Объекты незавершенного строительства вспомогательного использования могут быть поставлены на кадастровый учет

На сайте СРО Союз «Кадастровые инженеры» опубликовано письмо Росреестра №14-04900/25 от 16.06.2025

Чтобы разобраться в ситуации, нужно рассмотреть как соотносятся два понятия: объекты незавершенного строительства и объекты вспомогательного использования.

Объекты незавершенного строительства (ОНС) — это один из видов недвижимости, подлежащий кадастровому учету наряду со зданием, сооружением и прочими объектами. Определение ОНС по Градостроительному кодексу является прекрасным примером тавтологии — это «объекты, строительство которых не завершено». Чтобы поставить такой объект на учет, в нем должно быть хоть что-то построено. Так, согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 и по мнению Минстроя России, изложенному в письме от 28.11.2024 №70963-ОД/08, должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

У понятия «объект вспомогательного использования» нет четкого определения, но есть указание, что для них не требуется выдача разрешения на строительство (п.17 ст.51 ГрК РФ). Также есть критерии отнесения объекта к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденные ПП РФ №703 от 04.05.2023. Говоря коротко, это может быть объект:

• предназначенный для обслуживания основного объекта его проектной документацией;
• «простое» строение или сооружение, обеспечивающее эксплуатацию основного объекта;
• «бытовая» постройка на частном земельном участке (баня, сарай, теплица и т.п.).

Основная нерешенная правовая коллизия с такими объектами кроется в использовании слова «строение» в Градостроительном кодексе и, соответственно, в ПП РФ №703. Мало того, что кадастровому учету по 218-ФЗ подлежат не строения и сооружения, а здания и сооружения, так у Минстроя России и Росреестра еще и принципиально разные позиции по этому поводу:

• Минстрой говорит, что здания не являются предметом регулирования ПП РФ №703, и, вообще, ГрК не предусматривает возможности отнесения зданий к объектам вспомогательного использования (письмо №15763-СМ/08 от 21.03.2024);
• Росреестр, напротив, считает, что в ПП РФ №703 под «строениями» в том числе подразумеваются «здания», а термин «строение» является обобщенным понятием для зданий и сооружений (письмо №11-8317-АБ/24 от 02.09.2024).

Для кадастровых инженеров позиция Росреестра, конечно, является более приоритетной. Здесь, также нужно отметить, что из того, что объект отвечает критериям «вспомогательности» по ПП РФ №703 не следует, что он обязательно подлежит кадастровому учету. Дело в том, что объект может быть при этом некапитальным (например, «вагончик», навес или теплица без фундамента).

В рассматриваемом опубликованном письме приведено мнение Росреестра, что действующее законодательство не содержит запрета для постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства вспомогательного использования (как здание или сооружение), если выполняются критерии по ПП РФ №703, а именно:

• объект строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта;
• предполагает обслуживающее назначение по отношению к основному объекту;
• не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом;
• его общая площадь будет составлять не более 1500 кв. метров;
• не требует установления санитарно-защитных зон;
• размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на смежных, либо технологически связан с основным.

Заметим, что по ПП РФ №703 к вспомогательным объектам относятся также «бытовые» постройки на частных земельных участках, но про них по какой-то причине в письме ничего не сказано.