Миф о кадастровом учете №32

Миф №32. Нельзя пересекать границы других земельных участков

Все способы образования земельных участков можно разделить на две группы:

• образование новых земельных участков из неразграниченных земель (не земельных участков);
• образование новых земельных участков из других земельных участков, то есть преобразование существующих земельных участков в новые земельные участки.

Согласно Закону о регистрации недвижимости не допускается постановка на кадастровый учет новых образуемых земельных участков с пересечением других земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН [п.20 ст.26 №218-ФЗ]. Таким образом, при образовании земельных участков из неразграниченных земель пересекать другие существующие земельные участки нельзя.

Однако, допускается пересечение образуемого земельного участка с исходным или преобразуемым земельным участком, например при разделе, объединении, выделе, перераспределении таких земельных участков. Попытаемся разобраться, что это значит.

Рассмотрим такую ситуацию: земельный участок, который находится в частной собственности, необходимо разделить на два новых. В этом случае, в соответствии с Законом о регистрации недвижимости кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в течение 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявлений. Однако, это в теории. На практике происходит следующее:

1. государственный регистратор проверяет межевой план на раздел земельного участка и принимает решение об осуществлении кадастрового учета;
2. новые земельные участки ставятся на кадастровый учет поверх преобразуемого (исходного) земельного участка. Им присваиваются новые кадастровые номера;
3. формируется первая выписка из ЕГРН на каждый новый земельный участок, которая подтверждает постановку на кадастровый учет новых земельных участков. Такие участки пересекают границы исходного земельного участка;
4. обновляется информация на публичной кадастровой карте: добавляются новые земельные участки поверх преобразуемого (исходного) земельного участка;
5. государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию прав, и принимает решение о проведении государственной регистрации прав;
6. формируется вторая выписка из ЕГРН на каждый новый земельный участок, и одновременно происходит снятие с кадастрового учета преобразуемого исходного земельного участка;
7. обновляется информация на публичной кадастровой карте: преобразуемый (исходный) земельный участок исчезает.

Важно понимать, что согласно Закону о регистрации недвижимости и Порядку ведения ЕГРН, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (п.87) снятие с кадастрового учета преобразуемого земельного участка происходит одновременно с регистрацией прав на новые земельные участки.

Таким образом, выписки из ЕГРН, которые Вы получаете по результатам процедуры одновременного кадастрового учета и регистрации прав, не должны содержать никаких отметок о пересечении границ новых земельных участков с преобразуемым (исходным) земельным участком. 

Но даже если такая отметка там будет, это не страшно. Нужно просто подождать небольшое количество времени (обычно это пара недель), а затем запросить новые выписки из ЕГРН по кадастровым номерам земельных участков.

Если же преобразовать нужно земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, например, разделить такой земельный участок, кадастровый учет осуществляется без одновременной регистрации прав [пп. 9 п. 5 ст. 14 №218-ФЗ].

При этом согласно Земельного кодексу РФ раздел таких земельных участков осуществляется с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. Это значит, что исходный земельный участка не снимается с кадастрового учета после регистрации прав на новые участки, как при разделе частного земельного участка, а всего лишь изменяет свои границы и площадь, но сохраняет кадастровый номер, как при процедуре выдела земельного участка. И до момента регистрации прав на новые земельные участки в ЕГРН будет пересечение границ новых земельных участков с преобразуемым (исходным) земельным участком (наложение земельных участков).