Справочник кадастрового инженера

Примечание — о плате за выкуп земель в результате перераспределения

Если в результате перераспределения частный земельный участок увеличивается за счет государственных или муниципальных земель, такая процедура осуществляется за плату. Размер платы за приобретаемые квадратные метры устанавливается Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления (в зависимости от правообладателя земель, участвующих в перераспределении с частным участком).

Например, размер платы за увеличение площади частных земельных участков в результате их перераспределения:

• с земельными участками, находящимися в федеральной собственности — 15% от кадастровой стоимости части федерального земельного участка, подлежащей передачи в частную собственность (п. 3 Правил, утв. ПП РФ от 03.12.2014 №1308). За предоставлением услуги необходимо обращаться в ТУ Росимущества по конкретному субъекту РФ, в пределах которого расположен земельный участок;
• с земельными участками, находящимися в собственности Москвы и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Москвы — разница между кадастровой стоимостью образованного в результате перераспределения земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день подачи заявления о перераспределении (п. 3 Порядка, утв. ППМ от 08.04.2015 №166-ПП). Иными словами, такая разница составляет 100% от кадастровой стоимости части московского земельного участка, подлежащей передачи в частную собственность. Услуга доступна на портале госуслуг Москвы по адресу https://www.mos.ru/pgu/…. Также можно обратиться через предварительное согласование предоставления земельного участка https://www.mos.ru/pgu/…;
• с земельными участками, находящимися в собственности Москвы и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Москвы (если в отношении частного участка установлен запрет на строительство, реконструкцию ОКС) — 20% от разницы между кадастровой стоимостью образованного в результате перераспределения земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день подачи заявления о перераспределении (п. 5 Порядка, утв. ППМ от 08.04.2015 №166-ПП);
• с земельными участками, находящимися в собственности Московской области и/или с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и находящимися на территории Московской области — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части (п. 3 Порядка, утв. ПП МО от 20.05.2015 №364/19). Услуга доступна на портале госуслуг Московской области – https://uslugi.mosreg.ru/services/18291.

Также отмечаем, что в связи с внесением 04.2022 в ПЗЗ Москвы предельных максимальных размеров земельных участков ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства (3000 кв.м.) для перераспределения таких частных земельных участков, расположенных в г. Москве, с землями больше не требуется разработка и утверждение проекта межевания территории (пп.3 п.1 ст. 39.28 ЗК РФ).

Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения

Классическое перераспределение — это такой способ образования земельных участков, который позволяет увеличить площадь одного участка за счет соседнего при достижении определенной договоренности между правообладателями.

Однако с марта 2015 года земельные участки можно перераспределять не только с участком соседа, но также с неразграниченными землями. Именно такое перераспределение используется, если необходимо увеличить земельный участок на пару соток, а также для приведения земельного участка в соответствие с действующим проектом межевания.

В первом случае, с которым на практике чаще сталкиваются правообладатели земельных участков в Московской области, особых проблем не возникает. Необходимо просто показать, насколько и где планируется увеличить участок, и получить согласование от местной администрации. Главное — соблюдать установленные предельные максимальные размеры земельных участков и не пересекать границы других участков, территориальных зон, границ муниципальных образований и пр.

Приведение ранее учтенного в ЕГРН земельного участка в соответствие с проектом межевания на практике чаще встречается в Москве в жилых кварталах, поскольку согласно статье 11.3 Земельного кодекса в пределах жилых кварталов все земельные участки должны строго соответствовать проекту межевания.

Если в многоквартирном доме есть какие-то нежилые помещения, которые используются под магазин, парикмахерскую и т.д., правообладателей таких помещений в свое время обязывали заключать аренду на земельные участки, расположенные под такими помещениями. Поэтому очень часто под многоквартирным домом на кадастровом учете стоит земельный участок со странным разрешенным использованием. А в некоторых случаях таких участков несколько, и к ним могут ещё добавиться небольшие участки, которые были поставлены на учёт под отдельно стоящими некапитальными гаражами, палатками и прочим.

Согласно сложившейся практике в Москве Росреестр запрещал перераспределение нескольких земельных участков, ссылаясь на то, что в Земельном кодексе имеется указание на единственное число: «при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок». И это все несмотря на то, что глава V.4 особенной части Земельного кодекса указывает на возможность перераспределения земельных участков (во множественном числе) с землями.

Таким образом, если на территории, отведенной для определенного объекта проектом межевания, расположено несколько ранее учтенных участков, то задача приведения их в соответствие с проектом межевания во внесудебном порядке становилась невозможной, в том числе ещё и из-за того, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, без процедуры преобразования нельзя снимать с учёта.

Конечно, такой расклад не устраивал ни государство, ни правообладателей. Поэтому одним из масштабных изменений, которые произошли 30.04.2021 в земельно-имущественном законодательстве, стало изменение пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса. Теперь допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием одного или нескольких смежных участков.

Необходимо обратить внимание и на изменение п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ, согласно которому при увеличении частного земельного участка путем его перераспределения с государственным или муниципальным участком теперь не требуется предварительно уточнять границы такого государственного или муниципального участка. В результате перераспределения частный участок будет преобразован в новый (с новым кадастровым номером), а государственный или муниципальный участок останется с прежним кадастровым номером, но в измененных границах (п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ).

При этом, если перераспределяются неуточненные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с неразграниченными землями, предварительно необходимо все же провести кадастровые работы по уточнению границ таких участков, а уже потом обращаться за услугой по перераспределению (пп. 3 п. 7 ст. 39.27 ЗК РФ).

Лесной фонд, как публичное достояние, является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.

Лес в качестве одной из разновидностей природных объектов, то есть в соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об охране окружающей среды» является естественной экологической системой, природным ландшафтом и составляющими их элементами, сохранившими свои природные свойства.

По лесному законодательству, которое регулирует отношения в области использования, охраны, защиты и воспроизводства, лес определяется как экологическая система или как природный ресурс.

С 01.03.2022 согласно ранее принятому Федеральному закону №301-ФЗ от 02.07.2021 для осуществления рекреационной деятельности на лесных участках можно строить капитальные здания и сооружения при соблюдении следующих условий:

• строительство осуществляется на части площади, не превышающей 20% площади участка;
• общая площадь участка не превышает одного гектара;
• застраиваемая часть участка не занята лесными насаждениями;
• объекты предназначены для оказания услуг в сфере туризма, развития физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, не для жилья [п.3 ст.41 ЛК РФ].

Это положение дополнительно конкретизируется сопровождающим проектом Постановлением Правительства №01/01/11-21/00122489, согласно которому устанавливаются следующие параметры и требования:

• не более двух этажей;
• высота до конька двухскатной (четырехскатной) крыши до 10 метров;
• не менее 15 метров от прилегающих лесных насаждений;
• из негорючих материалов (рекреационные объекты можно из пропитанной древесины);
• по возможности на участках без растительности.

На портале услуг Московской области доступна услуга «Предоставление лесных участков в аренду (без проведения аукционов)».

Земельный участок, который расположен в границах лесничеств и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и Лесного Кодекса.