Критерии завершенности здания при постановке на кадастровый учет

Кадастровый инженер должен отказаться от заключения договора подряда в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик предполагает выполнение таких работ, не является соответствующим объектом недвижимости (п.2 ст.29.1 221-ФЗ от 24.07.2007). Здесь возникает практический вопрос: как определить, что это уже здание, а еще не объект незавершенного строительства?

В целом, можно сказать, что при строительстве следует учитывать положения соответствующих НПА и НТД. Например, для жилых домов требования представлены в СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные» и в главе II Положения, утвержденного ПП РФ от 28.01.2006 №47. Также необходимо обеспечивать надежность и безопасность согласно 384-ФЗ от 30.12.2009. Однако, этих требований слишком много, а их контроль требует соответствующих знаний, умений, технических возможностей и соответствующих затрат. Поэтому в реальности всеобъемлющая проверка при проведении кадастровых работ просто невозможна.

Вместе с тем, нормативно-техническими документами, обязательными для применения именно кадастровыми инженерами, являются стандарты СРО и Национального объединения.

Согласно п.4.9 проекта новой редакции СТО 11468812.006-2022 «Характеристики нежилых зданий» завершенность нежилого здания определяется кадастровым инженером: 

• исходя из соответствия фактического состояния объекта архитектурно-строительным решениям в проектной документации (при наличии);
• учитывая, что в наличии должны быть фундамент, стены, крыша, кровля, пол, потолок, двери.

Согласно п.4.7 и прил. Б проекта новой редакции СТО 11468812.005-2022 «Характеристики жилых зданий» кадастровый инженер должен убедиться в соответствии дома характеристикам, указанным в представленных заказчиком документах, а также в полной готовности строительных конструкций:

• фундамент — должен быть. Может быть ленточным, столбчатым, свайным, плитным;
• крыша — должна быть;
• кровля — крыша должна быть покрыта кровлей, не пропускающей проникновения атмосферных осадков;
• стены — должны быть несущие стены, образующие замкнутую конструкцию здания. Стены выполняют функции:
  • теплоизоляционную;
  • защиты от влияния различных атмосферных явлений;
• внутренние перегородки — выполняют функции:
  • разделения помещений, функционально отличных друг от друга;
  • вертикальной изоляции помещений;
  • обеспечения минимальной шумоизоляции, теплоизоляции, гидроизоляции;
• пол — отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Должен быть настил пола. Пол выполняет функции:
  • разделения этажей и обеспечения изоляции этажа;
  • минимальной шумоизоляции, теплоизоляции, гидроизоляции;
• потолок — должен быть потолок, междуэтажные перекрытия. Потолок выполняет функцию изоляции помещений сверху с обеспечением минимальной шумоизоляции, теплоизоляции, гидроизоляции;
• окна — должны быть в жилых комнатах. Оконные проемы должны быть заполнены материалом, обеспечивающим инсоляцию;
• двери — входная дверь должна быть. Межкомнатные двери могут отсутствовать или заменяться арками, раздвижными конструкциями, рулонными шторами и т.п. Входная дверь выполняет функции защиты от климатических, шумовых и других воздействий, от несанкционированного прохода;
• лестница — должна быть при наличии двух и более этажей;
• помещения — минимум одна комната и одно вспомогательное помещение, в том числе кухня-ниша.

Если это дом блокированной застройки, необходимо установить соответствие фактического состояния объекта архитектурно-строительным решениям в проектной документации.

Наличие (отсутствие) инженерно-технических сетей в жилых зданиях кадастровым инженером не определяется, сведения о них в техническом плане не указываются.