Критерии признания здания жилым (ИЖС)

Вопросы, можно ли считать объект работ индивидуальным жилым домом, и завершено ли его строительство, нередко возникают при проведении кадастровых работ. Кадастровый инженер, несмотря на отсутствие технической возможности, да и полномочий определять все параметры построенного здания, несет ответственность за внесение заведомо ложных сведений в ЕГРН

Главные параметры для объектов ИЖС установлены в ст.1 Градостроительного кодекса:

• не более чем три надземных этажа;
• высота не более двадцати метров;
• наличие комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
• здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти параметры полностью соответствуют классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

По жилищному законодательству жилые дома относятся к «жилым помещениям». Все «помещения» при признании их жилыми должны отвечать требованиям, которые установлены ПП РФ от 28.01.2006 №47, в частности:

• работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций;
• наличие инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)*;
• исключение объединения вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами;
• защита от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем;
• высота от пола до потолка комнат и кухни не менее 2,5—2,7 в зависимости от климатического района (в Москве — 2,5)**;
• высота коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м***;
• отсутствие жилых помещений с уровнем пола ниже планировочной отметки земли;
• отсутствие уборной, ванной (душевой) и кухни над комнатами;
• непосредственное естественное освещение в комнатах и кухнях.

* — в поселениях и в СНТ (ОНТ) без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
** — в мансардах можно уменьшать на 50% площади.
*** — требование указано для квартир, но, вероятно, подразумевается и для жилых домов.

Также требования к жилым домам приведены в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», в частности:

• наличие как минимум одной комнаты, передней, кухни, ванной комнаты или душевой, туалета или совмещенного санузла;
• наличие эвакуационного выхода (для блокированных домов);
• наличие у ограждающих конструкций тепло- и пароизоляции.

Требования по минимальной площади отдельных помещений с 2023 года не предъявляются.

На государственный кадастровый учет жилой дом ставится как «здание». При этом согласно ч.7 ст.41 218-ФЗ внутри объекта ИЖС (жилого дома) не допускается постановка на кадастровый учет жилых и нежилых помещений, а также регистрация прав на них.

Кроме того, следует помнить, что объект ИЖС (жилой дом) — это в первую очередь объект недвижимости. Поэтому к нему в обязательном порядке также применяются установленные действующим законодательством и судебной практикой общие признаки недвижимости.