О виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения

Опубликовано письмо Росреестра №16-6689-ТГ/22 от 03.08.2022 

В кадастр недвижимости (раздел ЕГРН) вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид разрешенного использования (ВРИ) [1, 2]. 

Сведения в кадастр попадают из технического плана — документа, который подготавливает кадастровый инженер. По действующим с 19.06.2022 требованиям там указывается:

• для зданий, сооружений — вид из градостроительного регламента;
• для объектов вспомогательного использования — слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»);
• для помещений — вид из проектной документации (если есть) ^[3].

Для земельных участков сегодня во всех документах, в том числе в правилах землепользования и застройки (градостроительных регламентах) применяется единый классификатор ВРИ ^[4], а вот для зданий, сооружений и помещений такого документа нет. Соответственно, раз его нет в регламенте, то не будет ни в техническом плане, ни в ЕГРН.

Однако в некоторых регионах могли устанавливать виды и без единого классификатора. В этом случае по мнению, изложенному в рассматриваемом письме, выбранный вид объекта должен соответствовать ВРИ земельного участка или ОКС. Если же есть несовпадения, то это является признаком необходимости изменения характеристик «родительских» объектов. В этом есть смысл, так как иначе здание может попасть под определение самовольной постройки ^[5].

С ВРИ легко спутать другую характеристику объекта недвижимости «наименование», однако оно предназначено для указания именно имен «собственных», имеющихся у особой недвижимости, например, объектов культурного наследия. Кстати, есть норма, позволяющая исключить из ЕГРН сведения о наименовании, если имеется запись о виде разрешенного использования ^[6].

Предпринималось множество попыток создать перечень видов или назначений для ОКС, из которых можно выделить классификации, предназначенные для архитектурно-строительного проектирования ^[7], для информационного моделирования (КСИ), для адресация ^[8], для проектировании и строительстве (своды правил), для учета основных фондов ^[9]. Выпускаются и местные документы, например, классификатор видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве ^[10].
 
Все это приводит ко множеству коллизий и проблем, начиная от расчета кадастровой стоимости до невозможности выборки в кадастре отдельных групп объектов, например в целях статистики и анализа.

Нормативно-правовые акты:

1. п. 5 ст. 8 218-ФЗ от 13.07.2015;
2. п. 28 приказа Росреестра №П/0241 от 01.06.2021;
3. пп. 9 п. 51 Требований, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082;
4. приказ Росреестра №П/0412 от 10.11.2020;
5. п. 1 ст. 222 ГК РФ;
6. п. 19 ст. 70 218-ФЗ от 13.07.2015;
7. приказ Минстроя РФ №374/пр от 10.07.2020;
8. приказ Минфина России от 05.11.2015 №171н;
9. ОК 013-2014 (СНС 2008) от 01.01.2016;
10. ППМ №306-ПП от 21.05.2015.