13.1 Ведение огородничества;
  • 13.2 Ведение садоводства;
• 02.2024 — утверждены требования к формату разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (приказ Минстроя России от 25.10.2023 №774/пр);
• 02.2024 — предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений более не устанавливаются для всех территориальных зон (подзон) города Москвы, а ранее установленные значения — не применяются. Исключения:
  • территориальные зоны сохраняемого землепользования;
  • территории достопримечательных мест;
  • территории зон охраны объектов культурного наследия (Постановление Правительства Москвы №199-ПП от 02.02.2024).

В градостроительном плане аккумулируются сведения из документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, реестра недвижимости, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, а также условия подключения к инженерно-техническим сетям для конкретного участка, что очень удобно, ведь застройщику не придется изучать и сопоставлять все эти документы, чтобы узнать разрешенные параметры строительства и реконструкции для своего земельного участка.

ГПЗУ требуется для подготовки проекта и получения разрешения на строительство, так как оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным действующим градостроительным регламентам. Хоть это и необязательно, градостроительный план рекомендуется получать и при строительстве частного жилого или садового дома, так как он позволит верно спланировать строительство, а также поможет при составлении уведомления о строительстве.

Последние события:

• 04.2022 — в целях строительства на смежных земельных участках в ГПЗУ включается информация об их кадастровых номерах и границах без указания минимальных отступов от границ (ПП РФ №603 от 06.04.2022);
• 11.2022 — проект требований к предоставлению сведений ГПЗУ в виде XML-документа;
• 03.2023 — разрабатывается сервис по распознаванию сведений из ГПЗУ;
• 03.2023 — изменен порядок присвоения номеров ГПЗУ (Приказ Минстроя от 17.02.2023 №104/пр);
• 10.2023 — представлен проект приказа о предоставлении сведении ГПЗУ в виде XML файла;
• 03.2024 — законопроект об указании в ГПЗУ реквизитов решения о КРТ и (или) договора о КРТ (при наличии);
• 03.2024 — утверждены требования к формату предоставления сведений, содержащихся в ГПЗУ (Приказ Минстроя от 11.12.2023 №889/пр).

Решением Коллегии Министерства строительства РФ №3 от 28.02.1996 были утверждены «Целевая программа создания нормативно-методической базы государственного градостроительного кадастра в 1996—1998 годах» и «Основные положения по созданию и ведению государственного градостроительного кадастра».

Целевая программа включала пять направлений:

1. Формирование правовой базы;
2. Создание нормативно-методических основ;
3. Разработка технологических основ;
4. Практическая отработка создания и ведения градостроительного кадастра;
5. Координация работ и оказание методической помощи по созданию градостроительных кадастров всех уровней.

Согласно Основным положениям информация градостроительного кадастра должна была предоставляться пользователям в форме кадастровых документов (Градостроительный титул, Градостроительный паспорт), кадастровых справок и санкционированного прямого доступа.

Далее Основные положения были заменены на СНиП 14-01-96, согласно которым:

• состояние территории — совокупность свойств составляющих ее компонентов;
• состояние территории характеризуется составом, пространственным распределением, количественными и качественными показателями ее компонентов;
• градостроительная ценность территории — мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию;
• градостроительная ценность территории выражается сравнительными условными показателями;
• градостроительный кадастр содержит информацию:
  • о градостроительных регламентах;
  • о состоянии территории, ее использовании, внешних условиях;
  • о градостроительной ценности территории;
• информация градостроительного кадастра предоставляется пользователям в форме кадастровых документов (градостроительного паспорта), кадастровых справок и санкционированного прямого доступа.

Позже было принято Положение о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации (ПП РФ №271 от 11.03.1999), по которому:

• ГГК ведется в отношении территории РФ, территорий субъектов РФ, территорий муниципальных образований;
• основой градостроительных кадастров всех уровней являются соответствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр;
• обработка, хранение и обновление информационных ресурсов производится (местными) службами градостроительного кадастра;
• сведения кадастра предоставляются пользователям в виде документированной информации в том числе в форме градостроительного паспорта.

Границы зон с особыми условиями использования территорий учитываются в реестре границ ЕГРН.

Примечание — Об отсутствии обязанности предварительного согласования размещения объектов в зонах объектов электросетевого хозяйства

Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп.а п.10 ПП РФ №160 от 24.02.2009). На практике данное согласование может быть затребовано в ответ на подачу уведомления о планируемом строительстве жилого или садового дома.

Вместе с тем с 2018 года действует более общее положение Земельного кодекса, по которому согласование размещения в границах ЗОУИТ в принципе не требуется, за исключением случаев размещения в границах придорожных полос и приаэродромных территорий до установления подзон (п.3 ст.106 ЗК, п.46 ст.26 342-ФЗ от 03.08.2018).

Согласно ст.106 ЗК Правительством РФ должны быть утверждены положения в отношении каждого вида ЗОУИТ за исключением возникающих в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия). В отношении охранных зон объектов по производству электрической энергии это еще не сделано, есть только соответствующий законопроект.

В Постановлении КС РФ от 13.10.2022 установлено, что орган власти, уполномоченный на рассмотрение заявлений о выдаче разрешения на строительство или уведомления о планируемых строительстве или реконструкции, должен самостоятельно обращаться к сетевой организации за получением такого согласования. В случае получения отказа он должен быть обоснован конкретным предотвращаемым риском для объектов электросетевого хозяйства, жизни, здоровья, имущества юридических или физических лиц.

С 01.09.2023 вступает в силу ПП РФ от 18.02.2023 №270, согласно которому изменены правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в них

Требование о согласовании при строительстве, капитальном ремонте, реконструкции или сносе зданий и сооружений заменено на общие регламентирующие нормы их размещения, в частности:

• не препятствовать доступу к объекту электросетевого хозяйства (проходы и подъезды);
• не нарушать установленное в правилах минимальное расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений до проводов и кабелей;
• не размещать здания и сооружения под проводами ЛЭП под напряжением более 1 кВ (для промышленных предприятий — 250 кВ).

При обнаружении размещенных с нарушением новых норм зданий и сооружений владельцы объектов электросетевого хозяйства направляют заявления об этих фактах в Госэнергонадзор или в суд и уполномоченные органы исполнительной власти.

Таким образом, с 01.09.2023 необходимость в проведении согласования снимается и с органов власти, а это означает, что теперь надо более ответственно самостоятельно отслеживать при строительстве, не попадаете ли вы в охранную зону.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №14-12162-ТГ/23 от 25.12.2023, при отсутствии согласования сетевой организации строительства соответствующего объекта:

• вопрос о соответствии параметров жилого или садового дома ограничениям зоны может быть разрешен путем получения государственным регистратором прав соответствующей информации от сетевой организации либо от органа власти соответствующего субъекта РФ;
• при наличии пересечения контура дома с границей охранной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, учетно-регистрационные действия в отношении такого жилого или садового дома должны быть приостановлены.

ПП РФ №881 от 16.05.2022 установлены случаи, при которых допускается замена или восстановление несущих строительных конструкций при проведении капитального ремонта, а также виды соответствующих работ.

Рекомендации по составу работ и услуг при капитальном ремонте МКД утверждены приказом Минстроя РФ №1159/пр от 29.12.2022.

По законопроекту №416434-8 от 03.08.2023 предлагается установить обязательным осуществление строительного контроля при капитальном ремонте.

Законопроектом №150793-8 утсанавливается взаимосвязь между сроками выполнения работ по капитальному ремонту и фактическим техническим состоянием многоквартирного дома.

Согласно Земельному кодексу РСФСР 1970 года единый государственный земельный фонд в соответствии с основным целевым назначением земель состоял из:

1. земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных в пользование колхозам, совхозам и другим землепользователям для сельскохозяйственных целей;
2. земель населенных пунктов (городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов);
3. земель промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения;
4. земель государственного лесного фонда;
5. земель государственного водного фонда;
6. земель государственного запаса.

Особенности перевода земель или земельных участков из одной категории в другую установлены федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004.

В Московской области доступны онлайн-услуги:

• Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• Перевод земель частной собственности (кроме с/х назначения) в иные категории (описание);
• Отнесение земель, находящихся в частной собственности к определенной категории (описание).

Последние события:

• 10.2022 — законопроект об отнесении земельного участка к определенной категории земель без согласия правообладателя;
• 02.2023 — законопроект об ограничении перевода земель сельскохозяйственных угодий в целях геологического изучения недр, разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых;
• 02.2024 — законопроект о переводе земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в другую категорию только по согласованию с Минсельхозом России.

Примечание — Об отмене категорий земель

В течение многих лет обсуждается идея полного перехода от деления земель на категории и градостроительного зонирования к «территориальному зонированию»:

• РП РФ №982-р от 15.06.2010;
• РП РФ №297-р от 03.03.2012;
• законопроект №50654-6 от 06.04.2012 (отозван);
• перечень поручений Президента РФ №Пр-283 от 12.02.2014;
• законопроект об отмене категорий земель №465407-6 от 14.03.2014 (отклонен);
• указание Президента РФ №Пр-2147 от 19.10.2015;
• законопроект Минэконоразвития №02/04/01-19/00087980 от 25.01.2019 (предложено вступление в силу с 01.01.2027, документ не внесен на рассмотрение в Думу). 

Распространенные доводы за отмену категорий:

• категории не гарантируют защиту от застройки земель сельскохозяйственного назначения;
• в некоторых случаях сложно отнести участок к определенной категории;
• допускаются необоснованные переводы ценных земель;
• процедура перевода земель из одной категории в другую избыточна сложна.

Возражения против отмены категорий:

• деление на категории гарантирует закрепление территорий для выполнения определенных функций;
• разрешенное использование в основном будет устанавливаться на местном уровне, что ухудшит правовое регулирование земельных отношений;
• будет сложнее соблюдать задачи экологической политики РФ;
• возможно ухудшение использования земель сельскохозяйственного назначения.

С историей возникновения понятия «красные линии», правовым статусом, судебной практикой можно ознакомиться в статье Л. Арсеньевой.

Особенности состава и содержания проектов планировки территории, подготавливаемых в целях установления, изменения и отмены красных линий в Москве, установлены ППМ №706-ПП от 03.04.2024.

Компанией АО «ДОМ.РФ» разработан Стандарт комплексного развития территорий.

Последние события:

• 08.2021 — в субъектах РФ разрабатывается нормативная база;
• 12.2021 — Федеральный закон о создании Фонда развития территорий;
• 06.2022 — опубликованы Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки (копия на сайте Минстроя РФ);
• 07.2022 — первый проект индивидуального жилищного строительства с использованием механизма КРТ планируется реализовать в Калининградской области;
• 09.2022 — законопроект Минстроя: дать право Правительству РФ принимать решения о комплексном развитии территории также без инициативы субъекта, и не принимая во внимание местные утвержденные правила землепользования и застройки. Остается только существующее требование согласования с субъектом решения до его принятия [п.3 ст.66 ГрК РФ]. Дело в том, что решение Правительства о комплексном развитии территории (КРТ) может быть принято по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, в границах которого расположена рассматриваемая территория [п.3 ст.66 грК РФ]. Из этого следует, что решение не может быть принято при отсутствии самой инициативы. При этом полномочиями по принятию решений об изъятии недвижимости при КРТ в отсутствие соответствующей инициативы субъекта федеральный орган исполнительной власти уже обладает [ст. 56.12 ЗК РФ];
• 11.2022 — инициатива Российского союза промышленников и предпринимателей и Российского союза строителей о распространении КРТ на территории с частными и садовыми домами.

В Москве действует программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий, предполагающая последовательность действий:

1. подготовка проекта решения о КРТ;
2. опубликование решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ;
3. ожидание согласия от правообладателей;
4. принятие решения о КРТ;
5. проведение торгов;
6. заключение договора о КРТ;
7. подготовка и утверждение документации по планировке территории;
8. внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы;
9. реализация проекта КРТ.

Последние события:

• 07.2021 — на портале Московской области опубликован пример оформления мастер-плана;
• 08.2021 — Москва будет развиваться по мастер-плану;
• 10.2021 — в Проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 (2035) года запланирована работа по подготовке мастер-планов для комплексного развития территорий субъектов;
• 01.2022 — Понятие «мастер-план» планируется прописать в Градостроительном кодексе в 2022 году;
• 08.2023 — ВЭБ.РФ представил Национальный стандарт мастер–планов.

Примечание — О цифровом мастер-планировании территории города Москвы

Согласно Постановлению Правительства Москвы №438-ПП от 11.03.2024:

• цифровое мастер-планирование (ЦМП) — это процесс сбора, анализа, подготовки и обработки информации, необходимой для принятия решений, направленных на развитие городской инфраструктуры;
• собираемая информация (в том числе из формируемого нового [Единого федерального информационного регистра, содержащего сведения о населении РФ 1284]) передается в АИС «Цифровой двойник» с присвоением индивидуальных идентификационных номеров. Будет утвержден Регламент информационного взаимодействия;
• будут утверждаться алгоритмы ЦМП (алгоритмы обработки информации, сценарного моделирования, генеративного проектирования, определения корректности управленческих решений), после чего градостроительные решения будут приниматься на основании результатов ЦМП. Алгоритмы будут содержатся в соответствующих репозиториях;
• результаты ЦМП должны быть подготовлены на основании:
  • расчетных показателей по нормативам градостроительного проектирования Москвы;
  • требований технических регламентов, сводов правил;
  • фактических и прогнозных данных о составе населения;
  • сведений о нагрузке на инфраструктуры;
  • данных о фактическом использовании объектов инфраструктуры и их территориальной доступности;
• результаты ЦМП являются служебной информацией ограниченного распространения, но его части будут размещаться в виде интерактивного информационного ресурса на mos.ru;
• будет репозиторий результатов цифрового мастер-планирования территории города Москвы;
• не допускаются изменения городской инфраструктуры, противоречащие зарегистрированным результатам ЦМП. 

Также документом утвержден порядок согласования строительстве, реконструкции за счет внебюджетных источников финансирования:

1. Градостроительно-земельная комиссия принимает решение о целесообразности строительства, реконструкции.
2. Регламентная комиссия по рассмотрению архитектурно-градостроительных решений (https://archsovet.msk.ru/reglament):
   1. рассматривает и одобряет архитектурные концепции ОКС, выполненные в форме высокополигональной трехмерной цифровой модели;
   2. при необходимости разрабатывает проект постановления о внесения изменений в правила землепользования и застройки, подготовке ППТ или внесении в него изменений. Модель становится основой прилагаемой концепции.
   3. рассматривает материалы АГР ОКС на предмет их соответствия архитектурной концепции.

Конкретных определений самих понятий «город» и других населеленных пунктов в нормативно-правовых актах нет. Поэтому законопроектом №314773-8 от 03.2023 было предложено внести в Градостроительный кодекс двойную классификацию населенных пунктов:

• по плотности населения:
  • города (более 1000 чел./км²);
  • поселки городского типа (более 700 чел./км²);
  • сельско-городские населенные пункты (более 250 чел./км²);
  • сельские населенные пункты;
• по численности населения:
  • сверхкрупные города (более 3 млн чел.);
  • крупнейшие города (более 1 млн чел.);
  • крупные города (более 250 тыс. чел.);
  • большие города (более 100 тыс. чел.); 
  • средние города (более 50 тыс. чел.);
  • малые города и поселки;
  • крупные сельские поселения (более 5000 чел.);
  • большие сельские поселения (более 1000 чел.);
  • средние сельские поселения (более 200 чел.);
  • малые сельские поселения.

Законопроект был отклонен в связи с большими предполагаемыми затратами на его реализацию. Повторно законопроект подан на рассмотрение в Государственную Думу под номером №592285-8 от 04.2024. Классификация осталась прежней, добавлено только положение, что предлагаемые изменения не являются основанием для изменения утвержденных документов территориального планирования и существующего административного-территориального статуса населенных пунктов.

Примечание — О моделях городской среды

В феврале 2024 года вступили в силу СП 531—534 серии 1325800.2024 «Градостроительство. Модели городской среды». Они подлежат применению, если в нормативы градостроительного проектирования и правила землепользования и застройки решением местных властей включены параметры и характеристики моделей городской среды. Отметим, что эти СП не применяются на территориях городов федерального значения.

В СП 531.1325800.2024 «Общие положения», в частности, установлены следующие определения и положения:

• городская среда — это «совокупность … условий и факторов, обеспечивающих безопасные, устойчивые и комфортные условия среды жизнедеятельности населения»;
• модель городской среды — это «комплекс типологических характеристик и параметров объектов … инфраструктуры, элементов благоустройства территории жилых и общественно-деловых зон, в которой обеспечивается взаимная пешеходная доступность»;
• выделяются такие виды функционально-пространственной организации застройки, как малоэтажная, среднеэтажная и центральная модели;
• основной нормируемой единицей территории жилого квартала является отдельный земельный участок с жилой и многофункциональной застройкой;
• типология застройки земельных участков основана на количестве фронтальных границ (выходящих на красные линии улиц): рядовые, угловые, торцевые, сквозные, островные, глубинные участки;
• от модели зависят расчетные параметры и характеристики земельных участков, например, численность населения, плотность застройки, градостроительный потенциал.

По СП 532.1325800.2024:

• центральная модель (ЦМ) характеризуется наиболее высокими показателями уровня функционального разнообразия и плотности застройки. В СП приведен подробный перечень ее особенностей и параметров;
• основным расчетным элементом ЦМ является зона пешеходной доступности.

В СП 533.1325800.2024 раскрыты параметры застройки в малоэтажной модели, а в СП 534.1325800.2024 — в среднеэтажной. 

Последние события:

• 03.2022 — принят 58-ФЗ от 14.03.2022, согласно которому срок проведения общественных таких обсуждений или публичных слушаний ограничен одним месяцем. При этом власти субъектов РФ получили право установить случаи, при которых утверждать и изменять градостроительную документацию в целях «поддержки бизнеса» можно без учета мнения жителей и правообладателей;
• 03.2022 — принято Постановление Правительства Москвы №438-ПП от 22.03.2022, согласно которому в 2022 году не требуется проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для принятия правовых актов, предусматривающих утверждение Генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, проектов межевания территории, внесение изменений в указанные документы;
• 07.2023 — в Госдуму поступил законопроект №401118-8 об исключении возможности для органов власти субъектов РФ отменять слушания и обсуждения при реализации градостроительных проектов.

Последние события:

• 06.2021 — Письмо Росреестра №11-4483-ОС/21, Минприроды России №01-15-53/17177, Минстроя России №24974-ИФ/08, Росимущества №ВЯ-10/19630 от 17.06.2021 «О порядке применения отдельных положений Федерального закона от 30.12.2020 №505-ФЗ…»;
• 11.2021 — Минприроды согласовывает заявления организаций и граждан на социально-экономическую деятельность в населённых пунктах, входящих в состав особо охраняемых природных территорий;
• 07.2022 — проект федерального закона № 1130300–7, устанавливающего принципы осуществления рекреационной деятельности на особо охраняемых природных территориях;
• 01.2023 — законопроект №288302-8 о механизме упразднения ООПТ;
• 05.2023 — в письмах Росреестра №18-4343-ТГ/23 от 23.05.2023 и Минприроды №15-31/16619 от 04.05.2023 изложена позиция:
  • законодательством не предусмотрены процедуры уменьшения площади или соответствующего изменения границ ООПТ;
  • изменение границ ООПТ является изменением режима охраны ООПТ;
  • изменение режима особой охраны ООПТ требует согласования с Минприроды России.

Согласно методическим рекомендациям, утвержденным РП РФ №4132-р от 23.12.2022, ОНП должен отвечать следующим критериям:

• не входит в границы городской агломерации;
• имеет территории для перспективного развития и застройки;
• находится далее чем на 50 км от населенного пункта с численностью населения более 50 тыс. человек;
• численность населения от 3 до 50 тыс. человек;
• совокупная численность населения на прилегающих территориях не более численности населения ОНП;
• численность населения за 5 предшествующих лет снизилась не более чем на 5 процентов;
• есть круглогодичная автомобильная связь с административным центром;
• более половины населения имеют доступ к объектам инфраструктур.

От критериев можно отклониться, если территория характеризуется высокой или низкой плотностью населения, или если отсутствует круглогодичная связь между прилегающими территориями и опорным населенным пунктом.

Концепция опорных населенных пунктов был представлена на государственном уровне в рамках стратегии «Агрессивное развитие инфраструктуры» с ориентировочным планом:

• в 2021 году определить ОНП в каждом регионе;
• до 2030 года поэтапно модернизировать инфраструктуру для проживающих в 50 км от ОНП.

Также развитие опорных населенных пунктов предусмотрено стратегией пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года (РП РФ от 13.02.2019 №207-р).

Определение ОНП предлагалось внести в Градостроительный кодекс отмененным законопроектом №314773-8 от 15.03.2023.

Последние события:

• 08.2023 — утвержден Перечень НПА, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках подготовки, утверждения и внесения изменений в документацию по планировке территории (приказ Минстроя РФ №615/пр от 28.08.2023);
• 09.2023 — Минстрой РФ выпустил ответы на типовые вопросы по государственной услуге «Утверждение документации по планировке территории».

В начале 2024 года Фонд ДОМ.РФ и компания Rocket Group провели эксперимент по генерации наиболее эффективной концепции развития выбранной территории.

В Москве действуют одновременно несколько ПЗЗ, утвержденные:

• для г.о. Троицк — Решением Совета Депутатов городского округа Троицк в городе Москве от 01.06.2017 №532/105;
• для г.о. Щербинка — Решением Совета Депутатов городского округа Щербинка в городе Москве от 01.06.2017 № 510/58;
• для инновационного центра «Сколково» — Приказом Некоммерческой организации Фонда развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий от 05.03.2024 №55-Пр;
• для остальной части города — ППМ от 28.03.2017 №120-ПП.

Если ПЗЗ г.о. Щербинка повторяют градостроительные регламенты, установленные для всей Москвы, то на территории г.о. Троицк с 20.04.2023 для некоторых земельных участков применяются минимальные отступы от границ земельного участка для строительства. А в ПЗЗ для Сколково предусмотрен такой параметр как минимальная площадь земельного участка, которая устанавливается в размере не менее суммы площади размещаемых на его территории объектов.

В Москве ПЗЗ можно посмотреть на карте ИАИС ОГД Москвы или скачать документ в формате PDF, в Московской области сведения о ПЗЗ размещены на Геопортале Подмосковья. Также ПЗЗ можно найти на сайтах местных администраций, список которых выложен по адресу https://mosoblarh.mosreg.ru/... 

Направить предложение о внесении изменений:

• в ПЗЗ Москвы можно по услуге https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/2668 в соответствии с Постановлением №457-ПП от 17.05.2018;
• в ПЗЗ по Московской области можно по услуге https://uslugi.mosreg.ru/services/20723.

Последние события:

• 09.2020 — проект ПП РФ об утверждении в соответствии с п.2 ст. 52.2. ГрК исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству;
• 11.2021 — поставлена задача сокращения количества документов, мероприятий, согласований, осуществляемых при реализации проектов с более чем 800 минимум на треть;
• 12.2021 — поручение Заместителя Председателя ПП РФ №МХ-П49-18583 ‎от 16.12.2021 о выводе услуг, осуществляемых в рамках проекта по строительству, на портал Госуслуг;
• 09.2022 — по итогам заседания Президиума Государственного Совета РФ от 21.06.2022 поручено:
  • обеспечить поэтапное сокращение «бюрократии» не менее чем на 30% при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства;
  • создать цифровой реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проектов по строительству, и цифровой реестр требований к проектированию, строительству и эксплуатации объектов капитального строительства;
• 12.2022 — по РП РФ от 02.12.2022 №3717-р (проект) во исполнение поручения №МХ-П49-18583 в перечень «иных услуг» (РП РФ №865-р от 04.05.2017), предоставляемых через ЕПГУ, добавляется услуга по выполнению кадастровых работ, которая, как сказано в пояснительной записке будет оказываться «в рамках подбора кадастровых инженеров».

Постановлением Правительства Москвы №160-ПП от 10.02.2022 утвержден перечень процедур, связанных с особенностями осуществления градостроительной деятельности при реализации на территории города Москвы проектов по строительству объектов капитального строительства:

1. Оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.
2. Получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и (или) пересадкой зеленых насаждений, и (или) перемещением и уничтожением слоя почвы.
3. Оформление ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве.
4. Предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве
5. Проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений, подземных частей зданий и сооружений. 
6. Приемка исполнительной документации для ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве.
7. Согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена.
8. Согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части.
9. Выдача разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений, в том числе грунтов.

Примечание — О действиях инвестора при строительстве

В целом положения о строительстве разбросаны по бескрайнему множеству нормативно-правовых актов. С 01.09.2021 перечень необходимых мероприятий понемногу упорядочивается в рамках предусмотренного Градостроительным кодексом относительно нового понятия «Проект по строительству». Однако, есть еще один полезный документ под названием «Региональный инвестиционный стандарт» (Приказ Минэкономразвития России №591 от 30.09.2021)

Стандартом предполагается, что в субъектах РФ по единому подходу должны внедряться Своды инвестиционных правил. При этом максимальной алгоритмизации и оптимизации подлежат процедуры снабжения ресурсами, водоотведения, получения земельных участков в аренду получение разрешения на строительство, оформления права собственности на введенный в эксплуатацию объект, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обеспечения доступа к дорожной инфраструктуре.

С 08.12.2021 приложениями стандарта являются соответствующие алгоритмы действий («клиентские пути»), которые могут помочь разобраться в последовательностях процедур.

Однако, похоже, что к концу 2022 года совсем уж единый подход выработать так и не удалось, и Минэкономразвития совместно с Росреестром представил из стандарта отдельно алгоритм действий инвестора по процедурам оформления прав собственности на введенный в эксплуатацию объект как «примерный» (Приказ №677, №п/0471 от 07.12.2022) с тем, чтобы субъекты РФ уточняли его дальше под себя.

Примерный алгоритм действий инвестора по получению земельных участков в аренду утвержден приказом Минэкономразвития России №385, Росреестра №П/0215 от 13.06.2023.

Примечание — О мониторинге строительства объектов за счёт средств федерального бюджета

В декабре 2023 года появилась информация о подписании ПП РФ по повышению прозрачности строительства объектов в рамках государственных программ и национальных проектов, согласно которому для мониторинга выбрано девять обязательных контрольных точек:

1. получение положительного заключения госэкспертизы;
2. предоставление земельного участка заказчику;
3. получение разрешения на строительство;
4. заключение контракта на выполнение строительно-монтажных работ или приобретение объекта;
5. установка технологического оборудования;
6. подключение объекта к инженерным сетям;
7. получение заключения органа государственного строительного надзора;
8. получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
9. регистрация прав на него.

Согласно мнению, изложенному в письме Росреестра №11-7628-АБ/21 от 12.10.2021, в ЕГРН могут быть внесены сведения о ПМТ, даже если они не содержат сведения о границах земельных участков, подлежащих образованию.

В Московской области можно попробовать найти проект на сайте Министерства строительного комплекса Московской области по ссылке https://msk.mosreg.ru/dokumenty/... 

В Москве реквизиты утвержденного проекта межевания можно найти в ИАИС ОГД Москвы. Для этого необходимо найти нужную территорию, включить слой «Проекты межевания» и кликнуть левой кнопкой мыши на нужную территорию на карте. В окне со слоями появится информация о проекте межевания, который утвержден и действует на выбранную территорию: наименование и номер проекта, а также дата его утверждения.

Сами проекты межевания доступны для скачивания по ссылке https://www.mos.ru/dgi/... Поиск нужного проекта осуществляется по распоряжению, которым такой проект межевания был утверждён. Для этого в соответствующем поле необходимо указать «Распоряжение ДГИ/ДЗР об утверждении проекта межевания», а также указать часть адреса территории, на которую такой проект разработан. Для конкретизации поиска рекомендуется указать дату утверждения проекта межевания.

Если файл найти не удается, его можно заказать по услуге «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов» (9 рабочих дней, бесплатно).

Особенностью ПМТ, разрабатываемых на территории Москвы в соответствии с 449-ПП от 30.04.2019, является дополнительное отображение границ с минимизированными затратами на содержание многоквартирных домов (синие линии). В соответствии с 753-ПП от 28.08.2007, действовавшего до 02.03.2019, таким условным знаком отображались границы «минимизации установления обременений». Управление Росреестра по Москве считает, что границы земельных участков следует устанавливать по черным линиям. Департамент городского имущества полагает, что возможно установление границ по черным или по синим линиям в зависимости от решения собственника недвижимости (с защитой своего решения в суде).

В Москве требования к ПМТ установлены Приказом Департамента городского имущества г. Москвы и Москомархитектуры №63/253 от 12.04.2018. Ранее действовал Приказ Председателя комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы №13 то 13.02.2008 «Об утверждении откорректированных единых методических указаний по разработке проектов межевания территории рода Москвы».

Как скачать ПМТ в Москве

Сравнение вариантов установления границ в городской застройке провели О.Ю. Лептюхова, Е.А. Фиров в статье: Классификация типов межевания жилых элементов планиовочной структуры // Экология урбанизированных территорий. 2023. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/klassifikatsiya-tipov-mezhevaniya-zhilyh-elementov-planirovochnoy-struktury (дата обращения: 04.01.2024).

Порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной и рабочей документации утвержден Приказом Минстроя России № 707/пр от 01.10.2021.

Последние события:

• 04.2022 — утверждены критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации (приказ Минстроя №135/пр от 02.03.2022);
• 05.2022 — обсуждение законопроекта о наделении Минстроя, Минтранса и Минобороны России полномочиями по подготовке и признанию проектной документации типовой проектной документацией;
• 05.2022 — вышло ПП РФ №963, которым с 01.09.2022 значительно изменяется Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. В том числе, теперь там приводятся особенности состава проектов для отдельных видов объектов и указывается, что в состав проектной документации может входить информационная модель;
• 07.2022 — по 350-ФЗ от 14.07.2022 решение, содержащееся в типовой проектной документации, по решению уполномоченного органа может быть признано типовым проектным решением;
• 09.2023 — Главгосэкспертиза России уполномочена признавать проектные решения типовыми (Приказ Минстроя РФ от 20.07.2023 №516/пр);
• 02.2023 — высшим должностным лицам субъектов РФ рекомендовано использовать в приоритетном порядке типовую проектную документацию ОКС и типовые проектные решения при реализации проектов по строительству за госбюджет (Поручение Президента Пр-1845, п.3).

Согласно позиции Минстроя России, изложенной в письме №3362-ОГ/08 от 21.02.2022 при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению.

Примечание — О корректировке проектной документации

Согласно ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией.

При этом проектная документация является основой для разработки рабочей документации, то есть рабочая документация не может противоречить проектной (ч.2.1 ст.48 ГрК РФ).

В соответствии с ч.1.3 ст.52 ГрК РФ при внесении изменений в рабочую документацию не требуется изменение проектной документации только в случае, если такие изменения соответствуют требованиям, предусмотренным п.1–5 ч.3.8 ст.49 ГрК РФ, и при этом изменения в рабочую документацию утверждены застройщиком, техническим заказчиком в порядке, предусмотренном ч.15 ст.48 ГрК РФ. В этом случае утвержденные застройщиком, техническим заказчиком изменения в рабочую документацию признаются частью проектной документации.

Во всех иных случаях при внесении изменений в рабочую документацию потребуется изменение и проектной документации, что приведет к повторному проведению экспертизы проектной документации.

Однако в целях оптимизации средств и времени в процессе строительства или реконструкции заказчику может прийти в голову мысль скорректировать только рабочую документацию, чтобы избежать повторное проведение экспертизы проектной документации. Но такой подход обязательно приведет к проблемам как при вводе объекта в эксплуатацию, так и в процессе самой эксплуатации объекта.

Несмотря на то, что в настоящее время при осуществлении ГКУ и ГРП не предусмотрена проверка сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной документации (письмо Росреестра от 28.07.2021 № 13/1-5758-АБ/21), по требованиям Росреестра при подготовке технического плана, в том числе для ввода объекта в эксплуатацию, в качестве основы необходимо использовать именно проектную документацию (стадия «П»). Ввести объект в эксплуатацию и поставить его на кадастровый учет при указании в техническом плане результатов фактических измерений, которые будут соответствовать чертежам рабочей документации (стадия «Р»), но при этом которые будут противоречить проектной документации (стадия «П»), практически невозможно.

А если вдруг по какой-то причине в эксплуатацию с постановкой на кадастровый учет все же вводится объект с неучтенными изменениями (такая ситуация характерна как для ранее учтенных в БТИ объектов, так и для актуальных объектов), то это все равно приводит к проблемам, но позднее — при проведении любых последующих работ, когда попытка приведения сведений ЕГРН в соответствие с действительностью может рассматриваться государственными регистраторами уже как реконструкция или, в лучшем случае, как перепланировка.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена приказом Минстроя России №446/пр от 03.06.2022, который с 01.09.2022 заменяет приказ Минстроя России №117/пр от 19.02.2015. Требования к формату предоставления сведений (XML) утверждены Приказом Минстроя РФ от 31.03.2023 №230/пр.

Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством и реконструированных объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения описан в СП 68.13330.2017.

Последние события:

• 11.2021 — принят 408-ФЗ, позволяющий застройщику на основании одного заявления о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства получить весь комплекс необходимых услуг, вплоть до внесения записи о праве на такой объект в Единый государственный реестр недвижимости;
• 11.2021 — принят закон о полномочиях Госкорпорации «Роскосмос» по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов космической инфраструктуры;
• 04.2022 — согласно ПП РФ №603 от 06.04.2022 разрешен ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на нескольких смежных земельных участках;
• 09.2022 — согласно Приказу Минстроя №711/пр от 02.09.2022 в разделе 6 «Фактические показатели объекта капитального строительства и сведения о техническом плане» Разрешения теперь следует указывать:
  • в строке 7 общую площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас;
  • в строке 7.1 общую площадь жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас;
• 11.2022 — опубликованы разъяснения о применении положений о применении положений №408-ФЗ от 06.12.2021 (письмо Росреестра от 14.11.2022 №14-9961-ТГ/22);
• 03.2023 — В Москве информационное взаимодействие при строительстве между застройщиком, Мосгосстройнадзором, Росреестром реализуется через ИАС УГД;
• 04.2023 — утвержден примерный алгоритм действий инвестора по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Приказ Минэкономразвития России №221, Минстроя России №234/пр от 31.03.2023).

Форма разрешения на строительство утверждена приказом Минстроя России №446/пр от 03.06.2022, который с 01.09.2022 заменяет приказ Минстроя России №117/пр от 19.02.2015. Требования к формату предоставления сведений (XML) утверждены Приказом Минстроя РФ от 31.03.2023 №230/пр.

Онлайн-услуги:

• в Московской области — https://uslugi.mosreg.ru/services/15561;
• в Москве: 
  • подача заявления: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/3618/;
  • реестр выданных разрешений: https://www.mos.ru/stroinadzor/razresheniia-na-stroitelstvo/ 

Последние события:

• 04.2020 — проект ПП РФ от Минстроя о едином стандарте предоставления услуги;
• 06.2020 — законопроект №02/04/06-20/00105402 о переходе на «реестровую модель» предоставления услуг, при которой источником сведений являются юридически значимые записи в информационных ресурсах, а не бумажные документы;
• 08.2021 — на портале госуслуг МО появилась форма предварительной проверки готовности к получению разрешения на строительство;
• 11.2021 — принят закон о полномочиях Госкорпорации «Роскосмос» по выдаче разрешений на строительство объектов космической инфраструктуры.
• 12.2021 — для получения разрешения на строительство (реконструкцию) одного из домов блокированной застройки с принятием 476-ФЗ от 30.12.2021 требуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду;
• 12.2021 — согласно ПП РФ №2284 от 14.12.2021 разрешение на строительство, срок действия которого истек в период с 06.04.2020 по 01.01.2022, продлевается до 2023 года
• 04.2022 — согласно ПП РФ №603 от 06.04.2022 в целях строительства на смежных земельных участках к заявлению о выдаче разрешения на строительство дополнительно прилагаются правоустанавливающие документы на смежные земельные участки и единый ГПЗУ. Отступы от границ при этом не учитываются, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков;
• 04.2023 — утвержден примерный алгоритм действий инвестора по получению разрешения на строительство (Приказ Минэкономразвития России №221, Минстроя России №234/пр от 31.03.2023).

Случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области, установлены Законом Московской области №124/2014-ОЗ от 10.10.2014. С 16.02.2024 по изменениям в перечень вошли контрольно-пропускные пункты, здания административно-бытового назначения общей площадью не более 300 квадратных метров.

В случае, если договором аренды не предусмотрена возможность строительства на арендуемом земельном участке, перед подачей заявления неоходимо внести соответствующие изменения в договор с увеличением размера арендной платы на период строительства.

Последние события:

• 08.2022 — Поручение по стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года: до 30.06.2023 создать цифровой реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проектов по строительству;
• 12.2022 — Реестр документов включен в состав будущей ЕГИСОГД (541-ФЗ от 19.12.2022);
• 03.2023 — обсуждение проекта ПП РФ «О реестре документов…»;
• 07.2023 — утверждены правила формирования и ведения реестра (ПП РФ от 21.07.2023 №1180).

Правила формирования и ведения реестра утверждены ПП РФ №1417 от 31.08.2023, согласно которому:

• в реестр подлежат включению документы, применяющиеся при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
• реестр состоит из следующих разделов, содержащих требования:
  
  • технических регламентов;
  • законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
  • в области охраны окружающей среды;
  • в области государственной охраны объектов культурного наследия;
  • к безопасному использованию атомной энергии;
  • в области промышленной безопасности;
  • к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики;
  • к антитеррористической защищенности объекта;
  • нормативных правовых актов и иных документов, не указанных в других разделах;
• сведения разделов подлежат переводу в машиночитаемый и машинопонимаемый формат.

Начиная с момента ввода в эксплуатацию ЕГИСОГД, формирование реестра осуществляется ФАУ «ФЦС».

Последние события:

• 03.2023 — проект ПП РФ о замене реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса на реестр требований;
• 08.2023 — подписано ПП РФ №1417 от 31.08.2023 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра…»;
• 09.2023 — до 15.02.2024 Правительство обязано обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих синхронизацию требований к архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции, эксплуатации объектов капитального строительства, утверждаемых федеральными органами исполнительной власти, при формировании реестра (Поручение Пр-1845, п.1 б-1);
• 12.2023 — принят 653-ФЗ от 25.12.2023 «О внесении изменений в ФЗ „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“…», согласно которым:
  • с 01.09.2024 национальные стандарты и своды правил, предусматривающие требования безопасности зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, применяются со дня включения таких требований в реестр требований;
  • с 01.03.2026 при проведении экспертизы проектной документации вместо «требований, действовавших на дату…» будут использоваться «требования, включенные в реестр требований на дату…».

Снос объектов культурного наследия запрещен п.10 ст.16.1, п.13 ст.18 73-ФЗ от 25.06.2002.

Последние события:

• 01.2023 — проект ПП РФ о внесении изменений в требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу, утвержденные ПП РФ №509 от 26.04.2019;
• 12.2024 — ФНС недостаточно заключения кадастрового инженера в качестве документа-основания для прекращения исчисления налога при гибели или уничтожении объекта (Письмо ФНС России от 20.12.2023 №БС-4-21/15958@)

О сносе самовольных построек см. разъяснения.

Согласно ПП РФ №711 от 20.04.2022, вступающему в силу 01.09.2022 в этап строительства входит:

• строительство или реконструкция объекта капитального строительства, части объекта;
• комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя:
  • оформление прав владения и пользования земельными участками, необходимыми для размещения объекта капитального строительства (его части);
  • снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций;
  • строительство временных зданий и сооружений;
  • вырубку леса;
  • и другие работы.

В отношении объектов производственного назначения под этапом строительства также понимается комплекс работ по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории.

Одноименная комплексная пятилетняя государственная программа «Строительство» утверждена в октябре 2022 года, а в феврале 2023-го года утвержден перечень капитального строительства в ее рамках до 2027 года. В ноябре 2022 года утверждена «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года». 

В Едином реестре видов контроля представлены отдельные разделы по строительному надзору для каждого субъекта федерации, например, для Москвы: https://ervk.gov.ru/public/86655. 

Последние события:

• 07.2022 — проект ПП РФ «Об утверждении Правил проведения строительного контроля...»;
• 10.2022 — установлены случаи, когда контроль осуществляется ФБУ «Федеральный центр строительного контроля» (ПП РФ №1816 от 13.10.2022);
• 11.2022 — утверждены требования к формату документов, используемых при осуществлении регионального государственного строительного надзора (XML-схемы) (Приказ Минстроя №929/пр от 02.11.2022);
• 11.2022 — обсуждение ГОСТ Р «Проведение строительного контроля с использованием технологии дополненной реальности и искусственного интеллекта. Общие положения»;
• 01.2023 — проект ПП РФ «Об утверждении Правил проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства…»;
• 07.2023 — опубликован проект СП «Строительный контроль объектов капитального строительства».

СРЗУ утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Такое решение должно содержать следующие сведения:

• площадь образуемого земельного участка;
• адрес или иное описание местоположения образуемого земельного участка;
• кадастровый номер земельного участка из которого образуется земельный участок;
• территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или вид разрешённого использования земельного участка при отсутствии градостроительного регламента;
• категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

В случае образования земельного участка в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в Москве, в распоряжении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается конкретный вид разрешённого использования, выбор которого должен быть согласован с Москомархитектурой. При этом для внесения сведений о виде разрешённого использования земельного участка в ЕГРН необходимо вместе с распоряжением о предварительном согласовании предоставления земельного участка предоставить письмо Москомархитектуры о согласовании выбора ВРИ.

Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года.

В течение 5 рабочих дней со дня утверждения схемы такой документ направляется уполномоченным органом в Росреестр, в том числе для отображения на кадастровой карте.

Если предоставление земельного участка планируется без проведения торгов, как правило, схема утверждается решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Общий срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет 30 дней. 16.11.2022 в третьем чтении принят законопроект №155719-8, которым с 01.03.2023 такой срок сокращается до 20 дней. В то же время согласно утвержденным административным регламентам предоставления государственных и муниципальных услуг такой срок составляет:

• в Москве 12 рабочих дней;
• в Московской области 15 рабочих дней.

В 2022 году услуга по предварительному согласованию предоставления земельного участка осуществляется в срок не более 14 календарных дней (ПП РФ №629 от 09.04.2022 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году»).

Площадь земельного участка, образуемого согласно схеме, подлежит уточнению при проведении кадастровых работ. Отличие вычисленной кадастровым инженером площади земельного участка от указанной в схеме более чем на 10% является основанием для приостановления государственного кадастрового учёта. При этом согласно сложившейся практике в Москве кадастровый учёт может быть приостановлен, если значение координат одной из характерных точек границы земельного участка будет не соответствовать СРЗУ.

Последние события:

• 04.2022 — опубликованы методические рекомендации при подготовке схем с учётом типовых ошибок, являющихся основаниями для отказа в их утверждении на территории Ямало-Ненецкого автономного округа;
• 02.2023 — законопроект, согласно которому:
  • подготовка схемы может осуществляться с использованием ФГИС ЕЦП НСПД;
  • подготовка схемы органами государственной власти, органами местного самоуправления, единым институтом развития в жилищной сфере осуществляется без взимания платы;
• 12.2023 — представлен законопроект об установлении срока действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка в два года, решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка — 1 год.

Примечание — О закреплении за кадастровым инженером полномочия по подготовки СРЗУ на КПТ

В сентябре 2023 года Парламент Карелии выступил с предложением сделать схему расположения земельного участка результатом кадастровых работ. Эта инициатива нашла поддержку на круглом столе Комитета Совета Федерации по экономической политике СФ РФ, прошедшем 14.12.2023. В итоговых рекомендациях Росреестру поручено рассмотреть возможность закрепления за кадастровым инженером полномочия по подготовки СРЗУ на КПТ. Соответствующий законопроект был внесен в Государственную Думу 20.12.2023.

Границы территориальных зон учитываются в реестре границ ЕГРН.

Приказом Минэкономразвития №620 от 06.09.2023 уточнены условные обозначения территориальных зон в документах территориального планирования.

В соответствии с п.7 Правил установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденных ПП РФ от 20.08.2009 №688, характерные точки границ территориальных зон межевыми знаками не закрепляются, а обозначаются на местности опознавательными (информационными) и иными предупреждающими знаками в случае, если это предусмотрено законодательством РФ.

Сведения, необходимые для обеспечения деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в области территориального планирования, агрегируются в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 №10.

Последние события:

• 02.2023 — внесены значительные изменения в требования к описанию и отображению объектов в документах территориального планирования (Приказ Минэкономразвития от 28.02.2023 №123);
• 04.2023 — в ФГИС ТП добавлены инструменты для подготовки проектов документов территориального планирования;
• 09.2023 — уточнены условные обозначения территориальных зон в документах территориального планирования (Приказ Минэкономразвития №620 от 06.09.2023).

Функциональные зоны и параметры их планируемого развития, определенные генеральным планом или схемой территориального планирования муниципального образования, учитываются при установлении границ территориальных зон и градостроительных регламентов в рамках подготовки правил землепользования и застройки. 

Градостроительный кодекс РФ не содержит перечень видов и состав функциональных зон, однако их типы приведены в сводах правил, например:

• Таблица 1 Приложения Г к СП 473.1325800.2019 «Свод правил. Здания, сооружения и комплексы подземные. Правила градостроительного проектирования»:
  • жилой застройки;
  • общественно-деловой и смешанной застройки;
  • производственной застройки;
  • рекреационные зоны;
• п.5.4 СП 396.1325800.2018. «Свод правил. Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования»:
  • жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны;
  • производственные зоны;
  • рекреационные зоны.

Другой пример — это Закон города Москвы №17 от 05.05.2010 «О Генеральном плане города Москвы», который устанавливает в качестве функциональных зон части территории города, ограниченные зонами особо охраняемых территорий, зонами водных поверхностей, зонами транспортной инфраструктуры и границами районов. Так выделены следующие виды зон:

• общественные:
  • многофункциональные;
  • многофункциональные парковые;
  • специализированные общественные;
• жилые:
  • жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки;
  • жилых районов и жилых микрорайонов многоквартирной жилой застройки;
  • жилых районов и микрорайонов одноквартирной жилой застройки;
• производственные:
  • промышленные;
  • коммунальные;
  • специальные;
• природно-рекреационные зоны.

Примечание — О разнице между функциональными и территориальными зонами

Отсутствие классификации функциональных зон непосредственно в градостроительном законодательстве в совокупности с отсутствием внятного объяснения, что же такое функциональная зона, приводит к тому, что такие зоны зачастую ошибочно путают с территориальными зонами, перечень которых закреплен статьей 35 ГрК РФ.

Здесь важно отметить, что функциональные зоны и параметры их планируемого развития, определенные генеральным планом или схемой территориального планирования (СТП), учитываются при установлении границ и градостроительных регламентов территориальных зон в рамках градостроительного зонирования при разработке правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Иными словами функциональное зонирование (Генплан, СТП) является основой для установления территориальных зон (ПЗЗ). Об этом следует помнить, поскольку если возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка в ПЗЗ, сперва нужно проверить, в какую функциональную зону согласно утвержденному документу территориального планирования (Генплан, СТП) попадает земельный участок, и допускается ли в такой функциональной зоне использование земельного участка по желаемому назначению. Это сильно усложняет оформление документов в, казалось бы, рядовых ситуациях.

В том числе для упрощения процесса внесения подобных изменений в градостроительную документацию статьей 28.1 ГрК РФ предусмотрена возможность подготовки Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования. С внедрением этого нового комплексного подхода можно осторожно предположить, что применение функционального зонирования, кажется, перестает отвечать новым принципам смешанной застройки, и для регулирования градостроительной деятельности со временем станет достаточным наличие территориальных зон.