Что за изолированность и обособленность помещений в ЕГРН?

Два ключевых признака помещения как объекта кадастрового учета и регистрации прав

В законодательстве эти понятия не разъясняются. Вместе с тем, в первой версии проекта федерального закона 120-ФЗ было сформулировано, что неизолированное помещение обеспечивает доступ в иные помещения, а необособленное не ограничено строительными конструкциями.

Ранее в письмах Минэкономразвития №Д23и-501 от 24.02.2014, №ОГ-Д23-6667 от 24.12.2013 высказывались мнения, что помещение следует считать:

• обособленным, если:
  • оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
  • у помещения имеются стены (перегородки);
• изолированным, если оно:
  • отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение;
  • имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

На практике зачастую под изолированностью понимают также наличие внутренней связи между всеми частями такого помещения (другими словами, должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения).

О том, что жилое помещение должно быть изолированным, говорится в Жилищном и Гражданском кодексах. До 30.04.2021 одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлось неизолированность помещения или его необособленность от других помещений в здании или сооружении. После вступления в силу 120-ФЗ от 30.04.2021 это положение изменилось. Теперь принципиальными являются неизолированность и необособленность жилого помещения, а также необособленность нежилого помещения от других помещений. Это имеет смысл, если рассматривать места общего пользования как нежилые помещения. Для них действительно требование изолированности является невыполнимым.

Вместе с тем, в письме Росреестра №13-1944-АБ/21 от 17.03.2021 выражена следующая спорная позиция, которую, возможно, теперь стоит пересмотреть:

• не являются помещениями в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование);
• учету подлежат те части объема многоквартирного дома, которые отвечают критериям обособленности помещений (отграничены от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями (стены, перегородки) и имеют функциональное назначение (например, колясочная).

Несмотря на отсутствие такого требования в законодательстве, государственные регистраторы распространяют требование изолированности и обособленности и на части помещений, образуемые, например, в целях регистрации аренды.

Обновлено: более новую информацию см. в новости от 04.08.2023.