Методика измерения площади офисных зданий АРКН

Методика АРКН 1-2025 для офисов доступна на сайте Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (ревизия от 02.12.2025)

Данный стандарт применяется исключительно к офисным зданиям. Создатели подразумевают его динамическое обновление, которое можно отслеживать на сайте. Так как в АРКН состоят известные девелоперские, управляющие и консалтинговые компании, данная методика скорее всего будет применяться на практике крупными участниками рынка.

Целями введения методики заявляются, среди прочего, прозрачность и повторяемость расчета, снижение количества споров, совместимость с другими используемыми стандартами, а ее применения является добровольным. Под другими стандартами скорее всего понимается IPMS Офисные здания ISBN 978-1-78321-062-6 (11.2014), но прямой ссылки нет. С правилами определения площадей для кадастрового учета или регистрации прав данная методика связана слабо.

Относительная ошибка заявлена как 0,5%, при этом под источниками ошибок подразумевается различия в интерпретации опорных планов. Для определения площади отдельных элементов введено понятие «обмерной линии», которая является «правилом взаимодействия любого типа площади на этаже с ограждающими стенами этажа.» Для определения обмерной линии, необходимо определить приоритетную поверхность («вертикальная поверхность ограждающей стены, равная 50 и более процентам от минимальной высоты этажа — 2,4 м), что сразу фактически задает необходимость использовать в качестве исходных данных не двумерные планы, а трехмерную цифровую модель или облако точек, полученное по результатам переносного лазерного сканирования на основе технологи SLAM. Следует отметить, что вводимое правило приоритетной поверхности во многом снимает вопросы о включении или невключении в площадь самых спорных участков в районе панорамного остекления, выступающих из стен колонн и оконных проемов, но кажется усложняет ранее считавшимися простыми ситуации (рис.1).

Данный подход сразу вызывает противоречие с правилами определения площадей для кадастрового учета (приказ Росреестра №П/0393 от 23.10.2020), которые в данном случае используют сечение этажа на уровне пола.

Учитываются и наклонные ограждающие конструкции, использован оригинальный прием. Разработчики решили уйти от угла наклона, определяемого на разрезе, и применили минимальную высоту чистого этажа, предусмотренную СП 118.13330.2022 (рис.2).

Важным элементом стало выделение различных типов площадей (девять типов), что является значительным отличием от методики Росреестра или БТИ и одновременно сходством с международными стандартами. Рассматриваемая методика содержит раздел «Терминология», приводящий определения всем вводимым понятиям. Принципы расчета представлены в виде примеров и готовых формул для применения в электронных таблицах.

Методика измерения площади офисных зданий однозначно является шагом вперед в деле стандартизации описания характеристик офисной и прочей нежилой недвижимости. Она отвечает на многие запросы рынка:

• Неоднозначность нормативных требований по включению в площадь отдельных элементов (например, при панорамном остеклении).
• Запрос на внедрение современных способов обработки информации (учет трехмерных пространств, прямое указание на расчеты с использованием электронных таблиц).
• Использование современных источников данных об объекте (цифровая информационная модель или результаты лазерного сканирования).
• Большое количество типов площадей и различных коэффициентов дают широкие возможности для проведения аналитики, позволяя более гибко управлять объектом или проводить более справедливую оценку недвижимости как актива, приносящего доход.

Но существуют спорные моменты:

• Слабая связь с существующими нормативами. Возможны прямые противоречия с данными Росреестра. Площади, определенные с используем методики нельзя будет напрямую использовать при проведении сделок с недвижимостью. В существенные условия договора аренды и купли продажи возможно указать только площадь согласно данным ЕГРН, но в тоже время свобода договора не ограничивает стороны применять и другие типы площадей как дополнительные характеристики (неучитываемые в ЕГРН).
• Неоднозначность при выборе приоритетной поверхности и обмерной линии. Возможно развитие подобных методик в виде готовых программных инструментов BIM, снижающих человеческий фактор при принятии решений, в будущем позволит устранить данную проблему.

Эти две особенности ставят вопрос о перспективах внедрения в практическую деятельность участников рынка недвижимости, но безусловно методика измерения площади офисных зданий, разработанная АРКН, является полезным, актуальным инструментов для всей отрасли.