Позиции Минстроя России и Росреестра по изменению сведений ЕГРН о здании, сооружений после ремонта и реконструкции

Минстрой России в письме №76955-СМ/08 от 20.12.2024 изложил для высших исполнительных органов субъектов РФ позицию по некоторым условиям, при которых не требуется получение разрешения на строительство или реконструкцию

Речь идет о ситуациях, когда изменения одновременно:

• не затрагивают конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности за исключением замены отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов;
• не превышают предельные параметры по градостроительному регламенту.

Характеристики безопасности приведены в п.28 ч.2 ст.2 384-ФЗ — это показатели свойств строительных конструкций и т. п. Они не затрагиваются, например, при проведении работ в рамках перепланировки жилого помещения. Также к строительным работам, которые не затрагивают «характеристики», можно отнести текущий ремонт, проводимый в рамках эксплуатации согласно ст.55.24 ГрК РФ.

Состав основных работ по текущему ремонту указан в рекомендуемом Приложении №7 к Ведомственным строительным нормам ВСН №58-88(р), утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312.

При проведении текущего ремонта могут заменяться или восстановливаться элементы строительных не несущих конструкций, систем и сетей (ч.8.1 ст.55.24 ГрК РФ). Перечень таких элементов установлен ПП РФ от 30.11.2021 №2120, например, выступающие элементы фасада, входные группы, перегородки, выходы на крышу и т.д.

Однако, в здании есть несущие конструкции — это элементы, которые воспринимают все силовые нагрузки и несиловые воздействия и передают их на грунт, они обеспечивают прочность, пространственную устойчивость и геометрическую неизменяемость зданий и сооружений (фундаменты, перекрытия, фермы, ригели, лестнично-лифтовые узлы).

В соответствии с ч.11 ст.52 ГрК РФ в случаях, определенных в ПП РФ №881 от 16.05.2022, при осуществлении капитального ремонта могут осуществляться и замена, восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. При выполнении таких работ получение разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется согласно п.4.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ.

При реконструкции же изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции. В случае изменения параметров объекта капитального строительства или его частей требуется получение разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ч.1.2 ст.52 ГрК РФ строительство, реконструкция осуществляются в соответствии с проектной и рабочей документацией. Согласно пп.г п.3.1 Положения, утвержденного ПП РФ от 16.02.2008 №87, в состав проектной документации включается в том числе раздел «Конструктивные решения». В разделе «Пояснительная записка», содержащим задание на проектирование, может быть указано, что выполняемые работы затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности.

В подтверждение сведений, приведенных в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, предлагается включать в раздел «Приложения» технического плана копии разделов (фрагментов разделов) проектной документации, содержащих соответствующую информацию.

В ответ Росреестр опубликовал свою позицию в письме №13-0728-АБ/25 от 30.01.2025:

• выполнение строительных работ по капитальному и текущему ремонту (за исключениями) не влечет за собой необходимость выполнения кадастровых работ и внесения изменений в сведения ЕГРН;
• по ч.2 ст.8 218-ФЗ в результате капитального ремонта основные сведения могут изменяться согласно ч.10, 10.1 ст.52 ГрК РФ для следующих сооружений:
  • магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы;
  • являющимся объектами недвижимости автомобильные дороги;
• 218-ФЗ не содержит указаний на возможность кадастрового учета в результате капитального ремонта зданий, поэтому основные сведения ЕГРН о них могут быть изменены только в результате реконструкции.

Дополнительно в письме повторена сложившаяся позиция по перепланировкам в нежилых зданиях:

• порядок действий и мероприятий, реализуемых при перепланировке урегулирован гл.4 ЖК РФ исключительно в отношении помещений в многоквартирных домах;
• изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений представляют собой реконструкцию части нежилого здания или сооружения;
• тоже относится к возведению пристроек, надстроек, изменению таких параметров здания (многоквартирного дома) как высота, количество этажей, площадь и объем.