Миф о кадастровом учете №40

Миф №40. В выписке из ЕГРН обязательно должны быть заполнены все разделы

Ранее мы уже рассказывали, что существует несколько разных видов выписок из ЕГРН. Сегодня на примере самого востребованного вида выписки, которая называется “Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости”, мы подробно рассмотрим, из каких разделов она состоит, и отсутствие или некорректность каких сведений должно заставить вас задуматься о том, что с объектом недвижимости что-то не так

Почему вообще в выписке об объекте недвижимости могут отсутствовать или быть некорректными какие-то данные?

Причин, конечно, несколько. Выделим на наш взгляд основные:

• одна форма выписки для всех видов объектов недвижимости;
• наличие ранее учтенных объектов недвижимости: земельных участков, учтенных в государственных реестрах до 01.01.2008, и объектов капитального строительства (ОКС), в отношении которых был осуществлен государственный технический учет в БТИ до 01.01.2013;
• объединение с 01.01.2017 кадастра недвижимости (ГКН) и реестра прав (ЕГРН) в единый реестр - ЕГРН.

Рассмотрим каждую причину более подробно.

Форма выписки из ЕГРН об объекте недвижимости утверждена Приказом Минэкономразвития от 25 декабря 2015 г. № 975. Выписка состоит из 8 разделов:

• Раздел 1. Сведения о характеристиках объекта недвижимости (основные и дополнительные характеристики объектов недвижимости, такие как кадастровый номер, адрес, площадь, статус и др.);
• Раздел 2. Сведения о зарегистрированных правах (права и ограничения в отношении объекта недвижимости);
• Раздел 3. Описание местоположения участка (план границ и координаты точек границ земельного участка);
• Раздел 4. Сведения о частях земельного участка (план границ и координаты точек границ частей земельного участка);
• Раздел 5. Описание местоположения объекта недвижимости (схема расположения ОКСа на земельном участке, координаты контура ОКСа);
• Раздел 6. Сведения о частях объекта недвижимости (план этажа, координаты и иные характеристики части);
• Раздел 7. Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении (список всех помещений, которые расположены в ОКСе - под помещением понимается помещение, поставленное на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, и имеющее кадастровый номер);
• Раздел 8. План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа);
• Раздел 9. Сведения о части (частях) помещения;
• Раздел 10. Описание местоположения машино-места (сведения о специальных метках и о координатах границ помещений).

Как видно, первые два раздела относятся ко всем объектам недвижимости. Остальные разделы добавляются в зависимости от вида объекта недвижимости: например, для земельного участка будут добавлены разделы 3 и 4, а для здания и сооружения – разделы 5–8.

Также, если, например, в отношении объекта недвижимости не будет зарегистрировано никаких прав и ограничений, раздел 2 выписки будет отсутствовать, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: “Сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют”.

У ранее учтенных объектов границы, как правило, установлены неточно и подлежат уточнению, а чаще всего и вовсе отсутствуют. В этом случае в выписке из ЕГРН на земельный участок будет отсутствовать раздел 3, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: “Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства”, “Сведения для заполнения раздела 3 отсутствуют”. Для зданий и сооружений при отсутствии координат контура будет отсутствовать раздел 5, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: “Сведения для заполнения раздела 5 отсутствуют”. В этом случае, при необходимости, можно заказать кадастровые работы по уточнению границ участка или контура здания.

Отметим, что обязательное наличие координат у ранее учтенного объекта недвижимости законодательно не закреплено, то есть, например, продать можно участок или здание и без координат. Однако, отсутствие координат означает, что сложно проверить юридическое местоположение объекта. Например, отсутствие границ у земельного участка может стать препятствие для постановки на кадастровый учёт построенного дома, поскольку государственный регистратор не сможет проверить – точно ли здание попадает в границы земельного участка. 

Объединение государственных баз данных о недвижимости привело к наличию такого понятия как “актуальные незасвидетельствованные сведения”. Означает это буквально следующее. При переносе сведений об объекте недвижимости из ГКН и ЕГРП в ЕГРН все технические характеристики перенесли в ЕГРН из ГКН, а правовые характеристики из ЕГРП. При этом, если после регистрации прав на объект В ЕГРП в кадастре изменялась какая-то характеристика, а в ЕГРП она не изменилась, то такие сведения являются актуальными, но поскольку изменение не прошло регистрацию – то у регистратора может возникнуть сомнения по поводу правильности такого изменения.

Чаще всего такое случается в отношении видов разрешенного использования земельного участка. Например, по земельному участку изменили вид разрешенного использования в кадастре, но в ЕГРП такое изменение не внесли. В этом случае в особых отметках раздела 1 выписки появится следующая запись: Сведения о виде разрешенного использования земельного участка имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видом разрешенного использования из ЕГРП.

Если изменение вида разрешенного использования было проведено на основании соответствующих распоряжений, то переживать не стоит. А вот наличие актуальных незасвидетельствованных сведений в отношении площади объекта недвижимости или количества этажей говорит о том, что скорее всего была проведена незаконная перепланировка или реконструкция. Совершение сделки с объектом недвижимости невозможно.

Таким образом, в зависимости от вида объекта недвижимости, а также от того, насколько правильно такой объект был зарегистрирован, в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости будут отсутствовать некоторые разделы. В особых отметках раздела 1 будет содержаться информация об актуальных незасвидетельствованных сведениях. В некоторых случаях на это можно не обращать внимание, а в некоторых стоит бить тревогу. Как всегда,  разобраться в ситуации вам поможет кадастровый инженер.