Миф о кадастровом учете №27

Миф №27. Регистрация прав защитит от сноса объекта

Согласно закону о регистрации недвижимости (ФЗ 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Сами сведения, внесенные в ЕГРН, проходят правовую экспертизу государственного регистратора и являются достоверными и систематизированными.

Однако, на практике наличие записи о регистрации прав на объект в ЕГРН, как это ни парадоксально, не является гарантом спокойной жизни, особенно если имеются отличия фактических характеристик от характеристик объекта по данным ЕГРН.

В настоящее время на территории города Москвы действует 819-ПП от 11.12.13 “Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков”, согласно которому московские органы государственной и муниципальной власти вправе признать объект самовольной постройкой и включить его в перечень объектов, подлежащих сносу, несмотря на наличие записи о регистрации прав в ЕГРН.

Поэтому “прикрываться бумажками о собственности” в отношении самостроя не выйдет, что наглядно продемонстрировали уже забытые “ночи длинных ковшей”.

Необходимо иметь в наличии полный перечень документов на объект недвижимости - от проектных и разрешительных до правоустанавливающих и правоудостоверяющих (в том числе на земельный участок).

На всякий случай напомним, что согласно Гражданскому кодексу (ст. 222) решение о сносе самовольной постройки может быть принято судом или органом местного самоуправления. 

При этом орган местного самоуправления может принять решение о сносе только в 2 случаях:

• если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта;
• если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования, либо данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Вместе с тем, если самовольная постройка возведена или создана на земельных участках, находящихся в частной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан), решение о сносе такой самовольной постройки может быть вынесено только судом.

И в любом случае органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями:

• в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН; 
• в отношении объекта, право собственности на который признано судом;
• в отношении объекта, в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
• в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.