Классификация (типология) объектов недвижимости

Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных стадиях жизненного цикла объектов.

Классификатор, в соответствии с которым с 04.08.2018 подлежат указанию сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в силу 342-ФЗ от 03.08.2018.

Здания и сооружения при этом классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. В целом документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

На утверждение классификатора уполномочен Минстрой России.

С 03.03.2023 действует классификатор, утвержденный приказом Минстроя РФ №928/пр от 02.11.2022, полностью несоответствующий предыдущей версии, утвержденной приказом Минстроя России №374/пр от 10.07.2020.

Классификатор строительной информации предназначен для использования в тех случаях, когда при проектировании со временем станет обязательным создание информационных моделей.

Классификатор в тестовом режиме доступен по адресу http://ksi.faufcc.ru/ в различных вариантах:

• древовидная структура на сайте;
• таблица xlsx;
• REST API.

Некоторые примеры записей, посвященных видам недвижимости:

• RZo. Помещения и зоны:
  • A. Пространство для пребывания людей:
    
    • AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
      
      • AAA. Жилая комната:
        
        • AAA010. Гостиная;
• CCo. Комплексы объектов капитального строительства:
  • A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
    
    • AA. Животноводческие комплексы ОКС:
      
      • AAA. Комплекс объектов коневодства (верблюдоводства);
• CEn. Объекты капитального строительства:
  • A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
    
    • AA Объекты животноводства:
      
      • AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
        
        • AAAA Здание (сооружение) объектов содержания лошадей (верблюдов).

Коды записям присваиваются по ГОСТ Р 58908.12-2020 (ИСО 81346-12:2018).

Типы (элементы) объектов, а также их сокращенные наименования в адресах указываются в соответствии с Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н:

• здание / сооружение:
  • тип: дом (д.);
  • тип: корпус (к.);
  • тип: строение (стр.);
  • тип: шахта;
• земельный участок (з/у);
• машино-место (м/м);
• помещение:
  • тип: квартира (кв.);
  • тип: комната (ком.);
  • тип: офис;
  • тип: павильон (пав.);
  • тип: помещение (помещ.);
  • тип: рабочий участок (раб.уч.);
  • тип: склад (скл.);
  • тип: торговый зал (торг.зал.);
  • тип: цех.

В соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Росреестра в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости:

• вид: земельный участок;
• вид: здание:
  • назначение: нежилое здание;
  • назначение: жилой дом (жилое здание до 01.01.2023);
  • назначение: многоквартирный дом;
  • назначение: жилое строение (убрано 01.01.2023);
  • назначение: садовый дом;
  • назначение: гараж (c 01.09.2021);
• вид: сооружение:
  • по основной метрической характеристике:
    • линейное сооружение, линейное подземное сооружение;
    • подземное сооружение;
    • площадное сооружение;
    • сооружение, предназначенное для хранения;
    • высотное сооружение;
    • иное сооружение;
• вид: помещение:
  • назначение: жилое помещение:
    • вид: квартира;
    • вид: комната (в квартире);
    • для жилого помещения специализированного жилищного фонда:
      • дополнение: служебное жилое помещение;
      • дополнение: жилое помещение в общежитии;
      • дополнение: жилое помещение маневренного фонда;
      • дополнение: жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан;
      • дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
      • дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
      • дополнение: жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан;
      • дополнение: жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
    • дополнение: жилое помещение наемного дома социального использования;
    • дополнение: жилое помещение наемного дома коммерческого использования;
  • назначение: нежилое помещение: 
    • дополнение: помещение вспомогательного использования;
    • дополнение: имущество общего пользования в многоквартирном доме;
• вид: машино-место;
• вид: объект незавершенного строительства;
• вид: единый недвижимый комплекс;
• иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:
  • предприятие как имущественный комплекс.

Изначально предполагалось только два назначения «жилое» и «нежилое». В 2017 году были добавлены «многоквартирный дом» и «жилое строение». Последние упоминались в Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Впрочем, технически выбрать такое назначение в документах для кадастрового учета было нельзя.

С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену 66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества, и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом». Жилых строений формально больше нет — они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики. Поэтому согласно 120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по 218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям 217-ФЗ «жилой дом».

Вместе с тем, с 01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 — «гаражная амнистия». По нему в перечень назначений зданий добавлен еще и «гараж».

В марте 2024 компания Технокад сообщила о том, что во ФГИС ЕГРН (вероятно) реализовано учетно-регистрационное действие «Изменение вида объекта недвижимости в рамках учёта изменений основных характеристик объекта недвижимости»:

• помещение → здание;
• здание → помещение.

Это может быть использовано для гаражей в рамках гаражной амнистии, для домов блокированной застройки, учтенных как квартиры. Если в ЕГРН ранее была внесена отметка о соответствующем виде в поле «Наименование», соответствующие изменения должны произойти автоматически. 

Для смены назначения объекта требуется:

• при изменении назначения «садовый дом» на «жилой дом» — в соответствии с ПП РФ №47 от 28.01.2006;
• для объектов, возведенных на земельном участке с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, индивидуальное гаражное строительство, садоводство — заявление и технический план;
• в иных случаях — соответствующий акт органа местного самоуправления либо разрешительная документация.

Законопроектом №209283-8 предлагается установить, что моментом завершения процедуры изменения назначения помещения является день внесения записи в ЕГРН, что необходимо для пересмотра кадастровой стоимости.

В соответствии с федеральными законами №384-ФЗ, №123-ФЗ при обеспечении безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов используются идентификация недвижимости по следующим признакам:

• назначение и принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность:
  • в соответствии с ОКПО, ОКДП, ОКВЭД, отраслевыми, ведомственными классификаторами;
• возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения:
  • в соответствии с гидрографическим, водохозяйственным, сейсмическим, литодинамическим, геодинамическим районированием, мониторингом за природными процессами и явлениями;
• принадлежность к опасным производственным объектам;
• пожарная и взрывопожарная опасность:
  • категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности:
    • повышенная взрывопожароопасность (А);
    • взрывопожароопасность (Б);
    • пожароопасность (В1 — В4);
    • умеренная пожароопасность (Г);
    • пониженная пожароопасность (Д);
  • степени огнестойкости (I, II, III, IV и V);
  • классы конструктивной пожарной опасности (С0, С1, С2 и С3);
  • классы функциональной пожарной опасности:
    • Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей:
      
      • Ф1.1 — здания дошкольных образовательных организаций, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных организаций с наличием интерната и детских организаций;
      • Ф1.2 — гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
      • Ф1.3 — многоквартирные жилые дома;
      • Ф1.4 — одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные;
    • Ф2 — здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений;
    • Ф3 — здания организаций по обслуживанию населения;
    • Ф4 — здания образовательных организаций, научных и проектных организаций, органов управления учреждений;
    • Ф5 — здания производственного или складского назначения;
• наличие помещений с постоянным пребыванием людей;
• уровень ответственности:
  • повышенный:
    • особо опасные объекты;
    • технически сложные объекты;
    • уникальные объекты;
  • нормальный;
  • пониженный:
    • здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
    • здания и сооружения вспомогательного использования:
      • связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;
      • расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

При планировке и застройке территорий используется следующая классфикация:

• на территориях малоэтажной жилой застройки:
  • индивидуальное строительство:
    • одноквартирные дома;
    • блокированные дома, в том числе двухквартирные дома;
    • усадебные дома;
  • муниципальное строительство:
    • многоквартирные блокированные дома;
    • многоквартирные дома секционного типа.
      

При этом сводами правил, используемыми при проектировании и строительстве, предусмотрены следующие виды недвижимости:

• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные:
  • здание жилое многоквартирное высотой до 75 м.:
    • галерейного типа;
    • коридорного типа;
    • секционного типа;
  • общежитие квартирного типа;
  • помещение жилое;
  • помещение вспомогательное;
  • помещение общего пользования;
  • помещение общественного назначения;
  • помещение техническое;
• СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные:
  • дом жилой одноквартирный отдельно стоящий;
  • блокированная застройка жилыми одноквартирными домами;
  • блок жилой автономный;
  • помещение общественного назначения;
  • помещение стоянки при доме;
  • помещение жилое;
• СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения:
  • общественные здания и сооружения с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли:
    • здания и сооружения для объектов, обслуживающих население:
      • здания и помещения учебно-воспитательного назначения;
      • здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения;
      • здания и помещения сервисного обслуживания населения;
      • сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов;
      • здания и помещения для временного пребывания;
    • здания объектов по обслуживанию общества и государства:
      • здания органов управления;
      • здания;
      • здания организаций, производящих продукцию;
  • помещение общественного назначения в жилом или общественном здании;
• СП 56.13330.2011 Производственные здания:
  • производственные и лабораторные здания, помещения, мастерские (Ф5.1);
  • складские здания и помещения, предназначенные для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов) (Ф5.2);
• СП 43.13330.2012 Сооружения промышленных предприятий:
  • подземные сооружения;
  • ёмкостные сооружения для жидкостей и газов, для сыпучих материалов;
  • надземные сооружения;
  • высотные сооружения;
• СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания;
• другие СП для отдельных видов зданий и сооружений.

Согласно пунктам 4, 10 статьи 85 Налогового кодекса РФ Росреестр обязан сообщать сведения о недвижимом имуществе и о владельцах в налоговые органы в течение 10 дней со дня регистрации по требованиям, утвержденным приказом ФНС №ММВ-7-21/302@ от 10.04.2017. В частности, им предусмотрены следующие виды объектов недвижимости:

• 002002001000 Здание (строение);
• 002002002000 Помещение;
• 002002002001 Часть жилого дома;
• 002002004000 Сооружение;
• 002002005000 Объект незавершенного строительства;
• 002002006000 Жилой дом;
• 002002007000 Дачный дом;
• 002002008000 Гараж;
• 002002009000 Садовый дом;
• 002002010000 Машино-место;
• 002002011000 Единый недвижимый комплекс.

В соответствии с Общероссийским классификаторов основных фондов, согласованным с европейской Системой национальной счетов, различают следующие виды недвижимости:

• жилые здания и помещения:
  • здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
    • дом (помещение), предназначенное для жилья;
    • дом щитовой;
    • домик садовый;
  • здания (помещения) жилые, входящее в жилищный фонд:
    • здание жилое общего назначения;
    • здание жилое общего назначения многосекционное;
    • здание жилое общего назначения односекционное;
    • здание жилое общего назначения точечное (башенное);
    • здание жилое общего назначения коридорное;
    • здание жилое общего назначения галерейное;
    • здание жилое общего назначения усадебное;
    • здание жилое общего назначения прочее;
    • здание общежития;
    • здание спального корпуса школы-интерната, детского дома;
    • здание дома для престарелых и инвалидов;
  • исторические памятники:
    • исторический памятник, идентифицированный в основном как жилой дом;
• здания кроме жилых и сооружения, расходы на улучшение земель:
  • здания кроме жилых:
    • здания производственные (электростанция, теплица и т.д.);
    • здания прочие (гостиница, общежитие и т.д.);
    • здания производственные и прочие, не включенные в другие группировки;
    • исторические памятники (в основном здания (кроме жилых));
    • здания (кроме жилых), не завершенные строительством;
  • сооружения:
    • сооружение (резервуары, мосты и т.д.);
    • автомагистрали, автомобильные дороги, в том числе улично-дорожная сеть, прочие автомобильные, велосипедные или пешеходные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов;
    • дороги железные наземные и подземные;
    • мосты и тоннели;
    • коммуникации инженерные для жидкостей и газов;
    • сооружения коммунальные для электроснабжения и связи;
    • сооружения береговые и портовые, плотины, шлюзы и связанные гидромеханические сооружения;
    • сооружения для горнодобывающей, добывающей и обрабатывающей промышленности;
    • сооружения для занятий спортом и отдыха;
    • сооружения гражданские прочие, не включенные в другие группировки.

Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:

• жилые помещения:
  • жилые дома и части жилых домов;
  • квартиры и части квартир;
  • комнаты;
• многоквартирные дома.

Замечания:

• да, по Жилищному кодексу жилые дома — это здания и помещения одновременно. Не стоит пытаться осознать это;
• жилые дома и квартиры состоят из комнат и помещений вспомогательного использования;
• многоквартирный дом состоит из квартир и помещений общего пользования;
• руководствуясь Жилищным кодексом, судьи часто выносят решения о признании права собственности на «части жилого дома», которые нельзя в дальнейшем поставить на кадастровый учет без разделения на независимые здания.

Классификация применяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №306-ПП от 21.05.2015 при определении и указании функционального назначения объектов капитального строительства:

• при подготовке проектов планировки территории;
• при подготовке градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство, свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию;
• при формировании адресной инвестиционной программы;
• при принятии решений Градостроительно-земельной комиссией.

Примеры видов функционального назначения:

• группа видов функционального назначения: 009. Одноквартирный жилой дом:
  
  • подгруппа видов: 009 001. Малоэтажный одноквартирный жилой дом:
    
    • вид: 009 001 001. Индивидуальный жилой дом;
• группа видов функционального назначения: 010. Многоквартирный дом:
  
  • подгруппа видов: 010 003. Малоэтажный многоквартирный дом:
    
    • вид: 010 003 001. Дом блокированной застройки.

Критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу:

• невозможность перемещения без ущерба назначению;
• не сборно-разборный характер конструкции;
• наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента;
• наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций;
• соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка;
• отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации;
• наличие разрешения на строительство;
• самостоятельное нахождение в гражданском обороте;
• объект не является составной частью объекта капитального строительства.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 сказано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, должны не признаваться недвижимостью, а рассматриваться в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены.

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.08.2019 № ОГ-Д23-7440 говорится, что при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости следует руководствоваться:

• наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
• наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
• возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Также там говорится, что замощение, асфальтовое покрытие является не объектом недвижимости, а неотделимым улучшением земельного участка.

Вам может попасться письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 «Об отнесении объектов, входящих в состав имущественного комплекса атомной станции, к объектам недвижимого имущества», где сделан спорный вывод о том, что под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства). Это письмо не стоит принимать во внимание, так как оно было отозвано письмом №Д23и-5346 от 20 февраля 2020 г.

Существует сводные перечни видов объектов, принятые Управлением Росреестра по Московской области с целью выработки единой правоприменительной практики.

Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости:

1. участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы;
2. временные постройки, киоски, навесы;
3. объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»;
4. ограждение и забор;
5. автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня;
6. пруды, водохранилища;
7. краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути;
8. составные части автомобильных дорог:
   1. светофорные сигнализации;
   2. пешеходные дорожки;
   3. автопарковки;
   4. остановочные пункты;
   5. асфальтовые покрытия;
   6. тротуары;
9. лестницы;
10. башни сотовой связи;
11. могилы, могильники для захоронения отходов, мусора, животных, пункты захоронения отходов, скотомогильники;
12. беседки;
13. плоскостные объекты благоустройства: площади, площадки (в т.ч. смотровые), замощения;
14. земляная насыпь;
15. объекты благоустройства с многолетними насаждениями: парки, скверы;
16. плоскостные объекты спорта: площадки (волейбольные, баскетбольные), футбольные поля, поля для гольфа, хоккейные коробки, катки, теннисные корты;
17. картодромы, автодромы;
18. аттракционы;
19. питомники для служебного собаководства, городок для служебных собак, вольеры для животных;
20. мачты (осветительные, радиомачты);
21. ёмкости, резервуары (подземные, наземные), баки;
22. металлические здания;
23. мелиоративные трубчатые сооружения;
24. блочный пункт на газопроводе высокого и низкого давления;
25. торговый павильон, совмещенный с остановкой общественного транспорта;
26. рекламная конструкция;
27. остановочно-торговый комплекс;
28. мемориальные доски;
29. фонтаны;
30. силосные ямы, выгребные ямы;
31. водозаборные скважины, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства;
32. колодцы, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства;
33. веранды.

Объекты, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого при наличии разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) или судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости:

• автостоянки;
• памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
• памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
• полигоны, омшаники;
• гидрометеорологические объекты, метеорологические станции;
• дамбы;
• подпорные стенки;
• водозаборные скважины, артезианские скважины;
• колодцы;
• золошлакоотвалы, хвостохранилища;
• береговые объекты навигации;
• взлетно-посадочные полосы;
• галереи;
• пожарный пирс.

В Определении Верховного Суда РФ №303-ЭС21-8891 от 28.06.2021 говорится о том, что в рассматриваемом деле канализационная линия «не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к комплексу "Канализационные сооружения с глубоководным выпуском..."; канализационная линия не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем право на нее не подлежит государственной регистрации».

Правила размещения некоторых некапитальных объектов, в том числе нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, установлены в статье 39.36 ЗК РФ. В частности, особенности размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, установлены ППМ 636-ПП от 13.11.2012.

Как видно, существует ряд проблем:

• в 218-ФЗ с 01.01.2019 предусмотрены отсутствующие в 217-ФЗ жилые строения;
• нет единства в наименовании хозяйственных построек, строений, сооружений, гаражей;
• существует неопределенность в отнесении хозяйственных построек к зданиям либо к сооружениям.

Ситуация усложняется тем, что при подготовке технического плана отсутствует возможность указать назначение здания «жилое строение». Поэтому кадастровые инженеры до 01.01.2019 вынужденно ставили либо жилые, либо нежилые здания в зависимости от устоявшейся местной практики. Существовало как минимум две противоречащих рекомендации Минэкономразвития:

• №Д23и-1944 от 13.04.2018 года предлагает учитывать жилые строения на садовых участках как жилые здания, несмотря на отсутствие разрешения на строительство для того, чтобы с 01.01.2019 они были признаны жилыми, а не садовыми домами;
• №22030 от 14.11.2017 призывает строго следовать законодательству и ставить нежилые здания, указывая, что это жилое строение в текстовой части. 

Апартаментами в России называют достаточно своеобразные объекты недвижимости — нежилые помещения, по факту используемые как квартиры. Официально такого термина пока нет. 

Благодаря тому, что при строительстве нежилого дома не нужно соблюдать инфраструктурные нормы, стоимость «апартаментов» ниже, чем у квартир. Однако сейчас, в связи с введением налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости, владельцы таких помещений сталкиваются с повышенной ставкой, так как на них не действуют льготы, предусмотренные для квартир.

В Москве создан специальный реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Если объект есть в реестре, ставка может достигать максимальных значений. Вместе с тем в Москве есть специальный реестр апартаментов, собственникам которых предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц.

Ранее высказывалось множество предложений по изменению законодательства в целях признания апартаментов жильем, в частности:

• законопроект о статусе апартаментов Минстроя;
• законопроект 2018 года от комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, в котором появился термин «многофункциональный дом»;
• законопроект 2020 года, разработанный Советом Федерации;
• задача определения правового статуса апартаментов и установления возможности регистрации в них по месту жительства в плане мероприятий по «трансформации делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» на 2021 год.

Последние события:

• 04.2021 — внесен новый законопроект №1162929-7 «О внесении изменений ... в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий»;
• 08.2021 — Минстрой РФ сохраняет планы по решению этого вопроса до конца 2021 года;
• 10.2021 — Минфин выступил с инициативой ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого строительства;
• 12.2021 — Дума не рассмотрит законопроект об апартаментах в 2021 году;
• 01.2022 — Госинспекция по недвижимости Москвы выполняет камеральную проверку соответствия земельных участков под комплексами апартаментов ВРИ и соблюдения требований, связанных с реконструкцией и строительством. Некоторые здания могут быть признаны самостроем; 
• 02.2022 — в Совете Федерации выступили за наделение правовым статусом жилья не только новых, но и уже построенных апартаментов. Позицию против занимает комитет Госдумы по строительству и ЖКХ;
• 10.2022 — законопроект об уплате НДС за услуги по выполнению функций застройщика, оказываемых при строительстве жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию);
• 07.2023 — принят закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ (законопроект):
  • освободить от налогообложения услуги застройщика по 214-ФЗ в отношении жилых домов, жилых помещений, а также нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест), входящих в состав многоквартирных домов;
  • установить подлежащим налогообложению услуги застройщика по 214-ФЗ в отношении помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию).

Законопроектом №425358-8 от 17.08.2023 предлагается установить, что снос гаражей и машино-мест в пределах городских округов может быть осуществлен в целях дальнейшего строительства на этом участке объектов социальной инфраструктуры и объектов благоустройства территорий.

Слово «наземных» в определении гаража и гаражного комплекса — это, вероятно, опечатка в тексте закона. Скорее всего, имелось в виду «надземных».

В первой версии законопроекта от 2021 года гостевой дом был обозначен как «средство размещения, находящееся в жилом доме». По законопроекту №409713-8 в Крыму, Краснодарском крае и Севастополе вводят экспериментальный режим, согласно которому:

• дом должен быть учтен в ЕГРН и в едином перечне классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей;
• вид разрешенного использования земельного участка — только ИЖС;
• общая площадь всех жилых помещений (то есть жилых домов в понимании ЖК РФ), расположенных на земельном участке, не должна превышать 1000 кв. м. или менее по решению властей субъекта РФ;
• туристы размещаются в жилых помещениях — номерах гостевого дома (максимум 15);
• для оказания услуг туристам в гостевом доме могут быть помещения вспомогательного характера (не использования!).

Пока что Комитет Государственной Думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры высказал следующие замечания к первой редакции законопроекта:

• отсутствует механизм признания дома гостевым;
• не урегулированы вопросы контроля и ответственности за нарушения.

В январе 2024 года в перечень пилотным регионов также включены Республика Алтай, Алтайский край, Республика Дагестан и Калининградская область.

Здесь есть известное противоречие в терминах: по СП в индивидуальном доме предполагается одна «квартира», а по учетным нормам в жилом доме не выделяются какие-либо помещения.

По СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» отдельно выделяют «зеленые» индивидуальные жилые дома, которые отвечают высоким требованиям по комфортности для жителей, энергоэффективности и ресурсосбережению, экологической безопасности и охране окружающей природной среды в соответствии с принципами устойчивого развития и декарбонизации.

Примечание — О полномочиях государственных регистраторов при учете жилых домов

В письме Росреестра №14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021 изложена обобщенная актуальная позиция по полномочиям государственных регистраторов при кадастровом учете индивидуальных жилых домов:

• регистратор проверяет содержание технических планов исключительно на соответствие сведений о площади, количестве этажей проектной документации при ее наличии [ч.13 ст.40 218-ФЗ]. Остальные сведения в приложенных документах, в том числе в уведомлениях о строительстве, не являются предметом правовой экспертизы регистратора, даже при наличии ошибок в них;
• соблюдение положений СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» не обязательно, а добровольно для исполнения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [ПП РФ №985 от 04.07.2020]. Поэтому отсутствие тех или иных помещений в жилом доме не может являться основанием для приостановки;
• при проверке соответствия дома градостроительному регламенту по п.22 ч.1 ст.26 218-ФЗ в пределы правовой экспертизы регистратора входит только контроль вида разрешенного использования, а не предельных параметров;
• невозможность строительства из-за ограничений зон с особыми условиями использования является основанием для приостановки по общему п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ;
• в некоторых случаях до 01.01.2022 можно игнорировать данные ограничения по мудреным условиям статьи 26 342-ФЗ от 03.08.2018. Однако на приаэродромных территориях согласование обязательно [ч.3 ст.4 135-ФЗ], а значит регистратору следует направить запрос на предмет проверки выдачи такого согласования;
• застройщик вправе выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом:
  • в упрощенном порядке по декларации [ч.12 ст.70 218-ФЗ];
  • в уведомительном порядке [ст.51.1, ч.16-21 ст.55 ГрК, ст.16 340-ФЗ];
• в полномочия регистратора входит только проверка соответствия жилого, садового дома общему определению ИЖС по Градостроительному кодексу [п.13 ст.70 218-ФЗ, п.39 ст.1 ГрК];
• на садовых земельных участках можно строить жилые и садовые дома независимо от градостроительного регламента [ч.12 ст.70 218-ФЗ].

Что при этом стоит помнить:

• однозначного четкого разрешения вообще не подавать уведомлений о строительстве нет. Уведомления лишь не требуются по «дачной амнистии» для кадастрового учета;
  
• если не соблюдать предельные параметры при строительстве, в том числе отступы, дом может быть признан впоследствии самостроем с учетом части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса;
  
• если добровольно не соблюдать требования СП 55.13330.2016, требуется каким-то иным способом обеспечить исполнение общих требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Примечание — О фермерских домах

С 01.03.2022 на земельном участке, используемых крестьянским (фермерским) хозяйством, допускается размещение жилого дома:

• с количеством этажей не более трех;
• общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров;
• площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

Защита от строительства коттеджных поселков предусмотрена в виде запрета преобразования земельного участка с уменьшением площади, например, раздела. 

Кадастровый учет такого «фермерского дома» будет возможен в рамках «дачной амнистии» без предоставления уведомлений. Что интересно, строить жилой дом разрешается в том числе и на сельскохозяйственных угодьях, то есть на пашне, пастбище и т.п. В отличие от садовых, огородных, полевых участков, на участки с «фермерскими домами» распространяется действие 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Стоит заметить, что для обеспечения возможности такого строительства Росреестру потребуется внести изменения в классификатор видов разрешенного использования, в котором кстати нет специального вида «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», а имеются отдельные виды сельскохозяйственного использования.

Вместе с тем Мособлдума запретила размещать жилые дома на землях сельхозназначения, чтобы не допустить использованию земель в целях оказания гостиничных и подобных услуг, а также предотвратить выкуп участков в собственность.

Последние события:

• 06.2022 — законопроектом №135588-8 от 02.06.2022 предлагается закрепить право крестьянских (фермерских) хозяйств получать в аренду на срок до пяти лет земли сельхозназначения без проведения торгов;
• 06.2022 — на Геопортале Московской области можно выбрать земельный участок, предлагаемый в бесплатное пользование для крестьянско-фермерских хозяйств и подать заявку на получение земли.

Примечание — О количестве жилых домов на одном участке

Существует неясность с предельным количеством жилых домов на земельном участке. В классификаторе видов разрешенного использования земельные участки ИЖС, ЛПХ, а также участки для ведения садоводства (дачного хозяйства) предоставляются «для размещения жилого дома...» (в единственном числе). Есть случаи, когда местная администрация выносит отрицательное решение при рассмотрении уведомлений о планируемом строительстве второго дома. В обновленных редакциях Правил землепользования и застройки в Московской области повсеместно добавляются прямые указания о возможности строительства только одного частного дома. При этом в Москве количество жилых домов на одном участке не ограничено

Вместе с тем, Росреестр высказывал мнение, что допустимо размещение любого количества объектов при соблюдении предельных параметров для данной территориальной зоны. 

В сентябре 2021 года вынесено решение Судебной коллегии по административным делам второго кассационного суда общей юрисдикции, в компетенцию которого входит пересмотр судебных актов, принятых судами, входящими в Центральный федеральный округ. Администрация муниципального образования отказала в согласовании планируемого строительства жилого дома (по уведомлению), сославшись на некую недопустимость размещения второго жилого дома на земельном участке. Суд же встал на сторону застройщика, указав, что предварительный снос имеющегося дома лишил бы семью единственного жилого помещения. 

По мнению Минстроя России, изложенному в письме от 27.06.2023 №37577-ОД/08, действующее законодательство о градостроительной деятельности не содержит ограничения или прямого запрета на строительство нескольких объектов капитального строительства, включая жилых и садовых домов, в границах одного земельного участка. Однако возможность такого строительства должна определяться в каждом конкретном случае индивидуально с учетом соблюдения требований градостроительного регламента.

Примечание — О сдаче жилого дома в аренду

Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование

• гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании; 
• юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

По инициативе властей Краснодарского края Приказом Росреестра №П/0326 от 30.07.2021 в описании вида разрешенного использования с кодом 2.0 «Жилая застройка» убрано ограничение на размещение зданий с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Примечание — О критериях признания здания жилым

Вопросы, можно ли считать объект работ индивидуальным жилым домом, и завершено ли его строительство, нередко возникают при проведении кадастровых работ. Кадастровый инженер, несмотря на отсутствие технической возможности, да и полномочий определять все параметры построенного здания, несет ответственность за внесение заведомо ложных сведений в ЕГРН.

Главные параметры для объектов ИЖС установлены в ст.1 Градостроительного кодекса:

• не более чем три надземных этажа;
• высотой не более двадцати метров;
• наличие комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
• не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти параметры полностью соответствуют классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

По жилищному законодательству жилые дома относятся к «жилым помещениям». Все «помещения» при признании их жилыми должны отвечать требованиям, которые установлены ПП РФ от 28.01.2006 №47, в частности:

• работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций;
• наличие инженерных системам (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)*;
• исключение объединения вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами;
• защита от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем;
• высота от пола до потолка комнат и кухни не менее 2,5—2,7 в зависимости от климатического района (в Москве — 2,5)**;
• высота коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м***;
• отсутствие жилых помещений с уровнем пола ниже планировочной отметки земли;
• отсутствие уборной, ванной (душевой) и кухни над комнатами;
• непосредственное естественное освещение в комнатах и кухнях.

* — в поселениях и в СНТ (ОНТ) без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
** — в мансардах можно уменьшать на 50% площади.
*** — требование указано для квартир, но, вероятно, подразумевается и для жилых домов.

Также требования к жилым домам приведены в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», в частности:

• наличие как минимум одной комнаты, передней, кухни, ванной комнаты или душевой, туалета или совмещенного санузла;
• наличие эвакуационного выхода (для блокированных домов);
• наличие у ограждающих конструкций тепло- и пароизоляции.

Требования по минимальной площади отдельных помещений с 2023 года не предъявляются.

На государственный кадастровый учет жилой дом ставится как «здание». При этом согласно ч.7 ст.41 218-ФЗ внутри объекта ИЖС (жилого дома) не допускается постановка на кадастровый учет жилых и нежилых помещений, а также регистрация прав на них.

Кроме того, следует помнить, что объект ИЖС (жилой дом) — это в первую очередь объект недвижимости. Поэтому к нему в обязательном порядке также применяются установленные действующим законодательством и судебной практикой общие признаки недвижимости.

Согласно Единой классификации проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН) выделяют классы качества:

• Классы массового жилья:
  
  • Класс Стандартного жилья;
  • Комфорт-класс;
• Классы жилья повышенной комфортности:
  
  • Бизнес-класс;
  • Элитный класс.

Примечание — О размещении нескольких многоквартирных домов на одном участке

Верховный Суд РФ в деле №А56-21432/2021 указал, что положения Земельного и Градостроительного кодексов, законов № 189-ФЗ и № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

По мнению Минстроя РФ, изложенному в письме №63526-ОК/07 от 16.10.2023, возникновение у участников долевого строительства права собственности на земельный участок, на котором велось строительство нескольких многоквартирных домов с едиными элементами благоустройства и иными общими проектными решениями жилого комплекса возможно при условии определения границ такого земельного участка проектом межевания территории.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от №14-01167/22@ от 10.02.2022:

• строительство и ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов на одном земельном участке не запрещены, однако осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок не допускается;
• если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственники помещений вправе владеть и пользоваться ей.

В приостановках Росреестр основывает свою позицию по кадастровому учету одного земельного участка под одним многоквартирным домом, исходя из употребления в тексте п.66 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 слов «дом» и «земельный участок» в единственном числе.

Подробнее в разделе «Земельные участки под многоквартирными домами». 

Данное определение внесено в Градостроительный кодекс федеральным законом №476-ФЗ от 30.12.2021. Оно содержит изъян, заключающийся в использовании термина «жилой дом», который по ст.1 приравнен к «объекту индивидуального жилищного строительства». Из-за этого становится неочевидным, распространяется ли на блокированную застройку преференции ИЖС, в том числе отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.

По мнению Росреестра, изложенному в материалах совещания от 25.05.2022, строительство домов блокированной застройки осуществляется на основании разрешения на строительство. Соответственно, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на такие дома осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложением к которому является технический план, подготовленный на основании проектной документации.

Алгоритмы действий по постановке домов блокированной застройки в различных ситуациях изложены в презентации Росреестра от 05.04.2023.

Последние события:

• 03.2022 — в ст.16 476-ФЗ и в письме Росреестра №14-2287-ТГ/22 от 28.03.2022 изложены рекомендации о переводе ранее учтенных в различном виде блоков в новые дома блокированной застройки, в том числе до и после доработки ФГИС ЕГРН;
• 08.2022 — Приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификаторе ВРИ описание вида «Блокированная жилая застройка» синхронизировано с Градостроительным кодексом;
• 10.2022 — в письме Росреестра от 07.10.2022 №14-8739-ТГ/22 изложена позиция о возможности изменения учтенного многоквартирного дома с квартирами в совокупность домов блокированной застройки. Также допускается возможность перевода квартир, учтенных в жилых домах блокированной жилой застройки, в отдельные дома даже при наличии общего чердака и коммуникаций;
• 11.2022 — в письме Росреестра №11-02472/22 от 02.11.2022 изложена позиция о том, что при соблюдении при образовании домов блокированной застройки по правилам п.5 ст.16 476-ФЗ в межевом плане указывается ВРИ образуемых земельных участков «Блокированная жилая застройка»;
• 07.2023 — опубликованы Методические рекомендации Национального объединения по подготовке документов в отношении домов блокированной застройки и земельных участков под ними.

Совокупность блокированных жилых домов именуется блокированной застройкой.

Из-за недоработки XML-схемы, а именно справочника dAssBuilding, указать в техническом плане версии 6 назначение «Садовый дом» нельзя. Поэтому такие объекты ставятся как «Нежилое здание» с указанием наименования «Садовый дом» (см. письмо Росреестра №14-07123/19@ от 04.06.2019). В 7 версии XML-схемы технического плана для таких объектов предусмотрен код (AssignationBuilding) 204005000000. 

В то же время согласно п.2 ст.401 Налогового кодекса дома и жилые строения, расположенные на садовых участках, считаются жилыми домами — в том числе и садовые дома, учтенные в ЕГРН как «нежилые». Согласно письму ФНС №СД-4-21/454@ от 18.01.2022 это осуществляется, если «иные характеристики такого объекта не подтверждают его отнесение к хозяйственным постройкам или гаражам».

Примечание — О признании садового дома жилым

В ПП РФ от 28.01.2006 №47 приведен порядок признания садового дома жилым. В частности, по результатам обследования технического состояния объекта подтверждается соответствие требованиям к надежности и безопасности, установленным ч. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ от 30.12.2009):

• соблюдение требований стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Регламента;
• соблюдение общих требований Регламента о механической, пожарной безопасности, а также безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания.

Последние события:

• 03.2022 — решение об отказе в признании принимается также в случае размещения садового дома в границах зоны затопления, подтопления (ПП РФ № 187 от 17.02.2022);
• 03.2022 — Московское областное БТИ предоставляет услугу по подготовке заключения по обследованию технического состояния объекта;
• 06.2022 — в Москве появилась электронная услуга по подаче заявления о признании садового дома жилым.

Примечание — О критериях отнесения к строениям и сооружениям вспомогательного использования

Согласно п.17 ст.51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Исторически никогда не было четко ясно, что имеется в виду под такими объектами. На практике пытались привязать к этому понятию здания и сооружения пониженного уровня ответственности по 384-ФЗ от 30.12.2009, служебные строения по Приказу Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998. Также эту норму ГрК кадастровые инженеры всегда использовали для постановки бытовых построек на частных участках по декларации. 

Определением №ВАС-15260/12 от 03.12.2012 Высший арбитражный суд установил, что такие строения или сооружения должны выполнять вспомогательную или обслуживающую функцию по отношению к основному.

МЭР в письме от 08.07.2019 № Д23и-22977 и Росреестр в письме №3215-АБ/20 от 13.04.2020 выразили позицию, что законодательство РФ не устанавливает очередность возведения объектов недвижимого имущества, в связи с чем возможен учет объектов вспомогательного использования до возведения основного объекта (жилого дома или садового дома), при условии соответствия параметров такого объекта требованиям градостроительного регламента и характеристикам, позволяющим определить его как объект недвижимости.

Попытки составить хоть какой-то согласованный список критериев «вспомогательности» были сделаны в письмах Росреестра.

По письму Управления Росреестра по Пермскому краю №4949-2.12.@ от 30.03.2020 для отнесения объекта недвижимого имущества к категории объекта вспомогательного использования, последний должен был отвечать следующими обязательными критериями критериям:

• установление признаков объекта недвижимого имущества в соответствии со статьей 130 ГК РФ: невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, т.е. наличие капитальных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении.
• наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества.
• установление вспомогательной роли, а именно обслуживающее назначение объекта учета по отношению к основному зданию; функциональная, технологическая и эксплуатационная связь (общие инженерные коммуникации), то есть установление обстоятельств, свидетельствующих, что объект учета не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению отдельно от основного здания.

По письму Росреестра №3215-АБ/20 от 13.04.2020 к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могли относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией.

При этом в техническом плане  в строке 14 «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» предлагалось указывать слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»), а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с ГрК РФ для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать, каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается.

В итоге согласно РП РФ №2692-р от 27.09.2021 был принят 350-ФЗ от 14.07.2022, по которому критерии должно наконец установить Правительство РФ. Соответствующий законопроект №02/07/07-22/00129893 был представлен в июле 2022 года, а финальное ПП РФ №703 от 04.05.2023 утверждено в мае 2023-го. Итак, с 01.09.2023 строение или сооружение вспомогательного использования:

• первый случай:
  • строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением,
  • строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту,
  • предназначено для обслуживания основного объекта;
• второй случай:
  • строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта,
  • имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту,
  • не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом,
  • его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров,
  • не требует установления санитарно-защитных зон,
  • размещается:
    • на земельном участке, на котором расположен основной объект,
    • либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект,
    • либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
• третий случай:
  • располагается на земельном участке, предоставленном:
    • для индивидуального жилищного строительства,
    • либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок),
    • либо для блокированной жилой застройки,
    • либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд,
  • в том числе является
    • сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем
    • или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются),
  • количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей,
  • его высота не превышает 20 метров.

Однако здесь необходимо помнить, что объект может быть вспомогательным, но при этом не подлежать постановке на кадастровый учет (Письмо Росреестра от 16.06.2023 №14-5293-ТГ/23). 

К сожалению, до сих пор неопределенным является используемое здесь понятие «строение». С одной стороны под ним понимают все, что можно построить, с другой — то, что не нужно ставить на кадастровый учет. Хотя строения упоминаются также, например, в законе о личном подсобном хозяйстве, они не являются объектами кадастрового учета, за исключением ранее учитываемых «жилых строений», которые с выходом 217-ФЗ были признаны жилыми домами.

Нельзя также в очередной раз не отметить явную проблему с хозяйственными постройками на ИЖС и ЛПХ (бани, сараи, теплицы и т.д.). Некоторые такие объекты в силу своей «капитальности» подлежат кадастровому учету, причем как «нежилые здания». Дело в том, что как «строения» такие объекты поставить на учет нельзя, а можно ли их отнести к сооружениям — вопрос спорный и нерешенный. При этом под другие пункты ст.51 они также не попадают, что при формальном рассмотрении дела в целом ставит застройщика, кадастрового инженера и государственного регистратора в неопределенное положение. 

Верховный суд установил, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка (обзор №1 за 2022 год).

Земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Это означает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

На практике зачастую под изолированностью понимают также наличие внутренней связи между всеми частями такого помещения (другими словами, должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения).

О том, что жилое помещение должно быть изолированным, говорится в Жилищном и Гражданском кодексах.

До 30.04.2021 одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлось неизолированность помещения или его необособленность от других помещений в здании или сооружении.

После вступления в силу 120-ФЗ от 30.04.2021 это положение изменилось. Теперь принципиальными являются неизолированность и необособленность жилого помещения, а также необособленность нежилого помещения от других помещений. Это имеет смысл, если рассматривать места общего пользования как нежилые помещения. Для них действительно требование изолированности является невыполнимым.

Заметим, что в Беларуси определение изолированного помещения представлено непосредственно в Законе РБ №133-З от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества»: «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Российским законодателям стоит взять это на заметку.

Некоторые дополнительные моменты:

• по требованиям к подготовке технического плана нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота;
• в письме Росреестра №13-1944-АБ/21 от 17.03.2021 была выражена позиция, которую, возможно, теперь стоит пересмотреть:
  • не являются помещениями в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование);
  • учету подлежат те части объема многоквартирного дома, которые отвечают критериям обособленности помещений (отграничены от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями (стены, перегородки) и имеют функциональное назначение (например, колясочная);
• несмотря на отсутствие такого требования в законодательстве, государственные регистраторы распространяют требование изолированности и обособленности и на части помещений, образуемые, например, в целях регистрации аренды;
• в 2023-м году Росреестр выразил позицию, что если доступ в помещение возможен только через другие помещения в здании, то может быть оформлен сервитут.

Примечание — О квартирах в жилых «одноквартирных» домах

В жилом  или садовом доме не допускаются кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые). Исходя из этого, наличие в ЕГРН сведений о таком помещении, например, квартире, не соответствует нормам действующего законодательства.

Собственник вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме №13-00042/23 от 24.01.2023 это возможно, если из документов, имеющихся в распоряжении органа регистрации прав, видно следующее:

• площадь помещения, в том числе жилого соответствует площади здания, в котором оно расположено;
• в здании отсутствуют иные помещения (не являющиеся помещениями общего пользования).

Здесь стоит отметить, что данная позиция спорна, так как по действующим нормам площади здания и помещения рассчитываются по разному. Как минимум, площадь здания будет больше помещения на площадь внутренних перегородок и стен. Вместе с тем, они могут совпадать, если данные технической инвентаризации о таких объектах были переданы в ЕГРН без последующих изменений.

Последние события:

• 11.2021 — рассматривается вопрос о создании «Россельстроя» как централизованного застройщика индивидуальных жилых домов;
• 11.2021 — законопроект №02/04/11-21/00122649 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства):
  • вводится понятие малоэтажных жилых комплексов, в составе которых специализированные застройщики строят индивидуальные жилые дома;
  • привлечение средств граждан застройщиками осуществляется по тем же правилам, что и при долевом строительстве МКД;
  • все расчеты проводятся через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов;
  • предусматривается возникновение права общей долевой собственности на имущество общего пользования, в том числе на объекты строительства (вместе с бременем его содержанию).
    Похожий законопроект №518259-7 рассматривался в Государственной Думе в 2018 году, но был впоследствии отозван;
• 12.2021 — Конституционный Суд РФ опубликовал Постановление №55-П, по которому законодателю надлежит внести в кратчайшие сроки изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию, так как действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них;
• 12.2021 — принят 476-ФЗ от 30.12.2021;
• 02.2022 — подготовлен проект ФЗ «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов»;
• 03.2022 — по приказу Росреестра России №П/0111 от 30.03.2022 участники долевого строительства в отношении индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе вправе получить в аренду земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников комплекса без проведения торгов;
• 06.2022 — законопроектом №02/04/06-22/00128855 предлагается:
  • образовывать земельные участки из участка, предоставленного для создания жилых комплексов исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
  • подготавливать документацию по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства, если планируется создание жилых комплексов;
  • размещать решения и протоколы общего собрания в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства;
• 07.2022 — законопроект о жилых комплексах внесен в Госдуму за номером №155842-8;
• 07.2022 — в РССП предлагают разработать ГОСТ проектирования индивидуального жилья и общественных территорий малоэтажных поселков;
• 08.2022 — Приказом Росреестра №П/0246 от 23.06.2022 в классификатор видов разрешенного использования земельных участков добавлен ВРИ «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе»;
• 10.2022 — опубликована критика законопроекта о жилых комплексах, в частности:
  • не определен отдельно специфический предмет регулирования;
  • не доработан порядок признания жилыми комплексами малоэтажных домов и коттеджей;
• 11.2022 — первая в РФ проектная декларация для индивидуальной жилой застройки внесена в ЕИСЖС.

Некоторые разъяснения:

• согласно письму Минэкономразвития №Д23и-44592 от 20.12.2019 учет и регистрация машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, недопустимы;
• есть законопроект №1077814-7, по которому собственникам машино-мест в многоквартирных домах должно принадлежать общее имущество (доля пропорциональна площади);
• сегодня не урегулирован вопрос формирования объектов недвижимости, соответствующих общему имуществу — проездам между машино-местами. По мнению А СРО КИ они не подлежат государственному кадастровому учету, так как не изолированы и не обособлены. Это подтверждается позицией Росреестра, изложенной в письме №13-00173/22 от 09.03.2022;
• в письме Росреестра №14-4114-ГЕ/21 от 02.06.2021 приведен порядок изменения вида с «помещение» на «машино-место» без технического плана;
• особенности определения площадей машино-мест приведены в разделе «Определение площади (с 2021 года)»;
• особенности формирования машино-мест приведены в малоизвестной статье 6 315-ФЗ от 03.07.2016;
• по Протоколу совещания от 29.03.2022 №ТГ/009-ПР/22 отсутствует возможность постановки на кадастровый учет машино-места на эксплуатируемой кровле;
• так называемые «блокирующие» и «зависимые» машино-места, вмещающие более одного автомобиля, ставятся на учет как один объект недвижимости, не учитывая вместимости. В марте 2023 года появилась законодательная инициатива об учете таких мест как отдельных при проектировании и согласовании строительства;
• согласно Постановлению КС РФ от 18.04.2023 №18-П суды вправе принять решение о регистрации права собственности лица на машино-место, удостоверившись, что согласие между всеми сособственниками нежилого помещения (гаража) невозможно, а выдел доли в натуре и регистрация права собственности этого лица не нарушают права других лиц.

Примечание — О внесудебном порядке выдела машино-мест из долевой собственности

В статье 6 315-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений…» приведены положения о постановке на учет машино-мест, в частности:

• участник общей долевой собственности исходного помещения вправе осуществить выдел в натуре своей доли в виде машино-места;
• для выдела нужно согласие иных участников или соглашение / решение общего собрания, определяющие порядок пользования общим имуществом;
• с выделом последней доли общая долевая собственность на исходное помещение прекращается, а оставшееся имущество (то есть, не поставленные отдельно на учет проезды и помещения) становится общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Постановлением №18-П от 18.04.2023 Конституционный Суд РФ поручил законодателям обеспечить возможность выдела доли при отсутствии согласия, соглашения или решения общего собрания.

В конце мая 2023 года Росреестр представил на обсуждение законопроект №02/04/05-23/00138751, по которому:

• желающий выделиться заказывает подготовку технического плана на образуемое машино-место;
• по аналогии с процедурой согласования границ земельного участка опубликовывается извещение о предстоящем выделе в натуре доли;
• в извещение включается фрагмент графической части проекта технического плана или ссылка на него;
• при отсутствии обоснованных возражений местоположение считается согласованным (иначе — в суд);
• сведения о согласовании включаются в технический план машино-места.

Минэкономразвития дало отрицательное заключение на это проект, справедливо указав на недостаток, который кстати относится и к действующей процедуре согласования границ земельных участков. Дело в том, что проектом акта не установлены критерии обоснованности возражений о местоположении машино-места, таким образом термин «обоснованные возражения» носит оценочный характер, что противоречит установленному ст.7 247-ФЗ от 31.07.2020 «Об обязательных требованиях…» принципу правовой определенности и системности!

Поэтому в редакции, представленной в Государственную Думу (законопроект №458117-8), слово «обоснованный» исчезло, и теперь при наличии любых возражений выдел осуществляется в судебном порядке, где будет рассмотрено, есть ли:

• нарушение прав других участников общей долевой собственности или собственников машино-мест;
• невозможность использования иных машино-мест в помещении, здании, сооружении;
• угроза безопасной эксплуатации таких объектов.

Также законопроектом предлагается добавить часть 8, по которой исходное помещение подлежит снятию с государственного кадастрового учета после выдела долей всеми участниками. То есть проходы и проезды к машино-местам будут однозначно  неучитываемым в кадастре общим имуществом.

Заметим, что здесь неясно, что в идеале дальше должно происходить с налогообложением этих проездов в нежилых зданиях, ведь по факту они есть и используются, но на учет их поставить нельзя, а прав на исходное помещение больше нет. Остается, что они либо вообще не являются объектами налогообложения, либо их стоимость естественным образом учитывается при кадастровой оценке машино-мест.

Рассматривая этот законопроект, нельзя не отметить его значительный вклад в повышение энтропии (как меры хаоса) нормативно-законодательного поля. Мало того, что это закон о внесении изменений в закон о внесении изменений, так еще и новые положения будут не в отдельном законе или кодексе, а как отдельные самостоятельные части в измененном законе о внесении изменений.

Примечания:

• из определения по Градостроительному кодексу можно сделать странный вывод, что помещение или машино-место без описания границ не является недвижимостью;
• не все недвижимое имущество подлежит кадастровому учету.

В пояснительной записке к законопроекту №02/04/03-22/00126112 от 28.03.2022, посвященному реформе понятия «недвижимость», изложены существующие проблемы при отнесении результатов строительства к недвижимости на основе действующих определений:

• некоторые сооружения могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению;
• некоторая часть объектов, безусловно признаваемых недвижимостью (помещения), не имеет непосредственной связи с землей;
• значительная часть такого имущества не имеет самостоятельного экономического значения;
• затруднительность документального подтверждения прочной связи с землей;
• одинаковое наличие прочной связи с землей как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность, так и у сооружений, которые исходя из общих представлений права должны являться улучшениями земельного участка;
• отсутствие четкого определения временных и вспомогательных строений.

Согласно ГОСТ Р 56038-2023 «Услуги ЖКХ и управления МКД. Услуги управления МКД. Общие требования» состав общего имущества многоквартирного дома определяется на основании:

• паспорта многоквартирного дома, в том числе электронного паспорта многоквартирного дома, формируемого в ГИС ЖКХ;
• при его отсутствии — на основании проектной документации на многоквартирный дом;
• при отсутствии проектной документации — на основании инструкции по эксплуатации МКД, актов технических осмотров общего имущества и иных документов, включенных в состав технической документации.

Также в приложении А стандарта приведена своя классификация общего имущества:

• I. Помещения общего пользования, в том числе:
  • Межквартирные и межэтажные лестничные площадки;
  • Лифты, лифтовые и иные шахты;
  • Коридоры;
  • Колясочные;
  • Крыши;
• II. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе:
  • Фундаменты, плиты перекрытий и балконные плиты;
  • Стены и перегородки внутри подъездов, помещений общего пользования;
  • Наружные несущие стены и перегородки;
  • Несущие колонны;
• III. Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома:
  • Двери, окна, перила, парапеты…
• IV. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование:
  • Мусоропровод…
• V. Земельный участок:
  • Общая площадь;
  • Зеленые насаждения;
  • Элементы благоустройства;
  • Ливневая сеть;
• VI Иные объекты:
  • Строения и объекты, расположенные в границах земельного участка;
  • Площадка для контейнеров для бытовых отходов;
  • Сборники (выгребы) для жидких отходов;
  • Дворовые уборные;
  • Наружное освещение.

Вопросы осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, рассмотрены в письме Росреестра №14-0041-ТГ/24 от 10.01.2024.

Заметим, что земельные участки под нежилыми зданиями не относятся к общему имуществу собственников помещений и машино-мест в них — в силу ограничения п.3 ст. 287.5 ГрК РФ общими там являются только вспомогательные помещения, конструкции и оборудование.

Здесь стоит различать понимание «помещения» в Жилищном кодексе и в законодательстве о кадастровом учете и регистрации прав. Согласно последнему не являются помещениями и, соответственно, не подлежат постановке на учет «части и элементы здания», например:

• подъезд;
• лестничные клетки или площадки;
• лифтовые шахты;
• каналы для инженерных коммуникаций и иные подобные части и элементы здания;
• оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое), расположенное в многоквартирном доме или ином здании.

Помещения, которые являются общим имуществом в таких здании или сооружении, разделяются на две группы:

• предназначенное для обслуживания иных помещений и не участвующие в обороте как самостоятельные недвижимые вещи;
• пригодное для самостоятельного использования и предоставленное в пользование третьим лицам по общему решению.

Согласно п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Примененяя нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

В Определении ВС РФ №305-ЭС23-490 по делу № А41-41906/2021 рассмотрена ситуация, в которой в нежилом здании:

• коридор предназначен исключительно для прохода в частное нежилое помещение;
• коридор находится в долевой собственности;
• право на помещение и доля на коридор неразрывно связаны;
• у второго дольщика нет преимущественного права на выкуп доли коридора.

Согласно п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 к общему имуществу здания относятся, в частности:

• помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании;
• лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
• технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы);
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 право общедолевой собственности в МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Так, например, в судебном деле №А53-30478/2020 был рассмотрен случай, когда администрация исключила запись о подвале МКД из реестра муниципальной собственности, однако, хоть в ЕГРН соответствующие изменения внесены не были, считается, что возникло право общей собственности.

Согласно Определению ВС РФ №18-КГ22-141-К4 от 18.04.2023 при разрешении споров в отношении прав собственности на такое общее имущество, как чердаки и подвалы в МКД, должны устанавливать юридически значимые обстоятельства по делу, а именно функциональное назначение спорных нежилых помещений на момент ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, в частности:

• были ли они сформированы в качестве самостоятельных объектов;
• предназначены ли они для обслуживания более одного жилого помещения.

При кадастровом учёте в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме. Позиция Росреестра об учете таких помещений изложена в письме №14-13741/21 от 24.09.2021.

В 2016 году в ЕГРН попала ошибочная запись о принадлежности трети всего многоквартирного дома ребенку.

Примечание — Об общем имуществе в коттеджных поселках

В развитых современных «коттеджных поселках» существует практика заключения договоров на обслуживание  имущества, которое можно назвать общим, даже если с правовой точки зрения оно принадлежит некоему лицу. Нормативно это можно было бы обосновать положением Жилищного кодекса РФ, по которому жилищное законодательство применяется в различных жилищных отношениях по аналогии закона [ч.1 ст.7]. В данном случае речь идет о нормах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Однако Конституционный Суд РФ в ходе разбирательств по частному делу пришел к выводу, что ситуация в МКД и в поселке различна по своей сути, и применять эти положения по аналогии нельзя [Постановление КС РФ от 28.12.2021]. Если владелец участка непосредственно сам не подписывал договор, то нет законного основания обязать его что-либо оплачивать.

В ближайшем будущем законодателям придется придумать некую модель правового регулирования отношения по управлению «общим» имуществом в поселках и его содержанию.

Заметим, что в какой-то мере этот вопрос уже затрагивается в новом Федеральном законе №476-ФЗ от 30.12.2021, в котором помимо прочего говорится о общем имуществе так называемых малоэтажных жилых комплексов.

Примечание — о торговле в СНТ

Федеральным законом от 14.04.2023 №123-ФЗ внесены следующие изменения в Федеральный закон „О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…“»:

• упрощено определение имущества общего пользования — теперь это земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан. Из определения вынесены примеры «потребностей», а вместо объектов капитального строительства и движимого имущества теперь просто «иные объекты»;
• указано, что по умолчанию земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, охраны территории, занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан;
• к исключительным компетенциям общего собрания добавлено принятие решения о передаче имущества общего пользования в аренду, в безвозмездное пользование, а также об установлении сервитута;
• одновременно общее собрание может разрешить данным арендаторам и землепользователям реализовывать товары, проводить работы и оказывать услуги для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для этого допускается возведение некапитальных строений, сооружений.

Заметим, что в этих положениях нет прямого указания на возможность использования для этого объектов недвижимости, то есть капитальных зданий, сооружений, помещений в них, которые относятся к имуществу общего пользования.

Если рассматривать виды разрешенного использования по действующему Приказу Росреестра №П/0412 от 10.11.2020, то можно сделать следующие наблюдения:

• включаемый, например, в Московской области в градостроительные регламенты территорий СНТ вид 4.4 «Магазины» не подходит, так как предполагает возведение капитальных объектов;
• вид 13.0 «Земельные участки общего назначения» предполагает, что они предназначены для общего использования правообладателями земельных участков. Имеет смысл привести описание это вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с новой редакцией 217-ФЗ.

Примечание — О размещении внешних блоков кондиционеров на фасаде

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может утверждить решение о необходимости согласования с управляющей организацией установку внешних блоков кондиционеров.

Разбирая спор о демонтаже самостоятельно установленного кондиционера, Верховный Суд в своем Определении №5-КГ22-150-К2 от 28.03.2023 установил:

• право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных;
• органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом, является общее собрание;
• размещение на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме;
• обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений, не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о соблюдении установленного законом порядка пользования общим имуществом.

По мнению Росреестра, изложенному в письме №14-08049/21@ от 02.06.2021, воздушная линия электропередачи представляет собой единое неделимое линейное сооружение, включающее в себя наземные и надземные конструктивные элементы. В графической части технического плана должны отображаться сведения обо всех конструктивных элементах такого сооружения, в том числе опорах.

В письме Росреестра №01-9984-АБ/22 от 15.11.2022 изложены условия, позволяющие осуществить раздел линейного объекта без реконструкции, а в письме от 08.02.2023 №13-00074/23 рассмотрена возможность объединения существующих сетей без строительных работ.

С июня 2023-го года образование части лесного участка под размещение линейного объекта осуществляется без проекта межевания территории на основании проектной документации лесного участка (248-ФЗ от 13.06.2023), а с августа 2023 проектной документации достаточно для и образования самого лесного участка под линейный объект (430-ФЗ от 04.08.2023). 

В сентябре 2023 года Национальное объединение представило на обсуждение проект Стандарта осуществления кадастровой деятельности «Описание характеристик объектов недвижимости. Характеристики линейных объектов». Стандарт утвержден в ноябре 2023 года.

По мнению Росреестра, изложенному в письме от 28.12.2023 №11-03201/23, к объектам электросетевого хозяйства относятся как объекты капитального строительства, так и некапитальные строения, сооружения. На это указывает Определение ВС РФ от 27.06.2022 №308-ЭС22-9622, согласно которому:

• сами сети не имеют прочной связи с землей;
• подстанции и распределительные пункты, к которым подключены электрические сети, имеют конструктивные особенности и составные элементы (фундамент), позволяющие отнести их к объектам капитального строительства.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 38:

• при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ);
• замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Примечание — О расчете степени готовности объекта незавершенного строительства

Ранее правила определения степени готовности были представлены в п. 43 требований, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ №953 от 18.12.2015:

• в соответствии со сметой на строительство;
• в зависимости от объема выполненных работ либо в соответствии с готовностью конструктивных элементов.

С 19.06.2022 (с вступлением в силу приказа №П/0082 Росреестра от 15.03.2022) формулы расчета были исключены из требований к подготовке технического плана.

Степень готовности переносится в технический план из декларации, подготовленной по приказу Росреестра №П/0072 от 04.03.2022 и подписанной заказчиком работ. Однако каким образом лицо, заполняющее декларацию, должно рассчитать степень готовности, сегодня неурегулировано.

Единственной схожей характеристикой является «степень строительной готовности» зданий, в отношении которых конкурсным управляющим осуществляется поиск приобретателя по 127-ФЗ от 26.10.2002. Этот показатель рассчитывается по методике, утвержденной ПП РФ №480 от 22.04.2019, и размещается в ЕИС ЖС. Данная методика требует доскональной информации о ходе строительства. В 2019 году к ней были выпущены неофициальные разъяснения от Союза инженеров-сметчиков.

Хотя вроде бы кадастровый инженер не отвечает за расчет этой характеристики, согласно п.2 ст.29.1 221-ФЗ от 24.07.2007 он должен отказаться от выполнения кадастровых работ, если предоставленные заказчиком документы содержат недостоверные сведения. 

На данный момент законодатели пытаются решить эту проблему только в отношении незавершенных объектов, на которых выделялись бюджетные средства. Основные положения о реестре таких объектов были внесены в Градостроительный кодекс (ст.55.34-55.35) федеральным законом 447-ФЗ от 30.12.2021. Во исполнение этих норм было принято ПП РФ №1333 от 26.07.2022 «О последствиях включения объекта…», а в июне 2023 года на обсуждение был представлен законопроект №01/01/06-23/00138923 о внесении в него изменений, согласно которым: 

• определение степени готовности таких объектов осуществляется ФБУ «Росстройконтроль»;
• критерии определения степени готовности должен установить Минстрой России.

Требования к формату предоставления сведений, содержащихся в решении ОМС о переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения — в жилое, установлены Приказом Минстроя от 05.07.2023 №483/пр.

С марта 2022 года действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Приказом Минстроя России №292/пр от 14.05.2021.

К использованию в качестве жилых помещений не допускаются помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания утвержден ПП РФ №47 от 28.01.2006. В Московской области с 02.2024 доступна онлайн-услуга признания жилых помещений непригодными для проживания.

Последние события:

• 02.2021 — Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы, которой были переданы полномочия по работе с объектами самовольного строительства осенью 2019 года, опубликовала статистику за 2019 и 2020 года:
  • всего: в 2019 – 2701 объектов, в 2020 — 2106 объектов;
  • промышленные и складские постройки: в 2019 — 18.4%, в 2020 — 24%;
  • торгово-офисные помещения, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания: в 2019 — 31.4%, в 2020 — 21%;
  • автомойки, автосервисы и шиномонтажи: в 2019 — 5.4%, в 2020 — 8%;
  • шлагбаумы, бытовки и прочее некапитальное: в 2019 — 45%, в 2020 — 47%;
  • из 2106 выявленных объектов самовольного строительства 2006 демонтировано, то есть 95%;
• 08.2021 — Госинспекция Москвы создала телеграм-бот «Самострой.net»;
• 06.2022 — в Московской области штраф за самовольное размещение или использование (а также использование после прекращения разрешения на установку) средств размещения информации, металлических гаражей, тентов и других укрытий для автомобилей, навесов, санитарно-бытовых, складских сооружений, ангаров, временных объектов, предназначенных или приспособленных для осуществления торговли или оказания услуг может быть заменён на предупреждение;
• 10.2023 — законопроектом №141946 предлагается разрешить проведение судебной строительно-технической экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, только государственным судебно-экспертным организациям;
• 11.2023 — (по сообщению ТАСС) подписано РП РФ о проведении судебной строительно-технической экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством, только государственными судебно-экспертными организациями (см. РП РФ №3214-р от 16.11.2021); 
• 11.2023 — опубликован проект Постановления ВС РФ о самовольных постройках.

Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, утверждены приказом Минстроя РФ №321/пр от 03.05.2023. Основное изменение по сравнению с ранее действовавшим приказом Минстроя №169/пр от 19.03.2019 заключается в том, что вместо Актов проверки теперь к уведомлению прикладываются Акты контрольного (надзорного) мероприятия, которые формируются согласно положениям статьи 87 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». По правилам, утвержденным ПП РФ №604 от 16.04.2021, такие акты включаются в Единый реестр контрольных (надзорных) мероприятий.

Сведения о некоторых самовольных постройках как-то попадают в ЕГРН. Иногда, руководствуясь предписаниями или решениями суда, собственники сносят постройки или пристройки без учета правил сноса, установленных действующим законодательством. При этом, отсутствие необходимой для сноса технической и разрешительной документации может стать причиной для приостановления процедуры снятия с кадастрового учета такого объекта в Росреестре.

Согласно пункту 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить,

• предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации;
• правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;
• являются ли единственными признаками самовольной постройки отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию;
• не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц;
• не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022:

1. Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе.
2. Положения о сносе самовольных построек применяются только в отношении (капитальных) объектов недвижимого имущества.
3. Строительство жилого дома до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии или квалификации объекта как самовольной постройки.
4. Правообладатель земельного участка, владеющий отвечающим требованиям нежилым зданием, построенным до 01.01.1995, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект.
5. Реконструкция в МКД (пристройка к квартире), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
6. Использование не по целевому назначению здания, изначально возведенного в соответствии с ВРИ участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
7. Снос является крайней мерой, поэтому допущенное нарушение норм и правил может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
8. При возможности устранения нарушений, в решении указываются оба возможных способа его исполнения – снос и приведение в соответствие.
9. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
10. Возведение здания на участке, ВРИ которого не допускает такого строительства, является основанием для сноса, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с ПЗЗ.
11. Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе должно обладать материально-правовым интересом либо интересом в защите гражданского права, публичного порядка строительства, прав и интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.
12. Требование о сносе объекта на арендуемом участке может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.
13. Каждый из супругов наделен правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака.
14. К требованию о сносе возведенной без необходимых разрешений (согласований) постройки и при истребовании имущества (виндикации) применяется общий срок исковой давности (три года).
15. Исковая давность не распространяется на требование собственника участка о сносе или приведении объекта в соответствие с требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании участком.
16. Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п.3 ст.222 ГК РФ (право на строительство, соответствие требованиям, нет угрозы).
17. Размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.
18. Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном участке, может быть признано за арендатором при условии соблюдения требований п.3 ст.222 ГК РФ и условий договора о строительстве.
19. Требование о сносе объекта, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке.
20. В случае, когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.
21. Решение о сносе самовольной пристройки к МКД не может быть принято органом местного самоуправления.
22. Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе при отсутствии правоустанавливающих документов на участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.
23. Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с требованиями.
24. Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права.
25. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.
26. Судебные издержки, понесенные при признании права собственности на самовольную постройку (без разрешений), не подлежат распределению  при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.
27. Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с требованиями недопустимо без исследования соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении, требований ст.222 ГК РФ.
28. Принудительное исполнение решения суда о сносе в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем по ст.107 229-ФЗ.
29. В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются меры для сноса.

Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, освещены в Постановлении Пленума ВВС РФ №44 от 12.12.2023 (см. обзор от Национального объединения).

Религиозные организации вправе использовать самовольные постройки, относящиеся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Условия, при которых это разрешается, приведены в ПП РФ от 14.03.2019 №269.

В так называемую «Ночь длинных ковшей» с 8 на 9 февраля 2016 года в Москве были снесены то ли 97, то ли 385 незаконно возведенных (согласно позиции властей Москвы) торговых палаток и павильонов, которые располагались на системах газоснабжения, водоотведения и в зонах с особым режимом использования территорий, в основном у выходов из метро.

Наличие оформленного права собственности при этом не принималось во внимание, так как по комментарию мэра Москва «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными явно жульническим путем».

В законопроекте №02/04/03-22/00126112 от 28.03.2022 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» предлагалось прекратить учет предприятий как имущественных комплексов, так как ЕГРН «не может учитывать изменчивость наполнения содержания предприятия как недвижимой вещи, а также не может передавать содержание активов, не являющихся недвижимым имуществом».

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы №636-ПП от 13.11.2012 арендаторы земельных участков, предоставленных для целей эксплуатации объектов капитального строительства, вправе размещать на земельном участке некапитальные объекты:

• контрольно-пропускные пункты, пункты охраны, диспетчерские пункты;
• заборы;
• шлагбаумы;
• хозяйственные площадки и объекты, предназначенные для обслуживания объектов капитального строительства;
• распределительные пункты, трансформаторные подстанции;
• малые архитектурные формы;
• фонтаны;
• спортивные объекты (спортивные комплексы, футбольное поле, поле для гольфа и бейсбола, каток открытый/крытый, вспомогательные объекты (раздевалки, пункты проката, места хранения спортивного инвентаря));
• аттракционы — объекты из сборно-разборных конструкций;
• объекты, предназначенные для обслуживания объектов капитального строительства на земельных участках, предоставленных под производственную деятельность;
• производственные, складские, вспомогательные сооружения на период строительства, реконструкции на смежных земельных участках или участках, находящихся в непосредственной близости» и «некапитальные сооружения маркетингового назначения на период строительства, реконструкции объектов капитального строительства на смежных земельных участках или участках, находящихся в непосредственной близости» (размещение объектов осуществляется арендаторами земельных участков в случае, если смежные земельные участки или земельные участки, находящиеся в непосредственной близости, предоставлены им для строительства, реконструкции объектов капитального строительства);
• зарядные станции для электротранспорта.