Почему в выписке из ЕГРН на здание нет актуальных поэтажных планов?

Одной из актуальных проблем учета сведений о недвижимости в ЕГРН является учет и предоставление сведений об актуальных планах этажей здания

Согласно приказу Росреестра от 04.09.2020 №П/0329 выписка из ЕГРН содержит раздел «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)». Однако при внимательном прочтени обнаруживается, что речь идет не о планах этажей здания, а о планах этажей помещений в здании. То есть, если выписка из ЕГРН оформляется на здание или сооружение, в которых по данным ЕГРН поставлены на кадастровый учет  помещения, то в указанный раздел выписки на здание или сооружение будут включены планы этажей таких помещений. Если же в здании или сооружении по данным ЕГРН нет поставленных на кадастровый учет помещений, то выписка из ЕГРН на такие объекты не будет содержать планов этажей.

Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании или сооружении нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром. 

Скорее всего при написании Приказа не думали, что такая норма может привести к каким-либо проблемам. Более того, данные требования действуют с того момента, как полномочия по учету недвижимости перешли от БТИ к Росреестру, то есть с 2013 года. И поскольку до сих пор норма не исправлена, очевидно, Росреестр видит в ней какой-то важный смысл.

На деле же отсутствие планов этажей в составе выписки из ЕГРН на здание или сооружение добавляет головной боли правообладателям недвижимости при попытке получить кредит, лицензию или согласование в каком-либо учреждении.

Рассмотрим несколько случаев:

• При постановке на кадастровый учет нежилого здания в большинстве случаев осуществляется кадастровый учет здания без одновременного создания помещений в нем. В связи с чем в выписке из ЕГРН, полученной по результатам такого учета, не будет планов этажей.
• В объекте индивидуального жилищного строительства вообще нельзя образовывать помещения согласно закону, то есть выписка из ЕГРН в отношении таких объектов недвижимости всегда будет выдаваться без планов этажей.
• В отношении ранее учтенных зданий и сооружений, то есть объектов, поставленных на учет в БТИ до 01.01.2013 и сведения о которых переданы из БТИ в Росреестр в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» планы этажей в выписках, как правило, есть. Связано это с тем, что при учете в БТИ такие объекты по умолчанию делились на помещения с учетом требований об изолированности и обособленности (нумерация помещений начиналась с римской цифры, например, пом. II). Каждому такому помещению после 2013 года Росреестром был присвоен кадастровый номер. То есть в составе ранее учтённых в БТИ зданий и сооружений в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о поставленных на учет помещениях. Поэтому в выписке из ЕГРН на такие ранее учтённые здания или сооружения будут приложены планы всех помещений, поставленных на учет в таких объектах. Но эти планы показывают планировку, учтённую БТИ по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
• После кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки ранее учтенного здания или сооружения в выписке из ЕГРН по-прежнему будут приложены старые планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании или сооружении, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. Актуальных планов после кадастрового учета изменений в связи с изменением планировки в выписке из ЕГРН на здание или сооружение не будет. Для решения данной проблемы Росреестр рекомендовал снимать с учета ранее учтенные помещения в здании или сооружении. В таком случае вместе с помещениями из выписки из ЕГРН должны были бы пропасть и планы этажей. Однако как оказалось на практике, при снятии с кадастрового учета помещений им присваивается статус «архивные», то есть они перестают быть актуальными, но сами помещения не удаляются из ЕГРН, в связи с чем в выписку из ЕГРН на здание или сооружение они все равно попадают. Но даже если вдруг планы этажей вместе с архивными помещениями уберут из выписки, никто не добавит в нее актуальные планы.

Согласно актуальной позиции Росреестра, выраженной в письме Управления Росреестра по Москве, план этажа здания или сооружения не отнесен к характеристикам здания или сооружения (ст. 8 ФЗ 218 от 13.07.2015). Поэтому вносить в ЕГРН план этажа не нужно, а следовательно, такой план не подлежит предоставлению в составе выписки из ЕГРН. Но при этом у Росреестра планы этажей будут храниться в составе технического плана в реестровом деле объекта недвижимости.

Если здание или сооружение ставилось на учет в связи со вводом в эксплуатацию, то в разрешении на ввод будут указаны реквизиты технического плана, подготовленного кадастровым инженером, в составе которого содержатся планы этажей здания или сооружения. Поэтому самый простой способ — сохранить такой технический план вместе с другими документами на здание. Если вы этого не сделали, и ваш кадастровый инженер тоже не сохранил такой технический план, то можно заказать в Росреестре за плату копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.

Однако здесь стоит упомянуть о существовании дополнительной технической проблемы при получении копий таких документов по доверенности в электронном виде. Из-за несовершенства программного обеспечения Росреестра вы можете столкнуться с отказом в предоставлении сведений онлайн, и заявление придется подавать через МФЦ.

В заключении еще раз отметим, что наличие технического плана даже с учетом совпадения его реквизитов с тем, что указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, в ответе Росреестра или в любом другом документе, скорее всего не избавит вас от трудностей доказывания банку, пожарной инспекции, Роспотребнадзору и другим учреждениям, что с вашим зданием все в порядке — каждый будет требовать от вас планы этажей в составе выписки из ЕГРН.

Поэтому хочется верить, что Росреестр все же проведет работу над ошибками и исправит действующие требования к выпискам из ЕГРН — добавит возможность предоставлять заявителю актуальные планы этажей здания или сооружения.

См. также «Секретная планировка здания в ЕГРН».