Предложена внесудебная процедура выдела машино-места из долевой собственности

Представлен на обсуждение законопроект №02/04/05-23/00138751

Одной из не до конца решенных проблем кадастра в России является учет имущества в парковочных пространствах. Первым значимым шагом стало появление «машино-мест» — это особые объекты недвижимости, отличающиеся от помещений тем, что на них не распространяется требование об обособлении строительными конструкциями. Однако не был сформулирован однозначный способ описания общего еще неразделенного помещения на этаже или проездов, которые остаются между выделенными машино-местами. 

По своим свойствам такие проезды являются общим имуществом, предназначены для обслуживания иного имущества и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Исходя из этого, их в принципе не нужно ставить на учет, и это не прямо, но регулируется п.19 нового Приказа Росреестра №П/0082 от 15.03.2022.

Существует 315-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений…», и в нем помимо непосредственно изменений есть еще отдельные самостоятельные статьи, в частности, содержащие следующие положения о постановке на учет машино-мест (ст.6):

• участник общей долевой собственности исходного помещения вправе осуществить выдел в натуре своей доли в виде машино-места;
• для выдела нужно согласие иных участников или соглашение / решение общего собрания, определяющие порядок пользования общего имущества;
• с выделом последней доли общая долевая собственность на исходное помещение прекращается, а оставшееся имущество (то есть, не поставленные отдельно на учет проезды и помещения) становится общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Заметим, что здесь неясно, что в идеале дальше должно происходить с налогообложением этих проездов в нежилых зданиях, ведь по факту они есть и используются, но на учет их поставить нельзя, а прав на исходное помещение больше нет. Остается, что они либо вообще не являются объектами налогообложения, либо их стоимость естественным образом учитывается при кадастровой оценке машино-мест.

Вернемся к процедуре выдела. Постановлением №18-П от 18.04.2023 Конституционный Суд РФ поручил законодателям обеспечить возможность выдела доли при отсутствии согласия / соглашения / решения общего собрания.

В рассматриваемом законопроекте Росреестр предлагает следующий внесудебный порядок:

1. желающий выделиться заказывает подготовку технического плана на образуемое машино-место;
2. по аналогии с процедурой согласования границ земельного участка опубликовывается извещение о предстоящем выделе в натуре доли;
3. при отсутствии возражений местоположение считается согласованным (иначе — в суд);
4. сведения о согласовании включаются в технический план машино-места.